土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定（16篇）

【第1篇】土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定

預(yù)征土地增值稅是在還沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

一、預(yù)繳土地增值稅計(jì)征依據(jù)。

營改增以后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。這相對于營改增之前來說，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)以及預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)都發(fā)生了較大變化。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

根據(jù)上述政策，有很多人理解為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：一般計(jì)稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 9%）*土地增值稅預(yù)征率；簡易計(jì)稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 5%）*土地增值稅預(yù)征率。采取簡易計(jì)稅，預(yù)繳土地增值稅的理解是沒有問題，問題在于一般計(jì)稅。

增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額=銷售額*9%=[（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1 9%）]*9%=全部價款和價外費(fèi)用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價款/（1 9%）*9%，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額=全部價款和價外費(fèi)用按適用稅率計(jì)算的增值稅額-土地價款抵減的增值稅額。

因此，增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價款和價外費(fèi)用-銷項(xiàng)稅額=全部價款和價外費(fèi)用-[全部價款和價外費(fèi)用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價款/（1 9%）*9%]。相應(yīng)適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)預(yù)繳稅額=[全部價款和價外費(fèi)用-（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款）/（1 增值稅適用稅率）*增值稅適用稅率]*土地增值稅預(yù)征率。

顯然，一般計(jì)稅預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)要進(jìn)行換算，換算計(jì)算過程之復(fù)雜，而并非按9%直接簡單換算不含稅收入。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。雖然計(jì)算簡化了些，但對簡易計(jì)稅的項(xiàng)目，預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大。國家稅務(wù)總局公告2023年第70號規(guī)定“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算，是有選擇性的，對簡易計(jì)稅項(xiàng)目來說，完全可以選擇按不含稅收入作為土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)，并且預(yù)繳的土地增值還少一些。但在實(shí)務(wù)中，個別省市實(shí)行一刀切，要求納稅人按照上述規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

實(shí)務(wù)操作中，部分納稅人對“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，直接采用“應(yīng)預(yù)征土增稅額=預(yù)收款/（1 增值稅稅率）*土地增值稅預(yù)征率”的計(jì)算公式，計(jì)算應(yīng)預(yù)征土地增值稅稅款，導(dǎo)致稅款預(yù)繳不足，由此容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

二、預(yù)交土地增值稅的會計(jì)處理。

預(yù)繳土地增值稅，在未達(dá)到土地增值稅清算條件的情況先行預(yù)繳，待土地增值稅清算后多退少補(bǔ)。一般來說，預(yù)繳土地增值稅期間并未達(dá)到收入確認(rèn)條件，因此，預(yù)繳土地增值稅計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”的借方，待開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費(fèi)用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我們認(rèn)為這樣處理“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項(xiàng)目未完工時應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負(fù)債狀況的合理性和公允性。所以，我們更傾向于這種會計(jì)處理方式。

三、預(yù)繳土地增值稅的稅前扣除。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目清算前，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)繳的土地增值稅，屬于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的稅金。預(yù)繳的土地增值稅可在預(yù)繳年度企業(yè)所得稅稅前扣除，稅金及附加的扣除是收付實(shí)現(xiàn)制的體現(xiàn)，而在會計(jì)上，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制。但在實(shí)際操作中，仍然有的企業(yè)將預(yù)繳的土地增值稅直接計(jì)入了“稅金及附加”，并于當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)。

四、預(yù)繳土地增值稅稅會差異的納稅調(diào)整。

2023年3號公告的最新口徑：企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表(a類)第 4 行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”明確：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，扣除實(shí)際繳納且在會計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額，在此行填報?！睋Q句話說，讓房企困惑多年的所得稅預(yù)繳項(xiàng)目扣除問題此次終于得到了明確規(guī)范，房企所得稅月（季）報扣除項(xiàng)目口徑也終于與年報口徑保持了一致?？趶矫鞔_了在預(yù)繳所得稅環(huán)節(jié)可以扣除實(shí)際繳納且在會計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加。這是繼去年申報表口徑允許這個欄次填寫負(fù)數(shù)后又一實(shí)操口徑的明確。按照收入成本配比原則，預(yù)繳的城建稅和教育附加，以及預(yù)繳的土地增值稅也就不能直接計(jì)入稅金及附加計(jì)算當(dāng)期損益，我們一般都是預(yù)繳時候直接計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)借方。企業(yè)所得稅預(yù)繳申報和年度企業(yè)所得稅申報均可調(diào)整，即便在轉(zhuǎn)回時是負(fù)數(shù)也是正常的。

但是，如果企業(yè)直接按實(shí)際繳納的稅金及附加計(jì)入損益并結(jié)轉(zhuǎn)，也就是這種情況下，企業(yè)不存在當(dāng)期實(shí)際繳納且未計(jì)入損益的稅金及附加了。那么這種會計(jì)處理下，當(dāng)期繳納的稅費(fèi)已然計(jì)入了利潤表，預(yù)繳時候就體現(xiàn)在利潤總額扣除了，就不需要在“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”中“實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”和“轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”行填列。

五、土地增值稅清算后的企業(yè)所得稅處理。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第29號等文規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)。后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，是指正在開發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

土地增值稅清算后計(jì)算企業(yè)所得稅退稅，應(yīng)當(dāng)以該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個項(xiàng)目銷售收入總額）。所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。該項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在該項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2023年—2023年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2023年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬元。2023年—2023年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入總計(jì)30000萬元，各年度分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2023年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，擬申請退稅。具體計(jì)算如下：

首先，計(jì)算年度應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?： 1100*（12000/30000）=440萬元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（15000/30000）=550萬元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（3000/30000）=110萬元

其次分年計(jì)算應(yīng)退企業(yè)所得稅：

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：240-440=-200（萬元）應(yīng)退企業(yè)所得稅200 × 25% = 50（萬元）， 2023年僅交納企業(yè)所得稅45萬元，小于50萬元，只能申請退稅45萬元。剩余的5萬元所得稅對應(yīng)的所得額20萬元作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：300-550=-250（萬元），加上2023年轉(zhuǎn)來的虧損20萬元，2023年應(yīng)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額共為：250 20=270（萬元），應(yīng)退所得稅額=270×25%=67.5（萬元），2023年繳納企業(yè)所得稅310萬元，大于67.5萬元，67.5萬元可全額申請退稅。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額60 500-110=450萬元，調(diào)整前，2023年度虧損400萬元，調(diào)整后，2023年度應(yīng)納稅所得額為：-400 450=50萬元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅：50*25%=12.5萬元。

該企業(yè)應(yīng)申請退稅合計(jì)：45 67.5 - 12.5 = 100萬元

作者?：紀(jì)宏奎 中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所

【第2篇】土地增值稅計(jì)算例題

1.我司購買一套廠區(qū)，其中有廠房2棟，餐廳一棟，宿舍樓一棟，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證只有一本，價格也是整體定價。請問：這個廠區(qū)的餐廳和宿舍樓進(jìn)項(xiàng)是否可以抵扣？若不能抵扣，按照什么方式計(jì)算轉(zhuǎn)出呢？

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第二十七條規(guī)定：“ 第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

（一）用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個人消費(fèi)。

......?！?/p>

根據(jù)上述貴司描述，經(jīng)營過程中取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，如不屬于上述規(guī)定不得抵扣范圍的進(jìn)項(xiàng)稅額，可以抵扣。

來源：廈門市稅務(wù)局

2.土地增值稅可售建筑面積都包括哪些面積？

單位取得土地一塊，一個土地證（土地性質(zhì)為商服用地）600平米，土地出讓金360萬元， 共取得一個建筑規(guī)劃許可證（總建筑面積2100平米）， 在地塊上只建設(shè)建筑物a和建筑物b共2棟，都是其他類型房地產(chǎn)，分別取得a棟和b棟的施工證。a棟為一層建筑物（別墅）總建筑面積300平米，占地面積300平米，無地下室。b棟（酒店）為地上5層地下1層建筑物每層300平米，總建筑面積1800平米，占地面積300平米。a棟取得銷售許可證對外銷售， b棟不銷售自己經(jīng)營做民宿。請問在a棟土地增值稅清算時，總可售建筑面積是否包含自持經(jīng)營不會轉(zhuǎn)讓的b棟的建筑面積？土地增值稅暫行條例 國務(wù)院令第138號，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。b棟不存在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的行為，是否屬于土增稅計(jì)算中的可售建筑面積？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（瓊稅公告2023年第7號）第十條規(guī)定：“納稅人同時開發(fā)多個項(xiàng)目，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：(一)能夠明確受益對象的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該清算項(xiàng)目或該類型房地產(chǎn);(二)同一個清算項(xiàng)目, 取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)分?jǐn)傊帘卷?xiàng)目所有開發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按清算項(xiàng)目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對于無法取得項(xiàng)目占地面積的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測算的計(jì)容面積分?jǐn)?(三)屬于多個清算項(xiàng)目共同發(fā)生的其他成本費(fèi)用，其成本費(fèi)用按清算項(xiàng)目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?對于無法取得可售面積的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測算的計(jì)容面積分?jǐn)?(四)同一清算項(xiàng)目含有不同類型房地產(chǎn)的，其成本費(fèi)用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(五)同一個清算項(xiàng)目中已售房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)?，按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，各期扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致?！?/p>

您所咨詢的問題，我們已經(jīng)通過電話與您溝通和解答，總可售建筑面積包含自用房產(chǎn)的建筑面積，具體業(yè)務(wù)的辦理，您可結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)情況進(jìn)一步咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

來源：海南省稅務(wù)局

3.企業(yè)上市發(fā)行股票所支付給事務(wù)所的審計(jì)費(fèi)用是否可以稅前扣除？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)為發(fā)行股票支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除；發(fā)行的直接費(fèi)用，如審計(jì)費(fèi)、評估費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)等會計(jì)上計(jì)入當(dāng)期損益的，可以稅前扣除。

來源：深圳市稅務(wù)局

4.職工福利費(fèi)包括的內(nèi)容確認(rèn)

我司賠償了員工一次性傷殘就業(yè)補(bǔ)助金30萬元，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（國稅函[2009]3號）規(guī)定：這筆補(bǔ)助金是否屬于職工福利費(fèi)包括的內(nèi)容？

一）答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第四十條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》(國稅函〔2009〕3號)規(guī)定：“三、關(guān)于職工福利費(fèi)扣除問題

《實(shí)施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費(fèi)，包括以下內(nèi)容：

(一)尚未實(shí)行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。

(二)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。

(三)按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等?！?/p>

綜上，一次性傷殘就業(yè)補(bǔ)助金不屬于福利費(fèi)的范圍。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，指與取得收入直接相關(guān)的支出；所稱合理的支出，指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)因員工發(fā)生意外事故，按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的工傷賠償款可以在企業(yè)所得稅前扣除。企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)部門的證明材料，如勞動保障、保險、法院等部門與之相關(guān)的證明材料，以及賠償款支付憑證、員工家屬收取賠償款后的簽字證明等資料，辦理稅前扣除。

來源：廈門市稅務(wù)局

二）答：企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)的工傷賠償支出，如有證據(jù)證明該項(xiàng)支出是與取得收入有關(guān)的、已實(shí)際發(fā)生的、且在合理的范圍內(nèi)，可以直接在稅前扣除。但如果發(fā)生的是醫(yī)療費(fèi)應(yīng)在福利費(fèi)的范圍內(nèi)扣除。

來源：深圳市稅務(wù)局

5.民辦幼兒園伙食費(fèi)收入是否免增值稅？

2023年36號有一項(xiàng)提供教育服務(wù)免征增值稅包含學(xué)校食堂提供伙食費(fèi)收入免增值稅，是否包含幼兒園？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定，一、下列項(xiàng)目免征增值稅：

（一）托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)。

托兒所、幼兒園，是指經(jīng)縣級以上教育部門審批成立、取得辦園許可證的實(shí)施0-6歲學(xué)前教育的機(jī)構(gòu)，包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學(xué)前班、幼兒班、保育院、幼兒院。

公辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在省級財政部門和價格主管部門審核報省級人民政府批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)收取的教育費(fèi)、保育費(fèi)。

民辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在報經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門備案并公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)收取的教育費(fèi)、保育費(fèi)。

超過規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)，以開辦實(shí)驗(yàn)班、特色班和興趣班等為由另外收取的費(fèi)用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費(fèi)、支教費(fèi)等超過規(guī)定范圍的收入，不屬于免征增值稅的收入。

來源：湖北省稅務(wù)局

6.應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)是否需要按借款合同繳納印花稅？

我司收到應(yīng)收票據(jù)（附追索權(quán)），隨即到銀行貼現(xiàn)，無借款合同，但相當(dāng)于從銀行提前拿到一筆錢，此種業(yè)務(wù)需要按借款合同繳納印花稅嗎？

答：貼現(xiàn)是銀行承兌匯票的持票人在匯票到期日前,為了取得資金,貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行的票據(jù)行為,是持票人向銀行融通資金的一種方式。貼現(xiàn)本質(zhì)是企業(yè)提前兌現(xiàn)的行為,不屬于借貸行為。另根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則》規(guī)定,貼現(xiàn)合同不屬于《條例》所列舉的合同范圍。因此，貼現(xiàn)合同不應(yīng)按'借款合同'征收印花稅，不涉及印花稅的繳納。

來源：湖北省稅務(wù)局

7.非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除？

背景：非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)購買土地使用權(quán)計(jì)入無形資產(chǎn)用于后續(xù)開發(fā)，后因戰(zhàn)略變更土地閑置未開發(fā)。

問題1：該企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

問題2：因未按合同要求進(jìn)行開發(fā)可能涉及違約金，是否可以在稅前扣除。

答：問題1：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）文件第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第25號）文件第二條規(guī)定，本辦法所稱資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的、用于經(jīng)營管理活動相關(guān)的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)（包括應(yīng)收票據(jù)、各類墊款、企業(yè)之間往來款項(xiàng)）等貨幣性資產(chǎn)，存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)，以及債權(quán)性投資和股權(quán)（權(quán)益）性投資。

第三條規(guī)定，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅稅前扣除的資產(chǎn)損失，是指企業(yè)在實(shí)際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)過程中發(fā)生的合理損失（以下簡稱實(shí)際資產(chǎn)損失），以及企業(yè)雖未實(shí)際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)，但符合《通知》和本辦法規(guī)定條件計(jì)算確認(rèn)的損失（以下簡稱法定資產(chǎn)損失）。

第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，應(yīng)按規(guī)定的程序和要求向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報后方能在稅前扣除。未經(jīng)申報的損失，不得在稅前扣除。

第三十二條規(guī)定，在建工程停建、報廢損失，為其工程項(xiàng)目投資賬面價值扣除殘值后的余額，應(yīng)依據(jù)以下證據(jù)材料確認(rèn)：

（一）工程項(xiàng)目投資賬面價值確定依據(jù)；

（二）工程項(xiàng)目停建原因說明及相關(guān)材料；

（三）因質(zhì)量原因停建、報廢的工程項(xiàng)目和因自然災(zāi)害和意外事故停建、報廢的工程項(xiàng)目，應(yīng)出具專業(yè)技術(shù)鑒定意見和責(zé)任認(rèn)定、賠償情況的說明等。

第三十八條規(guī)定，被其他新技術(shù)所代替或已經(jīng)超過法律保護(hù)期限，已經(jīng)喪失使用價值和轉(zhuǎn)讓價值，尚未攤銷的無形資產(chǎn)損失，應(yīng)提交以下證據(jù)備案：

（一）會計(jì)核算資料；

（二）企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關(guān)情況說明；

（三）技術(shù)鑒定意見和企業(yè)法定代表人、主要負(fù)責(zé)人和財務(wù)負(fù)責(zé)人簽章證實(shí)無形資產(chǎn)已無使用價值或轉(zhuǎn)讓價值的書面申明；

（四）無形資產(chǎn)的法律保護(hù)期限文件。

第五十條規(guī)定，本辦法沒有涉及的資產(chǎn)損失事項(xiàng)，只要符合企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例等法律、法規(guī)規(guī)定的，也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報扣除。

第五十二條規(guī)定，本辦法自2023年1月1日起施行。

問題2：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）文件第十條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失；

應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分行政罰款、罰金和經(jīng)濟(jì)罰款的區(qū)別。行政罰款、罰金和被沒收財物的損失違反了國家相關(guān)法律，不允許在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)做納稅調(diào)增處理；經(jīng)濟(jì)罰款，比如合同違約金（包括銀行罰息）、賠償金、罰款和訴訟費(fèi)等，只是不符合交易雙方經(jīng)濟(jì)合同的約定，并且與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)，應(yīng)允許企業(yè)所得稅前扣除，不需做納稅調(diào)整。

來源：湖北省稅務(wù)局

8.工程船舶租賃可否按“建筑服務(wù)”繳納增值稅？

我公司與乙方簽訂《施工船舶租賃合同》，約定租賃乙公司的工程船（敷設(shè)船）工程施工專用船舶，用于我公司的水上工程施工，船舶船員及船舶配備的施工設(shè)備操作人員均由乙公司配備，乙公司是否應(yīng)根據(jù)財稅[2016]140號第十六條規(guī)定，將該業(yè)務(wù)視為“將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員”業(yè)務(wù)，按照“建筑服務(wù)”向我方開具增值稅發(fā)票？我公司是否可以將該業(yè)務(wù)作為分包工程，在施工所在地預(yù)繳增值稅時作為分包扣除？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）的規(guī)定：“第十六條納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照‘建筑服務(wù)’繳納增值稅?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第31號)的規(guī)定：“七、關(guān)于建筑服務(wù)分包款差額扣除

納稅人提供建筑服務(wù)，按照規(guī)定允許從其取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除的分包款，是指支付給分包方的全部價款和價外費(fèi)用?！?/p>

來源：遼寧省稅務(wù)局

9.接受母公司投資計(jì)入資本公積，是否要交企業(yè)所得稅

我司接受母公司投資1000萬，但沒有增加實(shí)收資本，而是全部計(jì)入資本公積。請問是否有被認(rèn)定為接受捐贈收入要交企業(yè)所得稅的風(fēng)險？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第29號）規(guī)定：“二、企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理

（一）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)（包括股東贈予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同），凡合同、協(xié)議約定作為資本金（包括資本公積）且在會計(jì)上已做實(shí)際處理的，不計(jì)入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

（二）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價值計(jì)入收入總額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，同時按公允價值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)?！?/p>

具體建議攜帶相關(guān)資料與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步核實(shí)。

來源：浙江省稅務(wù)局

10.資管產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問題

我公司為資產(chǎn)管理公司，主營業(yè)務(wù)收入為管理資管產(chǎn)品收取的管理費(fèi)收入，我們管理的資管產(chǎn)品取得的收入已按規(guī)定單獨(dú)核算，并根據(jù)（財稅〔2016〕140號）的規(guī)定，按簡易計(jì)稅方法申報繳納增值稅。我想問一下我公司實(shí)際發(fā)生的辦公費(fèi)、水電費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)稅是否可以全額抵扣，還是需要在兩類收入之間進(jìn)行拆分做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號） 第二十九條 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。

來源：寧波市稅務(wù)局

11.有限合伙企業(yè)的自然人有限合伙人如何繳納個稅？

一家合伙企業(yè)對外進(jìn)行股權(quán)投資，合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得投資收益后，自然人有限合伙人是按照5-35%的累進(jìn)稅率（經(jīng)營所得）繳納個稅，還是按照20%的稅率（股息利息紅利或者財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）繳納個稅？

答：合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓其對外投資的股權(quán)取得的收益，其自然人有限合伙人按規(guī)定繳納“經(jīng)營所得”個人所得稅（按單一投資基金核算的創(chuàng)投企業(yè)除外）。

來源：寧波市稅務(wù)局

12.土地增值稅預(yù)繳截止時間

我公司開發(fā)的項(xiàng)目，由于拿地成本較高，項(xiàng)目定位也出現(xiàn)了一定問題，錯過了銷售的最佳時機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損，在項(xiàng)目竣工結(jié)算后，就未再預(yù)繳土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！奔案鶕?jù)川地稅發(fā)[2010]88號《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》第二條第三款的規(guī)定“預(yù)繳稅款的計(jì)算，按納稅人在該項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅?！钡囊?guī)定，我公司在項(xiàng)目竣工結(jié)算后可不再預(yù)繳土地增值稅具有充分的文件依據(jù)，且項(xiàng)目實(shí)際也是虧損狀態(tài)，繼續(xù)預(yù)繳土地增值稅，會給公司帶來極大的資金壓力。請問：土地增值稅預(yù)繳截止時間到底是什么時間，川地稅發(fā)[2010]88號《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》的文件是否仍然有效？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！?/p>

根據(jù)《國土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：“

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本和其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。我省對從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人實(shí)行“先預(yù)交、后清算”的征管辦法，其預(yù)征率為1%至2.5%。各地應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌愋头康禺a(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅收益情況，在省局確定的預(yù)征率幅度內(nèi)，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，使預(yù)征率盡可能接近實(shí)際稅負(fù)水平。對已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要及時進(jìn)行土地增值稅的清算，多退少補(bǔ)。

根據(jù)《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于修改《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于下發(fā)<土地增值稅征收管理暫行規(guī)定>的通知》的通知》（川地稅發(fā)〔2010〕88號）一、第二條第三款修改為“預(yù)繳稅款的計(jì)算，按納稅人在該項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。預(yù)征比例由各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際在規(guī)定幅度內(nèi)確定”。

來源：四川省稅務(wù)局

13.如果公司那房子出租給其他公司，城鎮(zhèn)土地使用稅誰來繳，承租人還是出租人？

答：請參閱《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第483號公布）第二條規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人?！?/p>

請參閱《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（（1988）國稅地字第15號）第四條規(guī)定：“關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。”

來源：北京稅務(wù)局

14.通訊費(fèi)補(bǔ)貼個人所得稅扣除事項(xiàng)

我單位為民營企業(yè)單位，單位依據(jù)公司的內(nèi)部制度給員工配備手機(jī)并按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放固定通訊費(fèi)補(bǔ)貼，請問我公司發(fā)放的通訊費(fèi)補(bǔ)貼是否可依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（國稅發(fā)【1995】58號）“二、關(guān)于個人取得公務(wù)交通、通訊補(bǔ)貼收入征稅問題 個人因公務(wù)用車和通訊制度改革而取得的公務(wù)用車、通訊補(bǔ)貼收入，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費(fèi)用后，按照“工資、薪金”所得項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅。按月發(fā)放的，并入當(dāng)月“工資薪金”所得計(jì)征個人所得稅；不按月發(fā)放的，分解到所屬月份并與該月份“工資薪金”所得合并后計(jì)征個人所得稅?！币约啊蹲灾螀^(qū)地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（新地稅四字{1999}009號 ）“關(guān)于本通知中公務(wù)用車、通訊補(bǔ)貼公務(wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)研究決定：通訊補(bǔ)貼公務(wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)暫定為：手機(jī)每月300元，住宅電話每月100元”相關(guān)規(guī)定在計(jì)算個人所得稅時在不超自治區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的情況下作為扣除出事項(xiàng)？請問通訊制度改革個人所得稅公務(wù)費(fèi)扣除的單位是指的什么樣的單位，我單位是否可依據(jù)此規(guī)定執(zhí)行？

答：經(jīng)與相關(guān)部門核實(shí)：單位是指行政、事業(yè)、企業(yè)單位；您單位屬于企業(yè)單位的范圍，可以執(zhí)行。

來源：新疆省稅務(wù)局

15.國稅函〔2009〕312號企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題？

針對國稅函〔2009〕312號中“凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，不屬于企業(yè)合理支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納所得稅前扣除“。

企業(yè)情況如下：

章程規(guī)定股東實(shí)繳出資時間為2047年，股東實(shí)際出資時間為2023年7月，在規(guī)定期限內(nèi)繳足了資本金。但在股東實(shí)際出資前，企業(yè)向股東申請了一筆借款，并支付股東利息。

請問該筆利息是否屬于文中所說的”在規(guī)定期限內(nèi)未繳足應(yīng)繳資本額“，利息不得稅前扣除？企業(yè)已在規(guī)定期限之內(nèi)繳納了足額的資本金。

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號）規(guī)定，第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除?！谖迨龡l 企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。企業(yè)在一個納稅年度中間開業(yè)，或者終止經(jīng)營活動，使該納稅年度的實(shí)際經(jīng)營期不足十二個月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營期為一個納稅年度。企業(yè)依法清算時，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個納稅年度。

二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函〔2009〕312號）規(guī)定，關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。具體計(jì)算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實(shí)收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計(jì)算期，每一計(jì)算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊資本占借款總額的比例計(jì)算，公式為：企業(yè)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額 企業(yè)一個年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息額之和。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。具體計(jì)算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實(shí)收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計(jì)算期。您可按照上述文件規(guī)定的期限及公式計(jì)算不得扣除的借款利息。具體涉稅事宜您也可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

16.公司無償借款給其他人（非員工、非股東），企業(yè)所得稅是否需要視同銷售？?

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號）規(guī)定，第四十一條 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。第四十七條 企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。

二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）規(guī)定，第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。……第一百零九條 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：(一)在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系;(二)直接或者間接地同為第三者控制;(三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。第一百一十條 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱獨(dú)立交易原則，是指沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方，按照公平成交價格和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來遵循的原則。

三、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）規(guī)定，第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：……（六）納稅人申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！谌鶙l 企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。公司無償借款給其他人不屬于企業(yè)所得稅視同銷售的情形。企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。建議您參考上述規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

17.我公司辦理一家分公司后，如果去稅務(wù)部門登記，選擇獨(dú)立核算，在所得稅上，可以享受小微企業(yè)的優(yōu)惠政策嗎？

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號）第五十條規(guī)定，除稅收法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，居民企業(yè)以企業(yè)登記注冊地為納稅地點(diǎn);但登記注冊地在境外的，以實(shí)際管理機(jī)構(gòu)所在地為納稅地點(diǎn)。居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第57號）規(guī)定，……第二條 居民企業(yè)在中國境內(nèi)跨地區(qū)(指跨省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市，下同)設(shè)立不具有法人資格分支機(jī)構(gòu)的，該居民企業(yè)為跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)(以下簡稱匯總納稅企業(yè))，除另有規(guī)定外，其企業(yè)所得稅征收管理適用本辦法。第三條匯總納稅企業(yè)實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法：……第四條 總機(jī)構(gòu)和具有主體生產(chǎn)經(jīng)營職能的二級分支機(jī)構(gòu)，就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。二級分支機(jī)構(gòu)，是指匯總納稅企業(yè)依法設(shè)立并領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照(登記證書)，且總機(jī)構(gòu)對其財務(wù)、業(yè)務(wù)、人員等直接進(jìn)行統(tǒng)一核算和管理的分支機(jī)構(gòu)。第五條以下二級分支機(jī)構(gòu)不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅：(一)不具有主體生產(chǎn)經(jīng)營職能，且在當(dāng)?shù)夭焕U納增值稅、營業(yè)稅的產(chǎn)品售后服務(wù)、內(nèi)部研發(fā)、倉儲等匯總納稅企業(yè)內(nèi)部輔助性的二級分支機(jī)構(gòu)，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(二)上年度認(rèn)定為小型微利企業(yè)的，其二級分支機(jī)構(gòu)不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(三)新設(shè)立的二級分支機(jī)構(gòu)，設(shè)立當(dāng)年不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(四)當(dāng)年撤銷的二級分支機(jī)構(gòu)，自辦理注銷稅務(wù)登記之日所屬企業(yè)所得稅預(yù)繳期間起，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(五)匯總納稅企業(yè)在中國境外設(shè)立的不具有法人資格的二級分支機(jī)構(gòu)，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅?！诙臈l 以總機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機(jī)構(gòu)，無法提供匯總納稅企業(yè)分支機(jī)構(gòu)所得稅分配表，也無法提供本辦法第二十三條規(guī)定相關(guān)證據(jù)證明其二級及以下分支機(jī)構(gòu)身份的，應(yīng)視同獨(dú)立納稅人計(jì)算并就地繳納企業(yè)所得稅，不執(zhí)行本辦法的相關(guān)規(guī)定。按上款規(guī)定視同獨(dú)立納稅人的分支機(jī)構(gòu)，其獨(dú)立納稅人身份一個年度內(nèi)不得變更?！?/p>

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第2號）規(guī)定，二、本公告所稱小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。

四、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于落實(shí)支持小型微利企業(yè)和個體工商戶發(fā)展所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第8號）規(guī)定，一、關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅減半政策有關(guān)事項(xiàng)(一)對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。(二)小型微利企業(yè)享受上述政策時涉及的具體征管問題，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》(2023年第2號)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。……四、關(guān)于執(zhí)行時間和其他事項(xiàng) 本公告第一條和第二條自2023年1月1日起施行，2023年12月31日終止執(zhí)行。……

因此，現(xiàn)行企業(yè)所得稅實(shí)行法人稅制，企業(yè)應(yīng)以法人為主體，計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十條第二款規(guī)定“居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅”。由于分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，其經(jīng)營情況應(yīng)并入企業(yè)總機(jī)構(gòu)，由企業(yè)總機(jī)構(gòu)匯總計(jì)算應(yīng)納稅款，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。若您屬于總分公司，分公司的經(jīng)營情況應(yīng)并入總公司，由總公司匯總計(jì)算應(yīng)納稅款，符合小型微利企業(yè)優(yōu)惠政策的，可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

來源：河南省稅務(wù)局

18.增值稅普通發(fā)票收款人和復(fù)核為空是否可以使用？收到開具的增值稅普通發(fā)票收款人和復(fù)核為空

答：一、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第587號）規(guī)定，第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。第二十二條 開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則>的決定》（國家稅務(wù)總局令第37號）第二十八條規(guī)定，單位和個人在開具發(fā)票時，必須做到按照號碼順序填開，填寫項(xiàng)目齊全，內(nèi)容真實(shí)，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內(nèi)容完全一致，并在發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，任何單位開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。對于發(fā)票中的收款人和復(fù)核人應(yīng)按照實(shí)際情況據(jù)實(shí)開具。不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

來源：鄭州市稅務(wù)局

19.追問房地產(chǎn)企業(yè)車位成本能否作為公共配套設(shè)施成本在企業(yè)所得稅前扣除？

答：“車位產(chǎn)權(quán)”的界定和“單獨(dú)的建造許可證等批文”的具體含義，相關(guān)稅收法律、法規(guī)并未做相關(guān)解釋。如有其他疑義，請持相關(guān)資料至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。

來源：大連市稅務(wù)局

20.三險一金單位繳付部分如何申報個人所得稅？

按照稅法規(guī)定;企事業(yè)單位按國家或省級政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險和失業(yè)保險免征個人所得稅；單位在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，實(shí)際繳存的公積金，允許在個人所得額中扣除。

是不是可以理解為：符合規(guī)定比例的單位繳付的三類保險需要計(jì)入免稅收入里，而不是不進(jìn)行申報；符合規(guī)定比例的單位繳付的住房公積金需要計(jì)入收入的同時，填列在專項(xiàng)扣除內(nèi)，而不是不進(jìn)行申報？

答：一、根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實(shí)施條例》（國令第707號）第六條的規(guī)定：“個人所得稅法規(guī)定的各項(xiàng)個人所得的范圍：

（一）工資、薪金所得，是指個人因任職或者受雇取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。”

二、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于基本養(yǎng)老保險費(fèi) 基本醫(yī)療保險費(fèi) 失業(yè)保險費(fèi) 住房公積金有關(guān)個人所得稅政策的通知》（財稅〔2006〕10號）第一條規(guī)定：“企事業(yè)單位按照國家或?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)和失業(yè)保險費(fèi)，免征個人所得稅；個人按照國家或?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)和失業(yè)保險費(fèi)，允許在個人應(yīng)納稅所得額中扣除。

企事業(yè)單位和個人超過規(guī)定的比例和標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)和失業(yè)保險費(fèi)，應(yīng)將超過部分并入個人當(dāng)期的工資、薪金收入，計(jì)征個人所得稅?！?/p>

來源：江西省稅務(wù)局

【第3篇】營改增土地增值稅計(jì)稅收入

自從營改增后，土地增值稅的問題越來越重要了。

1.營改增后，視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入如何確認(rèn)

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行。”

2.轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額？

第一，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

……

十二、關(guān)于評估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時扣除的問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時予以扣除。

關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！?/p>

第二，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

第三，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號 ）規(guī)定：“七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計(jì)一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?/p>

第四，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計(jì)算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

第五，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目?！?/p>

第六條規(guī)定：“在計(jì)征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！?/p>

第六，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計(jì)算問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：

（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算?！?/p>

3.在土地增值稅清算中符合什么條件，可實(shí)行核定征收？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第三十四條規(guī)定：“在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令期限清算，預(yù)期仍不清算的；

（五）申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

4.土地閑置費(fèi)在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前可以扣除嗎？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，土地閑置費(fèi)可以作為開發(fā)成本在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除，但不能在土地增值稅前扣除。

5.企業(yè)自建房產(chǎn)先租后售，土地增值稅如何清算？

我單位2023年自建房產(chǎn)，建成的一部分房屋與某單位簽訂協(xié)議用于出租，租賃合同到期后，又進(jìn)行改造裝修后銷售，如果進(jìn)行土增清算，開發(fā)成本如何計(jì)算扣除？銷售前的改造裝修費(fèi)能否加計(jì)扣除？

如果您單位不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

十二、關(guān)于評估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時扣除的問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時予以扣除。”

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號 ）：“第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！?/p>

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！?/p>

如果您單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）：“三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

……

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計(jì)算與清算項(xiàng) 目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

……

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！?/p>

具體土地增值稅清算中扣除項(xiàng)目的金額請攜帶相關(guān)業(yè)務(wù)資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)并以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)為準(zhǔn)。

【第4篇】土地增值稅定額征收

增值額*稅率-扣除額*速算扣除系數(shù)

但是增值額的計(jì)算，除了知道收入以外，要能準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目，即：房、地、稅、費(fèi)、率。

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（5）財政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目

應(yīng)納稅額的計(jì)算？

答：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額× 適用稅率 - 減免稅額 - 抵免稅額

=(收入總額 - 不征稅收入 - 免稅收入 - 各項(xiàng)扣除 - 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損)×適用稅率 - 減免稅額 - 抵免稅額

公式中的減免稅額和抵免稅額，是指依照企業(yè)所得稅法和國務(wù)院的稅收優(yōu)惠規(guī)定減征、免征和抵免的應(yīng)納稅額

按納稅人不同計(jì)算有所區(qū)別

一般納稅人

銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)

納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)(以下簡稱銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù))，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式:

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

因當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

小規(guī)模納稅人

銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)

小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，按照銷售額和本條例第十二條規(guī)定的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式:

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

納稅人進(jìn)口貨物

納稅人進(jìn)口貨物，按照組成計(jì)稅價格和本條例第二條規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣任何稅額。

組成計(jì)稅價格=關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅+消費(fèi)稅

應(yīng)納稅額=組成計(jì)稅價格×增值稅稅率

消費(fèi)稅:

實(shí)行從價定率辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額=銷售額×稅率

實(shí)行從量定額辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×單位稅額

自產(chǎn)產(chǎn)品:組成計(jì)稅價格=(成本+利潤)÷(1-消費(fèi)稅稅率)

委托加工:組成計(jì)稅價格=(材料成本+加工費(fèi))÷(1-消費(fèi)稅稅率)

進(jìn)口產(chǎn)品:組成計(jì)稅價格=(關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅)÷(1-消費(fèi)稅稅率)

企業(yè)所得稅:

應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法

應(yīng)納稅所得額 = 收入總額 - 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額

或:應(yīng)納稅所得額 = 利潤總額 + 納稅調(diào)整增加額 - 納稅調(diào)整減少額

實(shí)行核定應(yīng)稅所得率征收方式的，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為:

應(yīng)納稅所得額 == 收入總額 × 應(yīng)稅所得率

1 - 應(yīng)稅所得率

應(yīng)稅所得率按稅法規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計(jì)算:

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為:

應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額×稅率

【第5篇】土地增值稅的征管

土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。

對于商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，若能爭取到核定征收，則可事項(xiàng)項(xiàng)目整體稅負(fù)大幅度的降低。

下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關(guān)政策）匯總?cè)缦拢?/p>

01《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）相關(guān)規(guī)定

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的;

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的;

（六）納稅人申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。同時規(guī)定，“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定”。

02《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關(guān)規(guī)定

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實(shí)行核定征收。

03《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）相關(guān)規(guī)定

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

04重慶市地方規(guī)定

（一）重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《重慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

第五條 凡納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的收入和扣除項(xiàng)目憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目增值額，有下列情形之一的，可實(shí)行核定征收土地增值稅。

(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三) 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項(xiàng)目金額的；

(四) 申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

(五) 符合土地增值稅清算(以下簡稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

第六條 核定征收土地增值稅應(yīng)當(dāng)首先采用定率征收方式，確實(shí)無法實(shí)施定率征收的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)方可采用定額征收方式。

(一) 定率征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.按照核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的方法核定；

2.按照核實(shí)建造成本、費(fèi)用加合理利潤的方法核定；

3.按照合理方法計(jì)算和推定納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。

(二) 定額征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)水平核定；

2.參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負(fù)水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一種方法不足以準(zhǔn)確核定應(yīng)納稅額時，可同時采用兩種以上的方法核定。

（二）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號）

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實(shí)，不能計(jì)算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

（三）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實(shí)行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。

（二）個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負(fù)，但也可能對其他稅種申報、后續(xù)的稅收申報和財務(wù)處理等事項(xiàng)引起一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，導(dǎo)致其他稅收負(fù)擔(dān)增加。

土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細(xì)的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點(diǎn)在于納稅人“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”。而“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”可能會引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等蝴蝶效應(yīng)。

企業(yè)所得稅核定征收

依據(jù)國稅發(fā)〔2008〕30號第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”的元素。

增值稅不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

對于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

財稅〔2016〕36號 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

后續(xù)年度的納稅申報

在完成土地增值稅清算后，對于尚未對外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對外出租時，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。

重慶市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率為20%，對于單純出租業(yè)務(wù)而言，其實(shí)際應(yīng)稅所得率遠(yuǎn)低于20%。

財務(wù)核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接

對于一個企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財務(wù)處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定，也將是一件令會計(jì)人員傷神又費(fèi)力的事情。

因此納稅人在認(rèn)為自身可能滿足核定征收條件時，一定要盡可能得找到可以佐證的財務(wù)及相關(guān)資料，謹(jǐn)慎采用核定征收的清算方式。

一個土地增值稅核定征收問題的討論

某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時有一部分商品房為超規(guī)劃建設(shè)，當(dāng)時未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個難以解決的問題。下面來討論這個問題。

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，2003年取得立項(xiàng)批文，規(guī)劃總建筑面積7萬平方米，實(shí)際建筑面積8.6萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬平方米。超規(guī)劃建設(shè)部分由于與國土管理部門在補(bǔ)繳土地出讓金方面存在爭議，不能領(lǐng)取銷售許可證，不允許銷售。

2023年，開發(fā)項(xiàng)目中除了超規(guī)劃建設(shè)的部分，其他商品房均已銷售。稅務(wù)機(jī)關(guān)對已銷售的部分進(jìn)行了土地增值稅清算，由于項(xiàng)目成本資料不全，對其進(jìn)行了核定征收。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。

直到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土地管理部門對超規(guī)劃建設(shè)部分補(bǔ)繳土地出讓金的問題得到解決。房地產(chǎn)開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設(shè)的商品房進(jìn)行拍賣，以拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金。但是拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金前應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設(shè)的部分仍是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，2023年稅務(wù)機(jī)關(guān)對項(xiàng)目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設(shè)的商品房，因此認(rèn)為仍應(yīng)當(dāng)按3.5%核定征收。

但是2023年以來土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個變化。

一是2023年《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

二是項(xiàng)目所在地省級稅務(wù)機(jī)關(guān)取消了核定征收率的規(guī)定，要求對核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目測算稅負(fù)，以測算的稅負(fù)作為核定征收率征收土地增值稅，測算的稅負(fù)低于5%的，按5%核定征收。

存在這兩個政策變化因素，超規(guī)劃建設(shè)的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？

先要解決一個問題：超規(guī)劃建設(shè)的商品房是不是原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分。

這個問題要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理部門確定。如果確定不是原來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項(xiàng)目金額的，仍需要核定征收，很顯然應(yīng)按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項(xiàng)管理部門將其認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，問題要復(fù)雜一些。

超規(guī)劃建設(shè)部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，就這個項(xiàng)目來說，2023年該項(xiàng)目銷售的比例未達(dá)到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設(shè)部分銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才達(dá)到了清算條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的時間是2023年。由于項(xiàng)目由于成本資料不全，難以計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，仍要核定征收，但是核定征收應(yīng)當(dāng)適用2023年的政策。

作為問題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核定征收另外一種情況。

如果超規(guī)劃建設(shè)的商品房面積不足以影響2023年對該項(xiàng)目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。

假設(shè)該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為15萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設(shè)商品，但該項(xiàng)目符合清算條件仍然是2023年。

本人認(rèn)為，盡管核定征收政策進(jìn)行了調(diào)整，但是只適用政策實(shí)施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對這種情況有針對性的調(diào)整核定征收的政策，應(yīng)當(dāng)對超規(guī)劃建設(shè)的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。

【第6篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報表由稅控系統(tǒng)自動生成，并憑以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報及扣繳相應(yīng)稅款。

因此，對于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

舉個例子，房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價款差額計(jì)征增值稅，賬務(wù)處理如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用時的賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用，抵減銷項(xiàng)稅額沖減“主營業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營業(yè)務(wù)成本

【第7篇】營改增后土地增值稅計(jì)算方法

土地增值稅的計(jì)算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新房

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

3.計(jì)算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

具體解析如下：

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡易計(jì)稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計(jì)稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

（1）扣除項(xiàng)目1

第一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅

（2）扣除項(xiàng)目2

第二項(xiàng)：房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

注意：開發(fā)費(fèi)用是另外計(jì)算

（3）扣除項(xiàng)目3：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（兩種扣除方法）

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項(xiàng)目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除，允許抵扣銷項(xiàng)稅額的（進(jìn)項(xiàng)稅額）不能扣除。

（5）扣除項(xiàng)目5（加計(jì)扣除20%）：

加計(jì)扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％

注意：僅適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不享受此項(xiàng)扣除。

3.計(jì)算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬元（不含稅）

開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價款及各種費(fèi)用1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；

（3）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出為450萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％。

計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）

2.扣除項(xiàng)目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

=450+（1000+3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元；

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20％

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)

=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

3.增值額=10000－6005=3995（萬元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：

“超過50％～100％的部分”

適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（萬元）

以上僅僅是個人觀點(diǎn)和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

（需要電子資料，請您私聊，免費(fèi)提供?。?/strong>