土地增值稅稅依據(jù)是含稅收入嗎（16篇）

【第1篇】土地增值稅稅依據(jù)是含稅收入嗎

【導(dǎo)讀】：土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅還是價(jià)外稅？價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅的問題很多小伙伴都不清楚，我們在日常生活中，所購買價(jià)格較為高昂的物品時(shí)，是需要繳納一項(xiàng)稅款的，這個(gè)稅款就是消費(fèi)稅，那么消費(fèi)稅是包含在價(jià)格里的，還是額外收取的稅款呢？

土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅還是價(jià)外稅

1、計(jì)入損益類科目即營業(yè)稅金及附加科目的，都是與收入相關(guān)的價(jià)內(nèi)稅，關(guān)鍵詞是和收入相關(guān)的價(jià)內(nèi)稅，不是所凡是價(jià)內(nèi)稅就計(jì)入該科目。2、與收入相關(guān)的價(jià)內(nèi)稅一般包括營業(yè)稅、資源稅、城建稅、土地增值稅和教育費(fèi)附加等。與收入無關(guān)的價(jià)內(nèi)稅如房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅和印花稅要計(jì)入管理費(fèi)用科目。

只有在流轉(zhuǎn)稅范疇才能區(qū)分價(jià)內(nèi)稅價(jià)外稅。流轉(zhuǎn)稅含增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅。其中增值稅為價(jià)外稅，消費(fèi)稅和營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅。價(jià)外稅由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，價(jià)內(nèi)稅由銷售方負(fù)擔(dān)。土地增值稅契稅屬于財(cái)產(chǎn)與行為稅范疇，土地增值稅由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)，契稅由購房者負(fù)擔(dān)。

價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅的區(qū)別？

在我國，“價(jià)外稅”主要指的是“增值稅”，“價(jià)內(nèi)稅”主要是

“消費(fèi)稅”（常見的稅），下面以這兩個(gè)稅為例，解釋一下“價(jià)外稅”與“價(jià)內(nèi)稅”。

一、價(jià)外稅

顧名思義，價(jià)外稅就是在商品價(jià)格之外征收的稅。就是說，商品先定價(jià)，定完價(jià)后準(zhǔn)備賣的時(shí)候，再讓你繳稅。1979年我國開始試行征收增值稅，當(dāng)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)剛剛興起，增值稅的誕生也是順應(yīng)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。舉個(gè)例子：老王自己釀了一壇酒，取名“桂花釀”。九月初九這一天，老王就想把這壇酒拿到集上去賣，于是開始琢磨賣個(gè)什么價(jià)比較好。想了一下，買桂花用了60元錢，自己釀酒的工錢就算30元好了，成本就是90元（60+30）啦，干脆湊個(gè)整數(shù)賣100元，自己賺10元錢的利潤。（這個(gè)100元就是商品的定價(jià)，成本+利潤）。 來到集上，老王擺好攤，把一塊寫有“100元”的牌子立在旁邊，正準(zhǔn)備吆喝呢，突然來了1個(gè)人……來者非是旁人，正是稅務(wù)局的小李。小李說：“王叔叔，您是在賣酒啊”，老王疑惑不解，“對啊”，小李說：“您打算賣多少錢？”，老王說：“這不寫著了嗎，100元”，小李說：“行啊，不過您要繳個(gè)稅，增值稅”。老王說：“交多少？”小李說：“交17塊錢吧，不過這17塊錢您可以讓買酒的人付，您不是賣100元嗎，現(xiàn)在別100了，您改成117元不就完了嗎”，老王一琢磨，117，交稅17，還是剩下100，跟原來一樣，還行。于是非常痛快的答應(yīng)了，將牌子上的100改成117元。 不一會，老王就把酒賣出去了，賣了117元，17元是增值稅，自己還是有100元的收入。 這個(gè)故事就是價(jià)外稅的解釋，就是說商品的價(jià)格都定好了，然后針對定好的價(jià)格額外征得稅，計(jì)算公式就是：含稅售價(jià)/（1+17%）*17%。一般我們看到的商品價(jià)格，除非特別說明不含稅，都是含稅的。

二、價(jià)內(nèi)稅

先聽故事，再解釋。書接上文。老王賣了117元，很開心，收拾收拾東西，剛準(zhǔn)備離開呢，只聽背后有人說話了：“等一下老爺子，事情還沒完呢”，老王嚇一跳，回過頭來一瞧，原來是稅務(wù)局的小趙?！袄蠣斪?，您還得交消費(fèi)稅吶”“剛才不是交了增值稅了嗎？”“這個(gè)消費(fèi)稅，是您生產(chǎn)加工這壇酒的時(shí)候要交的稅，不是您賣酒的時(shí)候交。這根增值稅是兩種稅，是針對不同的環(huán)節(jié)征的。”“要交多少消費(fèi)稅?。俊薄爱?dāng)初您定價(jià)是100元對吧，就交100x5%=5元錢。就是說，您定價(jià)的時(shí)候，只考慮成本和利潤是不對滴，這個(gè)消費(fèi)稅在您釀酒的時(shí)候就已經(jīng)產(chǎn)生了，您定價(jià)的時(shí)候還要加上消費(fèi)稅5塊錢，這樣您這100里面，包括成本60元，加工費(fèi)30元，還有消費(fèi)稅5元，最后利潤只有5元，所以它叫做價(jià)內(nèi)稅，因?yàn)?00里面包含5元的消費(fèi)稅啊”。這個(gè)故事解釋了“價(jià)內(nèi)稅”。因?yàn)槭窃谏a(chǎn)加工環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，就是在最終定價(jià)之前產(chǎn)生的，定價(jià)的時(shí)候把它算到里面去，所以叫“價(jià)內(nèi)稅”。計(jì)算公式：售價(jià)（不含增值稅，含消費(fèi)稅）x消費(fèi)稅率定價(jià)是這樣的：成本+利潤+消費(fèi)稅（售價(jià)x消費(fèi)稅率）=售價(jià)。

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【第2篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負(fù)兩個(gè)最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個(gè)稅種在收入、扣除等多個(gè)領(lǐng)域存在重大差異，現(xiàn)將差異點(diǎn)整理列舉如下：

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計(jì)算計(jì)稅毛利率匯算清繳，項(xiàng)目完工調(diào)整毛利差異實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清算；因此年度配比和項(xiàng)目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項(xiàng)目為單位實(shí)施清算，實(shí)現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項(xiàng)目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認(rèn)范圍不同

——所得稅收入確認(rèn)基本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認(rèn)收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認(rèn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同

——所得稅確認(rèn)收入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標(biāo)志，如竣工驗(yàn)收且銷售85%；拿到預(yù)售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項(xiàng)目和內(nèi)容范圍不同

——土地增值稅有加計(jì)扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計(jì)扣除；

——土地閑置費(fèi)所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營銷設(shè)施建造費(fèi)所得稅可以扣，土增有爭議。

2、扣除口徑不同

——土地價(jià)款土增扣除單列計(jì)算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費(fèi)用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機(jī)構(gòu)利息才可以扣

——期間費(fèi)用所得稅據(jù)實(shí)扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項(xiàng)目清算不能扣。

4、預(yù)提和發(fā)票問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提：

——合同總金額10%以內(nèi)可以預(yù)提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預(yù)提扣除

——政府規(guī)費(fèi)未繳納部分可以預(yù)提

土增清算成本不允許預(yù)提；

5、對發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。

【第3篇】土地增值稅實(shí)行什么稅率

中房報(bào)記者 苗野 | 北京報(bào)道

土地增值稅是一個(gè)敏感的話題，往往引起公眾對房地產(chǎn)商的討伐，房地產(chǎn)商則反懟公眾和媒體“愚蠢無知”。在存廢的爭議之間，現(xiàn)在，土地增值稅將進(jìn)入立法程序。

7月16日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局就《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。這次土地增值稅征求意見最重要的變化是——從此前的暫行條例平移上升為法律，并在征稅的范圍上做出調(diào)整。

征求意見稿在此前轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)繳納土地增值稅的基礎(chǔ)上，首次將出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股納入征稅范圍。同時(shí)擬取消集體房地產(chǎn)土地增值收益調(diào)節(jié)金，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不征收土地增值稅。在稅率方面，土地增值稅仍將繼續(xù)實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，并以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

財(cái)稅部門解釋稱，土地增值稅立法是貫徹落實(shí)稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體系改革的重要內(nèi)容，有利于完善土地增值稅制度，增強(qiáng)權(quán)威性和執(zhí)法剛性，發(fā)揮土地增值稅籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)土地增值收益分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的作用，有利于健全我國的房地產(chǎn)稅收體系、推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)財(cái)稅專家紛紛認(rèn)為，自1994年開征以來，土地增值稅一直備受爭議，但還是按稅收法定原則向前推進(jìn)，且征稅范圍有所擴(kuò)大，基本保留現(xiàn)行稅制和稅負(fù)水平，下放部分制定稅收優(yōu)惠權(quán)限，短期對房地產(chǎn)市場影響不明顯。征求意見稿堵塞了以往在土地增值稅征管中存在的一些漏洞，不再區(qū)分“可清算”和“應(yīng)清算”，稅收蓄水池作用削弱，房企資金壓力提升。此前的預(yù)征制度，為房企留下大量彈性操作空間，現(xiàn)在房企要重新把控銷售節(jié)奏和量價(jià)平衡，并非銷售價(jià)格越高，項(xiàng)目利潤就越高。

25年間的存廢論辯

土地增值稅自1994年出臺以來，就一直帶著房地產(chǎn)行業(yè)反暴利稅的光環(huán)，它誕生的背景是1993年新中國出現(xiàn)了第一輪房地產(chǎn)熱潮，當(dāng)時(shí)在海南、北海、珠海、惠州等地流傳“要賺錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”，并傳導(dǎo)至全國，炒地皮是當(dāng)時(shí)最炙手可熱的淘金手段，房地產(chǎn)泡沫非常厲害，引起了中央政府的警惕。

1993年12月，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》公布，并從1994年1月1日起，對單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收一種四級累進(jìn)稅。

與之相伴的是土地增值稅從未脫離過存廢爭議。有學(xué)者10多年前就曾建議取消這一稅種，另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅有益于控制房地產(chǎn)商的暴利行為。

按照財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，土地增值稅暫行條例施行20多年以來，稅制比較健全，運(yùn)行平穩(wěn)，上升為法律的條件和時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

總體來看，土地增值稅規(guī)模逐年攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貢獻(xiàn)了主要稅收。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，土地增值稅為3565億元，同比增長10.3%。而去年全年的土地增值稅收入達(dá)到5642億元，同比增長14.9%。中國恒大2023年應(yīng)交土地增值稅約521億元；碧桂園2023年年報(bào)顯示，當(dāng)期土地增值稅約為139億元；萬科2023年土地增值稅約為196億元。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，土地增值稅從法理角度而言是沒有邏輯瑕疵的，只是在之前的征管過程中存在較大的彈性空間，這是備受爭議的原因。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤很大程度上是來自于土地升值的收益，按照征求意見稿，擬將集體房地產(chǎn)納入征稅范圍，建立土地增值收益分配機(jī)制和超率累進(jìn)稅率，能夠?qū)⒂缮鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的土地增值，更加合理地讓全社會共享而不是轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)行業(yè)自身，這勢必會讓房地產(chǎn)行業(yè)的利潤快速走向社會平均利潤率，防止房地產(chǎn)行業(yè)對社會資源的過度吸附帶來的行業(yè)暴利持續(xù)，讓房地產(chǎn)行業(yè)真正成為依靠專業(yè)技術(shù)和服務(wù)能力實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)。

與現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》相比，征求意見稿保持稅制框架和稅負(fù)水平總體不變，仍以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行30%、40%、50%、60%的四級超率累進(jìn)稅率。

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅，征求意見稿仍延續(xù)現(xiàn)行征管制度，即銷售時(shí)預(yù)征、項(xiàng)目終了進(jìn)行清算，對預(yù)繳稅款多退少補(bǔ)。同時(shí)，按放管服改革要求，簡化征管程序，將現(xiàn)行稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的資料進(jìn)行清算審核的做法，調(diào)整為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅。

一位不愿透露姓名的財(cái)稅專家表示，開征土地增值稅是考慮到當(dāng)時(shí)開發(fā)商獲取土地的方式不同，比如住宅項(xiàng)目拿地大多通過招拍掛，但一些文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)并非如此，同時(shí)為打擊開發(fā)商囤地、炒地等行為，土地增值稅短期內(nèi)不可能被取消。土地增值稅應(yīng)該在平抑地價(jià)、房價(jià)以及維持房地產(chǎn)行業(yè)利益平衡等方面發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。但土地增值稅每年實(shí)際征收規(guī)模與理論征收規(guī)模相距較大。房企在土地增值稅清算時(shí)的種種博弈、規(guī)避甚至是偷逃，亦是公開的秘密。

也有不少財(cái)稅學(xué)者建議取消土地增值稅。中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范，土地增值稅的調(diào)節(jié)意義已明顯削弱。房價(jià)越高土地增值空間越大，開發(fā)商繳納的稅款越多，這部分交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)會被開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給購房者，甚至可能會對房地產(chǎn)市場起到逆向調(diào)節(jié)作用。土地增值稅短期還有存在必要，退出也是一個(gè)逐步過程。

清算與避稅的博弈

從征求意見稿可以看出，除了延續(xù)《土地增值稅暫行條例》優(yōu)惠規(guī)定的基礎(chǔ)上，對個(gè)別政策也做出了適當(dāng)調(diào)整。一是吸收了現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策中關(guān)于建造增值率低于20%的保障性住房免稅的規(guī)定。二是增加授權(quán)國務(wù)院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形。如企業(yè)改制重組土地增值稅政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)的土地增值稅政策等。三是將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權(quán)省級政府結(jié)合本地實(shí)際決定減征或是免征，以體現(xiàn)因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)向，落實(shí)地方政府主體責(zé)任。四是增加授權(quán)省級人民政府對房地產(chǎn)市場較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅的規(guī)定。

由于土地增值稅征稅對象是轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，房企是繳納土地增值稅主力軍，因此土地增值稅立法對房企影響備受關(guān)注。

華東某上市房企高管稱，土地增值稅是對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的再調(diào)整，作為地方稅種，各地執(zhí)行情況不太一樣，此次立法基本是平移之前條例的內(nèi)容，稅負(fù)水平總體不變，對企業(yè)稅收成本不會產(chǎn)生太大影響。

但土地增值稅在坊間早已被認(rèn)為是扭曲最嚴(yán)重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個(gè)稅種。

2023年，央視曾痛批開發(fā)商“欠繳3.8萬億土地增值稅”，結(jié)果引來房地產(chǎn)商和稅務(wù)部門的集體不滿。就在普通民眾還沒弄清怎么回事時(shí)，國稅總局的一紙聲明終結(jié)了這場爭論：巨額欠稅存誤讀。

彼時(shí)，萬科、金地、首開股份等11家被央視點(diǎn)名的房企紛紛作出澄清，其中，萬科的解釋言簡意賅——房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到清算條件后才需要清算并交納土地增值稅。

當(dāng)時(shí)國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

“由于預(yù)征率往往低于清算后的實(shí)際稅率，房企通常會采取滾動開發(fā)等各種措施在‘可清算’和‘應(yīng)清算’之間做稅籌，使得應(yīng)繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。現(xiàn)今《征求意見稿》將原可清算條件變?yōu)閼?yīng)清算條件后，房企利用無息應(yīng)交稅費(fèi)的時(shí)間大幅縮短，經(jīng)營壓力進(jìn)一步提升?！鼻笆瞿池?cái)稅專家指出。

“做高成本和貸款利息是通常做法，因?yàn)橛?jì)算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的?！鄙钲谀硶?jì)師事務(wù)所審計(jì)人員稱，繳稅與避稅是永恒的博弈，為了避免清算，開發(fā)商會選擇配建酒店、商超、影院等綜合體項(xiàng)目，且體量要占到總建筑面積的20%左右，這也是巧妙的避稅手段，即使住宅售罄，但這些商業(yè)物業(yè)還沒賣，土地增值稅就一直清算不了。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地增值稅的影響已成為房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目定價(jià)的參考因素之一。因?yàn)椴捎玫氖浅世圻M(jìn)稅率，項(xiàng)目增值額越高，稅率越高，10%的稅率級差較大，所以把控稅率級差的臨界點(diǎn)，把控銷售節(jié)奏和量價(jià)平衡非常重要。

不過，隨著征管制度完善，近年來土地增值稅清算效率明顯提高。

中國財(cái)政預(yù)算績效專委會副主任委員張依群曾提出，從土地增值稅征管操作環(huán)節(jié)看，因其扣除項(xiàng)目種類多、不確定因素大、動態(tài)指標(biāo)變化快等特點(diǎn)，從某種程度上弱化了土地增值稅的征管，建議應(yīng)簡化扣除項(xiàng)目，以土地使用權(quán)作為唯一或主要標(biāo)的物的溢價(jià)和折損情況進(jìn)行征收，擴(kuò)大適用稅率，增加稅率分級檔次，這將更有利于減少征稅成本、防止偷逃稅款、提高土地增值稅征繳的精準(zhǔn)性。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報(bào)7月22日01版 責(zé)任編輯 何可信）

【第4篇】土地增值稅核定征收稅率

移步《優(yōu)稅樂》了解更多稅收優(yōu)惠政策詳情企業(yè)納稅壓力大的主要原因除了業(yè)務(wù),那就是企業(yè)納稅方面了,畢竟國家財(cái)政主要收入有60%是通過征收稅率得來的,可以看得出稅收對于我國的發(fā)展有著決定性的作用,而納稅的主體可以是企業(yè)也可以是個(gè)人，那么企業(yè)的稅收可以說是非常重要的了，這也是國家禁止偷稅漏稅,大力稽查各個(gè)企業(yè)的原因。

企業(yè)除了主要的企業(yè)增值稅，企業(yè)所得稅，分紅的時(shí)候還需要繳納個(gè)人分紅稅，這幾個(gè)稅種都是不低的。本身企業(yè)的壓力就已經(jīng)非常大了，但是業(yè)務(wù)上面的原因?qū)е潞芏嗥髽I(yè)是拿不到成本發(fā)票的，那么按照查賬征收納稅，賬面利潤是虛高的，也就意味著企業(yè)將多繳稅，那么企業(yè)該何去何從呢？其實(shí)國家在不斷加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)稽查時(shí)，也給出了一系列的稅收扶持政策。如今年的4月份

。國家稅務(wù)總局發(fā)布小規(guī)模納稅人企業(yè)普票免征增值稅及附加稅。企業(yè)就可以利潤這個(gè)是稅收政策的同時(shí)，享受地方政府的稅收優(yōu)惠政策，那就是核定征收。一般納稅人企業(yè)規(guī)定統(tǒng)一按照查賬征收，但是對于小規(guī)模納稅人企業(yè)卻沒有規(guī)定征收方式，地方政府也就是運(yùn)用這以政策，幫助企業(yè)達(dá)到減稅納稅壓力的目的。園區(qū)成立一家小規(guī)模納稅人企業(yè)，一年500萬，普票稅率綜合不到3%，全行業(yè)都可以入駐可以說是非常優(yōu)惠的了。移步公眾號《優(yōu)稅樂》了解更多稅收優(yōu)惠政策詳情

【第5篇】土地增值稅采用什么稅率

我國的土地并沒有私有化，如果要對土地或者地面建筑進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)該支付相應(yīng)的土地增值稅?。但是，土地增值稅?和其他各種類型的稅費(fèi)是有很大區(qū)別的，為了讓大家對其有進(jìn)一步的了解，本文將帶著大家來了解一下土地增值稅的特點(diǎn)?。

1、計(jì)稅依據(jù)

和其他稅種相比較，土地增值稅?的計(jì)稅依據(jù)是比較特別的，總體上來說，是以轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑的增值額作為計(jì)稅依據(jù)的，而土地增值稅的增值額和增值稅的增值額是不一樣的，是用被征稅對象的全部銷售收入金額來扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額以后的余額。

2、征稅面比較廣

土地增值稅?的征稅面是很廣泛的，原則上，不管在我國哪個(gè)地方、是什么樣的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)、中國人還是外國人，只要在我國境內(nèi)通過轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑而獲得收入的個(gè)人或單位，除了免除稅法中規(guī)定的植物，都應(yīng)該按照相關(guān)條例繳納土地增值稅?。

3、按次征收

不管是土地還是地上的房產(chǎn)，都是可以多次轉(zhuǎn)讓的，土地增值稅?的收繳則是按次征收，只要轉(zhuǎn)讓一次就會按照相應(yīng)的規(guī)定增收一次稅費(fèi)。另外，土地增值稅?的稅率則是以其增值率的高低作為確認(rèn)依據(jù)，并且按照累進(jìn)原則來實(shí)行分級計(jì)稅，增值率高的稅率就高，會多納稅，增值率低的稅率低，就少納稅。

土地以及地面的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，大家應(yīng)該按照國家的法律法規(guī)來繳納相應(yīng)的土地增值稅?。但是，為了能夠明明白白的繳稅，大家應(yīng)該多了解一些土地增值稅的基礎(chǔ)知識?以及注意要點(diǎn)，這樣才能保證自己在土地或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的既得利益。

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【第6篇】土地增值稅例題

15.2023年3月某市房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前外購的一棟寫字樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收人8000萬元，當(dāng)年購人土地支付地價(jià)款2200萬元，該寫字樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該寫字樓重置成本5000萬元，成新度折扣率為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該寫字樓相關(guān)稅金440萬元(不含增值稅和印花稅)。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬元)，增值額=8000-6144=1856(萬元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%;應(yīng)納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬元)。

7.轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有(abde）

a.舊房產(chǎn)的評估價(jià)格

b.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款

c.舊房產(chǎn)的重置成本

d.按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

e.因計(jì)算納稅需要支付的評估費(fèi)

【答案】abde

【解析】：選項(xiàng)c:可以扣除的舊房及建筑物的評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增稅扣除項(xiàng)目規(guī)則

轉(zhuǎn)讓主體

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

其他企業(yè)

其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

√

√

√

√

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

√

√

×

×

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

√

√

×

×

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

√

√

√

√

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

√

×

×

×

6.舊房及建筑物評估價(jià)格

×

×

√

×

8.以下項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓新建房和轉(zhuǎn)讓存量房在計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)均能扣除的項(xiàng)目有(ac）

a.取得土地使用權(quán)所支付的金額

b.房地產(chǎn)開發(fā)成本

c.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

d.舊房及建筑物的評估價(jià)格

e.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

【答案】ac

解析:轉(zhuǎn)讓新建房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額:

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

(4)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金;

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(房企才有)。

轉(zhuǎn)讓存量房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房屋及建筑物的評估價(jià)格;

(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金。

15.下列關(guān)于土地增值稅稅收優(yōu)惠的說法中正確的有(bcde）

a.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源的，免征土地增值稅

b.因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅

c.個(gè)人之間互換自有住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅

d.對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅

e.企業(yè)銷售其開發(fā)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20% (含20%)，免征土地增值稅

【答案】 bcde

【解析】:選項(xiàng)a:企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)表述中，正確的有（abc）

a.將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅

b.用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理

c.對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證出具的符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信

d.土地增值稅采用核定征收的，核定征收率原則上不得低于3%

e.將未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的，不允許按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%

【答案】abc

【解析】:選項(xiàng)d:土地增值稅的核定征收率原則上不得低于5%。選項(xiàng)e:對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售新建房允許按照取得上地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%。

18.2023年4月，張某將2023年6月購人的商鋪轉(zhuǎn)讓，取得收入600萬元。張某持有購房增值稅普通發(fā)票，注明金額350萬元、稅額17.5萬元，無法取得商鋪評估價(jià)格。張某計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額商鋪的評估價(jià)格共計(jì)（b）萬元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除每滿12個(gè)月計(jì)一年，本題中，2023年6購入，2023年4月轉(zhuǎn)讓，不足12個(gè)月，不涉及加計(jì)扣除問題。

（2）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額計(jì)算。

（3）可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、商鋪的評估價(jià)格共計(jì)=350+17.5=367.5(萬元)。

【第7篇】土地增值稅實(shí)行

編者按：土地增值稅是一種地方稅，是地方財(cái)政收入的重要來源，但至今土地增值稅立法工作仍未完成，現(xiàn)行暫行條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定粗放，納稅義務(wù)產(chǎn)生及稅款繳納期限等規(guī)定不明，而由國家稅務(wù)總局及省級稅務(wù)局出臺文件進(jìn)行規(guī)范。對于房地產(chǎn)開發(fā)行為而言，其土地增值稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生與稅款繳納期限與“清算”直接掛鉤，而按照國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人何時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算具較大自由裁量權(quán)。同時(shí)由于各省具體規(guī)則制定與執(zhí)行的水平參差不齊、相關(guān)期限也不統(tǒng)一，增加了稅法適用的不穩(wěn)定性與不確定性，一些實(shí)務(wù)案例更是反映，在財(cái)政收入寬松、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的條件下部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)怠于行使職權(quán)，對符合“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算”條件的納稅人不予清算，到數(shù)年后經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)才啟動清算審核工作，致使納稅人經(jīng)濟(jì)狀況惡化、無力繳納稅款。此情形既有悖于稅收法定、稅收公平的基本原則，也不利于納稅人權(quán)利義務(wù)的安定性，對納稅人和第三人的合法權(quán)益造成重大影響。本文即對土地增值稅清算制度下的稅款繳納期限問題予以分析，以期呼吁立法機(jī)關(guān)加速立法進(jìn)程、呼吁稅收執(zhí)法機(jī)關(guān)依法保護(hù)納稅人合法權(quán)利。

土地增值稅清算制度視野下的稅款繳納期限

（一）《稅收征收管理法》確定稅款追征期的一般規(guī)定

根據(jù)《稅收征收管理法》第52條及其實(shí)施細(xì)則第82條、第83條，納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)的追征期因不同情形而有不同規(guī)定：

1.因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致的，追征期為三年；

2.因納稅人、扣繳義務(wù)人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤導(dǎo)致的，追征期為三年；累計(jì)數(shù)額在10萬元以上的，追征期可以延長到五年；

3.存在偷稅、抗稅、騙稅情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、稅款繳納期間密切相關(guān)。就一般規(guī)定而言，追征期應(yīng)當(dāng)從稅款繳納期限屆滿次日（也即應(yīng)繳未繳或者少繳稅款之日）起算。據(jù)此，起算追征期應(yīng)當(dāng)以相關(guān)稅款法定繳納期限的確定為基礎(chǔ)。

（二）清算制度下土地增值稅繳納期限的確定

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

1.納稅人預(yù)征稅款的繳納期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）第16條，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體辦法。

按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）第14條，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

例如，寧波市稅務(wù)局2023年第2號公告明確，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)當(dāng)自季度終了之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)并繳納稅款。

2.納稅人清算稅款的繳納期限

根據(jù)《規(guī)程》第9條、第10條，土地增值稅清算分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算和稅務(wù)局要求清算兩種情形。

一方面，符合下列法定條件之一的納稅人應(yīng)當(dāng)主動進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

另一方面，符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

在此種情形下，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定納稅人是否進(jìn)行土地增值稅清算；確定需要進(jìn)行清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)自收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的清算通知之日起90日內(nèi)，辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》第62條的規(guī)定，責(zé)令其清算，或依據(jù)第35條，核定其應(yīng)納稅額。但確定納稅人辦理補(bǔ)、退稅的期限（稅款的繳納期限）與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算審核工作的期限掛鉤，沒有統(tǒng)一的確定規(guī)則。

現(xiàn)行立法下土地增值稅追征期規(guī)定不明

（一）土地增值稅追征期的起算時(shí)點(diǎn)尚不明確

2002年國家稅務(wù)總局曾在《新稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則釋義》中明確：“稅款的追征期應(yīng)從其應(yīng)納稅款的繳款時(shí)限的最后一日算起”。但從土地增值稅的征管程序來看，稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算審核結(jié)論是土地增值稅應(yīng)納稅款具體確定的必經(jīng)之路。

在“可以”清算的情形下，何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算屬主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可自由裁量的范疇，清算審核具體期限的確定權(quán)限也下放到省一級稅務(wù)機(jī)關(guān)。實(shí)際上，一些省份尚未就土地增值稅清算作出細(xì)化規(guī)定，即便是已有相關(guān)清算規(guī)程或辦法的，稅務(wù)機(jī)關(guān)何時(shí)下達(dá)清算通知在多數(shù)省份的規(guī)定中仍是空白。在“應(yīng)當(dāng)”清算的情形下，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，因很多地方未對清算審核期限予以限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可能選擇拖延清算審核，從而調(diào)整稅款入庫時(shí)間。這些現(xiàn)象能夠產(chǎn)生的根本原因在于大多稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為只要未經(jīng)清算，出具清算審核結(jié)論，納稅人應(yīng)納稅款就不確定，故不會構(gòu)成少繳稅款，進(jìn)而無從起算追征期。長此以往，對于符合清算條件的納稅人而言，若稅務(wù)機(jī)關(guān)任意拖延清算將對土地增值稅征管秩序造成巨大沖擊，有悖于行政效率原則，更會侵害納稅人和第三人的合法權(quán)益。

（二）土地增值稅追征期的終止時(shí)點(diǎn)存在爭議

結(jié)合《稅收征收管理法》第52條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于欠稅追繳期限有關(guān)問題的批復(fù)》（國稅函〔2005〕813號）的內(nèi)涵，稅款追征期的終止時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以“發(fā)現(xiàn)”未繳或少繳稅款的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。法工委復(fù)字﹝2004﹞27號意見認(rèn)為，“對違法違紀(jì)行為只要啟動調(diào)查、取證和立案程序，均可視為“發(fā)現(xiàn)”；群眾舉報(bào)后被認(rèn)定屬實(shí)的，發(fā)現(xiàn)時(shí)效以舉報(bào)時(shí)間為準(zhǔn)”。通常情況下，司法判例將《稅務(wù)檢查通知書》的送達(dá)時(shí)間作為追征期的截止時(shí)點(diǎn)，以便最大限度地維護(hù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法權(quán)威，保障國家稅收權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。但在這一時(shí)點(diǎn)，納稅人是否存在稅收違法行為、是否存在未繳或少繳稅款的情形尚不能定，可能有損納稅人利益。因此，也有觀點(diǎn)認(rèn)為追征期的截止時(shí)點(diǎn)可以參照《稅務(wù)稽查工作底稿》簽字時(shí)間、《稅務(wù)處理決定書》送達(dá)時(shí)間等確定。

在土地增值稅征管中，對于完全沒有規(guī)定清算審核期限的地方，因追征期起算時(shí)間不明確，更無從討論終止時(shí)點(diǎn)的問題。對于規(guī)定了清算審核期限的地方，納稅人通常主張清算審核期滿，稅務(wù)機(jī)關(guān)未作出審核結(jié)論的，即應(yīng)當(dāng)起算追征期，如果在追征期內(nèi)稅務(wù)機(jī)關(guān)未對土地增值稅問題作出最終結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為超過稅款追征期。

（三）土地增值稅追征期懸而未決，納稅人承受巨大稅收風(fēng)險(xiǎn)

從立法目的看，《稅收征收管理法》規(guī)定稅款追征期，一方面是為了督促稅務(wù)機(jī)關(guān)高效執(zhí)法，盡早追繳稅款，避免國家稅收收入流失；另一方面則是限制稅收征管權(quán)力，防止稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作為而不作為或?yàn)E用職權(quán)，損害納稅人的合法權(quán)益。

立足于土地增值稅征管程序的特殊性，追征期懸而未決將對稅收征管秩序、納稅人的合法權(quán)益造成重大影響，有悖于稅法原理。

其一，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確定何時(shí)要求納稅人清算，不符合稅收法定的要求。所謂“地方稅”，是指該稅種作為地方財(cái)政收入來源，并不指該稅種征管完全由地方自行予以規(guī)范。恰恰相反，國家對任何稅種征稅要素的變動都應(yīng)當(dāng)按相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行，征稅的各個(gè)要素不僅應(yīng)由法律作出專門的規(guī)定，而且規(guī)定應(yīng)當(dāng)盡量明確，此為稅收法定原則的應(yīng)有之義。借地方稅名義授權(quán)地方自行予以規(guī)范，本質(zhì)上是規(guī)避稅收法定原則的表現(xiàn)。土地增值稅征管程序中“何時(shí)要求清算”“清算審核期限”等為攸關(guān)征稅期限的要素，應(yīng)當(dāng)由法律加以明確規(guī)定?！兑?guī)程》賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)隨時(shí)要求納稅人清算的權(quán)力，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)地方財(cái)政狀況、經(jīng)濟(jì)周期波動等情況任意決定是否要求納稅人清算，使得納稅人無法準(zhǔn)確把握其是否發(fā)生納稅義務(wù)，與稅收法定不符。

其二，各省份的土地增值稅清算管理規(guī)定不統(tǒng)一，有違稅收公平。縱觀已有土地增值稅清算管理規(guī)程或辦法的省份，各省確定的清算審核期限也并不統(tǒng)一，有60日（如江蘇?。?、90日（如安徽省、貴州?。?80日（廣東?。┑?。對于在不同省份從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的納稅人而言，容易造成最終確定的土地增值稅稅負(fù)在各省份之間呈現(xiàn)不平衡性，使得稅負(fù)在納稅人之間不能實(shí)現(xiàn)公平分配。

其三，在沒有明確規(guī)定清算審核期限的地方，若稅務(wù)機(jī)關(guān)遲遲未作出清算通知或清算審核結(jié)論，納稅人的納稅義務(wù)即無法確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不會為此承擔(dān)任何責(zé)任。但納稅人不能按期清算、申報(bào)或繳納土地增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)認(rèn)定其存在逃避納稅義務(wù)行為，從而可能對其應(yīng)繳未繳稅款實(shí)施扣劃，構(gòu)成偷稅的，除補(bǔ)繳稅款、滯納金外，還可能承擔(dān)罰款甚至是七年以下有期徒刑的責(zé)任追究，有明顯的權(quán)責(zé)不對等性，違背行政法權(quán)責(zé)統(tǒng)一的基本原則。

追征期非“追繳期”，土地增值稅適用追征期應(yīng)有特別方法

追征期作為一種時(shí)效制度，意味著期間一但經(jīng)過，稅務(wù)機(jī)關(guān)的追征行為不能獲得法律保護(hù)與支持，對行為人的違法行為不再追責(zé)。從這一內(nèi)涵來看，追征期的規(guī)范內(nèi)容不限于稅款繳納，還應(yīng)當(dāng)規(guī)制稅款的征管活動。

在土地增值稅清算制度下，土地增值稅納稅義務(wù)的具體確定與應(yīng)當(dāng)清算情形下的清算申報(bào)、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算情形下的清算通知，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的清算審核結(jié)論息息相關(guān)?；谕恋卦鲋刀惖倪@一特殊性，土地增值稅適用追征期應(yīng)當(dāng)采用“稅收征管”口徑。按照《規(guī)程》的要求，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具有對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施日常稅收管理的職權(quán)，應(yīng)當(dāng)對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步，能夠督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。可見，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依職權(quán)能夠?qū){稅人是否滿足“應(yīng)當(dāng)清算”或“可以清算”的條件作出判斷，而納稅人在滿足清算條件時(shí)，其是否存在“未繳或少繳稅款”事實(shí)上可以計(jì)算得出。因此，認(rèn)定未繳或少繳土地增值稅不應(yīng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算通知乃至作出清算審核結(jié)論的時(shí)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)自納稅人符合以下三種情形之一時(shí)確定追征期的起算時(shí)點(diǎn)，以促使稅務(wù)機(jī)關(guān)提高稅款征收的執(zhí)法效率、限制稅務(wù)機(jī)關(guān)濫用征稅權(quán)、維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

1.滿足“應(yīng)當(dāng)清算”的條件，且超過90日未辦理清算申報(bào)的；

2.滿足“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算”的條件，且稅務(wù)機(jī)關(guān)在一定期限內(nèi)未要求納稅人清算的；

3.已經(jīng)完成了清算申報(bào)的。

小結(jié)

土地增值稅清算手續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否開展清算與確認(rèn)納稅義務(wù)具有重大影響。現(xiàn)行規(guī)定條件下，尤其是“稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算”情形中，納稅人納稅義務(wù)的具體確定依賴于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對啟動清算程序的自由裁量及其作出的清算審核結(jié)論。為了平衡納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算程序中權(quán)利義務(wù)的不對等性，土地增值稅清算制度作為一項(xiàng)關(guān)鍵的稅收征管活動，應(yīng)當(dāng)受追征期限制，并應(yīng)區(qū)分不同情形確認(rèn)追征期的起算時(shí)點(diǎn)。

【第8篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時(shí)間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購買了一塊土地，和國土資源局簽訂了《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時(shí)間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時(shí)間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國土資源局簽訂合同。合同中寫明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時(shí)間是2023年8月起。

【第9篇】免征土地增值稅

一、稅收優(yōu)惠

1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值稅。如果超過 20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

2、因國家建設(shè)的需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

3、因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

4、對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值稅。

5、個(gè)人銷售住房，暫免征收土地增值稅（2008 年 11 月 1 日起）。

6、企業(yè)改制重組，下列暫不征土地增值稅：

a、整體改制，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)。

b、企業(yè)合并且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)。

c、企業(yè)分設(shè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)。

d、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)。（改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。）

二、征收管理

1、預(yù)征管理

a、對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅。

b、除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2％，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5％，西部地區(qū)省份不得低于 1％。

c、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預(yù)征（3％、5%）。

2、納稅地點(diǎn)

a、法人納稅人：房地產(chǎn)坐落地；

b、自然人納稅人：住所地；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

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【第10篇】土地增值稅清算最新政策

有關(guān)注的朋友們，也許發(fā)現(xiàn)我所發(fā)布的土地增值稅清算相關(guān)的問題中都沒有政策，這是為什么？

首先我不是注冊稅務(wù)師，不是政策解讀員，而是做數(shù)字技術(shù)研究的，只是從事了涉稅信息化行業(yè)，并且進(jìn)一步具體到房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅信息化，從產(chǎn)品的思維中，我需要將從事涉稅服務(wù)能力的方法進(jìn)行產(chǎn)品化，讓更多的人去應(yīng)用他，所以，我不會講政策也不懂政策。

其次，在這么些年服務(wù)稅務(wù)局的過程中，10年的時(shí)間，就是對土地增值稅清算稅務(wù)局如何應(yīng)用的更好，更好的開展工作，事務(wù)所如何更好的去服務(wù)稅務(wù)局，企業(yè)如何申報(bào)如何能讓稅務(wù)局通過等等問題是天天面臨的事情。

所以會從稅務(wù)局的管理現(xiàn)狀及管理思維方面，輸出一些內(nèi)容，關(guān)鍵點(diǎn)是：你的清算項(xiàng)目能我需要知道進(jìn)度、知道情況、知道風(fēng)險(xiǎn)、知道不同方案的結(jié)果，別讓我負(fù)責(zé)的項(xiàng)目暴雷了，特別是總局在全國范圍內(nèi)推進(jìn)土地增值稅管理模塊的時(shí)候，那么我們作為稅局機(jī)關(guān)應(yīng)該怎么做呢？

從事務(wù)所的角度，稅務(wù)局要信任我，企業(yè)要相信我，團(tuán)隊(duì)要忠于我。怎么做到呢，稅務(wù)局知道我干啥、企業(yè)知道我能清楚稅務(wù)局的最新政策，團(tuán)隊(duì)要有個(gè)中心載體去做工作（大俠不算）

從企業(yè)角度，我的事情不能因?yàn)樾∈虑槎a(chǎn)生大問題，我找的事務(wù)所得對這個(gè)事情門清，如果我是財(cái)務(wù)總監(jiān)，得跟老板解釋的清楚。

就是這些通俗的想法，才去做的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)采集：得有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

數(shù)據(jù)看板：符合業(yè)務(wù)的呈現(xiàn)方式；

數(shù)據(jù)分析：有各地區(qū)最新的審核指引

數(shù)據(jù)結(jié)論：留痕、多方案、并且可以按照稅局要求有最終的結(jié)果輸出。

當(dāng)然，這個(gè)過程中，該付出的勞動必須要付出，比如梳理賬務(wù)、整理合同，我們會提供相關(guān)的流程及工具（ocr、帶腳踏板的高拍儀）去提升工作效率

但是，如果你是事務(wù)所或者稅務(wù)局，是否需要去從以上角度去管理、去做土地增值稅呢，政策解讀大家都查的到，但是實(shí)話實(shí)說，你查的再多不如稅務(wù)局的一句話。

所以，我們將我們的服務(wù)模式在事務(wù)所中找合作伙伴，去為稅局服務(wù)；在各區(qū)域中找合作伙伴，去做稅務(wù)局的業(yè)務(wù)。稅局方面也會通過數(shù)字化的掌控能力，更放心的去將業(yè)務(wù)交到你手里。（如果說 貓膩式的行為，我不做評價(jià)，但是我們只能通過技術(shù)手段讓稅負(fù)更公平、讓征納成本更低，也許這是一直從事這個(gè)行業(yè)的初心。）

數(shù)字化的道路并不高大上，都是實(shí)踐中實(shí)際中正在走的路。

【第11篇】土地增值稅退稅政策依據(jù)

與其他行業(yè)的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)除了需要面對增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等常規(guī)稅項(xiàng)外，還需要面對財(cái)產(chǎn)行為稅種最特殊的一個(gè)稅種，即土地增值稅。由于稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的區(qū)別，企業(yè)所得稅屬于法人稅制，由房地產(chǎn)企業(yè)以每一個(gè)納稅年度所歸集的收入、成本和費(fèi)用為基礎(chǔ)進(jìn)行匯算清繳；而土地增值稅則以每個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)整體歸集與此相關(guān)的收入、成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行稅收清算，清算前以預(yù)繳為主。而且土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)往往都集中在房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算時(shí)點(diǎn)后，因此就可能會出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算時(shí)點(diǎn)不匹配而造成土地增值稅清算年度出現(xiàn)大額虧損而無法彌補(bǔ)的問題。

2023年以前，房地產(chǎn)企業(yè)因此造成的虧損只有在公司注銷清算后才可以申請退稅，而且受到虧損結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間等因素的限制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后會因短時(shí)間內(nèi)無法注銷而導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅的情況。所以稅務(wù)總局在2023年發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號 , “81 號公告”），把因土地增值稅二次分?jǐn)偤髮?dǎo)致企業(yè)所得稅需退稅的適用條件進(jìn)行放寬調(diào)整。盡管對于房地產(chǎn)企業(yè)而言這絕對屬于政策利好，但是從技術(shù)落實(shí)方面想要合理享受到退稅的政策優(yōu)惠，需要正確理解和掌握81號公告的規(guī)則。

01 正確理解和判斷退稅適用前提條件

81號公告第二條第（一）項(xiàng)提到：企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，可以按照特定方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

土地增值稅清算往往是在開發(fā)產(chǎn)品基本銷售完畢的情況下進(jìn)行的，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策規(guī)定，即使是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售率也要達(dá)到85%。由于土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)的滯后性，往往出現(xiàn)清算當(dāng)年無收入?yún)s因清算年度補(bǔ)繳的土地增值稅直接計(jì)入該年度損益而造成前期盈利但該年度虧損的情況。所以81號公告規(guī)定可以適用企業(yè)所得稅退稅的第一個(gè)前提就是房地產(chǎn)企業(yè)需因土地增值稅的清算導(dǎo)致清算年度造成了實(shí)質(zhì)性虧損，否則就正常彌補(bǔ)即可，也無需啟動退稅程序。

其次是，除了要產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性虧損外，81號公告對于因土地增值稅清算導(dǎo)致清算年度虧損而需要申請企業(yè)所得稅退稅的房地產(chǎn)企業(yè)還設(shè)有一個(gè)前提條件，就是房地產(chǎn)企業(yè)不存在后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目。對于后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的界定，81號公告解釋為正在開發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。正在開發(fā)項(xiàng)目比較好理解，就是在建工程項(xiàng)目。而中標(biāo)項(xiàng)目，對于招拍掛項(xiàng)目應(yīng)指在國土部門招拍掛程序中已經(jīng)競得土地的項(xiàng)目。但對于廣東省這種存在城市更新、留用地合作開發(fā)等類型的省份城市，實(shí)務(wù)中在認(rèn)定上可能存在諸多爭議。以城市更新項(xiàng)目為例，認(rèn)定是否中標(biāo)應(yīng)該以什么作為判斷標(biāo)準(zhǔn)？簽訂合作改造協(xié)議還是項(xiàng)目立項(xiàng)，亦或者是項(xiàng)目確定實(shí)施主體，又或者是土地協(xié)議出讓環(huán)節(jié)，這些都需要深入研判以及保持積極的稅務(wù)溝通。

02 分?jǐn)偲鹚銜r(shí)點(diǎn)為預(yù)售收入核算年度而非項(xiàng)目完工結(jié)轉(zhuǎn)年度

81號公告第二條第（一）項(xiàng)提到：該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額)。

針對規(guī)定中作為分?jǐn)偼恋卦鲋刀惢鶖?shù)的“項(xiàng)目年度銷售收入”是否應(yīng)該包括預(yù)售期所形成的預(yù)售收入實(shí)務(wù)中經(jīng)常容易產(chǎn)生爭議。正如我們前面所分析到的，81號公告出臺的原因是為了消弭房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因企業(yè)所得稅和土地增值稅在稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的差異所導(dǎo)致的收入與支出配比不均衡的問題。

一方面，按照土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，預(yù)售期所形成的預(yù)售收入本身就需要按照相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。81號公告第二條第（二）項(xiàng)特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)所應(yīng)調(diào)整當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額本質(zhì)是開發(fā)項(xiàng)目各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅前扣除的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》（以下簡稱為“所得稅申報(bào)表”）a105010“視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”的填報(bào)規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目完工前所取得的未完工收入按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算得出預(yù)計(jì)毛利額后可以扣減實(shí)際發(fā)生的土地增值稅。所以按照81號公告的計(jì)算規(guī)則，預(yù)售期的預(yù)售收入需要納入分?jǐn)偰甓取?/p>

另一方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) < 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 > 的通知》（國稅發(fā)【2009】31 號，“31號文”）第六條將企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入全部納入稅法意義上的“銷售收入”實(shí)現(xiàn)的范疇，只是區(qū)分未完工銷售收入和完工銷售收入，而不再像國稅發(fā)【2006】31 號文那樣劃分出預(yù)售收入。所以同樣作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅方面的政策規(guī)定，81號公告所界定的項(xiàng)目銷售收入理應(yīng)與31號文保持一致的口徑。

事實(shí)上，稅務(wù)總局在關(guān)于81號公告的解讀中所采用的案例中有所描述：“某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算”。其中就包含了一個(gè)假設(shè)，案例中的項(xiàng)目是2023年才竣工的，按照31號文的規(guī)定竣工前所取得收入屬于未完工銷售收入，完工后的收入是完工銷售收入。稅務(wù)總局在案例中開始分?jǐn)偳逅愕耐恋卦鲋刀惖哪甓缺闶菑?023年開始計(jì)算的，這也是驗(yàn)證了我們的分析。

03 項(xiàng)目銷售收入應(yīng)剔除增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普宅銷售收入

81號公告在對“項(xiàng)目銷售收入”的補(bǔ)充規(guī)定中明確其不包含企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20% 的普通住宅的銷售收入。對于這部分收入而言，盡管在會計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅層面需要確認(rèn)為銷售收入，但是根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定其免征土地增值稅收入。所以說從最終清算結(jié)果來看，企業(yè)清繳的土地增值稅中不包含這部分普宅收入對應(yīng)的土地增值稅，所以這部分收入不參與到土地增值稅的分?jǐn)傆?jì)算具有合理性。

可能有人會提出說這部分普宅收入在預(yù)征階段也預(yù)征了部分土地增值稅，但是需要注意到的是，這部分普宅收入所預(yù)征的土地增值稅最終在清算的時(shí)候都會被其他非免稅收入所應(yīng)該繳納的土地增值稅抵減了。

分?jǐn)偸纠缦卤硎荆?/p>

所以81號公告的分?jǐn)傔壿嬤€是要本著“誰實(shí)際參與，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t來確定。

作者：傅吉俊 鄭會廣 王殿會

來源：稅明大道

【第12篇】計(jì)算土地增值稅可抵扣的稅金

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及清算

一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

一般計(jì)算步驟：

1.扣除項(xiàng)目合計(jì)＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目合計(jì)

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項(xiàng)目合計(jì)（找稅率，記）

4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項(xiàng)目合計(jì)×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計(jì)算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 全部竣工、完成銷售的；

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時(shí)間

1.凡符合應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認(rèn)

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認(rèn)

（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時(shí)——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（五）土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目

1.不予扣除

各扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計(jì)算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以 計(jì)算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費(fèi)用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費(fèi)用

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費(fèi)， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入 拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

充實(shí)自己，才能望得更遠(yuǎn)。

下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未竣工但已銷售面積達(dá)到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項(xiàng) a、c、d 均屬于土地增值稅清算時(shí)不能扣除的項(xiàng)目。

更多內(nèi)容在下期更新。歡迎關(guān)注頭條cfopub，習(xí)透財(cái)務(wù)語言，你的洞察更有利！

【第13篇】土地增值稅營改增例題

【高頻考點(diǎn)】“營改增”征稅范圍的條件

【重要考點(diǎn)】

一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為需要繳納增值稅同時(shí)具備的條件：

1.應(yīng)稅行為是發(fā)生在中華人民共和國境內(nèi)；2.應(yīng)稅行為是屬于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動；3.應(yīng)稅服務(wù)是為他人提供的；4.應(yīng)稅行為是有償的。上述所說的有償有兩類情形屬于例外：

【說明】

（1）滿足上述四個(gè)條件但不需要繳納增值稅的情形，主要包括：①行政單位收取的同時(shí)滿足條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；②存款利息；③被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付；④房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金；⑤在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

（2）不同時(shí)滿足上述四個(gè)增值稅征稅條件但需要繳納增值稅，主要包括某些無償?shù)膽?yīng)稅行為需要繳納增值稅。①單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。②單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。③財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情。

【相關(guān)問題解析】

一、境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的含義

（一）在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指：

（1）服務(wù)（租賃不動產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)；

（2）所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)；

（3）所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；

（4）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

（二）下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：

（1）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

（2）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

（3）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

（4）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形：

①為出境的函件、包裹在境外提供的郵政服務(wù)、收派服務(wù)；

②向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的工程施工地點(diǎn)在境外的建筑服務(wù)、工程監(jiān)理服務(wù)；

③向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務(wù)；

④向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的會議展覽地點(diǎn)在境外的會議展覽服務(wù)。

（三）境外單位或者個(gè)人銷售的服務(wù)（不含租賃不動產(chǎn)）在以下兩種情況下屬于在我國境內(nèi)銷售服務(wù)，應(yīng)照章繳納增值稅：

1.境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售的完全在境內(nèi)發(fā)生的服務(wù)，屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)。

2.境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售的未完全在境外發(fā)生的服務(wù)，屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)。

（四）境外單位或者個(gè)人銷售的無形資產(chǎn)在以下兩種情況下屬于在我國境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)，應(yīng)照章繳納增值稅：

1.境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售的完全在境內(nèi)使用的無形資產(chǎn)，屬于在境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)。

2.境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售的未完全在境外使用的無形資產(chǎn)，屬于在境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)。

（二）非營業(yè)活動

銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但非經(jīng)營活動的例外情形：

（1）行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

①由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

②收取時(shí)開具省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；

③所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

（2）單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。

（3）單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。

（4）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

【例題】下列行為中，屬于增值稅征收范圍的有（ ）。

a.甲公司將房屋與乙公司土地交換

b.丙銀行將房屋出租給丁飯店，而丁飯店長期不付租金，后經(jīng)雙方協(xié)商，由銀行在飯店就餐抵賬

c.戊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托己建筑工程公司建造房屋，雙方在結(jié)算價(jià)款時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將若干套房屋給建筑公司沖抵工程款

d.庚運(yùn)輸公司與辛汽車修理公司商訂，庚運(yùn)輸公司為辛汽車修理公司免費(fèi)提供運(yùn)輸服務(wù)，辛汽車修理公司為其免費(fèi)提供汽車維修作為回報(bào)

『正確答案』abcd

『答案解析』上述四項(xiàng)都獲得了相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，都屬于增值稅的征收范圍。

【第14篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法

no.5/16

如何有效降低土地增值稅，主要有四點(diǎn)基本思路：

a、增加扣除成本費(fèi)用；

b、獲得更低的計(jì)稅稅檔；

c、選擇更節(jié)稅的申報(bào)和分?jǐn)偡绞剑?/p>

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過關(guān)聯(lián)公司，實(shí)現(xiàn)利潤分流。

01臨界點(diǎn)籌劃

在普通住宅的售價(jià)制定中，如果，計(jì)算增值率在20%附近，我們可以考慮適當(dāng)調(diào)低售價(jià)，使增值率低于20%，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額累進(jìn)征收土增。

#例如，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價(jià)格：

第一種方案，銷售價(jià)格為19500元/平，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免征土增稅；

第二種方案，銷售價(jià)格為20000元/平，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應(yīng)繳土地增值稅1050元/平；

顯然，第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實(shí)現(xiàn)了更好的利潤，也更利于去化。

02合理選用利息支出

根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：

第一種，據(jù)實(shí)扣除法：

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛?strong>提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費(fèi)用：出具證明的利息+(取得土地使用權(quán)費(fèi)用+開發(fā)成本)×5%

第二種，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除費(fèi)用：(取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用+開發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除時(shí)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，主要靠負(fù)債籌資，一般采取據(jù)實(shí)扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。

#例如，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元，可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。

顯然，此情況下，采取據(jù)實(shí)扣除法更利于節(jié)稅。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來，最好能通過委托貸款等形式，取得金融機(jī)構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時(shí)就能掌握主動，降低增值額。

03做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項(xiàng)目股權(quán)并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項(xiàng)目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。

在項(xiàng)目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設(shè)計(jì)，提升小區(qū)景觀、和配套設(shè)施建設(shè)，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競爭力，稀釋增值率。

#舉個(gè)簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價(jià)對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價(jià)對1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時(shí)，做高售價(jià)，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

04期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用時(shí)，除利息支出外，都不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計(jì)算沒有直接影響。

但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

05分流利潤，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。

要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡單問題復(fù)雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。

一方面，將利潤分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財(cái)政獎勵和優(yōu)惠政策，降低整體稅負(fù)。

這些公司有的可能在稅負(fù)較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個(gè)當(dāng)年虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報(bào)披露中，可窺一斑。

06建房方式籌劃法

利用代建房：

2023年的時(shí)候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當(dāng)然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。

07合并申報(bào)不同稅率項(xiàng)目

年初的時(shí)候，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報(bào)一期二期項(xiàng)目。其實(shí)，不只是合并申報(bào)不同期項(xiàng)目，合并或獨(dú)立申報(bào)同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項(xiàng)目也是常見的稅籌方式。

#舉個(gè)簡單的例子，登山哥公司，2023年同時(shí)開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目a，售價(jià)1億，可扣除費(fèi)用4000萬；項(xiàng)目b，售價(jià)1.5億，可扣除費(fèi)用1億。

選擇分別核算：

a項(xiàng)目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。

b項(xiàng)目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。

合計(jì)土增，a+b=3900萬。

選擇合并核算：

總售價(jià)，2.5億；合計(jì)可扣除費(fèi)用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。

如不考慮其它稅費(fèi)，此項(xiàng)目，合并計(jì)算土增減少200萬。

在合并不同房地產(chǎn)項(xiàng)目共同申報(bào)時(shí)應(yīng)注意，“普通住宅”和非普通住宅項(xiàng)目，應(yīng)分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項(xiàng)目單獨(dú)清算，如需合并項(xiàng)目清算的，首先在立項(xiàng)時(shí)就要有所籌劃，否則到后期就有困難。

08

合理選定成本分?jǐn)偡椒?/strong>

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分?jǐn)偡椒〞a(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負(fù)會產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計(jì)算。

在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，預(yù)先進(jìn)行多種測算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，選擇對自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成本，可以有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。

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