預(yù)繳土地增值稅（5篇）

【第1篇】預(yù)繳土地增值稅

房地產(chǎn)項目土地增值稅實行“先預(yù)征后清算”的征管方式。而如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅?？梢姡康禺a(chǎn)項目增值稅預(yù)繳和土地增值稅預(yù)征，都是在稅款結(jié)算前預(yù)先繳稅的涉稅行為。但實務(wù)中，兩者的具體稅務(wù)處理又存在明顯區(qū)別。納稅人如果混淆，可能會導(dǎo)致稅務(wù)處理上的差錯。

案例

a公司為從事房地產(chǎn)開發(fā)的增值稅一般納稅人，正開發(fā)甲商品房項目，適用增值稅一般計稅方法。項目開發(fā)產(chǎn)品包括普通住宅、非普通住宅和商鋪、車位等。2023年1月，a公司取得該項目的預(yù)售許可證，并于第一季度收到預(yù)收款1億元。4月，商品房竣工驗收合格。此后，a公司于第二季度收到預(yù)收款2億元。7月交付預(yù)售商品房并辦理產(chǎn)權(quán)登記，收到預(yù)售商品房銷售尾款1000萬元。第三季度以現(xiàn)房形式銷售剩余商品房，收到銷售款3億元。甲項目將于10月開始辦理土地增值稅清算。

分析

對a公司來說中，增值稅預(yù)繳和土地增值稅預(yù)征，在稅務(wù)處理上存在一定區(qū)別。

一是征繳時點不同。增值稅方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號，以下簡稱“18號公告”）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅；一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。因此，納稅人應(yīng)在收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅，待確認納稅義務(wù)發(fā)生后，再進行納稅申報。這里的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。

土地增值稅方面，土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。因此，土地增值稅自納稅人收到轉(zhuǎn)讓收入后開始預(yù)征，符合條件后不再預(yù)征，并轉(zhuǎn)入清算程序。

筆者認為，兩者在征繳時點上的主要區(qū)別在于，增值稅預(yù)繳以確認不動產(chǎn)銷售的納稅義務(wù)發(fā)生時間為截止時點，納稅義務(wù)發(fā)生后，取得的收入不再預(yù)繳增值稅，轉(zhuǎn)為直接納稅申報；土地增值稅預(yù)征則以清算作為截止時點，進行清算即不再預(yù)征。

上述案例中，甲項目于7月交付預(yù)售商品房并辦理產(chǎn)權(quán)登記，取得預(yù)售商品房的尾款，增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，納稅人應(yīng)該以商品房對應(yīng)的銷售額和適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。因此，收到的預(yù)售商品房尾款1000萬元不再需要預(yù)繳增值稅。同樣，第三季度以現(xiàn)房形式銷售剩余商品房收到的3億元，也不需要預(yù)繳增值稅，而應(yīng)在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生后，直接進行納稅申報。但由于當時尚未進行土地增值稅清算，因此，這部分銷售款仍需要預(yù)征土地增值稅。

二是計稅依據(jù)不同。增值稅方面，18號公告第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳稅款的計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%?？梢姡鲋刀愵A(yù)繳稅款的計稅依據(jù)為“預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）”。甲項目適用增值稅一般計稅方法，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%。

土地增值稅方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號，以下簡稱“70號公告”）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。因此，甲項目的土地增值稅預(yù)征計稅依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+9%）×3%。

需要特別注意的是，土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)，不是根據(jù)增值稅預(yù)收款價稅分離確定的，而是按照預(yù)收款扣減實際預(yù)繳的增值稅確定的，其金額與增值稅預(yù)繳的計稅依據(jù)不同。以第一季度為例，增值稅預(yù)繳的計稅依據(jù)=10000÷（1+9%）=9174（萬元），而土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)=10000-9174×3%=9725（萬元），比增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)多出551萬元（9725-9174）。納稅人莫要誤以增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)作為土地增值稅預(yù)征計稅依據(jù)。

三是預(yù)繳（征）率不同。增值稅方面，根據(jù)18號公告第十一條規(guī)定，預(yù)繳率統(tǒng)一為3%。土地增值稅方面，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十四條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條的規(guī)定，預(yù)征土地增值稅的具體辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，不同地區(qū)，土地增值稅預(yù)征率可能不同；不同類型房地產(chǎn)，適用的預(yù)征率也不完全相同。

四是納稅期限不同。增值稅方面，18號公告規(guī)定，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期，向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款；小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是一般納稅人，預(yù)繳增值稅應(yīng)在次月申報繳納；如果是小規(guī)模納稅人，應(yīng)在次月納稅申報期或主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，申報繳納稅款。

土地增值稅方面，對于納稅期限等預(yù)征的具體辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

建議

增值稅預(yù)繳和土地增值稅預(yù)征，是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人需要處理的兩個重要的稅務(wù)事項，兩者之間既有聯(lián)系又有區(qū)別。筆者建議相關(guān)納稅人，應(yīng)正確理解兩者的區(qū)別，尤其是稅務(wù)處理上的不同，準確做好稅款計算及申報繳納等工作，避免稅務(wù)風(fēng)險。

來源：中國稅務(wù)報 作者：姚偉君 作者單位：國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局

【第2篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？

問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務(wù)總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數(shù)不同，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?

答：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率

適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。

《國家稅務(wù) 總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬元，實收預(yù)收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:

預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號公告規(guī)定:

預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預(yù)征率。

設(shè)按43號文件計算的預(yù)征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號公告計算的預(yù)征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。

70號公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負沒有影響。

關(guān)于土增稅預(yù)繳問題，推薦大家閱讀王皓鵬老師原創(chuàng)文章“”，精彩內(nèi)容點擊藍字可查看！

好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“ 土地增值稅清算時補繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第3篇】預(yù)繳土地增值稅分錄

導(dǎo)讀：工程施工項目預(yù)繳稅費會計分錄怎么寫？預(yù)繳增值稅的相關(guān)處理并沒有各位想象中的那么復(fù)雜。為了幫助各位能更加熟悉這方面的知識，小編搜集了一些詳細的資料供大家閱讀思考，有興趣的同學(xué)可以接著往下看。

工程施工項目預(yù)繳稅費會計分錄怎么寫?

如果繳納是當月的增值稅那么直接做分錄

借:應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(已交稅金)

貸:銀行存款

如果是上個月的增值稅,那么

期末將貸方應(yīng)交的銷項稅轉(zhuǎn)入未交增值稅中,表示當月應(yīng)交未交的增值稅

借:應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)

貸:應(yīng)交稅費--未交增值稅

在實際繳納時再轉(zhuǎn)入已交稅金明細科目中轉(zhuǎn)銷

借:應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(已交稅金)

貸:銀行存款

預(yù)繳稅款是否計提城建稅、教育附加?

答:根據(jù)城建稅暫行條例規(guī)定,'城市維護建設(shè)稅,以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù),分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納'.因此,預(yù)繳稅款時不計提城建稅,待實際繳納時按實際繳納的增值稅額計稅依據(jù)繳納城建稅和教育費附加.

【第4篇】營改增前預(yù)繳土地增值稅的稅率

導(dǎo)讀：營業(yè)稅改增值稅，就是營改增主要改革內(nèi)容。政府之所以實施營改增這個項目，很大的原因是因為營改增可以避免重復(fù)征稅的問題。那么營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計算稅率?

營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計算稅率?

答：國稅總局2016第18號公告：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費項目有幾十種。

稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會導(dǎo)致整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負增減的重要因素。

【第5篇】預(yù)繳土地增值稅稅率

導(dǎo)讀：為方便納稅人，土地增值稅預(yù)繳已經(jīng)簡化計算，按照預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款得到計征依據(jù)。為方便大家理解，今天，就讓會計學(xué)堂的小編結(jié)合案例分析來為大家介紹土地增值稅如何預(yù)繳吧！

土地增值稅如何預(yù)繳

答：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”預(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當期預(yù)收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計算應(yīng)繳稅額，簡潔方便。

然而，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>

案例：2023年5月,a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“銀河城”項目開盤預(yù)銷售住宅2萬平米，簽訂合同總價2.2億元，當月取得銷售回款1.5億元，如何預(yù)交土地增值稅？住宅項目土增稅預(yù)征率1%。

1.方法一：按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅。

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元；

2.方法二：按總局公告（2016）70號文件預(yù)繳土地增值稅

6月申報期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元

房地產(chǎn)開發(fā)項目適用一般計稅方法，按國家稅務(wù)總局公告2023年第70號，土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬元，將比方法一多預(yù)繳

預(yù)交土地增值稅的計算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：

1、一般計稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率

2、簡易計稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目（開工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:

1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計算：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元

預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元。

2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算：

應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元

預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。