土地增值稅科目（16篇）

【第1篇】土地增值稅科目

一. 納稅人:為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

【提示】 土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。

征稅范圍的一般規(guī)定:

1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括:

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為;

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

【單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是()。

a.承租商鋪的甲公司

b出讓國有土地使用權(quán)的乙市人民政府

c接受房屋捐贈的丙學(xué)校

d轉(zhuǎn)讓廠房的丁公司

【第2篇】土地增值稅減免

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號），稅務(wù)總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第3號），下面，小編就給大家簡單介紹一下此項減免政策。

一、“六稅兩費”包括哪些稅費？

“六稅兩費”包括資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅、教育費附加及地方教育附加。

二、減免政策的適用范圍有哪些？

此項“六稅兩費”減免政策適用范圍由此前的“增值稅小規(guī)模納稅人”擴(kuò)大到“增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶”。

三、福建省減免比例是多少？

依據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財政廳 國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的通知》（廈財稅〔2022〕2號）規(guī)定，對福建省增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減按50%稅額征收“六稅兩費”。

四、小型微利企業(yè)的判定標(biāo)準(zhǔn)是什么？

本公告所稱小型微利企業(yè)，是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。適用“六稅兩費”減免政策的小型微利企業(yè)的判定以企業(yè)所得稅年度匯算清繳結(jié)果為準(zhǔn)。

五、新設(shè)立企業(yè)如何判定為小型微利企業(yè)？

登記為增值稅一般納稅人的新設(shè)立企業(yè)，從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合申報期上月末從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元兩項條件的，按規(guī)定辦理首次匯算清繳申報前，可按照小型微利企業(yè)申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。

六、逾期辦理或更正匯算清繳申報的，已享受減免的需要更正申報嗎？

逾期辦理或更正匯算清繳申報的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)逾期辦理或更正申報的結(jié)果，對“六稅兩費”申報進(jìn)行相應(yīng)更正。

七、企業(yè)由增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人，如何適用減免政策？

增值稅小規(guī)模納稅人按規(guī)定登記為一般納稅人的，自一般納稅人生效之日起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人適用“六稅兩費”減免政策。

增值稅年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖橐话慵{稅人而未登記，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，逾期仍不辦理登記的，自逾期次月起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。

上述納稅人如果符合小型微利企業(yè)和新設(shè)立企業(yè)的情形，或登記為個體工商戶，仍可申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。

八、已享受“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可否疊加享受此項優(yōu)惠？

增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶已依法享受“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受此項優(yōu)惠政策。

九、如何辦理減免？

納稅人通過電子稅務(wù)局自行申報享受減免優(yōu)惠，不需額外提交資料。

十、未及時申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠怎么辦？

納稅人符合條件但未及時申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠的，可依法申請抵減以后納稅期的應(yīng)納稅費款或者申請退還。

十一、減免政策的執(zhí)行期限有多長？

此項“六稅兩費”減免政策的執(zhí)行期限為2023年1月1日至2024年12月31日。

政 策 依 據(jù)

1.《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第3號）

3.《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財政廳 國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的通知》（廈財稅〔2022〕2號）

【第3篇】土地增值稅核定

呼和浩特市地方稅務(wù)局關(guān)于對土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知

呼地稅字[2010]345號

各征管局：

為了加強(qiáng)征管，堵塞征管漏洞，規(guī)范土地增值稅的征收管理。按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的精神，經(jīng)市局研究決定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目土地增值稅核定征收工作通知如下：

一、土地增值稅核定征收的條件：

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照核定征收率征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

二、土地增值稅核定征收率

依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目士地增值稅按照商品房的銷售價格確定土地增值稅核定征收率，具體核定征收如下：

(一)單套商品房屋銷售價格在6000元／㎡以下的，按照銷售收入的5％，核定征收土地增值稅。

(二)單套商品房屋銷售價格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照銷售收入的6％，核定征收土地增值稅。

(三)單套商品房屋銷售價格在8000元／㎡以上的，按照銷售收入的7％，核定征收土地增值稅。

對上述核定征收率，在同一項目中按不同價格分別進(jìn)行核定征收土地增值稅。

三、土地增值稅核定征收工作的幾點要求：

(一)各征管局在對土地增值稅的核定工作中，必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。

(二)嚴(yán)禁各征管局在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本轄區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

(三)對土地增值稅的確定為核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)項目，必須經(jīng)征管局局務(wù)會研究確定，決不允許各人個擅自決定。

四、此文件從2023年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收認(rèn)定通知書》（略）

2、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收計算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第4篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請注明來源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡易計稅）

小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費、過橋費、過閘費等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

25、一般納稅人銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

附：納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項稅額

（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

（二）納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進(jìn)項稅額的憑證。

（五）納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

來源：xiaochenshuiwu

【第5篇】申報土地增值稅的資料

1.依次點擊【首頁】-【我要辦稅】-【稅費申報及繳納】-【綜合申報】-【財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報】進(jìn)入該功能。或使用電子稅務(wù)局右上角【搜索】功能搜索“財產(chǎn)”、“行為”等關(guān)鍵字進(jìn)行模糊搜索進(jìn)入功能。

圖 財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報功能路徑

圖 財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報功能路徑

在【財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報】界面中，選擇稅款屬期（如果系統(tǒng)提供的選項無法滿足需求，可以選擇“自選”進(jìn)行稅款所屬期起止的選擇），選擇所屬年度，勾選需要申報的申報表信息。

圖 財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報

溫馨提示：進(jìn)行財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報需要存在稅源信息，點擊對應(yīng)的“稅種”后的“稅源采集”跳轉(zhuǎn)到相應(yīng)的稅源信息采集界面進(jìn)行采集；也可以通過電子稅務(wù)局【首頁】-【綜合信息報告】-【稅源信息采集】-【財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)報告】功能進(jìn)行采集。具體稅源采集操作詳見下文。

2.納稅人進(jìn)行土地增值稅申報時，應(yīng)先進(jìn)行土地增值稅稅源信息采集。點擊“財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報”模塊，選擇土地增值稅后面的稅源采集鏈接，進(jìn)入稅源信息采集頁面或者通過“財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)信息報告”模塊，選擇“土地增值稅稅源信息采集”鏈接，進(jìn)入稅源信息采集頁面。

2.1查詢土地增值稅稅源信息

進(jìn)入土地增值稅稅源信息采集初始化頁面為查詢頁面，可填寫查詢條件，點擊【查詢稅源信息】，則可查詢滿足條件的已采集的稅源信息。如下圖所示。

圖 查詢土地增值稅稅源信息

2.2新增土地增值稅項目報告

土地增值稅項目信息報告適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項及每次轉(zhuǎn)讓時填報，將用于以下五種類型的土地增值稅申報：1.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)繳適用；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用；3.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按核定征收方式清算適用；4.納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用；5.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用。

點擊土地增值稅稅源采集頁面【新增項目】按鈕，系統(tǒng)彈窗顯示土地增值稅項目報告頁面。納稅人自行填寫土地增值稅項目報告信息，通過報表校驗后點擊【保存】則可提交土地增值稅項目報告。

溫馨提示：土地增值稅項目劃分必須以清算單位為標(biāo)準(zhǔn)，一般按照建筑工程規(guī)劃許可證為標(biāo)準(zhǔn)劃分，如果清算單位與建筑工程規(guī)劃許可證不一致，需主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。采集信息中，不動產(chǎn)項目為非必錄項。如下圖所示。

圖 新增土地增值稅項目報告

2.3新增土地增值稅稅源信息

進(jìn)入土地增值稅稅源信息采集頁面，點擊【新增稅源】，系統(tǒng)彈窗顯示新增稅源信息頁面，選擇申報表適用類型，可新增1.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)繳適用、2.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用、3.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按核定征收方式清算適用、4.納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用、5.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用、6.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用、7.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用。填寫所屬時期起、所屬時期止，選定稅源標(biāo)志，勾選某一土地增值稅項目報告或土地信息，點擊【確定】后進(jìn)入相應(yīng)報表類型填寫數(shù)據(jù)。填寫完數(shù)據(jù)后，點擊【保存】。

2.3.1.新增土地增值稅稅源信息（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）

該業(yè)務(wù)前提條件為：已經(jīng)做過土地增值稅項目報告。

2.3.1.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

圖 新增土地增值稅稅源

2.3.1.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報表適用類型”下拉框中選擇“1.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)繳適用”,填寫稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇土地增值稅項目，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項目，選擇要預(yù)繳申報的項目，回到新增稅源界面，點擊【下一步】。如下圖所示。

溫馨提示：納稅人如果存在多個預(yù)繳項目，必須逐個進(jìn)行稅源信息采集。

2.3.1.3根據(jù)實際情況填寫收入等數(shù)據(jù)項，系統(tǒng)自動計算應(yīng)納稅款，點擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（預(yù)征）

2.3.2.新增土地增值稅稅源信息（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

2.3.2.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.2.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報表適用類型”下拉框中選擇“2.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用”,填寫稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇土地增值稅項目，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項目，選擇要預(yù)繳申報的項目，回到新增稅源界面，點擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.2.3根據(jù)實際情況填寫收入等數(shù)據(jù)項，系統(tǒng)自動計算應(yīng)納稅款，點擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（清算）

溫馨提示：①清算項目普通住宅增值率未超過20%免稅土地增值稅的稅收優(yōu)惠事項，需完成稅收優(yōu)惠核準(zhǔn)流程，否則維護(hù)稅源時無法填寫減免稅信息；②申報的已繳納稅金和系統(tǒng)帶出的已繳納稅金不一致時，請聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)解決；③若已完結(jié)“土地增值稅清算申報審核”，則不可對表1.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)繳適用的稅源信息進(jìn)行修改。

2.3.3.新增土地增值稅稅源信息（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）

該業(yè)務(wù)前提條件為：存在土地增值稅項目報告，做過土地增值稅清算核定。

2.3.3.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.3.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報表適用類型”下拉框中選擇“3.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用”,填寫稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇土地增值稅項目，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項目，選擇要預(yù)繳申報的項目，回到新增稅源界面，點擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.3.3根據(jù)實際情況填寫數(shù)據(jù)項，系統(tǒng)自動計算應(yīng)納稅款，點擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（清算核定）

2.3.4.新增土地增值稅稅源信息（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）

該業(yè)務(wù)前提條件為：已經(jīng)做過土地增值稅項目報告或者存在土地稅源。

2.3.4.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.4.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報表適用類型”下拉框中選擇“4.納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用”,填寫稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇稅源標(biāo)志可選擇“土地稅源”或“土地增值稅項目”，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項目，選擇要預(yù)繳申報的項目，回到新增稅源界面，點擊【下一步】。如下圖所示。

圖 新增土地增值稅稅源信息（整體轉(zhuǎn)讓在建工程）

2.3.4.3根據(jù)實際情況填寫收入等數(shù)據(jù)項，系統(tǒng)自動計算應(yīng)納稅款，點擊【保存】。

溫馨提示：錄入相關(guān)數(shù)據(jù)時，無論是否享受稅收減免，表單中減免稅額項必須點擊再確定，否則信息采集表不能保存。

圖 新增土地增值稅稅源信息（整體轉(zhuǎn)讓在建工程）一填寫信息

2.3.5.新增土地增值稅稅源信息（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）

該業(yè)務(wù)前提為：存在土地增值稅項目報告，需要申報“2.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用”或者“3.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按核定征收方式清算適用”。

2.3.5.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.5.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報表適用類型”下拉框中選擇“5.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算尾盤銷售適用”,填寫稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇土地增值稅項目，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項目，選擇要申報的項目，回到新增稅源界面，系統(tǒng)自動彈出對話框“請確認(rèn)該項目屬期起是否按照系統(tǒng)規(guī)則自動帶出？”點擊“是”，系統(tǒng)自動調(diào)整屬期，點擊“否”，系統(tǒng)屬期為輸入的屬期。點擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.5.3根據(jù)實際情況填寫收入等數(shù)據(jù)項，系統(tǒng)自動計算應(yīng)納稅款，點擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（尾盤銷售）

溫馨提示：已完成表5.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用的申報，則不可對表1.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)繳適用的稅源信息進(jìn)行修改。

2.3.6.新增土地增值稅稅源信息（轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用）

業(yè)務(wù)前提：存在房源信息。

2.3.6.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.6.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報表適用類型”下拉框中選擇“6.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用”,系統(tǒng)自動帶出稅款屬期，屬期默認(rèn)為錄入信息當(dāng)天。稅源標(biāo)志選擇房源編號，帶出企業(yè)采集的所有房源信息，選擇要預(yù)繳申報的項目，回到新增稅源界面，點擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.6.3根據(jù)實際情況填寫收入等數(shù)據(jù)項，系統(tǒng)自動計算應(yīng)納稅款，點擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（轉(zhuǎn)讓舊房）

溫馨提示：錄入相關(guān)數(shù)據(jù)時，無論是否享受稅收減免，表單中減免稅額項必須點擊再確定，否則信息采集表不能保存。

2.3.7.新增土地增值稅稅源信息（轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用）

該業(yè)務(wù)前提：存在房源信息，且需要做土地增值稅核定（其他稅種核定（依職權(quán)）），如下圖所示。

2.3.7.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.7.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報表適用類型”下拉框中選擇“7.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用”,系統(tǒng)自動帶出稅款屬期，屬期默認(rèn)為錄入信息當(dāng)天。稅源標(biāo)志選擇房源編號，帶出企業(yè)采集的所有房源信息，選擇要預(yù)繳申報的項目，回到新增稅源界面，點擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.7.3根據(jù)實際情況填寫收入等數(shù)據(jù)項，系統(tǒng)自動計算應(yīng)納稅款，點擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（轉(zhuǎn)讓舊房核定）

溫馨提示：錄入相關(guān)數(shù)據(jù)時，無論是否享受稅收減免，表單中減免稅額項必須點擊再確定，否則信息采集表不能保存。

2.4查看/刪除/修改土地增值稅稅源信息

錄入查詢條件，點擊【查詢稅源信息】，如有對應(yīng)已采集的稅源信息，頁面下方出現(xiàn)查詢結(jié)果列表，稅源信息可進(jìn)行【查看】、【刪除】、【修改】操作。如下圖所示。

圖 稅源采集查詢界面

點擊操作列【查看】后，系統(tǒng)顯示已采集的稅源信息表單數(shù)據(jù)。如下圖所示。

圖 查看稅源信息

選擇未申報的稅源信息，點擊操作列的【作廢稅源】后，系統(tǒng)出現(xiàn)確認(rèn)信息，確認(rèn)后將刪除未申報的報表數(shù)據(jù)。如下圖所示。

圖 刪除稅源信息

選擇稅源信息，點擊操作列的【修改】后，系統(tǒng)彈窗顯示報表已填寫數(shù)據(jù)，納稅人自行修改稅源數(shù)據(jù)。如下圖所示。

圖 修改稅源信息

3.完成稅源采集后，勾選申報表信息，點擊“選擇未申報稅源”進(jìn)入土地增值稅稅源選擇界面。

圖 財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報

勾選需要申報的稅源信息，點擊“確定”按鈕，系統(tǒng)跳轉(zhuǎn)申報主界面。

圖 稅源選擇

稅源選擇完成后，勾選需要申報的稅種，點擊“下一步”，系統(tǒng)跳轉(zhuǎn)到申報信息確認(rèn)界面。

圖 財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報

雙擊稅款信息一行，可以預(yù)覽申報信息。確認(rèn)申報信息無誤后，點擊“申報”按鈕,土地增值稅納稅申報完成。

圖 財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報選擇

溫馨提示：納稅人機(jī)構(gòu)所在地和應(yīng)稅稅源不屬于同一主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的，納稅人需要在土地增值稅項目所在地、土地使用權(quán)證所在地、房照所在地、不動產(chǎn)權(quán)證所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行跨區(qū)稅源登記并申報。

【第6篇】土地增值稅稅金及附加

2023年10月30日，自然資源部根據(jù)立法規(guī)劃發(fā)布了《不動產(chǎn)登記法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。令人不解的是，征求意見稿第六十四條將“相關(guān)”稅費明確為“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅、個人所得稅、契稅的，提交完稅結(jié)果材料?！?/p>

01

上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報后需要稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的稅種。

02

現(xiàn)實中，納稅人自行或聘請第三方進(jìn)行土地增值稅清算時間約為1-2個月，清算報告提交稅務(wù)機(jī)關(guān)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等。

03

經(jīng)過如此漫長的等待期才能拿到完稅憑證進(jìn)而進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并不符合行政效率原則，有違國家有關(guān)壓縮不動產(chǎn)登記時限的精神，不利于盤活不動產(chǎn)資產(chǎn)。而正是因為這一原因，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現(xiàn)象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。

土地增值稅：

關(guān)我什么事？

01

土地增值稅尚未立法

不是征求意見稿說的“法律”

征求意見稿第三十二條【申請材料】 “法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交完稅證明材料。法律沒有規(guī)定的材料不得作為登記申請材料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得收取?！?/p>

《契稅法》于2023年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記?！?/p>

除《契稅法》外，《個人所得稅法》也有關(guān)于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完稅的相關(guān)規(guī)定，拋開個稅法具體規(guī)定是否合理不談，最起碼個稅法是法律——《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個什么位階嘞？

豈不是與征求意見稿自身第三十二條的規(guī)定相沖突？

不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移當(dāng)事雙方涉及的稅種在納稅義務(wù)發(fā)生時間、申報繳納期間方面并不一致，如果在《不動產(chǎn)登記法》中規(guī)定需要將所涉及稅種統(tǒng)一完稅后才辦理轉(zhuǎn)移登記，有可能導(dǎo)致納稅人提前納稅。這樣凌駕于稅法之上增加納稅人義務(wù)的規(guī)定，屬于變相立法，挑戰(zhàn)稅收法定原則。

02

提交土地增值稅完稅資料

不符合稅收征管現(xiàn)狀

在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，當(dāng)事人雙方涉及的流轉(zhuǎn)稅有：轉(zhuǎn)讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。財產(chǎn)行為稅簡并申報以來，自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》。

現(xiàn)行法律規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)除向不動產(chǎn)登記部門傳遞契稅聯(lián)系單之外，并未見有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動產(chǎn)登記部門的稅法規(guī)定。征求意見稿將土地增值稅完稅材料作為申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的先決條件，有超越不動產(chǎn)登記部門權(quán)限之嫌疑。

契 稅：

都走開，關(guān)我的事

01

受讓方繳納契稅后即履行了納稅義務(wù)

有取得不動產(chǎn)權(quán)利的法理依據(jù)

從法理上講，發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移在先，納稅義務(wù)產(chǎn)生在后。長久以來的“先稅后證”是考慮堵塞征管漏洞的情況下，在納稅義務(wù)發(fā)生之前對納稅人提前征稅。

如前所述，不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，受讓方承擔(dān)的主要稅種為契稅。為防止國家稅款流失，防止受讓方取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書后耍賴不履行納稅義務(wù)，但不動產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生物權(quán)效力不便撤銷，才有了“先稅后證”的征管手段。

在這一趴，法律在“公平”和“效率”之間選了效率。

可見，在此“先稅”的稅只能是受讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費，因為受讓方繳納了契稅之后，就已經(jīng)履行了應(yīng)當(dāng)由自身承擔(dān)的納稅義務(wù)，可以成為不動產(chǎn)的權(quán)利人。

簡言之，除契稅外，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是否履行，不應(yīng)當(dāng)成為受讓方取得其物權(quán)權(quán)利的阻礙。

02

轉(zhuǎn)讓方不交稅怪我？

稅收法定vs征管手段

“先稅后證”作為征管手段，是為防范征管風(fēng)險不得已為之，從而將納稅義務(wù)與繳納稅款順序作了調(diào)整。立法應(yīng)當(dāng)看到，這種違背基本法理的調(diào)整應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎為之，在現(xiàn)實中，因無法取得或無法及時取得土地增值稅完稅憑證、或因轉(zhuǎn)讓方不積極履行其納稅義務(wù)而無法進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況比比皆是。

作為受讓方，明明已經(jīng)支付了購買不動產(chǎn)價款并履行了自身的納稅義務(wù)，卻無法取得依法應(yīng)享有的不動產(chǎn)權(quán)利，無端承受著轉(zhuǎn)讓方未履行納稅義務(wù)的不利后果，毫無疑問對其十分不公平。

上述情況也導(dǎo)致很多企業(yè)項目擱置甚至流產(chǎn)，很大程度上抑制了不動產(chǎn)交易市場的活力，有違稅收不應(yīng)對經(jīng)濟(jì)運行和商業(yè)安排造成影響的基本理念。因此，不動產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)充分考慮稅收因素，盡量減輕對不動產(chǎn)受讓方的物權(quán)權(quán)利侵害。

03

稅收相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善

不動產(chǎn)登記立法與稅法銜接

不可否認(rèn)，在過去的稅收征管歷程中，國家稅務(wù)總局或地方稅務(wù)局下發(fā)過不繳納土地增值稅不予辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的文件，甚至在《土地增值稅暫行條例》中也有此規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)看到的是，從法律位階上講，以上文件都不是不動產(chǎn)登記法立法中的“法律”；況且，《土地增值稅法（征求意見稿）》取消了現(xiàn)行的“先稅后證”的規(guī)定，不動產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷法治發(fā)展趨勢，盡量克服立法滯后性弊端，將已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題消除在最初階段。

按作者所言，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)受讓方繳納契稅后即取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)買賣雙方就不會因履行納稅義務(wù)產(chǎn)生新的矛盾，不動產(chǎn)可投入到下一環(huán)節(jié)開發(fā)或交易；同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)和不動產(chǎn)登記部門也不會因為業(yè)務(wù)信息交換導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明晰產(chǎn)生爭議；隨著稅收征管手段日趨完善，即使不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移一方不履行納稅義務(wù)，也極少能逃脫監(jiān)管。

立法和執(zhí)法之間、應(yīng)然和實然之間，文件上的便民春風(fēng)簡政放權(quán)和實際中的辦事體驗之間，永遠(yuǎn)存在著人類雙腿無法跨越的鴻溝，往往需要偉人的擔(dān)當(dāng)和智慧才能慢慢填平。

好在實踐中類似領(lǐng)域有了突破性做法：以《國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整企業(yè)間存量房交易業(yè)務(wù)辦理流程的通知》（京稅發(fā)〔2021〕43號）為例：

“一、各區(qū)（地區(qū)）不動產(chǎn)登記大廳“企業(yè)綜合窗口”辦理企業(yè)間存量房交易繳稅業(yè)務(wù)時，在買方（承受方）申報繳納契稅、印花稅后，“企業(yè)綜合窗口”即可辦理不動產(chǎn)登記。二、賣方（轉(zhuǎn)讓方）應(yīng)納稅費應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)自行通過北京市電子稅務(wù)局網(wǎng)上申報繳納。土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅完稅情況不再作為受理契稅申報的前置條件?！?/p>

由立法引起的風(fēng)險對市場主體造成的影響往往是無法對抗消除的，只能提醒不動產(chǎn)交易雙方，在進(jìn)行不動產(chǎn)交易最初，就應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定全面評估交易所涉及的稅費，盡可能準(zhǔn)確判斷交易對方履行納稅義務(wù)的能力以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法效能，否則有可能因為納稅義務(wù)履行或稅費承擔(dān)爭議導(dǎo)致交易失敗，造成損失。

【第7篇】土地增值稅清算管理規(guī)程

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號

全文有效

2021.9.3

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2023年10月8日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

2023年9月3日

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

土地增值稅清算工作規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理。

第三條 納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

第四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)項目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核、加強(qiáng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理。

第二章 項目管理

第五條 土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。

第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續(xù)時，應(yīng)填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應(yīng)與清算單位保持一致。

第七條 納稅人應(yīng)按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第八條 同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在預(yù)征時應(yīng)分別適用預(yù)征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：

(一)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(二)按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(三)按土地出讓合同上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(四)按其他合理的方式確認(rèn)。

第三章 預(yù)繳申報管理

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預(yù)征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補(bǔ)。

房地產(chǎn)銷售收入含預(yù)售收入。

第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并預(yù)繳稅款。

第十二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。

第四章 清算申報及受理

第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已銷售(包括視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第(三)項情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。

第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)通知納稅人，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

第十七條 納稅人辦理清算時，應(yīng)以清算申報當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)依法計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。

第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報資料后，應(yīng)在10日內(nèi)進(jìn)行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤回。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)對納稅人予以書面告知。

第五章 清算管理

第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起90日內(nèi)(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核，并將審核結(jié)果書面通知納稅人。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延期，但延期不得超過60日。

第二十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見及補(bǔ)充資料。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

第二十二條 清算審核應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限不得超過90日。

納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自清算審核結(jié)論送達(dá)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。

第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第六章 核定征收

第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第二十五條 對符合核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

(一)銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

(二)扣除項目金額

1.土地價款。根據(jù)納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準(zhǔn)地價，確定土地價款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r參考指標(biāo)核定。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。開發(fā)費用=(土地價款+已核定開發(fā)成本)x10%。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認(rèn)。

(三)根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

核定征收的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%。

第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人送達(dá)核定稅款結(jié)論。

第七章 后續(xù)管理

第二十七條 土地增值稅清算申報后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。銷售收入按不含增值稅收入總額確認(rèn)，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用額乘以清算后轉(zhuǎn)讓面積，加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。其中單位建筑面積成本費用的計算公式如下：

單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

清算時的扣除項目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

第二十八條 納稅人在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)。

在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅。

第八章 法律責(zé)任

第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預(yù)繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并按照《征管法》及其實施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門處理。

第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應(yīng)補(bǔ)繳稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。

第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。

第九章 附 則

第三十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數(shù)。

第三十四條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋，本規(guī)程未盡事項，按相關(guān)規(guī)定處理。

第三十五條 本規(guī)程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本規(guī)程處理。《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅納稅人納稅義務(wù)的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第8號)和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號)同時廢止。

關(guān)于《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的解讀

來源：國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局 發(fā)布日期：2021-09-15

一、制定目的

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實際，制定并發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)。

二、主要內(nèi)容

(一)土地增值稅清算單位如何確定?

《規(guī)程》第五條明確土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。納稅人辦理土地增值稅項目登記的名稱應(yīng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目名稱為準(zhǔn)。

(二)《規(guī)程》第九條為何要明確容積率的確定順序?

《規(guī)程》第八條明確房地產(chǎn)項目區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型，在預(yù)征、清算及尾盤銷售時分別計算繳納土地增值稅。我省區(qū)分普通住宅、非普通住宅根據(jù)容積率和建筑面積進(jìn)行確認(rèn)，為統(tǒng)一執(zhí)行口徑，明確清算項目容積率的確定順序。

(三)《規(guī)程》第十四條第(一)項“或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間在具體工作中該如何掌握?

“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間為清算項目最后一份預(yù)售許可證首次取得時間。

(四)《規(guī)程》第十六條明確了清算申報的期限，為何沒有明確清算申報稅款的繳納期限?

納稅人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算資料，辦理清算手續(xù)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定應(yīng)繳納土地增值稅后在稅務(wù)征收系統(tǒng)進(jìn)行納稅申報，辦理補(bǔ)退土地增值稅稅款的相關(guān)手續(xù)。

(五)如何理解《規(guī)程》第十七條關(guān)于清算收入和扣除項目金額的截止時間?

清算申報是納稅人的責(zé)任，為還責(zé)于納稅人，因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報手續(xù)時，以清算申報當(dāng)日確定收入和扣除項目金額的截止時間，有利于明晰征納責(zé)任，減少爭議。

對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時間已實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人在截止時間整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規(guī)定的分?jǐn)偡椒▽⒖鄢椖拷痤~在已售和未售部分中進(jìn)行分配，并據(jù)以計算已售部分應(yīng)繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉(zhuǎn)為尾盤銷售處理。

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

(七)《規(guī)程》第二十六條明確了核定程序，為何沒有明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?

《規(guī)程》第二十條和第二十二條已明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及清算稅款的補(bǔ)退期限，不再重復(fù)表述。

三、《規(guī)程》施行時間

《規(guī)程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本《規(guī)程》處理。

【第8篇】土地增值稅稅款入庫

編者按：由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，《土地增值稅實施細(xì)則》里規(guī)定了預(yù)征土地增值稅的制度，即：待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再行清算，多退少補(bǔ)。一些房企為了減少資金占用，會在“可清算”和“應(yīng)清算”之間進(jìn)行籌劃，使得應(yīng)繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。本文擬對該種情形下土地增值稅“超期”清算做合法性分析，供讀者參考。

一、案例引入

（一）基本案情

2023年5月25日，周威向省地稅局郵寄行政復(fù)議申請，要求省地稅局責(zé)令嘉興市地方稅務(wù)局（簡稱嘉興地稅局）依法履行法定職責(zé)，對上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項目旭輝廣場征收土地增值稅，請求責(zé)令嘉興地稅局按國稅總局規(guī)定獎勵舉報人。5月27日，省地稅局收到該申請，并于6月5日收到周威補(bǔ)正后的行政復(fù)議申請。周威明確的申請事項為責(zé)令嘉興地稅局依法履行法定職責(zé)，向上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項目旭輝廣場征收土地增值稅；責(zé)令嘉興地稅局依法履行法定職責(zé)，向上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項目御府、朗香郡項目評估、批準(zhǔn)后確定清算時間；請求確定申請人舉報行為，依法進(jìn)行舉報程序，按國家規(guī)定發(fā)給獎勵。6月6日，省地稅局向嘉興地稅局寄送《行政復(fù)議答復(fù)通知書》。6月15日，嘉興地稅局提交《行政復(fù)議答辯書》及事實證據(jù)、法律依據(jù)。因案情復(fù)雜，省地稅局于7月31日決定延期30日作出復(fù)議決定。8月22日，省地稅局作出案涉行政復(fù)議決定。另查明，嘉興地稅局稽查局于2023年9月8日收到省地稅局轉(zhuǎn)交的周威舉報信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司旭輝廣場項目涉及的土地增值稅未交，要求查處并給予獎勵。嘉興地稅局稽查局于當(dāng)日進(jìn)行登記。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對上述事項的檢舉。嘉興地稅局稽查局進(jìn)行了調(diào)查，于9月18日調(diào)查結(jié)束。9月28日，嘉興地稅局稽查局作出《稅收違法行為檢舉線索檢查情況書面告知書》，其上載明的檢查結(jié)果為：在檢舉人檢舉之前，浙江旭輝置業(yè)有限公司已提出土地增值稅清算申請，稅務(wù)部門已根據(jù)規(guī)定對“旭輝廣場”項目啟動相關(guān)程序。10月20日，周威簽收了該告知書。嘉興地稅局稽查局于2023年10月14日收到周威的舉報信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司御府、朗香郡項目涉及的土地增值稅未交，要求查處并處滯納金和罰金，獎勵本人。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對上述事項的檢舉。

（二）稅局觀點

嘉興地稅局稽查局于10月17日組織調(diào)查。經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為，涉案房產(chǎn)企業(yè)在嘉興御府、朗香郡項目上均已按規(guī)定預(yù)繳了相關(guān)土地增值稅。關(guān)于土地增值稅清算問題，御府項目整體銷售未達(dá)到85%，不符合清算條件；朗香郡項目一期二期雖整體銷售已超過85%，但因附加值高的商業(yè)房產(chǎn)未銷售，此時清算會導(dǎo)致國家稅收流失，待商業(yè)房產(chǎn)銷售達(dá)到一定比例后再通知清算，朗香郡項目三期四期因未整體驗收，不符合清算條件。2023年3月31日，嘉興地稅局稽查局再次收到周威前述舉報。4月5日，嘉興地稅局稽查局再次組織調(diào)查。調(diào)查結(jié)論同前。

（三）法院觀點

一、二審法院均支持稅局觀點。

二、華稅分析

（一）土地增值稅“超期”清算不違法

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第二條規(guī)定了土地增值稅的清算條件：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。”由此，現(xiàn)行土地增值稅清算分“應(yīng)清算”和“可清算”兩類情形。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！蹦壳巴恋卦鲋刀惖恼鞴芤?guī)定由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定，規(guī)范各不相同，實操層面更是差異巨大。

土地增值稅“可清算”項目超期清算是業(yè)內(nèi)常態(tài)，主要原因在于：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，房企為了減少資金占用，往往都會在“可清算”和“應(yīng)清算”之間進(jìn)行籌劃。（2）有些房地產(chǎn)項目由于自身原因，即使?jié)M足“可清算”的條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)也會根據(jù)項目具體情況，不要求企業(yè)進(jìn)行清算（前述案例朗香郡項目的情況即是如此）。（3）對于“可清算”項目，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，必須由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算通知》，納稅人才應(yīng)進(jìn)行土地增值稅納稅申報、報送納稅資料，在稅務(wù)機(jī)關(guān)未發(fā)出通知時，納稅人也無須進(jìn)行土地增值稅申報、清算。

因此，對于“可清算”項目的土地增值稅“超期”清算要看具體原因，往往是合法的。

（二）土地增值稅征管新動向值得關(guān)注

2023年7月中旬，《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》公開征求意見。時至今日，新法尚未發(fā)布，但征求意見稿體現(xiàn)了立法的動向，其內(nèi)容值得關(guān)注。最值得房企注意的即是：《征求意見稿》把以往的土地增值稅“可清算”和“應(yīng)清算”合并成為“應(yīng)清算”，使得清算條件更嚴(yán)格。根據(jù)該規(guī)定，納稅人如果達(dá)到應(yīng)清算條件不清算的，就要負(fù)全部責(zé)任。結(jié)合“清算不需稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)就能自行申報入庫”的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)今后對土地增值稅清算項目經(jīng)稽查、評估后調(diào)增稅款的，可能會進(jìn)一步加收滯納金，并可能根據(jù)案情加收罰款。

2023年11月底，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》（2023年第8號），該規(guī)程發(fā)布在土地增值稅征求意見稿之后，因此，其規(guī)定某種程度上預(yù)示了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管趨勢。

深圳市稅務(wù)局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》第十五條規(guī)定：“對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時間為最后一張預(yù)售許可證取得時間）；（三）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)為需要進(jìn)行土地增值稅清算的?！苯又谑邨l規(guī)定：“對符合第十五條情形的項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在該項目符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過集體合議。對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時通知納稅人清算。納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報?！庇纱?，深圳市稅務(wù)機(jī)關(guān)將依據(jù)新的規(guī)程對“可清算”項目提出了清算時間表，也即對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出新要求，對于滿足“可清算”條件的項目，應(yīng)在一年內(nèi)制定經(jīng)過集體合議的清算計劃。該規(guī)定同時意味著，對于之前的“可清算”項目，如若一直未清算，可能會被清查。

綜上，華稅提醒，利用土地增值稅“可清算”不當(dāng)籌劃的房地產(chǎn)項目，應(yīng)結(jié)合項目情況，盡早應(yīng)對，確實不應(yīng)該清算的，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)闡明原因，應(yīng)該清算的，積極配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)工作，進(jìn)行清算。

【第9篇】土地增值稅清算扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算時，已發(fā)生的利息支出可選擇按比例扣除或是據(jù)實扣除。筆者提醒選擇據(jù)實扣除的納稅人，在處理時要注意以下要點。

1、僅限于直接向金融機(jī)構(gòu)借款的利息

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣，除了銀行貸款外，還可以向國內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)或個人借款、向境外機(jī)構(gòu)或個人借款。從社會非金融機(jī)構(gòu)獲得的借款，其支付的利息無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，盡管企業(yè)可以取得資金提供者所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票，但也不能據(jù)實扣除。

值得關(guān)注的是，對統(tǒng)借統(tǒng)還發(fā)生的利息支出能否據(jù)實扣除，現(xiàn)行政策規(guī)定并不明確。2023年5月，國家稅務(wù)總局官網(wǎng)對納稅人咨詢的該問題，答復(fù)可以據(jù)實扣除。部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對此問題作了明確，比如《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答〉的通知》（青地稅函〔2009〕47號）規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M用，據(jù)實扣除。

另外，對委托貸款中，通過金融機(jī)構(gòu)支付給委托人的利息費用是否可以據(jù)實扣除的問題，實務(wù)中也存在很大爭議。多數(shù)人認(rèn)為，委托貸款不屬于銀行借款，支付的利息費用不能據(jù)實稅前扣除。

2、利率不得高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。同期同類貸款利率指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。

3、逾期利息和加罰息均不得扣除

依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，銀行罰息屬于納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金，不屬于行政罰款，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但土地增值稅稅前扣除的處理與之截然不同。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條第二款的規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4、未分別核算只能選擇按比例扣除

分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出應(yīng)按照項目合理分?jǐn)?。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟模淅⒅С霾坏脝为氂嬎?，而?yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中計算扣除。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)如何按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，即按照清算單位合理分?jǐn)偫⒅С?？目前土地增值稅政策中并未明確。參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，借款費用屬于不同土地增值稅清算單位共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。

5、費用化利息支出不得稅前扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，一部分計入房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，即資本化；一部分計入期間費用，即費用化。土地增值稅據(jù)實扣除的利息支出，僅指開發(fā)期間所發(fā)生的應(yīng)當(dāng)資本化的利息支出。稅法與企業(yè)會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)借款費用資本化停止時間的規(guī)定趨于一致，基本界定為達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋未完工之前進(jìn)行的預(yù)售，不屬于企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法上所說的可銷售狀態(tài)。

此外，有些地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對時間節(jié)點會有特殊規(guī)定。舉例來說，大連市稅務(wù)機(jī)關(guān)曾于2023年發(fā)布公告，規(guī)定可據(jù)實扣除利息的終止時間，為企業(yè)按規(guī)定首次開始清算的上個月。

6、未用于項目開發(fā)利息支出不得扣除

實務(wù)中，有的納稅人將向金融機(jī)構(gòu)的借款用于投資或拆借給其他單位使用。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，資本化期間內(nèi)，專門借款閑置資金產(chǎn)生的利息或投資收入應(yīng)當(dāng)沖減財務(wù)費用。企業(yè)選擇據(jù)實扣除，允許其稅前扣除的利息支出僅限于用于該項目的利息支出。如果企業(yè)將借款用于投資或挪作他用，相應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息支出不允許在土地增值稅稅前扣除。

來源：紀(jì)宏奎 紀(jì)瑋 趙輝

【第10篇】土地增值稅清算通知書

(一)

(2023年考題改編)a市某機(jī)械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因經(jīng)營需要搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下:

(1)該廠房于2004年3月購進(jìn)，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進(jìn)發(fā)票丟失，該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。

(2)轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機(jī)械廠選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

(3)轉(zhuǎn)讓廠房時評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價為3800萬元，該廠房4成新。

要求:根據(jù)上述資料，請回答下列問題。

1.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅(d)萬元。

a.147.62

b.77.00

c.13.90

d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%

非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)：

1.一般計稅下：

（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應(yīng)納稅額=含稅全價÷(1+9%)×9%-預(yù)繳-允許扣除的進(jìn)項稅

2.簡易計稅下：

（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應(yīng)納稅額=含稅全價÷(1+5%)×5%-預(yù)繳

2.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為(a)萬元。(不考慮印花稅、地方教育附加)

a.7.33=73.33×（7%+3%）

b.1.39

c.7.70

d.54.13

3.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除項目金額為(c)萬元。

a.1574.13

b.327.33

c.1527.33=3800×40%+7.33

d.647.33

4.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬元。

a.1460.46

b.1156.46

c.523.37

d.493.65

增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34萬元

增值率=1499.34÷1527.33=98.17%

土地增值稅=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37萬元

(三)

位于某縣城乙企業(yè)(增值稅一般納稅人)，2023年9月1日購置一座倉庫，購置時取得的發(fā)票注明價款500萬元。2023年7月1日轉(zhuǎn)讓該倉庫，簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載明含稅金額1600萬元，乙企業(yè)選擇按照簡易方法繳納增值稅。經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)評估，該倉庫的重置成本價為800萬元，成新率為80%。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.乙企業(yè)計征土地增值稅時應(yīng)確認(rèn)收入(c)萬元。

a.1600.00

b.1547.62

c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%

d.1100.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增以前取得不動產(chǎn)

1.預(yù)繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應(yīng)納稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款

2.乙企業(yè)計征土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅費合計為(d)萬元。(當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定準(zhǔn)予扣除地方教育附加)

a.61.30

b.58.22

c.36.07

d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

3.在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計(a)萬元。

a.646.04=800×80%+6.04

b.640

c.800.8

d.750.8

4.乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫應(yīng)繳納土地增值稅()萬元。

a.380.07

b.360.55

c.353.88

d.341.98

【知識鏈接】轉(zhuǎn)讓舊房

僅適用于舊房（存量房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓的情形。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，允許扣除的項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額（“項目1”）（如有）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（“項目4”）、以及舊房及建筑物的評估價格（“項目6”）。其中：

（1）“項目1”：未支付地價款，或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除。

（2）“項目6”舊房及建筑物的評估價格：

（3）“項目4”：轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)時，凡不能取得評估價格時，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

(四)

(2023年考題改編)甲市某公司為增值稅一般納稅人，主要從事旅居業(yè)務(wù)。

2023年5月主要經(jīng)營業(yè)務(wù)如下:

(1)整體出售一幢位于乙市的酒店式公寓樓，含稅總價款為16500萬元。該公寓樓總建筑面積5000平方米，本月無其他經(jīng)營收入。

(2)該公司轉(zhuǎn)讓時無法取得該酒店式公寓樓評估價格，扣除項目金額按照發(fā)票所載金額確定(暫不考慮印花稅)。

(3)該公寓樓于2023年7月購進(jìn)用于經(jīng)營，取得的增值稅專用發(fā)票上注明金額11000萬元，稅額1210萬元，價稅合計12210萬元;在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，繳納契稅330萬元，取得契稅完稅憑證;轉(zhuǎn)讓前累計發(fā)生貸款利息支出1058.75萬元、裝修支出1000萬元。

(4)本月租入甲市一幢樓房，按合同約定支付本月含稅租金合計10萬元，取得增值稅專用發(fā)票，出租方按一般計稅方法計算增值稅。該租入樓房50%用于企業(yè)經(jīng)營，50%用于職工宿舍。

(5)本月月初增值稅留抵稅額為1100萬元。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓應(yīng)在乙市預(yù)繳增值稅()萬元。

a.188.57

b.195.00

c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%

d.180.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增以后取得的不動產(chǎn)

1.預(yù)繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進(jìn)項稅-預(yù)繳稅款

2.2021 年 5 月該公司在甲市實際繳納增值稅(d)萬元。

a.59.26

b.58.52

c.57.55

d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100

3.該公司在計算土地增值稅時，按發(fā)票所載金額計算扣除的金額為(b)萬元。

a.14041.50

b.12650.00=11000×（1+5%×3）

c.13029.50

d.12100.00

【答案】b

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。每滿12個月計1年，超過1年未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。本題中，2023年7月購人，2023年5月轉(zhuǎn)讓，視為3年。可扣除的金額=11000×(1+3×5%)=12650(萬元)。

4. 關(guān)于該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓，下列說法不正確的是(d)。

a.如果稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)該公司申報的計稅價格明顯低于同類房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由的，該公司應(yīng)按同類房地產(chǎn)的評估價格作為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入計算土地增值稅

b.購買公寓樓時支付的契稅準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目予以扣除

c.購買公寓樓的貸款利息支出不得作為扣除項目扣除

d.該公司在公寓樓轉(zhuǎn)讓前發(fā)生的裝修支出可以作為扣除項目予以扣除

【答案】d

解析:選項d:沒有相關(guān)扣除規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

(六)

(2023年考題改編)2023年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設(shè)的w項目進(jìn)行清算。該項目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施)。該項目2023年4月通過全部工程質(zhì)量驗收。

2023年5月該公司開始銷售w項目，截至清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米。取得含稅銷售收入50000萬元。該公司對w項目選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

經(jīng)審核，w項目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計8240萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元;管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務(wù)費用3500萬元(其中利息支出3300萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明)。

(其他相關(guān)資料:w項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。w項目清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬元。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考慮印花稅) 要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.w項目的清算比例是(b)。

a.83.33%

b.88.24%=15000.08÷17000

c.94.44%

d.100.00%

1.實際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的全部金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房建筑面積÷全部房建筑面積)

2.清算比例=已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%

2.w目時許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(a)萬元。

a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）

b.310.71

c.2666.67

d.2691.67

3.許扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用金額(a)萬元。

a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%

b.2324.00

c.3937.27

d.4462.00

4.w項目清算時允許扣除項目金額合計(c)萬元。

a.22843.39

b.22868.39

c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71

d.26969.79

5.w項目清算后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅(b)萬元。

a.5911.22

b.5922.46

c.7945.07

d.7961.32

增值額=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26

增值率=20674.26÷26944.79=76.73%

土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46萬元

6.關(guān)于w項目清算，下列說法正確的有(cad)。

a.該公司清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

b.對該項目的清算進(jìn)行審核鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)只能由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)指定

c.該公司應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

d.該公司可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對清算項目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

e.對于該公司委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對清算項目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須采信鑒證報告的全部內(nèi)容

(七)

位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年建造寫字樓，發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下:

(1)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金1700萬元，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)費用72.04萬元。

(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元。

(3)寫字開發(fā)費用中的利息支出為500萬元(能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明并按項目分?jǐn)?。

(4)10月寫字樓竣工驗收，總建筑面積10000平方米，將總建筑面積的90%銷售，簽訂銷售合同，取得不含增值稅銷售收入9500萬元;并進(jìn)行了土地增值稅的清算，繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金107.35萬元(不含印花稅、增值稅)。

(5)12月將剩余10%的建筑面積打包銷售，取得不含增值稅收入900萬元，

(其他相關(guān)資料:該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用)

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的稅金為(a)萬元。

a.107.35

b.0

c.112.1

d.102.6

2.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的開發(fā)費用為(c)萬元。

a.784.05

b.568.10

c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%

d.961.29

3.該企業(yè)10 月份土地增值稅清算時的扣除項目金額合計為(d)萬元。

a.6602.60

b.5788.35

c.6181.54

d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%

4.該企業(yè)10月份清算應(yīng)納的土地增值稅為()萬元。

a.869.22

b.1133.35

c.1120.57

d.1018.31

增值額=9500-5925.89

5.該企業(yè)打包銷售房產(chǎn)的單位建筑面積的成本費用為(a)萬元。

a.0.66=5925.89÷（10000×90%）

b.0.73

c.0.64

d.0.69

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

6.該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土地增值稅為(d)萬元。

a.51

b.78

c.63

d.72

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)的扣除項目金額=0.66×1000=660萬元

增值額=900-600=240萬元，增值率=240÷660=36.36%，適用30%稅率

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土增稅=240×30%=72萬

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【第11篇】土地增值稅收入確認(rèn)時點

建筑業(yè)企業(yè)通過會根據(jù)完工百分比法或工作量法確認(rèn)會計收入，有人認(rèn)為，會計上確認(rèn)收入時，就是增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時點。這種認(rèn)識無視了會計與稅收之間存在的差異。

在會計上，建設(shè)方與施工方以雙方簽證認(rèn)可的結(jié)算單等書面文件作為工程進(jìn)度的依據(jù)，并以此為據(jù)確認(rèn)收入和相應(yīng)的成本。而在稅收上，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

顯然，第四十五條規(guī)定中提供建筑服務(wù)的企業(yè)有三個關(guān)鍵時間節(jié)點，并通過此三個關(guān)鍵節(jié)點來判斷增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點：一是預(yù)收款日，二是開票日，三是合同約定的收款日。三個關(guān)鍵節(jié)點任何一項先行發(fā)生了，增值稅納稅義務(wù)就同時發(fā)生了。

通過三個關(guān)鍵節(jié)點我們可以知道，會計確認(rèn)收入的時點必然會遲于預(yù)收款日；可能會遲于開票日和合同約定的收款日，也可能會早于開票日和合同約定的收款日。因此，我們不能將會計上確認(rèn)收入時點與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點混為一談。

此外，對于未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點為建筑服務(wù)完成當(dāng)天。通常雙方都會簽訂內(nèi)容詳備的書面合同，不太可能出現(xiàn)此種情況，若有發(fā)生，也只會是施工時間跨度小、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、發(fā)包方信譽(yù)度高的小型施工項目，其會計上確認(rèn)收入時點與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點相差不大。如果是大型施工項目而未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期，這種情況對于施工方來說就是一個坑，沒有幾人敢往里面跳。

個人觀點，僅供參考。

【第12篇】土地增值稅附著物包括

導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費有哪些呢？

土地增值稅可以扣除的稅費

答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細(xì)則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括四個方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用；二是房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實施細(xì)則還規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當(dāng)前中國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時候扣除的。

【第13篇】土地增值稅是地稅還是國稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

隨后，財稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

財稅[2016]36號第十五條規(guī)定,提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財稅[2016]36號文件規(guī)定：

無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號公告的規(guī)定，也就是不適用差額計算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價款和價外費用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項，增值稅稅負(fù)較重。

房地產(chǎn)這塊一直是比較熱門的話題，如果還有疑問，歡迎關(guān)注快學(xué)會計，下方留言吧！

【第14篇】我國實施的土地增值稅的稅率為

【咨詢法律問題，點擊文末藍(lán)色字體了解更多】

土地使用權(quán)稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。

土地使用稅只在縣以上城市開征，非開征地區(qū)城鎮(zhèn)使用土地則不征稅。

【法律依據(jù)】

《憲法》第五十六條，中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務(wù)。

【第15篇】營改增后土地增值稅計算方法

土地增值稅的計算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新房

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

3.計算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

具體解析如下：

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡易計稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）

2.扣除項目合計=？

（1）扣除項目1

第一項：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價款+與取得土地相關(guān)費用+契稅

（2）扣除項目2

第二項：房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

注意：開發(fā)費用是另外計算

（3）扣除項目3：房地產(chǎn)開發(fā)費用（兩種扣除方法）

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項稅額的進(jìn)項稅額可扣除，允許抵扣銷項稅額的（進(jìn)項稅額）不能扣除。

（5）扣除項目5（加計扣除20%）：

加計扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％

注意：僅適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不享受此項扣除。

3.計算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬元（不含稅）

開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價款及各種費用1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；

（3）財務(wù)費用中的利息支出為450萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5％。

計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）

2.扣除項目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開發(fā)費用

=450+（1000+3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元；

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20％

加計扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

允許扣除的項目金額合計

=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

3.增值額=10000－6005=3995（萬元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：

“超過50％～100％的部分”

適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（萬元）

以上僅僅是個人觀點和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

（需要電子資料，請您私聊，免費提供?。?/strong>