土地增值稅清算收入是否含稅（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算收入是否含稅

01、案例：銷售收入申報不實

納稅人自行申報：（申報數(shù)據截止日2023年12月31日）

常規(guī)做法：現(xiàn)場核實

02、利用數(shù)據進行分析

03、銷售精裝房

04、法規(guī)政策解讀

（一）清算單位的確定；可清算條件中銷售比例85%具體如何計算？

稅收政策（法規(guī)）處關于地方稅有關業(yè)務問題解答：

國稅發(fā)〔2006〕187 號：第一條中“國家有關部門”具體指哪個部門？依據哪個部門規(guī)定確定分期？

一般應以發(fā)改部門發(fā)放的《河北省固定資產投資項目備案證》或《河北省固定資產投資項 目核準證》所載內容為依據，如證書中標注不詳細或備注中明確“以規(guī)劃部門最終審批條 件為準”的，則應結合規(guī)劃部門審批的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》 來確定清算單位和項目分期。

“占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上”是指已轉讓的房地產建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占清算單位可售建筑面積比例在85%以上。

（二）營改增以后，一般計稅方法下，增值稅的銷售額與土地增值稅的清算收入在數(shù)額上是否相同？以項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金是否需重新計入土地增值稅的清算收入中？

?銷售額：

《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》

國家稅務總局公告2023年第18號

第四條：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）

?土地增值稅的清算收入：

國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

國家稅務總局公告2023年第70號

一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題 營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值 稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅 應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅 應稅收入不含增值稅應納稅額

?土地增值稅的清算收入：

土增清算收入=全部價款和價外費用÷（1+10%）

=全部價款和價外費用-（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）*10%；

土地成本抵減銷售額而減少的銷項稅金

=項目（清算單位）清算收入對應的已經扣除的土地價款÷1.1*10%

總局對土地成本抵扣部分在土增清算時是否重新計入清算收入未明確規(guī)定。

?土地增值稅的清算收入：

廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知

穗地稅函2016 188號

土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入＋本項目土地價款×10%)/(1＋10%)”確認

即：納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，應調增土地增值稅清算收入。納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，且選用增值稅一般計稅方法計稅的，按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，不調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本

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【第2篇】土地增值稅稅費優(yōu)惠辦理登記表

【事項描述】

符合土地增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，如需享受稅收優(yōu)惠，應向主管稅務機關申請辦理土地增值稅優(yōu)惠備案。

【報送資料】

1．對個人銷售住房暫免征收土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11011701，政策依據：財稅〔2008〕137號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明原件及復印件。

（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）原件及復印件。

2．轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅（減免性質代碼：11011707，政策依據：財稅〔2013〕101號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。

（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）復印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關舊房轉為改造安置住房的證明材料。

3．轉讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11011709，政策依據：財稅〔2015〕139號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。

（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）復印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關舊房轉為公共租賃住房的證明材料。

4．企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依據：財稅〔2013〕53號、財稅〔2011〕116號、財稅〔2013〕3號、財稅〔2011〕13號、財稅〔2001〕10號、財稅〔2003〕212號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。

（3）改組重制合同（協(xié)議）原件及復印件。

5．亞運會組委會賽后出讓資產取得的收入免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11102902，政策依據：財稅〔2009〕94號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。

（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）原件及復印件。

（4）單位性質證明材料。

6．被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11129901，政策依據：財稅〔2003〕141號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。

（3）財產處置協(xié)議復印件。

（4）中國人民銀行依法決定撤銷的證明材料。

7．合作建房自用的土地增值稅減免優(yōu)惠（減免性質代碼：11129903，政策依據：財稅字〔1995〕48號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。

（3）合作建房合同（協(xié)議）復印件。

【辦理渠道】〔辦理地點、辦理時間、聯(lián)系電話〕

1．辦稅服務廳（場所）

2．電子稅務局

【辦理時限】

資料齊全、符合法定形式、填寫內容完整的，稅務機關受理后即時辦結。

【辦理結果】

稅務機關反饋《納稅人減免稅備案登記表》。

【納稅人注意事項】

1．納稅人對報送材料的真實性和合法性承擔責任。

2．納稅人享受備案類減免稅的，應當按規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅到期的，應當停止享受減免稅，按照規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅的情形發(fā)生變化時，應當及時向稅務機關報告。

3．辦稅服務廳地址、電子稅務局網址，可在省稅務機關門戶網站或撥打12366納稅服務熱線查詢。

【政策依據】

1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）

2.《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）

3.《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

4.《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）

5.《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）

6.企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠

（1）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕53號）

（2）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關稅收問題的通知》（財稅〔2011〕116號）

（3）《財政部 國家稅務總局關于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅〔2013〕3號）

（4）《財政部國家稅務總局關于中國聯(lián)合網絡通信集團有限公司轉讓cdma網及其用戶資產企業(yè)合并資產整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》（財稅〔2011〕13號）

（5）《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）

（6）《財政部 國家稅務總局關于中國東方資產管理公司處置港澳國際（集團）有限公司有關資產稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕212號）

7.《財政部 海關總署 國家稅務總局關于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》（財稅〔2009〕94號）

8.《財政部 國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）

9.《國家稅務總局關于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告〔2015〕43號）

【收費標準】

無收費

【第3篇】關于土地增值稅

1、征稅條件：權屬發(fā)生變更、取得增值收入；只有特殊的一個不征收，就是國家出讓土地

2、基本征稅范圍：

2.1基本征稅范圍：

轉讓國有土地使用權（賣地）；

地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓（賣新房）；

存量房地產的買賣（賣舊房），原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地出讓金；

2.2特殊征稅范圍：

權屬變更沒有取得收入不征稅：房地產的繼承、贈予

權屬沒有發(fā)生變更不征稅：房地產出租、重新評估、代建

房地產的抵押：抵押期滿后發(fā)生權屬轉讓，要征稅

合作建房：建成后按比例分房暫免征收，建成后轉讓，要征稅

房地產的交換，要征稅，但個人交換自有居住的房地產，經稅務機關核實，可以免征（契稅，交換多交錢的乙方納稅）

3、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率。（以盈利能力為依據）

計稅方法：一般、簡易計稅方法，一般計稅方法稅率9%，簡易征收率5%

扣除項目：

賣新房（第1-5項）、賣舊房（第6項）

與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

第一類：利息支出能按轉讓房地產項目計算分攤且提供金融機構證明。利息據實

扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

開發(fā)費用＝利息＋(取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本） × 5%以內

第二類：利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤，或不能提供金融機構貸款證

明

開發(fā)費用＝(取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本） × 10%以內

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照第二類處理。上述具體適用的比例按

省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

2項-房地產開發(fā)成本

【第4篇】計提土地增值稅分錄

導讀：企業(yè)計提房產稅土地稅怎樣做會計分錄？這個問題涉及到的知識點并不復雜，大家可以將會計學堂整理的內容作為參考依據進行閱讀，希望你們能夠通過閱讀總結出自己的經驗，在今后的實際操作中能夠靈活運用。

企業(yè)計提房產稅土地稅怎樣做會計分錄?

計提時:

借:管理費用--土地使用稅

--- 房產稅

貸:應交稅費--應交土地使用稅

貸:應交稅費--應交土房產稅

上交時:

借:應交稅費--應交土地使用稅

借:應交稅費----應交土房產稅

貸:銀行存款

房產稅的詳細計算方法

一、從價計征

從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征,其公式為:

應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%[1]

二、從租計征

從租計征是按房產的租金收入計征,其公式為:應納稅額=租金收入×12%

沒有從價計征的換算問題納稅義務發(fā)生時間:將原有房產用于生產經營,從生產經營之月起,繳納房產稅.其余均從次月起繳納.

個人出租住房的租金收入計征,其公式為:應納稅額=房產租金收入×4%

綜上所述,相信看到這里的小伙伴對于企業(yè)計提房產稅土地稅怎樣做會計分錄已經有了初步的認知和了解.會計學堂還有海量的學習資源等著你,請持續(xù)關注網站更新.

【第5篇】土地增值稅納稅期限

一、重點群體創(chuàng)業(yè)稅收扣減。

自2023年1月1日至2025年12月31日，對建檔立卡貧困人口、持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或“畢業(yè)年度內自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）或《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）的人員從事個體經營的，自辦理個體工商戶登記當月起，在3年（36個月）內按每戶每年12000元為限額依次扣減其當年實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標準最高可上浮20%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據本地區(qū)實際情況在此幅度內確定具體限額標準。納稅人實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅小于減免稅限額的，以實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅稅額為限；實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅大于減免稅限額的，以減免稅限額為限。

二、吸納重點群體就業(yè)稅收扣減

企業(yè)招用建檔立卡貧困人口，以及在人力資源社會保障部門公共就業(yè)服務機構登記失業(yè)半年以上且持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》或《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“企業(yè)吸納稅收政策”）的人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，自簽訂勞動合同并繳納社會保險當月起，在3年內按實際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標準為每人每年6000元，最高可上浮30%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據本地區(qū)實際情況在此幅度內確定具體定額標準。

三、殘疾人創(chuàng)業(yè)免征增值稅

殘疾人個人提供的加工、修理修配勞務，為社會提供的應稅服務，免征增值稅。

四、安置殘疾人就業(yè)的單位和個體戶增值稅即征即退

對安置殘疾人的單位和個體工商戶（以下稱納稅人），實行由稅務機關按納稅人安置殘疾人的人數(shù)，限額即征即退增值稅。每月可退還的增值稅具體限額，由縣級以上稅務機關根據納稅人所在區(qū)縣（含縣級市、旗）適用的經?。ê灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）人民政府批準的月最低工資標準的4倍確定。一個納稅期已交增值稅額不足退還的，可在本納稅年度內以前納稅期已交增值稅扣除已退增值稅的余額中退還，仍不足退還的可結轉本納稅年度內以后納稅期退還，但不得結轉以后年度退還。納稅期限不為按月的，只能對其符合條件的月份退還增值稅。

享受條件：

1.納稅人（除盲人按摩機構外）月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于10人（含10人）；盲人按摩機構月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于5人（含5人）。

2.依法與安置的每位殘疾人簽訂了一年以上（含一年）的勞動合同或服務協(xié)議。

3.為安置的每位殘疾人按月足額繳納了基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險等社會保險。

4.通過銀行等金融機構向安置的每位殘疾人，按月支付了不低于納稅人所在區(qū)縣適用的經省人民政府批準的月最低工資標準的工資。

5.納稅人納稅信用等級為稅務機關評定的c級或d級的，不得享受此項稅收優(yōu)惠政策。

6.如果既適用促進殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策，又適用重點群體、退役士兵、隨軍家屬、軍轉干部等支持就業(yè)的增值稅優(yōu)惠政策的，納稅人可自行選擇適用的優(yōu)惠政策，但不能累加執(zhí)行。一經選定，36個月內不得變更。

7.此項稅收優(yōu)惠政策僅適用于生產銷售貨物，提供加工、修理修配勞務，以及提供營改增現(xiàn)代服務和生活服務稅目（不含文化體育服務和娛樂服務）范圍的服務取得的收入之和，占其增值稅收入的比例達到50%的納稅人，但不適用于上述納稅人直接銷售外購貨物（包括商品批發(fā)和零售）以及銷售委托加工的貨物取得的收入。

五、特殊教育校辦企業(yè)安置殘疾人就業(yè)增值稅即征即退

對安置殘疾人的特殊教育學校舉辦的企業(yè)，實行由稅務機關按納稅人安置殘疾人的人數(shù)，限額即征即退增值稅。安置的每位殘疾人每月可退還的增值稅具體限額，由縣級以上稅務機關根據納稅人所在區(qū)縣（含縣級市、旗，下同）適用的經省（含自治區(qū)、直轄市、計劃單列市，下同）人民政府批準的月最低工資標準的4倍確定。在計算殘疾人人數(shù)時可將在企業(yè)上崗工作的特殊教育學校的全日制在校學生計算在內，在計算企業(yè)在職職工人數(shù)時也要將上述學生計算在內。

享受的條件：

1.特殊教育學校舉辦的企業(yè)，是指特殊教育學校主要為在校學生提供實習場所、并由學校出資自辦、由學校負責經營管理、經營收入全部歸學校所有的企業(yè)。

2.納稅人（除盲人按摩機構外）月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于10人（含10人）。

3.納稅人納稅信用等級為稅務機關評定的c級或d級的，不得享受此項稅收優(yōu)惠政策。

4.如果既適用促進殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策，又適用重點群體、退役士兵、隨軍家屬、軍轉干部等支持就業(yè)的增值稅優(yōu)惠政策的，納稅人可自行選擇適用的優(yōu)惠政策，但不能累加執(zhí)行。一經選定，36個月內不得變更。

5.此項稅收優(yōu)惠政策僅適用于生產銷售貨物，提供加工、修理修配勞務，以及提供營改增現(xiàn)代服務和生活服務稅目（不含文化體育服務和娛樂服務）范圍的服務取得的收入之和，占其增值稅收入的比例達到50%的納稅人，但不適用于上述納稅人直接銷售外購貨物（包括商品批發(fā)和零售）以及銷售委托加工的貨物取得的收入。

六、安置殘疾人就業(yè)的企業(yè)殘疾人工資加計扣除

企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，可以在計算應納稅所得額時按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。企業(yè)就支付給殘疾職工的工資，在進行企業(yè)所得稅預繳申報時，允許據實計算扣除；在年度終了進行企業(yè)所得稅年度申報和匯算清繳時，再依照規(guī)定計算加計扣除。

七、安置殘疾人就業(yè)的單位減免城鎮(zhèn)土地使用稅

在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，減征或免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

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【第6篇】公寓土地增值稅

問：

商務公寓土地增值稅核定計稅，稅點由5%變更為10%，商務公寓核定土地增值稅=（過戶價?增值稅）×10%。會有什么樣的影響

--------------------上問下答-------------------

答：

利空，多5%的稅費。如果過戶評估價600萬，多了30萬稅費。

要買家多交30萬，約相當于房價貴了60萬（5成首付）。如果買家掏不了30萬，則房價要跌60萬，10%才能讓買家繼續(xù)買得起，

實際中，影響應該小于房價10%。

理論上，10%土增+5.6營業(yè)+1.5%個人+3%契稅+3%傭金=23.1%的稅費。說實在話，真的挺高。

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【第7篇】土地增值稅稅率表

對于土地征稅的歷史已經很悠久了，特別是在工商業(yè)不發(fā)達的古代。當然，在現(xiàn)代社會，土地的重要性更是提升了很多層次。對于土地的涉稅問題，我們作為普通的上班族，也是需要了解一下的。畢竟， 土地增值稅對于我們關心的房價，還是有影響的。

土地增值稅稅率及速算扣除數(shù)是多少？

土地增值稅稅率為四級超率累進稅率。具體來說，土地增值稅四級稅率以及速算扣除數(shù)如下：

通過這個表格我們也能發(fā)現(xiàn)，土地增值稅最低的稅率只有30%，而最高的稅率達到了60%。當然，土地增值稅和增值額有直接的關系。土地增值稅的計算公式如下：

1、當土地增值額未超過50%時，土地增值稅的稅率最低是30%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×30%。

2、當土地增值額超過50%，但未超過100%時，土地增值稅的稅率是40%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×40%-扣除項目金額×5%。

3、當土地增值額超過100%，但未超過200%時，土地增值稅的稅率是50%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×50%-扣除項目金額×15%。

4、當增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅的稅率是60%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×60%-扣除項目金額×35%。

需要注意的是，土地增值稅稅率的決定對象，就是增值稅與扣除項目金額之比。而在具體計算時，速算扣除系數(shù)乘以的也是扣除項目金額，而不是增值稅額。對于這一點，大家一定要注意的。當然，你要不是房地產相關行業(yè)的從業(yè)者，您知道這回事就行了。

征收土地增值稅的主要意義與作用是什么？

征收土地增值稅的主要意義肯定是增加地方財政收入。畢竟現(xiàn)在一個地方的財政收入主要就是依靠出售土地而獲得了。對于房地產公司而言，不僅需要繳納土地的購買價款，后期出售房子時，也是需要繳納土地增值稅的。

當然，國家在征收土地增值稅之前，也增值稅過房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及契稅，但是這些稅對于房地產行業(yè)的影響有限。

所以在國家決定從1994年1月1日起，開始在全國范圍內征收土地增值稅。這是開始征收土地增值稅，主要的作用就是為了控制房地產的投機行為。通過增加稅收的方式，最大程度上控制房地產的炒作也是無奈之舉。

當然，基于控制房地產行業(yè)的“投機、炒賣”活動，在設計稅率時，也是使用了超額累進稅率。即土地增值稅越多，需要繳納的土地增值稅也越多。而且不增值稅的可以不征！

【第8篇】土地增值稅處理

【課程背景】

土地增值稅以最少的法規(guī)征最多的稅為特色，是每個財務人員最頭疼的稅種，法規(guī)的不足造成很多問題缺乏明確的規(guī)定，產生“灰色”地帶，成為企業(yè)的稅收風險點，但如果運用得當，也能成為企業(yè)的稅收籌劃點，“七分政策、三分溝通”是稅企pk不二原則。金稅四期下，一戶式管理、多系統(tǒng)聯(lián)動、多部門聯(lián)手、各稅種之間、稅費之間稽核比對，使稅務機關成為“最懂你的人”，納稅人成為“透明人”。

地方財政壓力山大，作為地方財政收入主力軍的土增自然成為稽查重點的照顧對象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程財稅處理要點及稽查重點并掌握應對技巧是地產財稅人員頭等大事，也是降低企業(yè)稅收成本和稅收風險的重要區(qū)域，最能體現(xiàn)財稅人員自身價值。

【講師簡介】

李國華：注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；我公司首席稅務咨詢師、著名實戰(zhàn)派地產稅務專家?，F(xiàn)擔任多家大中型地產企業(yè)和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務實戰(zhàn)經驗，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業(yè)內人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用； 授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，業(yè)內稱為“實戰(zhàn)大師、金牌講師”。

【課程對象】

各房地產開發(fā)公司主管財稅的總經理、財稅總監(jiān)、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經辦人員。

【課程大綱】

一、 稽查新形勢及手段

1. 金稅四期，劍指何方？

2. 云端打擊和數(shù)據導偵

3. “稅警關銀”聯(lián)合出擊

4. “以最少的法規(guī)征最多的稅”造成土增模糊地帶多

二、 土增預征實操處理及稽查風險應對

1. 預征土增的計稅依據及誤區(qū)

2. 預繳土增是否產生滯納金？

3. 定金、誠意金、認籌金和訂金是否預交增值稅

4. 預繳階段稽查風險點及應對策略

三、 土增清算條件和清算單位涉稅要點把控及處理技巧

1. “可清算”和“必清算”涉稅要點把控及處理技巧

2. 清算單位確定及處理技巧

3. 清算單位是否等成本核算對象

4. 清算申請與受理

四、 土增清算除項目實操處理及稽查風險應對

1. 地價款和土地征用拆遷補償費實操處理及稽查風險應對

1) 拿地形式和稅前列支要求？

2) 政府返還資金涉稅要點把控及處理技巧

3) 土地成本分攤有原則及處理技巧

4) 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費等是否可以扣除？

5) 拆遷安置涉稅要點把控及處理技巧

6) 拆遷安裝費、市政配套費等是否繳納契稅

7) 母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及處理技巧

8) 排污費、異地人防建設費財稅風險管控

9) 參加土地競拍時支付的傭金等費用可否作為土地增值稅的扣除項目？

10) “紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除

2. 前期工程費實操處理及稽查風險應對

3. 建筑安裝工程費實操處理及稽查風險應對

1) 建筑安裝工程費稽查審核要點及風險管控

2) 無法取得發(fā)票如何巧妙處理？

3) 施工現(xiàn)場水電費常見誤區(qū)及風險管控

4) “甲供工程”業(yè)務重復扣除風險管控

5) “硬裝”和“軟裝”區(qū)別及土增前扣除技巧

6) 營銷涉稅建造費財稅處理差異及財稅風險管控

7) 質保金涉稅風險把控及處理技巧

8) 開發(fā)成本分攤方法及涉稅處理技巧

9) 商住一體樓成本費用劃分技巧

10) 關聯(lián)交易風險管控及謀劃策略

11) 虛增成本常見的套路及規(guī)劃策略

12) 不可忽視的工程定額和預決算

4. 基礎設施費和公共配套設施費實操處理及稽查風險應對

1) 基礎設施費稽查審核要點及風險管控

2) 園林綠化工程風險管控及處理技巧

3) 公共配套設施費稽查審核要點及風險管控

4) 紅線外道路綠化等費用能否計入基礎或配套設施？

5. 開發(fā)間接費用和開發(fā)費用實操處理及稽查風險應對

1) 開發(fā)間接費用和開發(fā)費用的區(qū)分及處理技巧

2) 前期物業(yè)費財稅風險管控

3) 遮光補償費能否在土增前扣除？

4) 金融機構融資土增扣除涉稅要點把控

5) 非金融機構增扣除涉稅要點把控及處理技巧

6) 民間融資新政剖析及風險把控

7) 股東貸款企業(yè)使用的涉稅風險及優(yōu)化策略

8) 資金池運作模式涉稅風險及風險應對

9) 統(tǒng)借統(tǒng)還涉稅風險要點把控及優(yōu)化策略

10) 融資費用如何在土增前扣除最大化？

6. 與轉讓房地產有關的稅金實操處理及稽查風險應對

1) “與轉讓房地產有關的稅金”是否等于“稅金及附加”？

2) 售房繳納的印花稅能否在土增前扣除？

3) 不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除？

4) 稅金在土增前扣除技巧

7. 加計扣除項目實操處理及稽查風險應對

五、 土增清算收入實操處理及稽查風險應對

1. 土增收入稽查審核要點

2. 土增清算收入范圍及風險把控

3. 更名費是否計征土地增值稅？

4. 違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅？

5. 土增收入稅會差異及風險管控？

6. 代收費用是否作為土地增值稅收入？

7. 低價房涉稅風險管控及應對策略？

8. 政府限定回遷房價格如何確認收入額？

9. 精裝房銷售涉稅要點把控及處理技巧

10. 賣房送家電等營銷措施涉稅風險把控及處理技巧

六、 尾房銷售涉稅風險管控及處理技巧

七、 土增清算實操案例

八、 現(xiàn)場答疑，問題不帶回家

【課程說明】

【主辦單位】華夏瑞博商學院

【時間地點】2023年11月20-21日.長沙

【第9篇】資產劃轉土地增值稅

經典案例：資產劃轉不征增值稅、土地增值稅，免征契稅。

【背景】根據申請文件，申請人擬對現(xiàn)有閥門、管件等流體控制設備及器材業(yè)務相關的資產及資源進行整合，將母公司項下閥門、管件等流體控制設備及器材業(yè)務相關的全部資產及負債按截至基準日2023年12月31日的賬面凈值35,793.68萬元(未經審計)劃轉至全資子公司浙江永和智控科技有限公司。

【問題】請申請人補充說明: (1)該事項對公司財務、稅務方面的影響(2) 未來是否有出售該項業(yè)務的計劃。請保薦機構和會計師核查并發(fā)表明確意見。

【回答】

一、該事項對公司財務、稅務方面的影響

(一)對公司財務方面的影響

公司將原屬于永和智控母公司項下閥門、管件等流體控制設備及器材業(yè)務相關的全部資產及負債按成本作價劃轉至全資子公司永和科技，并承接了相關人員。

永和智控母公司的會計處理如下:

借:長期股權投資35,545.30萬元

貸:各資產及負債35,545.30萬元

全資子公司永和科技的會計處理如下:

借:各資產及負債35,545.30萬元

貸:資本公積35,545.30萬元

注:.上述會計處理金額35,545.30萬元為2023年12月31日各資產及負債審定金額，與公告未經審計金額35,793.68萬元差異248.38萬元，差異較小。

上述資產劃轉完成后，母公司項下閥門、管件等流體控制設備及器材業(yè)務轉入全資子公司永和科技。因永和科技為永和智控全資子公司，該資產劃轉對上市公司合并報表口徑資產規(guī)模、收入規(guī)模無重大影響。

永和智控為高新技術企業(yè)，享受稅率15%企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠，永和科技暫不屬于高新技術企業(yè)，按稅率25%繳納企業(yè)所得稅。因公司閥門、管件等流體控制設備及器材業(yè)務從母公司永和智控轉入子公司永和科技,該業(yè)務對應的稅前利潤也從母公司轉入永和科技，在該業(yè)務稅前利潤一定情況下，上述業(yè)務劃轉后合并報表企業(yè)所得稅金額將上升，合并報表凈利潤下降。永和科技正在積極籌備申.請高新技術企業(yè)，該短期影響將在永和科技成功申請高新技術企業(yè)認定后消除。

(二)對公司稅務方面的影響

根據國家稅務總局玉環(huán)市稅務局2023年3月27日出具的《企業(yè)資產劃轉完稅證明》，公司項下閥門、管件等流體控制設備及器材業(yè)務相關的全部資產及負債劃轉至子公司永和科技，該劃轉事項符合國家稅務總局2023年第13號公告、財稅(2018) 57號文、財稅(2015) 37號文的有關規(guī)定，不屬于增值稅的征稅范圍、暫不征收土地增值稅，免征契稅。且因公司本次資產劃轉按照成本價劃轉，劃出方和劃入方均未在會計上確認損益，亦不產生企業(yè)所得稅。

根據《高新技術企業(yè)認定管理辦法》，申請認定為高新技術企業(yè)需滿足注冊-年以上的條件，鑒于永和科技注冊于2023年11月，因此無法于2023年通過高新技術企業(yè)認證，但鑒于其承繼了公司閥門管件類全部資產及業(yè)務，預計其2023年通過高新技術企業(yè)認證不確定性較低。

因此，公司2023年將面臨無法享受高新技術企業(yè)所得稅優(yōu)惠的風險，因公司僅母公司永和智控為高新技術企業(yè)，其他子公司均非高新技術企業(yè)，按照公司2023年母公司單體報表利潤總額5,602.24萬元乘以稅率差10%測算，假定2023年公司閥門管件類業(yè)務業(yè)績與上年持平，稅負成本影響額約為560萬元。本次資產劃轉完成后，公司合并報表企業(yè)所得稅金額可能上升。

資料來源：永和智控2023年8月7日公告。

【第10篇】土地增值稅扣除額計算

關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的?！?/p>

關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率?！?/p>

以上是總局對土地增值稅核定征收的綱領性文件，文章“土地增值稅的核定征收”中對核定征收做了詳細分析，大家可以點擊藍字學習。

具體各地區(qū)的核定征收率，詳見如下正文：

各地土增核定征收率一覽表

【長按圖片保存到手機可以查看全部內容】

30個省市規(guī)定

1

廣東的規(guī)定

關于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）

（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進行清算的房地產開發(fā)項目，對主管稅務機關通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照汕尾市土地增值稅扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等方式進行評估計算，無法核定土地增值稅應納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產核定征收率為8%。

（二）納稅人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農村集體經濟組織轉讓留用地使用權，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關于土地增值稅核定征收有關問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結束的房地產項目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標準住宅銷售收入核定征收率為6%；

三、非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%；

四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產銷售收入核定征收率為5%

關于調整河源市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局河源市稅務局公告2023年第1號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整陽江市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局陽江市稅務局公告2023年第10號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關于調整汕尾市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整中山市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局中山市稅務局公告2023年第3號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關于調整清遠市個人二手房轉讓個人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局清遠市稅務局公告2023年第4號）

一、個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整云浮市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局云浮市稅務局公告2023年第5號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整韶關市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局韶關市稅務局公告2023年第2號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。個人轉讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（韶關市地方稅務局公告2023年第5號）規(guī)定執(zhí)行。

關于調整潮州市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局潮州市稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整惠州市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局惠州市稅務局公告2023年第3號）

一、個人（不包括個體工商戶）轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人（不包括個體工商戶）轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人（包括個體工商戶）轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于明確江門市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局江門市稅務局公告[2021]3號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

《關于調整江門市個人所得稅核定征收率表的公告》（江門市地方稅務局公告 2023年第3號）中的《江門市個人所得稅核定征收率表》第11項“銷售不動產”下增加一行“其中：轉讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門市個人所得稅核定征收率表》見附件。

二、個人轉讓二手住宅暫免征土地增值稅，個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關于茂名市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局茂名市稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行。《茂名市地方稅務局關于調整個體工商戶（個人）生產經營所得項目個人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務局公告2023年第5號，茂名市地方稅務局公告2023年第1號修改）第六條：“個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳薷臑椤皞€人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！?/p>

關于調整揭陽市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局揭陽市稅務局公告2023年第2號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！督谊柺械胤蕉悇站株P于個人住房轉讓個人所得稅核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務局公告2023年第5號）同時廢止；《揭陽市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務局公告2023年第2號）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。

關于調整肇慶市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局肇慶市稅務局公告2023年第8號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于對政協(xié)肇慶市第十一屆委員會第五次會議第194號政協(xié)提案的答復（國家稅務總局肇慶市稅務局）

二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負較據實清算大幅降低

《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號，以下簡稱《通知》）要求，對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據有關法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產核定征收率不低于6%。

關于調整汕頭市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局汕頭市稅務局公告2023年第9號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整東莞市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局東莞市稅務局公告2023年第1號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

2

福建的規(guī)定

關于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）

從事房地產開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產項目在清算時確實符合核定征收規(guī)定條件，經主管稅務機關審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關于進一步明確土地增值稅核定征收有關問題的公告（福建省地方稅務局公告2023年第4號）

對納稅人從事房地產開發(fā)的，在清算時發(fā)現(xiàn)確實符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級地稅局每季核定征收情況應于季后10日內報設區(qū)市地稅局，設區(qū)市地稅局經匯總于季后15日內上報省地稅局。

關于2007年以前土地增值稅清算遺留項目實行核定征收有關問題的公告（福州市地方稅務局公告2023年第4號）

對于2007年以前房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的3%核定征收。

關于調整房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關問題的公告（福州市地方稅務局公告2023年第3號）

(一)住宅核定征收率

1.普通標準住宅5%；

2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地產項目8%。

關于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）

對個人轉讓住房土地增值稅核定征收率為5%

對個人轉讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關于明確個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局平潭綜合實驗區(qū)稅務局公告2023年第1號）

個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務總局莆田市稅務局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，對房地產開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產開發(fā)項目：

1．普通標準住宅不低于5%；

2．非普通標準住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產開發(fā)項目：

1．普通標準住宅不低于6%；

2．非普通標準住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對個人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

關于單位和個人轉讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局龍巖市稅務局）

（一）對個人轉讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓（包括在破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物）的，核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓（包括在破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經稅負測算并不低于5%。

關于單位個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局寧德市稅務局公告2023年1號）

（一）個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓，或者其國有土地使用權、地上建筑物非在破產程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算并不低于5%。

關于單位個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局莆田市稅務局公告2023年第1號）

（一）對個人轉讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓，或者其國有土地使用權、地上建筑物非在破產程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算且不得低于5%。

關于單位個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局福州市稅務局公告2023年第2號）

（一）對個人轉讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）暫免征收。

對個人轉讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

對單位的舊房及建筑物，非經人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓，或者其國有土地使用權、地上建筑物非在破產程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算并不低于5%。

3

重慶的規(guī)定

關于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務局公告2023年第3號）

(一)單位納稅人轉讓房產：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。

(二)個人納稅人轉讓非住宅類房產為6%。

4

江西的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務局公告2023年第1號）

全省土地增值稅核定征收率恢復為：轉讓普通住宅，按5%；轉讓非普通住宅，按6%；轉讓非住宅，按8%；符合應清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關于進一步推動房地產及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務總局江西省稅務局公告2023年第2號）

疫情防控期間，實行土地增值稅核定征收的納稅人，轉讓非住宅的核定征收率調整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經稅務機關穗責令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調整為9%。

5

青海的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務局公告2023年第5號）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

關于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告（國家稅務總局青海省稅務局公告2023年第8號）

（一）房地產開發(fā)項目土地增值稅的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地產轉讓土地增值稅的核定征收率

納稅人轉讓存量房地產，對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務機關可以依法核定征收土地增值稅，計算方式為計稅價格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：

非個人納稅人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

個人納稅人：

其他商品房6%

6

安徽的規(guī)定

關于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，納稅人應按核定征收方式對房地產項目進行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經地稅機關責令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

按照收入金額的一定比例實行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局馬鞍山市稅務局公告2023年第1號）

（一）普通標準住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標準住房及保障性住房以外的其他類型房地產，核定征收率為6%。

關于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局阜陽市稅務局）

阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：

營業(yè)用房不低于6%；

其他房地產（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局黃山市稅務局公告2023年第1號）

（一）銷售房地產開發(fā)項目，對擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局合肥市稅務局公告2023年第6號）

我市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7

黑龍江的規(guī)定

關于調整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第1號）

（一）各區(qū)普通標準住宅調整為3.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為4%；除上述以外的其他房地產項目為5%

（二）縣（市）普通標準住宅調整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3.5%；除上述以外的其他房地產項目為5%。

關于調整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務局公告2023年第5號）

對于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結合實際，區(qū)分不同房地產類型等情況，按不低于5%的標準確定具體核定征收率。

關于調整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務局公告2023年第5號）

一、普通標準住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調整為5%。

二、非普通標準住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調整為6%。

三、其他房地產開發(fā)項目：土地增值稅核定征收率由原5%調整為7%。

四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調整為7%。

關于調整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第7號）

一、土地增值稅清算核定征收率

普通標準住宅調整為5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為6%；除上述以外的其他房地產項目調整為7%。

二、轉讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

轉讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個人轉讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8

浙江的規(guī)定

關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的公告（浙江省地方稅務局公告2023年第8號）

對按核定征收方式進行清算的項目，主管地稅機關應采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準、同期同類型房地產銷售價格等因素，按不同類型房產分別進行評估，并經主管地稅機關審核合議，區(qū)分不同類型房產核定應征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。

關于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務局公告2023年第1號）

單位和個人轉讓二手房（個人住房除外）及建筑物，應當按規(guī)定進行土地增值稅清算；如確實無法按規(guī)定進行土地增值稅清算的，征收機關可核定征收，核定征收率為5%。

關于對全市部分舊房及建筑物土地增值稅實行核定征收的公告（國家稅務總局永康市稅務局）

個人轉讓非住宅類舊房的，按轉讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9

四川的規(guī)定

關于繼續(xù)實施土地增值稅有關政策的公告（國家稅務總局成都市稅務局 成都市財政局公告2023年第2號）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。

關于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務總局涼山彝族自治州稅務局公告2023年第3號）

對納稅人開發(fā)的房地產項目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關于發(fā)布修改《雅安市地方稅務局 雅安市財政局關于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務局、財政局公告2023年第5號）

對納稅人開發(fā)的房地產項目確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關于土地增值稅征管的公告（國家稅務總局資陽市稅務局公告2023年第8號）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。

10

河南的規(guī)定

關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告（河南省地方稅務局公告2023年第10號）

房地產開發(fā)企業(yè)以及非房地產開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標準住宅5%;

2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產項目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

關于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務局2023年第3號）

（一）房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產項目的，對同一清算項目的同類房地產平均價格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產項目的，對同一清算項目的同類房地產平均價格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調整為15%。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的。

3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的。

11

湖南的規(guī)定

關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務局公告2023年第5號）

（一）普通標準住宅5%；

（二）非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；

（三）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應分別核算，否則一律從高核定；

（四）對以前年度開發(fā)的房地產項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進行征收；

（五）納稅人轉讓土地使用權的，或以房地產投資、聯(lián)營的或以轉讓股權名義轉讓房地產的，不適用核定方式征收，應進行查帳清算。

12

湖北的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產品三種劃分，分別調整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎上，根據當?shù)胤康禺a市場實際情況，對所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產品兩類核定征收率上下浮動1%予以確定。非房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

1、銷售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷售非住宅開發(fā)產品核定征收率為10％;

4、非房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對房地產項目進行清算。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局天門市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局襄陽市稅務局公告2023年第3號）

銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產核定征收率為10%。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局隨州市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13

遼寧的規(guī)定

關于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應結合本地實際，在上述規(guī)定范圍內，科學確定本地區(qū)土地增值稅預征率的具體執(zhí)行標準。同時按照省局規(guī)定標準，區(qū)分不同房產類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標準應及時向納稅人公告，同時報省局備案。

關于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務局公告2023年第1號）

轉讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經稅務機關確認土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調整為5%。

14

陜西的規(guī)定

關于明確個人轉讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務局公告2023年第3號）

個人轉讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收，核定征收率為5%。

關于明確個人轉讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務局公告2023年第5號）

個人轉讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可以實行核定征收，核定征收率為5％。

15

貴州的規(guī)定

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務局公告2023年第3號）

全省各地房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標準住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標準住宅，核定征收率為5.5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標準住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標準住宅，核定征收率為5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產，核定征收率為5％。

房地產開發(fā)項目中既包括普通標準住宅、非普通標準住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產的，納稅人應按不同的房產類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準確核算的，一律從高適用核定征收率。

關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅有關問題的公告（國家稅務總局貴州省稅務局公告2023年第14號）

除個人銷售住房外，納稅人轉讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關可按轉讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16

吉林的規(guī)定

關于調整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號）

一、房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務機關確定的房地產開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應當向納稅人出具《稅務事項通知書》，告知納稅人。

二、轉讓舊房（非住宅）、土地使用權土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務機關在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進入清算階段的房地產開發(fā)項目及舊房（非住宅）轉讓的，仍適用于原核定征收率。

關于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局長白山保護開發(fā)區(qū)稅務局公告2023年第6號）

一、房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務機關確定的房地產開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應當向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。

二、轉讓舊房（非住宅）、土地使用權土地增值稅清算核定征收率為5%。

17

寧夏的規(guī)定

關于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務局公告2023年第7號）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產設置核定征收率（具體核定征收率見附件）。

房地產開發(fā)項目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產的，納稅人應按不同的房產類型分別核算，納稅人不能按照房地產類型分開核算或不能準確核算的，按其他類型房地產核定征收率計算征收土地增值稅。

18

河北的規(guī)定

關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務局公告2023年第1號）

房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調整為5%。

19

新疆的規(guī)定

關于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

為進一步加強我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關事項的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第9號）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）第十六條的規(guī)定，結合阿勒泰地區(qū)實際，經2023年3月31日局務會議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其它項目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務局公告2023年第1號

為進一步加強我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局2023年9號公告的相關規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：

對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預售）許可證的房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目以及其他項目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其他項目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。

關于明確我州土地增值稅預征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務局公告2023年第1號）

對符合清算條件的房地產開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關規(guī)定計征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產開發(fā)企業(yè)和非房地產開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：

（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

根據《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告（第9號）》的相關規(guī)定，對于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應進行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務機關可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關于明確土地增值稅核定征收率相關問題的公告（和田地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

對符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產項目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項目（如轉讓土地使用權、轉讓公共配套設施等）核定征收率為5%。

關于進一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號）

（一）從事房地產開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項目”沒有在規(guī)定的時間內進行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：

公式：其他項目的核定征收率＝其他項目平均銷售單價/住宅平均銷售單價*5%

20

江蘇的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條情形除第二款和第四款外應當核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產經營類房地產：6%；

3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產：5%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產的，轉讓收入應按房地產類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產轉讓收入的，按轉讓房地產中核定征收率最高的房地產預征土地增值稅。

21

山東的規(guī)定

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局濟南市稅務局公告2023年第1號）

1.整體轉讓未竣工決算的房地產開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫）等附屬設施，核定征收率不低于5%。

關于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市地方稅務局）【到期失效】

濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉讓土地使用權8%。

關于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市稅務局公告2023年第1號）

濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：

住宅5%；非住宅7%；轉讓土地使用權8%。

關于土地增值稅有關問題的公告（棗莊市地方稅務局公告2023年第1號）

（一）對符合核定征收條件的房地產開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對單獨轉讓國有土地使用權，無法確定取得土地使用權時所支付的土地價款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務局2023年第1號）

納稅人銷售新建普通標準住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標準住宅、其他房地產，核定征收率為7%。

個人轉讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個人轉讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。

轉讓國有土地使用權，核定征收率為 7%。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局煙臺市稅務局）

（一）銷售房地產開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產的核定征收率不低于5%；

（二）轉讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（威海市稅務局公告2023年第3號）

對符合核定征收清算條件的房地產開發(fā)項目，主管稅務機關應按照“一項一核”的原則，根據其房地產單位售價、單位土地成本、當?shù)亟ò苍靸r標準等指標進行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。

22

廣西的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（國家稅務總局賀州市稅務局公告2023年第5號）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉讓房產，分別按房產類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉讓土地使用權，原則上應據實清算土地增值稅，在確實無法提供有關資料進行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務局公告2023年第1號）

一、除個人外的其他納稅人轉讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個人外的其他納稅人轉讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個人轉讓商鋪和其他房產土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉讓商鋪和其他房產土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉讓土地使用權，原則上應據實清算土地增值稅，在確實無法提供有關資料進行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23

內蒙古的規(guī)定

關于土地增值稅核定征收問題的公告（內蒙古自治區(qū)地方稅務局公告2023年第10號）

土地增值稅核定征收率分為三個檔次：

轉讓普通標準住宅為5%，轉讓非普通標準住宅為6%，轉讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機關根據實際情況，核定征收率可以上浮或下調1-2%，但原則上不得低于5%。

24

山西的規(guī)定

關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務局2023年第1號公告）

（一）普通標準住宅：5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目：7%。

關于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務總局晉中市稅務局公告2023年第3號）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收，按核定征收方式對房地產項目進行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產的，轉讓收入應按房地產類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產轉讓收入的，按轉讓房地產中核定征收率最高的房地產類型進行核定征收土地增值稅。同時對有下列第（二）項和第（四）項行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進行核定征收土地增值稅?！?/p>

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局山西轉型綜合改革示范區(qū)稅務局2023年第2號）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標準住宅5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目7%。

25

北京的規(guī)定

關于明確土地增值稅有關問題的公告（ 北京市地方稅務局2023年第8號）

個人轉讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。

26

天津的規(guī)定

關于土地增值稅清算有關問題的公告（天津市地方稅務局公告2023年第25號）

（一）普通標準住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標準住宅和其他類型房地產的核定征收率為8%。

（三）無法準確區(qū)分不同房地產類型的，核定征收率為8%。

27

云南的規(guī)定

關于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務總局云南省稅務局公告2023年第7號）

確需采取核定征收率方式進行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務機關結合當?shù)鼗鶞实貎r和房地產市場價格情況，參照當?shù)禺斈辍⑼愋?、同?guī)模開發(fā)項目稅負水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。

核定征收率應經縣（市、區(qū)）稅務局集體審議確認后，在實施前上報州（市）稅務局備案。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務局公告2023年第2號）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。

28

甘肅的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務總局甘肅省稅務局公告2023年第10號)

（一）蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經濟技術開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產為7%。

29

海南的規(guī)定

關于發(fā)布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國家稅務總局海南省稅務局公告2023年第8號）

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%，如低于5%，應按5%計算確定應繳納的土地增值稅。

30

西藏的規(guī)定

轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

嚴格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。

持續(xù)更新中......

來源：土地增值稅金穗源

【第11篇】土地增值稅尾盤銷售清算申報表

文|金穗源商學院 張健

一、尾盤銷售清算計算及納稅期限

（一）尾盤銷售土地增值稅扣除項目的確認

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

根據文件規(guī)定，清算后尾房銷售或轉讓時，扣除項目金額＝單位建筑面積成本費用×當期銷售面積。

（二）清算后尾盤銷售的土地增值稅納稅期限及申報

《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

尾房銷售時填報《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表》和《土地增值稅納稅申報表（四）》（從事房地產開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）。

二、清算后尾盤銷售土地增值稅的計算

關于清算后尾盤土地增值稅的繳納，主要有兩種方法，一種是以國稅發(fā)[2006]187號為主導，按清算時“單位建筑面積成本費用”計算；另一種是以大連、廣西、湖北等政策為代表，即尾盤銷售可申請二次清算。誠然，清算方法不同，造成的土地增值稅繳納稅金也不一樣。

【案例】

金穗源房地產公司2023年開發(fā)20萬平米商業(yè)樓，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共銷售19萬平米，銷售收入為133000萬，符合清算條件，清算時開發(fā)成本是62400萬。另有500萬成本沒有取得合法票據，清算后取得。清算后該房地產公司又將余下1萬平米房屋分2次銷售，2023年5月銷售4000平米，銷售收入為2760萬，2023年7月銷售6000平米，銷售收入為4080萬，計算該單位清算時、清算后各應該繳納的土地增值稅。（忽略稅金及附加）

（一）完工清算土地增值稅的繳納

①按照政策規(guī)定，案例中的房地產開發(fā)公司清算時房屋銷售率達到95%，符合清算條件，則土地增值稅計算：

清算時應繳土地增值稅：

1.清算時收入＝133000萬元

2.清算時的扣除項目總額=62400×95%×130%＝77064（萬元）

3.增值額＝133000－77064＝55936（萬元）

4.增值率＝55936÷77064＝72.58%

適用于第二檔稅率

5.應繳納土地增值稅＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（萬元）

②清算后轉讓房地產應納稅：

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，計算過程如下：

1.清算時的單位建筑面積成本費用＝77064÷190000＝0.4056（萬元/平米）

2.2023年5月扣除項目總額＝0.4056×4000＝1622.4（萬元）

3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%

4.應繳納土地增值稅＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（萬元）

5.2023年7月扣除項目總額＝0.4056×6000＝2433.6（萬元）

6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%

7.應繳納土地增值稅＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（萬元）

（二）二次清算的應繳納土地增值稅計算

①清算時，土地增值稅計算過程同上。

②清算后再轉讓房地產應納稅額：

1.《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）

在清算期間和清算后取得的轉讓房地產收入、發(fā)生成本、費用處理：

在“清算工作結束”后，有下列情形之一的，經主管稅務機關核準，可于每年12月份調整清算結論：

a．已清算完畢的房地產開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；

b．納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；

c．主管稅務機關認為可以調整清算結論的其他情況。

2.《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發(fā)[2008]44號）

關于房地產項目銷售85%進行清算后再發(fā)生成本費用的，其成本如何確定的問題：

對房地產項目銷售尚未結束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費用的，可在項目銷售結束之后據實進行重新調整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

3. 《湖北省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)[2013]44號、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起執(zhí)行）

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅二次清算問題

納稅人達到清算條件并進行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請二次清算，但必須是所有成本、費用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額并調整應納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進行土地增值稅清算。

按照上述政策規(guī)定，案例中調整后應繳納的土地增值稅計算：

1.銷售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（萬元）

2.開發(fā)成本＝62400＋500＝62900（萬元）

3.扣除項目總額＝62900×130%＝81770（萬元）

4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%

5.調整后應繳納土地增值稅＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（萬元）

至此，兩種方法計算繳納土地增值稅數(shù)額差異為=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（萬元）

綜上，我們可以看出，清算方法不同，計算的土地增值稅稅額也迥然不同。納稅人務必在確認當?shù)厍逅阋?guī)定的前提下，進行合理清算，避免由此給企業(yè)帶來沉重稅負。

【第12篇】出租土地使用權增值稅稅率

出租土地如何交增值稅？

答：企業(yè)如果以經營租賃方式將土地出租給他人使用即：土地使用權出租，從稅務的角度來講是屬于不動產經營租賃，應根據不動產（土地使用權）取得時間的不同，適用不同的增值稅稅率。

如果企業(yè)屬于一般納稅人出租2023年4月30日前取得的不動產（土地使用權），可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算增值稅應納稅額。如果企業(yè)出租的是2023年5月1日后取得的不動產，則適用一般計稅方法計稅，按照9%計算繳納增值稅。

如果企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人出租土地使用權應按照5%的征收率計算增值稅應納稅額。

【第13篇】儲藏室的土地增值稅稅率

一、單項選擇題

1.下列各項中，符合房產稅納稅義務人規(guī)定的是（d）。√

a.房屋產權出典的由出典人納稅（承典人）

b.房屋產權未確定的暫不繳納房產稅（實際使用人）

c.房屋產權屬于國家所有的，不需要繳納房產稅（經營管理單位）

d.產權所有人不在房屋所在地的，由房產代管人或使用人納稅

2.下列房屋及建筑物中，屬于房產稅征稅范圍的是（c）。√

a.農村的小超市

b.建在室外的露天游泳池

c.個人在市區(qū)擁有的商鋪

d.房地產開發(fā)企業(yè)尚未使用或出租而待售的商品房

3.某企業(yè)擁有一棟原值2000萬元的辦公樓，2023年1月1日將辦公樓的1/3出租，每月取得不含增值稅租金20萬元，其余部分自用。已知該企業(yè)所在地省人民政府規(guī)定計算房產余值的減除比例為30%，該企業(yè)2023年應納房產稅（b）萬元。√

a.16.8

b.40=20×12×12%+2000×2/3×（1-30%）×1.2%

c.45.6

d.86.4

4.某公司擁有一處原值3000萬元的高檔會所，2023年4月對其進行改建，更換樓內電梯，將原值50萬元的電梯更換為100萬元的新電梯，拆除100萬元的照明設施，再支出150萬元安裝智能照明，支出200萬元在后院新建一露天泳池，會所于2023年8月底改建完畢并對外營業(yè)。當?shù)厥≌?guī)定計算房產余值的扣除比例為30%，2023年該公司就此會所應繳納房產稅（b）萬元。

a.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+（3000-50+100-100+150）×（1-30%）×1.2%×8/12

b.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12

c.28.98

d.26.04

【答案】b

【解析】露天泳池不屬于房產稅的征稅對象；對更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值。2023年該公司就此會所應繳納房產稅=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（萬元）。

5.某企業(yè)2023年購置一宗面積4000平方米的土地委托建造廠房，支付土地使用權價款1500萬元，廠房建筑面積1800平方米，固定資產科目賬面記錄房產造價2500萬元（不含地價），2023年12月辦理驗收手續(xù)，當?shù)厥≌?guī)定計算房產余值的減除比例為20%，則該企業(yè)2023年應繳納房產稅（a）萬元。

a.24=2500×（1-20%）×1.2%

b.30.48

c.36.96=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%

d.38.4

【答案】c

【解析】對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包括地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。該企業(yè)宗地容積率=1800÷4000=0.45＜0.5，計入房產原值的地價=1500÷4000×1800×2=1350（萬元），該企業(yè)2023年應繳納的房產稅=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（萬元）。

6.2023年年初，李某有兩套住房，其中一套原值為150萬元的住房用于自己居住，另一套原值為100萬元的住房，于當年4月20日按照市場價格出租交付給李某，租期一年，每月租金4000元。已知當?shù)厥≌?guī)定計算房產余值的減除比例為30%，則李某當年應繳納房產稅（b）元。√

a.0

b.1280=4000×4%×8

c.1920

d.5760

【答案】b

【解析】個人所有非營業(yè)用的房產，免征房產稅；對個人按照市場價格出租的居民住房，按4%的稅率征收房產稅。李某當年應繳納房產稅=4000×4%×8=1280（元）。

7.2023年年初甲企業(yè)擁有一處獨立的地下建筑物，該地下建筑物系商業(yè)用途房產，原價120萬元。已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定房產稅按照房產原值減除30%后的余額計算繳納，該企業(yè)所在省確定商業(yè)用途地下建筑以原價的75%作為應稅房產原值。則2023年該企業(yè)的地下建筑物應繳納房產稅（b）元。√

a.10800

b.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000

c.1080

d.14400

8.發(fā)生下列行為的單位和個人，應繳納契稅的是（d）。

a.張先生購買古樸小屋用于拆料

b.某企業(yè)將房屋贈與養(yǎng)老院

c.李先生將自有房產投資于本人獨資經營企業(yè)

d.韓先生將房屋用于抵償債務

【答案】a

【解析】在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。注意契稅的納稅人是買方而不是賣方。此題中，選項bd：由養(yǎng)老院和接受抵債房屋的一方繳納契稅，而非由贈與方企業(yè)、韓先生繳納契稅；選項c：以自有房產作股投入本人獨資經營的企業(yè)，不需要繳納契稅。

9.周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價值90萬元的房產抵償所欠謝某債務，謝某取得該房產產權的同時支付周某差價款10萬元。已知契稅的稅率為3%。根據契稅法律制度的規(guī)定，關于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）

a.周某應繳納契稅3萬元

b.周某應繳納契稅2.4萬元

c.謝某應繳納契稅2.7萬元

d.謝某應繳納契稅0.3萬元

【答案】c

【解析】契稅由房屋權屬承受人謝某繳納，應繳納契稅=90×3%=2.7（萬元）。

10.由于工作調動，張某將價值100萬元的房屋與李某價值95萬元的房屋進行交換，差價部分由李某以現(xiàn)金補償。已知契稅適用稅率為3%，下列說法正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）√

a.李某應繳納契稅0.15萬元

b.張某應繳納契稅0.15萬元

c.李某應繳納契稅3萬元

d.張某應繳納契稅2.85萬元

【答案】a

【解析】房屋互換，以所互換房屋的價格差額為計稅依據。由多支付貨幣等經濟利益的一方繳納契稅，李某應繳納的契稅稅額=（100-95）×3%=0.15（萬元）。

11.關于契稅的計稅依據，下列說法正確的是（a）。√

a.土地使用權出售、房屋買賣，計稅依據為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格

b.土地使用權互換的，以互換出去的土地使用權的價格作為計稅依據

c.采用分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同確定的當期應支付價款為計稅依據

d.先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，土地受讓方應依法補繳契稅，計稅依據為轉讓土地使用權成交價格

【答案】a

【解析】選項b：土地使用權互換、房屋互換，其計稅依據為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；選項c：采用分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應以合同規(guī)定的總價款作為計稅依據；選項d：先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，土地受讓方應依法補繳契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

12.吳某2023年6月初購買一幢120平方米的商品房，支付價款130萬元，并以20萬元購買單獨計價的儲藏室，雙方約定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2023年支付4萬元，根據省政府規(guī)定，商品房的契稅稅率為4%，儲藏室的契稅稅率為3%，吳某2023年應繳納的契稅為（d）萬元。（上述金額均不含增值稅）√

a.4.5

b.6

c.5.5

d.5.8=130×4%+20×3%

【答案】d

【解析】采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅；承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。因此吳某2023年應繳納契稅=130×4%+20×3%=5.8（萬元）。

13.下列房產需要繳納土地增值稅的是（d）。√

a.尚在抵押期間的底商

b.房地產的繼承

c.代建完成的廠房

d.企業(yè)之間相互交換的辦公樓

【答案】d

【解析】選項a：對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；選項b：房地產的繼承，不征收土地增值稅；選項c：房地產的代建房行為，沒有發(fā)生房地產權屬轉移，不征收土地增值稅。

14.某批發(fā)企業(yè)轉讓一幢已經使用過的辦公樓，取得不含稅收入800萬元，辦公樓原價400萬元，已提折舊260萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓重置成本價為1000萬元，成新度折扣率為六成，轉讓時繳納相關稅費7.88萬元（不含增值稅）。該企業(yè)轉讓該辦公樓應繳納土地增值稅（a）萬元。√

a.57.64

b.136.45

c.140

d.160

增值額=800-1000×60%-7.88=192.12

增值率=192.12÷600=32.02%

土增稅=192.12×30%=57.64

【答案】a

【解析】納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及轉讓環(huán)節(jié)繳納的除增值稅以外的稅費作為扣除項目金額，增值額=800-1000×60%-7.88=192.12（萬元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值額未超過扣除項目金額的50%，稅率為30%，該企業(yè)轉讓辦公樓應納土地增值稅=192.12×30%=57.64（萬元）。

15.對房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述不正確的是（c）。√

a.房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除√

b.納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金

c.房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，可以扣除

d.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本扣除

16.土地增值稅清算時，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設施，其成本費用不得扣除的是（c）。

a.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的文體場館√

b.建成后無償移交給派出所用于辦公的房屋√

c.建成后有償出售的車庫

d.建成后出租給事業(yè)單位的幼兒園

【答案】d

【解析】選項abc均可在計算土地增值稅時憑合法、有效憑證扣除；選項d并沒有發(fā)生房產權屬的轉移，不計算繳納土地增值稅，所以也不可以扣除其成本費用。

17.自然人轉讓房地產，其轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在（a）稅務機關申報繳納土地增值稅。√

a.房地產坐落地

b.居住所在地

c.戶籍所在地

d.自行選擇的納稅地點

18.依據土地增值稅相關規(guī)定，納稅人辦理納稅申報的期限是（b）。√

a.自簽訂房地產建筑合同之日起30日內

b.自轉讓房地產合同簽訂后7日內

c.向有關部門辦理過戶登記手續(xù)之日起7日內

d.自簽訂房地產轉讓合同且收到款項之日起10日內

二、多項選擇題

1.根據房產稅法律制度的規(guī)定，下列有關房產稅納稅人的表述中，正確的有（bcd）。√

a.房屋出租的由承租人納稅

b.產權屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人

c.產權屬于個人所有的營業(yè)用房屋，該個人為納稅人

d.無租使用房產管理部門的房產，由使用人代為繳納房產稅

2.下列關于房產稅的相關政策中，表述不正確的有（cd）。

a.對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由業(yè)主共同繳納房產稅（實際經營的代管人或使用人）

b.以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a租金水平確定租金額

c.免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅

d.融資租賃的房產，按收取的租金從租計征房產稅

【答案】ad

【解析】選項a：對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。選項d：對于融資租賃房屋，實際是一種變相的分期付款購買固定資產的行為，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收。

3.納稅人從租計征房產稅時，適用的稅率有（bd）。√

a.1.2%

b.4%

c.10%

d.12%

4.甲企業(yè)共有兩處房產a和b，房產原值共計1800萬元，2023年年初，將兩處房產用于投資聯(lián)營，將原值為800萬元的a房產投資于乙企業(yè)，甲企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔風險，當年取得分紅40萬元；將原值為1000萬元的b房產投資丙企業(yè)，不承擔聯(lián)營風險，當年取得不含增值稅固定利潤分紅60萬元。已知當?shù)厥∪嗣裾?guī)定的房產原值扣除比例為30%。則下列關于上述兩處房產的房產稅繳納情況，說法正確的有（bc）。√

a.甲企業(yè)應就a房產繳納房產稅4.8萬元

b.乙企業(yè)應就a房產繳納房產稅6.72萬元

c.甲企業(yè)應就b房產繳納房產稅7.2萬元

d.甲企業(yè)應就b房產繳納房產稅8.4萬元

【答案】bc

【解析】對于以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，由被投資方按房產余值作為計稅依據計征房產稅；對于以房產投資收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產租金，應根據規(guī)定由出租方按不含稅租金收入計繳房產稅。

乙企業(yè)應就a房產繳納房產稅=800×（1-30%）×1.2%=6.72（萬元）。

甲企業(yè)應就b房產繳納房產稅=60×12%=7.2（萬元）。

5.根據房產稅的相關規(guī)定，下列說法正確的有（ac）。

a.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅

b.對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值

c.融資租賃的房產，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的當月次月起依照房產余值繳納房產稅

d.融資租賃的房產，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅

【答案】abd

【解析】融資租賃的房產，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。

6.下列項目中，免征房產稅的有（abcd）。√

a.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產

b.對商品儲備管理公司及直屬庫自用的承擔商品儲備業(yè)務的房產

c.國家機關自用的房產

d.為高校學生提供住宿服務，按照國家規(guī)定的收費標準收取住宿費的高校學生公寓

7.下列各項中，符合房產稅納稅義務發(fā)生時間規(guī)定的有（abcd）。

a.將原有房產用于生產經營，從生產經營之次月起繳納房產稅

b.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅

c.房地產開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產稅

d.購置新建商品房，自權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書房屋交付使用之次月起繳納房產稅

【答案】bc

【解析】選項a：將原有房產用于生產經營，應從生產經營之月起繳納房產稅；選項d：購置新建商品房，應從房屋交付使用之次月起繳納房產稅。

8.根據房產稅法律制度的規(guī)定，下列關于房產稅稅收優(yōu)惠的說法中，正確的有（cdba）。

a.對農產品批發(fā)市場、農貿市場（包括自有和承租）專門用于經營農產品的房產，暫免征收房產稅

b.在基建工地為基建工地服務的工棚、材料棚，在基建工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，免征房產稅

c.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征

d.經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產稅

【答案】acd

【解析】選項b：凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定繳納房產稅。

9.張某將一套自有住房與王某進行交換，張某房屋價值100萬元，王某房屋價值80萬元，經二人協(xié)商后，王某實際向張某支付房屋交換價格差額款20萬元，根據契稅法律制度的規(guī)定，下列關于此項業(yè)務的契稅處理中，說法正確的有（ad）。（上述金額均不含增值稅）

a.上述業(yè)務中契稅的納稅人為張某、王某

b.上述業(yè)務中契稅的納稅人為王某

c.上述業(yè)務中契稅的計稅依據為20萬元

d.上述業(yè)務中契稅的計稅依據為180萬元

【答案】bc

【解析】土地使用權互換、房屋互換，以互換土地使用權、房屋的價格差額（20萬元）為計稅依據。互換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方（王某）繳納契稅；互換價格相等的，免征契稅。

10.依據契稅相關規(guī)定，下列行為屬于契稅征稅范圍的有（dbc）。√

a.房屋出租

b.房屋互換

c.國有土地使用權出讓

d.獲獎方式取得房屋產權

11.下列各項中，屬于契稅納稅人的有（ad）。√

a.以翻建新房為目的取得房屋權屬的張某

b.出讓土地使用權的國土資源管理局

c.以土地作價入股的投資方

d.通過抵債方式取得房產產權

12.下列關于契稅的表述，說法正確的有（bc）。

a.土地承包經營權的轉移，不征收契稅√

b.個人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征收契稅

c.房屋贈與，計稅依據為稅務機關參照房屋買賣的市場價格依法核定

d.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，照章納稅

【答案】abc

【解析】選項d：法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免征契稅。

13.根據契稅的相關規(guī)定，下列關于契稅的退還，說法正確的有（bc）。√

a.對已繳納契稅的購房單位和個人，在辦理房屋權屬變更登記后退房的，退還已納契稅

b.對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅

c.對已繳納契稅的購房單位和個人，在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不退還已納契稅

d.對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，不退還已納契稅×

【答案】bc

【解析】對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不退還已納契稅。

14.依據契稅的有關規(guī)定，下列項目中可以免征契稅的有（abcd）。

a.軍事單位承受土地、房屋用于軍事設施的

b.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業(yè)生產

c.婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬

d.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬

【答案】abc

【解析】選項d：因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬，由省、自治區(qū)、直轄市決定免征或者減征契稅。

15.依據契稅的有關規(guī)定，下列關于契稅的表述說法正確的有（adc）。√

a.非營利性的學校承受土地、房屋權屬用于辦公,免征契稅

b.納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)后申報繳納契稅

c.以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的，契稅計稅依據為土地出讓合同確定的成交價格

d.納稅人未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記

16.根據土地增值稅的相關規(guī)定，下列各項屬于非房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建房時“與轉讓房地產有關的稅金”這一扣除項目的有（cd）。√

a.增值稅

b.契稅

c.城建稅和教育費附加

d.印花稅

17.下列行為中，不征收土地增值稅的有（bd）。

a.國有土地使用權出讓

b.房地產價值的重新評估

c.房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產

d.房產所有人將房屋產權贈與直系親屬

【答案】abd

【解析】選項c：房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產，需要繳納土地增值稅。

18.下列項目屬于房地產開發(fā)成本的有（abcd）。√

a.公共配套設施費

b.開發(fā)間接費用

c.基礎設施費

d.土地征用及拆遷補償費

19.計算土地增值稅時，所銷售的房產對應的下列費用中，準予按照實際發(fā)生額從收入總額中扣除的有（acd）。√

a.耕地占用稅

b.建房貸款超期支付的罰息

c.前期工程費

d.排污費、綠化費

20.房地產開發(fā)公司銷售新建房支付的下列相關稅費，可列入加計20%扣除基數(shù)的有（adb）。√

a.取得土地使用權繳納的契稅

b.支付的建筑安裝工程費

c.銷售過程中發(fā)生的管理費用

d.開發(fā)小區(qū)內道路發(fā)生的支出

21.根據土地增值稅的相關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的下列做法不正確的有（bc）。√

a.將轉讓新建房所繳納的城建稅計入到“與轉讓房地產有關的稅金”扣除

b.將企業(yè)取得土地使用權時支付的耕地占用稅計入“取得土地使用權所支付的金額”扣除

c.將企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費計入“房地產開發(fā)成本”扣除

d.將企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”扣除

22.下列情形中，納稅人應進行土地增值稅清算的有（abc）。√

a.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

b.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的

c.直接轉讓土地使用權的

d.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

23.下列情形中，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的有（bcd）。√

a.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%以上

b.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的

c.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

d.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

24.下列項目中，按稅法規(guī)定可以（暫）免征土地增值稅的有（acd）。√

a.個人銷售住房

b.個人轉讓商鋪

c.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的

d.因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的

三、計算問答題

某房地產開發(fā)公司注冊地在甲市，2023年3月對其在乙市開發(fā)的一房地產項目進行土地增值稅清算，相關資料如下：

（1）2023年1月，公司經“招拍掛”以10000萬元取得一處占地面積為20000平方米的土地使用權，并繳納了契稅。

（2）自2023年1月起，公司對受讓土地進行項目開發(fā)建設，由于逾期開發(fā)繳納土地閑置費100萬元。發(fā)生開發(fā)成本15000萬元，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)10%的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，對方按實際收取的工程款開具發(fā)票；發(fā)生與該項目相關的利息支出3000萬元，并能提供金融機構的貸款證明。

（3）2023年3月項目實現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入80000萬元，允許扣除的有關稅金及附加880萬元，已預繳土地增值稅900萬元。

（其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費用的扣除比例為5%）

要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報納稅的地點。

（2）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額。

（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（4）計算該公司清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅。

（1）土地增值稅的納稅人應向房地產所在地乙市主管稅務機關辦理納稅申報。√

納稅人是法人的，如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。√

（2）該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=10000+10000×5%=10500（萬元）

取得土地使用權所支付的金額包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的有關費用。√

（3）①取得土地使用權所支付的金額=10500（萬元）。√

②房地產開發(fā)公司在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質量保證金不得計算扣除；則可扣除的房地產 開發(fā)成本=15000×（1-10%）=13500（萬元）。√

③開發(fā)費用=3000+（10500+13500）×5%=4200（萬元）√

④允許扣除的稅金及附加=880萬元√

⑤加計扣除項目金額=（10500+13500）×20%=4800（萬元）√

該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=10500+13500+4200+880+4800=33880（萬元）。√

（4）增值額=80000-33880=46120（萬元）√

增值率=46120/33880×100%=136.13%√

應補繳的土地增值稅=46120×50%-33880×15%-900=17078（萬元）。√

【第14篇】土地增值稅納稅籌劃

客戶需求

王女士想為自己的兒子在北京購買一套住房，由于他們均無北京戶籍，而在北京繳納社保和個人所得稅的時間剛滿4年，不具備在北京購買住房的資格。王女士便以其哥哥（具有北京戶籍）的名義在北京購房，1 年之后，等自己與兒子具備在北京買房資格后再過戶到兒子名下。假設所涉住房購買時的價款為300萬元，過戶到王女士兒子名下時的市場價格為500萬元（含增值稅）。

客戶方案納稅金額計算

該套住房過戶時，王女士的哥哥需要繳納增值稅：500÷（1+5%）×5%=23.81 萬元，需要繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86萬元；王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元，需要繳納個人所得稅：[500÷（1+5%）-14.29]×20%=92.38 萬元，合計稅收負擔：23.81+2.86+14.29+92.38=133.34萬元。

納稅籌劃方案納稅金額計算

建議王女士的哥哥將房產先贈予王女士，由于兩人是兄妹關系，根據現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個人所得稅，在過戶時，王女士需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元。隨后，王女士可以再將住房贈予自己的兒子，由于兩人是母子關系，根據現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個人所得稅，在過戶時，王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元。合計稅收負擔：14.29+14.29=28.58萬元。通過納稅籌劃，王女士等人減輕稅收負擔：133.34-28.58=104.76萬元。

涉及主要稅收制度

《增值稅暫行條例》

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》

涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免征增值稅。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78 號）

符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

房屋產權所有人將房屋產權無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

房屋產權所有人將房屋產權無償贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

《契稅暫行條例》

【第15篇】土地增值稅清算清算業(yè)務準則

在國家經濟大形勢下，各地稅務局開展土地增值稅清算工作方式將越來越功利化、精準化，一是對土地增值稅清算稅負的評估，判斷是否退稅、補稅項目，另外就是對房地產開發(fā)企業(yè)納稅能力的評估，避免清算完成沒有稅款可繳納。

（一）土地增值稅清算稅負評估：

目的：判斷該房地產開發(fā)項目是否符合退稅條件，減輕企業(yè)負擔（是這樣嗎？呵呵）。

工作內容：

（1）對土地增值稅清算稅負進行評估，包括土地出讓金、開發(fā)成本、銷售價格等因素的綜合計算，確定該項目是否符合退稅條件。

（2）評估過程中需要獲取土地出讓合同、項目建設方案、招投標文件等相關材料，以確保評估結果準確。

（3）評估報告中應包括該項目是否符合退稅條件、退稅金額、退稅程序等內容。

1、數(shù)據維度：

（1）土地出讓金：評估報告需要統(tǒng)計該項目的土地出讓金，通常從相關文件中獲取。

（2）開發(fā)成本：評估報告需要計算該項目的開發(fā)成本，包括建設投資、設計、施工、監(jiān)理等成本，通常從項目建設方案、招投標文件等相關文件中獲取。

（3）銷售價格：評估報告需要計算該項目的銷售價格，通常從項目銷售合同中獲取。

2、數(shù)據來源：

（1）土地出讓合同：土地出讓合同是獲取土地出讓金的主要來源。

（2）項目建設方案、招投標文件：項目建設方案和招投標文件中通常包含了項目的開發(fā)成本和建設計劃等信息。

（3）項目銷售合同：項目銷售合同中包含了該項目的銷售價格等信息。

3、判斷方法：

（1）根據土地出讓合同、項目建設方案、招投標文件等相關文件計算該項目的開發(fā)成本。

（2）根據項目銷售合同中的銷售價格計算該項目的銷售收入。

（3）計算土地增值稅稅額，并根據稅法規(guī)定，判斷該項目是否符合退稅條件。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)納稅能力評估：

目的：確保該房地產開發(fā)企業(yè)能夠按時足額繳納稅款，避免清算完成后無法繳納稅款的情況。（這是重點………………?。。。?/strong>

工作內容：

（1）評估該房地產開發(fā)企業(yè)的財務狀況，包括企業(yè)資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等財務報表的分析，以及企業(yè)經營風險的評估。

（2）評估該企業(yè)是否存在違法違規(guī)行為，如逃稅、偷稅漏稅等情況。

（3）評估報告中應包括該企業(yè)納稅能力的評估結論，以及建議該企業(yè)在稅務方面需要注意的事項。

1、數(shù)據維度：

（1）資產負債表：資產負債表反映企業(yè)的資產、負債和凈資產情況。

（2）利潤表：利潤表反映企業(yè)的收入、成本和利潤情況。

（3）現(xiàn)金流量表：現(xiàn)金流量表反映企業(yè)的現(xiàn)金流入和流出情況。

（4）企業(yè)經營風險評估指標：例如，企業(yè)的資產負債率、償債能力、運營能力等指標。

2、數(shù)據來源：

（1）企業(yè)自有財務報表：企業(yè)自有的財務報表是評估該企業(yè)納稅能力的主要來源。

（2）稅務部門相關文件：稅務部門相關文件包括企業(yè)納稅記錄、稅務處罰記錄等信息。

（3）信用評級機構評估報告：信用評級機構的評估報告可以提供企業(yè)信用狀況和風險評估等方面的信息。

3、判斷方法：

（1）對企業(yè)財務報表進行分析，計算企業(yè)的財務指標，如資產負債率、流動比率、速動比率等。

（2）對企業(yè)納稅記錄進行分析，包括企業(yè)納稅申報記錄、納稅金額等情況。

（3）綜合分析企業(yè)的財務狀況和納稅記錄，評估企業(yè)的納稅能力和償債能力。

（4）根據評估結果，給出相應的建議和措施，如提醒企業(yè)繳納應稅款、加強企業(yè)內部管理等。