土地增值稅如何計(jì)?。浚?6篇）

【第1篇】土地增值稅如何計(jì)??？

房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)該都聽過土地增值稅這一名詞，但很多人并不清楚土增稅是一個(gè)什么樣的稅種，也不知道如何計(jì)算，今天就為大家分享一下這個(gè)小知識(shí)。

土地增值稅，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一個(gè)稅種。其主要目的是為了防止房地產(chǎn)暴利，故也稱“反房地產(chǎn)暴利稅”。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定稅率來計(jì)取，既然是增值額，那就需要扣除應(yīng)該扣除的項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

我國(guó)土增稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

四級(jí)超率累進(jìn)稅率

具體如何計(jì)算呢？

舉例：某房地產(chǎn)公司建設(shè)并出售一棟寫字樓

（1）若收入總額為10000萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，則：

增值額=10000-8000=2000（萬元）

增值率=2000÷8000×100%=25%（屬于表中第一種情況）

故應(yīng)納稅額=2000×30%=600（萬元）

（2）若收入總額為10000萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為6000萬元，則：

增值額=10000-6000=4000（萬元）

增值率=4000÷6000×100%=66.67%（屬于表中第二種情況）

故應(yīng)納稅額=4000×40%-6000×5%=1300（萬元）

（3）若收入總額為10000萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為4000萬元，則：

增值額=10000-4000=6000（萬元）

增值率=6000÷4000×100%=150%（屬于表中第三種情況）

故應(yīng)納稅額=6000×50%-4000×15%=2400（萬元）

（4）若收入總額為10000萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為3000萬元，則：

增值額=10000-3000=7000（萬元）

增值率=7000÷3000×100%=233.33%（屬于表中第四種情況）

故應(yīng)納稅額=7000×60%-3000×35%=2400（萬元）

（以上僅為舉例，數(shù)據(jù)合理性請(qǐng)勿糾結(jié)）

從上述可以看出，增值額越高應(yīng)納稅額就越高。其實(shí)增值稅的數(shù)據(jù)計(jì)算并不復(fù)雜，復(fù)雜的是如何計(jì)算允許扣除的項(xiàng)目金額，以及如何認(rèn)定總收入，這才是體現(xiàn)專業(yè)價(jià)值的地方。

（關(guān)注我，為您提供更多有價(jià)值的房地產(chǎn)相關(guān)信息）

【第2篇】土地增值稅清算收入是否含稅

01、案例：銷售收入申報(bào)不實(shí)

納稅人自行申報(bào)：（申報(bào)數(shù)據(jù)截止日2023年12月31日）

常規(guī)做法：現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)

02、利用數(shù)據(jù)進(jìn)行分析

03、銷售精裝房

04、法規(guī)政策解讀

（一）清算單位的確定；可清算條件中銷售比例85%具體如何計(jì)算？

稅收政策（法規(guī)）處關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題解答：

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187 號(hào)：第一條中“國(guó)家有關(guān)部門”具體指哪個(gè)部門？依據(jù)哪個(gè)部門規(guī)定確定分期？

一般應(yīng)以發(fā)改部門發(fā)放的《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案證》或《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng) 目核準(zhǔn)證》所載內(nèi)容為依據(jù)，如證書中標(biāo)注不詳細(xì)或備注中明確“以規(guī)劃部門最終審批條 件為準(zhǔn)”的，則應(yīng)結(jié)合規(guī)劃部門審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 來確定清算單位和項(xiàng)目分期。

“占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占清算單位可售建筑面積比例在85%以上。

（二）營(yíng)改增以后，一般計(jì)稅方法下，增值稅的銷售額與土地增值稅的清算收入在數(shù)額上是否相同？以項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金是否需重新計(jì)入土地增值稅的清算收入中？

?銷售額：

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)

第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）

?土地增值稅的清算收入：

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)

一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值 稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅 應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅 應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額

?土地增值稅的清算收入：

土增清算收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+10%）

=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）*10%；

土地成本抵減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金

=項(xiàng)目（清算單位）清算收入對(duì)應(yīng)的已經(jīng)扣除的土地價(jià)款÷1.1*10%

總局對(duì)土地成本抵扣部分在土增清算時(shí)是否重新計(jì)入清算收入未明確規(guī)定。

?土地增值稅的清算收入：

廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知

穗地稅函2016 188號(hào)

土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入＋本項(xiàng)目土地價(jià)款×10%)/(1＋10%)”確認(rèn)

即：納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，且選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，不調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的土地增值稅清算問題，我們與上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院數(shù)字化稅務(wù)研究中心聯(lián)合推出“數(shù)字化清算師訓(xùn)練營(yíng)”，訓(xùn)練營(yíng)以土地增值稅清算為主線，能夠讓參訓(xùn)學(xué)員：

了解稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境與行業(yè)監(jiān)管趨勢(shì)分析；

了解數(shù)字化技術(shù)在清算過程中的業(yè)務(wù)應(yīng)用場(chǎng)景；

了解土地增值稅清算審查要點(diǎn)；

通過真實(shí)案例解析與項(xiàng)目清算實(shí)戰(zhàn)操練，讓參訓(xùn)人員掌握數(shù)字化清算模式；

實(shí)現(xiàn)參訓(xùn)人員及單位從傳統(tǒng)服務(wù)模式向數(shù)字化工作模式的轉(zhuǎn)變。

每期學(xué)員完成所有課程并通過考核，將頒發(fā)數(shù)字化清算師結(jié)業(yè)證書，并在訓(xùn)后持續(xù)提供土地增值稅清算專項(xiàng)分析指導(dǎo)，為參訓(xùn)單位數(shù)字化轉(zhuǎn)型保駕護(hù)航。

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【第3篇】土地增值稅計(jì)提

導(dǎo)讀：房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款扣除的會(huì)計(jì)分錄怎么處理，這個(gè)應(yīng)該是在應(yīng)交稅費(fèi)里面核算，這個(gè)需要按照繳納的土地增值稅計(jì)提繳納即可，大家對(duì)當(dāng)期允許扣除的土地款不知道如何計(jì)算的，也可以點(diǎn)擊下文詳細(xì)閱讀哦！

房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款扣除的會(huì)計(jì)分錄

你說的計(jì)算土地增值稅扣除土地成本,這只是計(jì)算稅收時(shí)的扣除,單獨(dú)就這個(gè)扣除賬面是不需要做任何賬務(wù)處理的

你按計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)提繳納即可:

計(jì)提:

借:稅金及附加

貸:應(yīng)交稅費(fèi)

繳納

借:應(yīng)交稅費(fèi)

貸:銀行存款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款,如何計(jì)算?

答:一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))規(guī)定:'……自2023年5月1日起施行'

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))第五條規(guī)定:'當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積.

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積.

支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款.'

三、根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))規(guī)定:'七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中'向政府部門支付的土地價(jià)款',包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除.納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí),應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料.'

四、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào))規(guī)定:'一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款,以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定,允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的,從2023年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除.'

房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款扣除的會(huì)計(jì)分錄怎么處理，上文就先介紹到這，上文有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的計(jì)算方法，更多相關(guān)資訊，敬請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂的更新！

【第4篇】純土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不需要繳納土地增值稅。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

個(gè)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)征稅的非普通住宅，既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1.5%計(jì)征土地增值稅。

同時(shí)，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

【第5篇】土地增值稅清算審核收入

1.評(píng)價(jià)有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守;

2.獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料、稅務(wù)資料核對(duì);

3.了解清算項(xiàng)目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實(shí)際測(cè)繪等情況;

4.審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入;

5.查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異;

6.正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，?防止影響、清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性;

7.必要時(shí)，利用專家的工作對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，判斷有無價(jià)格明顯偏低情況;

8.審核清算項(xiàng)目的收入總額，可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)收入事項(xiàng);

9.銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)重點(diǎn)審核轉(zhuǎn)讓的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入。

（一）確認(rèn)計(jì)量土地增值稅的收入應(yīng)注意收集以下證據(jù)資料

1.主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表。

2.銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含:銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告。

3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證包括已繳納的城建稅、教育費(fèi)附加等。

4.企業(yè)領(lǐng)用的全部發(fā)票。

5.銀行明細(xì)對(duì)賬單。

(二)確認(rèn)建筑面積、銷售面積

逐一清理確認(rèn)開發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包含已對(duì)外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。

1.審核“五證”,確保項(xiàng)目的清算范圍真實(shí)完整

將土地出讓合同、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的占地面積進(jìn)行核對(duì)，若出現(xiàn)面積不一致的情況,需確定清算項(xiàng)目的實(shí)際占地面積。

將建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、竣工備案表、實(shí)測(cè)報(bào)告(辦理產(chǎn)權(quán)登記版)的總建筑面積進(jìn)行核對(duì),若出現(xiàn)異常差異(超過)重點(diǎn)審查各個(gè)證件對(duì)應(yīng)的面積是否完整或者重復(fù),確定清算項(xiàng)目的實(shí)際總建筑面積。

2.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的審核

如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。必須分別計(jì)算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。

應(yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算項(xiàng)目普通住宅開發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。

根據(jù)清算法規(guī)中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(以下簡(jiǎn)稱普宅)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，將可售面積劃分為普標(biāo)可售面積及其他商品房可售面積。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]第48號(hào))第十三規(guī)定,對(duì)納稅人既建普宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普宅不能適用增值率低于20%的免稅規(guī)定。

3.審核測(cè)繪報(bào)告,確定項(xiàng)目的總建筑面積、可售面積及不可售面積

按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第四條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的面積,作為不可售面積。

清算實(shí)務(wù)中,對(duì)于其他公共配套設(shè)施,需提供移交相關(guān)部門的證明.否則作為可售面積處理。因此,公共配套設(shè)施及人防的移交手續(xù)為土地增值稅清算的制約性條件,直接決定稅負(fù)的高低。

(三)按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

1.按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入帳戶所反映的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)這一類收入的審核證據(jù)，屬于從會(huì)計(jì)資料中取得的會(huì)計(jì)核算證據(jù)。對(duì)會(huì)計(jì)核算證據(jù)的審核，僅對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會(huì)計(jì)處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核。

2.對(duì)于帳目混亂，收入核算不準(zhǔn)確的，應(yīng)暫停清算審核，待納稅人理清亂帳之后，再重新啟動(dòng)清算程序。清理亂帳，不屬于土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)的范圍。

3.對(duì)于按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，?應(yīng)注意評(píng)價(jià)帳面的每平米售價(jià)，與政府公布的每平米工程造價(jià)參數(shù)進(jìn)行對(duì)比。如果售價(jià)接近或低于工程造價(jià)較多，應(yīng)進(jìn)一步取得造成差異的證明資料。對(duì)有差異而不能取得證明資料的，應(yīng)終止執(zhí)行審核業(yè)務(wù)。

(四)重點(diǎn)審核房地產(chǎn)交易的視同銷售業(yè)務(wù)

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件中列舉了六個(gè)視同銷售的交易事項(xiàng)，包括:職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

對(duì)于視同銷售收入的審核，包括兩個(gè)方面，一是視同銷售的六項(xiàng)交易是否發(fā)生;二是已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計(jì)價(jià)。

發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)其收入按下列方法和順序確認(rèn)

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！薄军c(diǎn)擊學(xué)習(xí)：土地增值稅的視同銷售如何進(jìn)行財(cái)稅處理？】

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定

1.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。

2.對(duì)于實(shí)物收入，一般要通過對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（通常采用市場(chǎng)交易法）確認(rèn)其價(jià)值。對(duì)于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。對(duì)于視同銷售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。

3.對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。

（六）對(duì)代收費(fèi)用的審核

國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十五條規(guī)定對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理

1.代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

2.代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

(七)必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性

審核的主要內(nèi)容包括:

1.審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的'預(yù)售收入備查簿'的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。

2.確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。

3.審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

4.審核按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如'其他應(yīng)付款'，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。

5.審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。

6.審核納稅人采用'還本'方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

7.審核納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

8.審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

9.審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

10.審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

【第6篇】開發(fā)費(fèi)用土地增值稅

來源：中道財(cái)稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價(jià)款抵減的聯(lián)動(dòng)影響進(jìn)行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出，對(duì)土地價(jià)款抵減的后續(xù)涉稅認(rèn)定主要是圍繞對(duì)收入和成本的影響，概括起來基本觀點(diǎn)有以下三種：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，不沖開發(fā)成本；

觀點(diǎn)二、土地價(jià)款稅金抵減僅沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)收入；

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本；

基于國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第一款中對(duì)土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開票金額、未正式開具增值稅發(fā)票但有交易實(shí)質(zhì)的金額以及合理增減項(xiàng)金額（實(shí)測(cè)面積補(bǔ)差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價(jià)款抵減的部分。

沿著土地價(jià)款抵減的政策思路，可以得知土地價(jià)款抵減的是增值稅，實(shí)質(zhì)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務(wù)（如：土地購(gòu)進(jìn)、拆遷安置支出等）無法取得增值稅專用發(fā)票用于確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷項(xiàng)稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對(duì)于土地增值稅收入確認(rèn)，基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結(jié)合中篇中的案例來對(duì)比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開工建設(shè)某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。開發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬元，土地面積為18畝，可供銷售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷售清盤，取得含稅銷售收入為72500萬元。

允許抵減的地價(jià)款=16000萬元

可以抵減的銷項(xiàng)稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬元

假設(shè)不考慮進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，增值稅應(yīng)納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬元

如果不考慮土地價(jià)款抵減的影響、進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，不含稅銷售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認(rèn)收入時(shí)，兩種不同的收入計(jì)算方式差異1321.1萬元。

同時(shí)，因?yàn)閷?6000萬元的1321.10萬元拆分為抵減銷項(xiàng)稅額，實(shí)際土地出讓成本剩余14678.9萬元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，面臨成本是否要相應(yīng)扣除1321.10萬元。

可見土地價(jià)款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬元，而如果作用在開發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬元，相當(dāng)于損失396.33萬元成本扣除。

此時(shí)，我們?cè)倏匆韵氯N觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，沖減開發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬元，成本按14,678.90萬元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計(jì)成本）

觀點(diǎn)二、作為土增收入，不沖減開發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬元，但成本按16,000.00萬元；（折中，對(duì)房開企業(yè)來說雖然確認(rèn)的收入多了，但保住了1.3倍加計(jì)成本，整體還是占優(yōu)）

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬元，但成本任按16,000.00萬元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計(jì)成本）

以上三種方式在實(shí)際項(xiàng)目中以當(dāng)?shù)卣鞴芸趶郊傲?xí)慣性計(jì)算方式為準(zhǔn)，各地存在較大差異但是越來越多的趨勢(shì)是偏向于觀點(diǎn)二的處理方式，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)在充分理解差異并按照要求計(jì)算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價(jià)款抵減的一般性賬務(wù)處理，一般是借方確認(rèn)銷項(xiàng)稅額抵減，貸方?jīng)_減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價(jià)款是直接沖抵了成本不確認(rèn)收入，原理類同免稅農(nóng)產(chǎn)品計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的方式，即從購(gòu)進(jìn)成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款抵減雖然是一項(xiàng)增值稅的特殊業(yè)務(wù)處理，但是對(duì)土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會(huì)產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實(shí)施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣?，并征得主管稅?wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能準(zhǔn)確摸清土地價(jià)款抵減對(duì)各稅種的協(xié)同影響。

土地價(jià)款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會(huì)篩選一些實(shí)務(wù)中大家高頻提出的土地價(jià)款抵減相關(guān)問題并繼續(xù)分享筆者的觀點(diǎn)，盡請(qǐng)期待。

【第7篇】土地增值稅預(yù)征

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡(jiǎn)化計(jì)算

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

（二）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報(bào)

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。

（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；

2.檢查賬面有無收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第8篇】土地增值稅清算稅金扣除

文 金穗源商學(xué)院 王皓鵬

導(dǎo)語(yǔ)：土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重頭大稅，備受稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)的觀注，土地增值稅稅前扣除應(yīng)遵循四大原則。

（1）真實(shí)性原則；

（2）實(shí)際支付原則；

（3）合法有效憑證；

（4）準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂?/strong>

接下來我們就通過具體業(yè)務(wù)，聊聊土地增值稅稅前扣除的四大原則。

part 1 真實(shí)性原則

【案例】房產(chǎn)企業(yè)簽訂虛假合同虛增基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

高山房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)資料：公司一、二期項(xiàng)目中用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的植被、石景費(fèi)用高達(dá)803.50萬元，占開發(fā)總成本9680.70萬元的8.3%。

事實(shí)上，該公司以支付開票報(bào)酬費(fèi)用為前提，誘使農(nóng)民為其虛開發(fā)票金額高達(dá)308.8萬元。另外虛造合同，以個(gè)人名義到稅務(wù)部門開具工程發(fā)票，虛增石景費(fèi)用90.45萬元。

經(jīng)稅務(wù)檢查人員核實(shí)，高山公司利用農(nóng)民個(gè)人出售自產(chǎn)花木免稅的政策，在植被、石景費(fèi)用上做手腳，通過簽訂虛假合同，擴(kuò)大成本費(fèi)用。經(jīng)最終確認(rèn)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)年度以虛列植被、石景費(fèi)用為手段，多列支出399.25萬元，少繳企業(yè)所得稅、土地增值稅稅額巨大。為此，稅局除依法追繳其所逃稅款外，并對(duì)其做出罰款并加收滯納金的處罰決定。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須遵循真實(shí)性原則，尤其“金稅三期”之后，全國(guó)發(fā)票的稽核比對(duì)，分分鐘出結(jié)果，虛開已經(jīng)成為歷史。

【真實(shí)性原則】

即經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)性。虛假的業(yè)務(wù)不可以扣除的，如：虛列成本、虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。接待客戶在酒店發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、施工發(fā)生的施工成本等，都屬于“實(shí)際發(fā)生”的范疇，而不論是否符合經(jīng)營(yíng)常規(guī)、是否符合企業(yè)所得稅稅前列支的范圍或者比例，僅僅指“業(yè)務(wù)的真實(shí)性”。

part 2 實(shí)際支付原則

實(shí)際支付，確切說是指企業(yè)資金的實(shí)際流出。如：“應(yīng)付賬款”出現(xiàn)余額，表示在某一個(gè)靜態(tài)的時(shí)點(diǎn)，乙方提供工程發(fā)票，但是房地產(chǎn)企業(yè)暫時(shí)沒有支付乙方的工程款。這個(gè)就屬于沒有“實(shí)際支付”。

在此，該原則飽受爭(zhēng)議，在總局文件層面，僅就稅金做過該規(guī)定。

《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告 》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：“營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除?！?/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào) ）文件中的申報(bào)表之一《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用），就稅金的扣除填報(bào)說明規(guī)定：“表第18欄至表第20欄，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所實(shí)際繳納的稅金數(shù)額（不包括增值稅）填寫”。

地方口徑也有作出明確規(guī)定的，如《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號(hào)）規(guī)定，關(guān)于四項(xiàng)開發(fā)成本的扣除問題規(guī)定，四項(xiàng)成本雖能提供發(fā)票等票據(jù)，但款項(xiàng)未實(shí)際支付的（合理的質(zhì)量保證金除外）不允許扣除。

我們翻閱《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用?！?/p>

不難看出，《實(shí)施細(xì)則》所強(qiáng)調(diào)“實(shí)際支付”精神貫穿始終，因此，該原則可以稱之為“無冕之王”。

part 3 合法有效的憑證

【案例】設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地代開發(fā)票

山西高山房地產(chǎn)公司與江蘇綠源廣告設(shè)計(jì)公司簽訂項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同（雙方均是一般納稅人），合同總價(jià)款80萬元。設(shè)計(jì)方案經(jīng)雙方確認(rèn)后，根據(jù)合同約定，綠源廣告設(shè)計(jì)公司應(yīng)事先提供等額發(fā)票，隨后高山公司根據(jù)發(fā)票進(jìn)行請(qǐng)款程序，支付設(shè)計(jì)款項(xiàng)。綠源廣告設(shè)計(jì)公司為及時(shí)拿到設(shè)計(jì)款，在高山房地產(chǎn)公司機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開了增值稅發(fā)票，且加蓋了設(shè)計(jì)單位的業(yè)務(wù)印章。高山房地產(chǎn)接受該發(fā)票，稅前扣除是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

分析：江蘇綠源廣告設(shè)計(jì)公司涉及跨地區(qū)提供應(yīng)稅勞務(wù)。

根據(jù)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定，固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。所以，江蘇綠源廣告設(shè)計(jì)公司于房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地代開發(fā)票，與政策規(guī)定不符。

另外，根據(jù)《關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函[2017]127號(hào)）規(guī)定，納稅人代開增值稅專用發(fā)票，需加蓋本單位的發(fā)票專用章(為其他個(gè)人代開的特殊情況除外)。所以，江蘇綠源廣告設(shè)計(jì)公司加蓋業(yè)務(wù)印章，同樣存在違規(guī)操作。

因此，受票人房地產(chǎn)公司接受該發(fā)票，存在稅前不予抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。

【合法有效的憑證】

簡(jiǎn)單分為以下幾類：

①、發(fā)票。簡(jiǎn)單理解為稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的各類憑證，如：增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、電費(fèi)單、話費(fèi)單、超市購(gòu)物發(fā)票、餐飲住宿費(fèi)發(fā)票等。在此要明確：發(fā)票從增值稅的角度講，是非常有必要的，因?yàn)樵鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票，可以實(shí)現(xiàn)增值稅的逐環(huán)節(jié)抵扣、逐環(huán)節(jié)傳遞的特點(diǎn)；對(duì)于其他的發(fā)票，僅僅是承載經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的載體而已，沒有傳說的中的那么神秘與重要。

②、自制憑證?？梢栽谄髽I(yè)所得稅稅前扣除的財(cái)產(chǎn)損失清單、工資表、折舊表、財(cái)務(wù)分割單、廣告費(fèi)分?jǐn)倕f(xié)議、差旅費(fèi)報(bào)銷單、車補(bǔ)、電話補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助等。

③、相關(guān)部門的票據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的完稅憑證、國(guó)土部門出具的土地出讓金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)票據(jù)、社保費(fèi)單據(jù)、行政部門罰款單等、捐贈(zèng)票據(jù)、醫(yī)療收費(fèi)票據(jù)等。

④、其他憑證。商業(yè)銀行出具的《利息單》、法院的判決書裁定書等、違約金收據(jù)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)、境外的發(fā)票、賠償費(fèi)收據(jù)等。

關(guān)于法院判決書的是否作為合法有效的憑證，以后再表，在此不予贅述。

從土地增值稅扣除的角度來講，合法有效的憑證要與其他的扣除原則結(jié)合起來考慮。如：房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)付賬款”出現(xiàn)余額，一般是與乙方進(jìn)行了工程進(jìn)度結(jié)算支付了工程款，但是乙方?jīng)]有給甲方開具發(fā)票形成的。類似這種業(yè)務(wù)，盡管符合“實(shí)際發(fā)生”的原則，但是沒有“合法有效的憑證”，也不予在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候扣除。

part 4 準(zhǔn)確合理分?jǐn)?/strong>

準(zhǔn)確合理分?jǐn)?，其?shí)質(zhì)是“配比原則”的延續(xù)。即：收入與扣除項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)。但是，在實(shí)際的業(yè)務(wù)當(dāng)中，部分費(fèi)用很難做到“準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂薄１热缋①M(fèi)用：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）文件規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?！痹撐募鞔_：財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的條件之一就是“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂薄?/p>

其他部分省市對(duì)此做了專門規(guī)定，如：《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號(hào)）文件規(guī)定：

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂卑凑找韵马樞虼_定：

（一）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)?。?zhǔn)確分?jǐn)偸侵敢栽摲康禺a(chǎn)項(xiàng)目名義取得的金融機(jī)構(gòu)資金，直接全部用于該項(xiàng)目的開發(fā)。該部分資金從取得到歸還的流向清晰，沒有和自有資金、企業(yè)間拆借資金等其他資金發(fā)生混合。

（二）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目合理分?jǐn)偂：侠矸謹(jǐn)偸侵冈谝粋€(gè)獨(dú)立企業(yè)法人范圍內(nèi)，可以合理方法對(duì)從金融機(jī)構(gòu)取得并實(shí)際用于廣州市范圍內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目開發(fā)貸款資金在不同開發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行分?jǐn)?。合理方法是指按照不同的開發(fā)項(xiàng)目占用上述項(xiàng)目開發(fā)貸款金額和時(shí)間（即是積數(shù)）進(jìn)行合理分配。

房地產(chǎn)企業(yè)如果同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目，各個(gè)項(xiàng)目在多地開發(fā)，但是僅設(shè)置了一個(gè)“工程部”，在這種情況下，“開發(fā)成本---開發(fā)間接費(fèi)”發(fā)生的金額就必須在各個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行“準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂?，但現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)千差萬別，很難做到費(fèi)用和項(xiàng)目之間“一一對(duì)應(yīng)”。如何辦理呢？ 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2023年修訂版)的通知》（穗地稅函[2012]198號(hào)）規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除。”由此可見，“準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂痹瓌t的重要性。