【導(dǎo)語】土地增值稅中的新房與舊房！怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅中的新房與舊房！，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅中的新房與舊房！
陳舊的土地增值稅稅制中，政策不明晰、容易發(fā)生爭議的地方實在太多，比如今天要談的新房舊房問題。也許你難以相信，像“新房”“舊房”這樣帶有一定主觀性、極易被人為操控的概念居然出現(xiàn)在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂照弑硎鲋校@就是現(xiàn)實。也曾就這個問題問過一個同行，他的回答是：“這還有疑問嗎？沒有使用過的房子就是新房，使用過了就成了舊房！”但這個問題真有這么簡單嗎？新房舊房土增稅政策差異對比
首先來看看新房舊房的土增稅政策差異，這種差異主要體現(xiàn)在扣除項目上，為什么會有差異呢？其實當(dāng)年政策制定的初衷是好的，那就是針對一些年代較久遠(yuǎn)的房屋轉(zhuǎn)讓，如果按原始成本價作為扣除項目金額顯然不盡合理，必須通過特殊的政策安排來相對消除通貨膨脹因素對房價的影響。其間的具體政策差異如下表所示：
新房、舊房的土增稅政策扣除項目差異對比
與轉(zhuǎn)讓新房相比較，轉(zhuǎn)讓舊房土增稅的扣除項目主要有以下差異：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得加計扣除20%
不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本價乘以成新度折扣率計算
上述差異意味著，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果曾經(jīng)的開發(fā)產(chǎn)品被認(rèn)定為舊房，那么在計征土地增值稅時，舊房需要從房地產(chǎn)開發(fā)項目中剝離出來單獨按“次”計稅，且不得享受20%的加計扣除，這是有可能造成實際稅負(fù)上升的。因此，在實際工作中，納稅人多不愿意提供評估價格，稅務(wù)機(jī)關(guān)也只得對其進(jìn)行核定征收。當(dāng)然，目前也有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬有意為之，先將開發(fā)產(chǎn)品自用或出租后再轉(zhuǎn)銷售，以期通過舊房轉(zhuǎn)讓和較低的核定征收率來達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
新房舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)
如前所述，新房與舊房土增稅存在明顯的政策差異，那么，明晰新房與舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)就顯得十分重要。
先看財政部和國家稅務(wù)總局的說法。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第七條，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（本文開頭那位憑直覺答疑的同行，其說法竟然和國家政策高度契合，不得不佩服?。。┦褂脮r間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定。
再看各地五花八門、充滿歧義的具體規(guī)定。既然房屋磨損程度不好把握，那絕大多數(shù)地區(qū)只好在房屋使用/p>
第一類是“使用時間說”，河北規(guī)定，凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時間和磨損程度如何，一律為舊房；更多地區(qū)規(guī)定自用或出租一年以上的房屋，在轉(zhuǎn)讓時視為舊房；云南規(guī)定，使用時間超過2年的屬舊房；更加細(xì)致一點的如浙江規(guī)定，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。
第二類是“會計核算說”，重慶規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房。
第三類是“權(quán)證辦理說”，廣西規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。
鑒于新房舊房標(biāo)準(zhǔn)全國不一，企業(yè)如果考慮通過新舊房問題進(jìn)行土地增值稅籌劃，自然首先就要咨詢了解當(dāng)?shù)氐男屡f房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
存在的爭議及問題
在舊房轉(zhuǎn)讓的土增稅實際征管中，除了前述評估價格少有使用、新舊房標(biāo)準(zhǔn)全國不一等問題之外，主要存在兩大爭議：
一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)自用（包括出租）一段時間后再轉(zhuǎn)讓，到底是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？對照前述各類政策口徑，使用一年以上就算舊房，時間未免太短；會計上已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，但可能并沒有實際使用；將部分開發(fā)產(chǎn)品辦理權(quán)證至開發(fā)企業(yè)自身名下，其主要目的還是為了融資，也并不必然使房產(chǎn)從“新”變“舊”?。∵@里面的操作空間太大！
二是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自建房屋，建成后未使用立即轉(zhuǎn)讓，是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？按前述政策口徑應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓新房，但令人遺憾的是，2023年新修訂的《土地增值稅納稅申報表》（稅總函[2016]309號）竟無一張申報表對應(yīng)此種情況，唯一可能填寫的申報表（三）針對扣除項目金額又只提供了評估價格和購房發(fā)票加計扣除兩種方法，也許在申報表設(shè)計者看來，這種情形就是舊房轉(zhuǎn)讓吧！
相關(guān)政策建議
（一）將現(xiàn)行土增稅政策中“新房”和“舊房”這樣過于主觀的表述對應(yīng)修改為較為客觀的“商品房”和“存量房”概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋（試行）〉的通知》（建住房[2002]66號）精神，商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋；而存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。
（二）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后再銷售，不論被房屋交易管理部門認(rèn)定為商品房出售還strong>原則上一律按之前清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積計算扣除項目金額。必要時，可以啟動二次清算。
（三）對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可以規(guī)定房屋實際使用時間在3年以上的，在土增稅政策上才能視為舊房處理，允許按照評估價格和購房發(fā)票加計扣除兩種方法確認(rèn)扣除項目金額；實際使用時間不足3年的房屋，則應(yīng)視為新房處理。
★來源：本文轉(zhuǎn)自易稅易通 堂
【第2篇】土地增值稅相關(guān)政策
房地產(chǎn)企業(yè)會計重點關(guān)注這個問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來看相關(guān)政策：
國稅發(fā)[2009]31號 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
<清算案例分析>
我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？
『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
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【第3篇】土地增值稅試題
一、單項選擇題
1.下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的是（b）。√
a.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
b.房地產(chǎn)評估增值
c.合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
d.房地產(chǎn)贈與
2.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以（a）。√
a.免征土地增值稅
b.不征收土地增值稅
c.減半征收土地增值稅
d.按照正常計稅規(guī)則征收土地增值稅
3.我國土地增值稅的計算采用的稅率類型屬于（b）。√
a.三級超率累進(jìn)稅率
b.四級超率累進(jìn)稅率
c.五級超額累進(jìn)稅率
d.七級超額累進(jìn)稅率
4.2023年4月，位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)委托建筑公司建造一棟廠房，取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為120萬元，與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用合計為400萬元，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出共計100萬元，其中包括超過貸款期限的利息20萬元和加罰的利息30萬元，利息支出能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?；廠房建成后全部對外轉(zhuǎn)讓。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%。則該企業(yè)在計算土地增值稅時可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（a）萬元。√
a.58.8=100+（土地成本100+開發(fā)成本120）×4%-20-30
b.61
c.108.8
d.400
5.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得一宗土地使用權(quán)用于建造寫字樓，支付的地價款和相關(guān)稅費(fèi)共計200萬元；開發(fā)期間支付土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)80萬元、公共配套設(shè)施費(fèi)50萬元，支付建筑企業(yè)工程款640萬元（合同規(guī)定工程總價款800萬元，當(dāng)期實際支付總價款的80%，剩余的20%作為質(zhì)量保證金留存1年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票）；項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售了70%的寫字樓；20%的寫字樓用于抵償前期欠材料供應(yīng)商的購貨款；剩余的10%用于對外出租。則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本是（d）萬元。√
a.651
b.693
c.770
d.837=（80+50+800）×90%
【答案】d
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除?？梢钥鄢姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（萬元）。
6.計算土地增值稅時，納稅人如果不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龅模浞康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的（a）計算扣除。√
a.10%以內(nèi)
b.12%以內(nèi)
c.15%以內(nèi)
d.30%以內(nèi)
7.位于縣城的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一幢寫字樓，取得土地使用權(quán)支付地價款和相關(guān)稅費(fèi)共計2000萬元，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本2600萬元，其中裝修費(fèi)用600萬元；利息支出80萬元（能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅辉搶懽謽强⒐を炇蘸?，將總建筑面積的1/2對外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入4500萬元；剩余的建筑面積對外出租，當(dāng)年取得租金收入300萬元。已知當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為243萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算應(yīng)繳納的土地增值稅時，扣除項目金額合計數(shù)為（b）萬元。
a.2323
b.2635=[80+（2000+2600）×（1+4%）]×1/2+243
c.2723
d.3135
【答案】d
【解析】
（1）可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2000×1/2=1000（萬元）；
（2）可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=2600×1/2=1300（萬元）；
（3）可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80/2+（1000+1300）×4%=132（萬元）；
（4）可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=243萬元；
（5）加計扣除=（1000+1300）×20%=460（萬元）；
（6）允許扣除項目金額合計=1000+1300+132+243+460=3135（萬元）。
8.稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房能夠取得評估價格的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。評估價格須經(jīng)（c）確認(rèn)。√
a.海關(guān)
b.財政機(jī)關(guān)
c.當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)
d.省、自治區(qū)、直轄市人民政府
9.下列關(guān)于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用的說法中，正確的是（a）。d
a.如果代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，但是在計算扣除項目金額時，代收費(fèi)用不得扣除
b.如果代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，代收費(fèi)用可以扣除，并作為加計20%扣除的基數(shù)
c.如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，但在計算增值額時，代收費(fèi)用可以從收入中扣除
d.如果代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)
【答案】d
【解析】對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應(yīng)地，在計算增值額時，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。
10.某商貿(mào)公司轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得不含稅收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，該辦公樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為五成，轉(zhuǎn)讓時繳納相關(guān)稅費(fèi)6.85萬元（不含增值稅）。該公司轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬元。√
a.27.95
b.28.02
c.30
d.60
【答案】a
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房能夠取得評估價格的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的增值稅以外的稅費(fèi)作為扣除項目金額，增值額=500-800×50%-6.85=93.15（萬元），增值率=93.15÷（800×50%+6.85）×100%=22.90%，增值額未超過扣除項目金額的50%，稅率為30%，該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=93.15×30%=27.95（萬元）。
11.對于確定需要進(jìn)行清算的項目,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起（b）日內(nèi)辦理清算手續(xù)。c
a.30
b.60
c.90
d.120
12.下列有關(guān)土地增值稅的表述中，不正確的是（c）。√
a.對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定
b.房地產(chǎn)企業(yè)銷售存量房，在計算土地增值稅扣除項目時，其繳納的印花稅準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除
c.出讓國有土地使用權(quán)的行為屬于土地增值稅征收范圍
d.土地增值稅的納稅義務(wù)人包括外國企業(yè)
13.根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列說法不正確的是（a）。√
a.對于利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒌?，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除
b.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除
d.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除
14.對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準(zhǔn)確性等，這指的是清算審核方法中的（b）。√
a.實地審核
b.案頭審核
c.定期審核
d.異地審核
【答案】b
【解析】案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準(zhǔn)確性等。
15.法人企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地的，應(yīng)（c）申報繳納土地增值稅。
a.向銷售方機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)
b.向購買方機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)
c.向房地產(chǎn)的坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)√
d.向合同簽訂地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)
16.因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)（a）。√
a.免征土地增值稅
b.減半征收土地增值稅
c.酌情準(zhǔn)予減征或免征土地增值稅
d.按照規(guī)定的稅率和速算扣除系數(shù)征收土地增值稅
17.根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列說法中，不正確的是（a）。√
a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶，回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)作為當(dāng)期的收入（抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)）
b.對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致
c.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金
d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶，支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)
18.進(jìn)行土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的下列公共設(shè)施中，其成本、費(fèi)用不得扣除的是（c）。
a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的停車場
b.建成后無償移交給公安部門的派出所用房
c.建成后有償轉(zhuǎn)讓的醫(yī)院用房
d.建成后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的水廠
【答案】d
【解析】建成后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的部分，其成本、費(fèi)用不得扣除。
19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售（預(yù)售）許可證滿（b）仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
a.1年
b.2年
c.3年
d.5年
【答案】c
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
20.納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起（a）內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅的納稅申報。√
a.7日
b.10日
c.15日
d.30日
二、多項選擇題
1.下列關(guān)于土地增值稅特點的說法中，正確的有（abcd）。abce
a.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象
b.征稅面比較廣
c.采用扣除法和評估法計算增值額
d.實行超額累進(jìn)稅率（實行超率累進(jìn)稅率）
e.土地增值稅發(fā)生在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，實行按次征收
2.下列各項中，屬于土地增值稅征收范圍的有（aed）。√
a.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
b.房產(chǎn)所有人通過境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體將房屋產(chǎn)權(quán)贈與學(xué)校
c.抵押期間的房地產(chǎn)
d.因無法償還到期欠款，以房地產(chǎn)抵債的
e.轉(zhuǎn)讓地上建筑物產(chǎn)權(quán)
3.下列各項中，不征收土地增值稅的有（abc）。√
a.張某將自有商鋪出租給李某
b.王某繼承其父親的房屋
c.甲企業(yè)向國家支付土地出讓金取得國有土地使用權(quán)
d.劉某和許某互換自有商業(yè)用房
e.孫某轉(zhuǎn)讓購置超過5年的商業(yè)用房的
4.在計算土地增值稅時，下列各項中，說法正確的有（ace）。
a.納稅人受讓土地使用權(quán)支付的契稅，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項目中扣除
b.納稅人受讓土地使用權(quán)支付的契稅，應(yīng)計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項目中扣除
c.納稅人占用耕地而繳納的耕地占用稅，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項目中扣除
d.納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，能取得評估價格的，其購房時繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應(yīng)計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目中扣除
e.納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，其購房時繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應(yīng)計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目中扣除
【答案】ae
【解析】選項ab：納稅人受讓土地使用權(quán)支付的契稅，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項目中扣除；選項c：納稅人占用耕地而繳納的耕地占用稅，應(yīng)計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項目中扣除；選項de：納稅人轉(zhuǎn)讓存量房，不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，其購房時繳納的契稅，如能提供契稅完稅憑證，則應(yīng)計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目中扣除。
5.下列不屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額的有（acde）。
a.以出讓方式取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金
b.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金
c.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)實際支付的地價款
d.拆遷補(bǔ)償費(fèi)（開發(fā)成本）
e.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（開發(fā)成本）
6.在計算土地增值稅時，下列項目準(zhǔn)予據(jù)實扣除的有（abe）。
a.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
b.開發(fā)間接費(fèi)用
c.銷售費(fèi)用
d.管理費(fèi)用
e.支付的土地出讓金
7.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龅模绊懫湓试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的因素包括（bd）。
a.利息支出
b.房地產(chǎn)開發(fā)成本
c.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的城建稅
d.取得土地使用權(quán)所支付的金額
e.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加
【答案】bd
【解析】納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加不影響允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
8.下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房，在計算土地增值額時，均能扣除的項目有（aed）。√
a.取得土地使用權(quán)所支付的金額
b.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
c.房地產(chǎn)開發(fā)成本
d.評估價格
e.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
9.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策的表述中，正確的有（acde）。
a.非公司制企業(yè)（非房企）整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，對改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅
b.單位在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫不征土地增值稅
c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅
d.兩個或兩個以上非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅
e.有限責(zé)任公司（非房企）整體改制為股份有限公司，對改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅
【答案】ade
【解析】改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。
10.下列有關(guān)土地增值稅的表述中，不正確的有（dbc）。
a.納稅人支付的土地征用費(fèi)，應(yīng)計入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除（開發(fā)成本）
b.納稅人支付的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計算扣除
c.納稅人支付的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本項目扣除
d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，允許按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計50%扣除
e.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，不得加計扣除20%
【答案】abd
【解析】選項a：納稅人支付的土地征用費(fèi)，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本項目中扣除；選項b：納稅人支付的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本項目中扣除；選項d：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。
11.下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，在計算土地增值額時，均能扣除的項目有（bcd）。√
a.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（新建房）
b.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅
c.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的城建稅
d.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加
e.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的耕地占用稅（新建房）
12.在土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列情形中，可實行核定征收的有（abcd）。
a.擅自銷毀賬簿
b.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
c.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，且已清算的
d.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的
e.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，但有正當(dāng)理由的
【答案】abd
【解析】選項c：符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，才實行核定征收；選項e：申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)才核定征收土地增值稅。
13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于下列項目的，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，繳納土地增值稅的有（bcde）。√
a.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用
b.將開發(fā)產(chǎn)品獎勵給職工
c.將開發(fā)產(chǎn)品換取生產(chǎn)資料
d.將開發(fā)產(chǎn)品對外投資
e.將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)
14.下列有關(guān)土地增值稅的表述中，正確的有（acde）。
a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房新建房，適用加計扣除20%的規(guī)定
b.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算
c.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)
d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，在計算土地增值稅時不得扣除
e.納稅人以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限
【答案】bcde
【解析】選項a：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，適用加計扣除20%的規(guī)定。
15.下列有關(guān)土地增值稅的表述中，正確的有（cde）。√
a.在計算土地增值稅允許扣除項目金額中的利息支出時，對于納稅人支付的加罰的利息，可以扣除
b.對于符合土地增值稅清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起180日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
c.納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入并計算征收土地增值稅
d.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算
e.土地增值稅清算時，未全額開具商品房銷售發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入
【答案】cde
【解析】選項a：在計算土地增值稅允許扣除項目金額中的利息支出時，對于納稅人支付的加罰的利息，不得扣除；選項b：對于符合土地增值稅清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
16.根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列各項中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ce）。
a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
b.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的
c.取得的銷售收入占該項目收入總額80%以上的
d.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目的
e.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的
【答案】ade
【解析】納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
17.下列情形中，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的有（acd）。√
a.出售舊房及建筑物的
b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的
c.納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的
d.納稅人不據(jù)實提供扣除項目金額的
e.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)的評估價格，但能提供正當(dāng)理由的
【答案】acd
【解析】納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額：
（1）出售舊房及建筑物的；
（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（3）提供扣除項目金額不實的；
（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)的評估價格，又無正當(dāng)理由的。
18.下列關(guān)于實行預(yù)征辦法的地區(qū)，土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定，正確的有（abc）。
a.東部地區(qū)省份不得低于2%
b.中部地區(qū)省份不得低于1.5%
c.東北地區(qū)省份不得低于1.5%
d.東北地區(qū)省份不得低于0.5%
e.西部地區(qū)省份不得低于0.5%
【答案】abc
【解析】選項d：東北地區(qū)省份不得低于1.5%；選項e：西部地區(qū)省份不得低于1%。
三、計算題
某市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，2023年1月發(fā)生業(yè)務(wù)如下：
（1）銷售一棟舊辦公樓，簽訂銷售合同，注明含稅銷售收入2000萬元，該公司選擇增值稅簡易計稅方法；因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2023年1月，購置價款為500萬元，繳納契稅15萬元，并能提供契稅完稅憑證。
（2）通過競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價款、稅費(fèi)合計3000萬元，本年度占用60%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4200萬元；發(fā)生管理費(fèi)用1200萬元、銷售費(fèi)用1500萬元、利息費(fèi)用500萬元（能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅Ｔ搶懽謽强⒐を炇蘸?，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的40%直接銷售，簽訂銷售合同，取得不含稅銷售收入19000萬元，允許稅前扣除的相關(guān)稅費(fèi)為1045萬元；剩余的60%對外出租，當(dāng)年取得租金收入200萬元。
其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的比例為4%，地方教育附加的征收比率為2%，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金在計算土地增值稅時扣除。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。
1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算轉(zhuǎn)讓舊辦公樓土地增值稅的增值額時，準(zhǔn)予扣除項目金額共計（c）萬元。
a.682.5
b.683.5
c.697.5
d.674.57
【答案】d
【解析】轉(zhuǎn)讓舊辦公樓應(yīng)納的增值稅=（2000-500）÷（1+5%）×5%=71.43（萬元）。轉(zhuǎn)讓舊辦公樓應(yīng)繳納的城建稅及附加=71.43×（7%+3%+2%）=8.57（萬元），準(zhǔn)予扣除項目金額共計=500×（1+6×5%）+8.57+2000×0.5‰+15=674.57（萬元）。
2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓舊辦公樓，應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬元。
a.525.81
b.546.63
c.556.38
d.557.73
【答案】a
【解析】增值額=（2000-71.43）-674.57=1254（萬元）
增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，適用稅率50%、速算扣除系數(shù)15%。
應(yīng)納土地增值稅=1254×50%-674.57×15%=525.81（萬元）。
3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司在計算銷售寫字樓土地增值稅的增值額時，準(zhǔn)予扣除項目金額共計（d）萬元。
a.3687.72
b.4041
c.4221
d.4530.5
【答案】c
【解析】計算銷售寫字樓土地增值稅的增值額時，準(zhǔn)予扣除項目金額：
①允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=3000×60%×40%=720（萬元）
②允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=4200×40%=1680（萬元）
③允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500×40%+（720+1680）×4%=296（萬元）
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1045（萬元）
⑤加計扣除項目=（720+1680）×20%=480（萬元）
準(zhǔn)予扣除項目金額合計=720+1680+296+1045+480=4221（萬元）。
4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅（b）萬元。
a.7096.03
b.7390.05
c.7561.05
d.7932.67
【答案】b
【解析】增值額=19000-4221=14779（萬元）
增值率=14779÷4221×100%=350.13%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。
應(yīng)納土地增值稅=14779×60%-4221×35%=7390.05（萬元）。
【第4篇】最新土地增值稅稅率表
相信各位會計工作人員在企業(yè)日常的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理中，最頭疼的就是各項稅費(fèi)的內(nèi)容了吧。但是同時這些繁雜的稅費(fèi)也是需要我們進(jìn)行全面地掌握的。
今天小編為了幫助大家解決一下這個難點，特意帶來了一套2023年最新常見稅種稅目稅率表里面包含了企業(yè)所得稅率表、增值稅稅率表、個人所得稅稅率表、環(huán)境保護(hù)稅稅目稅額表等等稅率大全！不會的小伙伴們趕緊收藏學(xué)習(xí)起來。
企業(yè)所得稅率表
增值稅稅率表
增值稅的稅率為：
增值稅征收率（簡易計稅）
增值稅征收率表
征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇適用 5%征收率：
（二）一般納稅人可選擇 3%征收率的有：
（三）按照 3%征收率減按 2%征收：
（四）按照 5%征收率減按 1.5%征收：
個體工商戶和其他個人出租住房減按 1.5%計算應(yīng)納稅額。
三、預(yù)征率
預(yù)征率是什么意思：
四、增值稅適用扣除率
四、個人所得稅稅率表
個人所得稅稅率基本規(guī)定：
個人所得稅各稅率表速算扣除數(shù)及適用范圍
個人所得稅稅率表一（綜合所得適用）：
個人所得稅稅率表二（經(jīng)營所得適用）：
個人所得稅預(yù)扣率表三
個人所得稅稅率表四
環(huán)境保護(hù)稅稅目稅額表
印花稅稅率表
消費(fèi)稅稅率
土地增值稅稅率
四級超率累進(jìn)稅率
......
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【第5篇】土地增值稅清算鑒證報告
土地增值稅清算不僅工作量大，專業(yè)性強(qiáng)，需提供的資料多，而且各地對清算工作的具體規(guī)定也不盡相同，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的一個工作難點。從今天開始，咱們就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行土地增值稅清算資料報送進(jìn)行專題探討。
依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》以下簡稱《規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十二條規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料包括：
(一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
與清算項目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費(fèi)用的計算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：
1．項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。
2．對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)說明共同費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。
3．對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項分類說明其具體情況（即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分類）；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。
4．將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。
5．涉及減免稅的項目，應(yīng)對項目涉及的減免稅情況進(jìn)行說明。
6．關(guān)聯(lián)交易情況說明。
7．融資情況說明。
8．企業(yè)財務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。
凡在本規(guī)程實施前已作清算申報且工程造價高于扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)的清算項目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送造價書面報告。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。同時該《規(guī)程》第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。
因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照項目的進(jìn)度向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料；
1、取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營及其他方式取得）土地使用權(quán)，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：
①與清算項目相關(guān)的和政府簽訂的協(xié)議、政府文件及會議紀(jì)要。通過這些資料主要核實是否存在土地出讓金返還、是否有配套設(shè)施比如公園、學(xué)校等的建設(shè)約定，是否存在其他土地增值稅清算可能會涉及到的事項。
②發(fā)改委立項批復(fù)文件。了解項目的大致情況，關(guān)注是否有項目分期建設(shè)方面的說明。
③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證
④國有土地使用權(quán)出讓合同。國有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關(guān)證明。通過土地出讓合同，可以核實土地出讓價格、土地面積、土地交付時間、交付狀況（凈地交付還是現(xiàn)狀交付）、廉租房等配套設(shè)施配置情況及是否需要無償移交等信息。
⑤房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議。主要核實拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，如果是凈地交付，則沒有。
⑥土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證。
2、項目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請領(lǐng)用發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：
①建筑工程規(guī)劃許可證（如有附件一并提供）。
②建筑工程施工許可證（如有附件一并提供）。
③建筑工程預(yù)算書。
④建筑工程施工合同。
⑤工程造價情況備案表、工程量清單。
凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告，報送相應(yīng)的設(shè)計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時進(jìn)行實地核查，納稅人應(yīng)予以配合。
3、銷（預(yù)）售商品房環(huán)節(jié)：
①納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報備。
②商品房購銷合同統(tǒng)計表、項目銷售收入明細(xì)表。表格沒有固定格式，但至少應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)類型、樓號、房號、建筑面積、業(yè)主姓名、銷售金額等信息，如果能提供銷售合同編號、銷售發(fā)票號碼、預(yù)售面積、測繪面積、面積補(bǔ)差、是否保障房及保障房面積等等。營改增前未售完的項目，還應(yīng)該提供營改增前、后收款金額。
4、項目竣工決算驗收環(huán)節(jié)：
①房屋測量成果報告書，包括實測面積表以及實測面積報告等。需要辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積，都需要通過專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)測繪并出具實測面積報告，對于不能辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否需要測繪，這個一般沒有強(qiáng)制性要求。
②工程竣工驗收備案表或竣工驗收報告。記載有工程名稱、開工時間、竣工時間、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等信息，并由相關(guān)單位蓋章確認(rèn)。
③項目決算報表及項目工程竣工驗收報告。通過項目的預(yù)算書決算書變化因素——工程變更單、工程增減變化匯總表審核工程的決算情況。工程竣工結(jié)算報告是建設(shè)單位與施工單位雙方按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行的工程價款最終結(jié)算。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，工程竣工驗收報告完成后，承包人應(yīng)立即在規(guī)定的時間內(nèi)向發(fā)包人遞交工程竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料。工程竣工結(jié)算報告由施工單位編制，經(jīng)建設(shè)單位審核后蓋章確認(rèn)，也可以委托第三方審核后雙方蓋章確認(rèn)，是確定工程造價的重要依據(jù)。有的企業(yè)由于各種原因，沒有提供工程竣工結(jié)算報告，這就增加了清算審核的難度。
④人防工程竣工驗收備案表及人防工程平時使用證。備案表上記載有人防面積，人防工程平時使用證證明人防工程已驗收并移交人防部門。
5、其他資料。銀行貸款利息結(jié)算通知單、其他借款合同及利息結(jié)算憑證、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料。
（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
【第6篇】土地增值稅清算需要提供的資料
一、土地增值稅清算資料準(zhǔn)備
1、土地增值稅清算申報資料
國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)〔2009〕91號）
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
2、清算申報報送資料清單
一、納稅申報表
二、清算報告
三、申報附列資料
第一卷：土地使用權(quán)支出目錄，列明日期、憑證類型、金額、摘要、收款單位名稱、頁碼，并進(jìn)行分項合計、總合計
1.土地出讓：
（1）土地使用權(quán)出讓合同 （2）國有土地使用證
（3）土地出讓金支付憑證 （4）契稅完稅憑證
（5）取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關(guān)費(fèi)用憑證
（6）與政府相關(guān)部門的協(xié)議
2.土地轉(zhuǎn)讓：
（1）轉(zhuǎn)讓合同 （2）國有土地使用證
（3）取得土地使用權(quán)的支付憑證 （4）契稅完稅憑證
（5）取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關(guān)費(fèi)用憑證
（6）國土局土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表 （7）與政府相關(guān)部門的協(xié)議
第二卷：有關(guān)政府批文資料列出目錄及頁碼
1.開發(fā)項目立項批復(fù) 2.規(guī)劃申請、報告及圖紙，建設(shè)用地規(guī)劃許可證
3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4.建筑工程施工許可證
5.房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表
6.房屋土地測繪技術(shù)報告書 7.房屋所有權(quán)證
8.商品房銷（預(yù)）售許可證 9.允許扣除的公共配套設(shè)施相關(guān)移交證明手續(xù)
第三卷：房地產(chǎn)開發(fā)成本
提供發(fā)票真?zhèn)尾樵兘Y(jié)果，并附在相應(yīng)的票據(jù)后；提供各項成本目錄，列明日期、憑證類型、金額、摘要、收款單位名稱、頁碼，并進(jìn)行分項合計、總合計；成本資料按照合同、工程結(jié)算單、相關(guān)憑證及發(fā)票、發(fā)票查詢結(jié)果的順序裝訂
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①土地征用費(fèi)用憑證 ②耕地占用稅憑證
③勞動力安置費(fèi)憑證 ④安置動遷用房支出憑證
⑤拆遷補(bǔ)償款憑證
（2）土地征用補(bǔ)償協(xié)議
（3）各項安置服務(wù)協(xié)議
（4）拆遷補(bǔ)償協(xié)議
（5）支付的拆遷補(bǔ)償取得的發(fā)票（單位）
（6）領(lǐng)款證明（個人）
2.前期工程
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①規(guī)劃費(fèi)用憑證 ②設(shè)計費(fèi)用憑證
③項目可行性研究費(fèi)用憑證 ④水文費(fèi)用憑證
⑤地質(zhì)費(fèi)用憑證 ⑥勘探費(fèi)用憑證
⑦測繪費(fèi)用憑證 ⑧三通一平支出憑證
（2）相關(guān)合同及補(bǔ)充協(xié)議
3.建筑安裝工程
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①建筑安裝工程費(fèi)用憑證 ②安裝工程費(fèi)用憑證
③支付給承包方費(fèi)用憑證 ④其他建筑安裝工程憑證
（2）相關(guān)合同及補(bǔ)充協(xié)議
（3）工程結(jié)算單
（4）若發(fā)生材料款請?zhí)峁┫嚓P(guān)材料款的合同及采購明細(xì)
4.基礎(chǔ)設(shè)施工程
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路平整
②供水工程、供電工程、供氣工程支出憑證
③排污工程支出憑證 ④排洪工程支出憑證
⑤通訊工程支出憑證 ⑥照明工程支出憑證
⑦環(huán)衛(wèi)工程支出憑證 ⑧綠化費(fèi)用憑證
⑨其他設(shè)施工程發(fā)生的支出憑證
（2）工程合同及補(bǔ)充協(xié)議
（3）工程結(jié)算單
5.開發(fā)間接費(fèi)
（1）各項支出的支出明細(xì)、憑證及原始憑據(jù)(大額）
（2）項目部人員名單及工資表
（3）固定資產(chǎn)折舊明細(xì)表
（4）周轉(zhuǎn)房使用人員明細(xì)協(xié)議
6.公共配套設(shè)施工程
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①物業(yè)管理用房費(fèi)用 ②變電站費(fèi)用、熱力站費(fèi)用
③水廠費(fèi)用 ④居委會用房費(fèi)用
⑤派出所用房費(fèi)用 ⑥幼兒園用房費(fèi)用、學(xué)校用房費(fèi)用、托兒所用房費(fèi)用
⑦公共廁所費(fèi)用 ⑧自行車棚用房費(fèi)用
⑨郵電通訊用房費(fèi)用 ⑩其他非營業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用
（2）允許扣除的公共配套設(shè)施的移交證明
7.利息支出
（1）借款合同
（2）支付貸款利息的憑證
（3）中華人民共和國金融許可證
第四卷：收入及稅金
1.商品房購銷臺賬統(tǒng)計表(內(nèi)容包含銷售項目樓號、單元號、房間號、買受人、銷售面積、銷售單價、銷售收入、合同簽定日期、用途、頁碼等）
2.各類型商品房銷售合同樣本
3.對于銷售價格偏低的說明及相關(guān)證明材料
4.開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)，提供雙方協(xié)議、作價依據(jù)等
5.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅目錄、稅票
6.土地增值稅目錄、稅票
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【第7篇】二手商鋪土地增值稅
幸福里百科詞條：商鋪是專門用來進(jìn)行商品交易實現(xiàn)產(chǎn)品市場流通的場所，商業(yè)中心都離不開大大小小的商鋪，商鋪買賣雙方在進(jìn)行交易的時候也要繳納好相應(yīng)的稅費(fèi)，那么商鋪買賣需要交哪些稅費(fèi)？
一、門面房需要交哪些稅費(fèi)
買家支付：
1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：5元／平方米為普通住宅，非普通住宅為11元／平方米．
2、房屋登記費(fèi)：550元／本（每增加一本證書按每本10元收取工本費(fèi)）。
3、權(quán)證印花稅：5元／本。
4、印花稅：0．05％
5、契稅：交易價（或評估價）3％。
賣家支付：
1、賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費(fèi)：房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)3元／平方米。
2、印花稅：房屋產(chǎn)價的0．05％。
3、土地增值稅：可提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅＝［轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價（每年加計5％）－有關(guān)稅金］適用稅率。不能提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓收入90％）30％。
4、個人所得稅：據(jù)實征收為（轉(zhuǎn)讓收入－房產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）20％，核定征收為轉(zhuǎn)讓收入7．5％20％。
轉(zhuǎn)讓收入－房產(chǎn)原值－合理費(fèi)用相當(dāng)于個人凈收入。
5、營業(yè)稅及附加稅：可提供上手購房發(fā)票的，為（轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價）5．5％。不能提供上手發(fā)票的，為轉(zhuǎn)讓收入5．5％；稅費(fèi)為差額的5．56％。
6、土地出讓金：商業(yè)用途用房，按其網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價的35％計收；商業(yè)路線價區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，加收路線價的10％；辦公用途用房按其網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價的30％計收。
7、土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價款的3％征收。
二、二手門面房的交易稅費(fèi)怎么算
因為一手商鋪很多在開盤時即被預(yù)定，因此很多人選擇購買二手門面，二手門面只要對方產(chǎn)權(quán)清晰就沒問題，且一般來說二手門面周邊客流更成熟。但如果貸款的話，二手門面也屬于商業(yè)地產(chǎn)，因此相對住宅來說首付要高一些，最少要五成或以上。最重要的是二手門面涉及到交易稅費(fèi)，需要按以下規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)：
（1）增值稅：非住宅類房產(chǎn)繳納稅率5.55%，由賣方繳納。
（2）個人所得稅：非住宅類房產(chǎn)繳納個人所得稅為稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納。
（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。
（4）契稅：非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%，由買方繳納。
（5）測繪費(fèi):1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積。
（6）二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：非住宅10元/平米*實際測繪面積。
（7）登記費(fèi)：工本費(fèi)80元，共有權(quán)證:20元。
注：以上內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò)綜合整理 具體政策以各地信息為準(zhǔn)。
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【第8篇】土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)準(zhǔn)則
疑點一：真按揭，假收入
案例7-3：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房企的w項目土地增值稅清算進(jìn)行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)w項目是采用代銷方式進(jìn)行銷售，銷售比例100%，納稅人自行申報收入20,723.16萬元，納稅人的賬簿記載銷售費(fèi)用-傭金支出6,816,948.00元，該房企是否存在少申報收入？
解析：根據(jù)銷售傭金倒推收入22,723.16萬元，疑似少申報收入約2000萬元。通過查看企業(yè)明細(xì)賬簿，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有按揭貸款入賬，但未發(fā)現(xiàn)首付款的收入記錄。根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)的法律規(guī)定，該業(yè)務(wù)處理異常，可能存在兩種情況：一是可能存在假按揭；二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款的情況。
稅務(wù)人員到該企業(yè)合作按揭銀行進(jìn)行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計 550萬元。企業(yè)解釋是因為要替購房者辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實際并未收款。雖然從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已比較有說服力，但為了讓企業(yè)心服口服，稅務(wù)人員又根據(jù)銷售合同的信息聯(lián)系了5戶購房者，同時也做了詢問筆錄，證實了購房者在按揭貸款前就已經(jīng)將首付款交付給開發(fā)商。由以上兩個有利的證據(jù)資料確定了該房開企業(yè)確實是隱藏了收入，最終對2000萬收入進(jìn)行調(diào)增處理。
疑點二：售后回租方式銷售，銷售收入申報不真實
案例7-4：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)在對本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算審核時，發(fā)現(xiàn)該項目商業(yè)售價與同地區(qū)同年同房源類型的平均售價相比偏低，疑似少申報收入。
解析：通過三方信息查詢，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商對其開發(fā)的商鋪采取售后回租的方式進(jìn)行銷售，開發(fā)商將房屋銷售給購房者，后由開發(fā)商的關(guān)聯(lián)方“b商業(yè)管理有限公司”與購房者簽訂《商鋪委托經(jīng)營合同》，前三年租金收入抵頂購房款，占房屋總價的22%，開發(fā)商申報收入金額僅為房屋價款的78%。所以，需對前三年租金部分要調(diào)增收入，同時補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)。
相關(guān)政策參考：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》國稅函〔2008〕576號
蘇地稅規(guī)〔2012〕1號第三條第二款
疑點三：銷售單價明顯偏低
案例7-5：某開發(fā)項目，建設(shè)住宅樓5棟，普通住宅共300套，銷售情況如下：
在上述土地增值稅清算過程中，是否存在少申報收入的情況？
解析：
根據(jù)項目合同總額計算該項目的平均售價：
392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）
平均銷售價格的70%：
9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）
2號樓銷售單價為5000元/㎡的10套房源低于該項目平均售價的70%，若企業(yè)未能給出正當(dāng)理由，可考慮按該項目的平均售價予以調(diào)整收入：
（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）
備注：上述案例中以低于平均售價的30%作為調(diào)整的明顯不合理且無正當(dāng)理由。具體調(diào)整依據(jù)還要結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體政策。
相關(guān)參考政策：
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2005〕5號）
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）
《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅局公告2023年第13號）
《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）
文章所分享案例思路，均來源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實踐及案例》一書，想要獲取更多詳細(xì)案例及講解具體可參考本書籍。
本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經(jīng)驗相融合，闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。
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書籍介紹：
【第9篇】土地增值稅納稅申報表二下載
《土地增值稅暫行條例》第2條規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人是單位和個人，以這些單位和個人是否專門從事房地產(chǎn)開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人兩類。這兩類納稅人在納稅申報流程、計稅方法等方面有比較大的差異。
《土地增值稅暫行條例》第10條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。該條規(guī)定雖未區(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，但這兩類納稅人申報繳納土地增值稅的流程、計稅方法是不同的，適用的納稅申報表也不一樣。從國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）附件可以看出，一共有七種不同類型的土地增值稅納稅申報表，分別為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用的《土地增值稅納稅申報表（一）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅納稅申報表（二）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用的《土地增值稅納稅申報表（四）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用的《土地增值稅納稅申報表（五）》、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅納稅申報表（三）》、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用的《土地增值稅納稅申報表（七）》、納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用的《土地增值稅納稅申報表（六）》。此外，還有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅項目登記表》。從這些申報表就可以看出，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，納稅申報流程不一樣。
一、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的納稅申報流程
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報繳納土地增值稅需要經(jīng)歷三個階段。第一階段，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項之后，開發(fā)之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要到項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，同時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)受讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)資料。各地對備案所需要提交的資料要求不一樣，以北京為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》。并按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。
第二階段，預(yù)繳土地增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！病碁榱税l(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。
各地對房地產(chǎn)的分類不一樣，預(yù)征率也不一樣。以煙臺為例，將房地產(chǎn)分為普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三類。長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，普通住房預(yù)征率為2%，非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。長島縣地域范圍外，全市其他地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。湖南將房地產(chǎn)分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)四類，預(yù)征率分別為1.5%、2%、3%、5%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而頻繁發(fā)生預(yù)繳土地增值稅納稅義務(wù)，難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的，可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇定期申報方式的，應(yīng)向納稅所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。定期申報方式確定后，一年內(nèi)不得變更。
第三階段，匯算清繳。
符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足條件的90日內(nèi)主動進(jìn)行土地增值稅清算。1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
對于符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日辦理清算手續(xù)。
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅申報表（二）》的要求，稅款所屬期是項目預(yù)征開始的時間，截至日期是稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定（通知）申報期限的最后一日（應(yīng)清算項目達(dá)到清算條件起90天的最后一日/可清算項目稅務(wù)機(jī)關(guān)通知書送達(dá)起90天的最后一日）。對于可清算項目，即符合清算條件但未完成銷售而被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求匯算清繳的，假如剛好在第90天銷售n套房子，則納稅申報數(shù)據(jù)需要作相應(yīng)修改，申報材料需要重新組織，這繁重的工作幾乎不可能在一夜之間完成。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，比較安全的做法是在截止日的前幾天暫停銷售。
辦理匯算清繳時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提交相關(guān)信息資料，各地對信息資料的提交要求不一樣。以北京為例，納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)該填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，并報送有關(guān)資料：項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表［包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表］等；取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途；清算項目的工程竣工驗收報告；清算項目的銷售許可證；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等；《鑒證報告》或《清算報告》；《土地增值稅納稅申報表（二）》，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。
二、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的申報繳納流程
非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人沒有土地增值稅預(yù)繳和清算程序，一般不會在房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)按照《土地增值稅暫行條例》第10條的規(guī)定到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，而是在就存量房辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)的當(dāng)天或者前一天，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）的規(guī)定，就增值稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、所得稅等“一窗式”申報繳納。
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【第10篇】土地增值稅征稅對象
土地增值稅----納稅人
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。
土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。
計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除
【第11篇】土地增值稅清算稅款
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說到土地增值稅清算，對于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)人員來說，一點都陌生?？墒菍τ谖覀兒芏嘭攧?wù)人員來說，也是非常害怕進(jìn)行土地增值稅清算的，主要是因為土地增值稅的清算相對其他稅種而言要復(fù)雜的多，工作量也很大。
那么，就讓我們把它搞清楚
01
什么情況下需要進(jìn)行“土地增值稅清算?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)相關(guān)規(guī)定：
第二條第(一)規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第二條第(二)規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
02
請問出現(xiàn)以下情況如何進(jìn)行“土地增值稅清算”?
1.土地增值稅清算后再銷售房屋如何繳納土地增值稅?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，如何進(jìn)行土地增值稅清算?
對于確定需要進(jìn)行清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算;對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
3.未出售的房地產(chǎn)項目，在進(jìn)行土地增值稅清算時，如何進(jìn)行清算?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條(二)項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
4.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，如何進(jìn)行土地增值稅清算?
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條第(一)項規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金。
5.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，如何進(jìn)行土地增值稅清算?
對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。
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【第12篇】土地增值稅的稅率表
可扣除項目
1、取得土地使用權(quán)說支付的金額
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5、其他扣除項目
【第13篇】土地增值稅表
對于房地產(chǎn)行業(yè)會計來說接觸最多的也就是土地增值稅了，也就是土地增值稅的納稅申報和清算，對于財務(wù)人員來說是一件很頭大的事，常用的土地增值稅表有102張，在工作中一步小心就有遺漏或者報錯數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)如果太多，需要費(fèi)很大功夫進(jìn)行的，工作量也會很大！
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土地增值稅清算表目錄
企業(yè)基本情況表
土地增值稅納稅審核表(已售普通住宅)
取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表(已售普通住宅)
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表(已售普通住宅)
前期工程費(fèi)審核表(已售普通住宅)
建筑安裝工程費(fèi)審核表(已售普通住宅)
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核表(已售普通住宅)
附：土地增值稅測算表
...由于篇幅有限，小編就不一一展示了，想要學(xué)習(xí)完整版的小伙伴們可以按照以下操作方式操作哦。
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【第14篇】土地增值稅政策清算規(guī)程
國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告
國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局
全文有效
2022.2.28
國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告
為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算 工作， 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細(xì)則、 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細(xì)則、《國家 稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的 通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土 地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕 91 號） 、 《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第 41 號公 布，第 50 號、53 號修正） 等規(guī)定，國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅 務(wù)局制定了 《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》 ，現(xiàn)予以發(fā)布。
本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。
特此公告。
國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局
2023年2月28日
西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程 （試行）
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)清算管理一體化，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號） 、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》 （國家稅務(wù)總局令第41號公布，第50號、53號修正） 等規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，結(jié) 清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。
第五條 納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報 的真實性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性和相關(guān)性。
第六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與同級財政、發(fā)改、住建、自然 資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增 值稅清算管理。
第七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地 增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的 收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行 審核，依法征收土地增值稅。
第二章 項目管理
第八條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn) 開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為 單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建 性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收等確定。
同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng) 分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
第九條 納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù)、備案、證照或簽訂相關(guān) 合同之日起 30 內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送復(fù)印件或者稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可 的其他形式的資料：
（一）發(fā)展和改革等有關(guān)部門下發(fā)的項目立項（備案）文件；
（二）取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議；
（三）國有土地使用權(quán)證；
（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（五）建筑施工規(guī)劃許可證；
（六）建筑工程施工許可證；
（七）建設(shè)施工合同；
（八）預(yù)（銷）售許可證；
（九）竣工驗收備案表；
（十）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要的其他資料。
第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收 管理，按項目分別建立臺賬，按月采集、更新，對房地產(chǎn)開發(fā)全 過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項目開發(fā)同步。
第十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人項目開發(fā)期間的 會計核算工作， 對納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目 的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項目或者不同分期合理歸 集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第三章 清算受理
第十二條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納 稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一 ）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未 超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。
（二 ）取得清算項目銷售（預(yù)售） 許可證滿三年仍未銷售完 畢的。
（三 ）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的。
（四） 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行 為， 可能造成稅款流失的。
（五 ）國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。
第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對土地增值稅清算項目實行分 類管理。
對于符合本規(guī)程第十二條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條 件之日起 90 日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
對符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集體審 議，根據(jù)項目實際情況確定是否需要進(jìn)行清算，集體審議的結(jié)果應(yīng)當(dāng)形成記錄存檔。對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知書之 日起 90 日內(nèi)辦理清算。 對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項 目管理，每年作出評估， 及時確定清算時間并通知納稅人。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需 要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清 算資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正； 逾期仍未申報的，主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定 處理。
第十五條 納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算材料：
（一）財產(chǎn)和行為稅納稅申報表及財產(chǎn)和行為稅減免稅明細(xì) 申報表。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開 發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納 等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
（三 ）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款 憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項 目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售 許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。
（四 ）納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報、審核 鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的報告。
第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清 算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理 通知書。
納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)應(yīng)一次性告知納稅人，并發(fā)出限期補(bǔ)正資料通知書，通知納 稅人在收到通知書之日起 15 日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。
第四章 清算管理
第十七條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效 的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機(jī)制，形成分工明確、 責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。
第十八條 各市（地、開發(fā)區(qū)） 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集中本單位專業(yè) 人才，成立清算審核風(fēng)險管理團(tuán)隊。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料 后， 向清算審核風(fēng)險管理團(tuán)隊提交清算項目相關(guān)資料。
第二十條 清算審核風(fēng)險管理團(tuán)隊要根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提 交的清算項目材料,開展風(fēng)險排查工作，形成風(fēng)險排查工作底稿并將風(fēng)險排查結(jié)果及時推送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合風(fēng)險排查結(jié)果進(jìn)行清算審核工作，并在 規(guī)定期限內(nèi)完成審核結(jié)果的確認(rèn)、與納稅人交換意見、清算結(jié)論 出具等工作。
第五章 清算審核
第二十一條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審 核， 重點審核項目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目 實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、 相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項目立項、規(guī)劃、施工資料，重點實地 查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。
第二十二條 審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同 （含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、銷售（預(yù)售） 許可證、房產(chǎn) 銷售分戶明細(xì)表及其它有關(guān)資料，重點審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn) 銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入； 對銷 售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生 補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核； 對營改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核； 對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯 偏低情況。
稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實地查驗，確認(rèn)是否少計、漏計事項，確認(rèn) 有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或 投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第二十三條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。
（一 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人 的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收 入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價格確定。
2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值 稅， 不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第二十四條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二 ）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前 期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開 發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
第二十五條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅?/p>
對按照稅收規(guī)定屬于可直接計入的扣除項目，應(yīng)直接計入清 算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項目;對屬于多個清算單位或開發(fā) 產(chǎn)品類型共同發(fā)生的扣除項目， 應(yīng)按以下原則計算分?jǐn)?
（一） 對屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目， 其中:取 得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個清算單位之 間進(jìn)行分?jǐn)偅?其他共同發(fā)生的扣除項目， 按照建筑面積法(即其 可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例)在多個清算單 位之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
（二）對一個清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別 計算增值額的，對其共同發(fā)生的扣除項目，按照建筑面積法進(jìn)行 分?jǐn)偂?/p>
第二十六條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一） 在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際 發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實 際發(fā)生的。
（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集， 不得混淆。
（四 ）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清 算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>
（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。 會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第二十七條 審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征 用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
（一 ）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k 法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。
（ 二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)所支 付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。
（ 三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷 補(bǔ)償款、拆遷（ 回遷） 合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對 應(yīng)。
第二十八條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點關(guān) 注：
（一 ）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實發(fā)生，是否存在虛 列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂?/p>
第二十九條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否 真實發(fā)生， 有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。
（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是 否按項目合理分?jǐn)偂?/p>
第三十條 審核建筑安裝工程費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
（一） 發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報 告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用是否 重復(fù)計算扣除項目。
（三 ）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)?建設(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存 在異常。
（四 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng) 當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。
第三十一條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
（一） 是否存在將企業(yè)行政管理部門（ 總部）為組織和管理 生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。
（二） 開發(fā)間接費(fèi)用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第三十二條 審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
（一 ）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開 發(fā)費(fèi)用。
（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一 般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂?/p>
（三 ）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖 減利息支出。
（四 ）是否將向金融機(jī)構(gòu)支付的顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等 非利息性質(zhì)的費(fèi)用計入利息支出。
第三十三條 代收費(fèi)用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收 的各項費(fèi)用， 審核其代收費(fèi)用是否計入房價并向購買方一并收 ?。?當(dāng)代收費(fèi)用計入房價時，審核有無將代收費(fèi)用計入加計扣除 以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算基數(shù)的情形。
第三十四條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按 照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款 余額，審核交易行為是否真實。
第三十五條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。
應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入 “管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除， 列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金” 予以扣除。納稅人繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加可計入“與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項目。
第三十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起 180 日內(nèi)作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級稅務(wù)局批準(zhǔn)， 可延期 90 日完成，并書面告知納稅人； 如有特殊情況的， 經(jīng)市 （地、開發(fā)區(qū)）稅務(wù)局批準(zhǔn)， 可再延期 90 日完成， 并書面告知 納稅人。
第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照有關(guān)稅收法規(guī)和本辦法的 規(guī)定開展審核工作,土地增值稅清算審核結(jié)束應(yīng)當(dāng)出具審核報 告。審核報告經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議、批準(zhǔn)后，由主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)制作《稅務(wù)事項通知書》 ，將審核結(jié)果書面通知納稅人。納稅 人應(yīng)在收到通知書之日起 30 日內(nèi)辦理補(bǔ)（退） 稅事宜。
第六章 核定征收
第三十八條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列 情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四 ）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清 算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項目的調(diào)查核實，嚴(yán)格控制核 定征收的范圍。
第三十九條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā) 出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土 地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人 申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第四十條 土地增值稅核定征收應(yīng)當(dāng)集體研究決定，采用主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)局長辦公會議形式， 對核定征收進(jìn)行審核認(rèn)定。
第四十一條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式 應(yīng)保持一致。
第七章 清算后尾盤管理
第四十二條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后 再轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)按月匯總， 并在次月 15 日內(nèi)征收土地增值稅。
第四十三條 土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，按照清算后再 轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅， 多退少補(bǔ)。
第四十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后尾盤管理，輔導(dǎo)納稅人及時、準(zhǔn)確進(jìn)行尾盤申報。
第四十五條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求， 妥善保存。
第四十六條 土地增值稅清算管理其他未盡事宜，應(yīng)嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號）的規(guī)定執(zhí)行。
第八章 附則
第四十七條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局解釋。
第四十八條 本規(guī)程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的解讀
發(fā)布時間：2022-03-09 17:37 來源：國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局
現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）>的公告》（國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第2號，以下簡稱《公告》）解讀如下：
一、制定背景及目的
為加強(qiáng)土地增值稅清算管理，國家稅務(wù)總局先后出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號），其中國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定“各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法”，國稅發(fā)〔2009〕91號規(guī)定“本規(guī)程自2023年6月1日起施行，各省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化”。為此，我們按照稅務(wù)總局要求，結(jié)合我區(qū)實際情況，制定了本公告。
土地增值稅管理復(fù)雜，清算申報、清算審核工作時間跨度長，流程比較復(fù)雜，征納雙方互動頻繁，通過制定《公告》，細(xì)化了清算申報、清算審核流程，進(jìn)一步明確征納雙方的職責(zé)，既規(guī)范了稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收執(zhí)法，又促進(jìn)納稅遵從度的提高。
二、公告制定的依據(jù)
《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第41號公布，第50號、53號修正）。
三、主要內(nèi)容
（一）關(guān)于項目管理
1.清算單位的界定。分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以分期項目為單位清算，這是基本原則。如何對項目進(jìn)行分期，需要根據(jù)各地房地產(chǎn)主管部門管理現(xiàn)狀，具體情況具體分析，所以《公告》規(guī)定“具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收等確定”。
2.項目日常管理。《公告》強(qiáng)化了稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，結(jié)合國稅發(fā)〔2009〕91號第六條規(guī)定的稅務(wù)機(jī)關(guān)項目管理內(nèi)容，對納稅人報送資料作出具體規(guī)定。明確主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保持管理連續(xù)性，積極關(guān)注納稅人會計核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
（二）關(guān)于“清算管理”工作模式
為確保土地增值稅清算。審核工作更加有效和規(guī)范統(tǒng)一，《公告》第十七條至第二十條明確各市（地、經(jīng)開區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集中本單位專業(yè)人才成立“清算審核風(fēng)險管理團(tuán)隊”，對清算項目的收入、成本、費(fèi)用等進(jìn)行風(fēng)險排查，降低主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算審核執(zhí)法風(fēng)險。
（三）關(guān)于成本費(fèi)用分?jǐn)偂?/p>
《公告》第二十五條明確了多個清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?，即對按照稅收?guī)定屬于可直接計入的扣除項目,應(yīng)直接計入清算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項目;對屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目,其中:取得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?其他共同發(fā)生的扣除項目,按照建筑面積法(即其可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例)在多個清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?。明確了同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?，即對一個清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計算增值額的,對其共同發(fā)生的扣除項目,按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
（四）清算后尾盤管理
《公告》第七章就規(guī)范尾盤管理提出了要求，即土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅。
四、公告的施行時間
本公告自發(fā)布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。
【第15篇】土地增值稅清算管理規(guī)程
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號
全文有效
2021.9.3
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2023年10月8日起施行。
特此公告。
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局
2023年9月3日
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局
土地增值稅清算工作規(guī)程
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理。
第三條 納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。
第四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)項目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核、加強(qiáng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理。
第二章 項目管理
第五條 土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。
第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續(xù)時，應(yīng)填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應(yīng)與清算單位保持一致。
第七條 納稅人應(yīng)按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第八條 同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在預(yù)征時應(yīng)分別適用預(yù)征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：
(一)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);
(二)按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);
(三)按土地出讓合同上標(biāo)明的容積率確認(rèn);
(四)按其他合理的方式確認(rèn)。
第三章 預(yù)繳申報管理
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預(yù)征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補(bǔ)。
房地產(chǎn)銷售收入含預(yù)售收入。
第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并預(yù)繳稅款。
第十二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。
第四章 清算申報及受理
第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已銷售(包括視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(三)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
納稅人符合前款第(三)項情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。
第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)通知納稅人，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
第十七條 納稅人辦理清算時，應(yīng)以清算申報當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。
第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)依法計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報資料后，應(yīng)在10日內(nèi)進(jìn)行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤回。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)對納稅人予以書面告知。
第五章 清算管理
第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起90日內(nèi)(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核，并將審核結(jié)果書面通知納稅人。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延期，但延期不得超過60日。
第二十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見及補(bǔ)充資料。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第二十二條 清算審核應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限不得超過90日。
納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自清算審核結(jié)論送達(dá)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。
第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第六章 核定征收
第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
第二十五條 對符合核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
(一)銷售收入
根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
(二)扣除項目金額
1.土地價款。根據(jù)納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準(zhǔn)地價，確定土地價款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r參考指標(biāo)核定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用=(土地價款+已核定開發(fā)成本)x10%。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認(rèn)。
(三)根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
核定征收的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%。
第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人送達(dá)核定稅款結(jié)論。
第七章 后續(xù)管理
第二十七條 土地增值稅清算申報后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。銷售收入按不含增值稅收入總額確認(rèn)，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用額乘以清算后轉(zhuǎn)讓面積，加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。其中單位建筑面積成本費(fèi)用的計算公式如下：
單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積
清算時的扣除項目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
第二十八條 納稅人在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)。
在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅。
第八章 法律責(zé)任
第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預(yù)繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并按照《征管法》及其實施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門處理。
第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應(yīng)補(bǔ)繳稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。
第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。
第九章 附 則
第三十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數(shù)。
第三十四條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋，本規(guī)程未盡事項，按相關(guān)規(guī)定處理。
第三十五條 本規(guī)程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本規(guī)程處理。《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅納稅人納稅義務(wù)的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第8號)和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號)同時廢止。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的解讀
來源：國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局 發(fā)布日期：2021-09-15
一、制定目的
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實際，制定并發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)。
二、主要內(nèi)容
(一)土地增值稅清算單位如何確定?
《規(guī)程》第五條明確土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。納稅人辦理土地增值稅項目登記的名稱應(yīng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目名稱為準(zhǔn)。
(二)《規(guī)程》第九條為何要明確容積率的確定順序?
《規(guī)程》第八條明確房地產(chǎn)項目區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型，在預(yù)征、清算及尾盤銷售時分別計算繳納土地增值稅。我省區(qū)分普通住宅、非普通住宅根據(jù)容積率和建筑面積進(jìn)行確認(rèn)，為統(tǒng)一執(zhí)行口徑，明確清算項目容積率的確定順序。
(三)《規(guī)程》第十四條第(一)項“或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間在具體工作中該如何掌握?
“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間為清算項目最后一份預(yù)售許可證首次取得時間。
(四)《規(guī)程》第十六條明確了清算申報的期限，為何沒有明確清算申報稅款的繳納期限?
納稅人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算資料，辦理清算手續(xù)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定應(yīng)繳納土地增值稅后在稅務(wù)征收系統(tǒng)進(jìn)行納稅申報，辦理補(bǔ)退土地增值稅稅款的相關(guān)手續(xù)。
(五)如何理解《規(guī)程》第十七條關(guān)于清算收入和扣除項目金額的截止時間?
清算申報是納稅人的責(zé)任，為還責(zé)于納稅人，因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報手續(xù)時，以清算申報當(dāng)日確定收入和扣除項目金額的截止時間，有利于明晰征納責(zé)任，減少爭議。
對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時間已實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人在截止時間整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規(guī)定的分?jǐn)偡椒▽⒖鄢椖拷痤~在已售和未售部分中進(jìn)行分配，并據(jù)以計算已售部分應(yīng)繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉(zhuǎn)為尾盤銷售處理。
(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
(七)《規(guī)程》第二十六條明確了核定程序，為何沒有明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?
《規(guī)程》第二十條和第二十二條已明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及清算稅款的補(bǔ)退期限，不再重復(fù)表述。
三、《規(guī)程》施行時間
《規(guī)程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本《規(guī)程》處理。
【第16篇】關(guān)于土地增值稅清算的政策6
在土地增值稅清算項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將取得合法有效憑證的房地產(chǎn)開發(fā)成本列入土地增值稅扣除項目。但是實踐中，卻發(fā)生了額外的情形，進(jìn)而引發(fā)稅務(wù)爭議。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了建筑安裝施工方開具的發(fā)票且項目竣工，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未實際向建筑安裝施工方付款的，是否可以列為增值稅扣除項目呢？我們在此做出探討。
作者 | 賈蒙蒙
一、法律對房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除條件做出規(guī)定
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條（一）項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕年91號）第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第五條第二款規(guī)定，（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。
根據(jù)以上法律規(guī)定，土地增值稅扣除項目金額在清算時依法扣除需同時具備以下兩個條件：一是扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是“實際發(fā)生”的。二是扣除項目中的取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證。
二、“實際發(fā)生”是否須以“付款”為標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)爭議
稅收征納雙方，關(guān)于“實際發(fā)生”是否須以建筑安裝費(fèi)用的支付為標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)爭議。觀點如下：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀點
1、現(xiàn)有法律文件均規(guī)定以“實際發(fā)生”為準(zhǔn)，而非支付為準(zhǔn)
國稅發(fā)〔2009〕年91號第二十一條第二款和國稅函發(fā)〔1995〕110號第五條第二款均規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將實際發(fā)生的成本費(fèi)用做土地增值稅清算時的成本。該條文僅規(guī)定到“實際發(fā)生”，稅務(wù)機(jī)關(guān)增設(shè)“支付”的要件，等同于對條款的限縮解釋。
站在納稅人的角度，法無禁止即自由，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做有利于納稅人的解釋。例如在德發(fā)案中，最高人民法院（2015）行提字第13號廣州德發(fā)房產(chǎn)建設(shè)有限公司與廣東省廣州市地方稅務(wù)局第一稽查局再審行政判決書認(rèn)為，根據(jù)依法行政的基本要求，沒有法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)不得作出影響行政相對人合法權(quán)益或者增加行政相對人義務(wù)的決定；在法律規(guī)定存在多種解釋時，應(yīng)當(dāng)首先考慮選擇適用有利于行政相對人的解釋。
同時，《稅收征管法》第三條第二款規(guī)定，任何機(jī)關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。也就是說，任何機(jī)關(guān)在法律沒有明確作出規(guī)定的情況下，均無權(quán)對稅法條款作出擴(kuò)大或限縮解釋以增加或減免納稅人稅款。
2、建筑安裝工程實際發(fā)生的客觀事實應(yīng)被認(rèn)定為“實際發(fā)生”
國稅發(fā)〔2009〕年91號第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅需要提供上述資料，證實合同實際履行即可。
3、參照質(zhì)保金的扣除規(guī)定，未實際支付部分可進(jìn)行扣除
國稅發(fā)〔2006〕187號第四條（一）項和國稅發(fā)〔2009〕年91號均未對實際發(fā)生是以“費(fèi)用支付”為標(biāo)準(zhǔn)，還是以“有合同、貨物、勞務(wù)實際發(fā)生的客觀事實”為標(biāo)準(zhǔn)做出明確。但我們可以參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）對扣除標(biāo)準(zhǔn)作出解釋。
國稅函[2010]220號第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
根據(jù)國稅函[2010]220號第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工后所扣留的質(zhì)量保證金部分，在建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的情況下，可予以扣除，也就是雖然該成本費(fèi)用未真正支付，但因工程竣工且取得發(fā)票便可扣除。那么推演至國稅發(fā)〔2006〕187號第四條（一）項和國稅發(fā)〔2009〕年91號規(guī)定的“實際發(fā)生”，也可以據(jù)此認(rèn)定，在工程竣工且完成驗收的情況下，因建筑安裝服務(wù)產(chǎn)生的成本費(fèi)用已實際發(fā)生，在滿足實際發(fā)生的客觀要件下，應(yīng)予以扣除。
（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點
1、法律明確要求以“支付”為準(zhǔn)
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定,“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用?！ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?！?/p>
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，因本條款中，出現(xiàn)了“支付”二字，故未實際支付的，不能扣除。
2、國稅函[2010]220號屬例外情形，不可參
針對國稅函[2010]220號規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，依舊可以憑發(fā)票金額進(jìn)行扣除的問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這屬于例外規(guī)定，除此之外的未付費(fèi)用，即便取得發(fā)票，也不可扣除。
總結(jié)
實踐中，稅務(wù)爭議的發(fā)生常常是因征納雙方對涉稅條款的適用和理解存在分歧。在法律規(guī)定存在多種解釋時，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)首先考慮選擇適用有利于行政相對人的解釋。推演至本文討論的問題上來說，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供足夠的證據(jù)資料（合同、發(fā)票、竣工驗收報告、決算資料等等）證實建筑安裝費(fèi)實際發(fā)生時，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)一步了解實際未支付的具體原因，視具體情況做最有利于納稅人的解釋和決定。當(dāng)發(fā)生爭議時，為高效化解分歧與爭議，納稅人應(yīng)及時聘請專業(yè)的稅法專業(yè)人員代為與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。
供稿律師
賈蒙蒙，高朋律師事務(wù)所合伙人，北京市朝陽區(qū)律師協(xié)會財稅業(yè)務(wù)研究會委員、北京市文化娛樂法學(xué)會財稅法律專業(yè)委員會委員，深耕涉稅法律服務(wù)領(lǐng)域十余年，擅長稅務(wù)風(fēng)險防范與化解。賈蒙蒙律師曾為北京市稅務(wù)系統(tǒng)法律顧問團(tuán)隊成員，擁有為稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人提供涉稅法律服務(wù)的雙向經(jīng)驗。能夠為納稅人提供稅務(wù)自查、稅務(wù)稽查應(yīng)對、稅務(wù)爭議解決、稅法咨詢、涉稅刑事案件代理的法律服務(wù)。
特別提示：本文為高朋律師事務(wù)所原創(chuàng)作品，未經(jīng)授權(quán)，嚴(yán)禁在各類平臺轉(zhuǎn)載、引用和編輯，違者后果自負(fù)。如需轉(zhuǎn)載，請留言申請。歡迎關(guān)注本頭條號！
