房地產增值稅預繳稅款（16篇）

【第1篇】房地產增值稅預繳稅款

一、房開項目增值稅所指的預收款范圍，包括定金、意向金嗎？未取得預售許可的情況收取的資金？

房地產開發(fā)企業(yè)的預收款，為不動產交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

實務中是以簽訂商品房銷售合同為時點。簽訂合同前的訂金、意向金、誠意金不需預繳；簽訂合同時，合同定金及之前收取的款項，一并作為預收款預繳。

未簽訂正式書面合同直接銷售（或長租）的停車位、儲藏間等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履約擔保效力，實務中按預收款預繳。

定金，是指為擔保合同債權的實現(xiàn)，雙方當事人通過書面約定，由一方當事人向對方預先支付一定數額的金錢作為擔保的方式。

定金具有法律上的擔保效力，擔保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金，雙方已明確買賣標的物以及價格等。簽合同時，對定金必須以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。

訂金、意向金、誠意金、認籌金等，不是法律意義上的定金。房地產開發(fā)企業(yè)在預售前收取的，并與搖號、認購等行為掛鉤，這種資金并不具有定金性質。

未取得預售許可收取的一般是訂金、意向金等，客戶與房地產企業(yè)之間不存在固定合同關系，客戶支付誠意金購買的不是具體的實物或者服務，只是一種購房可能性，并沒有具體的標的物，也未確定價格。

二、房開項目增值稅納稅義務發(fā)生時間

財稅【2016】36號附件1第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

36號明確，銷售不動產過程中收到款項的，即為收訖銷售款項，并未要求實際交付或合同約定交付時間。

增值稅暫行條例實施細則規(guī)定的“采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天。”

營改增與貨物銷售的納稅義務時間確定原則基本一致。只是營改增相關政策并未詳細明確建造工期超12個月的處理問題。

至此，各地基本明確為：房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。

對于交付時間，以商品房銷售合同上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

實際交付遲于合同約定交房時間呢？還可再分：業(yè)主因未及時辦理交付原因、房企自身因工期延遲等原因。

這就涉及應該按應交付時間、或實際交付時間。如統(tǒng)一遵從實際交付時間，實務中難以把握，不利于征管。

顯然是推遲了納稅義務的確認，但未能考慮納稅必要資金問題，因此前置了一個預繳環(huán)節(jié)。

如果是棚改項目，尤其是土地招拍掛時所約定的，在項目外需配建還建房或廉租房的，稅負未達3%，預繳大于應納稅額的，能否允許房企在實際交付之前確認納稅義務發(fā)生而正常申報納稅？

筆者認為，合同簽訂后，銷售不動產過程中收到款項的，即可確認納稅義務發(fā)生。當然，這樣就會難以自圓其說，造成房開項目納稅義務發(fā)生時間確認的邏輯混亂。

三、房地產企業(yè)預繳截止時點？已竣工達到可交付的現(xiàn)房是否不需預繳？

一般認為，交付時點之后的繼續(xù)銷售，為現(xiàn)房銷售，不需預繳，收到銷售款項的、或合同約定已到付款時間的、或先開具發(fā)票的，都應以其銷售額按規(guī)定申報納稅。

交付時點以后的定金，即是應稅銷售額，不需預繳，而應申報納稅。

這又涉及應交付、可交付、實際交付的問題。如按實際交付，現(xiàn)房銷售的只要未實際交付業(yè)主，都可只預繳，而不需正常申報納稅，對于稅負高于3%的則是利好。

當然，預繳截止時點與納稅義務確認時點應是同一個原則，不考慮異地預繳情況下，不應對同一筆業(yè)務既有預繳又有正常計稅申報。

四、2023年5月29日實際交付，2023年5月1日預收款是否應預繳？

同一個項目不應同時存在預繳與正常計稅申報。

五、房地產企業(yè)兼有一般計稅、簡易計稅的多個項目，預繳稅款能否相互抵減？

（一）跨項目抵減，未說明各項目的計稅方式。

1、問：是抵減全部項目的預交稅款?還是只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務項目中的預交稅款?

2021-02-04新疆納稅服務中心答復：根據上述文件規(guī)定，納稅在確定納稅義務發(fā)生時間時，申報抵減已預繳稅款即可。

2、問：房地產企業(yè)申報時如何抵減已預繳的增值稅稅款?不同項目間預繳稅款能否互相抵減?

河南：房地產企業(yè)不同項目已經預繳的稅款，可以在納稅申報時互相抵減。

3、福建：房地產企業(yè)不同項目已經預繳的稅款，可以在納稅申報時抵減當期應繳稅款。

4、問：房地產開發(fā)企業(yè)預繳的增值稅可以跨項目抵減嗎?

北京2023年11月征期貨物和勞務稅熱點問題：可以跨項目抵減。

（二）跨項目抵減，分別有一般計稅和簡易計稅的。

河北：提供建筑服務和房地產開發(fā)的預繳稅款可以抵減應納稅款。應納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應納稅款。

例如：某房地產開發(fā)企業(yè)有a、b、c三個項目，其中a項目適用簡易計稅方法，b、c項目適用一般計稅方法。2023年8月，三個項目分別收到不含稅銷售價款1億元，分別預繳增值稅300萬元，共預繳增值稅900萬元。2023年8月，b項目達到了納稅義務發(fā)生時間，當月計算出應納稅額為1000萬元，此時抵減全部預繳增值稅后，應當補繳增值稅100萬元。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在《增值稅申報表》主表第19行“應納稅額”欄次，填報1000萬元，第24行“應納稅額合計”填報1000萬元，第28行“分次預繳稅額”填報900萬元，第34行“本期應補(退)稅額”填報100萬元。

（三）跨項目抵減，均為一般計稅的。

問：房地產開發(fā)企業(yè)有多少自行開發(fā)的房地產項目，均是新項目，一般計稅方法。其中a項目處于預售階段，按規(guī)定預繳增值稅款;b、c項目已經開始交房，產生了增值稅納稅義務，當期有應納稅款。請問，a項目預繳的增值稅稅款可否抵當期b、c項目應納增值稅稅款?

2019-06-17安徽省稅務局貨物和勞務稅處：a預繳的增值稅可以抵減b、c項目應納增值稅稅款。

（四）部分省局認為：“納稅人當期抵減預繳稅款應按對應項目和已確認銷售收入對應面積的預繳稅款進行抵減。即：不同項目之間的預繳稅款，不能相互抵減應納稅額；同一項目，應以確認收入的銷售面積對應的預繳稅款，抵減當期應納稅額，不能以未確認收入面積對應的預繳稅款抵減應納稅額?！?/p>

（五）按稅務總局公告2023年第18號第十四、十五條規(guī)定，一般計稅或簡易計稅計算的當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。

以上并未限制其他抵減條件，房開企業(yè)產生了當期應納稅額均可抵減預繳。

六、房地產企業(yè)非開發(fā)項目形成的應納稅額能否抵減？

如房企同時兼營銷售貨物、或出租未售商品房等其他應稅服務的，其所產生的的應納稅額，不應抵減開發(fā)項目的預繳稅款。

因為稅務總局公告2023年第18號第十四、十五條規(guī)定的被抵減的應納稅額，是銷售自行開發(fā)的房地產項目按規(guī)定計算的當期應納稅額。

思考：停車位、地下車庫等非可售的配套設施，對外銷售或長租視為銷售的，其所形成的應納稅額能否抵減開發(fā)項目預繳稅款？

來源：稅白天下

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【第2篇】房地產企業(yè)土地增值稅計算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個“小稅種”，但是，隨著房地產行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：單位或者個人，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉讓所取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據，來向國家繳納的一種稅，不包括繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。

土地增值稅實質上是反房地產暴利稅。

土地增值稅采用四級超率累進稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權轉讓、建筑物產權轉讓。

不包括：土地使用權出讓、繼承、贈予。

3.土地增值稅計算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計稅依據。

增值額=收入-扣除項目金額

扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

增值額未超過扣除項目金額50%，稅率30%，速算扣除數為0；

增值額超過扣除項目金額50%，且未超過扣除項目金額100%，稅率40%，速算扣除數為扣除項目金額*5%；

增值額超過扣除項目金額100%，且未超過扣除項目金額200%，稅率50%，速算扣除數為扣除項目金額*15%；

增值額超過扣除項目金額200%，稅率60%，速算扣除數為扣除項目金額*35%；

應納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費用一共為2000萬，無其他扣除項目，問小明應該繳納多少土地增值稅？

建筑物產權轉讓收入5000萬；

建筑物法定扣除項目金額2000萬；

增值額=5000-2000=3000萬；

增值額/扣除項目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬

所以小明應該繳納土地增值稅1200萬元。

【第3篇】房地產行業(yè)增值稅稅率

房地產開發(fā)涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城面維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅諸多稅費。對這些稅費我們概述如下：

1.契稅

(1)納稅人:在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人

(2)計稅依據:市場價格或差額，計征契稅的成交價格不含增值稅。

(3)稅率:3%~5%。

(4)征收機構:土地所在地的主管稅務機關。

(5)房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務:除農村集體土地承包經營權的轉移外，不論是國有土地使用權出讓還是土地使用權轉讓，房地產開發(fā)企業(yè)作為土地受讓者時，要繳納契稅。

(6)涉稅階段:主要是土地取得環(huán)節(jié)。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅

(1)納稅人:在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內擁有土地使用權的單位和個人

(2)計稅依據:實際占用土地面積。

(3)適用定額:每平方米年稅額如下:①大城市1.5~30元;②中等城市

1.2~24元;③小城市0.9~18元;④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6~12元。

各市、縣人民政府要結合本地經濟發(fā)展水平、土地利用狀況和地價水平等，合理劃分本地區(qū)的土地等級，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內制定每一等級土地的具體適用稅額標準，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準執(zhí)行。經濟發(fā)地區(qū)和城市中心區(qū)，原則上應按稅額幅度的上限確定適用稅額標準。經濟發(fā)達地區(qū)需突破稅額幅度上限進一步提高適用稅額標準，須報經財政部、國家稅務總局批準。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征城鎮(zhèn)土地使用稅。

房地產開發(fā)企業(yè)取得土地后繳納土地使用稅，要首先了解當地政府制定的土地等級適用稅額標準及征收方式。

(4)征收機構:土地所在地的主管稅務機關。

(5)房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務:房地產開發(fā)企業(yè)使用土地，都要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

(6)涉稅階段:建設環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。

3.耕地占用稅

(1)納稅人:在中華人民共和國境內占用耕地建設建筑物、構筑物或者從事非農業(yè)建設的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人，應當繳納耕地占用稅。

占用耕地建設農田水利設施的，不繳納耕地占用稅。耕地，是指用于種植農作物的土地。

(2)計稅依據:耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應納稅額為納稅人實際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額。

(3)適用定額:

①人均耕地不超過1畝的地區(qū)(以縣、自治縣、不設區(qū)的市、市轄區(qū)為單位，下同)每平方米為10~50元;

②人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8~40元;③人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6~30元;④人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5~25元。

各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表見表：

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模效型人可以在 50%的稅額度征地占用稅。

農村居民在規(guī)定用地標準以內占用耕地新建自用住宅，按照當地適用稅額減半征收耕地古用稅:其中農村居民經批準遷，新自用住宅占用耕地不超過原宅基地面積的部分，免征耕地占用稅。

耕地占用稅的的稅義務發(fā)生時間為的稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當日。納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起30日內申報繳納耕地占用稅。

自然資源主管部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關文件發(fā)放建設用地批準書。

建納稅人因建設項目施工或者地質勘查臨時占用耕地，應當按照規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地期滿之日起一年內依法復墾，恢復種植條件的，全額退還已經繳納的耕地占用稅。

(4)征收機構:土地所在地的主管稅務機關。

(5)房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務:當房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設占用耕地、林地牧草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農用地建房或從事非農業(yè)建設時，均要按照實際占用面積和規(guī)定的稅額繳納耕地占用稅。

(6)涉稅階段:主要是土地取得環(huán)節(jié)。

(7)稅務管理文件:《中華人民共和國耕地占用稅法》(以下簡稱《耕地占用稅法》)、《中華人民共和國耕地占用稅法實施辦法》

4.印花稅

(1)納稅人:經濟活動和經濟交往中書立、領受應稅憑證的單位和個人。

(2)應稅對象:現(xiàn)行印花稅只對《中華人民共和國印花稅暫行條例》(以下簡稱《印花稅暫行條例》)列舉的憑證征稅，具體有五類:經濟合同，產權轉移書據營業(yè)賬簿，權利許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證?！?/p>

(3)計稅依據:印花稅根據應稅憑證的種類，分別有以下幾種：

①合同或具有合同性質的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據。

②營業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，自2023年5月1日起，按實收資本和資本公積兩項合計金額萬分之五減半征收印花稅;對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。

③不記載金額的營業(yè)執(zhí)照、專利證、專利許可證照，按憑證的件數納稅

(4)征收方式:根據不同征稅項目，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方式各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征印花稅。

(5)征收機構:主管稅務機關。

(6)房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務:房地產開發(fā)業(yè)務流程中很多方面涉及印花稅。取得土地和銷售階段簽訂的房屋銷售合同、土地使用權轉讓合同涉及“產權轉移書據’稅目;開發(fā)階段涉及建設工程勘察設計合同、購銷合同、建筑安裝工程承包合同、貨物運輸合同、加工承攬合同、財產保險合同、借款合同、財產租賃合同、倉儲保管合同等;財務核算和經營管理中記載資金的賬簿和權利、許可證照也是印花稅征稅范圍。

①當房地產開發(fā)商與金融機構簽訂借款合同時，要根據“借款合同”稅目，按照合同所載借款金額的0.05%繳納印花稅。

②在設計階段，與設計單位簽訂設計合同，要根據“建設工程勘察設計合同”稅目的規(guī)定，按照收取費用的0.5‰繳納印花稅。

③ 在建筑安裝階段，與建筑安裝單位簽訂建筑安裝工程承包合同，要根據“建筑安裝工程承包合同”稅目，按照承包金額的 0.3‰繳納印花稅。

④在房產銷售階段，房地產開發(fā)商與購買方簽訂合同，要根據“產權轉移書據”稅目，按照合同所載金額的 0.5%繳納印花稅。

⑤當房地產開發(fā)商將未銷售商品房出租時，要根據“財產租賃合同”稅目。按照合同所載租賃金額的1‰繳納印花稅。

⑥權利、許可證照(包括政府部門發(fā)給的房屋產權證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證)，按件貼花五元。

(7)涉稅階段:土地取得環(huán)節(jié)、建設環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。

(8)稅務管理文件:《國家稅務總局關于發(fā)布〈印花稅管理規(guī)程(試行))的公告》(國家稅務總局公告2023年第77號)。

附最新印花稅相關鏈接：國家稅務總局河南省稅務局官方網站 -關于實施《中華人民共和國印花稅法》等有關事項的公告 https://henan.chinatax.gov.cn/henanchinatax/zcwj/zcfgk/2022063008452674588/index.html

5.增值稅

增值稅稅務處理的基本依據是《中華人民共和國增值稅暫行條例》(以下簡稱(增值稅暫行條例》)以及《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016]36號)。

(1)納稅人:在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務(以下簡稱勞務)，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人。

(2)計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅，36個月內不得變更為一般計稅力法計稅。

房地產老項目，是指:

①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產項目;

②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。

房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下:

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)

一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。

(3)征收機構:主管稅務機關。

(4)房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務:根據房地產項目銷售特點，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。具體交付時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準;實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。

房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產項目納稅義務發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照規(guī)定預繳增值稅。

涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)

6.城市維護建設稅

(1)納稅人:繳納增值稅、消費稅的單位和個人。

(2)計稅依據:納稅人實際繳納的增值稅、消費稅稅額。

(3)計稅稅率:按照納稅人所在地不同，實行不同檔次的稅率:

①納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為 7%;

②納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%;

③納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 1%。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征城市維護建設稅。

(4)征收機構:主管稅務機關。

(5)房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務:自2023年5月1日起，納稅人跨地區(qū)提供建筑服務、銷售和出租不動產的，應在建筑服務發(fā)生地、不動產所在地預繳增值稅時，以預繳增值稅稅額為計稅依據，并按預繳增值稅所在地的城市維護建設稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設稅和教育費附加。預繳增值稅的納稅人在其機構所在地申報繳納增值稅時，以其實際繳納的增值稅稅額為計稅依據。并按機構所在地的城市維護建設稅適用稅率和教育費附加征收率就地計算繳納城市維護建設稅和教育費附加。

(6)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)

7.教育費附加

(1)納稅人:凡繳納增值稅、消費稅的單位和個人，除按照《國務院關于籌措農村學校辦學經費的通知》(國發(fā)[1984]174號)的規(guī)定，繳納農村教育事業(yè)費附加的單位外，都是教育費附加的繳納人

(2)計稅依據:實際繳納的增值稅、消費稅稅額。

(3)征收率3%。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征教育費附加。

(4)征收機構:主管稅務機關。教育費附加是政府性基金，由稅務機關負責征收，作為教育專項資金，納入預算管理。

(5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)

8.地方教育附加

(1)納稅人:繳納增值稅、消費稅的單位和個人。

(2)計稅依據:實際繳納的增值稅，消費稅稅額。

(3)征收率:2%。已經財政部審批且征收標準低于2%的份，也調整為2%各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征地方教育費附加。

(4)征收機構:主管稅務機關。

(5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)。

9.房產稅

(1)納稅人:房屋產權所有人

(2)計稅依據:房屋的計稅余值或租金收入，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據本地區(qū)實際情況，以及宏理調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在.50%的稅額幅度內減征房產稅

(3)征收機構:房產所在地主管稅務機關。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。

(4)房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務:無論內、外資企業(yè)，均需要根據不同情況繳納房產稅。自用房屋，房產稅依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，適用稅率為1.2%。房產出租的以房產租金收入和稅率12%計算繳納。對個人按市場價格出租的居民住房，房產稅暫減按4%的稅率征收。

重慶市是首批個人住房房產稅征收試點城市，從2023年開始試行對部分個人住房征收房產稅。此前中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”對土地融資限制、再融資從嚴、債券融資分級管理、房貸嚴管控等一系列措施的相繼實施說明了中央對控制房價泡沫的決心，2017 年重慶又收緊修改了房產稅政策修改后，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房，稅率為 0.5%。

《上海市人民政府關于印發(fā)(上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》(滬府發(fā)(2011]3號)規(guī)定:個人住房“房產稅計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%”

“房產稅不是萬能的，但回避房產稅萬萬不能!”

(6)涉稅階段:房屋持有環(huán)節(jié)。

10.土地增值稅

(1)納稅人:有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人。

(2)征收機構:房地產所在地主管稅務機關

(3)房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務:房地產開發(fā)企業(yè)轉讓土地時，要按照其轉讓房地產時取得的收入減去允許扣除的項目金額后的余額，依照規(guī)定的稅率繳納土地增值稅。

(4)計依據:對增值額征稅，增值額計算要素如下:

①計稅收入為房地產企業(yè)轉讓房地產取得的收入，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收人+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入

②許扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用以及前述兩項20%加計扣除，還有與轉讓房地產有關的稅金，與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加。

土地增值稅稅率見表：

應納稅額=土地增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數

房地產開發(fā)商建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

征收方式:房地產開發(fā)工期較長，土地增值稅的計算又比較煩瑣，為了簡化計算，稅務機關采取按期預征、項目完工清算的辦法。也就是按當期取得的售房收人，依照預征率計算征收，項目完工后清算，多退少補。

根據2023年稅收調控政策，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份預征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份預征率不得低于1%

對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，土地增值稅可以核定征收。根據 2023年稅收調控政策，核定征收率不低于5%

(6)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)、土地增值稅清算環(huán)節(jié)。

11.企業(yè)所得稅

除《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱《企業(yè)所得稅法》)及其實施條例和配套法規(guī)外，房地產開發(fā)企業(yè)所得稅主要依據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號文件發(fā)布)計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的適用稅率為25%

房地產開發(fā)企業(yè)銷售收人的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，均應按規(guī)定全部確認為銷售收人;未納人開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取、開具發(fā)票的?？勺鳛榇沾U款項進行管理。

(1)征收方式:房地產開發(fā)企業(yè)所得稅主要有核實征收和核定征收兩種征收方式，核定征收一般選擇核定應稅所得率計算征收。

(2)征收機構:主管稅務機關。

(3)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)。

12.個人所得稅

(1)征稅對象:工資、薪金所得;勞務報酬所得;稿酬所得;特許權使用費所得;經營所得;利息、股息、紅利所得;財產租賃所得;財產轉讓所得;偶然所得。

居民個人取得工資、薪金所得;勞務報酬所得;稿酬所得;特許權使用費所得稱為綜合所得，按納稅年度合并計算個人所得稅;非居民個人取得綜合所得，按月或者按次分項計算個人所得稅。

居民個人的綜合所得，以每一納稅年度的收人額減除費用6萬元以及專項扣除、專項附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應納稅所得額。

非居民個人的工資、薪金所得，以每月收人額減除費用5000元后的余額為應納稅所得額;勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得，以每次收入額為應納稅所得額。

專項扣除，包括居民個人按照國家規(guī)定的范圍和標準繳納的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險等社會保險費和住房公積金等;專項附加扣除，包括嬰幼兒照護費、子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或者住房租金、贈養(yǎng)老人等支出。

綜合所得，適用3%~45%的超額累進稅率表 ：

居民個人取得綜合所得，按年計算個人所得稅;有扣繳義務人的，由扣繳義務人按月或者按次預扣預繳稅款;需要辦理匯算清繳的，應當在取得所得的次年3月1日至6月30日內辦理匯算清繳。納稅人辦理匯算清繳退稅或者扣繳義務人為納稅人辦理匯算清繳退稅的，稅務機關審核后，按照國庫管理的有關規(guī)定辦理退稅。

非居民個人取得工資、薪金所得，勞務報酬所得，稿酬所得和特許權使用費所得，有扣繳義務人的，由扣繳義務人按月或者按次代扣代繳稅款，不辦理匯算清繳。扣繳義務人每月或者每次預扣、代扣的稅款，應當在次月15日內繳入國庫，并向稅務機關報送扣繳個人所得稅申報表。

(2)房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務:個人所得稅，以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。扣繳義務人應當按照國家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報。納稅人有中國公民身份號碼的，以中國公民身份號碼為納稅人識別號;納稅人沒有中國公民身份號碼的，由稅務機關賦予其納稅人識別號?？劾U義務人扣繳稅款時，納稅人應當向扣繳義務人提供納稅人識別號。

有下列情形之一的，納稅人應當依法辦理納稅申報:

①取得綜合所得需要辦理匯算清繳;

②取得應稅所得沒有扣繳義務人;

③取得應稅所得，扣繳義務人未扣繳稅款;

④ 取得境外所得;

⑤因移居境外注銷中國戶籍;

⑥非居民個人在中國境內從兩處以上取得工資、薪金所得;

⑦國務院規(guī)定的其他情形。

扣繳義務人應當按照國家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報，并向納稅人提供其個人所得和已扣繳稅款等信息。

(3)征收機構:主管稅務機關。

(4)涉稅階段:房地產開發(fā)企業(yè)任一環(huán)節(jié)所支付的職工薪酬均應按規(guī)定扣繳個人所得稅。

在房地產開發(fā)涉及的上述12個基本稅種中，以增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅為主，這三個稅種應納稅額會占到整體稅務成本的90%以上。在前期銷售中以增值稅為主，在項目清算階段，又以企業(yè)所得稅、土地增值稅為主。做好這三個稅種的納稅策劃與控制，可以有效降低稅務成本;其他稅種稅務成本雖低，但稅收風險更高。因此，全方位全程洞悉房地產開發(fā)納稅實務問題，做好納稅策劃，防范稅收風險，尤為必要。

【第4篇】房地產企業(yè)增值稅預征

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發(fā)展的有力工具。本篇房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率及風險須知的稅務知識是稅云服務平臺小編專門為稅務會計整理的稅務實操內容，這篇文章中為您詳細描述了在房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的稅收問題及風險。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率

房地產企業(yè)土地增值稅一般按照銷售額來預征，普通住宅為2%，商業(yè)為3%，各地會有所差異。房地產企業(yè)預售商鋪,土地增值稅預征率：對納稅人預售除公寓和別墅以外的非普通標準住宅，暫停按預售收入的1%比例預征土地增值稅。

按照《地方稅務局關于土地增值稅清算問題的有關問題公告》（地方稅務局公告2023年9號）第十三款之規(guī)定：關于確定房地產開發(fā)項目核定征收率的問題：

（一）普通標準住宅的核定征收率為6％；

（二）非普通標準住宅和其他類型房地產的核定征收率為8％；

（三）無法準確區(qū)分不同房地產類型的，核定征收率為8％。

按照《地方稅務局關于土地增值稅相關政策的公告》（地方稅務局公告2023年8號）第十一款之規(guī)定：納稅人在存量房轉讓環(huán)節(jié)，無法按照地方稅務局公告2023年8號第九條據實征收土地增值稅的，主管稅務機關按8％的核定征收率計算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書》。

具體我們通過下面的政策來了解土地增值稅預征率各地的不同（全國）：

各地關于土地增值稅預征率的規(guī)定匯總（截至2021.3）

http://xt12366.com/index.php/home/case/newjdshow/id/2xyyjb

房地產企業(yè)土地增值稅清算稅收風險

近些年，隨著我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展，房地產行業(yè)給我國經濟的增長帶來很大的助力。然而房地產企業(yè)在稅務風險管理的過程中仍然存在著很多的不足和問題，在各個環(huán)節(jié)和流程中都有可能面對稅務風險問題，給房地產企業(yè)帶來了非常嚴重的影響。土地增值稅作為房地產企業(yè)重要的稅種之一，受其制度設計的影響，房地產企業(yè)面臨一些稅務風險。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅十大風險

（一）土地增值稅核定征收稅務風險

1、不符合核定征收規(guī)定的稅務風險

（二）確定清算項目環(huán)節(jié)的稅務風險

2、未能及時清算，需要繳納滯納金3、清算單位錯誤視情況補繳稅款、滯納金等

（三）房地產轉讓收入的稅務風險

4、非直接銷售和自用房地產收入確定不符合規(guī)定5、隱瞞、虛報轉讓價格或價格明顯偏低的稅務風險6、與轉讓房地產有關的經濟利益未按規(guī)定確認的稅務風險

（四）房地產開發(fā)成本的稅務風險

7、未取得合法憑據的無法扣除8、未實際發(fā)生的成本不得扣除9、扣除項目的分配或分攤不合規(guī)定

（五）房地產開發(fā)費用的稅務風險

10、融資費用未按規(guī)定歸集及扣除的稅務風險

針對風險提出4點優(yōu)化措施：

(一)做好土地增值稅清算管理

為了保證房地產企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進行，需要加強財務人員的核算管理水平，通過保持各部門之間的相互配合，進一步完善房地產企業(yè)的土地增值稅清算工作。

（二）審核票據的真實性，詳細分析項目成本

為了保證房地產企業(yè)土地增值稅清算工作的合法性，需要在扣除項目中對票據的合法性和真實性進行審核，對于實際發(fā)生但是沒有取得合法票據的項目不予扣除，并且需要根據發(fā)票的實際金額和付款金額，合同金額，決算金額孰低的原則進行確認成本。

(三)提升稅務籌劃意識

在營改增之后，房地產開發(fā)企業(yè)想要保證稅收籌劃工作的順利進行，需要樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識。

(四)選擇合理的稅收優(yōu)惠

要想稅收優(yōu)惠政策的作用能夠得到充分的發(fā)揮，房地產開發(fā)企業(yè)的稅務管理人員需要對國家土地增值稅的相關內容進行深度探究，從而根據工程項目的面積以及出售數量等實際情況，選擇相對應的稅收優(yōu)惠政策，從而有效的把控土地增值稅增值率的比率。

降低風險、精準賦能

房地產企業(yè)土地增值稅清算工作能否順利進行，直接關系到了房地產企業(yè)的整體發(fā)展。

要想保證房地產企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進行，稅務管理人員要對當下的政策進行了解并且制定合理科學的稅務籌劃方案，保證清算過程的合理性和嚴謹性，避免由于工作人員的失誤影響到最終的計算結果，最后還需要選擇合理的稅收優(yōu)惠，在合法的范圍內最大限度的降低房地產企業(yè)的稅務負擔。

賦能培訓

作為稅收大數據的參與者與踐行者，泰安協(xié)同軟件有限公司不斷技術革新，是山東省大數據協(xié)會《大數據產品評估規(guī)范》、《大數據企業(yè)評估規(guī)范》團體標準起草單位之一，同時加大開放合作，成為華為云精英服務商，并擴大與華為的深度合作。

為幫助房地產企業(yè)規(guī)避風險、化解難題，泰安協(xié)同軟件有限公司與上海國家會計學院數字化稅務研究中心合作推出：【稅收大數據環(huán)境下的土地增值稅清算數字化賦能——暨房地產項目數字化管理線上精準提效】

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內容大綱

（一）當前稅收大數據環(huán)境分析、現(xiàn)行征管與行業(yè)監(jiān)管趨勢分析1、大數據環(huán)境介紹2、房地產行業(yè)監(jiān)管情況3、稅務局現(xiàn)行征管現(xiàn)狀分析（二）數字化技術在房地產行業(yè)中的應用案例1、數字化技術應用必要性2、數字化技術在房地產行業(yè)中的應用案例3、財務領域數字化技術實踐a、項目售價測算模型b、土地投資測算模型（三）土地增值稅數據規(guī)范化案例分析及風險應對1、常見的數據分析檢查方法2、常見的風險點及申報數據規(guī)范要求（四）土地增值稅清算數字化工作模式實戰(zhàn)案例解析1、基礎資料的審核及案例2、收入的審核及案例3、土地成本及拆補的審核及案例4、前期工程費的審核及案例5、建安成本的審核及案例6、基礎設施費的審核及案例7、公共配套設施費的審核及案例8、開發(fā)間接費的審核及案例9、開發(fā)費用及稅金的審核及案例

【第5篇】房地產企業(yè)增值稅簡易征收備案表

最近，很多公眾號發(fā)文說：“自2023年10月1日起，增值稅簡易征收備案全面取消！”是這樣的嗎？

誤區(qū)

自2023年10月1日起，增值稅簡易征收備案全面取消！

注意

自2023年10月1日起，一般納稅人的建筑企業(yè)發(fā)生甲供工程、清包工工程，選擇簡易計稅方法計征增值稅時，不再實行備案制。

參考

根據《國家稅務總局關于國內旅客運輸服務進項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第31號）第八條的規(guī)定，自2023年10月1日起，提供建筑服務的一般納稅人建筑企業(yè)按規(guī)定適用或選擇適用簡易計稅方法計稅的，不再實行備案制。

應自行留存以下證明材料備查

（1）為建筑工程老項目提供的建筑服務，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同；

（2）為甲供工程提供的建筑服務、以清包工方式提供的建筑服務，留存建筑工程承包合同。

如果稅務機關在后續(xù)管理中發(fā)現(xiàn)納稅人不能提供以上相關資料的，對少繳的稅款應予追繳，并依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定處理。

【第6篇】房地產預交增值稅

營改增后，各地稅務機關對房地產企業(yè)收取誠意金的問題意見基本一致，一般不需要預交增值稅，但是如果誠意金占房款的比例過高，是否需要預繳？請看有關地方稅務機關的答復。

一、安徽省稅務局

問：房地產企業(yè)在取得預售許可證之前，以和客戶已簽定合作建房意向書，收取客戶房屋總價款90%以上的合作建房誠意金的形式收取的款項，是否屬于國家稅務總局公告2023年18號文規(guī)定的納稅人采取預售款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，預收房款需要預繳增值稅的情況。國家稅務總局安徽省稅務局12366納稅服務中心答復：您好！您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復如下：房地產開發(fā)企業(yè)的預收款，為不動產交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前收取的誠意金、認籌金和訂金等。感謝您的咨詢！上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366或主管稅務機關。答復機構：安徽省稅務局答復時間：2020-12-22二、河北省《河北營改增有關政策問題的解答(之八)摘錄》第七條“關于房地產開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題”規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規(guī)定預繳增值稅：（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；（二）收取的款項從收取之日起三個月內退還給購房人。對于位于河北的開發(fā)企業(yè)，應小心謹慎、避免觸雷。討論：誠意金占比過高，會有風險嗎？根據新頒布的《民法典》第586條規(guī)定：【定金合同；定金數額的確定】當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的20%。超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。

來源：九鼎財稅，如有侵權，請聯(lián)系刪除。

【第7篇】房地產增值稅預繳

【導讀】：：房地產企業(yè)預交增值稅稅率是多少？房地產企業(yè)和一般企業(yè)有所不同，房地產開發(fā)企業(yè)都是采取預繳款進行開發(fā)項目的，在收到房戶交納的預繳款都是按照3%的比例繳納增值稅，本文內容會對此進行詳細的介紹，大家看完就明白了。

房地產企業(yè)預交增值稅稅率

國家稅務總局公告 2023年第14號 國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告 第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）一般納稅人轉讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。 （二）一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。 （三）一般納稅人轉讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。 （四）一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。 （五）一般納稅人轉讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。 （六）一般納稅人轉讓其2023年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

房地產企業(yè)預交增值稅稅率

房地產企業(yè)收到預收款如何計提預繳增值稅？

《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）規(guī)定：

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）

第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

因此，房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發(fā)生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。

房地產企業(yè)預交增值稅稅率是多少？其實國家稅法對于房地產開發(fā)企業(yè)在收房戶預交款時都是有相關規(guī)定的，正常情況收取的預交款都是按照3%的比例進行繳稅。但是一些小規(guī)模納稅人在次月納稅申報時會以當期銷售額的5%進行繳稅，具體的內容通過正文可以獲知，如果你還有什么問題就來會計學堂網提問吧！

【第8篇】房地產增值稅預征率

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發(fā)展的有力工具。本篇房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率及風險須知的稅務知識是稅云服務平臺小編專門為稅務會計整理的稅務實操內容，這篇文章中為您詳細描述了在房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的稅收問題及風險。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率

房地產企業(yè)土地增值稅一般按照銷售額來預征，普通住宅為2%，商業(yè)為3%，各地會有所差異。房地產企業(yè)預售商鋪,土地增值稅預征率：對納稅人預售除公寓和別墅以外的非普通標準住宅，暫停按預售收入的1%比例預征土地增值稅。

按照《地方稅務局關于土地增值稅清算問題的有關問題公告》（地方稅務局公告2023年9號）第十三款之規(guī)定：關于確定房地產開發(fā)項目核定征收率的問題：

（一）普通標準住宅的核定征收率為6％；

（二）非普通標準住宅和其他類型房地產的核定征收率為8％；

（三）無法準確區(qū)分不同房地產類型的，核定征收率為8％。

按照《地方稅務局關于土地增值稅相關政策的公告》（地方稅務局公告2023年8號）第十一款之規(guī)定：納稅人在存量房轉讓環(huán)節(jié)，無法按照地方稅務局公告2023年8號第九條據實征收土地增值稅的，主管稅務機關按8％的核定征收率計算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書》。

具體我們通過下面的政策來了解土地增值稅預征率各地的不同（全國）：

各地關于土地增值稅預征率的規(guī)定匯總（截至2021.3）

http://xt12366.com/index.php/home/case/newjdshow/id/2xyyjb

房地產企業(yè)土地增值稅清算稅收風險

近些年，隨著我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展，房地產行業(yè)給我國經濟的增長帶來很大的助力。然而房地產企業(yè)在稅務風險管理的過程中仍然存在著很多的不足和問題，在各個環(huán)節(jié)和流程中都有可能面對稅務風險問題，給房地產企業(yè)帶來了非常嚴重的影響。土地增值稅作為房地產企業(yè)重要的稅種之一，受其制度設計的影響，房地產企業(yè)面臨一些稅務風險。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅十大風險

（一）土地增值稅核定征收稅務風險

1、不符合核定征收規(guī)定的稅務風險

（二）確定清算項目環(huán)節(jié)的稅務風險

2、未能及時清算，需要繳納滯納金3、清算單位錯誤視情況補繳稅款、滯納金等

（三）房地產轉讓收入的稅務風險

4、非直接銷售和自用房地產收入確定不符合規(guī)定5、隱瞞、虛報轉讓價格或價格明顯偏低的稅務風險6、與轉讓房地產有關的經濟利益未按規(guī)定確認的稅務風險

（四）房地產開發(fā)成本的稅務風險

7、未取得合法憑據的無法扣除8、未實際發(fā)生的成本不得扣除9、扣除項目的分配或分攤不合規(guī)定

（五）房地產開發(fā)費用的稅務風險

10、融資費用未按規(guī)定歸集及扣除的稅務風險

針對風險提出4點優(yōu)化措施：

(一)做好土地增值稅清算管理

為了保證房地產企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進行，需要加強財務人員的核算管理水平，通過保持各部門之間的相互配合，進一步完善房地產企業(yè)的土地增值稅清算工作。

（二）審核票據的真實性，詳細分析項目成本

為了保證房地產企業(yè)土地增值稅清算工作的合法性，需要在扣除項目中對票據的合法性和真實性進行審核，對于實際發(fā)生但是沒有取得合法票據的項目不予扣除，并且需要根據發(fā)票的實際金額和付款金額，合同金額，決算金額孰低的原則進行確認成本。

(三)提升稅務籌劃意識

在營改增之后，房地產開發(fā)企業(yè)想要保證稅收籌劃工作的順利進行，需要樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識。

(四)選擇合理的稅收優(yōu)惠

要想稅收優(yōu)惠政策的作用能夠得到充分的發(fā)揮，房地產開發(fā)企業(yè)的稅務管理人員需要對國家土地增值稅的相關內容進行深度探究，從而根據工程項目的面積以及出售數量等實際情況，選擇相對應的稅收優(yōu)惠政策，從而有效的把控土地增值稅增值率的比率。

降低風險、精準賦能

房地產企業(yè)土地增值稅清算工作能否順利進行，直接關系到了房地產企業(yè)的整體發(fā)展。

要想保證房地產企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進行，稅務管理人員要對當下的政策進行了解并且制定合理科學的稅務籌劃方案，保證清算過程的合理性和嚴謹性，避免由于工作人員的失誤影響到最終的計算結果，最后還需要選擇合理的稅收優(yōu)惠，在合法的范圍內最大限度的降低房地產企業(yè)的稅務負擔。

賦能培訓

作為稅收大數據的參與者與踐行者，泰安協(xié)同軟件有限公司不斷技術革新，是山東省大數據協(xié)會《大數據產品評估規(guī)范》、《大數據企業(yè)評估規(guī)范》團體標準起草單位之一，同時加大開放合作，成為華為云精英服務商，并擴大與華為的深度合作。

為幫助房地產企業(yè)規(guī)避風險、化解難題，泰安協(xié)同軟件有限公司與上海國家會計學院數字化稅務研究中心合作推出：【稅收大數據環(huán)境下的土地增值稅清算數字化賦能——暨房地產項目數字化管理線上精準提效】

附送價值86元的數字稅務專業(yè)指導書籍：《數字稅務—土地增值稅清算數字化實踐與案例》

幫助房企建立數據規(guī)范意識，掌握數據規(guī)范要點，降低稅企雙方不必要的涉稅風險與征納成本，同時實現(xiàn)財務人員管理職能的數字化轉變，實現(xiàn)管理價值最大化；

內容大綱

（一）當前稅收大數據環(huán)境分析、現(xiàn)行征管與行業(yè)監(jiān)管趨勢分析1、大數據環(huán)境介紹2、房地產行業(yè)監(jiān)管情況3、稅務局現(xiàn)行征管現(xiàn)狀分析（二）數字化技術在房地產行業(yè)中的應用案例1、數字化技術應用必要性2、數字化技術在房地產行業(yè)中的應用案例3、財務領域數字化技術實踐a、項目售價測算模型b、土地投資測算模型（三）土地增值稅數據規(guī)范化案例分析及風險應對1、常見的數據分析檢查方法2、常見的風險點及申報數據規(guī)范要求（四）土地增值稅清算數字化工作模式實戰(zhàn)案例解析1、基礎資料的審核及案例2、收入的審核及案例3、土地成本及拆補的審核及案例4、前期工程費的審核及案例5、建安成本的審核及案例6、基礎設施費的審核及案例7、公共配套設施費的審核及案例8、開發(fā)間接費的審核及案例9、開發(fā)費用及稅金的審核及案例

【第9篇】土地增值稅清算房地產開發(fā)費用

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅清算。

1.為什么要清算？

我們知道房地產企業(yè)在預售房地產的時候就預征了土增稅，但并沒有全額征稅，為了公平起見，還是要根據實際，核算房地產項目成本情況、增值情況，然后多退少補（絕大多數是補）。這個是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補。

2.什么時候清算？

這個要分開來記了，一個是應該清算，也就是一定要清算，一個是可以清算，也就是未滿足應該清算的時候，稅務部門可以要求你清算。

什么時候應清算？

符合下列情形之一的， 納稅人應進行土地增值稅的清算：

①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

③直接轉讓土地使用權的。

這里有個知識點，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產開發(fā)項目符合下列條件之一：

①房地產開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

②房地產開發(fā)項目已開始交付購買方；

③房地產開發(fā)項目已取得了初始產權證明。

有些房地產公司因為市場行情不好，房地產項目緩建。這個緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個時候稅務部門就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。

什么時候可清算？

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

清算申報的時間期限是什么？

①應清算

在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)

②可清算

規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。

3.清算申報要交哪些材料？

土地增值稅清算申報時間

納稅人辦理清算時， 應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間

土地增值稅清算資料

《土地增值稅納稅申報表》

（從事房地產開發(fā)的納稅人清算適用）》；

（3）房地產開發(fā)項目清算說明， 包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；

（4）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（5）需要清算項目記賬憑證的， 應提供記賬憑證復印件；

（6）委托涉稅專業(yè)服務機構鑒證的清算項目， 報送涉稅專業(yè)服務機構出具的鑒定和證明；

（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項目，應報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復印件。

房地產開發(fā)項目中，有視同銷售情形的， 應予詳細說明。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第10篇】房地產企業(yè)增值稅籌劃

一般房地產企業(yè)稅收籌劃思路包括幾點：

1、房地產企業(yè)籌資中的稅收籌劃。因為房地產企業(yè)需要大量的資金作為周轉，但無論是怎么獲取的資金，都會存在一定的資金成本，所以需要對籌資中的稅收進行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產企業(yè)需求，但資金成本高低決定企業(yè)稅收輕重。

2、房地產企業(yè)投資中的稅收籌劃。房地產企業(yè)不同于其他工業(yè)活動，在投資分析的同時，還需要就投資稅收進行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產企業(yè)的高稅收負擔。需要明白的是：投資可以分為對內投資和對外投資，這是按照發(fā)生作用來劃分的。在對外投資的時候，需要注意地區(qū)和行業(yè)的選擇，畢竟不同的地區(qū)和行業(yè)，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業(yè)利益最大化。

房地產企業(yè)經營中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計價方法的選擇、固定資產折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費用分攤方法的選擇。需要明白的是：在房地產企業(yè)經營中采取稅收籌劃的時候，無論是選擇什么樣的方式，都需要謹慎

任何企業(yè)及行業(yè)，節(jié)稅思路無非就是以下3種

1，洼地核定征收

2，轉移低稅率稅種

3，最新稅收政策

優(yōu)惠政策大致如下：

個體戶（小規(guī)模納稅人）：5個工作日辦理完畢

服業(yè)務的個稅征收率為1%，

增值稅1%，

附加稅0.06%，

總稅負2.06%。

商貿業(yè)的個稅征收率0.8%，

增值稅1%，

附加稅0.06%，總稅負1.86%。

不僅針對個體戶，針對有限公司，地方財政返稅可高達90%

增值稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為50%）

所得稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為40%）

地方財政的40%-90%（地方財政留存40%）

【第11篇】房地產土地增值稅不含稅收入

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

【第12篇】房地產企業(yè)增值稅扣除

實務中，房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅計稅方法總結如下：

類別

計稅方法

計稅公式

申報納稅

一般計稅

銷項稅額=（銷售額-土地價款）/（1+9％）×9％

簡易計稅

應納稅額=銷售額/（1+5％）×5％

預收款預繳

一般計稅

預繳稅款=預收款/（1+9％）×3％

簡易計稅

預繳稅款=預收款/（1+5％）×3％

其中要注意：

當期允許扣除的土地價款

=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

房地產可供銷售的建筑面積指可出售的總建筑面積，但是不包括未單獨作價結算的配套公共設施面積。

【例題】某房地產開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）2023年5月發(fā)生如下業(yè)務： （1）銷售2023年3月開工建設的住宅項目，取得含稅收入166000萬元，從政府部門取得土地時支付土地價款78000萬元。該項目選擇簡易計稅方法計稅。 （2）支付甲建筑公司工程價款，取得增值稅專用發(fā)票，注明金額12000萬元，稅額1080萬元。 （3）出租一棟寫字樓，合同約定租期為3年，每年不含稅租金4800萬元，每半年支付一次租金，本月收到2023年5月至10月租金，開具增值稅專用發(fā)票，注明金額2400萬元；另收辦公家具押金130萬元，開具收據。該業(yè)務適用一般計稅方法。 （4）購進小轎車一輛，支付不含稅價款20萬元、增值稅2.6萬元，取得機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票。 （5）支付高速公路通行費，取得高速公路通行費電子普通發(fā)票上注明的稅額為0.03萬元。 假設：本月取得的相關憑證均符合稅法規(guī)定，并在本月申報抵扣進項稅額。 要求：根據上述資料，回答下列問題：

1.問：業(yè)務（1）應納增值稅=？ 『解析』業(yè)務（1）應納增值稅＝166000÷（1＋5％）×5％＝7904.76（萬元）。

注：因為是老項目，使用簡易計稅方法計稅

問2：業(yè)務（2）準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額為=？ 『解析』業(yè)務（2）準予抵扣的進項稅額為1080萬元。 問3：業(yè)務（3）增值稅銷項稅額為=？ 『解析』業(yè)務（3）增值稅的銷項稅額＝2400×9％＝216（萬元） 問4：該公司當月應納增值稅=？ 『解析』

簡易計稅方法應繳納的增值稅為7904.76萬元 一般計稅方法進項稅額＝1080＋2.6＋0.03＝1082.63（萬元） 銷項稅額＝216（萬元） 當期留抵稅額＝1082.63－216＝866.63（萬元） 注意：一般計稅方法下，進項稅額大于銷項稅額，應納稅額為0，期末留抵稅額866.63萬元。也就是一般計稅和簡易計稅是不能相互抵減。 因此本期應納稅額＝7904.76（萬元）

【第13篇】房地產老項目增值稅計算方法

土地增值稅以項目計算？還是以項目中的住宅類型分別計算？

關于土地增值稅清算，具體是以整體項目為清算對象呢？還是以住宅類型分別作為清算對象呢？如果僅看相關文件的規(guī)定似乎沒有那么明確。今天我們就通過一個案例一起學習一下這個知識點吧。

本案例中，房地產公司認為整體項目中包含的有居住用地，就應當單獨計算其容積率，并單獨適用土地增值稅預征的標準。而稽查局則認為土地增值稅預征的對象應當為整體項目。最后最高人民法院明確的土地增值稅預征對象標準是值得大家學習的。文件來源：中華人民共和國最高人民法院行政裁定書【（2019）最高法行申7713號】

最高人民法院審查認為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條、第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。第十一條規(guī)定，普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條一、二、三、五、六項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱187號文）規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。當時有效的《海南省人民政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府[2008]74號,以下簡稱74號文)第九條的規(guī)定，海南省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標準為同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個條件。本案中，歐博公司“博鰲·香檳郡”項目的土地用途為旅游、商住用地，項目建設包括住宅、酒店等，規(guī)劃指標為：容積率0.8,建筑密度19.8%，綠地率51.8%?！安棥は銠壙ぁ表椖肯到y(tǒng)一規(guī)劃、整體報建，海南省瓊海市規(guī)劃建設局亦對整個項目頒發(fā)了建設工程規(guī)劃臨時許可證，海南省稅務稽查局以整體項目為單位預征土地增值稅，并無不當。因“博鰲·香檳郡”項目容積率低于1.0，故該項目內的房屋均不符合74號文規(guī)定的普通住房標準。海南省稅務稽查局作出8001號稅務處理決定，將“博鰲·香檳郡”項目按照非普通住宅預征土地增值稅，符合法律規(guī)定。海南省稅務局復議維持8001號稅務處理決定，一、二審判決分別駁回歐博公司的訴訟請求和上訴，均符合法律規(guī)定。關于歐博公司主張“博鰲·香檳郡”項目包含居住用地、酒店用地、防護綠地用地，稅務部門應當分別計算容積率并確定房屋是否為普通標準住宅的問題。因“博鰲·香檳郡”項目為整體報建并取得規(guī)劃許可，稅務部門以項目整體確定容積率并預征土地增值稅，符合187號文的規(guī)定。歐博公司主張的再審事由不能成立，本院不予支持。

編者按：從以上案例中可知，187號文所規(guī)定的“以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算”，指的是統(tǒng)一規(guī)劃、整體報建并獲批復的的“整體項目”單位，稅務機關也會以“整體項目”的容積率來認定項目的征稅標準，并預征土地增值稅，因此，納稅人不能再自行進行拆分，分別適用。

【第14篇】房地產土地增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅預征。

上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產企業(yè)的土地征值稅怎么預征？

1.為什么說房地產是地方重視的支柱產業(yè)

首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？

因為一般來說增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴重依賴房地產的地方，肯定土地增值稅占比會高過增值稅、企業(yè)所得稅。

其次，房地產企業(yè)交的稅費種類多。

房地產各階段所涉及的稅種：

企業(yè)設立：印花稅、房產稅、個人所得稅

開發(fā)項目可行性研究：印花稅、房產稅、增值稅、個人所得稅

取得項目用地：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個人所得稅

前期準備：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

資金籌措：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

建設施工：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

銷售：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加費、地方教育費附加、個人所得稅、水利基金

物業(yè)服務（竣工交付）：土地增值稅清算

看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產為國家貢獻了多少稅收。

土地增值稅為什么要預征？

我們知道，房地產開發(fā)建設一個項目時間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預征稅款，都等項目建成，賣完交房后再征，估計老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預先征收土地增值稅的辦法。

那預征什么時候征？怎么計算呢？

首先預售的時候就要交土地增值稅了，具體的預征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據當地情況制定。

一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

比如：你預售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預征率。

同時，各地要根據不同類型房地產（容積率不同）確定適當的預征率。比如合肥預征率是：

（1）保障性住房預征率為0；

（2）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；

（3）其他類型房地產（含別墅、商住房）預征率為2%。

3.土地增值稅預征一般怎么計算？

例如:某房地產開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預售預收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預征率為3%(增值稅預征稅率也是3%）。那么，該公司應繳納預征土地增值稅多少元?

第一步，計算企業(yè)取得預售款預繳的增值稅

1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元

第二步，計算土地增值稅預征的計征依據（不含稅收入）

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

第三步，計算土地增值稅預征稅額

土地增值稅預征稅額=土地增值稅預征的計征依據*預征率=1070*3%=32.1萬元

4.土地增值稅有核定征收嗎？

如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預征、清算都收不上來，肯定要核定征收。

房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅:

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據當地情況制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他類型房地產（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第15篇】房地產增值稅

為了了解和理解房地產企業(yè)增值稅納稅申報的有關問題，我整理了一則稅務師考試的稅務實務實踐案例。該案例包含房地產增值稅預繳，土地出讓金的銷項稅額抵減及賬務處理以及如何申報。

案例：某房地產公司是一家主營房地產開發(fā)經營的企業(yè)。機構所在地位于a區(qū)，開發(fā)的甲項目位于b區(qū)。該項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2023年4月30日前，在營改增中登記為一般納稅人，對甲項目選擇一般計稅。

開發(fā)的甲項目取得土地20萬平方米，土地出讓金39414.4萬元，甲項目可售建筑面積50萬平方米。2023年5月甲項目尚未完工，預售收入10900萬元，對應建筑面積10000平方米。對應建筑面積15萬平方米，2023年6月購進材料100萬元，進項稅金13萬元。6月預售的10900萬元開具發(fā)票，該月初沒有進項稅額留抵。

分析：

一般納稅人開發(fā)的房地產老項目，可以選擇一般計稅也可選擇簡易計稅，一般計稅稅率9%，其開機處理與一般納稅人開發(fā)房地產新項目沒有區(qū)別。

1.2023年5月份的財稅處理

收到預收款時：

借：銀行存款 109 000 000

貸：預收賬款——未開票計稅房款 109 000 000

而根據《營業(yè)稅改征增值稅有關事項的規(guī)定》，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的征收率向當地稅務部門預繳增值稅。

應預繳增值稅=預收款/（1+適用稅率）*3%，適用一般計稅的按照9%的適用稅率計算。

在次月申報期之內，按照3%的預征率，計算出預繳稅款為【10900/（1+9%）*3%=300萬元）】

會計處理：

借：應交稅費——預繳增值稅3 000 000

貸：銀行存款 3 000 000

借：應交稅費——未交增值稅3 000 000

貸：應交稅費——預繳增值稅 3 000 000

實務中，填寫預繳稅款表：2023年5月，收到預收款10 900萬元，因為沒有開具發(fā)票，應填報《增值稅預繳稅款表》，無需在《增值稅納稅申報表》珠寶填列。在預繳稅款表中第2行的第一列填寫10900萬元，第2列填0，第3列填寫3%，第4列填寫300萬元。

2.2023年6月的會計處理

收到材料發(fā)票

借：原材料1 000 000

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）130 000

貸：銀行存款 1 130 000

3.將5月預售的10900萬元房款，自行給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票，發(fā)票上的銷售額10 000萬元，發(fā)票上銷項稅額900萬元，在本月確認。

因為采用一般計稅，在計算銷售額時，可扣除相應的土地價款后，計算抵減的銷項稅額

允許扣除的土地價款=39414.4*10 000/400 000=985.36（萬元）

減少的土地價款所抵減的銷項稅額=985.36/（1+9%）*9%=81.36（萬元）

會計處理：

借：預收賬款 ——未開票未計稅房款 109 000 000

貸：預收賬款——已開票已計稅房款 100 000 000

貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）8 186 400

貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）813 600

4.按照增值稅處理規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理，按允許抵扣的稅額借記應交稅費（銷項稅額抵減），貸記主營業(yè)務成本。

會計處理

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）813 600

貸：主營業(yè)務成本813 600

5.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅的，以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預交稅款后，向主管稅務機關申報，未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

因此本月申報繳納的稅款為【818.64-13-300=505.64（萬元）】，向機構所在地稅務局申報。

借：應交稅費——未交增值稅5 056 400

貸：銀行存款5 056 400

【第16篇】房地產企業(yè)土地增值稅免稅政策的通知

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物行為征稅

房地產繼承，公益性贈與，出租，抵押期間，不交土地增值稅

個人之間互換自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值額=應稅收入-扣除項目

應收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷售收入（不含增值稅）

新房扣除項目：（與收入成比例）

房+地+費+稅+利

地：地價款+契稅（不含印花稅）

借：稅金及附加

貸：應交稅費-應交印花稅

房地產開發(fā)成本（征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施費+公共配套設施費+發(fā)開間接費用）

不包括利息支出，但包括裝修費用

費用：（按稅法標準計算扣除）

利息+（房+地）*5%以內

（房+地）*10%以內扣除。利息不能提供金融機構的證明不能扣（超過貸款期限利息不能漏）

房地產轉讓的稅金：城建稅，教育費附加

非房地產轉讓稅金：城建稅，教育費附加，印花稅

利（房+地）*20%

舊房扣除成本：

1.房+地+稅

稅：城建稅，教育費附加，印花稅

舊房及建筑物的評估價格=重置成本價*成新折扣率

土地價款

不能取得評估價，按發(fā)票所載金額從購買年度起每年加計扣5%（不足6月不計算，超過6月算1年）

視頻

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務與風險提示

曉紅說稅

￥399

￥599

購買專欄

普通標準住宅出售，增值稅不超過20%的免土增稅

應清算：全部售出，整體轉讓，直接轉讓

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得預售許可證滿3年

3.納稅人申請注銷稅務登記未辦理土增清算

4.其他

90日內辦理清算

房地開開發(fā)企業(yè)建成后產權不轉移，不做收入，不扣成本

產權屬于全體業(yè)主，或無償移交政府部門用于非盈利性社會公益事業(yè)的，不確認收入，成本可扣除

建成后有償轉讓，計入收入，成本可扣

預提費用不的扣除，質保金看發(fā)票

土地閑置費土增不可口，企業(yè)所得稅可扣

安置房視同銷售收入，同事將次確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費