土地增值稅的收入（16篇）

【第1篇】土地增值稅的收入

一、事情緣起：房地產一般計稅項目增值稅差額征稅

營改增后房地產行業(yè)增值稅出現一個很大的問題，就是土地沒有進項稅，最終稅務機關給出的解決方案就是允許差額征稅。

《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第18號）

第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

假定商品房銷售全部價款為100萬元，當期允許扣除的土地價款為20萬元，那么增值稅銷售額應按照差額的80萬計算，以現行9%稅率計算結果為73.39萬元，應繳增值稅為6.6萬元。

但是房地產差額征稅并不影響發(fā)票的開具，對外銷售商品房發(fā)票的開具依然是按照總價款100萬元，稅率9%，不含稅價款為91.74萬元，增值稅稅款為8.26萬元。也就是說并不是按照實際應繳增值稅而是按照正常計算的增值稅全額作為發(fā)票開具的增值稅額。這種特殊情況我們稱之為“差額征稅，全額開票”。

二、增值稅差額征稅的會計處理問題

目前看到關于差額征稅會計處理的規(guī)定，只有《關于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》（財會[2016]22號）做了明確規(guī)定：

按現行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業(yè)務成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），貸記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

這里的核心是如何理解允許扣減銷售額的相關成本費用對應的增值稅，如果理解為收入，那么就應當增加當期收入；如果理解為特殊進項稅，那么就應當沖減當期成本。很顯然財政部的上述規(guī)定將土地對應扣減的這部分增值稅理解為一種特殊進項稅額，因此做了沖減“主營業(yè)務成本的處理”。就上述案例數據可以做出如下分錄：

商品房銷售收入確認時：

借：銀行存款（預收賬款）100萬元

貸：主營業(yè)務收入91.74萬元

應交稅費—應交增值稅8.26萬元

差額征稅時：

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）1.66萬元

貸：主營業(yè)務成本-土地1.66萬元

這么做的結果是，會計收入同發(fā)票開具收入中的不含稅價款保持一致，都不考慮增值稅差額征收問題，均為91.74萬元；企業(yè)所得稅收入也同會計收入和發(fā)票開具收入保持一致，均為91.74萬元。

三、土地增值稅清算收入的巨大爭議

如前文所述，對于這部分因差額征稅而少交的增值稅，在會計處理和所得稅處理上均做了主營業(yè)務成本的調減處理，不再有爭議。但到了房地產企業(yè)土地增值稅清算時，這部分少交的增值稅又有問題了！實務中存在多種不同觀點：

第一種觀點：土增清算土地扣除應沖減對應差額增值稅

如果和會計處理或者所得稅處理保持一致的話，土地增值稅清算中的扣除項目計算，土地價款應將對應差額計算少交的增值稅沖減再作為扣除項目清算，也就是說收入按照同會計收入一致的91.74萬元，土地價款扣除按照18.34萬元（20萬-1.66萬元）。

這種觀點我個人并不能同意，而且非常明確土地增值稅也并不要求這樣做。

《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）對于清算表格中土地價款扣除做了如下規(guī)定：

表第6欄“取得土地使用權所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產開發(fā)項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）及按國家統一規(guī)定交納的有關費用的數額填寫。

很清楚這里允許扣除的土地價款為實際發(fā)生數額，不用考慮少交的那部分增值稅。那么問題來了，既然沒有在扣除中體現，是不是就要在收入中體現呢？

第二種觀點：將差額增值稅部分計入土增清算收入統一計算

很多人提出了一種新的理解，認為房企土增清算收入的確認應當包括這部分少交的增值稅：

商品房銷售總價款（含稅）100萬元

發(fā)票開具不含稅收入91.74萬元

會計收入和所得稅收入91.74萬元

土增清算收入應為91.74萬元+1.66萬元=93.4萬元

這種說法到底對不對？我們先來看看稅法相關規(guī)定：

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，好像很明確，其實有一個理解上的問題，這里的銷項稅額究竟是發(fā)票上那個全額的銷項稅額還是企業(yè)實際繳納的那個銷項稅額？也就是說，按照前面測算的數據，是8.26萬元還是6.6萬元？

如果認為是8.26萬元，清算收入就同發(fā)票上的不含稅收入91.74一致，如果認為是6.6萬元，清算收入就變成了93.4萬元！究竟應當如何理解？

認為房企土增清算收入的確認應當包括這部分少交的增值稅的專家通常從銷售額和銷項稅兩方面理解這個問題：

第一，房地產企業(yè)銷售商品房的銷售額應為減除土地價款后計算出來的銷售額，依據為國家稅務總局公告2023年第18號中的計算公式：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第二，納稅申報表中主表中的銷項稅和附表一中的銷項稅，在差額征稅的情況下，應為差額計算后的銷項稅：

第11欄“銷項稅額”：填寫納稅人本期按一般計稅方法計稅的貨物、勞務和服務、不動產、無形資產的銷項稅額。

營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，服務、不動產和無形資產有扣除項目的，本欄應填寫扣除之后的銷項稅額。

基于以上兩點，這部分專家認為，應按照93.4萬元作為土增清算收入，而不是91.74萬。

第三種觀點認為既不能將差額增值稅部分計入土增清算收入統一計算，也不能在土增清算中，強行將土地扣除沖減對應差額增值稅。

這一部分專家認為無論如何均應以發(fā)票上開具的銷售額作為土增清算收入，我個人也是同意這一種觀點，主要原因有以下幾個：

1、增值稅差額征稅是房地產行業(yè)特殊的土地獲取模式決定的，是無法抵扣進項情況下的無奈之舉，不能因此將該部分土地對應的增值稅強行擠入收入，對企業(yè)是不公平的；

2、如果強行這樣計算，將導致會計收入、所得稅收入和土地增值稅收入的不一致，給企業(yè)和稅務機關工作都帶來矛盾，而且這種算法同不動產契稅繳納也出現不一致，顯得非常牽強；

3、從下游來看，如果另一家企業(yè)取得該不動產，發(fā)票票面金額100萬，其中不含稅價款為91.74萬，稅款為8.26萬元，正?？梢园凑?.26萬元抵扣進項稅。未來如果將該不動產再次出售，也是按照票面的91.74萬作為扣除項目，而不是以上游房地產公司確認收入的93.4萬元作為扣除項目，因此按照93.4萬元確認房企土增收入，也將導致下游未來土增清算扣除項的混亂和不一致。

至于不能在土地扣除項目中中強行沖減對應的差額增值稅，其原因在第一種觀點下已經分析，此處不再贅述。

四、稅務機關的兩種態(tài)度

面對爭議，稅務機關也不能幸免，實務中出現了兩種不同的看法，主要是針對第二種和第三種觀點。

持有第二種觀點的典型代表是廣州：

《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號）

納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的, 土地增值稅預征收入按“含稅銷售收入/(1 11%)”確認；土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入 本項目土地價款×11%)/ (1＋11%)”確認, 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調增土地增值稅清算收入。

持有第三種觀點的典型代表是北京：

《北京市地方稅務局關于發(fā)布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告》（北京市地方稅務局公告2023年第7號）

土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

站在企業(yè)的角度，很顯然北京代表的觀點對企業(yè)更加有利。但在稅務機關自身都存在爭議的情況下，企業(yè)實務中如何應對的確非常困惑。我的個人建議是如果當地有規(guī)定，按照當地稅務機關規(guī)定處理，如果當地無規(guī)定，爭取按照北京稅務機關所代表的的這一種意見處理。

【第2篇】土地增值稅納稅申報表三

電子稅務局部分新功能于近期上線，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

這幾期小編就來為大家梳理一下

幾項功能的操作步驟

今天介紹的是

“房地產項目尾盤銷售

土地增值稅申報”

功能概述

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。

操作步驟

1、納稅人登錄電子稅務局，依次點擊“我要辦稅” →“稅費申報及繳納” →“其他申報”→“土地增值稅”→“土地增值稅納稅申報表(四)”，進入申報界面（電子稅務局針對各類型房地產尾盤銷售已實現一表同時申報的功能，此處任選一個征收品目均可進入同一申報界面）。

2.進入申報界面后，首先選擇相對應的項目編號。

3.在附表“清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表”中錄入扣除項目信息，并點擊保存。

4.回到主表填入收入等信息，確認無誤后點擊申報。（提示：同一項目不同類型均需申報的納稅人，請在申報表中同時填列相關信息，一并申報。）

5.系統提示“申報成功”。點擊“繳款”進入“清繳稅款”功能。

【第3篇】關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告

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隨著“營改增”工作的全面展開，減輕了房地產企業(yè)稅收負擔，但是土地增值稅在房地產企業(yè)的稅收負擔中仍然占有較大比重，土地增值稅清算工作也越來越重要，雖然《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》等政策法規(guī)，對符合清算條件的房地產企業(yè)相關開發(fā)成本費用所采用的方法、如何開展土地增值稅清算的工作等做出了明確要求，但是，在實際工作中仍然發(fā)現土地增值稅清算工作中存在清算條件難界定、票據難審核等問題，如何進一步加強土地增值稅清算工作？

▌ 一、房地產項目完工后要進行土地增值稅清算

我國土地增值稅執(zhí)行的是預征加清算的制度，即在房地產項目整體竣工銷售完畢前，先按銷售（含預售）額的一定比例（一般為1%到2%）預征一部分稅，待整體項目竣工銷售完畢再依照稅法規(guī)定的計算方法進行全面的清算，多退少補。由于預征率相對比較低，在項目結束后往往都要補稅，退稅的情況很少。

▌ 二、土地增值稅清算以項目為單位

土地增值稅的計算是以政府部門審批規(guī)劃的單個項目為單位，如果同一個項目分期進行開發(fā)，還要進一步以每一期為清算單位，分別計算其增值額及應交的土地增值稅額。

土地增值稅與企業(yè)所得稅不同，企業(yè)所得稅是以年為單位，對年度內所有項目的所得進行綜合征收。而土地增值稅計算以項目為單位，一個項目跨幾個年度完成，要在項目完成的那個年度進行土地增值稅清算。

▌ 三、土地增值稅率是最高的

在房地產企業(yè)涉及的所有稅種中，土地增值稅的稅率是最高的。我國現行企業(yè)所得稅的稅率是25%,而土地增值稅的稅率按照增值額與扣除項目金額的比率，分別為30%、40%、50%和60%。我國土地增值稅適用的是超率累進稅率。

土地增值稅的稅率（如下圖）

▌ 四、土地增值稅的計稅依據是項目的增值額

某項目的應納土地增值稅額=項目增值額*稅率。項目增值額是納稅人轉讓房地產取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產有關稅金等扣除項目后的余額。

▌ 五、土地增值稅的清算條件

按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》的文件要求，土地增值稅清算條件分為兩種情形，一種情形是企業(yè)應該主動申報清算，另一種是由稅務機關通知企業(yè)進行申報清算。

符合下列情形之一的，納稅人應主動申報進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

▌ 六、以房抵債、拆遷還建等將房產用于非貨幣性交易也要視同銷售計入清算收入

開發(fā)商將自己開發(fā)的產品抵頂工程款或采用拆遷還建方式對被拆遷人進行實物安置，雖然未取得貨幣收入，但是按照稅法的規(guī)定屬于取得了其他形式的經濟利益，也應該視同于取得了貨幣收入繳納土地增值稅。

稅法規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

▌ 七、房地產企業(yè)建造普通標準住宅有稅收優(yōu)惠

為了鼓勵房地產企業(yè)積極開發(fā)普通標準住宅，國家制定了相應的稅收政策給予房地產企業(yè)一定的稅收優(yōu)惠。

稅法規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。但要注意納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。

▌ 八、劃分普通標準住宅的三個標準

《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：

· 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

· 各省、自治區(qū)、直轄市根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

· 高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。

▌ 九、土地成本和開發(fā)建設成本可以加計扣除

上世紀90年代在出臺土地增值稅政策之初為了促進經濟發(fā)展，鼓勵基礎設施建設，國家在稅收上給予房地產開發(fā)企業(yè)一定的支持，稅法規(guī)定從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地成本和房地產開發(fā)建設成本的金額之和，加計百分之二十的扣除。其意義主要在于抑制房地產的炒賣炒賣，但要鼓勵對房地產進行開發(fā)建設，此條政策一直延續(xù)至今。但是隨著我國經濟形式以及房地產市場的發(fā)展，此條政策是否會調整還不得而知，也許會成為下一個土地增值稅政策調整的突破點。

▌ 十、房地產開發(fā)費用的扣除有比例限制

房地產開發(fā)費用包括在房地產項目開發(fā)建設過程中發(fā)生的與該項目開發(fā)建設有關的管理費用、銷售費用和財務費用。房地產開發(fā)費用的扣除分兩種情況：

1、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地成本和房地產開發(fā)建設成本計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

2、財務費用中的利息支出凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地成本和房地產開發(fā)建設成本計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

▌ 十一、某些情況下并非銷售價格越高項目利潤也越高

土地增值稅采用的是超率累進稅率，項目增值額越高稅率越高，而且稅率級差較大，為10%。當某個房地產項目在增值額在稅率級差的臨界點時，可能收入稍高一點會造成增值額超過臨界點而適用高一級的稅率，直接增加10%的增值稅額，得不償失。所以在項目定價時如果能夠進行周密的測算，可以避免此類事情的發(fā)生，最好把土地增值稅的影響也能作為項目定價的參考因素之一。

▌ 十二、新房與舊房在計算土地增值稅時方法不同

我國稅法規(guī)定轉讓新建房與轉讓舊房計算土地增值稅的方法有區(qū)別。新建房轉讓按照新建房的土地成本、開發(fā)建設成本、費用、稅金以開發(fā)建設單位賬面成本為基礎逐項扣除。而轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

在轉讓舊房時由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率確定評估價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。

▌ 十三、土地增值稅也可以定稅

房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

由于土地增值稅是地方稅種，地方政府根據本地情況規(guī)定的核定征收率差異很大。目前核定征收率最低的是吉林省，普通標準住宅的是0.5%，非普通標準住宅是1%-3%；核定征收率最高的是大連市，普通標準住宅的是6%；非普通標準住宅是8%-9%。

▌ 十四、開發(fā)產品轉為自用或出租不征土地增值稅

我國稅法規(guī)定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當繳納土地增值稅。轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

為了減輕土地增值稅的壓力，一些開發(fā)商根據項目情況經過測算已經轉變了經營策略，變出售為出租。

▌ 十五、公共配套設施有不同的處理方法

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

▌ 十六、代收費用如何處理

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

▌ 十七、扣除憑證很重要

土地增值稅清算文件規(guī)定，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

由于土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入減去扣除項目后的差額為計稅依據的，扣除項目大小直接影響了應納土地增值稅的多少，所以作為扣除項目依據證明的扣除憑證就顯得非常重要。各地方稅務機關非常重視扣除憑證的重要性，根據各地情況紛紛細化了對扣除憑證的要求。

▌十八、四項建安成本項目有定額

為了防止房地產開發(fā)公司利用虛列支出、抬高成本來逃避土地增值稅，一些地方規(guī)定了部分開發(fā)成本項目的造價參考標準。如北京、大連等地規(guī)定清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于當地地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的，按照《分類房產單位面積建安造價表》中核定的每平方米建安成本扣除。

▌十九、轉讓房地產不辦理產權證也要繳納土地增值稅

有些人在轉讓房地產時簽訂君子協定，約定房地產實質轉讓，但不變更產權證或推遲辦理，以為這樣可以逃避土地增值稅，這樣理解是錯誤的。

《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》文件規(guī)定土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。

▌二十、會計核算對土地增值稅具有很大影響

土地增值稅清算文件要求在計算土地增值稅時對普通標準住宅和非普通標準住宅要分別核算。在分別核算時，對于收入分別核算比較容易實現，但對于成本費用分別核算卻比較難于操作。一般情況下非普通標準住宅的售價要高于普通標準住宅，但同時非普通標準住宅的成本也會高于普通標準住宅，而且建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。所以能夠合理準確的分別核算普通標準住宅和非普通標準住宅的成本將直接決定土地增值稅的多少。

▌后記：

從以上內容來看土地增值稅確實是房地產行業(yè)涉及的非常重要的稅種，由于其稅負高、計算復雜、政策性強、變化快，一般企業(yè)難于掌握，現在很多房地產開發(fā)企業(yè)已經認識到土地增值稅的重要性，紛紛委托專業(yè)機構進行策劃，北京的致通振業(yè)稅務顧問公司還專門研制了模擬土地增值稅清算服務體系，使房地產企業(yè)在稅務機關正式土地增值稅清算之前自我摸底測試，進行及時的補救和安排。房地產企業(yè)管理者更應該運籌帷幄、合理決策，使企業(yè)減少不必要的損失，獲取最大的稅務權益。

【第4篇】土地增值稅扣除額計算

關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的?！?/p>

關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。”

以上是總局對土地增值稅核定征收的綱領性文件，文章“土地增值稅的核定征收”中對核定征收做了詳細分析，大家可以點擊藍字學習。

具體各地區(qū)的核定征收率，詳見如下正文：

各地土增核定征收率一覽表

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30個省市規(guī)定

1

廣東的規(guī)定

關于統一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）

（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進行清算的房地產開發(fā)項目，對主管稅務機關通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照汕尾市土地增值稅扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等方式進行評估計算，無法核定土地增值稅應納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產核定征收率為8%。

（二）納稅人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農村集體經濟組織轉讓留用地使用權，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關于土地增值稅核定征收有關問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結束的房地產項目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標準住宅銷售收入核定征收率為6%；

三、非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%；

四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產銷售收入核定征收率為5%

關于調整河源市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局河源市稅務局公告2023年第1號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整陽江市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局陽江市稅務局公告2023年第10號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關于調整汕尾市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整中山市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局中山市稅務局公告2023年第3號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關于調整清遠市個人二手房轉讓個人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局清遠市稅務局公告2023年第4號）

一、個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整云浮市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局云浮市稅務局公告2023年第5號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整韶關市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局韶關市稅務局公告2023年第2號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。個人轉讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（韶關市地方稅務局公告2023年第5號）規(guī)定執(zhí)行。

關于調整潮州市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局潮州市稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整惠州市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局惠州市稅務局公告2023年第3號）

一、個人（不包括個體工商戶）轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人（不包括個體工商戶）轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人（包括個體工商戶）轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于明確江門市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局江門市稅務局公告[2021]3號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

《關于調整江門市個人所得稅核定征收率表的公告》（江門市地方稅務局公告 2023年第3號）中的《江門市個人所得稅核定征收率表》第11項“銷售不動產”下增加一行“其中：轉讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門市個人所得稅核定征收率表》見附件。

二、個人轉讓二手住宅暫免征土地增值稅，個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關于茂名市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局茂名市稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！睹械胤蕉悇站株P于調整個體工商戶（個人）生產經營所得項目個人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務局公告2023年第5號，茂名市地方稅務局公告2023年第1號修改）第六條：“個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳薷臑椤皞€人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行。”

關于調整揭陽市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局揭陽市稅務局公告2023年第2號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！督谊柺械胤蕉悇站株P于個人住房轉讓個人所得稅核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務局公告2023年第5號）同時廢止；《揭陽市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務局公告2023年第2號）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。

關于調整肇慶市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局肇慶市稅務局公告2023年第8號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于對政協肇慶市第十一屆委員會第五次會議第194號政協提案的答復（國家稅務總局肇慶市稅務局）

二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負較據實清算大幅降低

《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號，以下簡稱《通知》）要求，對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據有關法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產核定征收率不低于6%。

關于調整汕頭市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局汕頭市稅務局公告2023年第9號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整東莞市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局東莞市稅務局公告2023年第1號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

2

福建的規(guī)定

關于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）

從事房地產開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產項目在清算時確實符合核定征收規(guī)定條件，經主管稅務機關審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關于進一步明確土地增值稅核定征收有關問題的公告（福建省地方稅務局公告2023年第4號）

對納稅人從事房地產開發(fā)的，在清算時發(fā)現確實符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級地稅局每季核定征收情況應于季后10日內報設區(qū)市地稅局，設區(qū)市地稅局經匯總于季后15日內上報省地稅局。

關于2007年以前土地增值稅清算遺留項目實行核定征收有關問題的公告（福州市地方稅務局公告2023年第4號）

對于2007年以前房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的3%核定征收。

關于調整房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關問題的公告（福州市地方稅務局公告2023年第3號）

(一)住宅核定征收率

1.普通標準住宅5%；

2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地產項目8%。

關于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）

對個人轉讓住房土地增值稅核定征收率為5%

對個人轉讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關于明確個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局平潭綜合實驗區(qū)稅務局公告2023年第1號）

個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務總局莆田市稅務局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，對房地產開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產開發(fā)項目：

1．普通標準住宅不低于5%；

2．非普通標準住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產開發(fā)項目：

1．普通標準住宅不低于6%；

2．非普通標準住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對個人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

關于單位和個人轉讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局龍巖市稅務局）

（一）對個人轉讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓（包括在破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物）的，核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓（包括在破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經稅負測算并不低于5%。

關于單位個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局寧德市稅務局公告2023年1號）

（一）個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓，或者其國有土地使用權、地上建筑物非在破產程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算并不低于5%。

關于單位個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局莆田市稅務局公告2023年第1號）

（一）對個人轉讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓，或者其國有土地使用權、地上建筑物非在破產程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算且不得低于5%。

關于單位個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局福州市稅務局公告2023年第2號）

（一）對個人轉讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）暫免征收。

對個人轉讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

對單位的舊房及建筑物，非經人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓，或者其國有土地使用權、地上建筑物非在破產程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算并不低于5%。

3

重慶的規(guī)定

關于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務局公告2023年第3號）

(一)單位納稅人轉讓房產：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。

(二)個人納稅人轉讓非住宅類房產為6%。

4

江西的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務局公告2023年第1號）

全省土地增值稅核定征收率恢復為：轉讓普通住宅，按5%；轉讓非普通住宅，按6%；轉讓非住宅，按8%；符合應清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關于進一步推動房地產及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務總局江西省稅務局公告2023年第2號）

疫情防控期間，實行土地增值稅核定征收的納稅人，轉讓非住宅的核定征收率調整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經稅務機關穗責令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調整為9%。

5

青海的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務局公告2023年第5號）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

關于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告（國家稅務總局青海省稅務局公告2023年第8號）

（一）房地產開發(fā)項目土地增值稅的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地產轉讓土地增值稅的核定征收率

納稅人轉讓存量房地產，對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務機關可以依法核定征收土地增值稅，計算方式為計稅價格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：

非個人納稅人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

個人納稅人：

其他商品房6%

6

安徽的規(guī)定

關于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，納稅人應按核定征收方式對房地產項目進行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經地稅機關責令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

按照收入金額的一定比例實行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局馬鞍山市稅務局公告2023年第1號）

（一）普通標準住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標準住房及保障性住房以外的其他類型房地產，核定征收率為6%。

關于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局阜陽市稅務局）

阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：

營業(yè)用房不低于6%；

其他房地產（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局黃山市稅務局公告2023年第1號）

（一）銷售房地產開發(fā)項目，對擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局合肥市稅務局公告2023年第6號）

我市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7

黑龍江的規(guī)定

關于調整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第1號）

（一）各區(qū)普通標準住宅調整為3.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為4%；除上述以外的其他房地產項目為5%

（二）縣（市）普通標準住宅調整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3.5%；除上述以外的其他房地產項目為5%。

關于調整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務局公告2023年第5號）

對于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結合實際，區(qū)分不同房地產類型等情況，按不低于5%的標準確定具體核定征收率。

關于調整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務局公告2023年第5號）

一、普通標準住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統一調整為5%。

二、非普通標準住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調整為6%。

三、其他房地產開發(fā)項目：土地增值稅核定征收率由原5%調整為7%。

四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調整為7%。

關于調整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第7號）

一、土地增值稅清算核定征收率

普通標準住宅調整為5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為6%；除上述以外的其他房地產項目調整為7%。

二、轉讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

轉讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個人轉讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8

浙江的規(guī)定

關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的公告（浙江省地方稅務局公告2023年第8號）

對按核定征收方式進行清算的項目，主管地稅機關應采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等因素，按不同類型房產分別進行評估，并經主管地稅機關審核合議，區(qū)分不同類型房產核定應征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。

關于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務局公告2023年第1號）

單位和個人轉讓二手房（個人住房除外）及建筑物，應當按規(guī)定進行土地增值稅清算；如確實無法按規(guī)定進行土地增值稅清算的，征收機關可核定征收，核定征收率為5%。

關于對全市部分舊房及建筑物土地增值稅實行核定征收的公告（國家稅務總局永康市稅務局）

個人轉讓非住宅類舊房的，按轉讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9

四川的規(guī)定

關于繼續(xù)實施土地增值稅有關政策的公告（國家稅務總局成都市稅務局 成都市財政局公告2023年第2號）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。

關于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務總局涼山彝族自治州稅務局公告2023年第3號）

對納稅人開發(fā)的房地產項目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關于發(fā)布修改《雅安市地方稅務局 雅安市財政局關于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務局、財政局公告2023年第5號）

對納稅人開發(fā)的房地產項目確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關于土地增值稅征管的公告（國家稅務總局資陽市稅務局公告2023年第8號）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。

10

河南的規(guī)定

關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告（河南省地方稅務局公告2023年第10號）

房地產開發(fā)企業(yè)以及非房地產開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標準住宅5%;

2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產項目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

關于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務局2023年第3號）

（一）房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產項目的，對同一清算項目的同類房地產平均價格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產項目的，對同一清算項目的同類房地產平均價格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調整為15%。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的。

3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的。

11

湖南的規(guī)定

關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務局公告2023年第5號）

（一）普通標準住宅5%；

（二）非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；

（三）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應分別核算，否則一律從高核定；

（四）對以前年度開發(fā)的房地產項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進行征收；

（五）納稅人轉讓土地使用權的，或以房地產投資、聯營的或以轉讓股權名義轉讓房地產的，不適用核定方式征收，應進行查帳清算。

12

湖北的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產品三種劃分，分別調整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎上，根據當地房地產市場實際情況，對所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產品兩類核定征收率上下浮動1%予以確定。非房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

1、銷售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷售非住宅開發(fā)產品核定征收率為10％;

4、非房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對房地產項目進行清算。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局天門市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局襄陽市稅務局公告2023年第3號）

銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產核定征收率為10%。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局隨州市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13

遼寧的規(guī)定

關于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應結合本地實際，在上述規(guī)定范圍內，科學確定本地區(qū)土地增值稅預征率的具體執(zhí)行標準。同時按照省局規(guī)定標準，區(qū)分不同房產類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標準應及時向納稅人公告，同時報省局備案。

關于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務局公告2023年第1號）

轉讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經稅務機關確認土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調整為5%。

14

陜西的規(guī)定

關于明確個人轉讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務局公告2023年第3號）

個人轉讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收，核定征收率為5%。

關于明確個人轉讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務局公告2023年第5號）

個人轉讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可以實行核定征收，核定征收率為5％。

15

貴州的規(guī)定

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務局公告2023年第3號）

全省各地房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標準住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標準住宅，核定征收率為5.5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標準住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標準住宅，核定征收率為5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產，核定征收率為5％。

房地產開發(fā)項目中既包括普通標準住宅、非普通標準住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產的，納稅人應按不同的房產類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準確核算的，一律從高適用核定征收率。

關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅有關問題的公告（國家稅務總局貴州省稅務局公告2023年第14號）

除個人銷售住房外，納稅人轉讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關可按轉讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16

吉林的規(guī)定

關于調整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號）

一、房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務機關確定的房地產開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應當向納稅人出具《稅務事項通知書》，告知納稅人。

二、轉讓舊房（非住宅）、土地使用權土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務機關在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進入清算階段的房地產開發(fā)項目及舊房（非住宅）轉讓的，仍適用于原核定征收率。

關于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局長白山保護開發(fā)區(qū)稅務局公告2023年第6號）

一、房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務機關確定的房地產開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應當向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。

二、轉讓舊房（非住宅）、土地使用權土地增值稅清算核定征收率為5%。

17

寧夏的規(guī)定

關于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務局公告2023年第7號）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產設置核定征收率（具體核定征收率見附件）。

房地產開發(fā)項目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產的，納稅人應按不同的房產類型分別核算，納稅人不能按照房地產類型分開核算或不能準確核算的，按其他類型房地產核定征收率計算征收土地增值稅。

18

河北的規(guī)定

關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務局公告2023年第1號）

房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統一調整為5%。

19

新疆的規(guī)定

關于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

為進一步加強我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關事項的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第9號）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）第十六條的規(guī)定，結合阿勒泰地區(qū)實際，經2023年3月31日局務會議研究決定，現將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其它項目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務局公告2023年第1號

為進一步加強我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局2023年9號公告的相關規(guī)定，現將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：

對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預售）許可證的房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目以及其他項目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其他項目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。

關于明確我州土地增值稅預征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務局公告2023年第1號）

對符合清算條件的房地產開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關規(guī)定計征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產開發(fā)企業(yè)和非房地產開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：

（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

根據《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告（第9號）》的相關規(guī)定，對于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應進行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務機關可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關于明確土地增值稅核定征收率相關問題的公告（和田地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

對符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產項目核定征收率統一為5%。

關于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項目（如轉讓土地使用權、轉讓公共配套設施等）核定征收率為5%。

關于進一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號）

（一）從事房地產開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現將“其他項目”沒有在規(guī)定的時間內進行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：

公式：其他項目的核定征收率＝其他項目平均銷售單價/住宅平均銷售單價*5%

20

江蘇的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條情形除第二款和第四款外應當核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產經營類房地產：6%；

3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產：5%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產的，轉讓收入應按房地產類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產轉讓收入的，按轉讓房地產中核定征收率最高的房地產預征土地增值稅。

21

山東的規(guī)定

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局濟南市稅務局公告2023年第1號）

1.整體轉讓未竣工決算的房地產開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫）等附屬設施，核定征收率不低于5%。

關于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市地方稅務局）【到期失效】

濟寧市土地增值稅核定征收率統一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉讓土地使用權8%。

關于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市稅務局公告2023年第1號）

濟寧市土地增值稅核定征收率統一確定為：

住宅5%；非住宅7%；轉讓土地使用權8%。

關于土地增值稅有關問題的公告（棗莊市地方稅務局公告2023年第1號）

（一）對符合核定征收條件的房地產開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對單獨轉讓國有土地使用權，無法確定取得土地使用權時所支付的土地價款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務局2023年第1號）

納稅人銷售新建普通標準住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標準住宅、其他房地產，核定征收率為7%。

個人轉讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個人轉讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。

轉讓國有土地使用權，核定征收率為 7%。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局煙臺市稅務局）

（一）銷售房地產開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產的核定征收率不低于5%；

（二）轉讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（威海市稅務局公告2023年第3號）

對符合核定征收清算條件的房地產開發(fā)項目，主管稅務機關應按照“一項一核”的原則，根據其房地產單位售價、單位土地成本、當地建安造價標準等指標進行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。

22

廣西的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（國家稅務總局賀州市稅務局公告2023年第5號）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉讓房產，分別按房產類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉讓土地使用權，原則上應據實清算土地增值稅，在確實無法提供有關資料進行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務局公告2023年第1號）

一、除個人外的其他納稅人轉讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個人外的其他納稅人轉讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個人轉讓商鋪和其他房產土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉讓商鋪和其他房產土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉讓土地使用權，原則上應據實清算土地增值稅，在確實無法提供有關資料進行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23

內蒙古的規(guī)定

關于土地增值稅核定征收問題的公告（內蒙古自治區(qū)地方稅務局公告2023年第10號）

土地增值稅核定征收率分為三個檔次：

轉讓普通標準住宅為5%，轉讓非普通標準住宅為6%，轉讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機關根據實際情況，核定征收率可以上浮或下調1-2%，但原則上不得低于5%。

24

山西的規(guī)定

關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務局2023年第1號公告）

（一）普通標準住宅：5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目：7%。

關于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務總局晉中市稅務局公告2023年第3號）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收，按核定征收方式對房地產項目進行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產的，轉讓收入應按房地產類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產轉讓收入的，按轉讓房地產中核定征收率最高的房地產類型進行核定征收土地增值稅。同時對有下列第（二）項和第（四）項行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進行核定征收土地增值稅?！?/p>

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局山西轉型綜合改革示范區(qū)稅務局2023年第2號）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標準住宅5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目7%。

25

北京的規(guī)定

關于明確土地增值稅有關問題的公告（ 北京市地方稅務局2023年第8號）

個人轉讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。

26

天津的規(guī)定

關于土地增值稅清算有關問題的公告（天津市地方稅務局公告2023年第25號）

（一）普通標準住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標準住宅和其他類型房地產的核定征收率為8%。

（三）無法準確區(qū)分不同房地產類型的，核定征收率為8%。

27

云南的規(guī)定

關于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務總局云南省稅務局公告2023年第7號）

確需采取核定征收率方式進行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務機關結合當地基準地價和房地產市場價格情況，參照當地當年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項目稅負水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。

核定征收率應經縣（市、區(qū)）稅務局集體審議確認后，在實施前上報州（市）稅務局備案。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務局公告2023年第2號）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。

28

甘肅的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務總局甘肅省稅務局公告2023年第10號)

（一）蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經濟技術開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產為7%。

29

海南的規(guī)定

關于發(fā)布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國家稅務總局海南省稅務局公告2023年第8號）

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%，如低于5%，應按5%計算確定應繳納的土地增值稅。

30

西藏的規(guī)定

轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

嚴格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。

持續(xù)更新中......

來源：土地增值稅金穗源

【第5篇】土地增值稅收入審核

通過對土地增值稅清算審核工作不同環(huán)節(jié)的審核要點進行梳理，包括基礎資料、收入、土地成本及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費、開發(fā)間接費、開發(fā)費用及稅金等9個方面。首先歸納各環(huán)節(jié)的審核思路和流程，形成思維導圖作為工作指引。

其次詳細說明各環(huán)節(jié)審核方法和審核內容，重點闡述各環(huán)節(jié)審核人員應關注的稅收風險或房地產企業(yè)潛在的涉稅風險。最后結合政策規(guī)定、實務案例對常見的審核疑點進行解析。

基礎資料包含立項批文、建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程許可證及商品房預（銷）售許可證五大部分。

立項批文內容分為建設內容和建設規(guī)模，審核要點包含清算單位及項目分期的確認、實際房源面積的對比；

建設用地規(guī)劃許可證和商品房銷（預）售許可證的審核要點有清算單位用地面積的確認，商業(yè)用地或居住用地是否與地上建筑類型相符、清算項目實際占地面積的確認等內容；

建設工程規(guī)劃許可證主要審核附件中地上地下建筑面積是否與房源相符以及有無違建情況等內容；

建設工程施工許可證的審核要點主要有合同價格與預算、結算資料的對比，合同開竣工日期判斷有無項目建設期間外成本，與實際房源面積對比分析是否存在少建房源問題設計單位、施工單位、監(jiān)理單位與竣工備案資料的一致性等內容。

文章所分享案例思路，均來源于《數字稅務——土地增值稅清算數字化實踐及案例》一書，想要獲取更多詳細案例及講解具體可參考本書籍。

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經驗相融合，闡述我們在土地增值稅清算數字化踐行之路的探索與發(fā)現，為我國現代化稅收治理體系的建立、數據治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

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書籍介紹：

【第6篇】土地增值稅試題

一、單項選擇題

1.下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的是（b）。√

a.轉讓國有土地使用權

b.房地產評估增值

c.合作建房，建成后轉讓的

d.房地產贈與

2.個人之間互換自有居住用房地產，經當地稅務機關核實，可以（a）。√

a.免征土地增值稅

b.不征收土地增值稅

c.減半征收土地增值稅

d.按照正常計稅規(guī)則征收土地增值稅

3.我國土地增值稅的計算采用的稅率類型屬于（b）。√

a.三級超率累進稅率

b.四級超率累進稅率

c.五級超額累進稅率

d.七級超額累進稅率

4.2023年4月，位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)委托建筑公司建造一棟廠房，取得土地使用權所支付的金額為100萬元，房地產開發(fā)成本為120萬元，與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用合計為400萬元，財務費用中的利息支出共計100萬元，其中包括超過貸款期限的利息20萬元和加罰的利息30萬元，利息支出能提供金融機構貸款證明且能按轉讓房地產項目計算分攤；廠房建成后全部對外轉讓。已知當地政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例為4%。則該企業(yè)在計算土地增值稅時可以扣除的房地產開發(fā)費用為（a）萬元。√

a.58.8=100+（土地成本100+開發(fā)成本120）×4%-20-30

b.61

c.108.8

d.400

5.某房地產開發(fā)企業(yè)取得一宗土地使用權用于建造寫字樓，支付的地價款和相關稅費共計200萬元；開發(fā)期間支付土地征用費及拆遷補償費80萬元、公共配套設施費50萬元，支付建筑企業(yè)工程款640萬元（合同規(guī)定工程總價款800萬元，當期實際支付總價款的80%，剩余的20%作為質量保證金留存1年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票）；項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)對外銷售了70%的寫字樓；20%的寫字樓用于抵償前期欠材料供應商的購貨款；剩余的10%用于對外出租。則該房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，可以扣除的房地產開發(fā)成本是（d）萬元。√

a.651

b.693

c.770

d.837=（80+50+800）×90%

【答案】d

【解析】房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除?？梢钥鄢姆康禺a開發(fā)成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（萬元）。

6.計算土地增值稅時，納稅人如果不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出的，其房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的（a）計算扣除。√

a.10%以內

b.12%以內

c.15%以內

d.30%以內

7.位于縣城的某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一幢寫字樓，取得土地使用權支付地價款和相關稅費共計2000萬元，發(fā)生房地產開發(fā)成本2600萬元，其中裝修費用600萬元；利息支出80萬元（能提供金融機構貸款證明且能按轉讓房地產項目計算分攤）；該寫字樓竣工驗收后，將總建筑面積的1/2對外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入4500萬元；剩余的建筑面積對外出租，當年取得租金收入300萬元。已知當地省級人民政府規(guī)定，房地產開發(fā)費用扣除比例為4%，可以扣除的與轉讓房地產有關的稅金為243萬元。該房地產開發(fā)企業(yè)在計算應繳納的土地增值稅時，扣除項目金額合計數為（b）萬元。

a.2323

b.2635=[80+（2000+2600）×（1+4%）]×1/2+243

c.2723

d.3135

【答案】d

【解析】

（1）可以扣除的取得土地使用權所支付的金額=2000×1/2=1000（萬元）；

（2）可以扣除的房地產開發(fā)成本=2600×1/2=1300（萬元）；

（3）可以扣除的房地產開發(fā)費用=80/2+（1000+1300）×4%=132（萬元）；

（4）可以扣除的與轉讓房地產有關的稅金=243萬元；

（5）加計扣除=（1000+1300）×20%=460（萬元）；

（6）允許扣除項目金額合計=1000+1300+132+243+460=3135（萬元）。

8.稅法規(guī)定，納稅人轉讓舊房能夠取得評估價格的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。評估價格須經（c）確認。√

a.海關

b.財政機關

c.當地稅務機關

d.省、自治區(qū)、直轄市人民政府

9.下列關于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用的說法中，正確的是（a）。d

a.如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，但是在計算扣除項目金額時，代收費用不得扣除

b.如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，并作為加計20%扣除的基數

c.如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉讓房地產的收入征稅，但在計算增值額時，代收費用可以從收入中扣除

d.如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數

【答案】d

【解析】對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉讓房地產的收入征稅，相應地，在計算增值額時，代收費用就不得在收入中扣除。

10.某商貿公司轉讓一幢已經使用過的辦公樓，取得不含稅收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為五成，轉讓時繳納相關稅費6.85萬元（不含增值稅）。該公司轉讓該辦公樓應繳納土地增值稅（a）萬元。√

a.27.95

b.28.02

c.30

d.60

【答案】a

【解析】納稅人轉讓舊房能夠取得評估價格的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統一規(guī)定繳納的有關費用以及轉讓環(huán)節(jié)繳納的增值稅以外的稅費作為扣除項目金額，增值額=500-800×50%-6.85=93.15（萬元），增值率=93.15÷（800×50%+6.85）×100%=22.90%，增值額未超過扣除項目金額的50%，稅率為30%，該公司轉讓辦公樓應納土地增值稅=93.15×30%=27.95（萬元）。

11.對于確定需要進行清算的項目,由主管稅務機關下達清算通知,納稅人應當在收到清算通知之日起（b）日內辦理清算手續(xù)。c

a.30

b.60

c.90

d.120

12.下列有關土地增值稅的表述中，不正確的是（c）。√

a.對納稅人既建造普通標準住宅，又建造其他房地產的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規(guī)定

b.房地產企業(yè)銷售存量房，在計算土地增值稅扣除項目時，其繳納的印花稅準予作為與轉讓房地產有關的稅金扣除

c.出讓國有土地使用權的行為屬于土地增值稅征收范圍

d.土地增值稅的納稅義務人包括外國企業(yè)

13.根據土地增值稅的有關規(guī)定，下列說法不正確的是（a）。√

a.對于利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內扣除

b.房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除

c.房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除

d.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除

14.對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算的準確性等，這指的是清算審核方法中的（b）。√

a.實地審核

b.案頭審核

c.定期審核

d.異地審核

【答案】b

【解析】案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算的準確性等。

15.法人企業(yè)轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不在一地的，應（c）申報繳納土地增值稅。

a.向銷售方機構所在地的主管稅務機關

b.向購買方機構所在地的主管稅務機關

c.向房地產的坐落地的主管稅務機關√

d.向合同簽訂地的主管稅務機關

16.因國家建設需要而被政府征收、收回的房地產（a）。√

a.免征土地增值稅

b.減半征收土地增值稅

c.酌情準予減征或免征土地增值稅

d.按照規(guī)定的稅率和速算扣除系數征收土地增值稅

17.根據土地增值稅的有關規(guī)定，下列說法中，不正確的是（a）。√

a.房地產開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶，回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應作為當期的收入（抵減本項目拆遷補償費）

b.對于分期開發(fā)的房地產項目，各期清算的方式應保持一致

c.納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金

d.房地產開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶，支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費

18.進行土地增值稅清算時，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的下列公共設施中，其成本、費用不得扣除的是（c）。

a.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的停車場

b.建成后無償移交給公安部門的派出所用房

c.建成后有償轉讓的醫(yī)院用房

d.建成后房地產開發(fā)企業(yè)自用的水廠

【答案】d

【解析】建成后房地產開發(fā)企業(yè)自用的部分，其成本、費用不得扣除。

19.房地產開發(fā)企業(yè)取得銷售（預售）許可證滿（b）仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

a.1年

b.2年

c.3年

d.5年

【答案】c

【解析】房地產開發(fā)企業(yè)取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

20.納稅人應自簽訂房地產轉讓合同之日起（a）內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理土地增值稅的納稅申報。√

a.7日

b.10日

c.15日

d.30日

二、多項選擇題

1.下列關于土地增值稅特點的說法中，正確的有（abcd）。abce

a.以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象

b.征稅面比較廣

c.采用扣除法和評估法計算增值額

d.實行超額累進稅率（實行超率累進稅率）

e.土地增值稅發(fā)生在房地產轉讓環(huán)節(jié)，實行按次征收

2.下列各項中，屬于土地增值稅征收范圍的有（aed）。√

a.轉讓國有土地使用權

b.房產所有人通過境內非營利的社會團體將房屋產權贈與學校

c.抵押期間的房地產

d.因無法償還到期欠款，以房地產抵債的

e.轉讓地上建筑物產權

3.下列各項中，不征收土地增值稅的有（abc）。√

a.張某將自有商鋪出租給李某

b.王某繼承其父親的房屋

c.甲企業(yè)向國家支付土地出讓金取得國有土地使用權

d.劉某和許某互換自有商業(yè)用房

e.孫某轉讓購置超過5年的商業(yè)用房的

4.在計算土地增值稅時，下列各項中，說法正確的有（ace）。

a.納稅人受讓土地使用權支付的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”項目中扣除

b.納稅人受讓土地使用權支付的契稅，應計入“房地產開發(fā)成本”項目中扣除

c.納稅人占用耕地而繳納的耕地占用稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”“房地產開發(fā)成本”項目中扣除

d.納稅人轉讓存量房，能取得評估價格的，其購房時繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應計入“與轉讓房地產有關的稅金”項目中扣除

e.納稅人轉讓存量房，不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，其購房時繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應計入“與轉讓房地產有關的稅金”項目中扣除

【答案】ae

【解析】選項ab：納稅人受讓土地使用權支付的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”項目中扣除；選項c：納稅人占用耕地而繳納的耕地占用稅，應計入“房地產開發(fā)成本”項目中扣除；選項de：納稅人轉讓存量房，不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，其購房時繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應計入“與轉讓房地產有關的稅金”項目中扣除。

5.下列不屬于取得土地使用權所支付的金額的有（acde）。

a.以出讓方式取得土地使用權所支付的土地出讓金

b.以行政劃撥方式取得土地使用權按規(guī)定補繳的土地出讓金

c.以轉讓方式取得土地使用權實際支付的地價款

d.拆遷補償費（開發(fā)成本）

e.基礎設施費（開發(fā)成本）

6.在計算土地增值稅時，下列項目準予據實扣除的有（abe）。

a.基礎設施費

b.開發(fā)間接費用

c.銷售費用

d.管理費用

e.支付的土地出讓金

7.納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出的，影響其允許扣除的房地產開發(fā)費用的因素包括（bd）。

a.利息支出

b.房地產開發(fā)成本

c.轉讓房地產繳納的城建稅

d.取得土地使用權所支付的金額

e.轉讓房地產繳納的教育費附加

【答案】bd

【解析】納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內，轉讓房地產繳納的城建稅和教育費附加不影響允許扣除的房地產開發(fā)費用。

8.下列各項中，房地產開發(fā)企業(yè)轉讓存量房和非房地產開發(fā)企業(yè)轉讓存量房，在計算土地增值額時，均能扣除的項目有（aed）。√

a.取得土地使用權所支付的金額

b.房地產開發(fā)費用

c.房地產開發(fā)成本

d.評估價格

e.與轉讓房地產有關的稅金

9.根據土地增值稅的相關規(guī)定，下列關于企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策的表述中，正確的有（acde）。

a.非公司制企業(yè)（非房企）整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，對改制前的企業(yè)將房地產轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅

b.單位在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的房地產開發(fā)企業(yè)，暫不征土地增值稅

c.房地產開發(fā)企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅

d.兩個或兩個以上非房地產開發(fā)企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅

e.有限責任公司（非房企）整體改制為股份有限公司，對改制前的企業(yè)將房地產轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅

【答案】ade

【解析】改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。

10.下列有關土地增值稅的表述中，不正確的有（dbc）。

a.納稅人支付的土地征用費，應計入取得土地使用權所支付的金額中扣除（開發(fā)成本）

b.納稅人支付的開發(fā)間接費用，應計入房地產開發(fā)費用按規(guī)定計算扣除

c.納稅人支付的公共配套設施費，應計入房地產開發(fā)成本項目扣除

d.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建房，允許按取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計50%扣除

e.對房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，在計算應納土地增值稅時，不得加計扣除20%

【答案】abd

【解析】選項a：納稅人支付的土地征用費，應計入房地產開發(fā)成本項目中扣除；選項b：納稅人支付的開發(fā)間接費用，應計入房地產開發(fā)成本項目中扣除；選項d：房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建房，允許按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20%扣除。

11.下列各項中，房地產開發(fā)企業(yè)轉讓存量房和非房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建房，在計算土地增值額時，均能扣除的項目有（bcd）。√

a.房地產開發(fā)費用（新建房）

b.轉讓房地產繳納的印花稅

c.轉讓房地產繳納的城建稅

d.轉讓房地產繳納的教育費附加

e.轉讓房地產繳納的耕地占用稅（新建房）

12.在土地增值稅清算過程中，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列情形中，可實行核定征收的有（abcd）。

a.擅自銷毀賬簿

b.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的

c.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，且已清算的

d.雖設置賬簿，但賬目混亂，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的

e.申報的計稅依據明顯偏低，但有正當理由的

【答案】abd

【解析】選項c：符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，才實行核定征收；選項e：申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關才核定征收土地增值稅。

13.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于下列項目的，應視同銷售房地產，繳納土地增值稅的有（bcde）。√

a.將開發(fā)產品轉為企業(yè)自用

b.將開發(fā)產品獎勵給職工

c.將開發(fā)產品換取生產資料

d.將開發(fā)產品對外投資

e.將開發(fā)產品用于抵償債務

14.下列有關土地增值稅的表述中，正確的有（acde）。

a.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓存量房新建房，適用加計扣除20%的規(guī)定

b.直接轉讓土地使用權的，納稅人應當進行土地增值稅清算

c.貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費

d.房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，在計算土地增值稅時不得扣除

e.納稅人以分期收款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可根據合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限

【答案】bcde

【解析】選項a：房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建房，適用加計扣除20%的規(guī)定。

15.下列有關土地增值稅的表述中，正確的有（cde）。√

a.在計算土地增值稅允許扣除項目金額中的利息支出時，對于納稅人支付的加罰的利息，可以扣除

b.對于符合土地增值稅清算條件應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起180日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)

c.納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格的，由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估確定轉讓房地產的收入并計算征收土地增值稅

d.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，納稅人應當進行土地增值稅清算

e.土地增值稅清算時，未全額開具商品房銷售發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入

【答案】cde

【解析】選項a：在計算土地增值稅允許扣除項目金額中的利息支出時，對于納稅人支付的加罰的利息，不得扣除；選項b：對于符合土地增值稅清算條件應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

16.根據土地增值稅的有關規(guī)定，下列各項中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（ce）。

a.直接轉讓土地使用權的

b.取得銷售（預售）許可證滿2年仍未銷售完畢的

c.取得的銷售收入占該項目收入總額80%以上的

d.整體轉讓未竣工決算的房地產開發(fā)項目的

e.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

【答案】ade

【解析】納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

17.下列情形中，需要對房地產進行評估，并以房地產的評估價格來確定轉讓房地產收入、扣除項目金額的有（acd）。√

a.出售舊房及建筑物的

b.整體轉讓未竣工決算房地產項目的

c.納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格的

d.納稅人不據實提供扣除項目金額的

e.轉讓房地產的成交價格低于房地產的評估價格，但能提供正當理由的

【答案】acd

【解析】納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以房地產的評估價格來確定轉讓房地產收入、扣除項目的金額：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉讓房地產的成交價格低于房地產的評估價格，又無正當理由的。

18.下列關于實行預征辦法的地區(qū)，土地增值稅預征率的規(guī)定，正確的有（abc）。

a.東部地區(qū)省份不得低于2%

b.中部地區(qū)省份不得低于1.5%

c.東北地區(qū)省份不得低于1.5%

d.東北地區(qū)省份不得低于0.5%

e.西部地區(qū)省份不得低于0.5%

【答案】abc

【解析】選項d：東北地區(qū)省份不得低于1.5%；選項e：西部地區(qū)省份不得低于1%。

三、計算題

某市一家房地產開發(fā)公司，2023年1月發(fā)生業(yè)務如下：

（1）銷售一棟舊辦公樓，簽訂銷售合同，注明含稅銷售收入2000萬元，該公司選擇增值稅簡易計稅方法；因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2023年1月，購置價款為500萬元，繳納契稅15萬元，并能提供契稅完稅憑證。

（2）通過競拍取得一宗土地使用權，支付價款、稅費合計3000萬元，本年度占用60%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4200萬元；發(fā)生管理費用1200萬元、銷售費用1500萬元、利息費用500萬元（能提供金融機構貸款證明且能按照轉讓房地產項目計算分攤）。該寫字樓竣工驗收后，房地產開發(fā)公司將寫字樓總面積的40%直接銷售，簽訂銷售合同，取得不含稅銷售收入19000萬元，允許稅前扣除的相關稅費為1045萬元；剩余的60%對外出租，當年取得租金收入200萬元。

其他相關資料：當地政府規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)其他房地產開發(fā)費用準予扣除的比例為4%，地方教育附加的征收比率為2%，準予作為與轉讓房地產有關的稅金在計算土地增值稅時扣除。

要求：根據上述資料，回答下列問題。

1.該房地產開發(fā)公司計算轉讓舊辦公樓土地增值稅的增值額時，準予扣除項目金額共計（c）萬元。

a.682.5

b.683.5

c.697.5

d.674.57

【答案】d

【解析】轉讓舊辦公樓應納的增值稅=（2000-500）÷（1+5%）×5%=71.43（萬元）。轉讓舊辦公樓應繳納的城建稅及附加=71.43×（7%+3%+2%）=8.57（萬元），準予扣除項目金額共計=500×（1+6×5%）+8.57+2000×0.5‰+15=674.57（萬元）。

2.該房地產開發(fā)公司轉讓舊辦公樓，應繳納土地增值稅（a）萬元。

a.525.81

b.546.63

c.556.38

d.557.73

【答案】a

【解析】增值額=（2000-71.43）-674.57=1254（萬元）

增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，適用稅率50%、速算扣除系數15%。

應納土地增值稅=1254×50%-674.57×15%=525.81（萬元）。

3.該房地產開發(fā)公司在計算銷售寫字樓土地增值稅的增值額時，準予扣除項目金額共計（d）萬元。

a.3687.72

b.4041

c.4221

d.4530.5

【答案】c

【解析】計算銷售寫字樓土地增值稅的增值額時，準予扣除項目金額：

①允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=3000×60%×40%=720（萬元）

②允許扣除的房地產開發(fā)成本=4200×40%=1680（萬元）

③允許扣除的房地產開發(fā)費用=500×40%+（720+1680）×4%=296（萬元）

④與轉讓房地產有關的稅金=1045（萬元）

⑤加計扣除項目=（720+1680）×20%=480（萬元）

準予扣除項目金額合計=720+1680+296+1045+480=4221（萬元）。

4.該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納土地增值稅（b）萬元。

a.7096.03

b.7390.05

c.7561.05

d.7932.67

【答案】b

【解析】增值額=19000-4221=14779（萬元）

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，適用稅率60%，速算扣除系數35%。

應納土地增值稅=14779×60%-4221×35%=7390.05（萬元）。

【第7篇】舊房轉讓土地增值稅

編者按：房地產無償劃轉是否屬于土地增值稅征稅范圍，一直是一個爭議性話題。否定派主張，根據《土地增值稅暫行條例》，轉讓房地產并取得收入，才需繳納土地增值稅，無償劃轉未取得收入，不屬于征稅范圍。肯定派則主張，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》，只有以繼承、贈與方式無償轉讓房地產才不需要繳納土地增值稅，劃轉不屬于繼承、贈與，應當納入征稅范圍。本文將以三起案例引入，分析房地產無償劃轉不征土地增值稅的合理性。

一、三起案例中房地產無償劃轉不征土地增值稅均得到稅務機關支持

（一）中信集團無償劃轉房地產，總局批復不征土地增值稅

2023年1月18日，財政部、國家稅務總局作出《關于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅〔2013〕3號），明確指出“在中信集團整體改制為中國中信集團有限公司（以下簡稱中信有限）過程中，對中信集團無償轉移到中信有限的房地產，以及中信集團無償轉移到中國中信股份有限公司（以下簡稱中信股份）的房地產，不征土地增值稅”。當時，中信股份系中信集團/中信有限的全資子公司。

（二）美特粉末無償劃轉房地產，稅局認可不征土地增值稅

2023年8月，揚州海昌新材股份有限公司（以下簡稱海昌新材）召開臨時股東大會，決定將全資子公司揚州美特粉末冶金有限公司（以下簡稱美特粉末）擁有的建設用地使用權、房屋所有權無償劃轉至海昌新材，之后申請注銷登記。

2023年12月，美特粉末分別取得了揚州市邗江地方稅務局、國家稅務局出具的《準予注銷登記的稅務事項通知書》（邗地稅五稅通〔2017〕12254號）、《準予注銷登記的稅務事項通知書》（揚國稅邗稅通〔2017〕15150號）及清稅證明。當月，美特粉末取得了工商部門的注銷證明（（10270272）公司注銷〔2017〕第12270007號）。

2023年5月，海昌新材向深交所遞交ipo申報材料。在證監(jiān)會第一次反饋意見補充法律意見書中，針對證監(jiān)會提出的“發(fā)行人、美特粉末是否就土地使用權及房屋所有權轉讓依法繳納相應稅款，是否存在行政處罰的風險，是否構成重大違法行為及本次發(fā)行的法律障礙”等問題作出了回復。其中，對土地增值稅問題的回復為“鑒于本次國有土地使用權轉讓系按照土地賬面價值確定，無增值額，且美特粉末沒有取得收入，按照相關稅收法律、法規(guī)規(guī)定，本次轉讓無需繳納土地增值稅”。

（三）航發(fā)西控無償劃轉房地產，稅局認可免征土地增值稅

2023年9月，經國資有權監(jiān)管單位批準，中國航發(fā)西安動力控制科技有限公司（以下簡稱航發(fā)西控）與西安西控航空苑商貿有限公司（以下簡稱航空苑）簽署《無償劃轉協議》，航發(fā)西控將2宗國有土地使用權、4項房產、無形資產、設備等經營性資產注入航空苑。其中，航發(fā)西控和航空苑均為中國航發(fā)動力控制股份有限公司（以下簡稱航發(fā)控制）的全資子公司。

2023年8月6日，航發(fā)控制發(fā)布《關于中國航發(fā)動力控制股份有限公司非公開發(fā)行股票申請文件二次反饋意見的回復報告（修訂稿）》，就證監(jiān)會第4項反饋意見“相關土地房產從航發(fā)西控變更為航空苑……預計需要繳納的土地增值稅、契稅等稅費金額，稅費承擔的主體，上述標的資產評估報告假設中是否已考慮過戶轉讓產生的稅費對評估值的影響，評估假設、評估值是否合理”的答復摘錄如下：“根據有關稅務主管部門出具的土地增值稅免稅證明，本次土地使用權過戶免征土地增值稅”。

（四）小結

以上三起案例均為企業(yè)集團內部無償劃轉房地產，其中：中信集團系向全資子公司中信股份無償劃轉，美特粉末系向母公司海昌新材無償劃轉，航發(fā)西控系向受同一控制的兄弟公司無償劃轉。三起案例中，轉讓方最終均未繳納土地增值稅且獲得主管稅務機關認可，其中：中信集團、美特粉末兩案中，根據現有資料顯示，稅務機關認為無償劃轉不屬于土地增值稅征稅范圍，而在航發(fā)西控案中，稅務機關則認為無償劃轉符合土地增值稅免稅條件。

二、房地產無償劃轉土地增值稅不征或免征的困境

（一）房地產無償劃轉土地增值稅不征的困境

房地產無償劃轉“可稅性”的爭議，歸根結底在于稅法對土地增值稅征稅范圍規(guī)定的模糊性。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條，“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為”。由此可見，此處稅法采用了“正向規(guī)定＋反向列舉”的立法模式，但其規(guī)定的內容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有償轉讓房地產”和“以繼承、贈與方式無償轉讓房地產”之間，尚存在諸多真空地帶。這里姑且不討論劃轉是否屬于轉讓的問題，即便將劃轉歸入轉讓的范疇，對于無償劃轉，也處于這一真空地帶內，稅法完全不能解決無償劃轉的可稅性問題，給納稅遵從帶來了極大不便。

在現實層面，這一問題將容易引發(fā)稅企爭議：站在納稅人立場，基于稅收法定主義，稅法沒有明確規(guī)定無償劃轉屬于征稅范圍，則不應對其征稅；站在稅務機關立場，基于國庫主義，稅法沒有將無償劃轉歸入不征稅范圍，則原則上應當對其征稅，考慮到無償劃轉又不符合有償轉讓的條件，稅務機關會引用納稅調整條款，認定無償劃轉屬于“納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的”的情況，調整計稅依據，人為核定轉讓收入。而所謂“正當理由”的解釋權在行政機關，如納稅人無償劃轉的理由不被認可，則納稅調整后無償劃轉將重新滿足征稅條件。

在前述案例中，除海昌新材外，另兩起案例當事人均為國有企業(yè)（中信集團改制后的中信有限為國有獨資公司，而航發(fā)西控最終亦受國有資本控制），其資產交易受國資監(jiān)管部門控制。實踐中，國資監(jiān)管部門關于國有企業(yè)集團內部交易重組的批復文件在很大程度上可以構成無償劃轉的正當理由。對于民營企業(yè)，并購重組的安排能否作為“正當理由”則主要取決于主管稅務機關理解。如果無法對正當理由作出有效回應，就不能阻止納稅調整的適用，從而使不征稅訴求陷入困境。

（二）房地產無償劃轉土地增值稅免征的困境

為了回避征稅范圍的爭議，也有企業(yè)訴諸免稅政策解決無償劃轉稅務問題，例如航發(fā)西控就取得了主管稅務機關的免稅證明。事實上，在2023年6月，航發(fā)控制就曾作出預先披露，對無償劃轉的土地增值稅問題，航發(fā)西控主要適用了《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）之規(guī)定作免稅申報。然而，無論是21號公告還是之前諸多版本的重組土地增值稅免稅政策，均未提及“無償劃轉”可以免征土地增值稅，事實上，對于“無償劃轉”這一概念，僅在企業(yè)所得稅和契稅優(yōu)惠政策中有所涉及，航發(fā)西控的這一政策適用似乎缺少明確的依據。

現行土地增值稅優(yōu)惠政策未將無償劃轉納入免稅范圍，從另一方面來講，也為不征稅訴求留下余地。根據稅法基本原理，征稅范圍解決的是可稅性的問題，而免稅則是一種稅收優(yōu)惠，是在某一行為屬于征稅范圍的基礎上，對其給予的一種特殊對待。因此，只有某一行為可稅，才有討論其是否能夠免稅之必要。雖然土地增值稅免稅范圍稍顯嚴苛，且沒有對無償劃轉作出規(guī)定，但這種現象側面反證無償劃轉的可稅性仍有討論空間。

三、房地產無償劃轉土地增值稅可稅性的破局

（一）無償劃轉不應直接適用納稅調整程序

納稅調整的前提是“納稅人申報的計稅依據明顯偏低”，而確認計稅依據的前提則是存在可稅行為，即只有某一行為屬于征稅范圍，應當課稅的，才需要進一步判定計稅依據，而不能本末倒置，將計稅依據的調整放在征稅范圍的判定之前，根據納稅調整后的結果確定某一行為屬于征稅范圍。

通過比較分析可以發(fā)現，在增值稅等稅種中，征稅范圍并不以取得收入為前提條件，只要發(fā)生了銷售行為，即需要申報繳納增值稅，由此將取得收入和征稅范圍兩個問題拆解開來。這種處理是相對清晰的，如行為人發(fā)生銷售行為，則判定其需要繳納增值稅，如其申報收入明顯偏低，或者無償銷售的，則相應作出納稅調整。但在土地增值稅中，“有償”同時構成征稅范圍的判斷條件，導致征稅范圍和納稅調整出現混同。這固然是土地增值稅制度設計的一個問題所在，但回歸到實踐中，不能因這種混同的存在，顛倒征稅范圍和納稅調整的順序。

納稅調整的基本原則是反避稅，在增值稅等稅目中，納稅調整可以是形而上的，只要出現了無償銷售即可作納稅調整。但在土地增值稅中，必須作出進一步的判定，尋找納稅人避稅的證據，或者重點關注對納稅人無償劃轉是否具備正當理由的審查，如納稅人確無避稅問題，則不能突破課征土地增值稅。

（二）嘗試使用投資入股方式實現資產劃轉

嚴格來說，土地增值稅政策并未就資產劃轉作特別規(guī)定。但考慮到企業(yè)所得稅政策中將資產劃轉與非貨幣性資產投資等同，土地增值稅中的房地產投資行為，也可以作為一種特殊的資產劃轉在此一并討論。與企業(yè)所得稅、增值稅相同，土地增值稅的資產劃轉要求必須構成資本交易。即出讓方必須作增資處理，受讓方則必須增加所有者權益。與企業(yè)所得稅不同的是，土地增值稅的資產劃轉沒有主體限制。這主要是照顧以房地產投資設立新企業(yè)或非全資控股企業(yè)的情況，這兩種情況下，投資人僅僅是將房地產投入到企業(yè)中，本身沒有取得任何現金對價，但根據非貨幣性資產投資的稅收政策，投資人需要作資產視同轉讓處理，分5年繳納企業(yè)所得稅。這里需要說明的是，以房地產投資設立新的全資子公司，理論上也是不能適用前述的特殊性稅務處理政策的。因為前述政策要求受讓方是現存企業(yè)，而不能是投資發(fā)生時尚不存在的企業(yè)?？偠灾?，在房地產投資入股不滿足企業(yè)所得稅特殊性稅務處理條件的情況下，如果再對投資人課征土地增值稅，則會導致投資稅負過重，一方面嚴重抑制市場投資熱情，另一方面也有違稅收中性原則。

四、資產劃轉涉稅風險應對建議

（一）敲定資產劃轉方案前對稅收因素進行充分考量

資產劃轉的主要目的是為了實現資源的整合，在討論資產劃轉方案時，企業(yè)會更多關注如何設計交易模式，以實現其商業(yè)目的。但需要認識到稅收是現金之債，納稅義務一旦確定，意味著一筆資金就要支出，僅僅關注交易模式本身，而忽視了稅收成本，可能導致稅收負擔反噬資產劃轉的經濟效應，使得整合的目的落空。因此，稅收問題不是資產劃轉方案已經確定之后，企業(yè)再去想辦法解決的，而是資產劃轉方案敲定前，企業(yè)就應當考慮的。每個成功的資產劃轉，都需要在商業(yè)目的和稅收成本之間反復權衡，最終求得兩者皆不偏廢的方案。此外，企業(yè)需要關注各稅種的特點，明確各稅種資產劃轉政策的適用范圍，尋找稅收政策之間的交界地帶，在不能同時滿足各稅種成本最低的情況下，要盡可能消除、推遲稅收負擔較高的某個或幾個稅種的納稅義務。

（二）與稅務機關進行充分的溝通

相較而言，資產劃轉是重組稅收政策中較為特殊的一類，一些稅務機關對資產劃轉的理解不盡相同。相對保守的稅務機關會認為，除契稅政策外，并不存在單純意義上的資產劃轉，包括企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅在內，涉及資產交易的，只有在構成資本交易的情況下，才可以適用相關政策。例如，企業(yè)所得稅中的資產劃轉，其實就是一種特殊的非貨幣性資產投資或收回，其特殊性主要體現在主體限制。因此，這些稅務機關就會對企業(yè)的權益變動情況進行嚴格監(jiān)督，凡沒有調整實收資本的，均不得適用資產劃轉稅收政策。在態(tài)度較為寬松的地方，雖然稅務機關可能不會過分強調賬簿監(jiān)管，使得企業(yè)適用政策更加容易，但如果企業(yè)作資產劃轉沒有嚴格契合政策規(guī)定的，會產生合規(guī)風險。通常，我們會建議企業(yè)采用政策規(guī)定更為明確的重組方式，例如合并、分立、股權收購等，如果必須要采用資產劃轉，與稅務機關的充分溝通就不可或缺。

（三）聘請專業(yè)的稅務顧問

稅務顧問的參與可以在資產劃轉方案確定過程中，有效識別風險并有針對性地提出處理建議，包括如何在現有交易框架下規(guī)避風險，或者通過交易框架的調整避免風險，從而保障資產劃轉方案的順利實施。

【第8篇】土地增值稅清算案例

一、案例引入：房地產企業(yè)轉讓人防車位使用權未申報土地增值稅，被追征千萬稅款

（一）案情簡介

a公司系一家房地產開發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開發(fā)的x項目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費總金額人民幣20萬元，為固定對價，不能分割，不按年限分攤”，“車位的使用期限為70年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉讓上述車位使用權”。

2023年12月，x市y區(qū)國家稅務局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對a公司作出《稅務處理決定書》，認定：a公司銷售開發(fā)產品x項目的人防車位，開發(fā)產品的竣工備案時間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬元，于2023年收取5006萬元，于2023年收取人防車位銷售款106萬元。a公司在2023年至2023年度對上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結轉了營業(yè)收入，造成2023年少報營業(yè)收入2071萬元、2023年少報營業(yè)收入4868萬元、2023年多報營業(yè)收入207萬元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。

經復議，y區(qū)國家稅務局作出《稅務行政復議決定書》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。

（二）本案爭議焦點：轉讓人防車位使用權收入的性質是租賃收入還是轉讓收入

a公司認為《人防工程車位使用合同》的性質是租賃合同，其出租人防車位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產轉讓收入，不需要參與土地增值稅計算，在扣除項目核算時應作為公共配套設施進行處理；而y區(qū)稽查局認為a公司人防車位使用合同，從合同支付的價款、付款方式、使用期限、使用方式、權利的處分方式等條款內容上分析，本質上屬于財產權利讓渡合同，應視同銷售車位參與清算，繳納土地增值稅。

（三）法院判決

法院認為，a公司開發(fā)建成的人民防空工程車位，實行產權與使用權、經營權分離的原則，投資收益體現為a公司對人防工程車位平時使用管理，享有使用權、經營權，可以有償出租、轉讓。根據《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費用接近或者稍低于完整產權車位銷售的費用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實際使用期限與主體建筑物土地使用權出讓期限完全相同、使用方式、權利的處分方式等權利義務內容以及直接使用了“使用權轉讓”字眼，應當認定《人防工程車位使用合同》的真實意思表示符合人防工程車位使用權轉讓合同的性質，參照國家稅務總局國稅發(fā)（1993）149號《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項“以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”的規(guī)定，訟爭人防工程車位使用權的轉讓，可視同于有限產權或永久使用權的轉讓，應當視同銷售建筑物，稅務機關處理決定正確。

二、房企開發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍

不論是機械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對地下空間的利用?！睹穹ǖ洹肺餀嗑幍?45條規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”，奠定了地下車位產權的基礎。目前，我國尚未出臺明確地下車位產權歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭議，從而導致稅收認定和處理模式出現差異。

（一）地下車位的產權歸屬的四種形式

1.產權歸房地產開發(fā)企業(yè)

一般情況下，地下車位由房地產開發(fā)企業(yè)自主投資建設，如列入相關規(guī)劃，則可以正常辦理產權證，按照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權屬遵從“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，房地產開發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，故房地產開發(fā)企業(yè)擁有對地下車位自營、轉讓和租賃等權利。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內投資建設的非人防地下車位原則上權屬歸房地產開發(fā)企業(yè)所有。

2.產權歸全體業(yè)主

如果房地產開發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時一并將地下車庫（位）按公建面積分攤給了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權處分共有地下停車場車位的使用權，房地產開發(fā)企業(yè)經業(yè)主委員會授權，可以從事地下車位出售、出租，但相關收入扣除成本后歸業(yè)主共有。

3.產權歸國家但房地產開發(fā)企業(yè)可以經營

對人防車位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產開發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結合《人民防空法》第2條和《國防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國防的重要組成部分，由人防工程改建的車位應屬于國防資產，并且人防工程車位具有公共物品屬性，產權應當歸國家所有。由于房地產開發(fā)企業(yè)無法辦理地下人防車位的產權證，其不能銷售人防車位的所有權，而只能依據《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實施《中華人民共和國人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時對人民防空工程的使用權、管理權和收益權。

4.產權歸國家且建成后移交給相關部門

此外，部分地方對人防設施管理較為嚴格，在產權歸國家所有的基礎上，要求人防工程建成后必須無償移交給相關部門。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設置出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價出資的條件時，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。

（二）地下車位應根據產權歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產開發(fā)企業(yè)是否取得產權歸屬為標準，地下車位可分為有產權車位和無產權車位，進而可以討論相應類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。

有產權的車位即房地產開發(fā)企業(yè)能夠取得不動產部門核發(fā)的產權證書的地下車位，房地產開發(fā)企業(yè)有權將車位出售而使受讓方取得產權。房地產開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協議，符合國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨立的成本對象參與土地增值稅清算，收入應計入清算收入，并予扣除相應的成本、費用。

而無產權的車位包括產權歸全體業(yè)主所有或歸國家所有的車位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務機關在實務操作中尚未有統一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務機關不考慮房地產開發(fā)企業(yè)是否取得產權，只要其簽署了車位使用權轉讓協議，就應按照銷售不動產參與土地增值稅清算。而陜西省國家稅務總局陜西省稅務局《關于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》中則明確指出，轉讓無產權車位使用權，不參與土地增值稅清算，不計入清算收入，不予扣除相應的成本、費用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。

因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競爭。因此，對于無產權的車位，房地產開發(fā)企業(yè)首先應當確認當地稅務機關是否出臺過關于出租或轉讓地下車位永久使用權的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應把握所簽署的協議的性質，根據協議是否實質移轉地下車庫所有權，確定所涉地下車庫（位）能否并入土地增值稅清算范圍。

三、根據處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計征方法

地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對于房地產開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產權的地下車位，應依法進行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產權、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務機關的處理則有所不同。

（一）地下車位是否作為獨立的清算單位

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。在“分別計算增值額”的方法未有細化規(guī)定的情形下，地方稅務機關將房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品進行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產分別單獨核算。如“二分法”下普通住宅單獨清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產（非住宅）分別單獨清算。

就參與清算的地下車位而言，其是單獨作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。

一是地下車位是否取得產權。如寧波市地方稅務局《關于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知》（甬地稅二[2010]106號）中明確，對有產權且能夠轉讓的車位、車庫等，按照房地產清算類型單獨清算，對沒有產權或不能轉讓的車位、車庫、車棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。

二是轉讓地下車位是否單獨取得收入。如青島市地方稅務局關于印發(fā)《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》的通知 （青地稅函[2009]47號）中指出，房地產開發(fā)企業(yè)將車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入，作為非普通住房單獨清算；對于未取得轉讓收入的情形，如附贈車庫、車位，則與出售的開發(fā)產品作為同一清算單位。

三是地下車位的轉讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務局轉發(fā)關于土地增值稅清算有關問題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購買的地下室、車庫，按照所銷售房屋的性質（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對于單獨購買的地下室、車庫，則作為其他房地產項目單獨清算。

（二）處置地下車位收入和扣除項目的確認

對于地下車庫的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。

1.出售地下車位

房地產開發(fā)企業(yè)出售地下車位，是否確認其收入和扣除項目因地下車位是否取得產權而有不同。對于兩證齊全、可有償轉讓的地下車位，清算時，轉讓所得計入土地增值稅收入，并允許其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對于無產權的地下車位，部分稅務機關認為不應當將轉讓所得計入土地增值稅收入，其成本費用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設施為例，部分稅務機關也允許房地產開發(fā)公司對加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設施，在扣除成本、費用的同時，確認其取得的收入，如湖北。

2.出租地下車位

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，只出租地下車位的行為，因為不涉及土地使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，不確認相關收入，也不予扣除相關的成本、費用。

3.名為出租實為出售地下車位

名為出租實為出售地下車位，實質上永久移轉了地下車位使用權，具體包括轉讓永久使用權、簽訂長期租賃合同實現以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。那么，通過租賃合同設立的地下車庫使用權受法律保護，保護的期限不超過20年。在司法實踐中，部分法院認為以租代售實質轉讓了車位的使用權和處分權，應當視同銷售。而部分法院則認為，由于車位未取得產權，地下車位使用權的移轉不涉及所有權轉移，應當判定為租賃。

從國家稅務總局于2023年2月11日在官方網站上對地下車位銷售問題的答復內容來看，以轉讓永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，對取得銷售收入應繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務處理上，各地稅務機關依然存在認識差異：一些稅務機關認為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應按規(guī)定計算收入，并準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用，如湖北、天津等；一些稅務機關則認為，房地產開發(fā)企業(yè)通過轉讓無產權地下車位的永久使用權、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權等形式，一次性收取固定年限使用費，其實質并未發(fā)生房屋所有權的轉移。除原已開具銷售不動產發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計入銷售面積扣除成本費用，如常州、西安等。

4.將地下車位分配給股東

依據國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第3條第一款，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認其收入，否則由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認其收入。

5.地下車位建成后歸全體業(yè)主

根據國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第4條第三款，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除?？梢?，允許計入公共配套設施的地下車位，建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第（二）項，公共配套設施費是指不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出，因此，房地產開發(fā)企業(yè)未“有償轉讓”地下車位的，無需確認相關收入。

6.地下車位建成后無償移交相關部門

同理，允許計入公共配套設施的地下車位，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。對于利用地下人防設施作為車庫（位）的，常州市稅務局明確答復如下：對已有相關移交規(guī)定的地級市，若房開企業(yè)將建成后的人防設施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關的成本、費用；無相關移交規(guī)定的地級市，因地下人防設施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關成本和費用。同時，作為公共配套設施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價中，準予扣除相關的成本、費用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認相關收入，不扣除相關成本、費用。

（三）地下車位開發(fā)成本能否作為加計扣除的基數

根據《增值稅暫行條例實施細則》第7條第（六）項的規(guī)定，從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本計算的金額之和，加計20%的扣除。其中，房增開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。在納稅人具備房地產開發(fā)企業(yè)資質的基礎上，如果地下車位能被認定為公共配套設施（如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務上存在認定為公共配套設施的可能性較大），則其開發(fā)成本可以作為加計扣除的基數。

四、風險提示

由于各地稅務機關在稅收認定和處理模式上存在差異，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務風險。

我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則對土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細規(guī)定。房地產企業(yè)將人防設施改造成車庫的改造成本和非人防設施改造成無產權車庫的建設成本在土地增值稅稅前扣除，將不當擴大開發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責任追究。

因此，企業(yè)應當明確落實當地關于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。

【第9篇】房地產土地增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅預征。

上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產企業(yè)的土地征值稅怎么預征？

1.為什么說房地產是地方重視的支柱產業(yè)

首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？

因為一般來說增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴重依賴房地產的地方，肯定土地增值稅占比會高過增值稅、企業(yè)所得稅。

其次，房地產企業(yè)交的稅費種類多。

房地產各階段所涉及的稅種：

企業(yè)設立：印花稅、房產稅、個人所得稅

開發(fā)項目可行性研究：印花稅、房產稅、增值稅、個人所得稅

取得項目用地：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個人所得稅

前期準備：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

資金籌措：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

建設施工：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

銷售：印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加費、地方教育費附加、個人所得稅、水利基金

物業(yè)服務（竣工交付）：土地增值稅清算

看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產為國家貢獻了多少稅收。

土地增值稅為什么要預征？

我們知道，房地產開發(fā)建設一個項目時間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預征稅款，都等項目建成，賣完交房后再征，估計老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預先征收土地增值稅的辦法。

那預征什么時候征？怎么計算呢？

首先預售的時候就要交土地增值稅了，具體的預征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據當地情況制定。

一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

比如：你預售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預征率。

同時，各地要根據不同類型房地產（容積率不同）確定適當的預征率。比如合肥預征率是：

（1）保障性住房預征率為0；

（2）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；

（3）其他類型房地產（含別墅、商住房）預征率為2%。

3.土地增值稅預征一般怎么計算？

例如:某房地產開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預售預收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預征率為3%(增值稅預征稅率也是3%）。那么，該公司應繳納預征土地增值稅多少元?

第一步，計算企業(yè)取得預售款預繳的增值稅

1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元

第二步，計算土地增值稅預征的計征依據（不含稅收入）

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

第三步，計算土地增值稅預征稅額

土地增值稅預征稅額=土地增值稅預征的計征依據*預征率=1070*3%=32.1萬元

4.土地增值稅有核定征收嗎？

如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預征、清算都收不上來，肯定要核定征收。

房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅:

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據當地情況制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他類型房地產（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第10篇】土地交易增值稅

土地增值稅的計算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

（一）房地產開發(fā)企業(yè)銷售新房

1.不含稅轉讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

3.計算增值額=？

不含稅轉讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

具體解析如下：

1.不含稅轉讓收入的金額=？

（1）簡易計稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）

2.扣除項目合計=？

（1）扣除項目1

第一項：取得土地使用權所支付的金額=地價款+與取得土地相關費用+契稅

（2）扣除項目2

第二項：房地產開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

注意：開發(fā)費用是另外計算

（3）扣除項目3：房地產開發(fā)費用（兩種扣除方法）

①如果利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5％以內

②如果利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10％以內

（4）扣除項目4：與轉讓房地產有關的稅金

城建稅、教育費附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項稅額的進項稅額可扣除，允許抵扣銷項稅額的（進項稅額）不能扣除。

（5）扣除項目5（加計扣除20%）：

加計扣除的金額=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20％

注意：僅適用從事房地產開發(fā)的納稅人，非房地產開發(fā)企業(yè)是不享受此項扣除。

3.計算增值額=？

＝不含稅轉讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

【例題】2023年某房地產開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，應稅收入總額為10000萬元（不含稅）

開發(fā)該寫字樓有關支出為：

（1）支付地價款及各種費用1000萬元；

（2）房地產開發(fā)成本3000萬元；

（3）財務費用中的利息支出為450萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明）

（4）轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5％。

計算該房地產開發(fā)公司應納的土地增值稅稅額。

1.應稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）

2.扣除項目

（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元；

（2）房地產開發(fā)成本為3000萬元；

（3）可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明

房地產開發(fā)費用

=450+（1000+3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元；

（5）從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除20％

加計扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

允許扣除的項目金額合計

=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

3.增值額=10000－6005=3995（萬元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：

“超過50％～100％的部分”

適用稅率40％，速算扣除系數5％

6.增值稅稅額

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（萬元）

以上僅僅是個人觀點和整理！

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