土地增值稅清算的收入如算（16篇）

【第3篇】土地增值稅計(jì)算公式

文|金穗源商學(xué)院

土增清算，我們分三步執(zhí)行：

第一步，我們通過(guò)對(duì)土地增值稅的計(jì)算流程進(jìn)行分析，學(xué)習(xí)土地增值稅的計(jì)算公式，如圖：

第二步，細(xì)細(xì)分析每個(gè)步驟，了解每個(gè)節(jié)點(diǎn)的難點(diǎn)稅收問(wèn)題：

第三步，針對(duì)各個(gè)疑難，利用工具書(shū)《土地增值稅清算實(shí)務(wù)》，逐一攻克。

當(dāng)然，行將至遠(yuǎn)，土增清算的疑難研究，我們從未止步，《土地增值稅清算實(shí)務(wù)》書(shū)籍也僅是研究路上的一塊豐碑，我們將繼續(xù)努力，為大家提供更多服務(wù)。

【第4篇】土地增值稅申報(bào)

【相關(guān)知識(shí)點(diǎn)總結(jié)回顧】

扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

其他企業(yè)

其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.取得土地價(jià)款

√

√

√

√

2.開(kāi)發(fā)成本

√

√

×

×

3.開(kāi)發(fā)費(fèi)用

√

√

×

×

4.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金

√

√

√

√

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

√

×

×

×

6.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格

×

×

√

×

情形

銷售額

預(yù)征預(yù)繳

預(yù)征基數(shù)

預(yù)征率

一般計(jì)稅

簡(jiǎn)易計(jì)稅

一般計(jì)稅

簡(jiǎn)易計(jì)稅

建筑服務(wù)

全額

差額（扣分包）

差額（扣分包）

2%

3%

出租不動(dòng)產(chǎn)

全額

全額

全額

3%

5%

其他個(gè)人出租住房

全額（按5%減按1.5%計(jì)征）

無(wú)須預(yù)繳

——

——

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

全額

自建全額

自建全額

5%

5%

取得差額

取得差額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的商品房

差額（扣土地）

全額

全額

3%

3%

15.11 某藥廠2023年11月1日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公大樓，取得不含增值稅銷售收入24 000萬(wàn)元。2023年建造該辦公樓時(shí)，為取得土地使用權(quán)支付金額6 000萬(wàn)元，發(fā)生建造成本8 000萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為16 000萬(wàn)元，成新度折扣率為60%，允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金及附加1 356萬(wàn)元。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）回答藥廠辦理土地增值稅納稅申報(bào)的期限。

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)合同等資料。

（2）計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)辦公樓的評(píng)估價(jià)格。

該辦公樓的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率=16 000×60%=9 600（萬(wàn)元）

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9 600+6 000+1 356=16 956（萬(wàn)元）

說(shuō)明：轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目包括房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格9 600萬(wàn)元、取得土地使用權(quán)所支付的金額6 000萬(wàn)元、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金1 356萬(wàn)元。

（4）計(jì)算轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。

增值額=24 000-16 956=7 044（萬(wàn)元）

增值率=7 044÷16 956×100%=41.54%，適用稅率為30%。

轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅=7 044×30%=2 113.2（萬(wàn)元）

說(shuō)明：土地增值稅的步驟和公式總結(jié)梳理。

第一步：確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入總額（注意計(jì)稅收入不含增值稅）。

第二步：計(jì)算允許扣除項(xiàng)目的金額。

此步驟應(yīng)注意：

①按照不同的項(xiàng)目和情形，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)的新房，轉(zhuǎn)讓存量房，允許扣除的項(xiàng)目及其規(guī)定不同；

②如果有分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、已售和未售部分，需要按照相應(yīng)比例計(jì)算分?jǐn)?，匹配?duì)應(yīng)的取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本等。

第三步：用應(yīng)稅收入總額減除扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算出增值額。

第四步：計(jì)算增值額除以扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，以確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。

第五步：按照公式計(jì)算稅額

15.12 甲企業(yè)（增值稅小規(guī)模納稅人）位于市區(qū)，2023年11月1日轉(zhuǎn)讓一處于2023年4月1日購(gòu)置的倉(cāng)庫(kù)，其購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓情況如下：

（1）2023年4月1日購(gòu)置該倉(cāng)庫(kù)時(shí)取得的發(fā)票上注明的價(jià)款為500萬(wàn)元，另支付契稅款20萬(wàn)元并取得契稅完稅憑證。

（2）由于某些原因在轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)時(shí)未能取得評(píng)估價(jià)格。

（3）轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)取得的收入價(jià)稅合計(jì)金額為815萬(wàn)元，并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

（其他相關(guān)資料：印花稅稅率為0.5‰。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)時(shí)允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納的增值稅=（815-500）÷（1+5%）×5%=15（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=15×（7%+3%+2%）=1.8（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)納印花稅=（815-15）×0.5‰=0.4（萬(wàn)元）

允許扣除的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金合計(jì)為=20+1.8+0.4=22.2（萬(wàn)元）

說(shuō)明：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建取得的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)的作價(jià)之后的余額為銷售額，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，營(yíng)改增之前的購(gòu)房發(fā)票金額是含營(yíng)業(yè)稅的。按照下列公式計(jì)算增值稅的應(yīng)納稅額。

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）-購(gòu)房發(fā)票金額（含營(yíng)業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

（2）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)計(jì)征土地增值稅時(shí)允許扣除的金額。

倉(cāng)庫(kù)原值的加計(jì)扣除額=500×（1+5%×4）=600（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額=600+22.2=622.2（萬(wàn)元）

說(shuō)明：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

（3）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納的土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)納土地增值稅的增值額=800-622.2=177.8（萬(wàn)元）

增值率=177.8÷622.2×100%=28.58%，適用稅率為30%。

應(yīng)納土地增值稅=177.8×30%=53.34（萬(wàn)元）。

15.13 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)地在甲市，2023年11月對(duì)其在乙市開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)一期項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：

（1）2023年3月，公司以48 000萬(wàn)元取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)，繳納了契稅。

（2）自2023年4月起，公司對(duì)受讓土地50%的面積進(jìn)行項(xiàng)目一期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本15 000萬(wàn)元、發(fā)生與該項(xiàng)目相關(guān)的利息支出3 000萬(wàn)元，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。

（3）2023年7月項(xiàng)目一期實(shí)現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入75 000萬(wàn)元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加360萬(wàn)元，已預(yù)繳土地增值稅750萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級(jí)政府規(guī)定其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報(bào)納稅的地點(diǎn)。

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地（乙市）所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（2）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=（48 000+48 000×5%）×50%=25 200（萬(wàn)元）

說(shuō)明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。本題目中對(duì)受讓面積50%的土地進(jìn)行了一期開(kāi)發(fā)，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。所以允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)按照開(kāi)發(fā)面積的比例50%分?jǐn)偟奖酒陂_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中。

（3）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

允許扣除的一期項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的取得土地使用權(quán)所支付的金額=25 200（萬(wàn)元）

開(kāi)發(fā)成本=15 000（萬(wàn)元）

開(kāi)發(fā)費(fèi)用=3 000+（25 200+15 000）×5%=5 010（萬(wàn)元）

允許扣除的稅金及附加=360（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（25 200+15 000）×20%=8 040（萬(wàn)元）

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=25 200+15 000+5 010+360+8 040=53 610（萬(wàn)元）

說(shuō)明：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%（以內(nèi)）。

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的金額之和，加計(jì)20%扣除。

（4）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

增值額=75 000-53 610=21 390（萬(wàn)元）

增值率=21 390÷53 610×100%=39.90%，適用稅率30%。

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=21 390×30%-750=5 667（萬(wàn)元）

15.14 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對(duì)其開(kāi)發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）2023年1月以9 000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項(xiàng)目2023年開(kāi)工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開(kāi)工日期為2月25日，2023年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6 000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用3 400萬(wàn)元。

（3）該項(xiàng)目所屬幼兒園建成后已無(wú)償移交政府，歸屬于幼兒園的開(kāi)發(fā)成本600萬(wàn)元。

（4）2023年12月，該項(xiàng)目銷售完畢，取得含稅銷售收入36 750萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說(shuō)明該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的原因。

建筑工程承包合同注明開(kāi)工日期在2023年4月30日前（2023年2月25日），屬于銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅=36 750÷（1+5%）×5%=1 750（萬(wàn)元）

說(shuō)明：自行開(kāi)發(fā)的營(yíng)改增之前的老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=1 750×（7%+3%+2%）=210（萬(wàn)元）

說(shuō)明：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加以繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)，市區(qū)適用的城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率為7%，教育費(fèi)附加的征收率為3%，地方教育附加的征收率為2%

（4）計(jì)算土地值稅時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

取得土地使用權(quán)所支付的金額=9 000×（1+4%）=9 360（萬(wàn)元）

允許扣除的開(kāi)發(fā)成本=6 000（萬(wàn)元）

允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（9 360+6 000）×10%=1 536（萬(wàn)元）

說(shuō)明：納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%（以內(nèi)）。

（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

加計(jì)扣除=（9 360+6 000）×20%=3 072（萬(wàn)元）

允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9 360+6 000+1 536+3 072+210=20 178（萬(wàn)元）

說(shuō)明：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的金額之和，加計(jì)20%扣除。

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

不含稅收入=36 750-1 750=35 000（萬(wàn)元）

增值額=35 000-20 178=14 822（萬(wàn)元）

增值率=14 822÷20 178×100%=73.46%，適用稅率40%、速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納的土地增值稅額=14 822×40%-20 178×5%=4 919.9（萬(wàn)元）

15.15 2023年3月15日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的《土地增值稅清算通知書(shū)》，要求對(duì)其建設(shè)的a項(xiàng)目進(jìn)行清算。該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）該項(xiàng)目可售建筑面積18 000平方米，2023年4月動(dòng)工建設(shè)。2023年5月竣工驗(yàn)收并取得銷售許可證，截止清算前，已出售面積為16 200平方米。取得含稅收入50 000萬(wàn)元。

（2）取得土地使用權(quán)時(shí)向政府支付地價(jià)款8 000萬(wàn)元，并繳納了契稅。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本16 000萬(wàn)元，含資本化的利息支出1 000萬(wàn)元，能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明。

（4）為該項(xiàng)目支出的管理費(fèi)用4 000萬(wàn)元，銷售費(fèi)用4 500萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1 500萬(wàn)元（全部為利息支出并且能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加285萬(wàn)元。

（其他資料：a項(xiàng)目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%，契稅稅率為4%，項(xiàng)目清算前已預(yù)繳土地增值稅1 000萬(wàn)元。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說(shuō)明稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)可售建筑面積的比例=16 200÷18 000=90%，超過(guò)了85%，所以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

說(shuō)明：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況

（2）a項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

取得土地使用權(quán)所支付的金額=8 000×（1+4%）×90%=7 488（萬(wàn)元）

說(shuō)明：允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)按照清算比例90%分?jǐn)傆?jì)算

（3）a項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=（16 000-1 000）×90%=13 500（萬(wàn)元）

說(shuō)明：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除，并且開(kāi)發(fā)成本要按照清算比例分?jǐn)傆?jì)算。

（4）a項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)。

開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（1 000+1 500）+（7 488+13 500）×5%=3 549.4（萬(wàn)元）

加計(jì)扣除=（7 488+13 500）×20%=4 197.6（萬(wàn)元）

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)=7 488+13 500+3 549.4+285+4 197.6=29 020（萬(wàn)元）

說(shuō)明：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%（以內(nèi)）。

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的金額之和，加計(jì)20%扣除

（5）清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅

銷項(xiàng)稅額=（50 000-8 000×90%）÷（1+9%）×9%=3 533.94（萬(wàn)元）

不含稅收入=50 000-3 533.94=46 466.06（萬(wàn)元）

增值額=46 466.06-29 020=17 446.06（萬(wàn)元）

增值率=17 446.06÷29 020×100%=60.12%，適用稅率為40%、速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納土地增值稅=17 446.06×40%-29 020×5%=5 527.42（萬(wàn)元）

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=5 527.42-1 000=4 527.42（萬(wàn)元）

說(shuō)明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般計(jì)稅方法下以差額作為銷售額，銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）。

支付的土地價(jià)款，指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款要按照當(dāng)期房地產(chǎn)銷售面積占總可售面積的比例分?jǐn)傆?jì)算。

【第5篇】2023年土地增值稅政策

編者按：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可能基于諸多原因?qū)е马?xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)、中途停滯，進(jìn)而由政府將土地收回。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，城鎮(zhèn)土地收回又可分為有償和無(wú)償兩種方式。對(duì)于政府有償收回土地，土地補(bǔ)償款較土地取得和開(kāi)發(fā)成本更高的情況，企業(yè)是否需要繳納土地增值稅，現(xiàn)行案例處理結(jié)果有所不同。本文將以此切入，分析不同情況下，土地被政府收回是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。

一、案例引入：同樣是閑置土地被政府收回，土地增值稅一征一免

（一）案例一：閑置土地被政府收回，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅

2023年2月，x國(guó)土資源局與a公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，將x地塊出讓給a公司，a公司受讓該土地用于建設(shè)x項(xiàng)目。2023年12月，x國(guó)土資源局作出《閑置土地認(rèn)定書(shū)》，指出因政府原因?qū)е聏地塊閑置，認(rèn)定上述土地為閑置土地。2023年1月，x土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與a公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)合同》，約定a公司同意將上述地塊的國(guó)有土地使用權(quán)由x土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心按8409萬(wàn)元的價(jià)格收儲(chǔ)。2023年9月，x稅務(wù)局y分局作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，通知a公司x項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)非住宅土地增值稅475萬(wàn)元。

a公司不服，先后提起行政復(fù)議和行政訴訟。法院認(rèn)為：本案a公司主張其符合《土增稅暫行條例》第八條第（二）項(xiàng)規(guī)定的免征情形。但該免征土地增值稅適用于“因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”，且按照國(guó)家有關(guān)征收的法律規(guī)定，國(guó)家建設(shè)需要征收或收回的土地價(jià)格系由征收機(jī)關(guān)按照法律規(guī)定確定補(bǔ)償安置方案予以確定，該征收價(jià)格一般不因被征收人的意志轉(zhuǎn)變。而涉案宗地系因閑置。2023年1月，x土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與a公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)合同》，約定a公司同意將上述地塊的國(guó)有土地使用權(quán)由x土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心按8409萬(wàn)元的價(jià)格收儲(chǔ)，該收回土地的價(jià)格是基于雙方協(xié)商“同意”，不同于國(guó)家建設(shè)征收、收回的情形。故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明涉案土地收回，可以適用上述免征的情形。

（二）案例二：閑置土地被政府收回，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅

2006年至2007年，b公司與z市國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，b公司取得了z地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。在z地塊基本達(dá)到可開(kāi)發(fā)狀態(tài)后，b公司先后兩次向w區(qū)國(guó)土資源局上報(bào)建設(shè)規(guī)劃，但w區(qū)國(guó)土資源局一直不予正面答復(fù)和批準(zhǔn)，導(dǎo)致宗地一直處于閑置狀態(tài)。2023年9月1日，b公司與z市w區(qū)土地儲(chǔ)備發(fā)展中心簽訂了《收購(gòu)z地塊合同》，約定：由w區(qū)土地儲(chǔ)備發(fā)展中心收回b公司持有的z地塊國(guó)有土地使用權(quán)，并向b公司支付土地補(bǔ)償款共計(jì)6.4億元。2023年9月13日，z市國(guó)稅局稽查局向b公司送達(dá)《稅務(wù)處理決定書(shū)》，認(rèn)定：b公司2023年度取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入未進(jìn)行納稅申報(bào)構(gòu)成偷稅，決定b公司應(yīng)補(bǔ)繳其2023年度的企業(yè)所得稅稅款1.3億元。因涉案土地被收回符合土地增值稅免征條件，免征土地增值稅。

（三）小結(jié)

在上述兩起案例中，同樣是土地閑置后被政府收回，取得土地補(bǔ)償款，一起案例認(rèn)定應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，另一起則認(rèn)定應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅。更值得關(guān)注的是，兩起案例中土地閑置的原因均系“因政府原因”。如此相似的兩起案例，最終處理結(jié)果卻大相徑庭，筆者認(rèn)為，其背后的原因主要在于國(guó)家層面的稅收政策對(duì)土地收回免征土地增值稅的規(guī)定不夠清晰、完善，導(dǎo)致執(zhí)法實(shí)踐中對(duì)特定情形是否符合免征條件存在不同理解。本文欲通過(guò)比較《城市房地產(chǎn)管理法》和稅法的聯(lián)系，分析目前土地被政府收回的各種情形應(yīng)否征收土地增值稅。

二、土地被政府收回的三種類型及其土地增值稅納稅義務(wù)

（一）土地被政府收回的三種類型

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條，“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！钡诙l第二款，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！钡诙鶙l，“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)……滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)?！庇纱丝梢?jiàn)，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的政府收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)包括三種情況：

其一，因公共利益需要，提前有償收回；

其二，出讓合同到期無(wú)償收回；

其三，因用地人原因閑置，提前無(wú)償收回。

《城市房地產(chǎn)管理法》屬于土地管理法體系，具備行政法性質(zhì)，根據(jù)行政法“法無(wú)授權(quán)即禁止”的基本原則，在法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，行政機(jī)關(guān)不得收回土地使用權(quán)。因此，行政機(jī)關(guān)收回城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有且僅有以上三種情況。

（二）土地被政府收回應(yīng)區(qū)分不同情況確定土地增值稅納稅義務(wù)

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，“有下列情形之一的，免征土地增值稅：……（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)?！备鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第三款，“條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！?/p>

由此可見(jiàn)，《土地增值稅暫行條例》使用了“因國(guó)家建設(shè)需要”的概念，但沒(méi)有對(duì)這一概念作出精準(zhǔn)的定義，而這一概念也難以從其他部門(mén)法中加以考證，只能結(jié)合土地管理法進(jìn)行解釋。根據(jù)《閑置土地處理辦法》第一條，“為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，促進(jìn)節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法?！庇纱丝梢?jiàn)，《閑置土地處理辦法》是《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的下位法，其不能違反上位法規(guī)定，增設(shè)土地使用權(quán)提前收回的情況。在前述第一起案例中，法院在說(shuō)理部分提出，涉案土地被收回系“因閑置”而非“因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回”，故不滿足免稅條件，但這種并列關(guān)系其實(shí)并不存在。

筆者認(rèn)為，閑置土地認(rèn)定是出于政策目的需要，進(jìn)行的一項(xiàng)程序性工作，閑置土地認(rèn)定的程序和土地提前收回的結(jié)果之間沒(méi)有直接聯(lián)系，即土地閑置本身不能直接得出提前收回土地使用權(quán)的結(jié)果。根據(jù)前述分析，行政機(jī)關(guān)提前收回土地使用權(quán)有且僅有因公共利益需要有償收回、到期無(wú)償收回和因用地人原因閑置無(wú)償收回三種情況。認(rèn)定土地閑置后，需要提前收回的，必須進(jìn)一步認(rèn)定土地閑置原因是因公共利益需要閑置還是因用地人原因閑置，進(jìn)而確定提前收回土地使用權(quán)是因公共利益需要有償收回還是因用地人原因閑置無(wú)償收回。而在第一起案例中，土地被認(rèn)定為因政府原因閑置，自然不屬于因用地人原因閑置的情形，而只能屬于因公共利益需要有償收回的情形。

從現(xiàn)行立法來(lái)看，“因公共利益需要”和“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要”之間是何種關(guān)系并不明確，但兩者之間存在大量交叉。例如城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致土地?zé)o法開(kāi)發(fā)建設(shè)，而被政府收回，在土地管理法上屬于因公共利益需要收回土地，在土地增值稅法上亦屬于因城市實(shí)施規(guī)劃收回土地。在稅法規(guī)定不明時(shí)，出于納稅人權(quán)利保護(hù)原則考慮，應(yīng)當(dāng)采取有利于納稅人的解釋，將“因公共利益需要”收回土地的情形解釋為“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要”收回土地，免征土地增值稅。

三、根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不屬于土地增值稅征稅范圍

（一）土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在前面的分析中，我們結(jié)合免稅條款，討論了土地收回的免稅條件。但如果站在更前一環(huán)節(jié)——征稅條款，我們認(rèn)為現(xiàn)行立法只能得出土地收回不屬于土地增值稅的結(jié)論。詳言之，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！庇纱丝梢?jiàn)，土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。其中，“有償”和“轉(zhuǎn)讓”均是征稅的必要條件，缺一不可。

（二）土地管理法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和終止作出了明確定義

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第一款，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與?！钡谌艞l，“土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止?！庇纱丝梢?jiàn)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅（終止）有明確的法律定義。

結(jié)合上列法律法規(guī)的規(guī)定可以看到：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過(guò)出售、交換和贈(zèng)與的方式，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果是土地使用權(quán)的權(quán)利主體改變，但土地使用權(quán)本身仍然存續(xù)。土地使用權(quán)消滅或終止，是指因土地使用權(quán)出讓合同到期、提前收回、土地滅失等原因，導(dǎo)致土地使用權(quán)本身歸于消滅。因此，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅是兩個(gè)不同的法律概念，雖然兩者都可以引起物權(quán)變動(dòng)的效果，但其內(nèi)容和性質(zhì)存在本質(zhì)區(qū)別，不能將二者混為一談。

（三）稅法應(yīng)當(dāng)尊重、認(rèn)可、承繼土地管理法對(duì)“轉(zhuǎn)讓”的定義

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》提出了有償轉(zhuǎn)讓的概念，但在我國(guó)土地增值稅制體系內(nèi)沒(méi)有任何相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件對(duì)“轉(zhuǎn)讓”作出具體定義。由此可見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓的概念以及內(nèi)涵外延之界定在土地增值稅制體系中屬于不需要作出特別解釋、說(shuō)明的概念，應(yīng)當(dāng)直接采用與其相關(guān)的其他部門(mén)法之規(guī)定以及社會(huì)大眾能夠認(rèn)可和接受的、與其通常的內(nèi)涵及外延相同的定義對(duì)其進(jìn)行解釋。

首先，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出了定義。該條例屬于土地管理法體系的一部分，其對(duì)土地管理涉及的法律概念作出的定義系立法解釋、有權(quán)解釋，符合社會(huì)大眾對(duì)該法律概念的一般理解，屬于該法律概念的通常定義。

其次，稅法具有行政法屬性，其和土地管理法同屬行政法體系，為保持同一法律體系內(nèi)部相同法律概念的一貫性，避免在法律適用中產(chǎn)生矛盾、沖突，稅法應(yīng)當(dāng)尊重、認(rèn)可、承繼土地管理法對(duì)轉(zhuǎn)讓的定義。除稅法明文規(guī)定外，不應(yīng)任意改變土地管理法中已經(jīng)定義的法律概念的內(nèi)涵和外延。

再次，課稅要件明確是稅收法定原則的基本內(nèi)涵。課稅要件明確一方面要求稅法概念必須清楚、明確，不能語(yǔ)焉不詳。另一方面要求對(duì)稅法概念的解釋必須具備穩(wěn)定性，不能任意擴(kuò)大或縮小解釋。在稅法沒(méi)有作出具體規(guī)定時(shí)，依照同部門(mén)法解釋稅法概念，是保障課稅要件明確的基本要求。

綜上，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中“轉(zhuǎn)讓”的概念應(yīng)當(dāng)采用和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中“轉(zhuǎn)讓”的概念相同的解釋，即只包括土地使用權(quán)在不同權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移，而不包括土地使用權(quán)消滅的情況。

（四）根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不應(yīng)繳納土地增值稅

根據(jù)前述分析，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于征稅范圍的規(guī)定采用了正向說(shuō)明和反面列舉的立法模式，但是，這一規(guī)定并未涵蓋全部房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)類型，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為處在土地增值稅立法的“真空地帶”。詳言之，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條僅規(guī)定了有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于土地增值稅征稅范圍，以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征稅范圍，對(duì)于有償設(shè)立、變更、消滅房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，以及無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但又不構(gòu)成繼承、贈(zèng)與的行為，是否應(yīng)當(dāng)課稅，稅法并未作出規(guī)定。

根據(jù)《稅收征收管理法》第三條，“稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。”由此可見(jiàn)，稅收法定原則是稅法基本原則，沒(méi)有法律明文規(guī)定，不得對(duì)納稅人課征稅款，不得要求納稅人補(bǔ)繳稅款。土地被政府收回屬于土地使用權(quán)消滅，不屬于土地增值稅征稅范圍。

遺憾的是，在實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于征稅范圍的理解有所不同，或是出于政策方面的考慮，或是出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮，對(duì)“轉(zhuǎn)讓”進(jìn)行了擴(kuò)大解釋。此外，按照前述解釋，土地收回應(yīng)當(dāng)排除在征稅范圍外，然而《土地增值稅暫行條例》又特別規(guī)定了土地收回符合特定條件的免予征稅，根據(jù)稅法基本原理，不征稅和免稅是不同概念，因此在現(xiàn)行立法體系內(nèi)部存在矛盾沖突。我們認(rèn)為，稅法的明確性是稅法的重要價(jià)值，應(yīng)當(dāng)采用修法方式明確土地增值稅征免范圍，構(gòu)建和諧統(tǒng)一的土地增值稅法律體系。

【第6篇】土地增值稅的優(yōu)惠政策

土地增值稅優(yōu)惠政策全梳理

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入(包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入)減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅。

凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地增值稅的義務(wù)?，F(xiàn)將土地增值稅現(xiàn)行優(yōu)惠政策梳理如下：

一、以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征收范圍。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）第四條規(guī)定，細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

二、銷售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

三、個(gè)人互換住房的免稅土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）第五條規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

四、個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）的規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。

五、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅

因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入免征土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

六、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

七、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，或者市、縣人民政府批準(zhǔn)建設(shè)（籌集）,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?010〕87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。納稅人享受規(guī)定的優(yōu)惠政策，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行免稅申報(bào)，并將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明、載有房產(chǎn)原值的相關(guān)材料、納入公租房及用地管理的相關(guān)材料、配套建設(shè)管理公租房相關(guān)材料、購(gòu)買住房作為公租房相關(guān)材料、公租房租賃協(xié)議等留存?zhèn)洳?。?zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

八、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）第二條規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

九、企業(yè)改制重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知 》（財(cái)稅[2018]57號(hào) ）的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。企業(yè)在申請(qǐng)享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價(jià)值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書(shū)面材料。所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

十、合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

十一、被撤銷金融機(jī)構(gòu)用來(lái)清償債務(wù)的房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）第二條規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

十二、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

免責(zé)聲明

【第7篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明來(lái)源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來(lái)水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見(jiàn)病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

除以上1-11項(xiàng)為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車輛通行費(fèi)。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長(zhǎng)途客運(yùn)、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。

20、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

25、一般納稅人銷售外購(gòu)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營(yíng)的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

26、對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過(guò)的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

附：納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開(kāi)具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額已實(shí)行核定扣除的，仍按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)印發(fā)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購(gòu)進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。

（五）納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（六）《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項(xiàng)和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開(kāi)具的普通發(fā)票。

來(lái)源：xiaochenshuiwu

【第8篇】土地增值稅增值率

現(xiàn)將土地增值稅稅收優(yōu)惠政策歸納整理如下。

一、銷售普通住房增值率未超過(guò)20％免征土地增值稅

政策依據(jù):（土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未物超過(guò)20％的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

二、個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

政策依據(jù):《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）。

三、國(guó)家建設(shè)需要搬遷免征土地增值稅

政策依據(jù):

1.《土地增值稅暫行條例》第八條

2.《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條3.（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知）（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

四、單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20％免征土地增值稅

政策依據(jù):《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租貨住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號(hào)）的規(guī)定，享受該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

五、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值率未超過(guò)20％的免征土地增值稅

政策依據(jù):《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）。

六、企業(yè)改制重組免征土地增值稅

政策依據(jù):《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）。該政策執(zhí)行期限2023年1月1日至2023年12月31日。

七、合作建房分房作為自用暫免征收土地増值稅

政策依據(jù):《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕148號(hào)）的規(guī)定:對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

八、被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

政策依據(jù):《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕141號(hào)）。

九、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

政策依據(jù):《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資府產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2001〕10號(hào)）。

【第9篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報(bào)表由稅控系統(tǒng)自動(dòng)生成，并憑以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)及扣繳相應(yīng)稅款。

因此，對(duì)于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

舉個(gè)例子，房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價(jià)款差額計(jì)征增值稅，賬務(wù)處理如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)的賬務(wù)處理：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，抵減銷項(xiàng)稅額沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

【第10篇】土地增值稅扣除

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目的金額的確定顯得尤為重要，那么在實(shí)際操作過(guò)程中，如何掌握和控制對(duì)于土地增值稅清算的影響非常重大，下面為大家整理了土地增值稅扣除項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容。

土增稅前扣除合法票據(jù)形式

營(yíng)改增前后，土增稅前扣除合法票據(jù)形式的變化（建筑工程）

土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的范圍∶土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

國(guó)稅函【2010】 220號(hào)：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

裝修費(fèi)用

國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

實(shí)務(wù)中不同情況的處理：

（1）如果用商品房裝修樣板房，裝修費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

（2）如果在商品房之外裝修樣板房，裝修費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用。

（3）如果企業(yè)裝修精裝房，其裝修支出也應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

預(yù)提費(fèi)用

國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)

可以預(yù)提的成本費(fèi)用：（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

質(zhì)保金國(guó)稅函【2010】220號(hào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

公共配套設(shè)施費(fèi)的土增處理國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

希望本期的“扣除項(xiàng)目問(wèn)題解析”能給您帶來(lái)一定的借鑒之處，如有疑點(diǎn)期望與您共同探討解決。協(xié)同軟件將不斷聆聽(tīng)市場(chǎng)聲音，擁抱機(jī)會(huì)和變化，與客戶共同成長(zhǎng)，為實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值而不懈努力。

【第11篇】土地增值稅賬務(wù)處理

土地出讓金的會(huì)計(jì)核算如何做？作為土地出讓金的賬務(wù)處理，小編老師認(rèn)為可大致分為兩種情況入賬，分別是房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金和非房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金，前者能夠最終靠開(kāi)發(fā)成本來(lái)核算，后者通常是將其計(jì)入非貨幣性資產(chǎn)科目核算的．更多相關(guān)的介紹資料歡迎學(xué)員們來(lái)閱讀下述文章．

土地出讓金的會(huì)計(jì)核算如何做

１、房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：

借：開(kāi)發(fā)成本－－－土地成本

貸：銀行存款

土地成本，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)，而不能將土地使用權(quán)作為非貨幣性資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用．這樣，在土地使用到期時(shí)，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購(gòu)置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再生產(chǎn)．

開(kāi)始記賬入冊(cè)直到結(jié)算的全過(guò)程以及其中的環(huán)節(jié)都叫做賬，是指會(huì)計(jì)進(jìn)行帳務(wù)處理的過(guò)程，一般從填制憑證開(kāi)始到編制報(bào)表結(jié)束的整一個(gè)完整的過(guò)程·也稱會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)．

２、非房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：

借：非貨幣性資產(chǎn)－－－土地使用權(quán)

貸：銀行存款

土地出讓金可以抵扣增值稅嗎？

準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除．

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（２０１６第１８號(hào)公告）：

第四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額．銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（１＋１１％）

差額計(jì)稅時(shí)，銷售額可以減購(gòu)買土地成本后，按差額計(jì)算交納增值稅．

土地出讓金的會(huì)計(jì)核算如何做？通過(guò)上文小編老師講解到的有關(guān)的資料學(xué)習(xí)，不少學(xué)員們應(yīng)該清楚作為土地出讓金在會(huì)計(jì)核算時(shí)，不是通過(guò)開(kāi)發(fā)成本核算是通過(guò)非貨幣性資產(chǎn)科目來(lái)核算的，如果你們對(duì)此上文講解到的有關(guān)的資料有問(wèn)題，那么小編老師建議你們可以來(lái)這個(gè)地方進(jìn)行免費(fèi)搜索學(xué)習(xí)．

【第12篇】土地轉(zhuǎn)讓增值稅

土地轉(zhuǎn)讓在實(shí)際工作中也是非常普遍的一種現(xiàn)象，那么，不同時(shí)段取得的土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，如何繳納增值稅呢？

案例

不同時(shí)段取得的土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

2023年10月，a公司直接轉(zhuǎn)讓一塊土地給b公司，面積100畝，該土地未進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，取得該土地時(shí)價(jià)款1000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1800萬(wàn)元。

那么，土地轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅呢？

政策依據(jù)

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕47號(hào))第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

政策解析

一、如果該土地為2023年4月30日前取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

一般計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬(wàn)元

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬(wàn)元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

全額計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬(wàn)元

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬(wàn)元

根據(jù)以上政策我們分析得出，如果a公司取得的土地為2023年4月30日前取得的，既可以選擇一般計(jì)稅方法也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，當(dāng)然，如果a公司為小規(guī)模納稅人，只能選擇全額或差額計(jì)稅。

二、如果該土地為2023年4月30日后取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬(wàn)元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬(wàn)元

通過(guò)對(duì)營(yíng)改增后相關(guān)政策的梳理，截止到目前，國(guó)家并未出臺(tái)針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計(jì)算銷售額能否扣除取得土地原價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

如：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)文也只是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價(jià)款計(jì)算銷售額。

因此，從目前的政策來(lái)看，2023年4月30日后取得的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算銷項(xiàng)稅額，不得扣除取得土地的價(jià)款，應(yīng)全額計(jì)算應(yīng)稅銷售額。

來(lái)源：昌堯講稅 （changyao_jiangshui ）

作者：馬昌堯

【第13篇】土地增值稅屬于

1.（單選題)根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，需要繳納土地增值稅的是（ ）。

a.外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)購(gòu)買土地使用權(quán)

b.某事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

c.土地使用權(quán)的出讓

d.土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬

2.（單選題）根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于超率累進(jìn)稅率的是（ ）。

a.資源稅

b.城鎮(zhèn)土地使用稅

c.印花稅

d.土地增值稅

3.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（ ）。

a.建造房屋的施工單位

b.出售房產(chǎn)的中外合資房地產(chǎn)公司

c.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

d.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司

4.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。

a.出讓國(guó)有土地使用權(quán)

b.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

c.城市房地產(chǎn)的出租

d.地上的建筑物及其附著物連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

5.（判斷題）外商投資企業(yè)不屬于土地增值稅的納稅人。（ ）

以下為答案解析：

1. 正確答案：b

考點(diǎn)：土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項(xiàng)a，購(gòu)買方不繳納土地增值稅；選項(xiàng)c，土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地的行為不征稅；選項(xiàng)d，土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

2. 正確答案：d

考點(diǎn):土地增值稅稅率及應(yīng)稅收入的確定

解析：我國(guó)土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。

3. 正確答案：bc

考點(diǎn)：土地增值稅納稅人

解析:ad均不屬于土地增值稅的納稅人。

4. 正確答案：bd

考點(diǎn):土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項(xiàng)a，出讓國(guó)有土地使用權(quán)不征收土地增值稅；選項(xiàng)c，城市房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。

5. 正確答案:錯(cuò)誤

考點(diǎn):土地增值稅納稅人

解析：土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。這里所稱單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。這里所稱個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和其他個(gè)人。同時(shí)也包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及海外華僑、港澳臺(tái)同胞和外國(guó)公民。

【第14篇】2023土地增值稅稅率

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

納稅人：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：

1、國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

2、中“贈(zèng)與”所包括的范圍問(wèn)題細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

⑴ 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

⑵房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

征稅對(duì)象： 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 稅率：土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。

在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；適用30%的稅率

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過(guò)100 ％的部分；適用40%的稅率

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200 ％的部分；適用50%的稅率

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，60％的稅率。

提醒：土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

收入的確認(rèn)：

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：（1） 出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入.

4.特殊情形：

⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 ⑵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

扣除額：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

注意：土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照稅法規(guī)定計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按照稅法相關(guān)規(guī)定計(jì)算取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

7.注意事項(xiàng)：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 （5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （6）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

主要減免稅政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。

注意：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)。現(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅。經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

從2008年對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫(xiě)字樓、車庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形。因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

征收管理

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過(guò)戶及登記）手續(xù)之前。

注意：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

清算的條件:清算的條件分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件和稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算。

納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件。符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

⑵整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

⑶直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算：對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

⑴已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

⑵取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

⑶納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

⑷?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

注意：⑴清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

⑵滯納金問(wèn)題：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

⑶權(quán)屬變更：未繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。

購(gòu)買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

【第15篇】土地增值稅清算鑒證資料清單

（接上期）

4、以土地投資到開(kāi)發(fā)企業(yè)的，如何確認(rèn)地價(jià)款

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)目前存在兩種主流觀點(diǎn)。

一種是以湖北為代表的，主要看鄂地稅發(fā)[2014]63號(hào)這個(gè)文件。湖北稅局認(rèn)為，投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將暫免土地增值稅的原投入土地（房地產(chǎn)）再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅，以轉(zhuǎn)讓價(jià)格確認(rèn)收入，以原投入土地（房地產(chǎn)）的原始土地成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目。投資、聯(lián)營(yíng)雙方之一為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)，以投資、聯(lián)營(yíng)的協(xié)議價(jià)作為土地增值稅計(jì)稅收入，以原始土地成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目計(jì)征土地增值稅。被投資方再轉(zhuǎn)讓該土地（房地產(chǎn)）時(shí)，以投資、聯(lián)營(yíng)的協(xié)議價(jià)作為成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目。

另一種則是以山東為代表的，在魯?shù)囟惡痆2004]30號(hào)文中，山東稅局認(rèn)為，納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時(shí)并無(wú)支付任何金額，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額或投資入股時(shí)土地的評(píng)估價(jià)值作為土地的扣除項(xiàng)目金額予以扣除。

5、審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出如何扣除

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣蠖鄷?huì)額外附加一些拿地條件。這些附加條件就包括幫助政府在項(xiàng)目紅線外修建一個(gè)公園，一所學(xué)校，一家醫(yī)院，等等。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，這些紅線外支出的發(fā)生，是與土地獲取成本直接相關(guān)的，因此應(yīng)該予以扣除。比如在某開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)卣炇鸬摹锻恋爻鲎尯贤分芯陀羞@么一則附加條款：受讓人需投資總額不低于1000萬(wàn)元建設(shè)紅線范圍外相鄰地塊約16畝街頭綠地，工程竣工后由市園林局按相關(guān)規(guī)定驗(yàn)收，交受讓人按公共綠地管養(yǎng)。我們的問(wèn)題是：這1000萬(wàn)需要征納契稅嗎？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們可在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]1094號(hào)）這份文件中找到答案。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]1094號(hào)）

江西省財(cái)政廳：

你廳《關(guān)于以土地?fù)Q資金以土地?fù)Q項(xiàng)目方式承受土地使用權(quán)是否應(yīng)征收契稅的請(qǐng)求》(贛財(cái)農(nóng)稅[2002]35號(hào))收悉?，F(xiàn)批復(fù)如下：

根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格核定。

什么時(shí)候交？有人說(shuō)，那等我把這個(gè)紅線外項(xiàng)目完成以后再來(lái)交，可不可以？遲了！契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就應(yīng)該是雙方簽署《土地出讓合同》這個(gè)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。

6、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，企業(yè)所得稅和土地增值稅該如何處理？

首先，我們需要明確一點(diǎn)，土地出讓金是禁止返還的，我想沒(méi)有哪個(gè)地方政府敢這么干。其次，那有人說(shuō)，我們的確是收到了政府返還款啊，這個(gè)又怎么解釋？沒(méi)錯(cuò)，它本質(zhì)還是土地出讓金返還款，但是政府一定是將其包裝成了另外一個(gè)名頭，比如專項(xiàng)財(cái)政資金等。那么，現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，我們拿到這筆錢以后（名字叫什么不重要，重要的是，大家心知肚明就好），在財(cái)務(wù)處理上，是沖減土地成本呢，還是進(jìn)入損益呢？

（1）會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到政府給予的獎(jiǎng)勵(lì)款（實(shí)為返還的“土地出讓金”），應(yīng)視與資產(chǎn)或收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)最終計(jì)入當(dāng)期損益（其他收益或營(yíng)業(yè)外收入），而不會(huì)沖減“開(kāi)發(fā)成本”。這個(gè)不是憑空臆想，而是有法律依據(jù)的。具體我們來(lái)看《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)修訂<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—政府補(bǔ)助>的通知》（財(cái)會(huì)[2017]15號(hào)）第八條：

與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值或確認(rèn)為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助確認(rèn)為遞延收益的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計(jì)入 損益。按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢或發(fā)生毀損的，應(yīng)當(dāng)將尚未分配的相關(guān)遞延收益余額轉(zhuǎn)入資產(chǎn)處置當(dāng)期的損益。

原準(zhǔn)則第七條：與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。但是，按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

（2）按土地增值稅法規(guī)的規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例第六條所規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的增值額和條例規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

（3）政府獎(jiǎng)勵(lì)若符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文規(guī)定的三個(gè)條件，可以享受免征企業(yè)所得稅：

一、企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

（二）財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

7、土地成本分?jǐn)偡椒?/strong>

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了有占地面積法、建筑面積法、其他方法。實(shí)務(wù)中，我們一般認(rèn)為，在不同的建筑物之間采用占地面積法；在同一建筑物內(nèi)的不同業(yè)態(tài)則按建筑面積法。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，橫向的用占地面積法，縱向的則用建筑面積法。

國(guó)稅函[1999]112號(hào)對(duì)占地面積法分?jǐn)偼恋爻杀咀鞒隽溯^為明確的規(guī)定，可轉(zhuǎn)讓土地總面積=開(kāi)發(fā)土地總面積-不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施面積。需要明確的是，只有可轉(zhuǎn)讓土地面積才分?jǐn)偼恋爻杀?，而不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施面積，是不參與土地成本分?jǐn)偟摹?/p>

（二）開(kāi)發(fā)成本的審核

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否一定需要發(fā)票，在實(shí)務(wù)中是一個(gè)常見(jiàn)的稅務(wù)爭(zhēng)議問(wèn)題。而從土地增值稅的多個(gè)征管文件來(lái)看，并未對(duì)此作出明確要求。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)，這些才是審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)該關(guān)注的證據(jù)鏈。未來(lái)隨著《土地增值稅法（正式稿）》的出臺(tái)，個(gè)人被拆遷戶所取得的拆遷補(bǔ)償款無(wú)需繳納增值稅。根據(jù)國(guó)稅總局公告[2018]28號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)稅收入才需要開(kāi)具發(fā)票，特殊情形下無(wú)需發(fā)票。這里說(shuō)的特殊情形主要包括兩種，一種是不需要辦理登記的單位所發(fā)生的應(yīng)稅行為，另一種是，自然人所發(fā)生的零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核要求如下：

（1）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（2）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

2、前期工程費(fèi)

主要看有無(wú)合法有效憑證，相關(guān)費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生，分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠淼取?/p>

這里需要注意的是，若納稅人取得的是已進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)的“熟地”，即已經(jīng)過(guò)“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在土地成本中，那么這部分前期工程費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中就不允許再扣除。

曾有人向?yàn)r嘔君咨詢過(guò)一個(gè)問(wèn)題：若土地清算時(shí)無(wú)法完整地提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料，該如何進(jìn)行土地增值稅的清算。

對(duì)此，國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文有明確的規(guī)定：

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

......

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

......

3、建安工程費(fèi)

主要看有無(wú)合法有效憑證，相關(guān)費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生，材料是甲供還是乙供，分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠淼取?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)向建安安裝企業(yè)預(yù)扣的質(zhì)保金的土地增值稅處理問(wèn)題：若后者已經(jīng)提供發(fā)票的，則允許按發(fā)票金額進(jìn)行扣除；若后者尚未提供發(fā)票的，則此部分預(yù)扣的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。具體可參考國(guó)稅函[2010]220號(hào)文的相關(guān)規(guī)定。

有關(guān)建筑工程費(fèi)的分?jǐn)?，由于工程竣工結(jié)算是以單體工程為單位，因此一般情況下只需要按照不同的清算對(duì)象進(jìn)行歸集，不涉及分配。而對(duì)于涉及兩個(gè)清算對(duì)象的綜合樓，如1~4層為商鋪，5層以上為住宅，需要準(zhǔn)確劃分各自的建筑工程成本，難以劃分的部分，應(yīng)當(dāng)按照建筑面積法進(jìn)行分配。

建筑安裝工程費(fèi)稅務(wù)審核要求：

（1）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。注意：甲供材的發(fā)票問(wèn)題。

（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式進(jìn)自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

鑒證準(zhǔn)則對(duì)建安成本的審核要點(diǎn)（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）

1、出包方式 重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：

①?gòu)暮贤芾聿块T(mén)獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；

②實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；

③審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。

2、自營(yíng)方式 重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

甲供材憑發(fā)票可以歸集至建筑安裝工程費(fèi)中，沒(méi)有疑問(wèn)；至于精裝修房中的家電、家具是否可以歸集至建筑安裝工程費(fèi)中去，則在實(shí)務(wù)中存有較多爭(zhēng)議。有的地方就規(guī)定，如果精裝修房中的家電家具，合并至房?jī)r(jià)中一并收取的話，那么就作為房?jī)r(jià)的一部分進(jìn)行稅務(wù)處理，不再單獨(dú)征稅。

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（二）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后再銷售，不論被房屋交易管理部門(mén)認(rèn)定為商品房出售還strong>原則上一律按之前清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。必要時(shí)，可以啟動(dòng)二次清算。

（三）對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可以規(guī)定房屋實(shí)際使用時(shí)間在3年以上的，在土增稅政策上才能視為舊房處理，允許按照評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票加計(jì)扣除兩種方法確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額；實(shí)際使用時(shí)間不足3年的房屋，則應(yīng)視為新房處理。

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