【導(dǎo)語】土地增值稅須分別核算，免稅條款適用仍有爭議怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅須分別核算，免稅條款適用仍有爭議，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅須分別核算，免稅條款適用仍有爭議
編者按：2023年11月25日，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，其中關(guān)于納稅人享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅優(yōu)惠政策的規(guī)定引起了筆者注意。本文從一則案例入手，具體分析現(xiàn)行土地增值稅對于住宅非住宅實行的分別核算的機(jī)制。而目前深圳新發(fā)布的規(guī)定，預(yù)示了一種新的征管趨勢，值得讀者關(guān)注。
一、案例簡介
（一）基本案情
2023年7月5日，新聯(lián)公司對巴楚新聯(lián)“未來城”一期1-4號商住樓進(jìn)行開工建設(shè)，2023年12月30日竣工。2023年3月15日，新聯(lián)公司對巴楚新聯(lián)“未來城”一期5-6號商住樓進(jìn)行開工建設(shè)，2023年11月15日竣工。2023年11月23日，克州鑫華稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司接受委托，對新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來城一期1-6號商住樓”項目截止2023年5月31日土地增值稅清算稅款申報進(jìn)行鑒證審核。同日，新聯(lián)公司向巴楚縣稅務(wù)局進(jìn)行土地增值稅清算申報。新聯(lián)公司申報了“新聯(lián)未來城一期1-6號商住樓”項目土地增值稅：1-4號商住樓增值率為-16.92%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項目增值率-16.92%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅稅額470105.92元，應(yīng)退土地增值稅稅額470105.92元；5-6號商住樓增值率為-7.74%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項目增值率-7.74%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅額634062.34元，應(yīng)退土地增值稅稅額634062.34元，一期應(yīng)退土地增值稅稅額共計1104168.26元。2023年11月24日，巴楚縣稅務(wù)局作出準(zhǔn)予退還已預(yù)繳的土地增值稅1104168.26元，且于2023年6月19日將該筆款項退還給新聯(lián)公司。
2023年10月9日，巴楚縣稅務(wù)局案件檢查發(fā)現(xiàn)，“我局第一稅務(wù)所在2023年10月的日常征管工作自查中，對前期退稅資料進(jìn)行復(fù)查，發(fā)現(xiàn)巴楚縣新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2023年6月辦理土地增值稅退稅1104168.26元，未按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定對涉及不同類型的房地產(chǎn)項目分別計算增值額、增值率、繳納土地增值稅，屬于計稅依據(jù)和政策適用錯誤，責(zé)令第一稅務(wù)所追回已退還的土地增值稅，并按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定重新審核該項目土地增值稅清算資料?！?023年3月7日，巴楚縣稅務(wù)局對“新聯(lián)未來城一期”土地增值稅清算審核報告指出：“1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅清算審核后增值額為-13783747.40元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；2.非普通住宅清算審核后增值額為-308946.71元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；3.非住宅清算審核后增值額為8255836.49元，增值率為34%，應(yīng)繳納土地增值稅2476750.95元，已預(yù)征0元，應(yīng)補土地增值稅2476750.95元?！?023年3月15日，巴楚縣稅務(wù)局作出巴地稅通[2016]3號《稅務(wù)事項通知書》對新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來城一期項目”土地增值稅清算申報重新審核，認(rèn)定企業(yè)應(yīng)補征土地增值稅2476750.95元。
新聯(lián)公司對該決定不服，于2023年4月11日申請復(fù)議，同年4月14日，喀什地區(qū)地方稅務(wù)局作出行政復(fù)議不予受理決定。新聯(lián)公司不服，訴至法院，要求撤銷巴楚縣稅務(wù)局于2023年3月15日作出的巴地稅通【2016】3號《稅務(wù)事項通知/p>;
（二）各方觀點
新聯(lián)公司認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算土地增值稅前，首先應(yīng)當(dāng)確立清算單位，清算單位是否合法，是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅行政行為是否合法的重要前提。但是根據(jù)各項法律法規(guī)規(guī)定，土地增值稅的最小清算單位為“幢”，而巴楚縣稅務(wù)局卻違背規(guī)定，將土地增值稅的清算單位進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)而導(dǎo)致其土地增值稅計算錯誤，其行政行為明顯違法。
一、二審法院均認(rèn)為巴楚縣稅務(wù)局行政行為合法有效，駁回了新聯(lián)公司的訴請。
二、爭議焦點
本案爭議焦點主要包括1、土地增值稅的清算單位如何確定；2、土地增值稅免稅待遇是否可以放棄。
三、華稅點評
（一）稅局按開發(fā)項目類別分別計算土增稅不受清算單位影響
上述規(guī)定可以看出，土地增值稅最小計算單位為一個幢號，但并不影響對一個幢號中不同類型的房屋分別計算增值額，征收土地增值稅。現(xiàn)實中大量存在開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目僅為一幢樓的情況。上述法律規(guī)定就是針對“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額”，“對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額”做出的。新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來城一期”項目，符合上述法律規(guī)定的情形，故巴楚縣稅務(wù)局在清算新聯(lián)公司“新聯(lián)未來城一期”項目土地增值稅時，對項目中不同類型的房屋分別核算增值額，征收土地增值稅的做法符合上述法律規(guī)定。
（二）土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進(jìn)行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款
依據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十三條：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定的規(guī)定。對于該規(guī)定是否為授權(quán)性規(guī)定，實務(wù)中存在爭議。
本案中，法院認(rèn)為：分別核算增值額的目的，就是為了分別計算土地增值稅，通過分別核算增值額達(dá)到分別計算土地增值稅，進(jìn)而起到稅收杠桿調(diào)節(jié)的作用，達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展的目的。財稅字[1995]48號第十三條的規(guī)定，并沒有賦予新聯(lián)公司在分別核算增值額和分別計算土地增值稅方面具有選擇權(quán)，而是進(jìn)一步對應(yīng)該分別計算，沒有分別核算的納稅人，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得享受免稅的規(guī)定，是一種懲罰性條款，而非選擇性條款。
為核實司法機(jī)關(guān)的觀點，筆者又核查了裁判文書網(wǎng)中其他類似案例，發(fā)現(xiàn)近年的裁判口徑均與本案一致，即認(rèn)為：土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進(jìn)行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款。
值得關(guān)注的是海南省關(guān)于土地增值稅清算的地方性規(guī)定的變化：
以海南省的規(guī)定為例，從中可以得出結(jié)論稅務(wù)機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)對于土地增值稅的分住宅和非住宅分別核算確實是作為強制性的條款來施行的。
（三）新趨勢：免稅待遇或?qū)⒆鳛槭跈?quán)性條款適用
值得關(guān)注的是，2023年11月25日，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，該規(guī)程第二十一條規(guī)定：“納稅人辦理清算申報時，對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)的，如納稅人申請享受免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅”。該規(guī)定可以看出，是否申請免稅待遇主動權(quán)在納稅人手中，需要享受免稅待遇的，應(yīng)當(dāng)分別計算增值額、增值率等。此規(guī)程中所反映的土地增值稅征管新趨勢未來如何發(fā)展，仍需等待《土地增值稅法》及相關(guān)條例出臺，以作確認(rèn)。
【第2篇】應(yīng)征土地增值稅的有
在實務(wù)操作中，很多財務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？
通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達(dá)到項目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。
根據(jù)土地的取得時間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。
合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來看，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)無需征收土地增值稅。
【第3篇】降低土地增值稅的13種思路
文章來源：平凡即非凡
土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨有稅種，具有稅額占比大、清算規(guī)則復(fù)雜、持續(xù)周期長的特點。因此，各大房企都將土增稅管理作為財務(wù)工作的重中之重。但很多稅務(wù)工作者往往將破題之路聚焦于外部政策溝通與突破，而忽視了內(nèi)部管理的作用。
本文試圖從土增稅的清算規(guī)則出發(fā)，解析在房地產(chǎn)開發(fā)的全流程、全端口可為土增稅優(yōu)化貢獻(xiàn)的價值。（因土增稅為地方稅種，各地政策差異較大；具體解題方法未必完全貼切、但思路是可以借鑒、交流的）
核心思路
清算口徑下的收入成本匹配
作為地產(chǎn)三大稅的另外兩種，增值稅、企業(yè)所得稅基本以真實票據(jù)、真實業(yè)務(wù)作為成本稅前扣除的基本邏輯。因此各個項目的增值稅、所得稅在銷售額中的占比與項目利潤呈顯著正相關(guān)。也就是說，項目越賺錢、所繳納的稅金越高；項目不賺錢、基本就不用交稅。
然而由于土增稅將一個項目的收入、成本拆分為不同的清算單位、產(chǎn)品類型，來進(jìn)行增值額的計算。基于計算方法的細(xì)致性和業(yè)務(wù)發(fā)展的多變性，極同意出現(xiàn)土增稅率與利潤率不配比的問題。也就是，項目不怎么賺錢、但是交了大量的土增稅。
因此，土增稅內(nèi)部管理要解決的核心問題：在充分學(xué)習(xí)理解稅務(wù)政策的基礎(chǔ)上，盡量實現(xiàn)清算口徑下收入與成本的均衡配比，避免“無效成本、低效收入”的產(chǎn)生。
破題抓手
全周期、全端口策劃
1.1：二手項目股權(quán)收購高額溢價，沉淀于股東層面無法稅前扣除【投資團(tuán)隊】
破題思路1：在建工程轉(zhuǎn)讓——雖然在建工程轉(zhuǎn)讓較股權(quán)轉(zhuǎn)讓多一次土增稅、契稅的納稅義務(wù)，但基于土增稅的超率累進(jìn)特點可能產(chǎn)生全周期優(yōu)化效果
破題思路2：出讓方利益轉(zhuǎn)移——許多本地開發(fā)商除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，往往還有工程施工、土方樁基、設(shè)計規(guī)劃等地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)，通過更大范圍的合作可以提供更廣闊的溢價支付方式
1.2：招拍掛項目代建學(xué)校、公園、道路等紅線外工程義務(wù)【投資團(tuán)隊】
破題思路1：溝通政府規(guī)劃調(diào)整——比如代建學(xué)校就存在紅線內(nèi)直接建設(shè)、紅線外教育用地劃撥的方式。投資團(tuán)隊可關(guān)注置于紅線內(nèi)外于可售貨值、稅負(fù)的影響，爭取前置溝通、獲得最有利的條件
2.1：產(chǎn)品設(shè)計，局限與產(chǎn)品溢價與成本間的平衡，未考慮稅負(fù)視角【設(shè)計團(tuán)隊】
破題思路1：低毛利項目少做非普通產(chǎn)品、用足普宅稅務(wù)優(yōu)惠。比如存在大量回遷房、需視同銷售的無償配建房的項目，普通住宅均價會被大幅拉低、增值率必然低于20%。此時通過大戶型產(chǎn)品提升的銷售溢價遠(yuǎn)不足彌補非普通類型繳納的土增稅。
破題思路2：別墅類產(chǎn)品盡量地上地下產(chǎn)權(quán)合一。為了使用面積最大化，別墅產(chǎn)品往往存在很多精妙的空間設(shè)計。圖紙中地上地下空間是否聯(lián)通會決定能否取得一個整體的預(yù)測繪、產(chǎn)權(quán)證。若不連通，出于銷售與貸款考慮必然會做低地下價格、提升地上售價。進(jìn)一步拉大地上產(chǎn)品的增值率，產(chǎn)生額外稅費損失。
破題思路3：車位、儲藏室未必越多越好。一方面，車儲資源已成為很多開發(fā)商長期庫存中的重要構(gòu)成，其雖然創(chuàng)造了貨值、但未必兌現(xiàn)為利潤和現(xiàn)金流，可能是沒法盤活的資產(chǎn)。另一方面，有些地域的政策中地下可售產(chǎn)品也需分?jǐn)偟貎r，此時地下產(chǎn)品面積越大、單方成本就被攤薄的越厲害，住宅類產(chǎn)品的增值率越高、產(chǎn)生稅費損失。
2.2：施工策劃過程，未從土增清算單位視角做優(yōu)化【項目/工程團(tuán)隊】
破題思路1：拉高拍低項目，爭取多個工規(guī)證。出于貨值最大化考慮，中低容積率項目往往會嘗試高層+洋房+疊拼的產(chǎn)品方案。如果售價截然不同的產(chǎn)品出現(xiàn)在同一個工規(guī)證中，土地價款就只能按建筑面積分?jǐn)?，無法最大化做到收入成本匹配。如果工規(guī)劃分清晰，通過政府背書不同標(biāo)段的占地面積，就可以在土增清算中爭取按占地面積分?jǐn)偂?/p>
破題思路2：大體量長周期項目，盡量共用更多公建配套設(shè)施。大體量穿越周期的項目，在售價上往往存在明顯的高開低走。如果是完全獨立的分期開發(fā)，會導(dǎo)致前期退稅、后期高額補稅的情況。但低開高走本就是一體化的操盤思路，應(yīng)盡量實現(xiàn)小區(qū)的一體化、爭取合并清算。
3.1：在建階段，招采合同的簽署顆粒度應(yīng)做出科學(xué)化的選擇【招采團(tuán)隊】
破題思路1：若拆分合同可實現(xiàn)收入和成本的更有配比，則應(yīng)拆分合同。比如一個住宅項目中的精裝合同，可能存在洋房（假設(shè)非普通）的裝修標(biāo)準(zhǔn)顯著高于高層（假設(shè)普通）。若簽為一個合同，則只能按建筑面積分?jǐn)偝杀尽Ｈ艉炇馂楠毩⒌膬蓚€合同，則存在溝通成本直接歸屬的可能性。
破題思路2：臨近交付階段的合同，簽署的精細(xì)化及時間問題需要關(guān)注。交付前后，出于品質(zhì)提升、業(yè)主投訴等，往往會做一系列的整改工程。但若簽署時間于交付之后、稅局及其可能認(rèn)
3.2：銷售階段，銷售策略需多與財務(wù)確認(rèn)【營銷團(tuán)隊】
破題思路1：買一贈一可以是銷售說辭，不能是業(yè)務(wù)操作。即可將買房送車位作為折扣策略，但應(yīng)在錄入業(yè)務(wù)系統(tǒng)、簽署合同時將車位簽署成正常價格、在住宅價格上予以折讓。否則存在車位以明顯偏低價格出售、被做稅務(wù)調(diào)整的可能。
破題思路2：小心20%陷阱?；谄胀ㄗ≌鲋德?0%以下免稅的政策，房價上漲導(dǎo)致增值率超過20%時會出現(xiàn)貨值增加、反而利潤減少的情況。財務(wù)與營銷同事應(yīng)動態(tài)關(guān)注增值率情況，在無法大幅漲價的背景下、確保增值率控制在18%左右。
破題思路3：尾盤商業(yè)盡快出清。由于銷售85%即達(dá)到可清算條件，住宅項目常出現(xiàn)已完成土增清算但存在大量商鋪待售的情況。由于單方清算成本為均攤邏輯、而底商售價又往往很高。如此操作，后期再次銷售商業(yè)時、增值率超過100%、甚至200%都是極有可能的。
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【第4篇】土地增值稅核定征收稅率
移步《優(yōu)稅樂》了解更多稅收優(yōu)惠政策詳情企業(yè)納稅壓力大的主要原因除了業(yè)務(wù),那就是企業(yè)納稅方面了,畢竟國家財政主要收入有60%是通過征收稅率得來的,可以看得出稅收對于我國的發(fā)展有著決定性的作用,而納稅的主體可以是企業(yè)也可以是個人，那么企業(yè)的稅收可以說是非常重要的了，這也是國家禁止偷稅漏稅,大力稽查各個企業(yè)的原因。
企業(yè)除了主要的企業(yè)增值稅，企業(yè)所得稅，分紅的時候還需要繳納個人分紅稅，這幾個稅種都是不低的。本身企業(yè)的壓力就已經(jīng)非常大了，但是業(yè)務(wù)上面的原因?qū)е潞芏嗥髽I(yè)是拿不到成本發(fā)票的，那么按照查賬征收納稅，賬面利潤是虛高的，也就意味著企業(yè)將多繳稅，那么企業(yè)該何去何從呢？其實國家在不斷加強企業(yè)的稅務(wù)稽查時，也給出了一系列的稅收扶持政策。如今年的4月份
。國家稅務(wù)總局發(fā)布小規(guī)模納稅人企業(yè)普票免征增值稅及附加稅。企業(yè)就可以利潤這個是稅收政策的同時，享受地方政府的稅收優(yōu)惠政策，那就是核定征收。一般納稅人企業(yè)規(guī)定統(tǒng)一按照查賬征收，但是對于小規(guī)模納稅人企業(yè)卻沒有規(guī)定征收方式，地方政府也就是運用這以政策，幫助企業(yè)達(dá)到減稅納稅壓力的目的。園區(qū)成立一家小規(guī)模納稅人企業(yè)，一年500萬，普票稅率綜合不到3%，全行業(yè)都可以入駐可以說是非常優(yōu)惠的了。移步公眾號《優(yōu)稅樂》了解更多稅收優(yōu)惠政策詳情
【第5篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問題二十一：‘營改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？
問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務(wù)總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數(shù)不同，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?
答：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>
預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率
適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。
《國家稅務(wù) 總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率
【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬元，實收預(yù)收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。
【案例分析】
（注：以下計算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）
(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:
預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)
(2)按照70號公告規(guī)定:
預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)
預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)
(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)
誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%
房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。
(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預(yù)征率。
設(shè)按43號文件計算的預(yù)征稅為a,
a=x÷1.09×2%
按70號公告計算的預(yù)征稅為b,
b=(x-x÷1.09×3%) ×2%
b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06
(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。
70號公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負(fù)沒有影響。
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【第6篇】商鋪土地增值稅
近日網(wǎng)友“desert_heart”問政：
商鋪過戶，買賣雙方繳納的稅費包括哪些?標(biāo)準(zhǔn)是多少?商鋪有沒有滿幾年之說?
大慶市稅務(wù)局回復(fù)如下：
1、商鋪交易需要繳納稅費種：
買方：契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅;
賣方：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、土地增值稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。
2、繳費標(biāo)準(zhǔn)：
買方：5%的契稅和0.025%的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅(契稅計稅依據(jù)為不含增值稅價格，2023年12月31日前，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅按0.05%減半征收)。
賣方：個人轉(zhuǎn)讓商鋪，增值稅為轉(zhuǎn)讓過程中取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%征收率計算;城建稅為增值稅的7%、教育費附加為增值稅的3%、地方教育費附加為增值稅的2%(以上三項稅費可在2023年12月31日前享受減半征收優(yōu)惠)，土地增值稅以成交價格減除相關(guān)扣除項目后的余額計算增值額，適用30%—60%的超率累進(jìn)稅率;個人所得稅根據(jù)核定征收1%與財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后差額的20%“孰低”原則進(jìn)行計算;產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅按0.05%減半征收。
溫馨提示：計算稅費時請?zhí)峁┰假彿堪l(fā)票及契稅完稅憑證。
3、個人轉(zhuǎn)讓住房根據(jù)房屋取得時間可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，非住房不在稅收優(yōu)惠范圍之內(nèi)。
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問政熱線：6666669
【第7篇】土地增值稅清算申報表填寫說明
1. 扣除項目申核的基本程序和方法包括:
（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；
（二）獲取或編制扣除項目明細(xì)表，并于明細(xì)賬，總帳及有關(guān)申報表核對是否一致。
（三）審核相關(guān)合同，協(xié)議和項目算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本，費用支出項目。
2. 前期工程費的審核,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:
(一)審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
(二)審核納稅人是否虛列前期工程費,土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。
3. 審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注:
（一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生,是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?/p>
4. 對房地產(chǎn)開發(fā)項目用地屬于未“七通一平”的,應(yīng)對前期工程,基礎(chǔ)設(shè)施實體的實地的實地審身,特別注意相符
5. 關(guān)于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認(rèn)問題營改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,應(yīng)按照(國家稅務(wù)總局關(guān)于全面擔(dān)干營址管理事項的公告>(國家稅務(wù)總局公告2023年第23號)規(guī)定,在發(fā)票的各注欄注明建筑服務(wù)有限責(zé)任增值稅扣除項目金額。
6. 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅),允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目。
7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施我發(fā)為責(zé)任何實的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房,結(jié)合房單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
8. 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施賞,開發(fā)間接我們接我們的憑證稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)報上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,按照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)算擔(dān)憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的:
（一）不能提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的,不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程按工,工程結(jié)算,工程結(jié)算,工程監(jiān)理等方面等方定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。
（二）工程結(jié)算項目建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。
（三）裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工,但不能提供完整的工程的工程施工圖,建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的:裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)質(zhì)企業(yè),個體工商戶式個人施式項目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè),建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~上生
（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。
9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)或項目開發(fā)權(quán),在項目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部有關(guān)部門卡)共設(shè)施或其他工程支出,能提供市國土房管部門的協(xié)議、補充協(xié)議,或者市級政府主管部生管部門的相頭文件的,發(fā)項目扣除項目金額:不能提供的,不得計入本開發(fā)項目扣除金額?！凹t線”外發(fā)生的“三進(jìn)一平”支出,與本開發(fā)項務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后,可計入本開發(fā)項目扣除項目金額。
10. 是否存在期間費用擠列成本的問題,如納稅人在銷售過程中定制的規(guī)劃模型,小區(qū)效果模型及樣板間模型費用應(yīng)入當(dāng)期銷售費用，不計入開發(fā)成本扣除。
11. 土地平整成本,如三通一平、七通一平支出的審核,應(yīng)重點對施工合同,監(jiān)同,監(jiān)理報告,發(fā)票報告,發(fā)票和銀行支付有無渣土買賣記錄,同時,要求企業(yè)提供地質(zhì)勘探部門的驗收決算報告及決算書,若填書,若填士,若漿工程合理、支出過大的,應(yīng)作為疑點進(jìn)一步核實。
12. 審核設(shè)計費用的真實性；
（一）需查看企業(yè)的設(shè)計合同和樓盤銷售廣告,看設(shè)計責(zé)設(shè)計責(zé)收款單位與處錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；
（二）需查看房地產(chǎn)企業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬記錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；如向同一設(shè)計單位或不同設(shè)計單位重復(fù)支付某設(shè)計項目款項的，則存在虛列設(shè)計費的情況。
13. 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)納稅人提供的內(nèi)控審核資料,比對前期工程費用列支的實際工程量,是否與實際情況相符,與工程合同，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)是否相符，是否存在虛開，虛列的可能
14. 審核納稅人支付前期工程費用的銀行憑證,如銀行轉(zhuǎn)賬單等,與房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的賬目核對，審核應(yīng)付前期工程費用是否已全額支出。
15. 審核企業(yè)支付的資金流轉(zhuǎn)記錄,是否全額支付及支付方式,如提供的是現(xiàn)金付款憑證,則須提供銀行提款單（標(biāo)注用途）。
16. 計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值,并將該比值與同類工程的比值進(jìn)行比較進(jìn)行比較,若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實。
【第8篇】土地增值稅清算規(guī)程
土地增值稅是什么？土地增值稅清算怎么辦？土地增值稅清算的方法的什么？土地增值稅清算管理規(guī)程是什么？本期眾致君就來給大家解答土地增值稅清算管理規(guī)程是什么。
土地增值稅清算明文規(guī)定計算應(yīng)繳納的土地增值稅金額，填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)信息，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后結(jié)清土地增值稅。
法律法規(guī)依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》
第一條為加強稅收征管，規(guī)范稅收征管，維護(hù)國家稅收入，維護(hù)納稅人合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，制定本法。
第二條本法適用于稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收的各種稅收的征收管理。
第三條開征、停稅、減稅、免稅、退稅、補稅，依法執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)執(zhí)行。
任何的機(jī)關(guān)單位、個人和單位不可違背法律、行政法規(guī)的明文規(guī)定，私自作出稅收征收、停止征收、減稅、免稅、退稅、補稅等與稅收法律、行政法規(guī)相沖突的決定。
第四條土地增值稅清算主體為土地增值稅納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅的受理和審查。
第五條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強與同級財政、發(fā)展改革、住房建設(shè)、自然資源等部門的信息交流與合作，充分利用第三方信息，加強土地增值稅清算管理。
以上就是本期關(guān)于土地增值稅清算管理規(guī)程的全部內(nèi)容了，喜歡的朋友可以給眾致君點點贊哦。
【第9篇】土地租賃增值稅稅率
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅
問：我公司為一家制造企業(yè)，一般納稅人，現(xiàn)準(zhǔn)備將2023年3月份取得的土地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，請問此業(yè)務(wù)如何繳納增值稅？
答：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號) 附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。第十五條規(guī)定，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%?！敦斦俊⒍悇?wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32號）第一條規(guī)定，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。財稅[2016]36號文件第十八條規(guī)定，一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。第二十八條規(guī)定，不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》后附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第二條規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第（二）項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
綜上，你公司轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)的行為，既可以按照財稅[2016]36號文件的相關(guān)規(guī)定選擇一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照10%的稅率計算繳納增值稅；也可以按照財稅[2016]47號文件的相關(guān)規(guī)定選擇簡易計稅，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
【第10篇】土地增值稅分錄
問題標(biāo)題：房地產(chǎn)企業(yè)交納的土地使用稅在竣工前是否可以入開發(fā)成本
問題內(nèi)容：你好，很多人認(rèn)為一般企業(yè)的土地使用稅是入的管理費用，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，達(dá)到竣工備案之前的土地使用稅應(yīng)是土地成本的一部分，要入開發(fā)成本，待竣工備案后再交納土地使用稅才入管理費用。對此總局并無明文規(guī)定，只是會計準(zhǔn)則和稅務(wù)文件例舉時是說的入管理費用，沒有對房地產(chǎn)企業(yè)的明確規(guī)定，各地稅局掌握不盡相同，故請教總局如何處理。
國家稅務(wù)總局的回復(fù)：您好：
對于你所提問題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問題對企業(yè)所得稅實際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對該問題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分。
上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。
歡迎您再次提問。
國家稅務(wù)總局2013/01/15
土地使用稅可否計入開發(fā)成本？
留言時間：2021-06-01
留言內(nèi)容：國家稅務(wù)總局在2023年1月15日網(wǎng)上答疑，提到房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地使用稅可以計入開發(fā)成本。河南省局有沒有出臺類似地方規(guī)范性文件？能不能計入開發(fā)成本？
答復(fù)時間：2021-06-01
答復(fù)內(nèi)容：您好！您所咨詢的問題收悉?，F(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
因此，根據(jù)上述文件，河南省局沒有出臺類似地方規(guī)范性文件。城鎮(zhèn)土地使用稅屬于“土地征用費及拆遷補償費”，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，進(jìn)行相應(yīng)企業(yè)所得稅處理。
感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
答復(fù)單位：國家稅務(wù)總局河南省稅務(wù)局
開發(fā)期間繳納的土地使用稅如何會計處理
現(xiàn)時按財會[2016]22號文件要求,企業(yè)發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等都通過稅金及附加科目”核算;計提分錄為:借:稅金及附加——城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:應(yīng)交稅費城鎮(zhèn)土地使用稅，上交時:借:應(yīng)交稅費城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:銀行存款。
開發(fā)企業(yè)的土地使用稅的征稅對象是用于開發(fā)用的土地,是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的組成部分,隨著產(chǎn)品的銷售后不征土地使用稅。受讓的土地不是企業(yè)辦公和營業(yè)用地。舉一個列子,如租賃費，如果是公司辦公用房的租賃,我們列管理費用,但如果種植企業(yè)的土地租賃呢?肯定要列入成本。所以,房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處,一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入“稅金及附加”,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前,所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分,應(yīng)當(dāng)予以資本化。
未開發(fā)土地繳納的土地使用稅的會計處理
問：未開發(fā)土地繳納的土地使用稅與已開發(fā)土地繳納的土地使用稅，會計處理是否一致?
答：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第三條規(guī)定，本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：
(一)已出租的土地使用權(quán)。
(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
(三)已出租的建筑物。
第四條規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：
(一)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。
(二)作為存貨的房地產(chǎn)。
同時，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——會計科目和主要賬務(wù)處理》規(guī)定，除了與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在“營業(yè)稅金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用稅均在“管理費用”科目核算。
問題所述未開發(fā)土地如果屬于已出租的或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，計提土地使用稅時，記入“營業(yè)稅金與附加”科目，否則計入“管理費用”科目。
具體賬務(wù)處理根據(jù)會計的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，規(guī)范處理時按照相應(yīng)的企業(yè)所得稅、土地增值稅要求進(jìn)行匯算，及時跟主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)。
來源：房地產(chǎn)會計論壇
【第11篇】土地增值稅稅率速算
土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及清算
一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
一般計算步驟：
1.扣除項目合計＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目
2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計
3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項目合計（找稅率，記）
4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)
納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評估價格計算征收土地增值稅：
1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
2.提供扣除項目金額不實的；
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的；
4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
（一）土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以 分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計算增值額。
（二）土地增值稅的清算條件
1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目 全部竣工、完成銷售的；
（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；
（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（3）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。
（三）土地增值稅的清算時間
1.凡符合應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
2.凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認(rèn)
1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認(rèn)
（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；
（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；
（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
2.非直接銷售的收入確定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時， 視同銷售房地產(chǎn)。
收入按下列方法和順序確認(rèn)：
（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
3.自用或出租房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。
上述情況在土地增值稅清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費用。
（五）土地增值稅清算的扣除項目
1.不予扣除
各扣除項目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。
2.計算扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以 計算扣除。
3.公共設(shè)施的扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費用可以扣除：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；
（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)；
（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。
4.裝修費用
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。
5.共同成本費用
屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金
在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計算扣除。
7.開發(fā)繳納的 土地閑置費， 不得扣除。
8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。
9.拆遷補償費的扣除
（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的 拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補差價款，計入 拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
（六）清算后有關(guān)處理
1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
2.土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
充實自己，才能望得更遠(yuǎn)。
下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的是（ ）。
a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的
c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目 50%股權(quán)的
d.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達(dá)到 50%的
『正確答案』a
『答案解析』納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。
a.加罰的利息
b.已售精裝修房屋的裝修費用
c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費
d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金
『正確答案』b
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項 a、c、d 均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。
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【第12篇】土地增值稅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金的計算
概述
會計人前來咨詢企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)該如何計算增值稅呢？下面是小白對此的一些簡介，與大家分享。
內(nèi)容
企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無論是按簡易計稅方法還是一般計稅方法，均按以下公式計算預(yù)繳增值稅：
1.自建不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款+價外費用）/（1+5%）*5%
2.非自建不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=[（全部價款+價外費用）-不動產(chǎn)購置原價]/（1+5%）*5%
一般納稅人2023年4月30前取得的不動產(chǎn)：
1.可選擇適用簡易計稅方法，按差額（自建全額）5%計算，在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報5%。
2.適用一般計稅辦法的，按差額（自建全額）在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳5%，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報9%。
一般納稅人2023年4月30后取得的不動產(chǎn)：
適用于一般計稅辦法，按差額（自建全額）在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳5%，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報9%。
小規(guī)模納稅人取得的不動產(chǎn)：
按差額（自建全額）5%計算，在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報5%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)不含個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房（個人直接在不動產(chǎn)所在地申報納稅）。
總結(jié)
預(yù)繳增值稅的計算：
企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無論是按簡易計稅方法還是一般計稅方法，均按以下公式計算預(yù)繳增值稅：
1.自建不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款+價外費用）/（1+5%）*5%
2.非自建不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=[（全部價款+價外費用）-不動產(chǎn)購置原價]/（1+5%）*5%
來源：中稅答疑新媒體知識庫
【第13篇】土地增值稅預(yù)繳稅率
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條
3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）
二、預(yù)繳土地增值稅計算
（一）預(yù)征的計征依據(jù)
1.一般計稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額
（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）
2.簡易計稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡化計算
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）
（二）代收費用
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。”（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。
（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表
財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表
附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）
四、會計處理
預(yù)繳土地增值稅時：
借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
五、風(fēng)險點
1.項目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；
2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
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【第14篇】營改增土地增值稅計稅收入
自從營改增后，土地增值稅的問題越來越重要了。
1.營改增后，視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入如何確認(rèn)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行?！?/p>
2.轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額？
第一，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
……
十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。”
第二，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。
第三，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號 ）規(guī)定：“七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?/p>
第四，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的?！?/p>
第五，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”
第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！?/p>
第六，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算?！?/p>
3.在土地增值稅清算中符合什么條件，可實行核定征收？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第三十四條規(guī)定：“在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令期限清算，預(yù)期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>
4.土地閑置費在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前可以扣除嗎？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
根據(jù)上述規(guī)定，土地閑置費可以作為開發(fā)成本在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除，但不能在土地增值稅前扣除。
5.企業(yè)自建房產(chǎn)先租后售，土地增值稅如何清算？
我單位2023年自建房產(chǎn)，建成的一部分房屋與某單位簽訂協(xié)議用于出租，租賃合同到期后，又進(jìn)行改造裝修后銷售，如果進(jìn)行土增清算，開發(fā)成本如何計算扣除？銷售前的改造裝修費能否加計扣除？
如果您單位不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除?！?/p>
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號 ）：“第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！?/p>
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收?！?/p>
如果您單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）：“三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
……
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項 目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
……
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！?/p>
具體土地增值稅清算中扣除項目的金額請攜帶相關(guān)業(yè)務(wù)資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)并以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)為準(zhǔn)。
【第15篇】土地增值稅的稅率是
土地使用稅稅率17%的規(guī)定：適用17%稅率有銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物; 提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。
前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。
【第16篇】土地增值稅定額征收
增值額*稅率-扣除額*速算扣除系數(shù)
但是增值額的計算，除了知道收入以外，要能準(zhǔn)確核算扣除項目，即：房、地、稅、費、率。
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）
（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（5）財政部規(guī)定的其它扣除項目
應(yīng)納稅額的計算？
答：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額× 適用稅率 - 減免稅額 - 抵免稅額
=(收入總額 - 不征稅收入 - 免稅收入 - 各項扣除 - 允許彌補的以前年度虧損)×適用稅率 - 減免稅額 - 抵免稅額
公式中的減免稅額和抵免稅額，是指依照企業(yè)所得稅法和國務(wù)院的稅收優(yōu)惠規(guī)定減征、免征和抵免的應(yīng)納稅額
按納稅人不同計算有所區(qū)別
一般納稅人
銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)
納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)(以下簡稱銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù))，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式:
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額
因當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。
小規(guī)模納稅人
銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)
小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，按照銷售額和本條例第十二條規(guī)定的征收率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式:
應(yīng)納稅額=銷售額×征收率
納稅人進(jìn)口貨物
納稅人進(jìn)口貨物，按照組成計稅價格和本條例第二條規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣任何稅額。
組成計稅價格=關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅+消費稅
應(yīng)納稅額=組成計稅價格×增值稅稅率
消費稅:
實行從價定率辦法計算的應(yīng)納稅額=銷售額×稅率
實行從量定額辦法計算的應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×單位稅額
自產(chǎn)產(chǎn)品:組成計稅價格=(成本+利潤)÷(1-消費稅稅率)
委托加工:組成計稅價格=(材料成本+加工費)÷(1-消費稅稅率)
進(jìn)口產(chǎn)品:組成計稅價格=(關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅)÷(1-消費稅稅率)
企業(yè)所得稅:
應(yīng)納稅所得額的計算方法
應(yīng)納稅所得額 = 收入總額 - 準(zhǔn)予扣除項目金額
或:應(yīng)納稅所得額 = 利潤總額 + 納稅調(diào)整增加額 - 納稅調(diào)整減少額
實行核定應(yīng)稅所得率征收方式的，應(yīng)納稅所得額的計算公式為:
應(yīng)納稅所得額 == 收入總額 × 應(yīng)稅所得率
1 - 應(yīng)稅所得率
應(yīng)稅所得率按稅法規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計算。
企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計算:
企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計算公式為:
應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額×稅率
