土地增值稅費用扣除（15篇）

【第7篇】可扣除的開發(fā)費用土地增值稅

案例

某市的a房開企業(yè)開發(fā)的某商品房住宅項目，于2023年9月底基本預(yù)售完畢，2023年12月20日取得當(dāng)?shù)刈〗ň滞ㄟ^的《竣工驗收備案書》。與購房者的合同約定于2023年12月21日交房， 2023年10月完成小區(qū)綠化、大門、公共配套設(shè)施等發(fā)生建筑安裝工程費用支出5000萬；2023年12月-2023年10月發(fā)生開發(fā)間接費用600萬（其中資本化利息支出200萬，項目管理人員工資及福利等開發(fā)間接費用400萬元）。項目于2023年9月份按稅務(wù)機關(guān)要求開始土地增值稅清算，出具土地增值稅清算報告時，各方就2023年12月-2023年10月發(fā)生的開發(fā)間接費用400萬（不含資本化利息200萬）能否在清算時扣除有不同理解。案例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中經(jīng)常遇到的問題，在土地增值稅清算審核過程中：

有些觀點認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工備案后發(fā)生的開發(fā)間接費用不能在土地增值稅清算時扣除，理由是項目既然已“竣工備案”，房屋達(dá)到可使用狀態(tài)就可交付業(yè)主使用，對“達(dá)到可使用狀態(tài)“后發(fā)生的工程支出認(rèn)為不屬于“直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用”，因此應(yīng)當(dāng)費用化并計入了當(dāng)期損益，土地增值稅清算當(dāng)然也不予扣除。

有些觀點認(rèn)為：土地增值稅相關(guān)的稅收法規(guī)并沒有規(guī)定竣工備案后項目發(fā)生的開發(fā)間接費用不能扣除，因此竣工備案后項目發(fā)生的開發(fā)間接費用都可以扣除。

那竣工備案后發(fā)生的開發(fā)間接費用是否可以作為土地增值稅扣除項目扣除？筆者認(rèn)為不能一刀切，應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)規(guī)定和開發(fā)項目實際情況進(jìn)行判定。筆者結(jié)合案例對此問題進(jìn)行剖析，以期與讀者探討交流。

一、土地增值稅稅收法規(guī)對開發(fā)項目發(fā)生的“費用”支出扣除的相關(guān)規(guī)定

土地增值稅稅收法規(guī)對土地增值稅增值額的計算邏輯和扣除項目金額的規(guī)定是明確的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱暫行條例）第四條規(guī)定以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的增值額計算增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號，以下簡稱實施細(xì)則）對土地增值稅扣除項目采用列舉形式，扣除范圍包括了開發(fā)項目實際發(fā)生的成本、費用、稅金及加計扣除金額?！秾嵤┘?xì)則》第七條規(guī)定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目具體為：

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用；...... 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

上述相關(guān)規(guī)定對列入土地增值稅扣除項目的“費用”包括兩部分：(1)直接組織、管理開發(fā)項目且實際發(fā)生的費用（開發(fā)間接費）;（2）與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。對于直接組織、管理開發(fā)項目且實際發(fā)生列入”開發(fā)間接費“的“費用”直接據(jù)實扣除，對與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用作為土地增值稅“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”按5%比例扣除。

既然稅收法規(guī)規(guī)定開發(fā)項目實際發(fā)生的“費用”可以作為土地增值稅扣除項目扣除，其中對直接組織、管理開發(fā)項目且實際發(fā)生列入”開發(fā)間接費“的費用可以直接據(jù)實扣除，對與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的“銷售費用、管理費用、財務(wù)費用”按比例扣除，那對項目“竣工備案”后實際發(fā)生的“費用”只需判斷該部分”費用“支出是屬于”開發(fā)間接費”還是屬于“銷售費用、管理費用、財務(wù)費用”，就可以解決項目“竣工備案”后發(fā)生的費用是否可以據(jù)實扣除的問題了。

為了找到答案，我們對土地增值稅稅收法規(guī)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，包括《實施細(xì)則》等在內(nèi)的相關(guān)規(guī)定對“開發(fā)間接費用”只強調(diào)屬于直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用。并沒有對包括“費用”在內(nèi)的支出從時間上劃分或確認(rèn)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

既然稅收法規(guī)沒有明確規(guī)定，我們從財務(wù)核算、項目“竣工備案”與土地增值稅的稅收關(guān)系繼續(xù)進(jìn)行分析。

二、開發(fā)間接費用財務(wù)核算規(guī)定與土地增值稅稅收關(guān)系分析

土地增值稅在1993年立法并在1994年度開始實施，土地增值稅稅收法律規(guī)范性文件所列示的房地產(chǎn)開發(fā)成本一直是沿用原財政部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》（93財會字第02號）的相關(guān)要求設(shè)置，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。其中開發(fā)間接費用核算內(nèi)容為“本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨立單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等”，核算的范圍與《實施細(xì)則》開發(fā)間接費所列舉的范圍是一致的。該文件雖然于2023年已廢止，但是其中關(guān)于成本核算的規(guī)定對于《實施細(xì)則》有重大影響，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》六大類成本項目分類和開發(fā)間接費用的核算內(nèi)容直接被《實施細(xì)則》所采用，雖然后來隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，開發(fā)間接費用的內(nèi)涵也越來越豐富，但當(dāng)時立法的原意應(yīng)該是土地增值稅開發(fā)間接費用的范圍和核算內(nèi)容與會計核算一樣的。

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）第五條規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所發(fā)生的有關(guān)費用能否歸屬于使產(chǎn)品達(dá)到目前場所和狀態(tài)的原則，正確區(qū)分產(chǎn)品成本和期間費用。

第二十六條指出開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。

從上述與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的財務(wù)核算制度可以看出：財務(wù)核算上需正確區(qū)分成本和期間費用，對“開發(fā)間接費用”強調(diào)屬于直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，這點與土地增值稅“開發(fā)間接”規(guī)定也是一致的，但財務(wù)核算上也并沒有從時間上劃分或確認(rèn)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號——存貨》第八條規(guī)定：存貨的其他成本，是指除采購成本、加工成本以外的，使存貨達(dá)到場所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出。

第九條 下列費用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時確認(rèn)為當(dāng)期損益，不計入存貨成本：......（三）不能歸屬于使存貨達(dá)到場所和狀態(tài)的其他支出。

我們再參考看看《企業(yè)會計制度》和《會計準(zhǔn)則》關(guān)于規(guī)定固定資產(chǎn)的核算相關(guān)規(guī)定：

《企業(yè)會計制度》對固定資產(chǎn)應(yīng)按取得時的成本入賬。取得時的成本包括......以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出。第七十八條規(guī)定：本制度所稱的“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”，是指固定資產(chǎn)已達(dá)到購買方或建造方預(yù)定的可使用狀態(tài)。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號-固定資產(chǎn)》第九條規(guī)定：自行建造的固定資產(chǎn)，按建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。

綜合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號——存貨》、《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及其他財務(wù)核算要求，對于如何確認(rèn)成本和期間費用只有原則性要求，即“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”等類似的判定，也并沒有把時間作為劃分或確認(rèn)成本和期間費用的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

三、房地產(chǎn)項目“竣工備案”與土地增值稅稅收關(guān)系分析

既然土地增值稅和會計準(zhǔn)則等財務(wù)核算制度都沒有將時間作為劃分“開發(fā)間接費用”和“其他房地產(chǎn)費用”的標(biāo)準(zhǔn)，我們再從房地產(chǎn)開發(fā)項目“竣工驗收備案“與土地增值稅的稅收邏輯關(guān)系進(jìn)一步闡述分析：

根據(jù)建筑業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目施工圖紙必須在滿足城市規(guī)劃、消防、節(jié)能、環(huán)保等部門和公共安全的要求，并經(jīng)專業(yè)審圖機構(gòu)審圖合格、辦理好施工許可證后才能開始施工，工程竣工后，各主管部門對各單項工程進(jìn)行驗收，在各單項工程驗收合格后再進(jìn)行綜合驗收，綜合驗收合格后報建設(shè)主管部門進(jìn)行竣工驗收備案，同時由住房和建設(shè)部門出具《建設(shè)工程竣工驗收備案回執(zhí)》，整個流程完成就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的“竣工備案“。

各主管單位根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對工程進(jìn)行驗收，在報建施工圖范圍外的小型工程，例如局部增加部分綠化工程、部分公共配套工程、小型裝修工程、零星工程等根據(jù)建筑法律法規(guī)可不用辦理施工許可證的單項工程，不需要作為住房和建設(shè)局出具《建設(shè)工程竣工驗收備案回執(zhí)》的前置要件。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長，開發(fā)商為了履行在合同期限內(nèi)向業(yè)主交樓的合同義務(wù)，普遍的做法是項目達(dá)到報建施工圖竣工驗收條件并在綜合驗收合格后就會向住建主管部門進(jìn)行“竣工驗收備案”，在這階段報建施工圖范圍內(nèi)的各單項工程可能達(dá)到會計準(zhǔn)則要求的“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”，但實際上在報建施工圖以外的包括綠化工程、部分公共配套設(shè)施、裝修工程和零星改造工程等工程還可能存在未開始施工、或未完工、或未竣工結(jié)算、或工程款未支付及工程人員未撤場等等情況，房地產(chǎn)開發(fā)商“竣工備案”后還必須繼續(xù)完成這部分工程，這部分工程所發(fā)生的工程支出會計核算上應(yīng)當(dāng)計入“開發(fā)成本”，從邏輯上來講，其所對應(yīng)發(fā)生的“費用”必然是屬于直接管理、組織開發(fā)項目所發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)被計入項目的“開發(fā)間接費用”核算，因此理所當(dāng)然可以作為土地增值稅扣除項目據(jù)實列支。

這點也可以在《實施細(xì)則》第十六條規(guī)定中得到佐證。 《實施細(xì)則》第十六條規(guī)定納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。《實施細(xì)則》指出在“全部竣工結(jié)算”前“涉及成本確定”無法計算土地增值稅，在項目“全部竣工結(jié)算”后才可以據(jù)以計算土地增值稅。因此從立法規(guī)定和原意上理解，土地增值稅扣除項目是包括所有工程全部竣工結(jié)算前所發(fā)生的成本費用的。

四、結(jié)論

綜合上述分析，筆者認(rèn)為，對土地增值稅來說，判定一項“費用”是否可以作為扣除項目進(jìn)行扣除，應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)的規(guī)定和會計核算、各個項目的實際情況、交樓標(biāo)準(zhǔn)和約定、項目工程完成情況進(jìn)行綜合判斷，對工程完成之前屬于直接管理、組織開發(fā)項目所發(fā)生”費用“可作為土地增值稅扣除項目。

作者：蔡榮欽，單位：中匯信達(dá)（深圳）稅務(wù)師事務(wù)所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第8篇】開發(fā)費用土地增值稅

來源：中道財稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價款抵減的聯(lián)動影響進(jìn)行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出，對土地價款抵減的后續(xù)涉稅認(rèn)定主要是圍繞對收入和成本的影響，概括起來基本觀點有以下三種：

觀點一、作為土增收入，不沖開發(fā)成本；

觀點二、土地價款稅金抵減僅沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)收入；

觀點三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本；

基于國稅函〔2010〕220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第一款中對土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開票金額、未正式開具增值稅發(fā)票但有交易實質(zhì)的金額以及合理增減項金額（實測面積補差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價款抵減的部分。

沿著土地價款抵減的政策思路，可以得知土地價款抵減的是增值稅，實質(zhì)是因為房地產(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務(wù)（如：土地購進(jìn)、拆遷安置支出等）無法取得增值稅專用發(fā)票用于確認(rèn)進(jìn)項稅額抵扣銷項稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對于土地增值稅收入確認(rèn)，基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結(jié)合中篇中的案例來對比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開工建設(shè)某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計稅方法計算繳納增值稅。開發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬元，土地面積為18畝，可供銷售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷售清盤，取得含稅銷售收入為72500萬元。

允許抵減的地價款=16000萬元

可以抵減的銷項稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬元

假設(shè)不考慮進(jìn)項稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，增值稅應(yīng)納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬元

如果不考慮土地價款抵減的影響、進(jìn)項稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，不含稅銷售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認(rèn)收入時，兩種不同的收入計算方式差異1321.1萬元。

同時，因為將16000萬元的1321.10萬元拆分為抵減銷項稅額，實際土地出讓成本剩余14678.9萬元，在計算土地增值稅時，面臨成本是否要相應(yīng)扣除1321.10萬元。

可見土地價款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬元，而如果作用在開發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬元，相當(dāng)于損失396.33萬元成本扣除。

此時，我們再看以下三種觀點：

觀點一、作為土增收入，沖減開發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬元，成本按14,678.90萬元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計成本）

觀點二、作為土增收入，不沖減開發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬元，但成本按16,000.00萬元；（折中，對房開企業(yè)來說雖然確認(rèn)的收入多了，但保住了1.3倍加計成本，整體還是占優(yōu)）

觀點三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬元，但成本任按16,000.00萬元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計成本）

以上三種方式在實際項目中以當(dāng)?shù)卣鞴芸趶郊傲?xí)慣性計算方式為準(zhǔn)，各地存在較大差異但是越來越多的趨勢是偏向于觀點二的處理方式，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)在充分理解差異并按照要求計算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價款抵減的一般性賬務(wù)處理，一般是借方確認(rèn)銷項稅額抵減，貸方?jīng)_減主營業(yè)務(wù)成本。

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務(wù)成本

所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價款是直接沖抵了成本不確認(rèn)收入，原理類同免稅農(nóng)產(chǎn)品計算抵扣進(jìn)項稅額的方式，即從購進(jìn)成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)土地價款抵減雖然是一項增值稅的特殊業(yè)務(wù)處理，但是對土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財務(wù)人員需要及時了解當(dāng)?shù)卣?，并征得主管稅?wù)機關(guān)的認(rèn)可才能準(zhǔn)確摸清土地價款抵減對各稅種的協(xié)同影響。

土地價款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會篩選一些實務(wù)中大家高頻提出的土地價款抵減相關(guān)問題并繼續(xù)分享筆者的觀點，盡請期待。

【第9篇】土地增值稅代收費用

代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號文件，再到國稅發(fā)[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調(diào)了代收費用的處理規(guī)定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內(nèi)，并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

近期我們在做土地增值稅清算審核過程中，就發(fā)現(xiàn)了這樣一個案例：

某開發(fā)商與燃?xì)饧瘓F(tuán)有限公司簽訂天然氣配接費工程開發(fā)協(xié)議（天然氣用途只限于居民灶用、洗浴），約定由開發(fā)商負(fù)責(zé)收取該項目一期1678戶居民燃?xì)庥脩舭惭b工程費，每戶按2500元收取，合計為419.5萬元。該項目進(jìn)行土地增值稅清算時，開發(fā)商將此代收費用計入成本進(jìn)行了成本扣除。

在應(yīng)用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)進(jìn)行風(fēng)險檢測時，系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警，提示疑點方向如下：

案例分析：

由上圖可以看出，稅務(wù)機關(guān)在利用信息化審核時將準(zhǔn)確獲取該疑點方向，并通過疑點方向調(diào)取該單位會計資料以及售房合同，確認(rèn)房價中不包含此燃?xì)赓M用，同時調(diào)查該小區(qū)業(yè)主來確認(rèn)此費用是按照每戶2500元單獨收取，最后，稅務(wù)機關(guān)給出的審核意見：確認(rèn)此費用不允許扣除，并調(diào)減成本419.5萬，同時還要核查營業(yè)稅是否足額繳納。

我們建議：

在土地增值稅清算審核時，對代收費用的處理應(yīng)注意以下兩點：

（1）確認(rèn)燃?xì)忾_戶費是否單獨收取。

若房價中不含，則成本不予扣除。

若房價中包含，則不允許計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)。可調(diào)取會計資料，售房合同（必須包含補充協(xié)議或附件）中核實或抽查詢問購房者,天然氣或暖氣等開口費是包含在房價中還是單獨收取，以確認(rèn)房價中是否包含。

（2）若以上代收費用為價外單獨收取，需核查營業(yè)稅是否足額繳納。

因此，建議中介或企業(yè)在申報前應(yīng)用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)對項目申報數(shù)據(jù)進(jìn)行風(fēng)險檢測，系統(tǒng)會自動進(jìn)行風(fēng)險提示，發(fā)現(xiàn)該費用不能進(jìn)行成本扣除，同時提供應(yīng)對策略、應(yīng)補充資料和政策依據(jù)，中介或企業(yè)可根據(jù)提示自行調(diào)整、規(guī)范數(shù)據(jù)后再行申報，避免不必要的麻煩。

相關(guān)的政策：

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規(guī)定關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

河北省物價局關(guān)于規(guī)范天然氣價格管理的指導(dǎo)意見（冀價管2015 119號）第五條第二款規(guī)范相關(guān)收費。城市燃?xì)獬跹b費授權(quán)市、縣人民政府管理，并報上一級價格主管部門備案。其中，新建商品房燃?xì)獬跹b費，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納，不得向用戶單獨收取，相關(guān)政策及既有住房燃?xì)獬跹b費標(biāo)準(zhǔn)按照市、縣人民政府具體規(guī)定執(zhí)行。天然氣計量裝置使用到規(guī)定年限后，由天然氣經(jīng)營企業(yè)負(fù)責(zé)更換，所需費用計入企業(yè)成本。（發(fā)文時間2015.06.16）

河北省物價局 河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范居民供熱收費有關(guān)問題的通知(冀價管〔2016〕132號)第三條鑒于新建住宅首次供熱實行整體供熱，其首次采暖費用納入房價（采暖期按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉臅r間執(zhí)行），統(tǒng)一由開發(fā)建設(shè)單位交納，不得向居民用戶單獨收取、重復(fù)收取。（發(fā)文時間2016.06.21）

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【第10篇】土地增值稅中代收費用

作者：嚴(yán)穎

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

二、征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

收入指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

三、收入的確認(rèn)

（一）收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

（三）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

四、扣除額

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。

2.凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目

1.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

2.代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

五、稅率

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金領(lǐng)100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

六、主要減免稅政策

（一）銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認(rèn)定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

（二）個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（八）被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

（十）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

（十一）根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

七、征收管理

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

2.稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進(jìn)行評估的，要求納稅人先進(jìn)行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認(rèn)評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

（二）對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

（三）清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬元

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25萬元

（2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

4.稅金=110萬元

5.加計扣除=1100*20%=220萬元

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元

（三）增值額=2000-1510=490萬元

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元

土地增值稅納稅申報表（二）

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為:

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬元

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

十、案例三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43萬元；

2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬元；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬元。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436萬元；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。

【第11篇】土地增值稅開發(fā)費用扣除嗎

導(dǎo)讀：計算增值額的扣除項目土地增值稅來說一共有五個項目，具體的項目內(nèi)容可以來咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來介紹關(guān)于“土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!

土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?

答：可以扣除

條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計扣除?

加計扣除是2006年出臺的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房價，但是沒起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項支出之和加計20%的扣除。

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

【第12篇】土地增值稅開發(fā)費用扣除

導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費有哪些呢？

土地增值稅可以扣除的稅費

答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細(xì)則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括四個方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用；二是房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實施細(xì)則還規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當(dāng)前中國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時候扣除的。

【第13篇】土地增值稅開發(fā)間接費用包括哪些

【稅局答疑】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算常見問題

1.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二)取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形?！?/p>

2.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，什么情況下核定征收？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。”

3.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建造的與清算項目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時，可以扣除嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開發(fā)成本。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費用也不得扣除。

4.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅?！?/p>

5.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記或備案?！?/p>

6.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算繳納土地增值稅時，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十二條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！?/p>

7.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）第三十條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時符合以下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

8.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在土地增值稅清算時，土地增值稅扣除項目中可以扣除的土地價款如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）第三十一條規(guī)定，土地增值稅扣除項目金額的確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

9.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

以上內(nèi)容僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

文章來源：日照稅務(wù)公眾號

發(fā)布時間：2023年10月20日

【第14篇】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除

目 錄

一、土地成本項目

二、開發(fā)成本項目三、開發(fā)費用項目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金

五、加計扣除項目

一、土地成本

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。具體包括：

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

2.合作款項

補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

3.紅線外市政設(shè)施費

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。二、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

4.拆遷補償費

土地征用費、勞動力安置費有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。（一）前期工程費開發(fā)前期準(zhǔn)備費

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

5.勘察設(shè)計費

(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。

(2) 規(guī)劃設(shè)計費：

規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。

設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。

(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。

(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。

(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

8.臨時設(shè)施費

(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。

(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

(4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。 （二）建筑安裝工程費主體建筑工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。

主要包括：

9.基礎(chǔ)造價

包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。

10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費用。

13.戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

主體安裝工程費

14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費

(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；

(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費

(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；

(2) 電梯及其安裝費；

(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；

(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

(5) 人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費

(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；

(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；

(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網(wǎng)工程費

17.室外給排水系統(tǒng)費

(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費用

18.室外采暖系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用

19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設(shè)備費

(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；

(2) 室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；

(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用

21.室外智能化系統(tǒng)費

(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；

(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；

(6) 電子公告屏費用

園林環(huán)境工程費

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：

22.綠化建設(shè)費

包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場建造費

道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設(shè)施

兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。

（三）公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；

30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；

32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。

該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如

：a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；

b.業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

e.球場；

f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；

g.車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。（四）開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。

33.工程管理費

(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；

(2) 預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；

(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎

(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；

(6) 安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；

(7) 工程保險費。

34.營銷設(shè)施建造費

(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；

(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。

36.物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。

三、開發(fā)費用

是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加、地方教育費附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計20％的扣除。

【第15篇】土地增值稅扣除的銷售費用

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全面營改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營改增給土地增值稅的計算帶來了很大的變化，然而筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財務(wù)人員對這種變化并沒有引起足夠的重視，對政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)的確認(rèn)

(一)預(yù)售階段?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下，土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現(xiàn)房銷售階段?，F(xiàn)房銷售時產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)分別為：

1.適用簡易計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -銷項稅額

銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點

(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加的扣除

國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點：

1.如果項目的增值稅實際稅負(fù)率超過預(yù)征率，那么該項目實際負(fù)擔(dān)的附加稅費相應(yīng)也會超過預(yù)繳增值稅時繳納的附加稅費。在此情況下，據(jù)實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項目準(zhǔn)確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應(yīng)的附加稅費如何扣除?由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務(wù)機關(guān)會秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級機關(guān)能對此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》對房地產(chǎn)開發(fā)費用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對此有不同認(rèn)識。筆者認(rèn)為，財稅字〔1995〕48號文件當(dāng)時對房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品不單獨扣除印花稅的規(guī)定，基于當(dāng)時的上位法(條例實施細(xì)則以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度)，現(xiàn)在會計制度進(jìn)行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

來源：稅海無涯苦作舟