土地增值稅費用扣除（15篇）

【第1篇】土地增值稅費用扣除

土地增值稅基本上可以說是房產(chǎn)行業(yè)稅收繳納中，最復雜最容易出現(xiàn)稅務風險的一個稅種。其計算方式及扣除項目較為復雜，且各項目費用開支明目名目繁多，時間跨度也比較長。在具體操作中，相關費用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值稅清算時相關扣除項目關注事項。

涉及土地增值稅的情形

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土地增值稅清算時，允許扣除的費用項目整理

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不得扣除費用項目概覽

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計算扣除時重點關注項

“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”，主要為，納稅人實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按代理申報項目準確計算的，允許據(jù)實扣除，但不包括增值稅！

計算公共配套設施費扣除時，關注相關設施的產(chǎn)權是否明確，設施的界定是否準確；是否與清算土地增值稅的項目有關，是否取得合法有效的憑證；

關注納稅人支付給回遷戶的補差價款，是否計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的差補價款，是否按稅收規(guī)定扣除；

關注據(jù)實扣除的財務費用是否取得合法有效的憑證，除據(jù)實列支的財務費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按照規(guī)定比例計算扣除；

按照國家規(guī)定進行項目加計扣除時，關注：納稅人未取得房產(chǎn)開發(fā)資質的，是否按稅法規(guī)定計算加計扣除；轉讓非住宅類舊房及建筑物時，關注是否按照稅法規(guī)定扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

存量房地產(chǎn)轉讓項目的扣除規(guī)定

1. 房屋及建筑物的評估價格

評估價格 = 重置成本價 ? 成新度折扣率

凡不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票的，舊房及建筑物的評估價格可按照發(fā)票所載金額 并從購買年度起至轉讓年度止每年加計 5%計算扣除。

計算扣除時，“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年; 超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可視為一年。

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2. 取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用

3. 轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(城建稅和教育附加、印花稅)? *對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的采用發(fā)地產(chǎn)評估價格。

*房地產(chǎn)評估價格 = 交易實例房地產(chǎn)價格 ? 實物狀況因素修正 ? 權益因素修正 ? 區(qū)域因素修正 ? 其他因素修正

土地增值稅應納稅額計算首先，計算不含增值稅收入;其次，計算各項扣除項目合計;最后:計算土地增值稅應納稅額:

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1.土地增值稅允許扣除項目表

2.土地增值稅允許扣除的項目

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相關稅收優(yōu)惠政策

轉讓房屋，增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，免征土地增值稅;

1) 建造普通標準住宅出售，其增值稅額未超過扣除項目金額之和 20%的，予以免稅。超過 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

2) 轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額 20%的免稅;

3) 轉讓舊房作為公租房房源且增值額未超過扣除項目金額 20%的免稅;

2. 因國家建設需要免征土地增值稅

1) 因國家建設需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)免稅;

2) 因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產(chǎn)免稅;

3. 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅4. 對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

? 注:

a) 企業(yè)改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得 該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，作為該企 業(yè)“取得土地使用權所有支付的金額”扣除;

b) 企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級以上(含省級)國土管理部門批準，國家以國有土地 使用權作價出資入股的，再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應 以該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部門批準的評估價格，作為該 企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除;

c) 辦理納稅申報時，企業(yè)應提供該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部 門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的不得扣除;

【第2篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)費用

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅清算。

1.為什么要清算？

我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預售房地產(chǎn)的時候就預征了土增稅，但并沒有全額征稅，為了公平起見，還是要根據(jù)實際，核算房地產(chǎn)項目成本情況、增值情況，然后多退少補（絕大多數(shù)是補）。這個是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補。

2.什么時候清算？

這個要分開來記了，一個是應該清算，也就是一定要清算，一個是可以清算，也就是未滿足應該清算的時候，稅務部門可以要求你清算。

什么時候應清算？

符合下列情形之一的， 納稅人應進行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

③直接轉讓土地使用權的。

這里有個知識點，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：

①房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

②房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；

③房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權證明。

有些房地產(chǎn)公司因為市場行情不好，房地產(chǎn)項目緩建。這個緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個時候稅務部門就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。

什么時候可清算？

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

清算申報的時間期限是什么？

①應清算

在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)

②可清算

規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。

3.清算申報要交哪些材料？

土地增值稅清算申報時間

納稅人辦理清算時， 應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間

土地增值稅清算資料

《土地增值稅納稅申報表》

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明， 包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；

（4）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料；

（5）需要清算項目記賬憑證的， 應提供記賬憑證復印件；

（6）委托涉稅專業(yè)服務機構鑒證的清算項目， 報送涉稅專業(yè)服務機構出具的鑒定和證明；

（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項目，應報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復印件。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有視同銷售情形的， 應予詳細說明。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第3篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負兩個最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個稅種在收入、扣除等多個領域存在重大差異，現(xiàn)將差異點整理列舉如下：

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計算計稅毛利率匯算清繳，項目完工調整毛利差異實現(xiàn)項目清算；因此年度配比和項目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項目為單位實施清算，實現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項目收入、其他業(yè)務收入、營業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認范圍不同

——所得稅收入確認基本按照權責發(fā)生制確認收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認時間節(jié)點不同

——所得稅確認收入的時間節(jié)點通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標志，如竣工驗收且銷售85%；拿到預售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項目和內容范圍不同

——土地增值稅有加計扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計扣除；

——土地閑置費所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營銷設施建造費所得稅可以扣，土增有爭議。

2、扣除口徑不同

——土地價款土增扣除單列計算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機構利息才可以扣

——期間費用所得稅據(jù)實扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項目清算不能扣。

4、預提和發(fā)票問題

房地產(chǎn)項目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預提：

——合同總金額10%以內可以預提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預提扣除

——政府規(guī)費未繳納部分可以預提

土增清算成本不允許預提；

5、對發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。

【第4篇】土地增值稅清算開發(fā)間接費用

問：什么情況下才申報按鈕才能用啊，現(xiàn)在是灰色不能申報？

答：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

問：支付管理是必填項嗎，每個模塊都要錄入嗎？

答：支付管理里面錄入的是對發(fā)票或政府類付款的銀行憑證（實際的銀行付款憑證，支付管理對付款進度的監(jiān)督。需要錄入支付管理的模塊有：前期、建筑安裝、基礎、配套四個模塊。

問：因為我們項目現(xiàn)在稅務局走核定5%，但必須錄系統(tǒng)，主要錄收入，成本這一塊就簡單錄一些數(shù)據(jù)，所以看看成本這一塊哪個是必填項？

答：企業(yè)端的錄入都是核實錄入，核實的錄入全部清算數(shù)據(jù)；核定只是稅務端審核的時候如果不符合核實的在審核確認的時再轉為核定的清算結果。

問：請教下，間接費用中有社保，能算到開發(fā)成本中扣嗎？

答：屬于工程部人員的可以，應提供工程人員名單和勞動合同

問：導入的時候提示增值稅應該為數(shù)據(jù)值？

答：首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。

問：我問一下我當期的土地使用稅交了兩個項目的，在一張銀行回單上，如何錄入系統(tǒng)？

答：實繳金額既是票面金額 ，本期繳納金額是指一張發(fā)票承擔多期或多項目的稅款中，本期按比例分攤的金額。

問：導入的時候提示應稅收入計算錯誤，增值稅計算錯誤?

答:首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。

問：我們沒有達到清算條件，也要填寫嗎？

答：沒有達到清算的，軟件可以起到項目監(jiān)控的作用，也可以方便查詢和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

問：地下車位怎么添加信息，地下車位沒有分單元，就是420個？

答：添加房源只選擇地下部分創(chuàng)建房源信。息創(chuàng)建完成后，再在層處單擊右鍵，設置樓層信息，在本層戶數(shù)處修改房源數(shù)量即可。

問：我自己導入數(shù)據(jù)時候提示“數(shù)據(jù)庫內該房屋不存在”

答:第一步房源創(chuàng)建，第二再導入銷售

問：您好，想問一下如果10萬以下的成本，是專票的話，原始憑證類型、原始憑證代碼、號碼、收款單位是否可以不填寫呀？

答：如果專票抵扣的，不管金額大小都要填寫代碼、號碼、收款單位

【第5篇】土地增值稅開發(fā)費用

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，裝修費用往往是開發(fā)成本的重要組成部分，那么裝修費能否在土地增值稅清算時扣除呢？相信這是各房地產(chǎn)企業(yè)比較關心的一個問題。對于這個問題，我們不能簡單回答“是”或“否”，而是要區(qū)分具體情況來進行判斷。那么，具體需要符合哪些條件才可以扣除，又或是哪些類型裝修費允許扣除呢？

先看國家稅務總局層面的規(guī)定。《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項目?！?/p>

相信以上條款是房地產(chǎn)行業(yè)相關從業(yè)人員都應知曉的，從這個規(guī)定中可以得到的基本結論，也就是符合條件的裝修費用是可以扣除的，但具體需要符合哪些條件，文件并未明確規(guī)定。筆者根據(jù)實務清算經(jīng)驗、各地政策梳理總結，裝修費用的扣除主要存在以下幾點問題：

1.裝修費用可扣除的前提是什么？即如何證明或確定是“銷售已裝修的房屋”。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計入成本扣除？

3.營銷設施裝修費、樣板房裝修費是否允許計入成本扣除？

關于以上這些問題，未見稅務總局有更明確的解釋文件，但實務中卻經(jīng)常會遇到，所以往往會讓人產(chǎn)生疑問。筆者查詢到一些地方稅務局對此類問題有進一步的明確規(guī)定。如：

《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號) 第一條：“關于家具家電成本的扣除問題規(guī)定，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調、電視、電冰箱等)的外購成本予以據(jù)實扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)?！?/p>

《廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號，已全文廢止）第三條第（四）款：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用；對在銷售商品房內既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”

《青島市地方稅務局關于印發(fā)<青島市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號）第十六條：“開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費?！?/p>

《國家稅務總局海南省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號）第十六條：“建筑安裝工程費的扣除，應按以下規(guī)定處理：

(一)銷售已裝修的房屋，裝修費符合以下情形之一的，允許扣除：

1.在銷售合同或補充協(xié)議中明確了房價中包含裝修費的;

2.銷售發(fā)票中包含裝修費的;

3.簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除;

(二)清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費、裝修費等不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。在清算項目內裝修樣板房并轉讓，且房地產(chǎn)轉讓合同明確約定裝修費包含在房價中的，樣板房裝修費允許扣除; ”

《廈門市地方稅務局關于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）第三十八條規(guī)定：“

納稅人銷售已裝修的房屋，其實際發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。

納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務支出應當是真實的，不得虛構裝修業(yè)務、虛列裝修費用。納稅人住宅的裝修標準應當符合《商品住宅裝修一次到位實施細則》(建住房[2002]190號)以及廈門市人民政府發(fā)布的規(guī)定。

納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。

納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人于所轉讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費用以及裝修費用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。”

《貴州省地方稅務局關于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務局公告2023年第13號）第五十條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的營銷設施建造費，按下列原則進行處理：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房等營銷設施且不能轉讓的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內單獨修建并可以轉讓的售樓部等營銷設施，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營租賃方式租入房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、樣板房、展廳等營銷設施的，土地增值稅清算時，已實際支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的公共配套設施裝修后作為售樓部、樣板房等營銷設施的，其裝修費用應當計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除?！?/p>

第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫)等所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！?/p>

總結上述各地方的規(guī)定，我們再來回答關于裝修費用能否在土地增值稅清算時扣除的問題。

1.關于裝修費用扣除的前提，即企業(yè)如何能證明是屬于“銷售已裝修的房屋”。

一般而言，如果售房合同中已明確屬銷售已裝修的房屋，那么扣除是沒有問題的。但實務中由于各種原因，也有存在很多售房合同為銷售“毛坯房”實際卻是銷售“精裝房”的情況，此類情況一般需要能提供額外的證明才允許扣除，如售房合同的補充協(xié)議，或是另簽的贈送裝修協(xié)議等書面證明。需要注意的是，此問題各地的規(guī)定或執(zhí)行口徑不盡相同，但建議企業(yè)都應注意相關證據(jù)的提前準備。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計入成本扣除。

關于“軟裝”的費用，大部分地方稅務局基本形成了共識，即認為“軟裝”不應列入房地產(chǎn)的開發(fā)成本來扣除，但也有部分地方口徑有所不同。比如按廣州市的規(guī)定，雖然“軟裝”也不允許作為開發(fā)成本加計扣除，但卻允許據(jù)實扣除，這相對于其他地方全部不允許扣除則更寬松。筆者認為廣州市的規(guī)定更為合理，因如果“軟裝”是隨同房屋一起銷售的，則銷售價款中實際含有“軟裝”價款，那么即使不能計入開發(fā)成本加計扣除，但允許其從銷售價款中剔除也是很合理的（與廣州文件所述據(jù)實扣除而不能加計扣除計算一致）。

3.營銷設施裝修費、樣板房裝修費又是否允許計入成本扣除。

關于營銷設施、樣板房的裝修費是否允許扣除，則通常應區(qū)分具體情況來判斷。首先，其中的“軟裝”也同樣不能計入開發(fā)成本加計扣除；其次，則需要進一步判斷營銷設施、樣板房的建造位置，建造在項目主體之外的通常不允許計入成本扣除；再次，如果是利用可銷售的產(chǎn)品建造的并隨同產(chǎn)品一起銷售的“硬裝”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等設施建造的，之后權屬移交政府或是屬全體業(yè)主所有的情況，其裝修成本允許扣除。

以上是筆者關于裝修費用在土地增值稅扣除問題的分析總結，由于稅務總局關于此問題的規(guī)定仍不夠明確，所以土地增值稅的實務清算中，就這些問題的認定與判斷，仍然比較容易產(chǎn)生稅企爭議，企業(yè)人員需要充分的理解稅收規(guī)定的原理來進行判斷，并為可能存在的爭議問題提前進行準備，另外還需要了解項目當?shù)氐囊?guī)定與執(zhí)行口徑，這樣在實際清算時會更易為企業(yè)爭取到更多合法的利益，避免不必要的損失。

本文涉及到的法規(guī)鏈接：

1. 《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號)

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號，已全文廢止）

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青島市地方稅務局關于印發(fā)<青島市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號）

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《國家稅務總局海南省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號）

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《廈門市地方稅務局關于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《貴州省地方稅務局關于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務局公告2023年第13號）

https://www.webtax.com.cn/articles/7732

【第6篇】土地增值稅的土地費用滯納金

編者按：近日，華稅律師接到稅務咨詢，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工驗收之后預計清算土地增值稅為0，遂向地方政府申請暫不申報繳納預征土地增值稅并得到了許可。后隨著稅務機關合并改革，合并后的稅務機關否認了之前確認納稅人暫不申報預繳的認定，要求納稅人就未預繳的行為繳納滯納金。問題在于，清算土地增值稅為已經(jīng)0，是否還要繳納滯納金？改革前的稅務機關的行為，又能否構成納稅人的合理的信賴利益呢？

一、案情導入：清算土地增值稅為0，未預繳被加征滯納金

（一）企業(yè)預計清算土地增值稅為0，申請暫緩預繳獲許可

納稅人系一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由多家建筑企業(yè)作為股東投資組成。涉案項目是為股東們，即各建筑企業(yè)建設總部辦公大樓。2023年，在涉案項目竣工完成驗收之后，納稅人將總建筑面積的70%按照股東的投資比例和成本利潤率，定價轉讓給各股東，剩下的面積由納稅人自持。納稅人經(jīng)過計算，考慮開發(fā)成本加計扣除的各類扣除因素，該宗土地的增值額已經(jīng)為負，預計清算后的土地增值稅稅額為0。

考慮到該宗土地清算過后的土地增值稅稅額為0，納稅人認為先預繳稅款然后經(jīng)過清算再退回稅款，實無必要。因此納稅人向當?shù)厥姓暾垥翰簧陥罄U納預征土地增值稅。當?shù)厥姓畷械囟惥值认嚓P單位，召開了專題會議研究該問題并形成了會議紀要，市地稅局遂執(zhí)行了相關決議，暫緩預征土地增值稅。

（二）稅務機關合并改革，清算土增稅為0也要加征滯納金

2023年，該宗項目符合清算條件，納稅人于是向主管稅務機關進行土地增值稅清算申報，申報應繳納土地增值稅為0。此時經(jīng)過稅務機關合并改革，主管稅務機關經(jīng)過審查，發(fā)現(xiàn)納稅人沒有對開發(fā)項目的轉讓收入按照規(guī)定進行預征土地增值稅的申報繳納，要求對納稅人2023年的轉讓房產(chǎn)收入，進行預征土地增值稅的申報繳納并加收滯納金。此外，主管稅務機關認為政府會議紀要違反稅法規(guī)定，稅務機關不得執(zhí)行，應予以糾正。

（三）納稅人：不是納稅人過錯不應加征滯納金

納稅人提出不應加征滯納金的理由為：

第一，沒有履行預繳土地增值稅的原因，并不是納稅人具有過錯，因此不應當加征滯納金。當時，納稅人履行了向市政府和主管地稅局申請緩繳土地增值稅的程序，由于行政機關自身的過錯，導致作出的批準納稅人暫緩繳納的決議違法，屬于因稅務機關原因造成少繳稅款。

第二，超過3年的追征期，因此納稅人不用補繳預征土地增值稅及滯納金。

（四）爭議小結

在納稅人咨詢的案件中，主要的爭議點有3個，其一是清算土地增值稅稅額為0，在清算之前納稅人沒有履行預繳土地增值稅的義務是否可以加征滯納金；其二是本案是因為納稅人的過錯，還是因為稅務機關的過錯導致納稅人沒有在規(guī)定的期限內預繳土地增值稅。其三是本案的追征期問題。

二、基于預征制度的性質，本案不宜加征滯納金

（一）預征稅款的性質：是否是納稅義務

納稅人咨詢的核心問題在于，既然土增稅清算時應納稅額為0，表明整個房地產(chǎn)項目沒有增值額，那么理論上土增稅的計稅依據(jù)為0，如何能夠課以預征稅款，并據(jù)以加收滯納金？根據(jù)《稅收征收管理法》對于滯納金的規(guī)定，滯納金是滯納稅款的萬分之五，既然連應納稅額都不存在，自然不應有滯納金。

不過，在司法裁判上，有判決將繳納預征的土地增值稅定性為納稅義務：

該案的爭議也在于，被告一直沒有預繳土地增值稅，雖然其最終土地增值稅清算的結果認定實際應繳納土地增值稅稅額為0元，但稅務機關依然要求追征土地增值稅（預征）的滯納金。在該案中，法院認為在納稅人應當預繳但沒有預繳土地增值稅的當期，滯納金已經(jīng)實際發(fā)生，嗣后的清算行為不影響滯納金的追征。然而，在該案中法院的說理稍嫌混亂，適用了企業(yè)所得稅的相關規(guī)定來認定預征土地增值稅滯納金的事宜，以及將每月預征土地增值稅的時間視為納稅義務發(fā)生時間。

總的來看，法院認為納稅人“按照每月預售收入預征率申報繳納土地增值稅，納稅義務發(fā)生時間為實際收到售房款的當月，期限為次月15日內”，是將預繳行為定性為納稅義務。按照這種觀點，預征行為是納稅人履行納稅義務，土地增值稅的清算行為只是對應納稅額做出一個準確的調整，多退少補，并不影響滯納金在預征階段的發(fā)生。

（二）基于納稅人權利保護，應當以預征稅款定性為征管技術手段

目前，我國的《土地增值稅暫行條例》對于土地增值稅的納稅義務的發(fā)生時間規(guī)定較為模糊，只規(guī)定了“納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅?！?/p>

按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結算后進行清算，多退少補。可以看出，土地增值稅的預征是基于征管效率，提供的不同于直接申報繳納土地增值稅的另一種納稅辦法。這種納稅辦法應當涵蓋整個預征和清算過程。

按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依法計算應繳納的土地增值稅稅額，辦理土地增值稅清算手續(xù)，以結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。換言之，“預征”和“清算”的關系也可以理解為土增稅在清算時才需要繳納，前期的預征稅款只是一種征管技術手段。

目前，土地增值稅沒有履行預繳義務，按照《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定：“三、關于土地增值稅的預征和清算問題，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！北疚恼J為，出于保護國家稅款之目的，通過加征滯納金的方式倒逼納稅人及時預繳土地增值稅。

不過，在本案中納稅人并沒有造成國家稅款的損失，而且和其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外預售房產(chǎn)不同，本案中納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目主要是定價轉讓給其股東，剩余的部分自持，并無盈利空間，相較而言資金較為緊張，也正是因為納稅人在資金上具有困難所以其向地方政府和主管稅務機關申請延期預繳、免繳土地增值稅，并且在實踐中納稅人取得了地方政府和當時的主管稅務機關的批準。

本文認為，既然納稅人的項目并沒有土地增值不存在征收土地增值稅的情況，那么只是對納稅人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因為納稅人的過錯），就對其加征高額的滯納金，不利于對納稅人權利的保護。本文主張應當平衡納稅人權利與國家的財政收入利益，在立法上還沒有做出修改之前，應當以土地增值稅的清算作為納稅義務的實現(xiàn)，對于納稅人未履行其預繳義務的，視情況謹慎對其加征滯納金。

三、本案屬于稅務機關過錯，應保護納稅人的信賴利益

（一）未預繳稅款并非基于納稅人的過錯

根據(jù)我國《稅收征收管理法》及相關規(guī)定，并非所有欠繳稅款在補繳過程中都要繳納滯納金，而是根據(jù)納稅人與稅務機關之間的過錯，認定是否需要繳納滯納金以及滯納金的期限。通?？梢苑譃?類：

如果導致納稅人少繳稅款的原因是納稅人具有過錯，那么應當對納稅人少繳稅款的行為加征滯納金。這種加征滯納金又根據(jù)納稅人過錯程度的不同而有區(qū)別：如果納稅人是故意偷稅、抗稅、騙稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第3款的規(guī)定，稅務機關追繳稅款、加征滯納金沒有期限限制。但如果納稅人在主觀上是因過失漏稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第2款的規(guī)定，“因納稅人、扣繳義務人計算錯誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務機關在三年內可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長到五年。”

如果導致納稅人少繳稅款的原因是稅務機關具有過錯，那么就不應對納稅人加收滯納金。根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第1款的規(guī)定，因稅務機關的責任導致納稅人少繳稅款的，不能加征滯納金，且稅款的追征期限為3年。

本文認為，在本案中納稅人本身不具有過錯。首先，納稅人沒有主觀上的偷稅、抗稅、騙稅的故意，客觀上也沒有實施偷稅的行為，因此不屬于納稅人故意偷稅、抗稅、騙稅，不能適用無期限的追征滯納金的規(guī)定。其次，納稅人也不是因為計算錯誤等原因未繳或少繳稅款。

在納稅人預估清算后的土地增值稅稅額時，其計算并無錯誤，實際上清算后的土地增值稅稅額確實為0。同時，納稅人在發(fā)現(xiàn)項目的土地增值額為負、土地增值稅額為0的時候，積極同地方政府和主管稅務機關溝通，向地方政府和主管稅務機關提出申請緩征和免征土地增值稅的預征稅款，在程序上履行了申請的義務。按照《稅收征收管理法》、《稅收征收管理法實施細則》的規(guī)定，納稅人應當向稅務機關提出書面申請，由稅務機關進行審核、核準，確定是否延期以及延期的時限。

因此，納稅人對于稅務機關是否作出批準、作出批準的原因和程序沒有控制權，可能由于種種因素導致在當年稅務機關作出批準的決定在程序和法律適用上存在問題，但是這種程序是行政機關內部的行政行為作出的程序，不能苛責作為行政相對人的納稅人。納稅人相對于稅務機關本身處于弱勢地位，不能將稅務機關的錯誤轉嫁給納稅人。

綜上所訴，本文認為在本案中應當屬于因稅務機關的責任導致納稅人少繳稅款，不能對納稅人加征滯納金。

（二）基于行政行為的公定力，應保護納稅人的信賴利益

根據(jù)行政法原理，行政行為一經(jīng)作出，就具有公定力、確定力，對于行政機關和相對人都產(chǎn)生約束力。如果行政行為是違法的，行政機關有權予以撤銷或變更。但是，如果行政行為已經(jīng)使行政相對人對其產(chǎn)生信賴，行政相對人在此信賴基礎上已經(jīng)作出一定行為，行政機關在考慮撤銷違法或不當行政行為時，應保護行政相對人的信賴利益。如果該違法的行政行為嚴重違法，必須予以撤銷，那么在具體行政行為被撤銷后，要對納稅人因信賴該行政行為遭受的損失予以補償。

參照《行政許可法》的有關規(guī)定，公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。如果為了公共利益的需要，行政機關變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可，由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機關應當依法給予補償。

按照《行政許可法》第69條的規(guī)定，行政機關濫用職權、玩忽職守、超越職權范圍、違反法定程序、授予的相對人不具備資格，屬于重大違法應當撤銷，但需要保護相對人的利益。

在本案中，即使現(xiàn)在的主管稅務機關認為之前的行政行為屬于重大違法需要予以撤銷變更，那么也不應當損害納稅人的利益，也即在這種情形下不應當征收滯納金。如果存在少繳稅款的情形，可以在期限內追繳其稅款，但由于本案中并不存在少繳稅款的情形。

四、土地增值稅的管理與風險應對

（一）完善稅會制度，全面掌握稅法規(guī)定

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應當建立完善公司的稅會制度，尤其是財務負責人應當制定土增稅預征的內部管控制度。在商品房的預售階段應當全面審核和統(tǒng)計土地增值稅預征稅款的履行情況，在規(guī)定的期限內申報繳納土地增值稅的預征稅款。

其次，全面掌握稅法規(guī)定，合法享受稅收政策。在企業(yè)卻有資金困難時，可以向稅務機關申請延期納稅。不過，根據(jù)我國《稅收征收管理法》等相關規(guī)定，納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，需要主管稅務機關層報省一級稅務機關核準，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局批準，才可以延期繳納稅款，且最長不得超過三個月。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當加強與稅務機關的溝通

土地增值稅的預征收管理目前沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，而是授權各地方自行制定相關規(guī)定和標準。財務人員應當和主管稅務機關保持溝通，明確當?shù)赝猎龆愵A征的具體辦法、具體的預征率、免于預征的范圍。

此外，在實踐中也出現(xiàn)了稅務機關無法聯(lián)系上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而以公告形式送達相關稅務法律文書的情形，在這種情況下，無論是逾期預繳土地增值稅、逾期清算申報，還是其他經(jīng)通知申報拒不申報的行為，輕則構成偷稅處以罰款和滯納金，重則構成逃稅罪追究刑事責任。因此，各企業(yè)應保持與稅務機關的聯(lián)系。

（三）避免其他土地增值稅涉稅風險

加強內部資料管理，避免因為內部資料管理不完善，票據(jù)、憑據(jù)管理不善，造成后期清算階段發(fā)現(xiàn)部分成本、費用的票據(jù)遺失或者不合規(guī)，將導致成本費用調減。

避免罰沒性支出。由于行政性罰款、土地閑置費等支出屬不可扣除項目，企業(yè)應當在開發(fā)建設過程中加強監(jiān)管，安全施工，嚴格執(zhí)行規(guī)劃，同時與環(huán)境、安監(jiān)等部門做好溝通，避免面臨行政罰款。

避免虛開風險。完善房地產(chǎn)企業(yè)的合同審查制度和財務管理制度，做好會計審核，杜絕不合規(guī)發(fā)票、虛開發(fā)票的流入。

【第7篇】可扣除的開發(fā)費用土地增值稅

案例

某市的a房開企業(yè)開發(fā)的某商品房住宅項目，于2023年9月底基本預售完畢，2023年12月20日取得當?shù)刈〗ň滞ㄟ^的《竣工驗收備案書》。與購房者的合同約定于2023年12月21日交房， 2023年10月完成小區(qū)綠化、大門、公共配套設施等發(fā)生建筑安裝工程費用支出5000萬；2023年12月-2023年10月發(fā)生開發(fā)間接費用600萬（其中資本化利息支出200萬，項目管理人員工資及福利等開發(fā)間接費用400萬元）。項目于2023年9月份按稅務機關要求開始土地增值稅清算，出具土地增值稅清算報告時，各方就2023年12月-2023年10月發(fā)生的開發(fā)間接費用400萬（不含資本化利息200萬）能否在清算時扣除有不同理解。案例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中經(jīng)常遇到的問題，在土地增值稅清算審核過程中：

有些觀點認為：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工備案后發(fā)生的開發(fā)間接費用不能在土地增值稅清算時扣除，理由是項目既然已“竣工備案”，房屋達到可使用狀態(tài)就可交付業(yè)主使用，對“達到可使用狀態(tài)“后發(fā)生的工程支出認為不屬于“直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用”，因此應當費用化并計入了當期損益，土地增值稅清算當然也不予扣除。

有些觀點認為：土地增值稅相關的稅收法規(guī)并沒有規(guī)定竣工備案后項目發(fā)生的開發(fā)間接費用不能扣除，因此竣工備案后項目發(fā)生的開發(fā)間接費用都可以扣除。

那竣工備案后發(fā)生的開發(fā)間接費用是否可以作為土地增值稅扣除項目扣除？筆者認為不能一刀切，應根據(jù)稅收法規(guī)規(guī)定和開發(fā)項目實際情況進行判定。筆者結合案例對此問題進行剖析，以期與讀者探討交流。

一、土地增值稅稅收法規(guī)對開發(fā)項目發(fā)生的“費用”支出扣除的相關規(guī)定

土地增值稅稅收法規(guī)對土地增值稅增值額的計算邏輯和扣除項目金額的規(guī)定是明確的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱暫行條例）第四條規(guī)定以轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的增值額計算增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號，以下簡稱實施細則）對土地增值稅扣除項目采用列舉形式，扣除范圍包括了開發(fā)項目實際發(fā)生的成本、費用、稅金及加計扣除金額。《實施細則》第七條規(guī)定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目具體為：

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用；...... 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

上述相關規(guī)定對列入土地增值稅扣除項目的“費用”包括兩部分：(1)直接組織、管理開發(fā)項目且實際發(fā)生的費用（開發(fā)間接費）;（2）與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。對于直接組織、管理開發(fā)項目且實際發(fā)生列入”開發(fā)間接費“的“費用”直接據(jù)實扣除，對與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用作為土地增值稅“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”按5%比例扣除。

既然稅收法規(guī)規(guī)定開發(fā)項目實際發(fā)生的“費用”可以作為土地增值稅扣除項目扣除，其中對直接組織、管理開發(fā)項目且實際發(fā)生列入”開發(fā)間接費“的費用可以直接據(jù)實扣除，對與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的“銷售費用、管理費用、財務費用”按比例扣除，那對項目“竣工備案”后實際發(fā)生的“費用”只需判斷該部分”費用“支出是屬于”開發(fā)間接費”還是屬于“銷售費用、管理費用、財務費用”，就可以解決項目“竣工備案”后發(fā)生的費用是否可以據(jù)實扣除的問題了。

為了找到答案，我們對土地增值稅稅收法規(guī)相關規(guī)定進行梳理發(fā)現(xiàn)，包括《實施細則》等在內的相關規(guī)定對“開發(fā)間接費用”只強調屬于直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用。并沒有對包括“費用”在內的支出從時間上劃分或確認的規(guī)定和標準。

既然稅收法規(guī)沒有明確規(guī)定，我們從財務核算、項目“竣工備案”與土地增值稅的稅收關系繼續(xù)進行分析。

二、開發(fā)間接費用財務核算規(guī)定與土地增值稅稅收關系分析

土地增值稅在1993年立法并在1994年度開始實施，土地增值稅稅收法律規(guī)范性文件所列示的房地產(chǎn)開發(fā)成本一直是沿用原財政部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》（93財會字第02號）的相關要求設置，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。其中開發(fā)間接費用核算內容為“本科目核算企業(yè)內部獨立單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等”，核算的范圍與《實施細則》開發(fā)間接費所列舉的范圍是一致的。該文件雖然于2023年已廢止，但是其中關于成本核算的規(guī)定對于《實施細則》有重大影響，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》六大類成本項目分類和開發(fā)間接費用的核算內容直接被《實施細則》所采用，雖然后來隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，開發(fā)間接費用的內涵也越來越豐富，但當時立法的原意應該是土地增值稅開發(fā)間接費用的范圍和核算內容與會計核算一樣的。

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）第五條規(guī)定企業(yè)應當根據(jù)所發(fā)生的有關費用能否歸屬于使產(chǎn)品達到目前場所和狀態(tài)的原則，正確區(qū)分產(chǎn)品成本和期間費用。

第二十六條指出開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。

從上述與房地產(chǎn)開發(fā)有關的財務核算制度可以看出：財務核算上需正確區(qū)分成本和期間費用，對“開發(fā)間接費用”強調屬于直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，這點與土地增值稅“開發(fā)間接”規(guī)定也是一致的，但財務核算上也并沒有從時間上劃分或確認的規(guī)定和標準。

《企業(yè)會計準則第1號——存貨》第八條規(guī)定：存貨的其他成本，是指除采購成本、加工成本以外的，使存貨達到場所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出。

第九條 下列費用應當在發(fā)生時確認為當期損益，不計入存貨成本：......（三）不能歸屬于使存貨達到場所和狀態(tài)的其他支出。

我們再參考看看《企業(yè)會計制度》和《會計準則》關于規(guī)定固定資產(chǎn)的核算相關規(guī)定：

《企業(yè)會計制度》對固定資產(chǎn)應按取得時的成本入賬。取得時的成本包括......以及為使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所必要的支出。第七十八條規(guī)定：本制度所稱的“達到預定可使用狀態(tài)”，是指固定資產(chǎn)已達到購買方或建造方預定的可使用狀態(tài)。

《企業(yè)會計準則第4號-固定資產(chǎn)》第九條規(guī)定：自行建造的固定資產(chǎn)，按建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。

綜合《企業(yè)會計準則第1號——存貨》、《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準則》及其他財務核算要求，對于如何確認成本和期間費用只有原則性要求，即“達到預定可使用狀態(tài)”等類似的判定，也并沒有把時間作為劃分或確認成本和期間費用的規(guī)定和標準。

三、房地產(chǎn)項目“竣工備案”與土地增值稅稅收關系分析

既然土地增值稅和會計準則等財務核算制度都沒有將時間作為劃分“開發(fā)間接費用”和“其他房地產(chǎn)費用”的標準，我們再從房地產(chǎn)開發(fā)項目“竣工驗收備案“與土地增值稅的稅收邏輯關系進一步闡述分析：

根據(jù)建筑業(yè)相關法律法規(guī)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目施工圖紙必須在滿足城市規(guī)劃、消防、節(jié)能、環(huán)保等部門和公共安全的要求，并經(jīng)專業(yè)審圖機構審圖合格、辦理好施工許可證后才能開始施工，工程竣工后，各主管部門對各單項工程進行驗收，在各單項工程驗收合格后再進行綜合驗收，綜合驗收合格后報建設主管部門進行竣工驗收備案，同時由住房和建設部門出具《建設工程竣工驗收備案回執(zhí)》，整個流程完成就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的“竣工備案“。

各主管單位根據(jù)相關法律法規(guī)對工程進行驗收，在報建施工圖范圍外的小型工程，例如局部增加部分綠化工程、部分公共配套工程、小型裝修工程、零星工程等根據(jù)建筑法律法規(guī)可不用辦理施工許可證的單項工程，不需要作為住房和建設局出具《建設工程竣工驗收備案回執(zhí)》的前置要件。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長，開發(fā)商為了履行在合同期限內向業(yè)主交樓的合同義務，普遍的做法是項目達到報建施工圖竣工驗收條件并在綜合驗收合格后就會向住建主管部門進行“竣工驗收備案”，在這階段報建施工圖范圍內的各單項工程可能達到會計準則要求的“達到預定可使用狀態(tài)”，但實際上在報建施工圖以外的包括綠化工程、部分公共配套設施、裝修工程和零星改造工程等工程還可能存在未開始施工、或未完工、或未竣工結算、或工程款未支付及工程人員未撤場等等情況，房地產(chǎn)開發(fā)商“竣工備案”后還必須繼續(xù)完成這部分工程，這部分工程所發(fā)生的工程支出會計核算上應當計入“開發(fā)成本”，從邏輯上來講，其所對應發(fā)生的“費用”必然是屬于直接管理、組織開發(fā)項目所發(fā)生的費用應當被計入項目的“開發(fā)間接費用”核算，因此理所當然可以作為土地增值稅扣除項目據(jù)實列支。

這點也可以在《實施細則》第十六條規(guī)定中得到佐證。 《實施細則》第十六條規(guī)定納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補?！秾嵤┘殑t》指出在“全部竣工結算”前“涉及成本確定”無法計算土地增值稅，在項目“全部竣工結算”后才可以據(jù)以計算土地增值稅。因此從立法規(guī)定和原意上理解，土地增值稅扣除項目是包括所有工程全部竣工結算前所發(fā)生的成本費用的。

四、結論

綜合上述分析，筆者認為，對土地增值稅來說，判定一項“費用”是否可以作為扣除項目進行扣除，應根據(jù)稅收法規(guī)的規(guī)定和會計核算、各個項目的實際情況、交樓標準和約定、項目工程完成情況進行綜合判斷，對工程完成之前屬于直接管理、組織開發(fā)項目所發(fā)生”費用“可作為土地增值稅扣除項目。

作者：蔡榮欽，單位：中匯信達（深圳）稅務師事務所。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第8篇】開發(fā)費用土地增值稅

來源：中道財稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價款抵減的聯(lián)動影響進行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出，對土地價款抵減的后續(xù)涉稅認定主要是圍繞對收入和成本的影響，概括起來基本觀點有以下三種：

觀點一、作為土增收入，不沖開發(fā)成本；

觀點二、土地價款稅金抵減僅沖減開發(fā)成本，不確認收入；

觀點三、土增不確認收入，也不沖開發(fā)成本；

基于國稅函〔2010〕220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》第一款中對土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開票金額、未正式開具增值稅發(fā)票但有交易實質的金額以及合理增減項金額（實測面積補差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價款抵減的部分。

沿著土地價款抵減的政策思路，可以得知土地價款抵減的是增值稅，實質是因為房地產(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務（如：土地購進、拆遷安置支出等）無法取得增值稅專用發(fā)票用于確認進項稅額抵扣銷項稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對于土地增值稅收入確認，基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結合中篇中的案例來對比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開工建設某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計稅方法計算繳納增值稅。開發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬元，土地面積為18畝，可供銷售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷售清盤，取得含稅銷售收入為72500萬元。

允許抵減的地價款=16000萬元

可以抵減的銷項稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬元

假設不考慮進項稅額、已預繳增值稅等影響，增值稅應納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬元

如果不考慮土地價款抵減的影響、進項稅額、已預繳增值稅等影響，不含稅銷售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認收入時，兩種不同的收入計算方式差異1321.1萬元。

同時，因為將16000萬元的1321.10萬元拆分為抵減銷項稅額，實際土地出讓成本剩余14678.9萬元，在計算土地增值稅時，面臨成本是否要相應扣除1321.10萬元。

可見土地價款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬元，而如果作用在開發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬元，相當于損失396.33萬元成本扣除。

此時，我們再看以下三種觀點：

觀點一、作為土增收入，沖減開發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬元，成本按14,678.90萬元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計成本）

觀點二、作為土增收入，不沖減開發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬元，但成本按16,000.00萬元；（折中，對房開企業(yè)來說雖然確認的收入多了，但保住了1.3倍加計成本，整體還是占優(yōu)）

觀點三、土增不確認收入，也不沖開發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬元，但成本任按16,000.00萬元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計成本）

以上三種方式在實際項目中以當?shù)卣鞴芸趶郊傲晳T性計算方式為準，各地存在較大差異但是越來越多的趨勢是偏向于觀點二的處理方式，企業(yè)財務人員應在充分理解差異并按照要求計算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價款抵減的一般性賬務處理，一般是借方確認銷項稅額抵減，貸方?jīng)_減主營業(yè)務成本。

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務成本

所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價款是直接沖抵了成本不確認收入，原理類同免稅農(nóng)產(chǎn)品計算抵扣進項稅額的方式，即從購進成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結：

房地產(chǎn)企業(yè)土地價款抵減雖然是一項增值稅的特殊業(yè)務處理，但是對土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財務人員需要及時了解當?shù)卣?，并征得主管稅務機關的認可才能準確摸清土地價款抵減對各稅種的協(xié)同影響。

土地價款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會篩選一些實務中大家高頻提出的土地價款抵減相關問題并繼續(xù)分享筆者的觀點，盡請期待。

【第9篇】土地增值稅代收費用

代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號文件，再到國稅發(fā)[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調了代收費用的處理規(guī)定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內，并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

近期我們在做土地增值稅清算審核過程中，就發(fā)現(xiàn)了這樣一個案例：

某開發(fā)商與燃氣集團有限公司簽訂天然氣配接費工程開發(fā)協(xié)議（天然氣用途只限于居民灶用、洗?。?，約定由開發(fā)商負責收取該項目一期1678戶居民燃氣用戶安裝工程費，每戶按2500元收取，合計為419.5萬元。該項目進行土地增值稅清算時，開發(fā)商將此代收費用計入成本進行了成本扣除。

在應用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)進行風險檢測時，系統(tǒng)風險預警，提示疑點方向如下：

案例分析：

由上圖可以看出，稅務機關在利用信息化審核時將準確獲取該疑點方向，并通過疑點方向調取該單位會計資料以及售房合同，確認房價中不包含此燃氣費用，同時調查該小區(qū)業(yè)主來確認此費用是按照每戶2500元單獨收取，最后，稅務機關給出的審核意見：確認此費用不允許扣除，并調減成本419.5萬，同時還要核查營業(yè)稅是否足額繳納。

我們建議：

在土地增值稅清算審核時，對代收費用的處理應注意以下兩點：

（1）確認燃氣開戶費是否單獨收取。

若房價中不含，則成本不予扣除。

若房價中包含，則不允許計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)。可調取會計資料，售房合同（必須包含補充協(xié)議或附件）中核實或抽查詢問購房者,天然氣或暖氣等開口費是包含在房價中還是單獨收取，以確認房價中是否包含。

（2）若以上代收費用為價外單獨收取，需核查營業(yè)稅是否足額繳納。

因此，建議中介或企業(yè)在申報前應用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)對項目申報數(shù)據(jù)進行風險檢測，系統(tǒng)會自動進行風險提示，發(fā)現(xiàn)該費用不能進行成本扣除，同時提供應對策略、應補充資料和政策依據(jù)，中介或企業(yè)可根據(jù)提示自行調整、規(guī)范數(shù)據(jù)后再行申報，避免不必要的麻煩。

相關的政策：

國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規(guī)定關于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

河北省物價局關于規(guī)范天然氣價格管理的指導意見（冀價管2015 119號）第五條第二款規(guī)范相關收費。城市燃氣初裝費授權市、縣人民政府管理，并報上一級價格主管部門備案。其中，新建商品房燃氣初裝費，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納，不得向用戶單獨收取，相關政策及既有住房燃氣初裝費標準按照市、縣人民政府具體規(guī)定執(zhí)行。天然氣計量裝置使用到規(guī)定年限后，由天然氣經(jīng)營企業(yè)負責更換，所需費用計入企業(yè)成本。（發(fā)文時間2015.06.16）

河北省物價局 河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于規(guī)范居民供熱收費有關問題的通知(冀價管〔2016〕132號)第三條鑒于新建住宅首次供熱實行整體供熱，其首次采暖費用納入房價（采暖期按當?shù)厝嗣裾嫉臅r間執(zhí)行），統(tǒng)一由開發(fā)建設單位交納，不得向居民用戶單獨收取、重復收取。（發(fā)文時間2016.06.21）

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【第10篇】土地增值稅中代收費用

作者：嚴穎

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

二、征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

收入指與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

三、收入的確認

（一）收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

（二）《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（三）根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

四、扣除額

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務費用。

1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內予以扣除。

2.凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（五）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目

1.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

2.代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

五、稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金領100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

六、主要減免稅政策

（一）銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

（二）個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉讓的地下室等，均不在免稅范圍。

（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

（四）單位轉讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

（八）被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構財產(chǎn)用來清償債務時，被撤銷金融機構轉讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設于各地的分支機構。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

（十）根據(jù)《財政部 稅務總局 海關總署關于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應繳納土地增值稅。

根據(jù)《關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應繳納的土地增值稅。

（十一）根據(jù)《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

七、征收管理

（一）轉讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7日內，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。

2.稅務機關根據(jù)納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結果確認評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務機關對土地增值稅的稅額進行審核確認。

3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

（二）對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。

預征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

（三）清算

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。

八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權所支付的金額=400萬元

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25萬元

（2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

4.稅金=110萬元

5.加計扣除=1100*20%=220萬元

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元

（三）增值額=2000-1510=490萬元

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

（五）稅額

應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元

土地增值稅納稅申報表（二）

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為:

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬元

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

十、案例三：個人轉讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉讓店鋪一套，轉讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元

（三）與轉讓房地產(chǎn)相關的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43萬元；

2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為3.43+12=15.43萬元；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=520+15.43=535.43萬元。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436萬元；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。

【第11篇】土地增值稅開發(fā)費用扣除嗎

導讀：計算增值額的扣除項目土地增值稅來說一共有五個項目，具體的項目內容可以來咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來介紹關于“土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?”的內容!

土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?

答：可以扣除

條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計扣除?

加計扣除是2006年出臺的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房價，但是沒起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關成本費用外，還可按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計20%的扣除。

建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

【第12篇】土地增值稅開發(fā)費用扣除

導讀：土地增值稅是指的是在國有土地使用權轉讓的過程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費有哪些呢？

土地增值稅可以扣除的稅費

答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括四個方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用；二是房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用；四是轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅，納稅人轉讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實施細則還規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

本文詳細介紹了土地增值稅可以扣除的稅費有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時候扣除的。

【第13篇】土地增值稅開發(fā)間接費用包括哪些

【稅局答疑】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算常見問題

1.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，符合什么條件需要進行土地增值稅清算？

答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務總局山東省稅務局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算。

（一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二)取得銷售（預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

取得銷售（預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形?！?/p>

2.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，什么情況下核定征收？

答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務總局山東省稅務局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！?/p>

3.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建造的與清算項目配套的學校，土地增值稅清算時，可以扣除嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務總局山東省稅務局2023年第2號公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開發(fā)成本。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

③建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。

（2）納稅人將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應當分擔的成本、費用也不得扣除。

4.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車庫，需要預征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務總局山東省稅務局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不預征土地增值稅。”

5.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉讓經(jīng)政府批準建設的保障性住房，需要預征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務總局山東省稅務局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，應當按照本辦法規(guī)定預繳土地增值稅。

納稅人轉讓經(jīng)政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應當在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。”

6.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算繳納土地增值稅時，轉讓收入包含增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務總局山東省稅務局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十二條 營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。”

7.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，普通標準住宅的條件是什么？

答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務總局山東省稅務局2023年第2號公告修改）第三十條規(guī)定，普通標準住宅同時符合以下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

8.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在土地增值稅清算時，土地增值稅扣除項目中可以扣除的土地價款如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務總局山東省稅務局2023年第2號公告修改）第三十一條規(guī)定，土地增值稅扣除項目金額的確認：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

9.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地增值稅預征的計征依據(jù)如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務總局山東省稅務局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法確定土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”

以上內容僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關規(guī)定為準。

文章來源：日照稅務公眾號

發(fā)布時間：2023年10月20日

【第14篇】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除

目 錄

一、土地成本項目

二、開發(fā)成本項目三、開發(fā)費用項目四、轉讓有關稅金

五、加計扣除項目

一、土地成本

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關費用。具體包括：

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

2.合作款項

補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

3.紅線外市政設施費

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。二、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

4.拆遷補償費

土地征用費、勞動力安置費有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。（一）前期工程費開發(fā)前期準備費

指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質金勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

5.勘察設計費

(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。

(2) 規(guī)劃設計費：

規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。

設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。

(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

8.臨時設施費

(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。

(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。 （二）建筑安裝工程費主體建筑工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。

主要包括：

9.基礎造價

包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。

10.結構及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費用。

13.戶內精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

主體安裝工程費

14.室內水暖氣電管線設備費

(1) 室內給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內燃氣系統(tǒng)費；

(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋

15.室內設備及其安裝費

(1) 通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用；

(2) 電梯及其安裝費；

(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；

(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費

(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；

(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；

(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用；

(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；

(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內外布線及終端插座費用。（三）基礎設施費基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網(wǎng)工程費

17.室外給排水系統(tǒng)費

(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費用

18.室外采暖系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用

19.室外燃氣系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、調壓站。

20.室外電氣及高低壓設備費

(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；

(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；

(3) 室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用

21.室外智能化系統(tǒng)費

(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；

(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；

(6) 電子公告屏費用

園林環(huán)境工程費

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：

22.綠化建設費

包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場建造費

道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設施

兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。

（三）公共配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；

30.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；

32.對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。

該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如

：a.游泳池：土建、設備、設施；

b.業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結構；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

d.學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

e.球場；

f.設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；

g.車站建造費：土建、設備、各項設施。（四）開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。

33.工程管理費

(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；

(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；

(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

(5) 工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；

(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；

(7) 工程保險費。

34.營銷設施建造費

(1) 廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；

(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。

36.物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。

三、開發(fā)費用

是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內計算扣除。四、轉讓稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加、地方教育費附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計20％的扣除。

【第15篇】土地增值稅扣除的銷售費用

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全面營改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項目也陸續(xù)進入土地增值稅清算期。營改增給土地增值稅的計算帶來了很大的變化，然而筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務人員和企業(yè)財務人員對這種變化并沒有引起足夠的重視，對政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預征計征依據(jù)的確認

(一)預售階段?！敦斦?、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅?！秶叶悇湛偩株P于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售階段應按預收款預繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下，土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款，應預繳增值稅稅款=[預收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現(xiàn)房銷售階段?，F(xiàn)房銷售時產(chǎn)生增值稅納稅義務，但土地增值稅在清算前依然屬于預征?！敦斦?、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務總局公告2023年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。結合《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2023年第18號)規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預征計征依據(jù)分別為：

1.適用簡易計稅方法的預征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -應納稅額

應納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計稅方法的預征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -銷項稅額

銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點

(一)城市維護建設稅及教育費附加的扣除

國家稅務總局公告2023年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點：

1.如果項目的增值稅實際稅負率超過預征率，那么該項目實際負擔的附加稅費相應也會超過預繳增值稅時繳納的附加稅費。在此情況下，據(jù)實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設置輔助賬核算，從而可以準確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負率低于預征率，則按預繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項目準確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應的附加稅費如何扣除?由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務機關會秉承一貫原則，參照預繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級機關能對此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。《土地增值稅暫行條例實施細則》對房地產(chǎn)開發(fā)費用又規(guī)定，凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和的10%以內計算扣除。

《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除?一些稅務人員對此有不同認識。筆者認為，財稅字〔1995〕48號文件當時對房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品不單獨扣除印花稅的規(guī)定，基于當時的上位法(條例實施細則以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度)，現(xiàn)在會計制度進行了修訂，文件的相關規(guī)定理應作出相應的調整。

來源：稅海無涯苦作舟