土地增值稅收入審核（16篇）

【第1篇】土地增值稅收入審核

通過(guò)對(duì)土地增值稅清算審核工作不同環(huán)節(jié)的審核要點(diǎn)進(jìn)行梳理，包括基礎(chǔ)資料、收入、土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及稅金等9個(gè)方面。首先歸納各環(huán)節(jié)的審核思路和流程，形成思維導(dǎo)圖作為工作指引。

其次詳細(xì)說(shuō)明各環(huán)節(jié)審核方法和審核內(nèi)容，重點(diǎn)闡述各環(huán)節(jié)審核人員應(yīng)關(guān)注的稅收風(fēng)險(xiǎn)或房地產(chǎn)企業(yè)潛在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。最后結(jié)合政策規(guī)定、實(shí)務(wù)案例對(duì)常見(jiàn)的審核疑點(diǎn)進(jìn)行解析。

基礎(chǔ)資料包含立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程許可證及商品房預(yù)（銷）售許可證五大部分。

立項(xiàng)批文內(nèi)容分為建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，審核要點(diǎn)包含清算單位及項(xiàng)目分期的確認(rèn)、實(shí)際房源面積的對(duì)比；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證的審核要點(diǎn)有清算單位用地面積的確認(rèn)，商業(yè)用地或居住用地是否與地上建筑類型相符、清算項(xiàng)目實(shí)際占地面積的確認(rèn)等內(nèi)容；

建設(shè)工程規(guī)劃許可證主要審核附件中地上地下建筑面積是否與房源相符以及有無(wú)違建情況等內(nèi)容；

建設(shè)工程施工許可證的審核要點(diǎn)主要有合同價(jià)格與預(yù)算、結(jié)算資料的對(duì)比，合同開(kāi)竣工日期判斷有無(wú)項(xiàng)目建設(shè)期間外成本，與實(shí)際房源面積對(duì)比分析是否存在少建房源問(wèn)題設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位與竣工備案資料的一致性等內(nèi)容。

文章所分享案例思路，均來(lái)源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐及案例》一書(shū)，想要獲取更多詳細(xì)案例及講解具體可參考本書(shū)籍。

本書(shū)基于土地增值稅清算這一難題，將我們對(duì)土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相融合，闡述我們?cè)谕恋卦鲋刀惽逅銛?shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國(guó)現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

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【第2篇】土地增值稅清算案例

一、案例引入：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)未申報(bào)土地增值稅，被追征千萬(wàn)稅款

（一）案情簡(jiǎn)介

a公司系一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開(kāi)發(fā)的x項(xiàng)目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費(fèi)總金額人民幣20萬(wàn)元，為固定對(duì)價(jià)，不能分割，不按年限分?jǐn)偂?，“車位的使用期限?0年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無(wú)條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)讓上述車位使用權(quán)”。

2023年12月，x市y區(qū)國(guó)家稅務(wù)局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對(duì)a公司作出《稅務(wù)處理決定書(shū)》，認(rèn)定：a公司銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品x項(xiàng)目的人防車位，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時(shí)間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬(wàn)元，于2023年收取5006萬(wàn)元，于2023年收取人防車位銷售款106萬(wàn)元。a公司在2023年至2023年度對(duì)上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結(jié)轉(zhuǎn)了營(yíng)業(yè)收入，造成2023年少報(bào)營(yíng)業(yè)收入2071萬(wàn)元、2023年少報(bào)營(yíng)業(yè)收入4868萬(wàn)元、2023年多報(bào)營(yíng)業(yè)收入207萬(wàn)元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。

經(jīng)復(fù)議，y區(qū)國(guó)家稅務(wù)局作出《稅務(wù)行政復(fù)議決定書(shū)》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。

（二）本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)收入的性質(zhì)是租賃收入還是轉(zhuǎn)讓收入

a公司認(rèn)為《人防工程車位使用合同》的性質(zhì)是租賃合同，其出租人防車位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不需要參與土地增值稅計(jì)算，在扣除項(xiàng)目核算時(shí)應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理；而y區(qū)稽查局認(rèn)為a公司人防車位使用合同，從合同支付的價(jià)款、付款方式、使用期限、使用方式、權(quán)利的處分方式等條款內(nèi)容上分析，本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)利讓渡合同，應(yīng)視同銷售車位參與清算，繳納土地增值稅。

（三）法院判決

法院認(rèn)為，a公司開(kāi)發(fā)建成的人民防空工程車位，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則，投資收益體現(xiàn)為a公司對(duì)人防工程車位平時(shí)使用管理，享有使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以有償出租、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費(fèi)用接近或者稍低于完整產(chǎn)權(quán)車位銷售的費(fèi)用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實(shí)際使用期限與主體建筑物土地使用權(quán)出讓期限完全相同、使用方式、權(quán)利的處分方式等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及直接使用了“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”字眼，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《人防工程車位使用合同》的真實(shí)意思表示符合人防工程車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，參照國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)（1993）149號(hào)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項(xiàng)“以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”的規(guī)定，訟爭(zhēng)人防工程車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可視同于有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)視同銷售建筑物，稅務(wù)機(jī)關(guān)處理決定正確。

二、房企開(kāi)發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍

不論是機(jī)械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對(duì)地下空間的利用。《民法典》物權(quán)編第345條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，奠定了地下車位產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)尚未出臺(tái)明確地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬的專門(mén)性法律規(guī)定，這使得各地關(guān)于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭(zhēng)議，從而導(dǎo)致稅收認(rèn)定和處理模式出現(xiàn)差異。

（一）地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的四種形式

1.產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

一般情況下，地下車位由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主投資建設(shè)，如列入相關(guān)規(guī)劃，則可以正常辦理產(chǎn)權(quán)證，按照《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權(quán)屬遵從“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權(quán)。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有對(duì)地下車位自營(yíng)、轉(zhuǎn)讓和租賃等權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的非人防地下車位原則上權(quán)屬歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有。

2.產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時(shí)一并將地下車庫(kù)（位）按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權(quán)處分共有地下停車場(chǎng)車位的使用權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，可以從事地下車位出售、出租，但相關(guān)收入扣除成本后歸業(yè)主共有。

3.產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以經(jīng)營(yíng)

對(duì)人防車位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結(jié)合《人民防空法》第2條和《國(guó)防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國(guó)防的重要組成部分，由人防工程改建的車位應(yīng)屬于國(guó)防資產(chǎn)，并且人防工程車位具有公共物品屬性，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理地下人防車位的產(chǎn)權(quán)證，其不能銷售人防車位的所有權(quán)，而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過(guò)使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時(shí)對(duì)人民防空工程的使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)。

4.產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家且建成后移交給相關(guān)部門(mén)

此外，部分地方對(duì)人防設(shè)施管理較為嚴(yán)格，在產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上，要求人防工程建成后必須無(wú)償移交給相關(guān)部門(mén)。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設(shè)置出讓、劃撥、租賃國(guó)有土地和以國(guó)有土地作價(jià)出資的條件時(shí)，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。

（二）地下車位應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)，地下車位可分為有產(chǎn)權(quán)車位和無(wú)產(chǎn)權(quán)車位，進(jìn)而可以討論相應(yīng)類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。

有產(chǎn)權(quán)的車位即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠取得不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)的地下車位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)將車位出售而使受讓方取得產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協(xié)議，符合國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象參與土地增值稅清算，收入應(yīng)計(jì)入清算收入，并予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

而無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有或歸國(guó)家所有的車位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)務(wù)操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務(wù)機(jī)關(guān)不考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)，只要其簽署了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，就應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)參與土地增值稅清算。而陜西省國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)》中則明確指出，轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)，不參與土地增值稅清算，不計(jì)入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。

因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負(fù)橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。因此，對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否出臺(tái)過(guò)關(guān)于出租或轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應(yīng)把握所簽署的協(xié)議的性質(zhì)，根據(jù)協(xié)議是否實(shí)質(zhì)移轉(zhuǎn)地下車庫(kù)所有權(quán)，確定所涉地下車庫(kù)（位）能否并入土地增值稅清算范圍。

三、根據(jù)處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計(jì)征方法

地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售其已取得產(chǎn)權(quán)的地下車位，應(yīng)依法進(jìn)行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產(chǎn)權(quán)、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理則有所不同。

（一）地下車位是否作為獨(dú)立的清算單位

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。在“分別計(jì)算增值額”的方法未有細(xì)化規(guī)定的情形下，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產(chǎn)分別單獨(dú)核算。如“二分法”下普通住宅單獨(dú)清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)（非住宅）分別單獨(dú)清算。

就參與清算的地下車位而言，其是單獨(dú)作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。

一是地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)。如寧波市地方稅務(wù)局《關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知》（甬地稅二[2010]106號(hào)）中明確，對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)等，按照房地產(chǎn)清算類型單獨(dú)清算，對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)、車棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。

二是轉(zhuǎn)讓地下車位是否單獨(dú)取得收入。如青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知 （青地稅函[2009]47號(hào)）中指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入，作為非普通住房單獨(dú)清算；對(duì)于未取得轉(zhuǎn)讓收入的情形，如附贈(zèng)車庫(kù)、車位，則與出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為同一清算單位。

三是地下車位的轉(zhuǎn)讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號(hào)）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購(gòu)買的地下室、車庫(kù)，按照所銷售房屋的性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對(duì)于單獨(dú)購(gòu)買的地下室、車庫(kù)，則作為其他房地產(chǎn)項(xiàng)目單獨(dú)清算。

（二）處置地下車位收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

對(duì)于地下車庫(kù)的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。

1.出售地下車位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售地下車位，是否確認(rèn)其收入和扣除項(xiàng)目因地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)而有不同。對(duì)于兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的地下車位，清算時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，并允許其成本費(fèi)用按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設(shè)施為例，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)也允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時(shí)，確認(rèn)其取得的收入，如湖北。

2.出租地下車位

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，只出租地下車位的行為，因?yàn)椴簧婕巴恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。

3.名為出租實(shí)為出售地下車位

名為出租實(shí)為出售地下車位，實(shí)質(zhì)上永久移轉(zhuǎn)了地下車位使用權(quán)，具體包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、簽訂長(zhǎng)期租賃合同實(shí)現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。那么，通過(guò)租賃合同設(shè)立的地下車庫(kù)使用權(quán)受法律保護(hù)，保護(hù)的期限不超過(guò)20年。在司法實(shí)踐中，部分法院認(rèn)為以租代售實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓了車位的使用權(quán)和處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)視同銷售。而部分法院則認(rèn)為，由于車位未取得產(chǎn)權(quán)，地下車位使用權(quán)的移轉(zhuǎn)不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)判定為租賃。

從國(guó)家稅務(wù)總局于2023年2月11日在官方網(wǎng)站上對(duì)地下車位銷售問(wèn)題的答復(fù)內(nèi)容來(lái)看，以轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務(wù)處理上，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)依然存在認(rèn)識(shí)差異：一些稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，如湖北、天津等；一些稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位的永久使用權(quán)、無(wú)固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計(jì)入銷售面積扣除成本費(fèi)用，如常州、西安等。

4.將地下車位分配給股東

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第3條第一款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產(chǎn)的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)其收入，否則由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)其收入。

5.地下車位建成后歸全體業(yè)主

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第4條第三款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除?？梢?jiàn)，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（二）項(xiàng)，公共配套設(shè)施費(fèi)是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未“有償轉(zhuǎn)讓”地下車位的，無(wú)需確認(rèn)相關(guān)收入。

6.地下車位建成后無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)

同理，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。對(duì)于利用地下人防設(shè)施作為車庫(kù)（位）的，常州市稅務(wù)局明確答復(fù)如下：對(duì)已有相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，若房開(kāi)企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門(mén)的，按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無(wú)相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，因地下人防設(shè)施始終由房開(kāi)企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。同時(shí)，作為公共配套設(shè)施使用的車庫(kù)（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房?jī)r(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開(kāi)企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無(wú)論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

（三）地下車位開(kāi)發(fā)成本能否作為加計(jì)扣除的基數(shù)

根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)）的成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。其中，房增開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在納稅人具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，如果地下車位能被認(rèn)定為公共配套設(shè)施（如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務(wù)上存在認(rèn)定為公共配套設(shè)施的可能性較大），則其開(kāi)發(fā)成本可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

四、風(fēng)險(xiǎn)提示

由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收認(rèn)定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時(shí)面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進(jìn)行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施改造成車庫(kù)的改造成本和非人防設(shè)施改造成無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)的建設(shè)成本在土地增值稅稅前扣除，將不當(dāng)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責(zé)任追究。

因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確落實(shí)當(dāng)?shù)仃P(guān)于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。

【第3篇】繳納土地增值稅

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，增值稅、土地增值稅是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目始終的主要稅種。兩個(gè)稅種均直接與銷售房地產(chǎn)收入和開(kāi)發(fā)成本息息相關(guān)，且因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，增值稅和土地增值稅在稅收上都有先預(yù)繳的流程。本文主要從政策依據(jù)、繳納時(shí)間、計(jì)算方法等方面分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅和土地增值稅的預(yù)繳與實(shí)際繳納。

【第4篇】預(yù)征土地增值稅

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡(jiǎn)化計(jì)算

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

（二）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報(bào)

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。

（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^(guò)當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；

2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第5篇】土地增值稅扣除的稅金

土地增值稅扣除項(xiàng)目共計(jì)6項(xiàng)：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（即加計(jì)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特有項(xiàng)目）

6.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格

那么問(wèn)題來(lái)了，所有的業(yè)務(wù)都是按照以上6項(xiàng)扣除嗎？具體扣除方法是什么呢？

答案肯定是否定的，在日常工作中，我們必須根據(jù)業(yè)務(wù)類型來(lái)適用對(duì)應(yīng)的扣除項(xiàng)目

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建商品房可以扣除1-5項(xiàng)（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（即加計(jì)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特有項(xiàng)目））

二、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建商品房可以扣除1-4項(xiàng)（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）

三、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房扣除項(xiàng)目1、4、6項(xiàng)（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格）

四、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)的地扣除項(xiàng)目1、4項(xiàng)（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）

【第6篇】土地增值稅核定征收率

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！?/p>

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？關(guān)注我們的穗友都知道我們有專題分享，也一直在更新。

關(guān)于預(yù)繳依據(jù)的問(wèn)題，自總局公告2023年第70號(hào)下發(fā)以來(lái)，就存在不同的意見(jiàn)，金穗源平臺(tái)也陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于該業(yè)務(wù)的相關(guān)文章，代表性的有：王皓鵬老師的《土地增值稅的預(yù)繳》

土地增值稅是房地產(chǎn)業(yè)的“關(guān)門(mén)稅種”，具有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性、稅收杠桿等特點(diǎn)，其稅負(fù)高低對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)至關(guān)重要。

各地土增預(yù)征率一覽表

目錄

1北京的規(guī)定

關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2023年第3號(hào)公告）

按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅；

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

2上海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征辦法的公告（上海市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率除保障性住房外，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；

二、高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%；

三、住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)公式：項(xiàng)目銷售均價(jià)=項(xiàng)目可售住房總銷售價(jià)格÷項(xiàng)目可售住房總建筑面積；

四、項(xiàng)目分批申報(bào)備案的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按最新備案通過(guò)的可售住房的銷售價(jià)格和建筑面積中心計(jì)算確定項(xiàng)目銷售均價(jià)，并調(diào)整土增稅預(yù)征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預(yù)征率執(zhí)行。

3廣東的規(guī)定

廣東省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號(hào)）

除保障性住房項(xiàng)目外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶?shí)際稅負(fù)等因素，對(duì)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告（深地稅告[2010]6號(hào)）

1.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開(kāi)始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅金按銷售收入2%預(yù)征2、別墅為4%3、其他類型房產(chǎn)為3%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率

2.經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率

對(duì)能提供政府部門(mén)出具相關(guān)材料的經(jīng)濟(jì)適用住房且在開(kāi)發(fā)商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房能分開(kāi)核算的，其土地增值稅按1.5%預(yù)征。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分類及預(yù)征率

（一）市區(qū)（清遠(yuǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽(yáng)山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）對(duì)符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)3%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（廣州市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分類及預(yù)征率

(一)住宅類

普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類

寫(xiě)字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4%。

(三)車位4％。

(四)對(duì)符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，暫不預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率等事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局陽(yáng)江市稅務(wù)局）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）普通住宅3%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（二）對(duì)符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于調(diào)整中山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

一、我市保障性住房項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率為1%。

二、除保障性住房項(xiàng)目外，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率不低于2%。具體每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率由稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合我市土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)、房?jī)r(jià)等因素按年確定，確定方法及流程見(jiàn)附件。

4福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

土地增值稅預(yù)征

（一）對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外的預(yù)征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門(mén)市4%，其他設(shè)區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門(mén)市6%，其他設(shè)區(qū)市5%；

（二）對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，經(jīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、銷售價(jià)格、取地成本等情況進(jìn)行綜合測(cè)算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率。單項(xiàng)預(yù)征率不超過(guò)6%（含），由縣級(jí)地稅局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定；單項(xiàng)預(yù)征率超過(guò)6%，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)市局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（三明市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外，不同類型確定土地增值稅預(yù)征率

一、普通住宅為2%

二、非普通住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%

三、非住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

(一)對(duì)社會(huì)保障性住房不預(yù)征土地增值稅；

(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；

(三)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%；

(四)非住宅6%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（寧德市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

本公告事項(xiàng)：自2023年8月1日起，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的補(bǔ)充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號(hào)）

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)文件第二條規(guī)定，土增稅平均預(yù)征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開(kāi)發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開(kāi)發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。

對(duì)增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率，單項(xiàng)預(yù)征率不得低于平均預(yù)征率。

納稅人應(yīng)對(duì)適用不同預(yù)征比例的房地產(chǎn)分別核算，對(duì)不能分開(kāi)核算的，從高適用預(yù)征比例預(yù)征土增稅。

轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的問(wèn)題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預(yù)征率預(yù)征土增稅.對(duì)不是以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，采用單項(xiàng)預(yù)征率預(yù)征土增稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號(hào)）

平均預(yù)征率調(diào)整

（一）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：預(yù)征率為5％；

（二）土地使用權(quán)：部分轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征率為5%；一次性整體轉(zhuǎn)讓的，按實(shí)際增值額計(jì)算征收土地增值稅；

（三）別墅，寫(xiě)字樓、車庫(kù)(車位)及其他非住宅房地產(chǎn)：預(yù)征率為4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內(nèi)的，預(yù)征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的，預(yù)征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為1-1.5%。

5重慶的規(guī)定

重慶市財(cái)政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征工作的通知（渝財(cái)稅[2014]247號(hào)）

嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)從2023年1月1日(稅款所屬時(shí)間)起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1%，各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售進(jìn)行認(rèn)定，凡普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅和獨(dú)棟商品住宅)，應(yīng)嚴(yán)格按照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問(wèn)題的通告》(2023年2號(hào))規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，嚴(yán)格杜絕將住宅中的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和獨(dú)棟商品住宅，混入普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問(wèn)題的通告（重慶市地方稅務(wù)局通告2023年第2號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%[本條款廢止]。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫(kù)等）預(yù)征率為3.5%。

（三）獨(dú)棟商品住宅預(yù)征率為5%。

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售（預(yù)售）收入，按上述預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅。

6江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按1%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按3%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按5%預(yù)征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預(yù)征。

7青海的規(guī)定

青海省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

預(yù)征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)

其他商品房

商鋪4%

其他3%

海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣

其他商品房2%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

8山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為【條款廢止】

（一）住宅項(xiàng)目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：3%。

關(guān)于重新公布《土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第三條土地增值稅預(yù)征率：5%以內(nèi)各市可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預(yù)征比率。

土地增值稅以納稅人取得的預(yù)收款為計(jì)稅依據(jù)，按下列公式計(jì)算預(yù)征稅額：土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率

預(yù)收款包括預(yù)售款、定金，實(shí)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率：

商品房項(xiàng)目銷（預(yù)）售均價(jià)低于（或等于）項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。

商品房項(xiàng)目銷（預(yù)）售均價(jià)高于項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第六條第四款修改為：“土地增值稅預(yù)征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)2.5%?！?/p>

9黑龍江的規(guī)定

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定

納稅人開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，均應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。在實(shí)際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過(guò)當(dāng)?shù)刈≌N售平均價(jià)格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。土地增值稅預(yù)征率暫定為0.5%-3%，具體預(yù)征率由各市（地）地方稅務(wù)局根據(jù)不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自行確定，并報(bào)省局備案。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào))

土地增值稅預(yù)征率

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)整為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、市區(qū)預(yù)征率

各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。

二、縣(市)預(yù)征率

縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為6%，除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）市區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為4%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為4.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局 黑龍江省財(cái)政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公告2023年第3號(hào)）

一、自2023年10月1日起，全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

10四川的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（四川省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫(kù)，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)研究，決定對(duì)我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為2%。

（四）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（廣元市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1.5%。

（四）非住宅預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）會(huì)理縣、會(huì)東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺(jué)縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽(yáng)縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫(kù)，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)四川省地方稅務(wù)局、四川省財(cái)政廳授權(quán)，決定對(duì)我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為2.5％。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國(guó)家稅務(wù)總局資陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）普通住宅預(yù)征率為 1.5%；

（三）非普通住宅預(yù)征率為2.5％；

（四）非住宅預(yù)征率為3.5％。

關(guān)于調(diào)整自貢市普通住宅土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局自貢市稅務(wù)局 自貢市財(cái)政局公告2023年第1號(hào)）

將我市普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1.2%。

11江蘇的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號(hào)）

一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。

二、預(yù)計(jì)增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為5%；預(yù)計(jì)增值率大于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為8%。

三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預(yù)征。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問(wèn)題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：5%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)：3%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：2%。

納稅人開(kāi)發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預(yù)征率最高的房地產(chǎn)類型預(yù)征土地增值稅。

12浙江的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干問(wèn)題的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務(wù)局可依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)分析不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值水平，確定適當(dāng)?shù)牟顒e預(yù)征率，強(qiáng)化土地增值稅的預(yù)征管理。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（寧波市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

按照《通知》精神，我市土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為：

類型稅率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局舟山市稅務(wù)局）

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征率

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實(shí)行差別化預(yù)征率：

（一）普通住宅預(yù)征率為2%；

（二）非普通住宅預(yù)征率為2.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%（包括非住宅類房產(chǎn)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室等）。

關(guān)于發(fā)布全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

一、普通住宅預(yù)征率為3%;

二、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。

關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（湖建發(fā)[2011]11號(hào)）

市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%；規(guī)范核定征收項(xiàng)目的核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。

13河南的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%.

轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（豫地稅函[2010]202號(hào)）

三、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般來(lái)說(shuō)增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時(shí)按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時(shí)，對(duì)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅;對(duì)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅。

14湖南的規(guī)定

益陽(yáng)市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《益陽(yáng)市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫(kù)等）2%；

（三）別墅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等3%；

（四）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%；

（五）對(duì)既開(kāi)發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開(kāi)發(fā)建設(shè)其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高計(jì)稅，并不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠；

（六）對(duì)以前年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預(yù)征率

15湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

預(yù)征率

1、銷售普通住宅預(yù)征率為2％；

2、銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5％；

3、銷售非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)征率為6.5％

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局襄陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率。銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5%，銷售其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為6.5%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天門(mén)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。

16遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率及核定征收率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率不得低于1.5%;

（二）非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率不得低于3%;

（三）為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為2%；

二、非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為4%；

三、為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅 預(yù)征率的公告（營(yíng)口市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率由1.5%調(diào)整為2%。

二、非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率由3%調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率的公告（遼陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號(hào)）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）普通商品住房項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為3.5%；

（三）為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策

17陜西的規(guī)定

陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

將《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）中設(shè)區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預(yù)征率由1.5%下調(diào)至1%

18貴州的規(guī)定

貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率問(wèn)題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預(yù)征率調(diào)整及有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為1％；

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為2％；

三、營(yíng)業(yè)用房，預(yù)征率調(diào)整為3％；

四、其他房產(chǎn)，預(yù)征率調(diào)整為1.5％。

納稅人在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預(yù)征率。

19新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問(wèn)題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率問(wèn)題

除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預(yù)征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于3%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預(yù)征率

序號(hào)

地區(qū)

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

1

伊犁哈薩克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地區(qū)

1%

3%

3%

3

阿勒泰地區(qū)

1%

3%

3%

4

克拉瑪依市

1%

3%

4%

博爾塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

烏魯木齊市

1%

3%

4%

8

哈密地區(qū)

1%

3%

4%

9

吐魯番地區(qū)

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克蘇地區(qū)

1%

3%

3%

12

克孜勒蘇柯?tīng)柨俗巫灾沃?/p>

1%

3%

3%

13

喀什地區(qū)

1%

3%

3%

14

和田地區(qū)

1%

3%

3%

15

阿拉爾

1%

3%

3%

16

圖木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

鐵門(mén)關(guān)

1%

3%

3%

21

雙河

1%

3%

3%

關(guān)于明確新設(shè)立兵團(tuán)城市適用土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

現(xiàn)將新疆維吾爾自治區(qū)新設(shè)立兵團(tuán)城市的土地增值稅預(yù)征率公告如下：

新設(shè)立兵團(tuán)城市

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

昆玉市

1%

3%

3%

胡楊河市

1%

3%

3%

可克達(dá)拉市

1%

3%

3%

新設(shè)立的兵團(tuán)城市土地增值稅預(yù)征率與設(shè)立前所在地適用的土地增值稅預(yù)征率保持一致，繼續(xù)適用設(shè)立前所在地的土地增值稅預(yù)征率。

20吉林的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號(hào)）

調(diào)整預(yù)征率，建立“三同步”機(jī)制，進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整至1．5％，銷售超出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的非普通住房及寫(xiě)字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬(wàn)元（含）、1萬(wàn)元以上的預(yù)征率分別為2％、3％、4％。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門(mén)立項(xiàng)、各級(jí)政府審批備案的相關(guān)材料暫不預(yù)征土地增值稅。對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既有保障性住房，又有商品房的，應(yīng)分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)（吉政辦發(fā)[2016]23號(hào)）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按1.5％計(jì)征，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按2％計(jì)征，其他類型房產(chǎn)按2.5％計(jì)征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

21寧夏的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號(hào)）

納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：

（一）普通住宅為1%.

（二）非普通住宅為1.5%.

（三）其他類型房地產(chǎn)為2%.

（四）對(duì)按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實(shí)行預(yù)征。

按預(yù)征率計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率

預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實(shí)物收入和其他一切經(jīng)濟(jì)收益。

22河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

除保障性住房外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅管理的通知（石地稅發(fā)[2005]56號(hào)）

一、從２００５年１月１日起，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須全面落實(shí)土地增值稅預(yù)征辦法。

凡開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基建計(jì)劃中列明為高級(jí)公寓、別墅、度假村以及獨(dú)門(mén)獨(dú)院、別墅式住宅的，預(yù)征率暫統(tǒng)一為１％，除此之外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征率暫統(tǒng)一為０．５％。以前，各單位多征稅款，不再退稅，待項(xiàng)目全部竣工，辦理清算時(shí)多退少補(bǔ)。

二、預(yù)征依據(jù)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

23安徽的規(guī)定

關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

我省保障性住房土地增值稅預(yù)征率為0；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于1.5%，由各市稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的幅度標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房：預(yù)征率為0%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室：預(yù)征率為1.5%；

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住房（除全裝修住房外）：預(yù)征率為2%；

（四）營(yíng)業(yè)用房及其他類型用房：預(yù)征率為2.5%；

（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級(jí)公寓、度假村：預(yù)征率為3%。

關(guān)于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局蕪湖市稅務(wù)局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）

住宅（別墅、高級(jí)公寓、度假村除外）預(yù)征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預(yù)征率為0%。營(yíng)業(yè)性用房，預(yù)征率為1.8%。別墅、高級(jí)公寓、度假村，預(yù)征率為2.8%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）保障性住房、普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2%。

（二）上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預(yù)征率為1.8%。

關(guān)于明確阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局阜陽(yáng)市稅務(wù)局）

阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

營(yíng)業(yè)用房4%；

其他房地產(chǎn)2%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）保障性住房預(yù)征率為0；

（二）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

24山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預(yù)征率如下：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷售的普通住房，土地增值稅預(yù)征率為2%；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷售的非普通住房、其他類型房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率為3%；

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為 2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為3%。

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為2%。

市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）長(zhǎng)島縣地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（二）長(zhǎng)島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征率

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。

（三）其他房地產(chǎn)類型，預(yù)征率為4%。

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2023年第23號(hào)）

一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征

（一）納稅人開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷售房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率如下：

1．對(duì)于普通住宅，每平方米銷售價(jià)格在20000元（含增值稅）以下的，預(yù)征率為2%；每平方米銷售價(jià)格在20000元（含增值稅）以上的，預(yù)征率為2.5%。

2．對(duì)于非普通住宅，每平方米銷售價(jià)格在20000元（含增值稅）以下的，預(yù)征率為2.5%；每平方米銷售價(jià)格在20000元（含增值稅）以上的，預(yù)征率為3.5%。

3．對(duì)于其他類型房地產(chǎn)，除單獨(dú)銷售車庫(kù)、車位、閣樓、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施預(yù)征率為2%外，其余房地產(chǎn)預(yù)征率為3.5%。

房地產(chǎn)類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)，按照房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

25廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

南寧市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（南府辦[2009]6號(hào)）

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%。

三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%。

四、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率保持3%不變

關(guān)于調(diào)整南寧市土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、南寧市城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按3%預(yù)征土地增值稅；

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預(yù)征土地增值稅。

二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按2%預(yù)征土地增值稅；

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按3%預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局貴港市稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

一、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住房，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

四、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

26云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

除保障性住房實(shí)行零預(yù)征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：

1.普通住房預(yù)征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽(yáng)宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預(yù)征率為3%；大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；其他州（市）預(yù)征率為2.5%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報(bào)預(yù)繳；對(duì)未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見(jiàn)（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

昭通市土地增值稅的預(yù)征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房、車庫(kù)等商品房為2.5%；開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%。

27甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國(guó)家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

除保障性住房（各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房）暫不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產(chǎn)為5%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產(chǎn)為4%。

28天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）

坐落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。

坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。

29內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號(hào)）

一、達(dá)旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫(kù)房（包括車庫(kù)、車位）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫(kù)房（包括車庫(kù)、車位）按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫(kù)房（包括車庫(kù)、車位）按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號(hào)）

對(duì)呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住房的土地增值稅預(yù)征率由1%恢復(fù)到2%；營(yíng)業(yè)用房、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征辦法有關(guān)事宜的公告（國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告[2021]2號(hào)）

一、我區(qū)土地增值稅預(yù)征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分地區(qū)確定為：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產(chǎn)4%。

（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)3%。

30海南省的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率

(一)?？谑?、三亞市、陵水縣

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為5%。

(二)其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為4%。

(三)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房(不包括限價(jià)商品房)，暫不預(yù)征土地增值稅;對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)性文件認(rèn)定?！敬藯l款部分重新修訂】

(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開(kāi)發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

31西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國(guó)稅函[2010]124號(hào)）

二、加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，應(yīng)按規(guī)定對(duì)其預(yù)征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結(jié)合西藏實(shí)際，土地增值稅預(yù)征率暫定為1%-2%其中普通住房預(yù)征率為1%；非普通住房預(yù)征率為1.5%；商鋪及其他用房預(yù)征率為2%。預(yù)征稅款以納稅人每月申報(bào)取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金）乘以預(yù)征率。

納稅人既開(kāi)發(fā)住宅又開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)按上述預(yù)征率分別核算；劃分不清的，依率從高預(yù)征。

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【第7篇】降低土地增值稅的13種思路

文章來(lái)源：平凡即非凡

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有稅種，具有稅額占比大、清算規(guī)則復(fù)雜、持續(xù)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此，各大房企都將土增稅管理作為財(cái)務(wù)工作的重中之重。但很多稅務(wù)工作者往往將破題之路聚焦于外部政策溝通與突破，而忽視了內(nèi)部管理的作用。

本文試圖從土增稅的清算規(guī)則出發(fā)，解析在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全流程、全端口可為土增稅優(yōu)化貢獻(xiàn)的價(jià)值。（因土增稅為地方稅種，各地政策差異較大；具體解題方法未必完全貼切、但思路是可以借鑒、交流的）

核心思路

清算口徑下的收入成本匹配

作為地產(chǎn)三大稅的另外兩種，增值稅、企業(yè)所得稅基本以真實(shí)票據(jù)、真實(shí)業(yè)務(wù)作為成本稅前扣除的基本邏輯。因此各個(gè)項(xiàng)目的增值稅、所得稅在銷售額中的占比與項(xiàng)目利潤(rùn)呈顯著正相關(guān)。也就是說(shuō)，項(xiàng)目越賺錢、所繳納的稅金越高；項(xiàng)目不賺錢、基本就不用交稅。

然而由于土增稅將一個(gè)項(xiàng)目的收入、成本拆分為不同的清算單位、產(chǎn)品類型，來(lái)進(jìn)行增值額的計(jì)算。基于計(jì)算方法的細(xì)致性和業(yè)務(wù)發(fā)展的多變性，極同意出現(xiàn)土增稅率與利潤(rùn)率不配比的問(wèn)題。也就是，項(xiàng)目不怎么賺錢、但是交了大量的土增稅。

因此，土增稅內(nèi)部管理要解決的核心問(wèn)題：在充分學(xué)習(xí)理解稅務(wù)政策的基礎(chǔ)上，盡量實(shí)現(xiàn)清算口徑下收入與成本的均衡配比，避免“無(wú)效成本、低效收入”的產(chǎn)生。

破題抓手

全周期、全端口策劃

1.1：二手項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)高額溢價(jià)，沉淀于股東層面無(wú)法稅前扣除【投資團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：在建工程轉(zhuǎn)讓——雖然在建工程轉(zhuǎn)讓較股權(quán)轉(zhuǎn)讓多一次土增稅、契稅的納稅義務(wù)，但基于土增稅的超率累進(jìn)特點(diǎn)可能產(chǎn)生全周期優(yōu)化效果

破題思路2：出讓方利益轉(zhuǎn)移——許多本地開(kāi)發(fā)商除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，往往還有工程施工、土方樁基、設(shè)計(jì)規(guī)劃等地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)，通過(guò)更大范圍的合作可以提供更廣闊的溢價(jià)支付方式

1.2：招拍掛項(xiàng)目代建學(xué)校、公園、道路等紅線外工程義務(wù)【投資團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：溝通政府規(guī)劃調(diào)整——比如代建學(xué)校就存在紅線內(nèi)直接建設(shè)、紅線外教育用地劃撥的方式。投資團(tuán)隊(duì)可關(guān)注置于紅線內(nèi)外于可售貨值、稅負(fù)的影響，爭(zhēng)取前置溝通、獲得最有利的條件

2.1：產(chǎn)品設(shè)計(jì)，局限與產(chǎn)品溢價(jià)與成本間的平衡，未考慮稅負(fù)視角【設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：低毛利項(xiàng)目少做非普通產(chǎn)品、用足普宅稅務(wù)優(yōu)惠。比如存在大量回遷房、需視同銷售的無(wú)償配建房的項(xiàng)目，普通住宅均價(jià)會(huì)被大幅拉低、增值率必然低于20%。此時(shí)通過(guò)大戶型產(chǎn)品提升的銷售溢價(jià)遠(yuǎn)不足彌補(bǔ)非普通類型繳納的土增稅。

破題思路2：別墅類產(chǎn)品盡量地上地下產(chǎn)權(quán)合一。為了使用面積最大化，別墅產(chǎn)品往往存在很多精妙的空間設(shè)計(jì)。圖紙中地上地下空間是否聯(lián)通會(huì)決定能否取得一個(gè)整體的預(yù)測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)證。若不連通，出于銷售與貸款考慮必然會(huì)做低地下價(jià)格、提升地上售價(jià)。進(jìn)一步拉大地上產(chǎn)品的增值率，產(chǎn)生額外稅費(fèi)損失。

破題思路3：車位、儲(chǔ)藏室未必越多越好。一方面，車儲(chǔ)資源已成為很多開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期庫(kù)存中的重要構(gòu)成，其雖然創(chuàng)造了貨值、但未必兌現(xiàn)為利潤(rùn)和現(xiàn)金流，可能是沒(méi)法盤(pán)活的資產(chǎn)。另一方面，有些地域的政策中地下可售產(chǎn)品也需分?jǐn)偟貎r(jià)，此時(shí)地下產(chǎn)品面積越大、單方成本就被攤薄的越厲害，住宅類產(chǎn)品的增值率越高、產(chǎn)生稅費(fèi)損失。

2.2：施工策劃過(guò)程，未從土增清算單位視角做優(yōu)化【項(xiàng)目/工程團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：拉高拍低項(xiàng)目，爭(zhēng)取多個(gè)工規(guī)證。出于貨值最大化考慮，中低容積率項(xiàng)目往往會(huì)嘗試高層+洋房+疊拼的產(chǎn)品方案。如果售價(jià)截然不同的產(chǎn)品出現(xiàn)在同一個(gè)工規(guī)證中，土地價(jià)款就只能按建筑面積分?jǐn)偅瑹o(wú)法最大化做到收入成本匹配。如果工規(guī)劃分清晰，通過(guò)政府背書(shū)不同標(biāo)段的占地面積，就可以在土增清算中爭(zhēng)取按占地面積分?jǐn)偂?/p>

破題思路2：大體量長(zhǎng)周期項(xiàng)目，盡量共用更多公建配套設(shè)施。大體量穿越周期的項(xiàng)目，在售價(jià)上往往存在明顯的高開(kāi)低走。如果是完全獨(dú)立的分期開(kāi)發(fā)，會(huì)導(dǎo)致前期退稅、后期高額補(bǔ)稅的情況。但低開(kāi)高走本就是一體化的操盤(pán)思路，應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)小區(qū)的一體化、爭(zhēng)取合并清算。

3.1：在建階段，招采合同的簽署顆粒度應(yīng)做出科學(xué)化的選擇【招采團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：若拆分合同可實(shí)現(xiàn)收入和成本的更有配比，則應(yīng)拆分合同。比如一個(gè)住宅項(xiàng)目中的精裝合同，可能存在洋房（假設(shè)非普通）的裝修標(biāo)準(zhǔn)顯著高于高層（假設(shè)普通）。若簽為一個(gè)合同，則只能按建筑面積分?jǐn)偝杀?。若簽署為?dú)立的兩個(gè)合同，則存在溝通成本直接歸屬的可能性。

破題思路2：臨近交付階段的合同，簽署的精細(xì)化及時(shí)間問(wèn)題需要關(guān)注。交付前后，出于品質(zhì)提升、業(yè)主投訴等，往往會(huì)做一系列的整改工程。但若簽署時(shí)間于交付之后、稅局及其可能認(rèn)

3.2：銷售階段，銷售策略需多與財(cái)務(wù)確認(rèn)【營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：買一贈(zèng)一可以是銷售說(shuō)辭，不能是業(yè)務(wù)操作。即可將買房送車位作為折扣策略，但應(yīng)在錄入業(yè)務(wù)系統(tǒng)、簽署合同時(shí)將車位簽署成正常價(jià)格、在住宅價(jià)格上予以折讓。否則存在車位以明顯偏低價(jià)格出售、被做稅務(wù)調(diào)整的可能。

破題思路2：小心20%陷阱?；谄胀ㄗ≌鲋德?0%以下免稅的政策，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致增值率超過(guò)20%時(shí)會(huì)出現(xiàn)貨值增加、反而利潤(rùn)減少的情況。財(cái)務(wù)與營(yíng)銷同事應(yīng)動(dòng)態(tài)關(guān)注增值率情況，在無(wú)法大幅漲價(jià)的背景下、確保增值率控制在18%左右。

破題思路3：尾盤(pán)商業(yè)盡快出清。由于銷售85%即達(dá)到可清算條件，住宅項(xiàng)目常出現(xiàn)已完成土增清算但存在大量商鋪待售的情況。由于單方清算成本為均攤邏輯、而底商售價(jià)又往往很高。如此操作，后期再次銷售商業(yè)時(shí)、增值率超過(guò)100%、甚至200%都是極有可能的。

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【第8篇】土地增值稅 稅率

銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計(jì)算方法

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

（1）扣除項(xiàng)目1

第一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅

（2）扣除項(xiàng)目2

第二項(xiàng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（3）扣除項(xiàng)目3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

分兩種扣除方式：

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項(xiàng)目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除，允許抵扣銷項(xiàng)稅額的（進(jìn)項(xiàng)稅額）不能扣除。

（5）扣除項(xiàng)目5（加計(jì)扣除20%）：

加計(jì)扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20％

注意：僅從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用加計(jì)扣除，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)扣除。

3.計(jì)算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫(xiě)字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬(wàn)元（不含增值稅的金額）。

開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％。

計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

『解析』

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬(wàn)元（不含增值稅）

2.扣除項(xiàng)目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（萬(wàn)元）；

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元；

（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20％

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬(wàn)元）；

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元）；

3.增值額=10000－6005=3995（萬(wàn)元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：“超過(guò)50％～100％的部分”，適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額=3995×40％－6005×5％=1297.75（萬(wàn)元）

以上僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

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【第9篇】普通住宅土地增值稅稅率表

這幾天后臺(tái)不少粉絲想看有關(guān)增值稅的稅率表，今天給大家整理全了，拿走不謝

012023年最新最全稅率表2023年最新增值稅稅率思維導(dǎo)圖來(lái)了，馬上打印出來(lái)學(xué)習(xí)。

02增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。

稅率的調(diào)整，由國(guó)務(wù)院決定。

納稅人兼營(yíng)不同稅率的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項(xiàng)目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

03以下13%貨物易于農(nóng)產(chǎn)品等9%貨物相混淆

1、以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各種蔬菜罐頭。

3、專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。

4、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對(duì)各種藥物的茶和茶飲料。

5、各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成藥。

7、鋸材，竹筍罐頭。

8、熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

9、各種肉類罐頭、肉類熟制品。

10、各種蛋類的罐頭。

11、酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

12、洗凈毛、洗凈絨。

13、飼料添加劑。

14、用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲(chóng)劑、驅(qū)蟲(chóng)劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。

15、以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。

04增值稅征收率增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的一般納稅人（見(jiàn)附件）計(jì)算稅款時(shí)使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。附件：一般納稅人（可選擇）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅（一）5%征收率：1、中外合作油（氣）田開(kāi)采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國(guó)稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）2、銷售、出租2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。包括但不限于：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己名義立項(xiàng)銷售的不動(dòng)產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開(kāi)工日期在2023年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。（

總局公告2023年第31號(hào)

，財(cái)稅〔2016〕68號(hào)、財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第2號(hào)）4、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）5、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）7、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ，財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）8、收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）9、提供人力資源外包服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）（二）3%征收率1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào) ） 2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

財(cái)稅〔2009〕9號(hào)

,財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 5、銷售自產(chǎn)的自來(lái)水。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。（國(guó)稅函〔2009〕456號(hào)，總局公告2023年第36號(hào) ）10、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售生物制品。（總局公告〔2012〕20號(hào)）11、光伏發(fā)電項(xiàng)目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品。（總局公告2023年第32號(hào)）12、獸用藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售獸用生物制品。（總局公告2023年第8號(hào)）13、銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。（總局公告2023年第90號(hào)）14、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長(zhǎng)途客運(yùn)、班車。《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）15、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）16、電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2，財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）17、以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）18、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）19、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車輛通行費(fèi)。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）20、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。（財(cái)稅〔2016〕39號(hào)）21、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。（財(cái)稅〔2016〕46號(hào) ）22、對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。（財(cái)稅〔2016〕46號(hào)）23、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）24、提供教育輔助服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）25、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）26、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）27、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）28、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)；建筑工程老項(xiàng)目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；②未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；③《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）29、納稅人銷售活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。（總局公告2023年11號(hào)）30、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）31、銷售自產(chǎn)、外購(gòu)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，已分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（總局公告2023年第42號(hào)）32、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）33、自2023年5月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。（財(cái)稅〔2018〕47號(hào)）34、自2023年7月1日至2023年12月31日,對(duì)中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款（具體貸款業(yè)務(wù)清單見(jiàn)附件）取得的利息收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（ 財(cái)稅〔2018〕97號(hào)）35、一般納稅人提供的城市電影放映服務(wù)，可以按現(xiàn)行政策規(guī)定，選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算繳納增值稅。(財(cái)稅〔2019〕17號(hào))36、自2023年3月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售罕見(jiàn)病藥品，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。上述納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法計(jì)算繳納增值稅后，36個(gè)月內(nèi)不得變更。（財(cái)稅〔2019〕24號(hào)）（三）3%征收率減按2%征收1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 （財(cái)稅〔2008〕170號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 （財(cái)稅〔2008〕170號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào) ）3、銷售自己使用過(guò)的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。 （

財(cái)稅〔2009〕9號(hào)

,財(cái)稅〔2014〕57號(hào))4、納稅人銷售舊貨。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）5、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)（總局公告2023年1號(hào) ，總局公告2023年第36號(hào)）6、發(fā)生按照簡(jiǎn)易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。（總局公告2023年1號(hào) ，總局公告2023年第36號(hào) ）7、銷售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）（四）減按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷的納稅人銷售其收購(gòu)的二手車，由原按照簡(jiǎn)易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，改為減按0.5%征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）（五）按照5%征收率減按1.5%征收個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡(jiǎn)易計(jì)稅：1. 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）2. 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）3. 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）4. 中外合作油（氣）田開(kāi)采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國(guó)稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）5.納稅人銷售舊貨，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）6.一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅： （1） 寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)) ； （2）典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；

【第10篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，裝修費(fèi)用往往是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，那么裝修費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除呢？相信這是各房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們不能簡(jiǎn)單回答“是”或“否”，而是要區(qū)分具體情況來(lái)進(jìn)行判斷。那么，具體需要符合哪些條件才可以扣除，又或是哪些類型裝修費(fèi)允許扣除呢？

先看國(guó)家稅務(wù)總局層面的規(guī)定?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目?！?/p>

相信以上條款是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員都應(yīng)知曉的，從這個(gè)規(guī)定中可以得到的基本結(jié)論，也就是符合條件的裝修費(fèi)用是可以扣除的，但具體需要符合哪些條件，文件并未明確規(guī)定。筆者根據(jù)實(shí)務(wù)清算經(jīng)驗(yàn)、各地政策梳理總結(jié)，裝修費(fèi)用的扣除主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：

1.裝修費(fèi)用可扣除的前提是什么？即如何證明或確定是“銷售已裝修的房屋”。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計(jì)入成本扣除？

3.營(yíng)銷設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)是否允許計(jì)入成本扣除？

關(guān)于以上這些問(wèn)題，未見(jiàn)稅務(wù)總局有更明確的解釋文件，但實(shí)務(wù)中卻經(jīng)常會(huì)遇到，所以往往會(huì)讓人產(chǎn)生疑問(wèn)。筆者查詢到一些地方稅務(wù)局對(duì)此類問(wèn)題有進(jìn)一步的明確規(guī)定。如：

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào)) 第一條：“關(guān)于家具家電成本的扣除問(wèn)題規(guī)定，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調(diào)、電視、電冰箱等)的外購(gòu)成本予以據(jù)實(shí)扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)?！?/p>

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)，已全文廢止）第三條第（四）款：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?！?/p>

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）第十六條：“開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)?！?/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號(hào)）第十六條：“建筑安裝工程費(fèi)的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)符合以下情形之一的，允許扣除：

1.在銷售合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)的;

2.銷售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的;

3.簽訂銷售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本允許扣除;

(二)清算項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部，其建造費(fèi)、裝修費(fèi)等不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。在清算項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓，且房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費(fèi)包含在房?jī)r(jià)中的，樣板房裝修費(fèi)允許扣除; ”

《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）第三十八條規(guī)定：“

納稅人銷售已裝修的房屋，其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。

納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費(fèi)用。納稅人住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(建住房[2002]190號(hào))以及廈門(mén)市人民政府發(fā)布的規(guī)定。

納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、裝飾用品等裝修費(fèi)用不予扣除。

納稅人于所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造成本和裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費(fèi)用以及裝修費(fèi)用以及利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除?！?/p>

《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）第五十條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，按下列原則進(jìn)行處理：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、樣板房、展廳等營(yíng)銷設(shè)施的，土地增值稅清算時(shí)，已實(shí)際支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除?！?/p>

第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà))等所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。“

總結(jié)上述各地方的規(guī)定，我們?cè)賮?lái)回答關(guān)于裝修費(fèi)用能否在土地增值稅清算時(shí)扣除的問(wèn)題。

1.關(guān)于裝修費(fèi)用扣除的前提，即企業(yè)如何能證明是屬于“銷售已裝修的房屋”。

一般而言，如果售房合同中已明確屬銷售已裝修的房屋，那么扣除是沒(méi)有問(wèn)題的。但實(shí)務(wù)中由于各種原因，也有存在很多售房合同為銷售“毛坯房”實(shí)際卻是銷售“精裝房”的情況，此類情況一般需要能提供額外的證明才允許扣除，如售房合同的補(bǔ)充協(xié)議，或是另簽的贈(zèng)送裝修協(xié)議等書(shū)面證明。需要注意的是，此問(wèn)題各地的規(guī)定或執(zhí)行口徑不盡相同，但建議企業(yè)都應(yīng)注意相關(guān)證據(jù)的提前準(zhǔn)備。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計(jì)入成本扣除。

關(guān)于“軟裝”的費(fèi)用，大部分地方稅務(wù)局基本形成了共識(shí)，即認(rèn)為“軟裝”不應(yīng)列入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本來(lái)扣除，但也有部分地方口徑有所不同。比如按廣州市的規(guī)定，雖然“軟裝”也不允許作為開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除，但卻允許據(jù)實(shí)扣除，這相對(duì)于其他地方全部不允許扣除則更寬松。筆者認(rèn)為廣州市的規(guī)定更為合理，因如果“軟裝”是隨同房屋一起銷售的，則銷售價(jià)款中實(shí)際含有“軟裝”價(jià)款，那么即使不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除，但允許其從銷售價(jià)款中剔除也是很合理的（與廣州文件所述據(jù)實(shí)扣除而不能加計(jì)扣除計(jì)算一致）。

3.營(yíng)銷設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)又是否允許計(jì)入成本扣除。

關(guān)于營(yíng)銷設(shè)施、樣板房的裝修費(fèi)是否允許扣除，則通常應(yīng)區(qū)分具體情況來(lái)判斷。首先，其中的“軟裝”也同樣不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除；其次，則需要進(jìn)一步判斷營(yíng)銷設(shè)施、樣板房的建造位置，建造在項(xiàng)目主體之外的通常不允許計(jì)入成本扣除；再次，如果是利用可銷售的產(chǎn)品建造的并隨同產(chǎn)品一起銷售的“硬裝”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等設(shè)施建造的，之后權(quán)屬移交政府或是屬全體業(yè)主所有的情況，其裝修成本允許扣除。

以上是筆者關(guān)于裝修費(fèi)用在土地增值稅扣除問(wèn)題的分析總結(jié)，由于稅務(wù)總局關(guān)于此問(wèn)題的規(guī)定仍不夠明確，所以土地增值稅的實(shí)務(wù)清算中，就這些問(wèn)題的認(rèn)定與判斷，仍然比較容易產(chǎn)生稅企爭(zhēng)議，企業(yè)人員需要充分的理解稅收規(guī)定的原理來(lái)進(jìn)行判斷，并為可能存在的爭(zhēng)議問(wèn)題提前進(jìn)行準(zhǔn)備，另外還需要了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐囊?guī)定與執(zhí)行口徑，這樣在實(shí)際清算時(shí)會(huì)更易為企業(yè)爭(zhēng)取到更多合法的利益，避免不必要的損失。

本文涉及到的法規(guī)鏈接：

1. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào))

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)，已全文廢止）

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/7732

【第11篇】計(jì)算土地增值稅

大家好，我是henry老師。

承接上文，今天和大家一塊接著聊土地增值稅的計(jì)算。

上回講到土地增值稅納稅人和征稅范圍的一般規(guī)定，簡(jiǎn)單回顧一下相關(guān)內(nèi)容。

判斷是否是土地增值稅納稅人的關(guān)鍵就在于以下這兩點(diǎn)：1.房地產(chǎn)權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移；2.轉(zhuǎn)讓方是否取得相關(guān)收益。

土地增值稅的征稅范圍的一般規(guī)定主要包括：

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3. 土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

針對(duì)第三點(diǎn)，如果是贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人或者通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利或者政府機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，是可以免征的。

現(xiàn)在言歸正傳，土地增值稅應(yīng)該如何計(jì)算呢？

我們先來(lái)看看土地增值稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

從這條公式出發(fā)，分別確定公式中的項(xiàng)目。

第一步，從題目中找出“扣除項(xiàng)目金額”

第二步，根據(jù)以下這個(gè)公式計(jì)算確定增值額：增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額

因?yàn)檫m用比率是需要根據(jù)“土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率表”確定的。具體是依據(jù)“增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率”來(lái)確定的。因此第三步需要根據(jù)“增值額”和“扣除項(xiàng)目金額”計(jì)算兩者的比率。

第三步，根據(jù)以下這個(gè)公式計(jì)算確定增值率：增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

第四步，根據(jù)以下表格確定確定“適用稅率”和“速算扣除系數(shù)”。

第五步，回歸原始公式，套公式計(jì)算。

補(bǔ)充說(shuō)明一下，在“增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額”公式中的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”是不含增值稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

henry老師舉個(gè)例子，幫助大家鞏固并掌握土地增值稅計(jì)算方法。

2023年11月，a公司銷售某辦公大樓，取得不含增值稅收入20000萬(wàn)元，已知準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目金額12000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)a公司需要繳納土地增值稅的金額是多少呢？

第一步：確定“扣除項(xiàng)目金額”。從題目的已知條件可得扣除項(xiàng)目金額=12000萬(wàn)元

第二步：根據(jù)“增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額”計(jì)算，即增值額＝20000-12000=8000萬(wàn)元

第三步：根據(jù)“增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%”計(jì)算，增值率＝8000萬(wàn)元÷12000萬(wàn)元=66.67%

第四步：查“土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率表”可得，增值率范圍是：50%<66.67%<100%。對(duì)應(yīng)的適用稅率是“40%”，速算扣除數(shù)是“5%”。

第五步：套公式計(jì)算。應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=

8000×40%—12000×5%=2600萬(wàn)元

土地增值稅的計(jì)算方法，你掌握了么？

以上內(nèi)容僅供參考。

今天就聊到這里。關(guān)注henry老師，備考不迷路！

【第12篇】土地增值稅計(jì)算表

銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計(jì)算方法

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

（1）扣除項(xiàng)目1

第一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅

（2）扣除項(xiàng)目2

第二項(xiàng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（3）扣除項(xiàng)目3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

分兩種扣除方式：

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項(xiàng)目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除，允許抵扣銷項(xiàng)稅額的（進(jìn)項(xiàng)稅額）不能扣除。

（5）扣除項(xiàng)目5（加計(jì)扣除20%）：

加計(jì)扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20％

注意：僅從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用加計(jì)扣除，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)扣除。

3.計(jì)算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫(xiě)字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬(wàn)元（不含增值稅的金額）。

開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％。

計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

『解析』

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬(wàn)元（不含增值稅）

2.扣除項(xiàng)目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（萬(wàn)元）；

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元；

（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20％

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬(wàn)元）；

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元）；

3.增值額=10000－6005=3995（萬(wàn)元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：“超過(guò)50％～100％的部分”，適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額=3995×40％－6005×5％=1297.75（萬(wàn)元）

以上僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

（需要電子資料，請(qǐng)您私聊，免費(fèi)提供?。?/p>

【第13篇】股權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地增值稅

按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《土地增值稅條例》）的規(guī)定，土地增值稅的征收范圍是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并不包括轉(zhuǎn)讓股權(quán)。但在國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)一些地方稅務(wù)局的復(fù)函中，若公司主要資產(chǎn)是房地產(chǎn)，發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓就視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收土地增值稅。可是，對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)征收土地增值稅，無(wú)論是從法律規(guī)定還是從土地增值稅的原理上來(lái)說(shuō)，都沒(méi)有充分依據(jù)。其理由如下：

一、從轉(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)看，兩者雖然都能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，但這是兩種截然不同的民事法律行為，有著本質(zhì)的區(qū)別。轉(zhuǎn)讓股權(quán)不會(huì)改變房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)會(huì)使其產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不能將其等同。轉(zhuǎn)讓股權(quán)依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)公司法》，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。采取哪種轉(zhuǎn)讓方式，只要不違反國(guó)家的法律規(guī)定，納稅人根據(jù)國(guó)家稅收政策有自主選擇權(quán)。

二、從土地增值稅的法律規(guī)定看，土地增值稅的征收范圍是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，《土地增值稅條例》并沒(méi)有將轉(zhuǎn)讓股權(quán)列入土地增值稅的征收范圍。無(wú)論是依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定，還是依據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)都不能擴(kuò)大《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍。

三、從土地增值稅的原理看，采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有逃避繳納土地增值稅。盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓會(huì)使轉(zhuǎn)讓方得到房地產(chǎn)增值的收益，但不會(huì)改變房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)，也不會(huì)在房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓時(shí)，減少土地增值稅的稅款繳納。股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，土地增值稅的實(shí)際納稅義務(wù)，是從股權(quán)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)嫁給了股權(quán)受讓方，雖然能延緩?fù)恋卦鲋刀惖睦U納時(shí)間，但會(huì)使受讓方在實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)的增值幅度相對(duì)提高，適用的增值稅率也會(huì)相對(duì)提高，不僅不會(huì)對(duì)國(guó)家造成土地增值稅流失，還有可能多征土地增值稅。

四、從會(huì)計(jì)賬務(wù)處理的依據(jù)看，如對(duì)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司征收土地增值稅，公司沒(méi)有合法憑據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理。因轉(zhuǎn)讓股權(quán)是獨(dú)立于公司之外的股東之間的交易，公司既不會(huì)增加收入，也不會(huì)減少相關(guān)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，讓其繳納土地增值稅，沒(méi)有符合《增值稅條例》規(guī)定的房地產(chǎn)交易來(lái)支撐，無(wú)法處理賬務(wù)。

五、從國(guó)家稅務(wù)總局的相關(guān)文件看，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，國(guó)家稅務(wù)總局不同文件之間存在自相矛盾。國(guó)家稅務(wù)總局在對(duì)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于土地增值稅的復(fù)函中，國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)、國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)，三個(gè)文件均將股權(quán)轉(zhuǎn)讓認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要繳納土地增值；但國(guó)家稅務(wù)總局在對(duì)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的復(fù)函中，國(guó)稅函〔2000〕961號(hào)文件，認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓并沒(méi)發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。不同稅種出現(xiàn)了不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這種“雙重標(biāo)準(zhǔn)”很難自圓其說(shuō)。

六、從以往的法院判例看，最高人民法院并未支持對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)征收土地增值稅的觀點(diǎn)。對(duì)因轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及征收土地增值稅，引起的刑事訴訟、行政訴訟和民事訴訟，在全國(guó)部分省、市有不乏案例。最高人民法院在（2014）民二終字第264號(hào)判決書(shū)中認(rèn)為：由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，目標(biāo)公司并未發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，目標(biāo)公司并不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。雖然我國(guó)不是判例法國(guó)家，但最高人民法院的觀點(diǎn)是極具權(quán)威性的，無(wú)論是對(duì)納稅人還是國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)都應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生指導(dǎo)意義。

綜上，轉(zhuǎn)讓股權(quán)不屬于《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍，對(duì)其征收土地增值稅沒(méi)有法律依據(jù)，在理論上也很難成立。李克強(qiáng)總理曾早在國(guó)務(wù)院廉政工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)過(guò)，對(duì)市場(chǎng)主體，是法無(wú)禁止即可為；而對(duì)政府，則是法無(wú)授權(quán)不可為。對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，只要不違反國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視為一種合法的稅收籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)如對(duì)其征收土地增值稅會(huì)給自身帶來(lái)很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

舉報(bào)/反饋

【第14篇】土地增值稅征稅范圍

不可小覷的土地增值稅

01

什么是土地增值稅

02

現(xiàn)行階段土地增值稅的法律體系

以深圳為例，現(xiàn)行的土地增值稅主要適用的法律法規(guī)，除了《中華人民共和國(guó)稅收征管法》等國(guó)家大法，及稅務(wù)部門(mén)各種紅頭文件之外，主要有以下行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和地方規(guī)范性文件構(gòu)成：

（1）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，屬于國(guó)務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)。條例自1994年1月1日起開(kāi)始實(shí)施，于2023年進(jìn)行了第一次修訂?，F(xiàn)行有效的是2023年1月8日發(fā)文并開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。

（2）1995年1月27日財(cái)政部發(fā)布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，屬于財(cái)政部制定的部門(mén)規(guī)章。

（3）《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》，屬于深圳市地方規(guī)范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日廢止了其中的第二條及第十五條第四項(xiàng)。

根據(jù)以上法律法規(guī)，可將土地增值稅的發(fā)展分為三個(gè)階段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值稅條例開(kāi)始實(shí)施，拉開(kāi)在全國(guó)范圍內(nèi)征收土地增值稅的序幕，至2023年條例修訂，這個(gè)階段許多地方政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)土地增值稅實(shí)施減免政策。2023年至2023年為房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展、土地價(jià)值飛速增長(zhǎng)的時(shí)期，土地增值稅的征收趨于嚴(yán)格。2023年之后，地方政府規(guī)范土地增稅的流程，并開(kāi)始實(shí)施先預(yù)交后清算的征收步驟。

何為預(yù)征、何為清算？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》第九條之規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前開(kāi)發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。先預(yù)交后清算，意味著土地增值稅的征收進(jìn)入了非常正式及嚴(yán)苛的階段，不可小覷。

03

房地產(chǎn)項(xiàng)目“公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)否繳納土地增值稅

依照上述，土地增值稅的發(fā)展實(shí)際上歷經(jīng)了從無(wú)到有，從松散到嚴(yán)苛，從預(yù)征到清算的發(fā)展過(guò)程。相應(yīng)地，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)的形式，也歷經(jīng)了直接轉(zhuǎn)讓到間接轉(zhuǎn)讓的發(fā)展過(guò)程。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地轉(zhuǎn)讓主要的兩種模式為：一種是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，另一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式則是通過(guò)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式實(shí)現(xiàn)其目的；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式間接實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓從形式上不存在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)手——土地使用權(quán)自始在項(xiàng)目公司的名下，但項(xiàng)目公司的實(shí)際控制人發(fā)生了變更。這種情況下，是否需要繳納土地增值稅？

國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)此持肯定的態(tài)度，其在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687 號(hào)）中回復(fù)稱：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[2000]32 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

根據(jù)以上復(fù)函，國(guó)稅總局的意見(jiàn)認(rèn)為股權(quán)價(jià)格只是形式，土地的增值是實(shí)質(zhì)，實(shí)質(zhì)重于形式，故需要繳納土地增值稅。近年的司法判例，也總體遵循此標(biāo)準(zhǔn)。以下為兩則與土地增值稅相關(guān)聯(lián)的訴訟案例。

（2019）滬02民終4397號(hào)法院生效判決認(rèn)為：以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式來(lái)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)取得的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)是目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐中采取的一種常見(jiàn)方式，該行為系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不為法律所禁止，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同除受公司法關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系約束外，因其涉及土地使用轉(zhuǎn)讓，關(guān)于土地使用權(quán)受讓人能否完全繼續(xù)享有開(kāi)發(fā)權(quán)利，亦受國(guó)家關(guān)于土地法律、法規(guī)的約束，故對(duì)于當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中做出的履行條件、履行順序、例外情況的特別約定應(yīng)予充分尊重，并予恪守……。

（2018）蘇行申626號(hào)再審行政訴訟案件，是一起典型以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的形式轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)的案例。此案法院明確闡明了“股權(quán)溢價(jià)款”與“土地增值額”之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，價(jià)款中應(yīng)扣除一切成本之后繳納土地增值稅。一審、二審、及再審法院均認(rèn)為：

從x公司與x集團(tuán)五公司簽訂的《合作協(xié)議書(shū)》來(lái)看，x公司轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)?！逗献鲄f(xié)議書(shū)》明確約定，共同設(shè)立的項(xiàng)目公司取得案涉地塊國(guó)有土地使用權(quán)，且保證項(xiàng)目公司為案涉地塊土地的唯一權(quán)屬人。從該約定來(lái)看，x公司將該土地使用權(quán)進(jìn)行了處分。項(xiàng)目公司雖然辦理了國(guó)有土地使用證，但與土地行政主管部門(mén)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的主體并非項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司雖然繳納了土地出讓金并補(bǔ)繳了利息，但是系代替x公司繳納。

從“股權(quán)溢價(jià)款”的計(jì)算來(lái)看，x公司實(shí)質(zhì)上構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。x公司將其持有的項(xiàng)目公司20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，獲得133033923元“股權(quán)溢價(jià)款”的計(jì)算方式為：314501平方米（73046號(hào)地塊面積）×1.8（容積率）×235元/平方米。從該計(jì)算方式可以看出，x公司獲得的“股權(quán)溢價(jià)款”是根據(jù)案涉地塊的土地面積和容積率等進(jìn)行計(jì)算。

x集團(tuán)五公司之所以愿意與x公司合作，正是因?yàn)閤公司實(shí)際占有并有權(quán)處分案涉地塊土地使用權(quán)。x公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)之前，項(xiàng)目公司實(shí)際上并未經(jīng)營(yíng)，x公司獲得的“股權(quán)溢價(jià)款”，實(shí)際上是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的外在形式，客觀上實(shí)現(xiàn)了土地增值并轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)。如果x公司不占有涉案土地、無(wú)權(quán)處分涉案土地使用權(quán)，其不可能獲得所謂的“股權(quán)溢價(jià)款”。

【第15篇】土地增值稅稅率表2023

增值稅最新稅率表、最新政策及要點(diǎn)（近幾年增值稅變化）

來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局）

目錄

一、降低增值稅稅率

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時(shí)間】

【注意事項(xiàng)】

【政策依據(jù)】

二、調(diào)整農(nóng)產(chǎn)口扣除率

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時(shí)間】

【注意事項(xiàng)】

【政策依據(jù)】

三、調(diào)整出口退稅率

【政策要點(diǎn)】

【適用對(duì)象】

【適用條件】

【執(zhí)行時(shí)間】

【注意事項(xiàng)】

【政策依據(jù)】

四、調(diào)整離境退稅率

【政策要點(diǎn)】

【適用對(duì)象】

【適用條件】

【執(zhí)行時(shí)間】

【注意事項(xiàng)】

【政策依據(jù)】

五、調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣期限

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時(shí)間】

【注意事項(xiàng)】

【政策依據(jù)】

六、擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅抵扣范圍

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時(shí)間】

【注意事項(xiàng)】

【政策依據(jù)】

七、特定行業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅加計(jì)抵減

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時(shí)間】

【注意事項(xiàng)】

【政策依據(jù)】

八、試行留抵退稅制度

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時(shí)間】

【注意事項(xiàng)】

【政策依據(jù)】

附錄--營(yíng)改增以來(lái)增值稅改革歷程

具體內(nèi)容

一、降低增值稅稅率

【政策要點(diǎn)】

增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為、進(jìn)口貨，原適用16%稅率，或原適用10%稅率的。

【執(zhí)行時(shí)間】

2023年4月1日起。

【注意事項(xiàng)】

1.將制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%，將交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%；保持6%一檔的稅率不變。

2.增值稅一般納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

——糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

——自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

——圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

——飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

——國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

3.增值稅一般納稅人銷售增值電信服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)（租賃服務(wù)除外）、生活服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)），稅率為6%。

4.增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原16%、10%適用稅率開(kāi)具的增值稅發(fā)票，發(fā)現(xiàn)開(kāi)票有誤需要重新開(kāi)具的，先按照原適用稅率開(kāi)具紅字發(fā)票后，再重新開(kāi)具正確的藍(lán)字發(fā)票。

5.納稅人在增值稅稅率調(diào)整前未開(kāi)具增值稅發(fā)票的增值稅應(yīng)稅銷售行為，需要在4月1日之后補(bǔ)開(kāi)增值稅發(fā)票的，可以按照原適用稅率補(bǔ)開(kāi)。購(gòu)買方取得銷售方補(bǔ)開(kāi)的調(diào)整前稅率的增值稅專用發(fā)票，可以按照現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

納稅人在增值稅率調(diào)整之后補(bǔ)開(kāi)原16%稅率的增值稅發(fā)票，在納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)按照申報(bào)表調(diào)整前后的對(duì)應(yīng)關(guān)系，將金額、稅額填入增值稅率調(diào)整之后稅款所屬期的《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)”或第2行“13%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)”的“開(kāi)具增值稅專用發(fā)票”或“開(kāi)具其他發(fā)票”相關(guān)列次。同時(shí)，由于原適用16%稅率的銷售額已經(jīng)在前期按照未開(kāi)具發(fā)票收入申報(bào)納稅，本期應(yīng)當(dāng)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)”或第2行“13%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)”的“未開(kāi)具發(fā)票”相關(guān)列次填寫(xiě)相應(yīng)負(fù)數(shù)進(jìn)行沖減。

【政策依據(jù)】

1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào))

3.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）

4.《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕37號(hào)）

5.《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》

二、調(diào)整農(nóng)產(chǎn)口扣除率

【政策要點(diǎn)】

增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%。納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的

購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品

【執(zhí)行時(shí)間】

2023年4月1日起。

【注意事項(xiàng)】

1.對(duì)增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10％扣除率的，扣除率調(diào)整為9％，對(duì)增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13％稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10％扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

2023年4月1日以后，納稅人領(lǐng)用農(nóng)產(chǎn)品用于生產(chǎn)或委托加工13%稅率的貨物，統(tǒng)一按照1%加計(jì)抵扣，不再區(qū)分所購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品是在4月1日前還是4月1日后。

2.增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品（未采用農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法），可憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，取得流通環(huán)節(jié)小規(guī)模納稅人開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票，不得計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

增值稅一般納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購(gòu)進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜，鮮活肉、禽、蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。

3.增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開(kāi)具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

4.農(nóng)產(chǎn)品核定扣除辦法規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額扣除率為銷售貨物的適用稅率。適用一般計(jì)稅方法的納稅人，在2023年4月1日以后，如果納稅人生產(chǎn)的貨物適用稅率由16%調(diào)整為13%，則其扣除率也應(yīng)由16%調(diào)整為13%；如果納稅人生產(chǎn)的貨物適用稅率由10%調(diào)整為9%，則其扣除率也應(yīng)由10%調(diào)整為9%。

5.未納入農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。從小規(guī)模納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品取得的3%征收率的增值稅專用發(fā)票，用于生產(chǎn)13%稅率的貨物，符合上述規(guī)定的，可以根據(jù)規(guī)定程序，按照10%的扣除率計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

6.納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他稅率貨物服務(wù)的，需要分別核算。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

【政策依據(jù)】

1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào))

3.《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）

4.《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕37號(hào)）

三、調(diào)整出口退稅率

【政策要點(diǎn)】

1.原適用16%稅率且出口退稅率為16%的出口貨物勞務(wù)，出口退稅率調(diào)整為13%

2.原適用10%稅率且出口退稅率為10%的出口貨物、跨境應(yīng)稅行為，出口退稅率調(diào)整為9%

3.退稅率調(diào)整設(shè)置了3個(gè)月的過(guò)渡期。

【適用對(duì)象】

出口企業(yè)

【適用條件】

符合出口退（免）稅相關(guān)規(guī)定

【執(zhí)行時(shí)間】

2023年4月1日起

【注意事項(xiàng)】

1.適用增值稅免退稅辦法的出口企業(yè)，在2023年6月30日前（含2023年4月1日前）出口涉及退稅率調(diào)整的貨物勞務(wù)，以及發(fā)生涉及退稅率調(diào)整的跨境應(yīng)稅行為，購(gòu)進(jìn)時(shí)已按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率；購(gòu)進(jìn)時(shí)已按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的出口退稅率。

2.適用增值稅免抵退稅辦法的出口企業(yè)，在2023年6月30日前出口涉及退稅率調(diào)整的貨物勞務(wù)，以及發(fā)生涉及退稅率調(diào)整的跨境應(yīng)稅行為，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率。

3.過(guò)渡期內(nèi)適用免抵退稅辦法的企業(yè)出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為，在計(jì)算免抵退稅時(shí)，適用稅率低于出口退稅率的，適用稅率與出口退稅率之差視為零參與免抵退稅計(jì)算。

4.調(diào)整出口退稅率的執(zhí)行時(shí)間及出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為的時(shí)間按以下規(guī)定執(zhí)行：報(bào)關(guān)出口的貨物勞務(wù)（保稅區(qū)及經(jīng)保稅區(qū)出口除外），以海關(guān)出口報(bào)關(guān)單上注明的出口日期為準(zhǔn);非報(bào)關(guān)出口的貨物勞務(wù)、跨境應(yīng)稅行為，以出口發(fā)票或普通發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間為準(zhǔn);保稅區(qū)及經(jīng)保稅區(qū)出口的貨物，以貨物離境時(shí)海關(guān)出具的出境貨物備案清單上注明的出口日期為準(zhǔn)。

【政策依據(jù)】

1.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于出口貨物勞務(wù)增值稅和消費(fèi)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕39號(hào)）

2.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

3.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）

四、調(diào)整離境退稅率

【政策要點(diǎn)】

1.適用13%稅率的境外旅客購(gòu)物離境退稅物品，退稅率調(diào)整為11%

2.適用9%稅率的境外旅客購(gòu)物離境退稅物品，退稅率調(diào)整為8%

3.退稅率調(diào)整設(shè)置了3個(gè)月的過(guò)渡期。

【適用對(duì)象】

境外旅客

【適用條件】

1.同一境外旅客同一日在同一退稅商店購(gòu)買的退稅物品金額達(dá)到500元人民幣

2.退稅物品尚未啟用或消費(fèi)

3.離境日距退稅物品購(gòu)買日不超過(guò)90天

4.所購(gòu)?fù)硕愇锲酚删惩饴每捅救穗S身攜帶或隨行托運(yùn)出境

【執(zhí)行時(shí)間】

2023年4月1日起

【注意事項(xiàng)】

1.“境外旅客”，是指在我國(guó)境內(nèi)連續(xù)居住不超過(guò)183天的外國(guó)人和港澳臺(tái)同胞?！半x境口岸”，是指實(shí)施離境退稅政策的地區(qū)正式對(duì)外開(kāi)放并設(shè)有退稅代理機(jī)構(gòu)的口岸，包括航空口岸、水運(yùn)口岸和陸地口岸?！巴硕愇锲贰?，是指由境外旅客本人在退稅商店購(gòu)買且符合退稅條件的個(gè)人物品。

2.境外旅客購(gòu)物離境退稅的辦理流程可分為旅客購(gòu)物申請(qǐng)開(kāi)單開(kāi)票、海關(guān)驗(yàn)核確認(rèn)、代理機(jī)構(gòu)審核退稅三個(gè)環(huán)節(jié)。

3.2023年6月30日前，境外旅客購(gòu)買的退稅物品，如果已經(jīng)按照調(diào)整前稅率征收增值稅的，仍然按照調(diào)整前11%的退稅率計(jì)算退稅。

4.退稅物品退稅率執(zhí)行時(shí)間，以境外旅客購(gòu)買退稅物品取得的增值稅普通發(fā)票開(kāi)具日期為準(zhǔn)。

【政策依據(jù)】

1.《財(cái)政部關(guān)于實(shí)施境外旅客購(gòu)物離境退稅政策的公告》（財(cái)政部公告2023年第3號(hào)）

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<境外旅客購(gòu)物離境退稅管理辦法（試行）>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第41號(hào)）

3.《重慶市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于實(shí)施境外旅客購(gòu)物離境退稅有關(guān)事項(xiàng)的公告》（重慶市國(guó)家稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

4.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）

五、調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣期限

【政策要點(diǎn)】

自2023年4月1日起，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第一條第（四）項(xiàng)第1點(diǎn)、第二條第（一）項(xiàng)第1點(diǎn)停止執(zhí)行，增值稅一般納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率，不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%

按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率。

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

增值稅一般納稅人按照之前規(guī)定存在尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或新取得不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額。

【執(zhí)行時(shí)間】

2023年4月1日起

【注意事項(xiàng)】

1.自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分兩年抵扣，而是在購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)取得有效扣稅憑證并認(rèn)證抵扣的當(dāng)期一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

納稅人在2023年3月31日前尚未抵扣完的不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，自2023年4月所屬期起，只能一次性轉(zhuǎn)入進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

2023年4月1日以后一次性轉(zhuǎn)入的待抵扣部分的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額，適用加計(jì)抵減政策的納稅人，可在轉(zhuǎn)入抵扣的當(dāng)期，計(jì)算加計(jì)抵減額；在當(dāng)期形成留抵稅額的，可用于計(jì)算增量留抵稅額。

2.自2023年4月1日起，納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額，此前按照規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2023年4月稅款所屬期起通過(guò)填寫(xiě)《附列資料（二）》第8b欄“其他”“稅額”列從銷項(xiàng)稅額中抵扣。需要注意的是，由于這筆不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額是前期結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的，因此不應(yīng)計(jì)入第９欄“（三）本期用于購(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)的扣稅憑證”中。

自2023年4月1日起，納稅人當(dāng)期取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的扣稅憑證上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣，納稅人在辦理當(dāng)期稅款所屬期納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)取得的增值稅專用發(fā)票份數(shù)，以及專用發(fā)票上注明的金額、稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》第2行“其中：本期認(rèn)證相符且本期申報(bào)抵扣”的對(duì)應(yīng)欄次；同時(shí)，還需將上述內(nèi)容填入本表第9行“（三）本期用于購(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)的扣稅憑證”的對(duì)應(yīng)欄次。

【政策依據(jù)】

1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）

3.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）

六、擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅抵扣范圍

【政策要點(diǎn)】

增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

1.與企業(yè)建立合法用工關(guān)系的職工

2.2023年4月1日后發(fā)生的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)

3.符合增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣規(guī)定，未用于集體福利、個(gè)人消費(fèi)、簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅等項(xiàng)目

4.取得合法有效的扣稅憑證

【執(zhí)行時(shí)間】

2023年4月1日起

【注意事項(xiàng)】

1.納稅人提供國(guó)際旅客運(yùn)輸服務(wù)，適用增值稅零稅率或免稅政策。相應(yīng)地，購(gòu)買國(guó)際旅客運(yùn)輸服務(wù)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

2.增值稅一般納稅人取得的2023年4月1日及之后發(fā)生并開(kāi)具的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)扣稅憑證，可直接抵扣或計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，取得在此之前發(fā)生的則不能計(jì)算抵扣。

3.增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的憑證有：增值稅專用發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，注明旅客身份信息的航空運(yùn)輸電子客票行程單、鐵路車票以及公路、水路等其他客票（手寫(xiě)無(wú)效），不包括增值稅普通發(fā)票，未注明旅客身份信息的其他票證。因此納稅人不能憑長(zhǎng)途客運(yùn)手撕票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

企業(yè)外籍員工因公出差取得注明護(hù)照信息的國(guó)內(nèi)鐵路車票以及公路、水路等其他客票，按照規(guī)定其進(jìn)項(xiàng)稅額允許其從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

4.增值稅一般納稅人取得的航空運(yùn)輸電子客票行程單，依照票面注明的票價(jià)和燃油附加費(fèi)，按規(guī)定計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，但民航發(fā)展基金不能計(jì)算抵扣。

按照現(xiàn)行政策規(guī)定，航空代理公司收取的退票費(fèi)，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的征稅范圍，應(yīng)按照6%稅率計(jì)算繳納增值稅。企業(yè)因公務(wù)支付的退票費(fèi)，屬于可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅范圍，其增值稅專用發(fā)票上注明的稅額，可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

5.增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣。這里指的是與企業(yè)建立了合法用工關(guān)系的雇員，所發(fā)生的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸費(fèi)用允許抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。納稅人如果為非雇員支付的旅客運(yùn)輸費(fèi)用，不能納入抵扣范圍。例如，企業(yè)因業(yè)務(wù)需要為其嘉賓或客戶支付的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸費(fèi)用部分，其進(jìn)項(xiàng)稅額不能從銷項(xiàng)稅額中抵扣

需要注意的是，上述允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需，如屬于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

6.現(xiàn)行政策未對(duì)除增值稅專用發(fā)票以外的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)憑證設(shè)定抵扣期限。

7.納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，取得增值稅專用發(fā)票的，以發(fā)票上注明的稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額。納稅人未取得增值稅專用發(fā)票的，暫按照以下規(guī)定確定進(jìn)項(xiàng)稅額：

（1）取得增值稅電子普通發(fā)票的，為發(fā)票上注明的稅額；

（2）取得注明旅客身份信息的航空運(yùn)輸電子客票行程單的，為按照下列公式計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額：

航空旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=（票價(jià)+燃油附加費(fèi)）÷（1+9%）×9%

（3）取得注明旅客身份信息的鐵路車票的，為按照下列公式計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額：

鐵路旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額÷（1+9%）×9%

（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額：

公路、水路等其他旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額÷（1+3%）×3%

8.納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，取得增值稅專用發(fā)票，按規(guī)定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，在申報(bào)時(shí)填寫(xiě)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》“（一）認(rèn)證相符的增值稅專用發(fā)票”對(duì)應(yīng)欄次中。

納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，取得增值稅電子普通發(fā)票或注明旅客身份信息的航空、鐵路等票據(jù)，按規(guī)定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，在申報(bào)時(shí)填寫(xiě)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》第8b欄“其他”中。

同時(shí)，納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其取得的專用發(fā)票或電子普通發(fā)票等，除需要填報(bào)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》“（一）認(rèn)證相符的增值稅專用發(fā)票”，以及《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》第8b欄“其他”欄次中外，還需將相關(guān)內(nèi)容填入本表第10行“（四）本期用于抵扣的旅客運(yùn)輸服務(wù)”中。

【政策依據(jù)】

1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）

2.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）

3.《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）

七、特定行業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅加計(jì)抵減

【政策要點(diǎn)】

自2023年4月1日至2023年12月31日，允許生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)10%，抵減應(yīng)納稅額。

【享受主體】

提供郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)（以下稱四項(xiàng)服務(wù)）取得的銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%的增值稅一般納稅人

【享受條件】

1.生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)增值稅一般納稅人，是指提供四項(xiàng)服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%的增值稅一般納稅人。

2.適用加計(jì)抵減政策的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人，應(yīng)在年度首次確認(rèn)適用加計(jì)抵減政策時(shí)，通過(guò)電子稅務(wù)局（或前往辦稅服務(wù)廳）提交《適用加計(jì)抵減政策的聲明》。

【執(zhí)行時(shí)間】

自2023年4月1日至2023年12月31日，這里的執(zhí)行期限是指稅款所屬期。

【注意事項(xiàng)】

1.按照《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）的規(guī)定，提供生產(chǎn)、生活服務(wù)的銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%的納稅人，可以適用加計(jì)抵減政策。該納稅人如果同時(shí)兼營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)務(wù)，其購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，可按照10%扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，并可同時(shí)適用加計(jì)抵減政策。

2.郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)具體范圍，按照《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）執(zhí)行。

3.加計(jì)抵減政策是按照一般納稅人當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的10%計(jì)算的，只有增值稅一般納稅人才可以享受增值稅加計(jì)抵減政策，增值稅小規(guī)模納稅人不能享受增值稅加計(jì)抵減政策。

4.增值稅一般納稅人確定適用加計(jì)抵減政策后，一個(gè)自然年度內(nèi)不再調(diào)整。下一個(gè)自然年度，再按照上一年的實(shí)際情況重新計(jì)算確定是否適用加計(jì)抵減政策。

5.按照現(xiàn)行規(guī)定不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，不可以計(jì)提加計(jì)抵減額，只有當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額才能計(jì)提加計(jì)抵減額。已計(jì)提加計(jì)抵減額的進(jìn)項(xiàng)稅額，按規(guī)定作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的，如果發(fā)生了進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，則納稅人應(yīng)在進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出當(dāng)期，相應(yīng)調(diào)減加計(jì)抵減額。

6.當(dāng)期計(jì)提加計(jì)抵減額＝當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額×10%

當(dāng)期可抵減加計(jì)抵減額＝上期末加計(jì)抵減額余額＋當(dāng)期計(jì)提加計(jì)抵減額－當(dāng)期調(diào)減加計(jì)抵減額

7.增值稅一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納稅額大于零時(shí)，就可以用加計(jì)抵減額抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額，當(dāng)期未抵減完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅一般納稅人如果當(dāng)期應(yīng)納稅額等于零，則當(dāng)期計(jì)提的加計(jì)抵減額全部結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。加計(jì)抵減額不會(huì)對(duì)期末留抵稅額造成影響。

8.增值稅一般納稅人有簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，不可以從加計(jì)抵減額中抵減。加計(jì)抵減額只可以抵減一般計(jì)稅方法下的應(yīng)納稅額。加計(jì)抵減政策屬于稅收優(yōu)惠，用于抵減納稅人的應(yīng)納稅額。但加計(jì)抵減額并不是納稅人的進(jìn)項(xiàng)稅額，從加計(jì)抵減額的形成機(jī)制來(lái)看，加計(jì)抵減不會(huì)形成留抵稅額，因而也不能申請(qǐng)留抵退稅。

9.適用加計(jì)抵減政策的納稅人，當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額均可以加計(jì)10%抵減應(yīng)納稅額，不僅限于提供四項(xiàng)服務(wù)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額。若同時(shí)兼營(yíng)郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)的，應(yīng)按照四項(xiàng)服務(wù)中收入占比最高的業(yè)務(wù)在《適用加計(jì)抵減政策的聲明》中勾選確定所屬行業(yè)。

10.生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人是指提供四項(xiàng)服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%的納稅人，這里的“比重超過(guò)50%”不含本數(shù)。也就是說(shuō)，四項(xiàng)服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重小于或者正好等于50%的納稅人，不屬于生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人，不能享受加計(jì)抵減政策。

11.生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人納稅人在計(jì)算銷售額占比時(shí)，全部銷售額包括按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅的銷售額和按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的銷售額，既包括一般項(xiàng)目的銷售額，也包括即征即退項(xiàng)目的銷售額，不需要剔除免稅銷售額、出口免稅銷售額、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的銷售額。若納稅人四項(xiàng)服務(wù)銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%，按照規(guī)定即可以享受加計(jì)抵減政策。但需要說(shuō)明的是，按照39號(hào)公告規(guī)定，納稅人出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為不適用加計(jì)抵減政策，其對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得計(jì)提加計(jì)抵減額。

12.增值稅一般納稅人兼營(yíng)出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為且無(wú)法劃分不得計(jì)提加計(jì)抵減額的進(jìn)項(xiàng)稅額，不得計(jì)提加計(jì)抵減額的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)期出口貨物勞務(wù)和發(fā)生跨境應(yīng)稅行為的銷售額÷當(dāng)期全部銷售額

13.享受差額計(jì)稅的生產(chǎn)生活性服務(wù)業(yè)納稅人，應(yīng)該以差額后的銷售額參與計(jì)算能否適用加計(jì)抵減政策。

“納稅人可計(jì)提但未計(jì)提的加計(jì)抵減額，可在確定適用加計(jì)抵減政策當(dāng)期一并計(jì)提”，為簡(jiǎn)化核算，納稅人應(yīng)在確定適用加計(jì)抵減政策的當(dāng)期一次性將可計(jì)提但未計(jì)提的加計(jì)抵減額一并計(jì)提，不再調(diào)整以前的申報(bào)表。舉例而言，新設(shè)立的符合條件的納稅人可能會(huì)存在這種情況，如某納稅人2023年4月設(shè)立，2023年5月登記為一般納稅人，2023年6月若符合條件，可以確定適用加計(jì)抵減政策，6月份一并計(jì)提5-6月份的加計(jì)抵減額，在申報(bào)時(shí)填寫(xiě)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》“二、加計(jì)抵減情況”第2列“本期發(fā)生額”中。

14.2023年4月1日后設(shè)立的納稅人，根據(jù)自設(shè)立之日起3個(gè)月的銷售額判斷當(dāng)年是否適用加計(jì)抵減政策。如果納稅人前3個(gè)月的銷售額均為0，則應(yīng)自該納稅人形成銷售額的當(dāng)月起計(jì)算3個(gè)月來(lái)判斷是否適用加計(jì)抵減政策。假設(shè)某納稅人2023年5月設(shè)立，但其5月、7月均無(wú)銷售額，其6月四項(xiàng)服務(wù)銷售額為100萬(wàn)，貨物銷售額為30萬(wàn)元。在該例中，應(yīng)按照5-7月累計(jì)銷售情況進(jìn)行判斷，即以100/（100+30）計(jì)算。因該納稅人四項(xiàng)服務(wù)銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%，按照規(guī)定，可以享受加計(jì)抵減政策。

15.如果某納稅人2023年適用加計(jì)抵減政策，2023年不再適用加計(jì)抵減政策，則2023年該納稅人不得再計(jì)提加計(jì)抵減額。但是，其2023年未抵減完的20萬(wàn)元，是可以在2023年至2023年度繼續(xù)抵減的。若加計(jì)抵減政策執(zhí)行到期后，則納稅人不再計(jì)提加計(jì)抵減額，結(jié)余的加計(jì)抵減額停止抵減。加計(jì)抵減政策執(zhí)行到期前納稅人注銷，結(jié)余的加計(jì)抵減額同樣不再進(jìn)行相應(yīng)處理。需要說(shuō)明的是，此處加計(jì)抵減額的結(jié)余，包括正數(shù)也包括負(fù)數(shù)。

16.享受加計(jì)抵減政策的一般納稅人，在4月1日后，認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)增值稅專用發(fā)票的操作流程沒(méi)有任何變化，可以按照現(xiàn)有流程掃描認(rèn)證紙質(zhì)發(fā)票或者在增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)進(jìn)行勾選確認(rèn)。

17.適用加計(jì)抵減政策的生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人，當(dāng)期按照規(guī)定可計(jì)提、調(diào)減、抵減的加計(jì)抵減額，在申報(bào)時(shí)填寫(xiě)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》“二、加計(jì)抵減情況”相關(guān)欄次。

18.適用加計(jì)抵減政策的生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人，當(dāng)期發(fā)生了進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，在轉(zhuǎn)出當(dāng)期按規(guī)定調(diào)減加計(jì)抵減額后，形成的可抵減額負(fù)數(shù)，應(yīng)填寫(xiě)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》“二、加計(jì)抵減情況”第4列“本期可抵減額”中，通過(guò)表中公式運(yùn)算，可抵減額負(fù)數(shù)計(jì)入當(dāng)期“期末余額”欄中。

【政策依據(jù)】

1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）

八、試行留抵退稅制度

【政策要點(diǎn)】

自2023年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，符合條件的增值稅一般納稅人，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還增量留抵稅額。

增量留抵稅額，是指與2023年3月底相比新增加的期末留抵稅額。納稅人當(dāng)期允許退還的增量留抵稅額，按照以下公式計(jì)算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例×60%

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

同時(shí)符合以下條件：

1.自2023年4月稅款所屬期起，連續(xù)六個(gè)月（按季納稅的，連續(xù)兩個(gè)季度）增量留抵稅額均大于零，且第六個(gè)月增量留抵稅額不低于50萬(wàn)元；

2.納稅信用等級(jí)為a級(jí)或者b級(jí)；

3.申請(qǐng)退稅前36個(gè)月未發(fā)生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票情形的；

4.申請(qǐng)退稅前36個(gè)月未因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰兩次及以上的；

5.自2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

【執(zhí)行時(shí)間】

2023年4月1日起

【注意事項(xiàng)】

1.全面試行留抵退稅制度，不再區(qū)分行業(yè)，只要增值稅一般納稅人符合規(guī)定的條件，都可以申請(qǐng)退還增值稅增量留抵稅額。

2.2023年4月1日以后新設(shè)立的納稅人，2023年3月底的留抵稅額為0，因此其增量留抵稅額即當(dāng)期的期末留抵稅額。

3.退稅要求的條件之一是納稅信用等級(jí)為a級(jí)或者b級(jí)，納稅信用等級(jí)為m級(jí)的納稅人不符合《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）規(guī)定的申請(qǐng)退還增量留抵稅額的條件。

4.公司目前的信用等級(jí)為m級(jí)，再過(guò)六個(gè)月可能調(diào)整至b級(jí)，如果滿足其他留抵退稅條件，公司在六個(gè)月后調(diào)整為b級(jí)時(shí)即可申請(qǐng)留抵退稅，不需要等到成為b級(jí)納稅人后再連續(xù)六個(gè)月滿足條件時(shí)申請(qǐng)留抵退稅。

5.限定申請(qǐng)退稅前36個(gè)月未因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰兩次及以上的原因是：《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條第四款規(guī)定：“有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任。但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過(guò)刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外”，也就是說(shuō)偷稅行為“首罰不刑”、“兩罰入刑”，留抵退稅按照刑法標(biāo)準(zhǔn)做了規(guī)范。

6.退稅流程方面，必須要在申報(bào)期內(nèi)提出申請(qǐng)，因?yàn)榱舻侄愵~是個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)，會(huì)隨著增值稅一般納稅人每一期的申報(bào)情況發(fā)生變化，因而提交留抵退稅申請(qǐng)必須在申報(bào)期完成，以免對(duì)退稅數(shù)額計(jì)算和后續(xù)核算產(chǎn)生影響。

7.增值稅一般納稅人出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為，適用免抵退稅辦法的，辦理免抵退稅后，仍符合留抵退稅規(guī)定條件的，可以申請(qǐng)退還留抵稅額，也就是說(shuō)要按照“先免抵退稅，后留抵退稅”的原則進(jìn)行判斷；同時(shí)，適用免退稅辦法的，相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額不得用于退還留抵稅額。

8.增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后，應(yīng)相應(yīng)調(diào)減當(dāng)期留抵稅額，并在申報(bào)表和會(huì)計(jì)核算中予以反映。增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后，又產(chǎn)生新的留抵，要重新按照退稅資格條件進(jìn)行判斷。特別要注意的是，“連續(xù)六個(gè)月增量留抵稅額均大于零”的條件中“連續(xù)六個(gè)月”是不可重復(fù)計(jì)算的，即此前已申請(qǐng)退稅“連續(xù)六個(gè)月”的計(jì)算期間，不能再次計(jì)算，也就是納稅人一個(gè)會(huì)計(jì)年度中，申請(qǐng)退稅最多兩次。

9.留抵退稅對(duì)應(yīng)的發(fā)票應(yīng)為增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票）、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)以及解繳稅款完稅憑證，也就是說(shuō)部分旅客運(yùn)輸服務(wù)（計(jì)算抵扣、電子發(fā)票）進(jìn)項(xiàng)稅額并不在退稅的范圍之內(nèi)，但由于退稅采用公式計(jì)算，因而上述進(jìn)項(xiàng)稅額并非直接排除在留抵退稅的范圍之外，而是通過(guò)增加分母比重的形式進(jìn)行了排除。

10.此次深化增值稅改革涉及增值稅期末留抵退稅也適用《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于增值稅期末留抵退稅有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加和地方教育附加政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕80號(hào)）規(guī)定，即對(duì)實(shí)行增值稅期末留抵退稅的納稅人，允許其從城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加的計(jì)稅（征）依據(jù)中扣除退還的增值稅稅額。

【政策依據(jù)】

1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）

附錄--營(yíng)改增以來(lái)增值稅改革歷程

1.在上海市開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時(shí)間】

自2023年1月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年8月1日起，上海市原交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的納稅人開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)

【政策依據(jù)】

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在上海市開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2011]111號(hào)）

2.在北京等8省市開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時(shí)間】

自2023年8月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京等8個(gè)省(直轄市)，試點(diǎn)地區(qū)：北京市、天津市、江蘇省、安徽省、浙江省(含寧波市)、福建省(含廈門(mén)市)、湖北省、廣東省(含深圳市)。

【政策依據(jù)】

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在北京等8省市開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2012]71號(hào)）

3.在全國(guó)開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時(shí)間】

自2023年8月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年8月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)

【政策依據(jù)】

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在全國(guó)開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕37號(hào)）

4.將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時(shí)間】

自2023年1月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年1月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)

【政策依據(jù)】

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2013〕106號(hào)）

5.將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時(shí)間】

自2023年6月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)

【政策依據(jù)】

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2014〕43號(hào)）

6.全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時(shí)間】

自2023年5月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

【政策依據(jù)】

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

7.簡(jiǎn)并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率

【時(shí)間】

自2023年7月1日起

【內(nèi)容】

自2023年7月1日起，簡(jiǎn)并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率，納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為11%：農(nóng)產(chǎn)品(含糧食)、自來(lái)水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農(nóng)機(jī)、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物。

【政策依據(jù)】

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕37號(hào)）

8.修改《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》

【時(shí)間】

自2023年11月19日起

【內(nèi)容】

國(guó)務(wù)院對(duì)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》作了相應(yīng)修改并對(duì)條文序號(hào)作相應(yīng)調(diào)整后，于2023年11月19日重新公布條例全文，自公布之日起施行。同時(shí)，廢止《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》。

【政策依據(jù)】

《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例〉的決定》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第691號(hào)）

9.增值稅稅率調(diào)整，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%

【時(shí)間】

自2023年5月1日起

【內(nèi)容】

自2023年5月1日起，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。

【政策依據(jù)】《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）

10.降低增值稅稅率，原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%

【時(shí)間】

自2023年4月1日起

【內(nèi)容】

原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%。

【政策依據(jù)】

《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)稅〔2019〕39號(hào)）

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來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局、重慶稅務(wù)、xiaochengshuiwu、稅政第一線、稅務(wù)大講堂

【第16篇】土地增值稅清算清算業(yè)務(wù)準(zhǔn)則

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)下，各地稅務(wù)局開(kāi)展土地增值稅清算工作方式將越來(lái)越功利化、精準(zhǔn)化，一是對(duì)土地增值稅清算稅負(fù)的評(píng)估，判斷是否退稅、補(bǔ)稅項(xiàng)目，另外就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅能力的評(píng)估，避免清算完成沒(méi)有稅款可繳納。

（一）土地增值稅清算稅負(fù)評(píng)估：

目的：判斷該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否符合退稅條件，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)（是這樣嗎？呵呵）。

工作內(nèi)容：

（1）對(duì)土地增值稅清算稅負(fù)進(jìn)行評(píng)估，包括土地出讓金、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格等因素的綜合計(jì)算，確定該項(xiàng)目是否符合退稅條件。

（2）評(píng)估過(guò)程中需要獲取土地出讓合同、項(xiàng)目建設(shè)方案、招投標(biāo)文件等相關(guān)材料，以確保評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確。

（3）評(píng)估報(bào)告中應(yīng)包括該項(xiàng)目是否符合退稅條件、退稅金額、退稅程序等內(nèi)容。

1、數(shù)據(jù)維度：

（1）土地出讓金：評(píng)估報(bào)告需要統(tǒng)計(jì)該項(xiàng)目的土地出讓金，通常從相關(guān)文件中獲取。

（2）開(kāi)發(fā)成本：評(píng)估報(bào)告需要計(jì)算該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，包括建設(shè)投資、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等成本，通常從項(xiàng)目建設(shè)方案、招投標(biāo)文件等相關(guān)文件中獲取。

（3）銷售價(jià)格：評(píng)估報(bào)告需要計(jì)算該項(xiàng)目的銷售價(jià)格，通常從項(xiàng)目銷售合同中獲取。

2、數(shù)據(jù)來(lái)源：

（1）土地出讓合同：土地出讓合同是獲取土地出讓金的主要來(lái)源。

（2）項(xiàng)目建設(shè)方案、招投標(biāo)文件：項(xiàng)目建設(shè)方案和招投標(biāo)文件中通常包含了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和建設(shè)計(jì)劃等信息。

（3）項(xiàng)目銷售合同：項(xiàng)目銷售合同中包含了該項(xiàng)目的銷售價(jià)格等信息。

3、判斷方法：

（1）根據(jù)土地出讓合同、項(xiàng)目建設(shè)方案、招投標(biāo)文件等相關(guān)文件計(jì)算該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。

（2）根據(jù)項(xiàng)目銷售合同中的銷售價(jià)格計(jì)算該項(xiàng)目的銷售收入。

（3）計(jì)算土地增值稅稅額，并根據(jù)稅法規(guī)定，判斷該項(xiàng)目是否符合退稅條件。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅能力評(píng)估：

目的：確保該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠按時(shí)足額繳納稅款，避免清算完成后無(wú)法繳納稅款的情況。（這是重點(diǎn)………………?。。。?/strong>

工作內(nèi)容：

（1）評(píng)估該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，包括企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。

（2）評(píng)估該企業(yè)是否存在違法違規(guī)行為，如逃稅、偷稅漏稅等情況。

（3）評(píng)估報(bào)告中應(yīng)包括該企業(yè)納稅能力的評(píng)估結(jié)論，以及建議該企業(yè)在稅務(wù)方面需要注意的事項(xiàng)。

1、數(shù)據(jù)維度：

（1）資產(chǎn)負(fù)債表：資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)情況。

（2）利潤(rùn)表：利潤(rùn)表反映企業(yè)的收入、成本和利潤(rùn)情況。

（3）現(xiàn)金流量表：現(xiàn)金流量表反映企業(yè)的現(xiàn)金流入和流出情況。

（4）企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)：例如，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、償債能力、運(yùn)營(yíng)能力等指標(biāo)。

2、數(shù)據(jù)來(lái)源：

（1）企業(yè)自有財(cái)務(wù)報(bào)表：企業(yè)自有的財(cái)務(wù)報(bào)表是評(píng)估該企業(yè)納稅能力的主要來(lái)源。

（2）稅務(wù)部門(mén)相關(guān)文件：稅務(wù)部門(mén)相關(guān)文件包括企業(yè)納稅記錄、稅務(wù)處罰記錄等信息。

（3）信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告：信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告可以提供企業(yè)信用狀況和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面的信息。

3、判斷方法：

（1）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，計(jì)算企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。

（2）對(duì)企業(yè)納稅記錄進(jìn)行分析，包括企業(yè)納稅申報(bào)記錄、納稅金額等情況。

（3）綜合分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和納稅記錄，評(píng)估企業(yè)的納稅能力和償債能力。

（4）根據(jù)評(píng)估結(jié)果，給出相應(yīng)的建議和措施，如提醒企業(yè)繳納應(yīng)稅款、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理等。