土地增值稅的收入（16篇）

【第4篇】土地增值稅扣除額計(jì)算

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。”

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。”

以上是總局對(duì)土地增值稅核定征收的綱領(lǐng)性文件，文章“土地增值稅的核定征收”中對(duì)核定征收做了詳細(xì)分析，大家可以點(diǎn)擊藍(lán)字學(xué)習(xí)。

具體各地區(qū)的核定征收率，詳見(jiàn)如下正文：

各地土增核定征收率一覽表

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30個(gè)省市規(guī)定

1

廣東的規(guī)定

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

（一）符合《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)向自然資源部門(mén)查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照汕尾市土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等方式進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，無(wú)法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號(hào)）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開(kāi)發(fā)并開(kāi)始銷(xiāo)售且銷(xiāo)售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入核定征收率為6%；

三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入核定征收率為8%；

四、寫(xiě)字樓、商鋪銷(xiāo)售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入核定征收率為5%

關(guān)于調(diào)整河源市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局河源市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整陽(yáng)江市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局陽(yáng)江市稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整汕尾市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整中山市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整清遠(yuǎn)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整云浮市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云浮市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整韶關(guān)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局韶關(guān)市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關(guān)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（韶關(guān)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整潮州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整惠州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人（包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于明確江門(mén)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局江門(mén)市稅務(wù)局公告[2021]3號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

《關(guān)于調(diào)整江門(mén)市個(gè)人所得稅核定征收率表的公告》（江門(mén)市地方稅務(wù)局公告 2023年第3號(hào)）中的《江門(mén)市個(gè)人所得稅核定征收率表》第11項(xiàng)“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”下增加一行“其中：轉(zhuǎn)讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門(mén)市個(gè)人所得稅核定征收率表》見(jiàn)附件。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅暫免征土地增值稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于茂名市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局茂名市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！睹械胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整個(gè)體工商戶（個(gè)人）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得項(xiàng)目個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)，茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)修改）第六條：“個(gè)人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳?yīng)修改為“個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行。”

關(guān)于調(diào)整揭陽(yáng)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局揭陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！督谊?yáng)市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）同時(shí)廢止；《揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整肇慶市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于對(duì)政協(xié)肇慶市第十一屆委員會(huì)第五次會(huì)議第194號(hào)政協(xié)提案的答復(fù)（國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局）

二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負(fù)較據(jù)實(shí)清算大幅降低

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）要求，對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產(chǎn)核定征收率不低于6%。

關(guān)于調(diào)整汕頭市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕頭市稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整東莞市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

2

福建的規(guī)定

關(guān)于修訂《廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在清算時(shí)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，在清算時(shí)發(fā)現(xiàn)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴(yán)格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級(jí)地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報(bào)設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報(bào)省地稅局。

關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項(xiàng)目實(shí)行核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)于2007年以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項(xiàng)目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實(shí)行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷(xiāo)售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷(xiāo)售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷(xiāo)售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷(xiāo)售額的3%核定征收。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)住宅核定征收率

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告（榕稅公告[2018]1號(hào)）

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實(shí)行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格又不能提供購(gòu)房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

關(guān)于單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局龍巖市稅務(wù)局）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物）的，核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局公告2023年1號(hào)）

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算且不得低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）暫免征收。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

3

重慶的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車(chē)庫(kù)為6%；非住宅(車(chē)庫(kù)除外)為8%。

(二)個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

4

江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

疫情防控期間，實(shí)行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。

5

青海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對(duì)既不能提供重置成本評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計(jì)算方式為計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：

非個(gè)人納稅人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

個(gè)人納稅人：

其他商品房6%

6

安徽的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過(guò)程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。

關(guān)于明確阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局阜陽(yáng)市稅務(wù)局）

阜陽(yáng)市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

營(yíng)業(yè)用房不低于6%；

其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)擅自銷(xiāo)毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7

黑龍江的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。

三、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。

四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、土地增值稅清算核定征收率

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為7%。

二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8

浙江的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

對(duì)按核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過(guò)國(guó)土部門(mén)查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項(xiàng)目核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房（個(gè)人住房除外）及建筑物，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算；如確實(shí)無(wú)法按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的，征收機(jī)關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于對(duì)全市部分舊房及建筑物土地增值稅實(shí)行核定征收的公告（國(guó)家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9

四川的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車(chē)位核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國(guó)家稅務(wù)總局資陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車(chē)位核定征收率為5%。

10

河南的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務(wù)局2023年第3號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。

1.擅自銷(xiāo)毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。

3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。

11

湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽(yáng)市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等6%；

（三）對(duì)既開(kāi)發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開(kāi)發(fā)建造其他類型商品房的其銷(xiāo)售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；

（四）對(duì)以前年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進(jìn)行征收；

（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查帳清算。

12

湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動(dòng)1%予以確定。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

1、銷(xiāo)售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷(xiāo)售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷(xiāo)售非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;

4、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天門(mén)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局襄陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

銷(xiāo)售非普通住宅核定征收率為8%，銷(xiāo)售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13

遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)向納稅人公告，同時(shí)報(bào)省局備案。

關(guān)于土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。

14

陜西的規(guī)定

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒(méi)有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒(méi)有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5％。

15

貴州的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

全省各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5.5％；

3、營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

3、營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷(xiāo)售收入，未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，一律從高適用核定征收率。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號(hào)）

除個(gè)人銷(xiāo)售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16

吉林的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進(jìn)入清算階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局長(zhǎng)白山保護(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書(shū)》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。

17

寧夏的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見(jiàn)附件）。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開(kāi)核算或不能準(zhǔn)確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計(jì)算征收土地增值稅。

18

河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

19

新疆的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項(xiàng)的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實(shí)際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會(huì)議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其它項(xiàng)目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)

為進(jìn)一步加強(qiáng)我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：

對(duì)2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及其他項(xiàng)目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其他項(xiàng)目的核定征收率：庫(kù)爾勒市為6%；其他各縣及開(kāi)發(fā)區(qū)為5.5%。

關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原則上不得核定征收土地增值稅。對(duì)不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計(jì)征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：

（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂(lè)市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂(lè)市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號(hào)）》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而沒(méi)有清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問(wèn)題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項(xiàng)目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號(hào)）

（一）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項(xiàng)目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項(xiàng)目”沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問(wèn)題公告如下：

公式：其他項(xiàng)目的核定征收率＝其他項(xiàng)目平均銷(xiāo)售單價(jià)/住宅平均銷(xiāo)售單價(jià)*5%

20

江蘇的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問(wèn)題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)：6%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。

納稅人開(kāi)發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

21

山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車(chē)位（庫(kù)）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：

住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)符合核定征收條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對(duì)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，無(wú)法確定取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的土地價(jià)款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人銷(xiāo)售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 5%；銷(xiāo)售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項(xiàng)一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價(jià)、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評(píng)估測(cè)算后，分項(xiàng)目確定核定征收率，計(jì)算土地增值稅。

22

廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23

內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收問(wèn)題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

土地增值稅核定征收率分為三個(gè)檔次：

轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)差異較大，各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。

24

山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：7%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開(kāi)發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進(jìn)行核定征收土地增值稅。同時(shí)對(duì)有下列第（二）項(xiàng)和第（四）項(xiàng)行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進(jìn)行核定征收土地增值稅?！?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目7%。

25

北京的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。

26

天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

27

云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平，以及具體項(xiàng)目情況測(cè)算并確定核定征收率。

核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實(shí)施前上報(bào)州（市）稅務(wù)局備案。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見(jiàn)（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房、車(chē)庫(kù)等商品房為5.5%。

28

甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國(guó)家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產(chǎn)為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產(chǎn)為7%。

29

海南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計(jì)算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計(jì)算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

30

西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國(guó)稅函[2010]124號(hào)）

嚴(yán)格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。

持續(xù)更新中......

來(lái)源：土地增值稅金穗源

【第5篇】土地增值稅收入審核

通過(guò)對(duì)土地增值稅清算審核工作不同環(huán)節(jié)的審核要點(diǎn)進(jìn)行梳理，包括基礎(chǔ)資料、收入、土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及稅金等9個(gè)方面。首先歸納各環(huán)節(jié)的審核思路和流程，形成思維導(dǎo)圖作為工作指引。

其次詳細(xì)說(shuō)明各環(huán)節(jié)審核方法和審核內(nèi)容，重點(diǎn)闡述各環(huán)節(jié)審核人員應(yīng)關(guān)注的稅收風(fēng)險(xiǎn)或房地產(chǎn)企業(yè)潛在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。最后結(jié)合政策規(guī)定、實(shí)務(wù)案例對(duì)常見(jiàn)的審核疑點(diǎn)進(jìn)行解析。

基礎(chǔ)資料包含立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程許可證及商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證五大部分。

立項(xiàng)批文內(nèi)容分為建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，審核要點(diǎn)包含清算單位及項(xiàng)目分期的確認(rèn)、實(shí)際房源面積的對(duì)比；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證的審核要點(diǎn)有清算單位用地面積的確認(rèn)，商業(yè)用地或居住用地是否與地上建筑類型相符、清算項(xiàng)目實(shí)際占地面積的確認(rèn)等內(nèi)容；

建設(shè)工程規(guī)劃許可證主要審核附件中地上地下建筑面積是否與房源相符以及有無(wú)違建情況等內(nèi)容；

建設(shè)工程施工許可證的審核要點(diǎn)主要有合同價(jià)格與預(yù)算、結(jié)算資料的對(duì)比，合同開(kāi)竣工日期判斷有無(wú)項(xiàng)目建設(shè)期間外成本，與實(shí)際房源面積對(duì)比分析是否存在少建房源問(wèn)題設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位與竣工備案資料的一致性等內(nèi)容。

文章所分享案例思路，均來(lái)源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐及案例》一書(shū)，想要獲取更多詳細(xì)案例及講解具體可參考本書(shū)籍。

本書(shū)基于土地增值稅清算這一難題，將我們對(duì)土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相融合，闡述我們?cè)谕恋卦鲋刀惽逅銛?shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國(guó)現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

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書(shū)籍介紹：

【第6篇】土地增值稅試題

一、單項(xiàng)選擇題

1.下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅征稅范圍的是（b）。√

a.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

b.房地產(chǎn)評(píng)估增值

c.合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的

d.房地產(chǎn)贈(zèng)與

2.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以（a）。√

a.免征土地增值稅

b.不征收土地增值稅

c.減半征收土地增值稅

d.按照正常計(jì)稅規(guī)則征收土地增值稅

3.我國(guó)土地增值稅的計(jì)算采用的稅率類型屬于（b）。√

a.三級(jí)超率累進(jìn)稅率

b.四級(jí)超率累進(jìn)稅率

c.五級(jí)超額累進(jìn)稅率

d.七級(jí)超額累進(jìn)稅率

4.2023年4月，位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)委托建筑公司建造一棟廠房，取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為120萬(wàn)元，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為400萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出共計(jì)100萬(wàn)元，其中包括超過(guò)貸款期限的利息20萬(wàn)元和加罰的利息30萬(wàn)元，利息支出能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅粡S房建成后全部對(duì)外轉(zhuǎn)讓。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%。則該企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（a）萬(wàn)元。√

a.58.8=100+（土地成本100+開(kāi)發(fā)成本120）×4%-20-30

b.61

c.108.8

d.400

5.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得一宗土地使用權(quán)用于建造寫(xiě)字樓，支付的地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)200萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)期間支付土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)80萬(wàn)元、公共配套設(shè)施費(fèi)50萬(wàn)元，支付建筑企業(yè)工程款640萬(wàn)元（合同規(guī)定工程總價(jià)款800萬(wàn)元，當(dāng)期實(shí)際支付總價(jià)款的80%，剩余的20%作為質(zhì)量保證金留存1年，建筑企業(yè)按照工程總價(jià)款開(kāi)具了發(fā)票）；項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售了70%的寫(xiě)字樓；20%的寫(xiě)字樓用于抵償前期欠材料供應(yīng)商的購(gòu)貨款；剩余的10%用于對(duì)外出租。則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是（d）萬(wàn)元。√

a.651

b.693

c.770

d.837=（80+50+800）×90%

【答案】d

【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除?？梢钥鄢姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（萬(wàn)元）。

6.計(jì)算土地增值稅時(shí)，納稅人如果不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龅?，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的（a）計(jì)算扣除。√

a.10%以內(nèi)

b.12%以內(nèi)

c.15%以內(nèi)

d.30%以內(nèi)

7.位于縣城的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一幢寫(xiě)字樓，取得土地使用權(quán)支付地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)2000萬(wàn)元，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2600萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用600萬(wàn)元；利息支出80萬(wàn)元（能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?；該?xiě)字樓竣工驗(yàn)收后，將總建筑面積的1/2對(duì)外銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同，取得銷(xiāo)售收入4500萬(wàn)元；剩余的建筑面積對(duì)外出租，當(dāng)年取得租金收入300萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為243萬(wàn)元。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)為（b）萬(wàn)元。

a.2323

b.2635=[80+（2000+2600）×（1+4%）]×1/2+243

c.2723

d.3135

【答案】d

【解析】

（1）可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2000×1/2=1000（萬(wàn)元）；

（2）可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=2600×1/2=1300（萬(wàn)元）；

（3）可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80/2+（1000+1300）×4%=132（萬(wàn)元）；

（4）可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=243萬(wàn)元；

（5）加計(jì)扣除=（1000+1300）×20%=460（萬(wàn)元）；

（6）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+1300+132+243+460=3135（萬(wàn)元）。

8.稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房能夠取得評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)（c）確認(rèn)。√

a.海關(guān)

b.財(cái)政機(jī)關(guān)

c.當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)

d.省、自治區(qū)、直轄市人民政府

9.下列關(guān)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用的說(shuō)法中，正確的是（a）。d

a.如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，但是在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用不得扣除

b.如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，并作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)

c.如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，但在計(jì)算增值額時(shí)，代收費(fèi)用可以從收入中扣除

d.如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)

【答案】d

【解析】對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應(yīng)地，在計(jì)算增值額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。

10.某商貿(mào)公司轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓，取得不含稅收入500萬(wàn)元，辦公樓原價(jià)480萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)6.85萬(wàn)元（不含增值稅）。該公司轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬(wàn)元。√

a.27.95

b.28.02

c.30

d.60

【答案】a

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房能夠取得評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的增值稅以外的稅費(fèi)作為扣除項(xiàng)目金額，增值額=500-800×50%-6.85=93.15（萬(wàn)元），增值率=93.15÷（800×50%+6.85）×100%=22.90%，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，稅率為30%，該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=93.15×30%=27.95（萬(wàn)元）。

11.對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起（b）日內(nèi)辦理清算手續(xù)。c

a.30

b.60

c.90

d.120

12.下列有關(guān)土地增值稅的表述中，不正確的是（c）。√

a.對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定

b.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售存量房，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，其繳納的印花稅準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除

c.出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為屬于土地增值稅征收范圍

d.土地增值稅的納稅義務(wù)人包括外國(guó)企業(yè)

13.根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列說(shuō)法不正確的是（a）。√

a.對(duì)于利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌?，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除

b.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除

c.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除

d.土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除

14.對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算的準(zhǔn)確性等，這指的是清算審核方法中的（b）。√

a.實(shí)地審核

b.案頭審核

c.定期審核

d.異地審核

【答案】b

【解析】案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算的準(zhǔn)確性等。

15.法人企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不在一地的，應(yīng)（c）申報(bào)繳納土地增值稅。

a.向銷(xiāo)售方機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

b.向購(gòu)買(mǎi)方機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

c.向房地產(chǎn)的坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)√

d.向合同簽訂地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

16.因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)（a）。√

a.免征土地增值稅

b.減半征收土地增值稅

c.酌情準(zhǔn)予減征或免征土地增值稅

d.按照規(guī)定的稅率和速算扣除系數(shù)征收土地增值稅

17.根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列說(shuō)法中，不正確的是（a）。√

a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶，回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)作為當(dāng)期的收入（抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)）

b.對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致

c.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

d.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶，支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)

18.進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的下列公共設(shè)施中，其成本、費(fèi)用不得扣除的是（c）。

a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的停車(chē)場(chǎng)

b.建成后無(wú)償移交給公安部門(mén)的派出所用房

c.建成后有償轉(zhuǎn)讓的醫(yī)院用房

d.建成后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用的水廠

【答案】d

【解析】建成后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用的部分，其成本、費(fèi)用不得扣除。

19.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿（b）仍未銷(xiāo)售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

a.1年

b.2年

c.3年

d.5年

【答案】c

【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

20.納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起（a）內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅的納稅申報(bào)。√

a.7日

b.10日

c.15日

d.30日

二、多項(xiàng)選擇題

1.下列關(guān)于土地增值稅特點(diǎn)的說(shuō)法中，正確的有（abcd）。abce

a.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象

b.征稅面比較廣

c.采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額

d.實(shí)行超額累進(jìn)稅率（實(shí)行超率累進(jìn)稅率）

e.土地增值稅發(fā)生在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收

2.下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征收范圍的有（aed）。√

a.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

b.房產(chǎn)所有人通過(guò)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與學(xué)校

c.抵押期間的房地產(chǎn)

d.因無(wú)法償還到期欠款，以房地產(chǎn)抵債的

e.轉(zhuǎn)讓地上建筑物產(chǎn)權(quán)

3.下列各項(xiàng)中，不征收土地增值稅的有（abc）。√

a.張某將自有商鋪出租給李某

b.王某繼承其父親的房屋

c.甲企業(yè)向國(guó)家支付土地出讓金取得國(guó)有土地使用權(quán)

d.劉某和許某互換自有商業(yè)用房

e.孫某轉(zhuǎn)讓購(gòu)置超過(guò)5年的商業(yè)用房的

4.在計(jì)算土地增值稅時(shí)，下列各項(xiàng)中，說(shuō)法正確的有（ace）。

a.納稅人受讓土地使用權(quán)支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中扣除

b.納稅人受讓土地使用權(quán)支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”項(xiàng)目中扣除

c.納稅人占用耕地而繳納的耕地占用稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”項(xiàng)目中扣除

d.納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，能取得評(píng)估價(jià)格的，其購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應(yīng)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項(xiàng)目中扣除

e.納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，其購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應(yīng)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項(xiàng)目中扣除

【答案】ae

【解析】選項(xiàng)ab：納稅人受讓土地使用權(quán)支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中扣除；選項(xiàng)c：納稅人占用耕地而繳納的耕地占用稅，應(yīng)計(jì)入“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”項(xiàng)目中扣除；選項(xiàng)de：納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，其購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應(yīng)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項(xiàng)目中扣除。

5.下列不屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額的有（acde）。

a.以出讓方式取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金

b.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金

c.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的地價(jià)款

d.拆遷補(bǔ)償費(fèi)（開(kāi)發(fā)成本）

e.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（開(kāi)發(fā)成本）

6.在計(jì)算土地增值稅時(shí)，下列項(xiàng)目準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除的有（abe）。

a.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

b.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

c.銷(xiāo)售費(fèi)用

d.管理費(fèi)用

e.支付的土地出讓金

7.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龅?，影響其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的因素包括（bd）。

a.利息支出

b.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

c.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的城建稅

d.取得土地使用權(quán)所支付的金額

e.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加

【答案】bd

【解析】納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加不影響允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

8.下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房和非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房，在計(jì)算土地增值額時(shí)，均能扣除的項(xiàng)目有（aed）。√

a.取得土地使用權(quán)所支付的金額

b.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

c.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

d.評(píng)估價(jià)格

e.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

9.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于企業(yè)在改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅政策的表述中，正確的有（acde）。

a.非公司制企業(yè)（非房企）整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，對(duì)改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅

b.單位在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，暫不征土地增值稅

c.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅

d.兩個(gè)或兩個(gè)以上非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅

e.有限責(zé)任公司（非房企）整體改制為股份有限公司，對(duì)改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅

【答案】ade

【解析】改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。

10.下列有關(guān)土地增值稅的表述中，不正確的有（dbc）。

a.納稅人支付的土地征用費(fèi)，應(yīng)計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除（開(kāi)發(fā)成本）

b.納稅人支付的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算扣除

c.納稅人支付的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目扣除

d.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，允許按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)50%扣除

e.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不得加計(jì)扣除20%

【答案】abd

【解析】選項(xiàng)a：納稅人支付的土地征用費(fèi)，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中扣除；選項(xiàng)b：納稅人支付的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中扣除；選項(xiàng)d：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

11.下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房和非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，在計(jì)算土地增值額時(shí)，均能扣除的項(xiàng)目有（bcd）。√

a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（新建房）

b.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅

c.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的城建稅

d.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加

e.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的耕地占用稅（新建房）

12.在土地增值稅清算過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列情形中，可實(shí)行核定征收的有（abcd）。

a.擅自銷(xiāo)毀賬簿

b.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

c.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，且已清算的

d.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的

e.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，但有正當(dāng)理由的

【答案】abd

【解析】選項(xiàng)c：符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，才實(shí)行核定征收；選項(xiàng)e：申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)才核定征收土地增值稅。

13.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于下列項(xiàng)目的，應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，繳納土地增值稅的有（bcde）。√

a.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用

b.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品獎(jiǎng)勵(lì)給職工

c.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取生產(chǎn)資料

d.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資

e.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)

14.下列有關(guān)土地增值稅的表述中，正確的有（acde）。

a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房新建房，適用加計(jì)扣除20%的規(guī)定

b.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算

c.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)

d.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除

e.納稅人以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來(lái)確定具體的納稅期限

【答案】bcde

【解析】選項(xiàng)a：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，適用加計(jì)扣除20%的規(guī)定。

15.下列有關(guān)土地增值稅的表述中，正確的有（cde）。√

a.在計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額中的利息支出時(shí)，對(duì)于納稅人支付的加罰的利息，可以扣除

b.對(duì)于符合土地增值稅清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起180日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)

c.納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入并計(jì)算征收土地增值稅

d.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算

e.土地增值稅清算時(shí)，未全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入

【答案】cde

【解析】選項(xiàng)a：在計(jì)算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額中的利息支出時(shí)，對(duì)于納稅人支付的加罰的利息，不得扣除；選項(xiàng)b：對(duì)于符合土地增值稅清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

16.根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ce）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷(xiāo)售完畢的

c.取得的銷(xiāo)售收入占該項(xiàng)目收入總額80%以上的

d.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

e.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的

【答案】ade

【解析】納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

17.下列情形中，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的有（acd）。√

a.出售舊房及建筑物的

b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的

c.納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

d.納稅人不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的

e.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，但能提供正當(dāng)理由的

【答案】acd

【解析】納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

18.下列關(guān)于實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定，正確的有（abc）。

a.東部地區(qū)省份不得低于2%

b.中部地區(qū)省份不得低于1.5%

c.東北地區(qū)省份不得低于1.5%

d.東北地區(qū)省份不得低于0.5%

e.西部地區(qū)省份不得低于0.5%

【答案】abc

【解析】選項(xiàng)d：東北地區(qū)省份不得低于1.5%；選項(xiàng)e：西部地區(qū)省份不得低于1%。

三、計(jì)算題

某市一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2023年1月發(fā)生業(yè)務(wù)如下：

（1）銷(xiāo)售一棟舊辦公樓，簽訂銷(xiāo)售合同，注明含稅銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元，該公司選擇增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；因無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購(gòu)房發(fā)票，該辦公樓購(gòu)于2023年1月，購(gòu)置價(jià)款為500萬(wàn)元，繳納契稅15萬(wàn)元，并能提供契稅完稅憑證。

（2）通過(guò)競(jìng)拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì)3000萬(wàn)元，本年度占用60%開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓。開(kāi)發(fā)期間發(fā)生開(kāi)發(fā)成本4200萬(wàn)元；發(fā)生管理費(fèi)用1200萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用1500萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元（能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。該?xiě)字樓竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將寫(xiě)字樓總面積的40%直接銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同，取得不含稅銷(xiāo)售收入19000萬(wàn)元，允許稅前扣除的相關(guān)稅費(fèi)為1045萬(wàn)元；剩余的60%對(duì)外出租，當(dāng)年取得租金收入200萬(wàn)元。

其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的比例為4%，地方教育附加的征收比率為2%，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。

1.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊辦公樓土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額共計(jì)（c）萬(wàn)元。

a.682.5

b.683.5

c.697.5

d.674.57

【答案】d

【解析】轉(zhuǎn)讓舊辦公樓應(yīng)納的增值稅=（2000-500）÷（1+5%）×5%=71.43（萬(wàn)元）。轉(zhuǎn)讓舊辦公樓應(yīng)繳納的城建稅及附加=71.43×（7%+3%+2%）=8.57（萬(wàn)元），準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額共計(jì)=500×（1+6×5%）+8.57+2000×0.5‰+15=674.57（萬(wàn)元）。

2.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓舊辦公樓，應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬(wàn)元。

a.525.81

b.546.63

c.556.38

d.557.73

【答案】a

【解析】增值額=（2000-71.43）-674.57=1254（萬(wàn)元）

增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，適用稅率50%、速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)納土地增值稅=1254×50%-674.57×15%=525.81（萬(wàn)元）。

3.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在計(jì)算銷(xiāo)售寫(xiě)字樓土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額共計(jì)（d）萬(wàn)元。

a.3687.72

b.4041

c.4221

d.4530.5

【答案】c

【解析】計(jì)算銷(xiāo)售寫(xiě)字樓土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額：

①允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=3000×60%×40%=720（萬(wàn)元）

②允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=4200×40%=1680（萬(wàn)元）

③允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500×40%+（720+1680）×4%=296（萬(wàn)元）

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1045（萬(wàn)元）

⑤加計(jì)扣除項(xiàng)目=（720+1680）×20%=480（萬(wàn)元）

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=720+1680+296+1045+480=4221（萬(wàn)元）。

4.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納土地增值稅（b）萬(wàn)元。

a.7096.03

b.7390.05

c.7561.05

d.7932.67

【答案】b

【解析】增值額=19000-4221=14779（萬(wàn)元）

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。

應(yīng)納土地增值稅=14779×60%-4221×35%=7390.05（萬(wàn)元）。

【第7篇】舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅

編者按：房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)是否屬于土地增值稅征稅范圍，一直是一個(gè)爭(zhēng)議性話題。否定派主張，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，才需繳納土地增值稅，無(wú)償劃轉(zhuǎn)未取得收入，不屬于征稅范圍?？隙ㄅ蓜t主張，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，只有以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)才不需要繳納土地增值稅，劃轉(zhuǎn)不屬于繼承、贈(zèng)與，應(yīng)當(dāng)納入征稅范圍。本文將以三起案例引入，分析房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)不征土地增值稅的合理性。

一、三起案例中房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)不征土地增值稅均得到稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

（一）中信集團(tuán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，總局批復(fù)不征土地增值稅

2023年1月18日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局作出《關(guān)于中國(guó)中信集團(tuán)公司重組改制過(guò)程中土地增值稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕3號(hào)），明確指出“在中信集團(tuán)整體改制為中國(guó)中信集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中信有限）過(guò)程中，對(duì)中信集團(tuán)無(wú)償轉(zhuǎn)移到中信有限的房地產(chǎn)，以及中信集團(tuán)無(wú)償轉(zhuǎn)移到中國(guó)中信股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中信股份）的房地產(chǎn)，不征土地增值稅”。當(dāng)時(shí)，中信股份系中信集團(tuán)/中信有限的全資子公司。

（二）美特粉末無(wú)償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，稅局認(rèn)可不征土地增值稅

2023年8月，揚(yáng)州海昌新材股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱海昌新材）召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，決定將全資子公司揚(yáng)州美特粉末冶金有限公司（以下簡(jiǎn)稱美特粉末）擁有的建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至海昌新材，之后申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。

2023年12月，美特粉末分別取得了揚(yáng)州市邗江地方稅務(wù)局、國(guó)家稅務(wù)局出具的《準(zhǔn)予注銷(xiāo)登記的稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》（邗地稅五稅通〔2017〕12254號(hào)）、《準(zhǔn)予注銷(xiāo)登記的稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》（揚(yáng)國(guó)稅邗稅通〔2017〕15150號(hào)）及清稅證明。當(dāng)月，美特粉末取得了工商部門(mén)的注銷(xiāo)證明（（10270272）公司注銷(xiāo)〔2017〕第12270007號(hào)）。

2023年5月，海昌新材向深交所遞交ipo申報(bào)材料。在證監(jiān)會(huì)第一次反饋意見(jiàn)補(bǔ)充法律意見(jiàn)書(shū)中，針對(duì)證監(jiān)會(huì)提出的“發(fā)行人、美特粉末是否就土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓依法繳納相應(yīng)稅款，是否存在行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)，是否構(gòu)成重大違法行為及本次發(fā)行的法律障礙”等問(wèn)題作出了回復(fù)。其中，對(duì)土地增值稅問(wèn)題的回復(fù)為“鑒于本次國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓系按照土地賬面價(jià)值確定，無(wú)增值額，且美特粉末沒(méi)有取得收入，按照相關(guān)稅收法律、法規(guī)規(guī)定，本次轉(zhuǎn)讓無(wú)需繳納土地增值稅”。

（三）航發(fā)西控?zé)o償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，稅局認(rèn)可免征土地增值稅

2023年9月，經(jīng)國(guó)資有權(quán)監(jiān)管單位批準(zhǔn)，中國(guó)航發(fā)西安動(dòng)力控制科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱航發(fā)西控）與西安西控航空苑商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱航空苑）簽署《無(wú)償劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，航發(fā)西控將2宗國(guó)有土地使用權(quán)、4項(xiàng)房產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、設(shè)備等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)注入航空苑。其中，航發(fā)西控和航空苑均為中國(guó)航發(fā)動(dòng)力控制股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱航發(fā)控制）的全資子公司。

2023年8月6日，航發(fā)控制發(fā)布《關(guān)于中國(guó)航發(fā)動(dòng)力控制股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件二次反饋意見(jiàn)的回復(fù)報(bào)告（修訂稿）》，就證監(jiān)會(huì)第4項(xiàng)反饋意見(jiàn)“相關(guān)土地房產(chǎn)從航發(fā)西控變更為航空苑……預(yù)計(jì)需要繳納的土地增值稅、契稅等稅費(fèi)金額，稅費(fèi)承擔(dān)的主體，上述標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告假設(shè)中是否已考慮過(guò)戶轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅費(fèi)對(duì)評(píng)估值的影響，評(píng)估假設(shè)、評(píng)估值是否合理”的答復(fù)摘錄如下：“根據(jù)有關(guān)稅務(wù)主管部門(mén)出具的土地增值稅免稅證明，本次土地使用權(quán)過(guò)戶免征土地增值稅”。

（四）小結(jié)

以上三起案例均為企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部無(wú)償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，其中：中信集團(tuán)系向全資子公司中信股份無(wú)償劃轉(zhuǎn)，美特粉末系向母公司海昌新材無(wú)償劃轉(zhuǎn)，航發(fā)西控系向受同一控制的兄弟公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)。三起案例中，轉(zhuǎn)讓方最終均未繳納土地增值稅且獲得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，其中：中信集團(tuán)、美特粉末兩案中，根據(jù)現(xiàn)有資料顯示，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為無(wú)償劃轉(zhuǎn)不屬于土地增值稅征稅范圍，而在航發(fā)西控案中，稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為無(wú)償劃轉(zhuǎn)符合土地增值稅免稅條件。

二、房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)土地增值稅不征或免征的困境

（一）房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)土地增值稅不征的困境

房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)“可稅性”的爭(zhēng)議，歸根結(jié)底在于稅法對(duì)土地增值稅征稅范圍規(guī)定的模糊性。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。由此可見(jiàn)，此處稅法采用了“正向規(guī)定＋反向列舉”的立法模式，但其規(guī)定的內(nèi)容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”和“以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”之間，尚存在諸多真空地帶。這里姑且不討論劃轉(zhuǎn)是否屬于轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，即便將劃轉(zhuǎn)歸入轉(zhuǎn)讓的范疇，對(duì)于無(wú)償劃轉(zhuǎn)，也處于這一真空地帶內(nèi)，稅法完全不能解決無(wú)償劃轉(zhuǎn)的可稅性問(wèn)題，給納稅遵從帶來(lái)了極大不便。

在現(xiàn)實(shí)層面，這一問(wèn)題將容易引發(fā)稅企爭(zhēng)議：站在納稅人立場(chǎng)，基于稅收法定主義，稅法沒(méi)有明確規(guī)定無(wú)償劃轉(zhuǎn)屬于征稅范圍，則不應(yīng)對(duì)其征稅；站在稅務(wù)機(jī)關(guān)立場(chǎng)，基于國(guó)庫(kù)主義，稅法沒(méi)有將無(wú)償劃轉(zhuǎn)歸入不征稅范圍，則原則上應(yīng)當(dāng)對(duì)其征稅，考慮到無(wú)償劃轉(zhuǎn)又不符合有償轉(zhuǎn)讓的條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)引用納稅調(diào)整條款，認(rèn)定無(wú)償劃轉(zhuǎn)屬于“納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的”的情況，調(diào)整計(jì)稅依據(jù)，人為核定轉(zhuǎn)讓收入。而所謂“正當(dāng)理由”的解釋權(quán)在行政機(jī)關(guān)，如納稅人無(wú)償劃轉(zhuǎn)的理由不被認(rèn)可，則納稅調(diào)整后無(wú)償劃轉(zhuǎn)將重新滿足征稅條件。

在前述案例中，除海昌新材外，另兩起案例當(dāng)事人均為國(guó)有企業(yè)（中信集團(tuán)改制后的中信有限為國(guó)有獨(dú)資公司，而航發(fā)西控最終亦受?chē)?guó)有資本控制），其資產(chǎn)交易受?chē)?guó)資監(jiān)管部門(mén)控制。實(shí)踐中，國(guó)資監(jiān)管部門(mén)關(guān)于國(guó)有企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部交易重組的批復(fù)文件在很大程度上可以構(gòu)成無(wú)償劃轉(zhuǎn)的正當(dāng)理由。對(duì)于民營(yíng)企業(yè)，并購(gòu)重組的安排能否作為“正當(dāng)理由”則主要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)理解。如果無(wú)法對(duì)正當(dāng)理由作出有效回應(yīng)，就不能阻止納稅調(diào)整的適用，從而使不征稅訴求陷入困境。

（二）房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)土地增值稅免征的困境

為了回避征稅范圍的爭(zhēng)議，也有企業(yè)訴諸免稅政策解決無(wú)償劃轉(zhuǎn)稅務(wù)問(wèn)題，例如航發(fā)西控就取得了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅證明。事實(shí)上，在2023年6月，航發(fā)控制就曾作出預(yù)先披露，對(duì)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的土地增值稅問(wèn)題，航發(fā)西控主要適用了《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）之規(guī)定作免稅申報(bào)。然而，無(wú)論是21號(hào)公告還是之前諸多版本的重組土地增值稅免稅政策，均未提及“無(wú)償劃轉(zhuǎn)”可以免征土地增值稅，事實(shí)上，對(duì)于“無(wú)償劃轉(zhuǎn)”這一概念，僅在企業(yè)所得稅和契稅優(yōu)惠政策中有所涉及，航發(fā)西控的這一政策適用似乎缺少明確的依據(jù)。

現(xiàn)行土地增值稅優(yōu)惠政策未將無(wú)償劃轉(zhuǎn)納入免稅范圍，從另一方面來(lái)講，也為不征稅訴求留下余地。根據(jù)稅法基本原理，征稅范圍解決的是可稅性的問(wèn)題，而免稅則是一種稅收優(yōu)惠，是在某一行為屬于征稅范圍的基礎(chǔ)上，對(duì)其給予的一種特殊對(duì)待。因此，只有某一行為可稅，才有討論其是否能夠免稅之必要。雖然土地增值稅免稅范圍稍顯嚴(yán)苛，且沒(méi)有對(duì)無(wú)償劃轉(zhuǎn)作出規(guī)定，但這種現(xiàn)象側(cè)面反證無(wú)償劃轉(zhuǎn)的可稅性仍有討論空間。

三、房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)土地增值稅可稅性的破局

（一）無(wú)償劃轉(zhuǎn)不應(yīng)直接適用納稅調(diào)整程序

納稅調(diào)整的前提是“納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低”，而確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的前提則是存在可稅行為，即只有某一行為屬于征稅范圍，應(yīng)當(dāng)課稅的，才需要進(jìn)一步判定計(jì)稅依據(jù)，而不能本末倒置，將計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整放在征稅范圍的判定之前，根據(jù)納稅調(diào)整后的結(jié)果確定某一行為屬于征稅范圍。

通過(guò)比較分析可以發(fā)現(xiàn)，在增值稅等稅種中，征稅范圍并不以取得收入為前提條件，只要發(fā)生了銷(xiāo)售行為，即需要申報(bào)繳納增值稅，由此將取得收入和征稅范圍兩個(gè)問(wèn)題拆解開(kāi)來(lái)。這種處理是相對(duì)清晰的，如行為人發(fā)生銷(xiāo)售行為，則判定其需要繳納增值稅，如其申報(bào)收入明顯偏低，或者無(wú)償銷(xiāo)售的，則相應(yīng)作出納稅調(diào)整。但在土地增值稅中，“有償”同時(shí)構(gòu)成征稅范圍的判斷條件，導(dǎo)致征稅范圍和納稅調(diào)整出現(xiàn)混同。這固然是土地增值稅制度設(shè)計(jì)的一個(gè)問(wèn)題所在，但回歸到實(shí)踐中，不能因這種混同的存在，顛倒征稅范圍和納稅調(diào)整的順序。

納稅調(diào)整的基本原則是反避稅，在增值稅等稅目中，納稅調(diào)整可以是形而上的，只要出現(xiàn)了無(wú)償銷(xiāo)售即可作納稅調(diào)整。但在土地增值稅中，必須作出進(jìn)一步的判定，尋找納稅人避稅的證據(jù)，或者重點(diǎn)關(guān)注對(duì)納稅人無(wú)償劃轉(zhuǎn)是否具備正當(dāng)理由的審查，如納稅人確無(wú)避稅問(wèn)題，則不能突破課征土地增值稅。

（二）嘗試使用投資入股方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，土地增值稅政策并未就資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)作特別規(guī)定。但考慮到企業(yè)所得稅政策中將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)與非貨幣性資產(chǎn)投資等同，土地增值稅中的房地產(chǎn)投資行為，也可以作為一種特殊的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)在此一并討論。與企業(yè)所得稅、增值稅相同，土地增值稅的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)要求必須構(gòu)成資本交易。即出讓方必須作增資處理，受讓方則必須增加所有者權(quán)益。與企業(yè)所得稅不同的是，土地增值稅的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)沒(méi)有主體限制。這主要是照顧以房地產(chǎn)投資設(shè)立新企業(yè)或非全資控股企業(yè)的情況，這兩種情況下，投資人僅僅是將房地產(chǎn)投入到企業(yè)中，本身沒(méi)有取得任何現(xiàn)金對(duì)價(jià)，但根據(jù)非貨幣性資產(chǎn)投資的稅收政策，投資人需要作資產(chǎn)視同轉(zhuǎn)讓處理，分5年繳納企業(yè)所得稅。這里需要說(shuō)明的是，以房地產(chǎn)投資設(shè)立新的全資子公司，理論上也是不能適用前述的特殊性稅務(wù)處理政策的。因?yàn)榍笆稣咭笫茏尫绞乾F(xiàn)存企業(yè)，而不能是投資發(fā)生時(shí)尚不存在的企業(yè)?？偠灾诜康禺a(chǎn)投資入股不滿足企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的情況下，如果再對(duì)投資人課征土地增值稅，則會(huì)導(dǎo)致投資稅負(fù)過(guò)重，一方面嚴(yán)重抑制市場(chǎng)投資熱情，另一方面也有違稅收中性原則。

四、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議

（一）敲定資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案前對(duì)稅收因素進(jìn)行充分考量

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的主要目的是為了實(shí)現(xiàn)資源的整合，在討論資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案時(shí)，企業(yè)會(huì)更多關(guān)注如何設(shè)計(jì)交易模式，以實(shí)現(xiàn)其商業(yè)目的。但需要認(rèn)識(shí)到稅收是現(xiàn)金之債，納稅義務(wù)一旦確定，意味著一筆資金就要支出，僅僅關(guān)注交易模式本身，而忽視了稅收成本，可能導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)反噬資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，使得整合的目的落空。因此，稅收問(wèn)題不是資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案已經(jīng)確定之后，企業(yè)再去想辦法解決的，而是資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案敲定前，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)考慮的。每個(gè)成功的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，都需要在商業(yè)目的和稅收成本之間反復(fù)權(quán)衡，最終求得兩者皆不偏廢的方案。此外，企業(yè)需要關(guān)注各稅種的特點(diǎn)，明確各稅種資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)政策的適用范圍，尋找稅收政策之間的交界地帶，在不能同時(shí)滿足各稅種成本最低的情況下，要盡可能消除、推遲稅收負(fù)擔(dān)較高的某個(gè)或幾個(gè)稅種的納稅義務(wù)。

（二）與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分的溝通

相較而言，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是重組稅收政策中較為特殊的一類，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的理解不盡相同。相對(duì)保守的稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)認(rèn)為，除契稅政策外，并不存在單純意義上的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，包括企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅在內(nèi)，涉及資產(chǎn)交易的，只有在構(gòu)成資本交易的情況下，才可以適用相關(guān)政策。例如，企業(yè)所得稅中的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，其實(shí)就是一種特殊的非貨幣性資產(chǎn)投資或收回，其特殊性主要體現(xiàn)在主體限制。因此，這些稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)對(duì)企業(yè)的權(quán)益變動(dòng)情況進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，凡沒(méi)有調(diào)整實(shí)收資本的，均不得適用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)稅收政策。在態(tài)度較為寬松的地方，雖然稅務(wù)機(jī)關(guān)可能不會(huì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)賬簿監(jiān)管，使得企業(yè)適用政策更加容易，但如果企業(yè)作資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)沒(méi)有嚴(yán)格契合政策規(guī)定的，會(huì)產(chǎn)生合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。通常，我們會(huì)建議企業(yè)采用政策規(guī)定更為明確的重組方式，例如合并、分立、股權(quán)收購(gòu)等，如果必須要采用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，與稅務(wù)機(jī)關(guān)的充分溝通就不可或缺。

（三）聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)顧問(wèn)

稅務(wù)顧問(wèn)的參與可以在資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案確定過(guò)程中，有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)并有針對(duì)性地提出處理建議，包括如何在現(xiàn)有交易框架下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，或者通過(guò)交易框架的調(diào)整避免風(fēng)險(xiǎn)，從而保障資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案的順利實(shí)施。

【第8篇】土地增值稅清算案例

一、案例引入：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車(chē)位使用權(quán)未申報(bào)土地增值稅，被追征千萬(wàn)稅款

（一）案情簡(jiǎn)介

a公司系一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開(kāi)發(fā)的x項(xiàng)目中的人防車(chē)位與業(yè)主簽訂《人防車(chē)位使用合同》，約定：“車(chē)位使用費(fèi)總金額人民幣20萬(wàn)元，為固定對(duì)價(jià)，不能分割，不按年限分?jǐn)偂保败?chē)位的使用期限為70年，使用期限屆滿，業(yè)主將車(chē)位無(wú)條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)讓上述車(chē)位使用權(quán)”。

2023年12月，x市y區(qū)國(guó)家稅務(wù)局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對(duì)a公司作出《稅務(wù)處理決定書(shū)》，認(rèn)定：a公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品x項(xiàng)目的人防車(chē)位，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時(shí)間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車(chē)位銷(xiāo)售款2073萬(wàn)元，于2023年收取5006萬(wàn)元，于2023年收取人防車(chē)位銷(xiāo)售款106萬(wàn)元。a公司在2023年至2023年度對(duì)上述銷(xiāo)售人防車(chē)位的收入，按“租賃收入”結(jié)轉(zhuǎn)了營(yíng)業(yè)收入，造成2023年少報(bào)營(yíng)業(yè)收入2071萬(wàn)元、2023年少報(bào)營(yíng)業(yè)收入4868萬(wàn)元、2023年多報(bào)營(yíng)業(yè)收入207萬(wàn)元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。

經(jīng)復(fù)議，y區(qū)國(guó)家稅務(wù)局作出《稅務(wù)行政復(fù)議決定書(shū)》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。

（二）本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓人防車(chē)位使用權(quán)收入的性質(zhì)是租賃收入還是轉(zhuǎn)讓收入

a公司認(rèn)為《人防工程車(chē)位使用合同》的性質(zhì)是租賃合同，其出租人防車(chē)位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不需要參與土地增值稅計(jì)算，在扣除項(xiàng)目核算時(shí)應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理；而y區(qū)稽查局認(rèn)為a公司人防車(chē)位使用合同，從合同支付的價(jià)款、付款方式、使用期限、使用方式、權(quán)利的處分方式等條款內(nèi)容上分析，本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)利讓渡合同，應(yīng)視同銷(xiāo)售車(chē)位參與清算，繳納土地增值稅。

（三）法院判決

法院認(rèn)為，a公司開(kāi)發(fā)建成的人民防空工程車(chē)位，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則，投資收益體現(xiàn)為a公司對(duì)人防工程車(chē)位平時(shí)使用管理，享有使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以有償出租、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《人防工程車(chē)位使用合同》約定的人防工程車(chē)位一次性支付總費(fèi)用接近或者稍低于完整產(chǎn)權(quán)車(chē)位銷(xiāo)售的費(fèi)用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車(chē)位約定的實(shí)際使用期限與主體建筑物土地使用權(quán)出讓期限完全相同、使用方式、權(quán)利的處分方式等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及直接使用了“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”字眼，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《人防工程車(chē)位使用合同》的真實(shí)意思表示符合人防工程車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，參照國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)（1993）149號(hào)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項(xiàng)“以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物”的規(guī)定，訟爭(zhēng)人防工程車(chē)位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可視同于有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售建筑物，稅務(wù)機(jī)關(guān)處理決定正確。

二、房企開(kāi)發(fā)的地下車(chē)位是否屬于土地增值稅清算范圍

不論是機(jī)械式立體車(chē)位還是普通的平面車(chē)位，地下車(chē)位均是對(duì)地下空間的利用?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第345條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，奠定了地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)尚未出臺(tái)明確地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的專門(mén)性法律規(guī)定，這使得各地關(guān)于地下車(chē)位是否參與土地增值稅清算存在爭(zhēng)議，從而導(dǎo)致稅收認(rèn)定和處理模式出現(xiàn)差異。

（一）地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬的四種形式

1.產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

一般情況下，地下車(chē)位由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主投資建設(shè)，如列入相關(guān)規(guī)劃，則可以正常辦理產(chǎn)權(quán)證，按照《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權(quán)屬遵從“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法取得地下車(chē)位所有權(quán)。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有對(duì)地下車(chē)位自營(yíng)、轉(zhuǎn)讓和租賃等權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的非人防地下車(chē)位原則上權(quán)屬歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有。

2.產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售小區(qū)房屋時(shí)一并將地下車(chē)庫(kù)（位）按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場(chǎng)所用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權(quán)處分共有地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位的使用權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，可以從事地下車(chē)位出售、出租，但相關(guān)收入扣除成本后歸業(yè)主共有。

3.產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以經(jīng)營(yíng)

對(duì)人防車(chē)位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結(jié)合《人民防空法》第2條和《國(guó)防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國(guó)防的重要組成部分，由人防工程改建的車(chē)位應(yīng)屬于國(guó)防資產(chǎn)，并且人防工程車(chē)位具有公共物品屬性，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理地下人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證，其不能銷(xiāo)售人防車(chē)位的所有權(quán)，而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過(guò)使用、出租人防車(chē)位等方式獲取收益。如江西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時(shí)對(duì)人民防空工程的使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)。

4.產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家且建成后移交給相關(guān)部門(mén)

此外，部分地方對(duì)人防設(shè)施管理較為嚴(yán)格，在產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上，要求人防工程建成后必須無(wú)償移交給相關(guān)部門(mén)。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設(shè)置出讓、劃撥、租賃國(guó)有土地和以國(guó)有土地作價(jià)出資的條件時(shí)，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。

（二）地下車(chē)位應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)，地下車(chē)位可分為有產(chǎn)權(quán)車(chē)位和無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，進(jìn)而可以討論相應(yīng)類型的地下車(chē)位是否參與土地增值稅清算。

有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠取得不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)的地下車(chē)位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)將車(chē)位出售而使受讓方取得產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車(chē)位銷(xiāo)售協(xié)議，符合國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象參與土地增值稅清算，收入應(yīng)計(jì)入清算收入，并予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

而無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有或歸國(guó)家所有的車(chē)位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)務(wù)操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務(wù)機(jī)關(guān)不考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)，只要其簽署了車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，就應(yīng)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)參與土地增值稅清算。而陜西省國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)》中則明確指出，轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位使用權(quán)，不參與土地增值稅清算，不計(jì)入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。

因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負(fù)橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。因此，對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否出臺(tái)過(guò)關(guān)于出租或轉(zhuǎn)讓地下車(chē)位永久使用權(quán)的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應(yīng)把握所簽署的協(xié)議的性質(zhì)，根據(jù)協(xié)議是否實(shí)質(zhì)移轉(zhuǎn)地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)，確定所涉地下車(chē)庫(kù)（位）能否并入土地增值稅清算范圍。

三、根據(jù)處置地下車(chē)位的不同方式確定土地增值稅計(jì)征方法

地下車(chē)位的處置包括直接銷(xiāo)售和非直接銷(xiāo)售，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售其已取得產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位，應(yīng)依法進(jìn)行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)、將地下車(chē)位用于出租等非直接銷(xiāo)售情形，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理則有所不同。

（一）地下車(chē)位是否作為獨(dú)立的清算單位

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。在“分別計(jì)算增值額”的方法未有細(xì)化規(guī)定的情形下，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產(chǎn)分別單獨(dú)核算。如“二分法”下普通住宅單獨(dú)清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)（非住宅）分別單獨(dú)清算。

就參與清算的地下車(chē)位而言，其是單獨(dú)作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。

一是地下車(chē)位是否取得產(chǎn)權(quán)。如寧波市地方稅務(wù)局《關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知》（甬地稅二[2010]106號(hào)）中明確，對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)等，按照房地產(chǎn)清算類型單獨(dú)清算，對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。

二是轉(zhuǎn)讓地下車(chē)位是否單獨(dú)取得收入。如青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知 （青地稅函[2009]47號(hào)）中指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入，作為非普通住房單獨(dú)清算；對(duì)于未取得轉(zhuǎn)讓收入的情形，如附贈(zèng)車(chē)庫(kù)、車(chē)位，則與出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為同一清算單位。

三是地下車(chē)位的轉(zhuǎn)讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號(hào)）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購(gòu)買(mǎi)的地下室、車(chē)庫(kù)，按照所銷(xiāo)售房屋的性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對(duì)于單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)的地下室、車(chē)庫(kù)，則作為其他房地產(chǎn)項(xiàng)目單獨(dú)清算。

（二）處置地下車(chē)位收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

對(duì)于地下車(chē)庫(kù)的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。

1.出售地下車(chē)位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售地下車(chē)位，是否確認(rèn)其收入和扣除項(xiàng)目因地下車(chē)位是否取得產(chǎn)權(quán)而有不同。對(duì)于兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的地下車(chē)位，清算時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，并允許其成本費(fèi)用按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設(shè)施為例，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)也允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時(shí)，確認(rèn)其取得的收入，如湖北。

2.出租地下車(chē)位

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，只出租地下車(chē)位的行為，因?yàn)椴簧婕巴恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。

3.名為出租實(shí)為出售地下車(chē)位

名為出租實(shí)為出售地下車(chē)位，實(shí)質(zhì)上永久移轉(zhuǎn)了地下車(chē)位使用權(quán)，具體包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、簽訂長(zhǎng)期租賃合同實(shí)現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。那么，通過(guò)租賃合同設(shè)立的地下車(chē)庫(kù)使用權(quán)受法律保護(hù)，保護(hù)的期限不超過(guò)20年。在司法實(shí)踐中，部分法院認(rèn)為以租代售實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓了車(chē)位的使用權(quán)和處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售。而部分法院則認(rèn)為，由于車(chē)位未取得產(chǎn)權(quán)，地下車(chē)位使用權(quán)的移轉(zhuǎn)不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)判定為租賃。

從國(guó)家稅務(wù)總局于2023年2月11日在官方網(wǎng)站上對(duì)地下車(chē)位銷(xiāo)售問(wèn)題的答復(fù)內(nèi)容來(lái)看，以轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物，對(duì)取得銷(xiāo)售收入應(yīng)繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務(wù)處理上，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)依然存在認(rèn)識(shí)差異：一些稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，如湖北、天津等；一些稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位的永久使用權(quán)、無(wú)固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷(xiāo)售收入，也不計(jì)入銷(xiāo)售面積扣除成本費(fèi)用，如常州、西安等。

4.將地下車(chē)位分配給股東

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第3條第一款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷(xiāo)售同類房地產(chǎn)的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)其收入，否則由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)其收入。

5.地下車(chē)位建成后歸全體業(yè)主

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第4條第三款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。可見(jiàn)，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車(chē)位，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（二）項(xiàng)，公共配套設(shè)施費(fèi)是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未“有償轉(zhuǎn)讓”地下車(chē)位的，無(wú)需確認(rèn)相關(guān)收入。

6.地下車(chē)位建成后無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)

同理，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車(chē)位，建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。對(duì)于利用地下人防設(shè)施作為車(chē)庫(kù)（位）的，常州市稅務(wù)局明確答復(fù)如下：對(duì)已有相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，若房開(kāi)企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門(mén)的，按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無(wú)相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，因地下人防設(shè)施始終由房開(kāi)企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。同時(shí)，作為公共配套設(shè)施使用的車(chē)庫(kù)（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房?jī)r(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開(kāi)企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無(wú)論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

（三）地下車(chē)位開(kāi)發(fā)成本能否作為加計(jì)扣除的基數(shù)

根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)）的成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。其中，房增開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在納稅人具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，如果地下車(chē)位能被認(rèn)定為公共配套設(shè)施（如果地下人防車(chē)位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務(wù)上存在認(rèn)定為公共配套設(shè)施的可能性較大），則其開(kāi)發(fā)成本可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

四、風(fēng)險(xiǎn)提示

由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收認(rèn)定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車(chē)位的行為時(shí)面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進(jìn)行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施改造成車(chē)庫(kù)的改造成本和非人防設(shè)施改造成無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本在土地增值稅稅前扣除，將不當(dāng)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責(zé)任追究。

因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確落實(shí)當(dāng)?shù)仃P(guān)于地下車(chē)位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。

【第9篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅預(yù)征。

上節(jié)，我們說(shuō)了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？

1.為什么說(shuō)房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)

首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個(gè)中央與地方稅收分成的問(wèn)題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？

因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)增值稅是中央和地方分成是五五開(kāi)，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開(kāi)，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個(gè)粗略的比喻。收100萬(wàn)土地增值稅地方就能拿100萬(wàn)，收100萬(wàn)增值稅，地方才能拿50萬(wàn)。所以在嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會(huì)高過(guò)增值稅、企業(yè)所得稅。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費(fèi)種類多。

房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：

企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個(gè)人所得稅

取得項(xiàng)目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個(gè)人所得稅

前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

銷(xiāo)售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、水利基金

物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算

看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國(guó)家貢獻(xiàn)了多少稅收。

土地增值稅為什么要預(yù)征？

我們知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)間跨度是很長(zhǎng)的，少則兩三年，長(zhǎng)則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項(xiàng)目建成，賣(mài)完交房后再征，估計(jì)老板都換了幾波，或者跑路了，國(guó)家問(wèn)誰(shuí)要錢(qián)去，所以在還沒(méi)有竣工交房，沒(méi)有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

那預(yù)征什么時(shí)候征？怎么計(jì)算呢？

首先預(yù)售的時(shí)候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

一般來(lái)說(shuō)，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬(wàn)元，那土地增值稅就是5000萬(wàn)*預(yù)征率。

同時(shí)，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：

（1）保障性住房預(yù)征率為0；

（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計(jì)算？

例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售商品房時(shí)，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬(wàn)元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步，計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬(wàn)÷(1+9%)*3%=30萬(wàn)元

第二步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)（不含稅收入）

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬(wàn)元

第三步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬(wàn)元

4.土地增值稅有核定征收嗎？

如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來(lái)，肯定要核定征收。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第10篇】土地交易增值稅

土地增值稅的計(jì)算方法

常見(jiàn)的一般有4種情況：

1.房開(kāi)企業(yè)新房銷(xiāo)售

2.其他企業(yè)新房銷(xiāo)售（非房開(kāi)企業(yè)）

3.存量房銷(xiāo)售

4.只賣(mài)地

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新房

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

3.計(jì)算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

具體解析如下：

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計(jì)稅：（含稅收入－土地價(jià)款）/（1+9%）

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

（1）扣除項(xiàng)目1

第一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅

（2）扣除項(xiàng)目2

第二項(xiàng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

注意：開(kāi)發(fā)費(fèi)用是另外計(jì)算

（3）扣除項(xiàng)目3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（兩種扣除方法）

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項(xiàng)目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，以及不允許抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除，允許抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額的（進(jìn)項(xiàng)稅額）不能扣除。

（5）扣除項(xiàng)目5（加計(jì)扣除20%）：

加計(jì)扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20％

注意：僅適用從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不享受此項(xiàng)扣除。

3.計(jì)算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫(xiě)字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬(wàn)元（不含稅）

開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為450萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％。

計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬(wàn)元（不含增值稅）

2.扣除項(xiàng)目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

=450+（1000+3000）×5％=650（萬(wàn)元）

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元；

（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20％

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬(wàn)元）

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)

=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元）

3.增值額=10000－6005=3995（萬(wàn)元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：

“超過(guò)50％～100％的部分”

適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（萬(wàn)元）

以上僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

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【第11篇】土地增值稅核算

選對(duì)方法 合規(guī)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入

2023年11月04日 中國(guó)稅務(wù)報(bào) 版次：07 作者：郭立江

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值稅應(yīng)稅收入，應(yīng)為不含增值稅收入。筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，一些適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)存在誤區(qū)。建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)掌握方法，準(zhǔn)確計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入。

典型案例

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司p公司為增值稅一般納稅人，其開(kāi)發(fā)的m項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，2023年6月已完工交付使用。該項(xiàng)目共取得含稅銷(xiāo)售收入（售房款）10900萬(wàn)元。假設(shè)對(duì)應(yīng)的土地成本為4000萬(wàn)元，適用增值稅稅率9%，那么，p公司應(yīng)如何確定土地增值稅清算時(shí)的應(yīng)稅收入？

常見(jiàn)問(wèn)題

筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，適用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，容易存在一些誤區(qū)。比如，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)稅收入直接等于會(huì)計(jì)收入，也直接等于不含增值稅收入。再比如，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接以所開(kāi)具售房發(fā)票的不含稅開(kāi)票金額作為應(yīng)稅收入。

筆者在梳理p公司2023年7月的納稅申報(bào)情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)其《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）》（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）“9%稅率的項(xiàng)目”欄次，填報(bào)本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷(xiāo)售額）10900萬(wàn)元，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期發(fā)生額4000萬(wàn)元、本期實(shí)際扣除金額4000萬(wàn)元?！对鲋刀惣{稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》填報(bào)“按適用稅率計(jì)稅銷(xiāo)售額”10000萬(wàn)元，“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”569.72萬(wàn)元。

同時(shí)，其《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷(xiāo)售情況明細(xì)）“一般計(jì)稅方法計(jì)稅”項(xiàng)目的“9%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”欄次，填報(bào)銷(xiāo)售額10000萬(wàn)元，銷(xiāo)項(xiàng)稅額900萬(wàn)元，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額4000萬(wàn)元，扣除后含稅（免稅）銷(xiāo)售額6900萬(wàn)元，銷(xiāo)項(xiàng)（應(yīng)納）稅額569.72萬(wàn)元。

從申報(bào)資料看，p公司累計(jì)開(kāi)具的發(fā)票價(jià)稅合計(jì)10900萬(wàn)元。其中，不含稅銷(xiāo)售額為10000萬(wàn)元、稅額為900萬(wàn)元。p公司認(rèn)為開(kāi)具的售房發(fā)票的不含稅銷(xiāo)售額10000萬(wàn)元就是土地增值稅的應(yīng)稅收入，同樣沒(méi)有考慮因土地價(jià)款差額征稅所抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=4000÷（1+9%）×9%=330.28（萬(wàn)元）。

計(jì)算方法

土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，無(wú)法直接從已有納稅資料、會(huì)計(jì)賬簿中獲取，而是需要計(jì)算確認(rèn)。從筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上看，可行的計(jì)算方法主要有三種。

第一種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)分兩步計(jì)算。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其土地增值稅應(yīng)稅收入計(jì)算分兩步：第一步，計(jì)算出增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；第二步，將向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（以下稱“含稅銷(xiāo)售收入”）減去增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，從而計(jì)算得出土地增值稅應(yīng)稅收入。

具體到本案例，第一步，m項(xiàng)目的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（含稅銷(xiāo)售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（萬(wàn)元）；第二步，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷(xiāo)售收入-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=10900-569.72=10330.28（萬(wàn)元）。與企業(yè)自行計(jì)算的應(yīng)稅收入相比，多了10330.28-10000=330.28（萬(wàn)元）。

第二種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)用公式計(jì)算。

根據(jù)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（含稅銷(xiāo)售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷(xiāo)售收入-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，兩式合并可以得出，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷(xiāo)售收入-（含稅銷(xiāo)售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%=（含稅銷(xiāo)售收入+土地價(jià)款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m項(xiàng)目含稅收入10900萬(wàn)元、土地價(jià)款4000萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)稅收入為（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（萬(wàn)元），與第一種方法的計(jì)算結(jié)果一致。

第三種方法：以開(kāi)具的不含稅開(kāi)票金額為基礎(chǔ)計(jì)算。

土地增值稅應(yīng)稅收入=不含稅開(kāi)票金額+土地價(jià)款允許抵減的稅額=不含稅開(kāi)票金額＋土地價(jià)款÷（1+9%）×9%。本案例中，m項(xiàng)目開(kāi)票金額10000萬(wàn)元、土地價(jià)款4000萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)稅收入為10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（萬(wàn)元），與前兩種方法的計(jì)算結(jié)果一致。

值得關(guān)注的是，土地增值稅應(yīng)稅收入不能與會(huì)計(jì)收入、企業(yè)所得稅核算收入、開(kāi)具發(fā)票金額簡(jiǎn)單地畫(huà)上等號(hào)，也無(wú)法從已有的納稅資料、會(huì)計(jì)資料直接獲取，而是要計(jì)算取得。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以結(jié)合多種方式進(jìn)行驗(yàn)算，確保應(yīng)稅收入計(jì)算無(wú)誤。必要情況下，應(yīng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)，防范后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：國(guó)家稅務(wù)總局東營(yíng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)局）

【第12篇】土地增值稅優(yōu)惠政策

企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策

財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)就繼續(xù)執(zhí)行有關(guān)土地增值稅政策公告如下：

一、企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。

六、改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，對(duì)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用確定；經(jīng)批準(zhǔn)以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，為作價(jià)入股時(shí)縣級(jí)及以上自然資源部門(mén)批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格。按購(gòu)房發(fā)票確定扣除項(xiàng)目金額的，按照改制重組前購(gòu)房發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，購(gòu)買(mǎi)年度是指購(gòu)房發(fā)票所載日期的當(dāng)年。

七、納稅人享受上述稅收政策，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定辦理。

八、本公告所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。

財(cái) 政 部 稅務(wù)總局

2023年5月31日

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財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)政局：

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)將繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)在改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅政策通知如下：

一、按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。

六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。

七、企業(yè)在申請(qǐng)享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價(jià)值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書(shū)面材料。

八、本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

九、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

財(cái)政部 稅務(wù)總局

2023年5月16日

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財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

財(cái)稅〔2015〕5號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場(chǎng)環(huán)境的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2014〕14號(hào)），現(xiàn)將企業(yè)在改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅政策通知如下：

一、按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。

七、企業(yè)按本通知有關(guān)規(guī)定享受相關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)房產(chǎn)、國(guó)有土地權(quán)證、價(jià)值證明等書(shū)面材料。

八、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條、第三條，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條同時(shí)廢止。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

2023年2月2日

【第13篇】土地增值稅清算的難點(diǎn)

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中占有重要的比重。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的重要性基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，并提出了提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算水平的策略。

土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中占有重要比重，各省市的土地增值稅清算政策執(zhí)行不統(tǒng)一，進(jìn)而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算帶來(lái)很大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。如何正確處理土地增值稅清算中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的水平，降低企業(yè)稅負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展中亟待解決的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中的重點(diǎn)和難點(diǎn)

目前，各省市土地增值稅清算沒(méi)有統(tǒng)一的政策文件，具體實(shí)施細(xì)則存在差異。在土地增值稅清算過(guò)程中容易在以下事項(xiàng)中出現(xiàn)問(wèn)題，如果企業(yè)對(duì)清算政策掌握不準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)核算不規(guī)范容易給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（一）清算單位劃分

確定清算單位是土地增值稅清算的第一步。各省市對(duì)“國(guó)家有關(guān)部門(mén)”的認(rèn)定存在差異。存在以發(fā)改委立項(xiàng)為清算單位，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為清算單位，以在稅務(wù)局填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中的“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”為清算單位，以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為清算單位等多種不同依據(jù)劃分清算單位的情況。另外如果房地產(chǎn)項(xiàng)目是分期開(kāi)發(fā)的，還應(yīng)以期為單位確定清算單位。在清算過(guò)程中，清算單位的劃分不同會(huì)造成計(jì)算結(jié)果差距很大，不同清算單位之間正增值與負(fù)增值不能相互抵消，負(fù)增值不能退稅，避免由于清算單位劃分過(guò)細(xì)造成巨額負(fù)增值浪費(fèi)。如清算單位劃分不合理勢(shì)必將加大清算的難度和工作量。

（二）確定清算時(shí)點(diǎn)

國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)作了明確規(guī)定，分成納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算兩種情形。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取“能拖就拖”的延后清算方法對(duì)待土地增值稅清算工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目受開(kāi)發(fā)時(shí)間、產(chǎn)品類型、銷(xiāo)售市場(chǎng)、盈利水平等因素影響，土地增值率存在較大差異。企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際增值率跟進(jìn)更新測(cè)算，對(duì)實(shí)際增值率低于當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)繳率的項(xiàng)目，主動(dòng)申請(qǐng)土地增值稅清算，以免發(fā)生預(yù)繳額大于清算額的情況，造成資金占?jí)杭巴硕愶L(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于實(shí)際增值率高于預(yù)繳率的項(xiàng)目可以推遲清算至稅務(wù)局發(fā)出《清算通知書(shū)》之后。

（三）住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

現(xiàn)行政策規(guī)定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，普通住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。因此劃分普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定時(shí)點(diǎn)以及是否進(jìn)行劃分三個(gè)方面在納稅籌劃時(shí)就顯得很重要。

第一，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)各地不盡相同，有的以容積率加單套建筑面積為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有的以單套建筑面積加銷(xiāo)售單價(jià)為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；第二，標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定時(shí)點(diǎn)不盡相同，有的采取項(xiàng)目竣工備案日為認(rèn)定時(shí)點(diǎn)，有的采取銷(xiāo)售合同備案日為認(rèn)定時(shí)點(diǎn)；第三，劃分普通住宅和非普通住宅不是必須的，企業(yè)未做普通住宅和非普通住宅的劃分視同放棄享受這項(xiàng)稅收優(yōu)惠的權(quán)利，很多企業(yè)對(duì)這點(diǎn)的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)。企業(yè)享受還是放棄這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策需要經(jīng)過(guò)測(cè)算來(lái)判定。通過(guò)測(cè)算如果普通住宅部分負(fù)增值，企業(yè)可將普通住宅和非普通住宅合并計(jì)算增值稅從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。通過(guò)測(cè)算如果需要享受這項(xiàng)優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定時(shí)間的相關(guān)規(guī)定，與公司其他相關(guān)部分做好溝通，滿足相關(guān)規(guī)定，充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)稅負(fù)。

注：對(duì)于可否合并我認(rèn)為是當(dāng)然之意，區(qū)分普通和其他本來(lái)就是為了給納稅人享受優(yōu)惠的，但執(zhí)行中很多地方往往變成了必須分開(kāi)，嚴(yán)格按三分法，我認(rèn)為二分或者納稅人選擇放棄普通住宅優(yōu)惠而一分是最合理的。

這塊最優(yōu)秀的當(dāng)屬安徽辦法：安徽省土地增值稅清算管理辦法，水平很高，亮點(diǎn)很多。

對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或同一分期項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地增值稅，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報(bào)告提出放棄申請(qǐng)免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，統(tǒng)一計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

（四）成本合理分?jǐn)?/strong>

1.土地成本分?jǐn)偂?/strong>土地成本是土地增值稅兩大扣除項(xiàng)目之一，正確合理的土地成本分?jǐn)偸峭恋卦鲋刀愑行Ч芾淼幕厩疤?，不同的土地成本分?jǐn)偡椒▽?duì)土地增值稅額影響較大。土地成本分?jǐn)倯?yīng)遵循“不同用途不同價(jià)、不同年限不同價(jià)、不同規(guī)劃條件不同價(jià)”的分?jǐn)傇瓌t。稅務(wù)部門(mén)往往為簡(jiǎn)化要求房地產(chǎn)企業(yè)采用占地面積法或建筑面積法對(duì)土地成本進(jìn)行分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，針對(duì)土地成本在不同清算單位之間，以及同一清算單位內(nèi)部不同類型產(chǎn)品之間合理分?jǐn)偂＿_(dá)到平衡稅負(fù)的目的。比如，在同一清算單位內(nèi)，如果容積率相差懸殊，不同類型產(chǎn)品間可采用“按占地面積法分?jǐn)偂?；同類型產(chǎn)品間可采用“按計(jì)容建筑面積法分?jǐn)偂薄?/p>

注：更牛的方式是直接在土地出讓或勾地時(shí)，直接明確不同業(yè)態(tài)土地成本，比如增值率高的單方住宅土地成本高一些，商業(yè)等自持的低一些，基本把項(xiàng)目稅籌做了百分之八九十了。甚至有地產(chǎn)公司期后取得國(guó)土的評(píng)估或認(rèn)定，也有稅局認(rèn)可的。

2.地下車(chē)位成本分?jǐn)偂?/strong>地下車(chē)位的成本分?jǐn)偸欠康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的重難點(diǎn)之一。土地增值稅清算相關(guān)法規(guī)中未對(duì)地下車(chē)位的成本分?jǐn)傋龀雒鞔_規(guī)定。地下車(chē)位利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造，主要成本是服務(wù)于地上建筑，而服務(wù)于車(chē)輛停放功能的成本較低。不應(yīng)按測(cè)量報(bào)告中的地上建筑面積與地下建筑面積平均分?jǐn)偝杀?。地下?chē)位不分?jǐn)偼恋爻杀?，只分?jǐn)偨ㄖ惭b成本，其他成本與地下車(chē)位的關(guān)聯(lián)性小，不應(yīng)分?jǐn)偨o地下車(chē)位。

3.公共配套成本分?jǐn)偂?/strong>公共配套設(shè)施是指建造在項(xiàng)目紅線內(nèi)的公益設(shè)施，建成后需要辦理移交手續(xù)，不能有償轉(zhuǎn)讓，初始產(chǎn)權(quán)為開(kāi)發(fā)商所有。同一地塊分期開(kāi)發(fā)清算，按規(guī)劃要求配建的公共配套設(shè)施同時(shí)服務(wù)于各清算單位，需要在各清算單位合理分?jǐn)偝杀?。開(kāi)發(fā)企業(yè)如果選擇在某一期集中建造，將公共配套設(shè)施成本集中在當(dāng)期清算中扣除，會(huì)造成各期清算成本扣除不均，增值率在各期同類產(chǎn)品間上下波動(dòng)，造成稅負(fù)升高，進(jìn)而給企業(yè)帶來(lái)較大經(jīng)濟(jì)損失。因此在受益項(xiàng)目各期內(nèi)合理分配公共設(shè)施成本至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)在各分期內(nèi)，依據(jù)當(dāng)期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型、可售面積等因素，合理規(guī)劃公共配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模和節(jié)奏，提升公共設(shè)施成本分?jǐn)偤侠硇裕苊夤才涮自O(shè)施不合理分?jǐn)傄l(fā)的高稅負(fù)問(wèn)題。

（五）票據(jù)合規(guī)

在土地增值稅清算實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得合法有效的扣除憑證是一項(xiàng)基礎(chǔ)且重要的工作，由于財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)不同，對(duì)取得合規(guī)票據(jù)的重視程度不夠，造成清算時(shí)有相當(dāng)數(shù)額的成本費(fèi)用未取得合法有效憑證。造成可扣除成本減少，增加企業(yè)稅負(fù)。具體應(yīng)從以下幾個(gè)方面強(qiáng)化這項(xiàng)工作。第一，訂立合同時(shí)就取得發(fā)票做明確規(guī)定，特別應(yīng)注意約定在工程辦理結(jié)算后，施工方應(yīng)提供包含質(zhì)保金金額在內(nèi)的全部發(fā)票。第二，日常支付工程款前，需要在稅務(wù)網(wǎng)站對(duì)施工方提供的發(fā)票進(jìn)行真?zhèn)尾樵儯ＷC發(fā)票真實(shí)有效。第三，檢查發(fā)票填寫(xiě)是否規(guī)范，尤其對(duì)工程發(fā)票備注欄里是否填寫(xiě)服務(wù)發(fā)生地點(diǎn)和項(xiàng)目名稱進(jìn)行檢查。避免由于發(fā)票不合規(guī)造成成本不能扣除。

提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算水平的策略

土地增值稅清算中會(huì)遇到很多問(wèn)題，這些問(wèn)題解決的好壞會(huì)影響清算結(jié)果，從而影響企業(yè)的盈利水平和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此針對(duì)這項(xiàng)系統(tǒng)工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)清算問(wèn)題的策略也應(yīng)是系統(tǒng)的，不能簡(jiǎn)單地采取“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的權(quán)宜之計(jì)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面系統(tǒng)地提高企業(yè)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算的能力。

（一）提前籌劃土地增值稅清算

土地增值稅清算是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，稅務(wù)籌劃需貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。財(cái)務(wù)人員應(yīng)從開(kāi)發(fā)的前端積極參與，在充分掌握土地增值稅清算相應(yīng)政策的前提下，從地價(jià)分配、發(fā)改委固定資產(chǎn)立項(xiàng)、選擇清算時(shí)機(jī)、劃分清算單位、利息規(guī)劃、處理公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)、項(xiàng)目發(fā)票管理等方面提出管理建議和要求，積極準(zhǔn)備清算資料和數(shù)據(jù)，落實(shí)各個(gè)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。有序開(kāi)展土地增值稅的清算工作，合理降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)。同時(shí)也應(yīng)注意稅收籌劃必須在合法的基礎(chǔ)上，通過(guò)優(yōu)化開(kāi)發(fā)流程，提高開(kāi)發(fā)管理水平合理又合法的少交稅款并延長(zhǎng)納稅期限，不能以引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)，盲目籌劃。

（二）加強(qiáng)政策法規(guī)學(xué)習(xí)

國(guó)家為規(guī)范土地增值稅清算發(fā)布了一系列政策法規(guī)，各省市也結(jié)合本地區(qū)實(shí)際出臺(tái)若干規(guī)定和通知。這就要求財(cái)務(wù)人員隨時(shí)了解和學(xué)習(xí)清算的各項(xiàng)條文和規(guī)定。組織企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門(mén)的人員進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)，對(duì)政策法規(guī)吃透并充分吸收。隨時(shí)修訂開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，有效降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視工程、成本、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，加強(qiáng)各部門(mén)溝通和協(xié)作能力。推行合同簽訂內(nèi)容和流程的標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范成本歸集標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化成本核算辦法，完善成本費(fèi)用原始憑據(jù)的收集整理。加強(qiáng)成本管理，夯實(shí)基礎(chǔ)工作，為土地增值稅清算奠定基礎(chǔ)。

（四）規(guī)范財(cái)務(wù)核算

財(cái)務(wù)部門(mén)是土地增值稅清算的執(zhí)行部門(mén)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)水平、制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)核算制度，提高財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性，建立完善財(cái)務(wù)審核制度。加大信息化手段，通過(guò)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化做到銷(xiāo)售收入核算清晰，成本費(fèi)用歸集、分?jǐn)傉鎸?shí)合理。土地增值稅清算是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，過(guò)程中需要準(zhǔn)備大量的證明材料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并且材料證明繁瑣、數(shù)據(jù)計(jì)算復(fù)雜。如果財(cái)務(wù)基礎(chǔ)核算不扎實(shí)，提供的材料證明不全面，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，必將導(dǎo)致收入成本錯(cuò)配，進(jìn)而增加企業(yè)稅負(fù)。

（五）借助中介機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)

由于土地增值稅清算工作內(nèi)容繁雜，涉及專業(yè)知識(shí)多，工作量大，單靠企業(yè)自身的力量難以保質(zhì)保量的完成。中介機(jī)構(gòu)在政策掌握和核算規(guī)范上有專業(yè)的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與中介機(jī)構(gòu)保持良好的信息溝通，通過(guò)聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅務(wù)咨詢或進(jìn)行清算鑒證工作，彌補(bǔ)企業(yè)土地增值稅清算方面的短板。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)力量和智力資源，提高土地增值稅清算質(zhì)量。

綜上所述，土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中占有重要比重。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)土地增值稅清算中存在的重難點(diǎn)，內(nèi)部加強(qiáng)政策法規(guī)學(xué)習(xí)，加強(qiáng)成本管理，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，做好土地增值稅清算提前籌劃，從而合理降低稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

作者：劉利新