土地增值稅不含稅收入的確認（16篇）

【第8篇】2009年土地增值稅的稅率

關(guān)于增值稅的知識，大家最頭疼的就是稅率和計算，不僅僅是因為繁瑣，更是因為經(jīng)常發(fā)生變動，那到底該怎么記呢？

為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對大家記憶增值稅有幫助。

1

增值稅，又變了！

今天起，這是我最新最全的稅率表！

財政部 稅務(wù)總局公告2023年第7號，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長至2023年12月31日。

2

增值稅稅率

1稅率13%

納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

2稅率9%

納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：

① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

② 自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

③ 圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

⑤ 國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

3稅率6%

納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

4稅率0

納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

5稅率0

境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

稅率的調(diào)整由國務(wù)院決定。

納稅人兼營不同稅率的項目，應(yīng)當分別核算不同稅率項目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

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以下13%稅率貨物

易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆

① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

② 各種蔬菜罐頭。

③ 專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。

④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對各種藥物的茶和茶飲料。

⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

⑥ 中成藥。

⑦ 鋸材，竹筍罐頭。

⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

⑨ 各種肉類罐頭、肉類熟制品。

⑩ 各種蛋類的罐頭。

? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

? 洗凈毛、洗凈絨。

? 飼料添加劑。

? 用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。

? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機械、農(nóng)用汽車、三輪運貨車、機動漁船、森林砍伐機械、集材機械、農(nóng)機零部件。

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增值稅征收稅率

增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計稅的一般納稅人計算稅款時使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。

一小規(guī)模納稅人

（一）3%征收率減按1%征收

2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。

（二）3%征收率減按0.5%征收

自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購的二手車，按以下規(guī)定執(zhí)行：

納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）

（三）3%征收率減按2%征收

① 小規(guī)模納稅人(除其他個人外，下同)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。

小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。

② 納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

（四）5%征收率

① 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

② 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

④ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，選擇差額納稅的，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

⑥ 納稅人提供安全保護服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。

二一般納稅人

（一）5%征收率

（二）3%征收率

（三）3%征收率減按2%征收

（四）減按0.5%征收

（五）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應(yīng)納稅額。(國家稅務(wù)總局公告2023年第16號)

（六）應(yīng)當適用（非可選擇）簡易計稅

① 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號）

② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（財稅〔2017〕58號）

③ 資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財稅〔2017〕56號）

④ 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）

⑤ 納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財稅〔2009〕9號）

⑥ 一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅：

寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個人寄售的物品在內(nèi)) ；

典當業(yè)銷售死當物品；

【第9篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法

no.5/16

如何有效降低土地增值稅，主要有四點基本思路：

a、增加扣除成本費用；

b、獲得更低的計稅稅檔；

c、選擇更節(jié)稅的申報和分攤方式；

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過關(guān)聯(lián)公司，實現(xiàn)利潤分流。

01臨界點籌劃

在普通住宅的售價制定中，如果，計算增值率在20%附近，我們可以考慮適當調(diào)低售價，使增值率低于20%，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額累進征收土增。

#例如，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價格：

第一種方案，銷售價格為19500元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免征土增稅；

第二種方案，銷售價格為20000元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應(yīng)繳土地增值稅1050元/平；

顯然，第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實現(xiàn)了更好的利潤，也更利于去化。

02合理選用利息支出

根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：

第一種，據(jù)實扣除法：

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費用：出具證明的利息+(取得土地使用權(quán)費用+開發(fā)成本)×5%

第二種，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除費用：(取得土地使用權(quán)支付費用+開發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除時，如果預(yù)計利息費用較高，主要靠負債籌資，一般采取據(jù)實扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。

#例如，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元，可計算分攤的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機構(gòu)證明，可扣除費用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機構(gòu)證明，可扣除費用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。

顯然，此情況下，采取據(jù)實扣除法更利于節(jié)稅。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來，最好能通過委托貸款等形式，取得金融機構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時就能掌握主動，降低增值額。

03做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項目股權(quán)并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。

在項目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設(shè)計，提升小區(qū)景觀、和配套設(shè)施建設(shè)，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競爭力，稀釋增值率。

#舉個簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價對1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時，做高售價，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

04期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

在計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用時，除利息支出外，都不是按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎(chǔ)按比例計算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。

但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某地產(chǎn)項目的負責人，那么這位負責人的有關(guān)費用可以分攤一部分到房地產(chǎn)成本中去。期間費用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。

05分流利潤，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。

要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡單問題復(fù)雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。

一方面，將利潤分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財政獎勵和優(yōu)惠政策，降低整體稅負。

這些公司有的可能在稅負較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務(wù)費向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個當年虧損嚴重的公司，進行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報披露中，可窺一斑。

06建房方式籌劃法

利用代建房：

2023年的時候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。

07合并申報不同稅率項目

年初的時候，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報一期二期項目。其實，不只是合并申報不同期項目，合并或獨立申報同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項目也是常見的稅籌方式。

#舉個簡單的例子，登山哥公司，2023年同時開發(fā)了兩個項目。項目a，售價1億，可扣除費用4000萬；項目b，售價1.5億，可扣除費用1億。

選擇分別核算：

a項目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。

b項目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。

合計土增，a+b=3900萬。

選擇合并核算：

總售價，2.5億；合計可扣除費用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。

如不考慮其它稅費，此項目，合并計算土增減少200萬。

在合并不同房地產(chǎn)項目共同申報時應(yīng)注意，“普通住宅”和非普通住宅項目，應(yīng)分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項目單獨清算，如需合并項目清算的，首先在立項時就要有所籌劃，否則到后期就有困難。

08

合理選定成本分攤方法

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分攤到各個產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分攤方法會產(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負會產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計算。

在進行土地增值稅清算時，預(yù)先進行多種測算，清楚了解不同成本分攤方式下的稅負結(jié)果，選擇對自己有利的分攤方式處理公共開發(fā)成本，可以有效實現(xiàn)節(jié)稅。

這篇文章適合大家轉(zhuǎn)發(fā)分享，相見不易，便于轉(zhuǎn)需和下次查找，作為一份很好的復(fù)習資料。

本文來源：本文授權(quán)轉(zhuǎn)載自公眾號投拓狗日記。內(nèi)容本身不代表公眾號觀點，也不構(gòu)成投資建議。

全國房地產(chǎn)報建管理師”職業(yè)培訓學習

【第10篇】土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅

文|金穗源商學院 劉玉章

問題二：如何計算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額？

問：《土地增值稅暫行條例》及其細則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入總額，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益?！盃I改增”之后，增值稅是價外稅，土地增值稅的應(yīng)稅收入總額應(yīng)當怎樣來確定?

答：土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人、就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

土地增值稅的征稅對象就是增值額，計算公式如下：

增值額＝應(yīng)稅收入總額-扣除項目金額

《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的規(guī)定如下。

(1)土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。

(2)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

(3)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

“營改增”之后，土地增值稅的應(yīng)稅收入總額不包括增值稅，相關(guān)文件規(guī)定如下。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

這樣規(guī)定比較籠統(tǒng)，因為增值稅的計稅方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法。為此，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，“營改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅分為兩類情況：

(1)適用增值稅一般計稅方法的的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。

(2)適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

對第(1)項所規(guī)定的“不含增值稅銷項稅額”應(yīng)當深入理解，說的是扣除土地價款后計算的實際銷項稅額，這樣規(guī)定使“不含增值稅銷項稅額”收入與國家稅務(wù)總局2023年第18號公告銜接。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號，以下簡稱18號公告)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額＝(全部價款和價外費用一當期允許扣除的土地價款)÷(1+9％)

當期允許扣除的土地價款＝支付的土地價款×(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)

例：“營改增”后，甲房地產(chǎn)公司(一般納稅人)通過“招、拍、掛”取得一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)當?shù)匕l(fā)改委核準為g項目。建設(shè)工程開工證上注明開工日期為2023年6月1日，項目如期開工。2023年3月取得了商品房預(yù)售許可證后開始預(yù)售，至2023年6月末房產(chǎn)全部預(yù)售完畢，取得預(yù)售收入為22200萬元。2023年9月，項目竣工驗收，甲公司按規(guī)定開具了増值稅發(fā)票，辦理交房手續(xù)，確認銷售收入。該項目為取得土地使用權(quán)支付土地價款為6660萬元，已取得帶省財政章的票據(jù)。該項目開工以來進項稅額留抵額為800萬元，開發(fā)總成本18000萬元。如何繳納增值稅?如何確定土地增值稅的應(yīng)稅收入總額？

[案例分析]

(一)應(yīng)繳增值稅

18號公告采用“實耗扣除法”解決土地成本中內(nèi)含的增值稅進項稅額的抵扣問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算應(yīng)繳增值稅時，應(yīng)將扣除土地成本抵減的銷項稅額從與之配比的“主營業(yè)務(wù)成本”中扣除。

(1)2023年3月收到預(yù)收款，計算預(yù)繳增值稅。

銷售額＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

預(yù)繳增值稅額＝203 669 725×3％＝6 110 092(元)

(2)預(yù)售階段會計處理。

借:銀行存款 222 000 000

貸:預(yù)收賬款 222 000 000

借:應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 6 110 092

貸:銀行存款 6 110 092

(3)2023年9月，開具發(fā)票并交房確認銷售，計算銷售額及銷項稅額，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收賬款。

銷售額＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

銷項稅額＝203 669 725×9％＝18 330 275(元)

借:預(yù)收賬款 222 000 000

貸:應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 18 330 275

主營業(yè)務(wù)收入 203 669 725

同時，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

借：主營業(yè)務(wù)成本 180 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 180 000 000

(4)計算扣除土地價款后的銷售額和銷項稅額。

扣除土地價款后的銷售額＝(全部價款和價外費用一當期允許扣除的土地價款)÷(1+9％)＝(222 000 000-66 600 000)÷(1+9％)＝142 568 807(元)

扣除土地價款后的銷項稅額＝142 568 807×9%＝12 831 193 (元)

與增值稅發(fā)票的銷項稅額比較＝18 330 275-12 831 193＝5499082(元)

(5)土地價款中內(nèi)含的增值稅額如何抵扣?

銷項稅額抵減額＝66600000÷(1+9％)x9％＝5499082(元)

增值稅是連環(huán)稅，地價中內(nèi)含進項稅額，因為國家出讓土地使用權(quán)、納稅人無法取得增值稅專用發(fā)票來抵扣進項稅額、解決方法是在開具增值稅發(fā)票確認銷售時，以銷項稅額抵減的方式代替土地價款中內(nèi)含的進項稅額。

“銷項稅額抵減額”含在土地價款中，其調(diào)減額，使土地成本減少，最終傳導(dǎo)到“主營業(yè)務(wù)成本”中。

借:應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減) 5499082

貸:主營業(yè)務(wù)成本 5499082

實繳銷項稅額＝18 330 275-5499082＝12831193(元)

(6)計算“應(yīng)交增值稅”科目的貨差＝(18 330 275-5499082)-8000000＝12831193-8000000＝4831193(元)

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅) 4831193

貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅 4831193

(7)將“預(yù)交增值稅”結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”的借方

借:應(yīng)交稅費一一未交增值稅 6 110 092

貸:應(yīng)交稅費一一預(yù)交增值稅 6 110 092

至此，該項目增值稅納稅事項全部完成。

(二)土地增值稅應(yīng)稅收入總額的確定

國家稅務(wù)總局2023年70號公告規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含増值稅的銷項稅額。以公式表示如下

土增稅的應(yīng)稅收入總額＝全部價款及價外費用-實際銷項稅額

應(yīng)稅收入總額＝222000000-(18330275-5499082)＝222000000-12831193=209168807(元)，與主營業(yè)務(wù)收入差額＝209168807-203669275=5499082(元)，恰好等于“銷項稅額抵減額”。

[結(jié)論]

一般納稅人選擇適用一般計稅方法的，土地增值稅清算時，“應(yīng)稅收入總額”是在企業(yè)所得稅“主營業(yè)務(wù)收入(不含稅)”的基礎(chǔ)上，調(diào)增“銷項稅額抵減額”數(shù)額。即

土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”＝所得稅的“主營業(yè)務(wù)收入”+銷項稅額抵減額

g項目土地増值稅的“應(yīng)稅收入總額”＝203669725+5499082=209168807(元)

2023年“營改增”之后，廣州市對土地增值稅的應(yīng)稅收入做出規(guī)定，用該文件的計稅方法驗證上述計算的“應(yīng)稅收入總額”。

廣州市地稅局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》(穗地稅函(2016)188號)規(guī)定，“營改增”后土地增值稅相關(guān)問題的處理：

1.納稅人選用增值稅簡易計稅方法計稅的，土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷售收入÷(1+5％）”確認。

2.納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的:

土地增值稅預(yù)征收入＝含稅銷售收入÷(1+9％)

土地增值稅清算收入＝(含稅銷售收入+本項目土地價款×9％)÷(1+9％)

案例中的“應(yīng)稅收入總額”＝(222000000+66600000×9％)÷(1+9％)

＝209168807(元)

計算“應(yīng)稅收入總額”的結(jié)論與依據(jù)穗地稅函〔2016)188號計算的結(jié)果相符。

好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“怎樣按不同類型房產(chǎn)計算應(yīng)稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見！

【第11篇】土地增值稅印花稅扣除

1.納稅人扣除支付的分包款，應(yīng)當取得合法有效憑證，具體憑證是指哪些？

答：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第17號)規(guī)定：“……自2023年5月1日起施行。”

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第17號)規(guī)定：“ 第六條 納稅人按照上述規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。

上述憑證是指：

（一）從分包方取得的2023年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。

上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2023年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。

（二）從分包方取得的2023年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票。

（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證?！?/p>

2.持有股權(quán)、股票、合伙企業(yè)財產(chǎn)份額等權(quán)益性投資的個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)可以適用核定征收方式計征個人所得稅嗎？

答：根據(jù)《關(guān)于權(quán)益性投資經(jīng)營所得個人所得稅征收管理的公告》（財政部稅務(wù)總局公告2023年第41號）：“一、持有股權(quán)、股票、合伙企業(yè)財產(chǎn)份額等權(quán)益性投資的個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)（以下簡稱獨資合伙企業(yè)），一律適用查賬征收方式計征個人所得稅。

二、獨資合伙企業(yè)應(yīng)自持有上述權(quán)益性投資之日起30日內(nèi)，主動向稅務(wù)機關(guān)報送持有權(quán)益性投資的情況；公告實施前獨資合伙企業(yè)已持有權(quán)益性投資的，應(yīng)當在2023年1月30日前向稅務(wù)機關(guān)報送持有權(quán)益性投資的情況。稅務(wù)機關(guān)接到核定征收獨資合伙企業(yè)報送持有權(quán)益性投資情況的，調(diào)整其征收方式為查賬征收。

……

四、本公告自2023年1月1日起施行?！?/p>

3.非營利組織免稅資格到期后申請復(fù)審，需要提交哪些資料？

答：根據(jù)《福建省財政廳國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于加強非營利組織免稅資格認定管理的通知》(閩財稅〔2018〕11號)規(guī)定：“四、符合本通知第三條所列條件的非營利組織申請享受免稅資格，需向認定機關(guān)報送以下材料：

(一)福建省非營利組織免稅資格認定申請表(見附件);

(二)事業(yè)單位、社會團體、基金會、社會服務(wù)機構(gòu)的組織章程或宗教活動場所、宗教院校的管理制度;

(三)非營利組織注冊登記證件的復(fù)印件;

(四)上一年度的資金來源及使用情況、公益活動和非營利活動的明細情況;

(五)上一年度的工資薪金情況專項報告，包括薪酬制度、工作人員整體平均工資薪金水平、工資福利占總支出比例、重要人員工資薪金信息(至少包括工資薪金水平排名前10的人員);

(六)具有資質(zhì)的中介機構(gòu)鑒證的上一年度財務(wù)報表和審計報告;

(七)登記管理機關(guān)出具的事業(yè)單位、社會團體、基金會、社會服務(wù)機構(gòu)、宗教活動場所、宗教院校上一年度符合相關(guān)法律法規(guī)和國家政策的事業(yè)發(fā)展情況或非營利活動的材料;

(八)財政、稅務(wù)部門要求提供的其他材料?！?/p>

因此，非營利組織免稅資格到期后申請復(fù)審，同首次申請一致，應(yīng)按閩財稅〔2018〕11號文件規(guī)定提交資料。

4.企業(yè)在研發(fā)過程中產(chǎn)生的勞動保護費支出是否可以享受研發(fā)費用加計扣除政策？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于研發(fā)費用稅前加計扣除歸集范圍有關(guān)問題的公告》 (國家稅務(wù)總局公告2023年第40號)規(guī)定：“一、人員人工費用

指直接從事研發(fā)活動人員的工資薪金、基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費和住房公積金，以及外聘研發(fā)人員的勞務(wù)費用。

(一)直接從事研發(fā)活動人員包括研究人員、技術(shù)人員、輔助人員。研究人員是指主要從事研究開發(fā)項目的專業(yè)人員;技術(shù)人員是指具有工程技術(shù)、自然科學和生命科學中一個或一個以上領(lǐng)域的技術(shù)知識和經(jīng)驗，在研究人員指導(dǎo)下參與研發(fā)工作的人員;輔助人員是指參與研究開發(fā)活動的技工。外聘研發(fā)人員是指與本企業(yè)或勞務(wù)派遣企業(yè)簽訂勞務(wù)用工協(xié)議(合同)和臨時聘用的研究人員、技術(shù)人員、輔助人員。

接受勞務(wù)派遣的企業(yè)按照協(xié)議(合同)約定支付給勞務(wù)派遣企業(yè)，且由勞務(wù)派遣企業(yè)實際支付給外聘研發(fā)人員的工資薪金等費用，屬于外聘研發(fā)人員的勞務(wù)費用。

(二)工資薪金包括按規(guī)定可以在稅前扣除的對研發(fā)人員股權(quán)激勵的支出。

(三)直接從事研發(fā)活動的人員、外聘研發(fā)人員同時從事非研發(fā)活動的，企業(yè)應(yīng)對其人員活動情況做必要記錄，并將其實際發(fā)生的相關(guān)費用按實際工時占比等合理方法在研發(fā)費用和生產(chǎn)經(jīng)營費用間分配，未分配的不得加計扣除。

五、新產(chǎn)品設(shè)計費、新工藝規(guī)程制定費、新藥研制的臨床試驗費、勘探開發(fā)技術(shù)的現(xiàn)場試驗費

指企業(yè)在新產(chǎn)品設(shè)計、新工藝規(guī)程制定、新藥研制的臨床試驗、勘探開發(fā)技術(shù)的現(xiàn)場試驗過程中發(fā)生的與開展該項活動有關(guān)的各類費用。

六、其他相關(guān)費用

指與研發(fā)活動直接相關(guān)的其他費用，如技術(shù)圖書資料費、資料翻譯費、專家咨詢費、高新科技研發(fā)保險費，研發(fā)成果的檢索、分析、評議、論證、鑒定、評審、評估、驗收費用，知識產(chǎn)權(quán)的申請費、注冊費、代理費，差旅費、會議費，職工福利費、補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費。

此類費用總額不得超過可加計扣除研發(fā)費用總額的10%?！?/p>

因此，研發(fā)過程中產(chǎn)生的勞動保護費支出不屬于上述文件規(guī)定范圍，不能享受研發(fā)費用加計扣除政策。

5.企業(yè)內(nèi)部設(shè)立保險制度，每個月企業(yè)和員工分別繳納固定的金額。若員工發(fā)生事故，可以從中提取部分補貼。企業(yè)繳納的部分是否可以在企業(yè)所得稅稅前扣除？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第四十條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準予扣除?！?/p>

另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函〔2009〕3號)規(guī)定：“三、關(guān)于職工福利費扣除問題

《實施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費，包括以下內(nèi)容：

(一)尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等。

(二)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼等。

(三)按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等?！?/p>

因此，員工提取金額里對應(yīng)企業(yè)繳納的部分，屬于職工福利費支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準予扣除。

6.企業(yè)通過新三板購買股權(quán)，取得的股息分紅是否可以免征企業(yè)所得稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）第二十六條規(guī)定：“企業(yè)的下列收入為免稅收入：

……

（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；

（三）在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；……”

另根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）第八十三條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第二十六條第(二)項所稱符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。企業(yè)所得稅法第二十六條第(二)項和第(三)項所稱股息、紅利等權(quán)益性投資收益，不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月取得的投資收益?！?/p>

因此，企業(yè)通過新三板購買股權(quán)，取得的股息分紅屬于符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，可以免征企業(yè)所得稅。

7.母公司將土地投資給全資子公司，適用特殊性稅務(wù)處理的，子公司應(yīng)如何確認土地的計稅基礎(chǔ)？

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于促進企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號）規(guī)定：“三、關(guān)于股權(quán)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規(guī)定進行特殊性稅務(wù)處理：

1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認所得。

2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。

3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計算折舊扣除?！?/p>

因此，土地的計稅基礎(chǔ)應(yīng)按投資方的原賬面凈值確定。

8.企業(yè)購入單位價值不超過500萬元的固定資產(chǎn)在企業(yè)所得稅稅前一次性扣除的政策是否有延續(xù)？單位價值是否包含增值稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）第三十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加?！?/p>

因此，企業(yè)購入單位價值不超過500萬元的固定資產(chǎn)在企業(yè)所得稅稅前一次性扣除的政策執(zhí)行期限延長至2023年12月31日，但單位價值不包含可抵扣進項的增值稅。

9.企業(yè)因侵害專利權(quán)支付給被侵權(quán)方的賠償金，是否可以在企業(yè)所得稅稅前扣除？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：“第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

……

第十條在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：

(一)向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項;

(二)企業(yè)所得稅稅款;

(三)稅收滯納金;

(四)罰金、罰款和被沒收財物的損失;

(五)本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出;

(六)贊助支出;

(七)未經(jīng)核定的準備金支出;

(八)與取得收入無關(guān)的其他支出。”

因此，企業(yè)支付的侵權(quán)賠償金，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

10.企業(yè)外購魚類冰凍后直接對外銷售，是否可以免征企業(yè)所得稅？

答：一、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第八十六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第二十七條第(一)項規(guī)定的企業(yè)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅，是指：

(一)企業(yè)從事下列項目的所得，免征企業(yè)所得稅

……

8.遠洋捕撈

企業(yè)從事國家限制和禁止發(fā)展的項目，不得享受本條規(guī)定的企業(yè)所得稅優(yōu)惠?！?/p>

二、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的農(nóng)產(chǎn)品初加工范圍（試行）>的通知》(財稅〔2008〕149號)附件《享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的農(nóng)產(chǎn)品初加工范圍（試行）（2008年版）規(guī)定：“三、漁業(yè)類

（一）水生動物初加工

將水產(chǎn)動物（魚、蝦、蟹、鱉、貝、棘皮類、軟體類、腔腸類、兩棲類、海獸類動物等）整體或去頭、去鱗（皮、殼）、去內(nèi)臟、去骨（刺）、擂潰或切塊、切片，經(jīng)冰鮮、冷凍、冷藏等保鮮防腐處理、包裝等簡單加工處理，制成的水產(chǎn)動物初制品。……”

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目企業(yè)所得稅優(yōu)惠問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第48號)第十條規(guī)定：“企業(yè)購買農(nóng)產(chǎn)品后直接進行銷售的貿(mào)易活動產(chǎn)生的所得，不能享受農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目的稅收優(yōu)惠政策。”

因此，企業(yè)外購魚類經(jīng)冰凍等初加工后對外銷售，可以免征企業(yè)所得稅。

11.企業(yè)發(fā)生成本費用支出，以電子發(fā)票作為憑證的，如僅保留紙質(zhì)打印件，未歸檔保存電子發(fā)票原件，是否還可以在企業(yè)所得稅稅前扣除？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第28號）規(guī)定:“第十三條企業(yè)應(yīng)當取得而未取得發(fā)票、其他外部憑證或者取得不合規(guī)發(fā)票、不合規(guī)其他外部憑證的，若支出真實且已實際發(fā)生，應(yīng)當在當年度匯算清繳期結(jié)束前，要求對方補開、換開發(fā)票、其他外部憑證。補開、換開后的發(fā)票、其他外部憑證符合規(guī)定的，可以作為稅前扣除憑證。

……

第十六條 企業(yè)在規(guī)定的期限未能補開、換開符合規(guī)定的發(fā)票、其他外部憑證，并且未能按照本辦法第十四條的規(guī)定提供相關(guān)資料證實其支出真實性的，相應(yīng)支出不得在發(fā)生年度稅前扣除。”

另根據(jù)《財政部 國家檔案局關(guān)于規(guī)范電子會計憑證報銷入賬歸檔的通知》(財會〔2020〕6號)規(guī)定:“四、單位以電子會計憑證的紙質(zhì)打印件作為報銷入賬歸檔依據(jù)的，必須同時保存打印該紙質(zhì)件的電子會計憑證?！?/p>

因此，企業(yè)發(fā)生成本費用支出，以電子發(fā)票作為憑證的，如僅保留紙質(zhì)打印件，未歸檔保存電子發(fā)票原件，在請對方補充提供電子發(fā)票后，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

12.簽訂舞臺搭建、布置合同，應(yīng)如何繳納印花稅？

答：一、根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務(wù)院令第11號)第二條規(guī)定：“下列憑證為應(yīng)納稅憑證：

1.購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證;

2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù);

3.營業(yè)賬簿;

4.權(quán)利、許可證照;

5.經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。”

二、根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）附件《印花稅稅目稅率表》規(guī)定：“加工承攬合同包括加工、定作、修繕、修理、印刷、廣告、測繪、測試等合同。立合同人按加工或承攬收入萬分之五貼花?！?/p>

因此，舞臺搭建、布置合同屬于加工承攬合同，立合同人應(yīng)按加工或承攬收入萬分之五貼花。

13.簽訂建筑消防安全評估合同，是否需要繳納印花稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）第二條規(guī)定：“下列憑證為應(yīng)納稅憑證：

1.購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；

2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；

3.營業(yè)賬簿；

4.權(quán)利、許可證照；

5.經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。”

另根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則》（財稅字﹝1988﹞第225號）第十條規(guī)定：“印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。”

因此，建筑消防安全評估合同不屬于應(yīng)納稅憑證，不需要繳納印花稅。

14.a企業(yè)將b企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給c企業(yè)，b企業(yè)名下有不動產(chǎn)，上述業(yè)務(wù)中是否需要繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

因此，a企業(yè)將b企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給c企業(yè)，不動產(chǎn)始終在b企業(yè)名下未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。

15.a企業(yè)將土地投資于b企業(yè)，b企業(yè)將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，計征土地增值稅時應(yīng)如何確認取得土地使用權(quán)所支付的金額？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！?/p>

另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項目

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。”

因此，b企業(yè)應(yīng)按照a企業(yè)投資作價時開具的發(fā)票上注明的金額確認取得土地使用權(quán)所支付的金額。

16.轉(zhuǎn)讓礦山的開采權(quán)是否需要征收契稅?

答：根據(jù)《福建省財政廳關(guān)于礦山用地征收契稅問題的批復(fù)》(閩財農(nóng)稅﹝2002﹞41號)規(guī)定 ：“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四條的規(guī)定“土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等”，工礦用地或礦山用地屬于土地范疇。因此，按照《福建省貫徹＜中華人民共和國契稅暫行條例＞實施辦法》第二條的規(guī)定，凡礦山用地發(fā)生土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅?！?/p>

因此，如轉(zhuǎn)讓礦山用地的使用權(quán)需要征收契稅，僅轉(zhuǎn)讓開采權(quán)不需要征收契稅。

17.總公司跨區(qū)（縣）擁有土地使用權(quán)，分公司在土地所在地設(shè)立并實際使用該土地，城鎮(zhèn)土地稅應(yīng)由哪方繳納？

答：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第483號公布）第二條規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人?！?/p>

另根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（（1988）國稅地字第15號）第四條規(guī)定：“關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅?！?/p>

因此，城鎮(zhèn)土地稅應(yīng)擁有土地使用權(quán)的單位即總公司繳納。

18.非獨立核算的分支機構(gòu)是否可以享受物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策？

答：根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告》（財政部稅務(wù)總局公告2023年第16號）規(guī)定：“一、自2023年1月1日起至2023年12月31日止，對物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲設(shè)施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、本公告所稱物流企業(yè)，是指至少從事倉儲或運輸一種經(jīng)營業(yè)務(wù)，為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、流通、進出口和居民生活提供倉儲、配送等第三方物流服務(wù)，實行獨立核算、獨立承擔民事責任，并在工商部門注冊登記為物流、倉儲或運輸?shù)膶I(yè)物流企業(yè)。

……”

因此，非獨立核算的分支機構(gòu)不可以享受物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策。

19.只有部分與地上建筑相連的地下車庫，是否也應(yīng)按照地上建筑的標準繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定：“一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：

……

3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅?！?/p>

因此，只有部分與地上建筑相連的地下車庫，也應(yīng)按照地上建筑的標準繳納房產(chǎn)稅。

20.a和b均屬于企業(yè)辦的學校，a將自己名下的房產(chǎn)無租提供給b使用，是否可以免征房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（（1986）財稅地字第8號）規(guī)定：“十、企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅?！?/p>

另根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規(guī)定：“一、無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅?！?/p>

因此，a和b均屬于企業(yè)辦的學校，a將自己名下的房產(chǎn)無租提供給b使用，不屬于免征房產(chǎn)稅范圍，應(yīng)由房產(chǎn)使用方b依照房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。

21.納稅人在2023年12月30日（國家稅務(wù)總局公告2023年第74號文件生效時間）之前，通過掛牌交易取得國有土地使用權(quán)并繳納了耕地占用稅，是否可以自批準征收之日起滿1年時開始繳納土地使用稅？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。……”

因此，納稅人應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

22.商業(yè)企業(yè)收到供貨方提前支付的與預(yù)計商品銷售量、銷售額掛鉤的各種返還收入如何納稅、開票？

商業(yè)企業(yè)收到供貨方提前支付的與預(yù)計商品銷售量、銷售額掛鉤的各種返還收入（即銷售還未實現(xiàn)，按照雙方約定未來可以達到的銷售量或銷售額給予的返還），商業(yè)企業(yè)收到此筆返還收入適用什么稅目，如何開票？該筆返還收入是否適用于預(yù)付卡銷售，開具預(yù)付卡銷售和充值的發(fā)票？

答：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》(國家稅務(wù)總局令第25號) 第二十六條規(guī)定：“填開發(fā)票的單位和個人必須在發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)確認營業(yè)收入時開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)一律不準開具發(fā)票。”

問題所述銷售還未實現(xiàn)，屬于未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此，不得開具發(fā)票。待實際發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)確認營業(yè)收入時開具發(fā)票。

23.我公司總部購買辦公職場，我公司為使用方。物業(yè)公司收取公維金時不、無法提供應(yīng)稅發(fā)票，提供內(nèi)部收款收據(jù)。這筆公維金對于我公司實際上已經(jīng)是成本費用了，即使收取時未實際發(fā)生維修支出，但也不會返還給使用方了。請問物業(yè)公司提供的票據(jù)，可作為企業(yè)所得稅稅前列支憑據(jù)嗎？

答：《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第28號）第十條規(guī)定，企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目不屬于應(yīng)稅項目的，對方為單位的，以對方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證;對方為個人的，以內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證。據(jù)此，企業(yè)繳納住宅專項維修資金，以物業(yè)公司開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。

24.企業(yè)購買的預(yù)付卡可以在企業(yè)所得稅稅前扣除嗎？

答：企業(yè)購買預(yù)付卡未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移或未實際使用的，相關(guān)支出不得稅前扣除；企業(yè)轉(zhuǎn)移預(yù)付卡所有權(quán)的，如將預(yù)付卡發(fā)放給員工或贈與客戶等，在預(yù)付卡所有權(quán)實際轉(zhuǎn)移時按規(guī)定稅前扣除；企業(yè)將預(yù)付卡自用的，如企業(yè)購買商品或勞務(wù)，在使用商品或接受勞務(wù)時結(jié)轉(zhuǎn)成本、費用，按相應(yīng)規(guī)定稅前扣除。

25.如何區(qū)分個人從事其他生產(chǎn)、經(jīng)營活動取得的經(jīng)營所得與勞務(wù)報酬所得？

如何區(qū)分個人從事其他生產(chǎn)、經(jīng)營活動取得的經(jīng)營所得與勞務(wù)報酬所得？財稅老師注冊有個人獨資企業(yè)，該老師給我們做培訓講課，貴稅務(wù)局會不會說也是勞務(wù)報酬？我們公司收到該財稅老師開設(shè)的個人獨資企業(yè)開具的本次培訓講課的發(fā)票，我們要代扣勞務(wù)報酬個人所得稅嗎？請貴局在網(wǎng)站用文字回復(fù)？

答：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》規(guī)定：

第六條個人所得稅法規(guī)定的各項個人所得的范圍：

（二）勞務(wù)報酬所得，是指個人從事勞務(wù)取得的所得，包括從事設(shè)計、裝潢、安裝、制圖、化驗、測試、醫(yī)療、法律、會計、咨詢、講學、翻譯、審稿、書畫、雕刻、影視、錄音、錄像、演出、表演、廣告、展覽、技術(shù)服務(wù)、介紹服務(wù)、經(jīng)紀服務(wù)、代辦服務(wù)以及其他勞務(wù)取得的所得。

（五）經(jīng)營所得，是指：

1.個體工商戶從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動取得的所得，個人獨資企業(yè)投資人、合伙企業(yè)的個人合伙人來源于境內(nèi)注冊的個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營的所得；

2.個人依法從事辦學、醫(yī)療、咨詢以及其他有償服務(wù)活動取得的所得；

3.個人對企業(yè)、事業(yè)單位承包經(jīng)營、承租經(jīng)營以及轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租取得的所得；

4.個人從事其他生產(chǎn)、經(jīng)營活動取得的所得。

根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定：

第九條個人所得稅以所得人為納稅人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務(wù)人。...

第十一條居民個人取得綜合所得，按年計算個人所得稅；有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次預(yù)扣預(yù)繳稅款；需要辦理匯算清繳的，應(yīng)當在取得所得的次年三月一日至六月三十日內(nèi)辦理匯算清繳。預(yù)扣預(yù)繳辦法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門制定。

居民個人向扣繳義務(wù)人提供專項附加扣除信息的，扣繳義務(wù)人按月預(yù)扣預(yù)繳稅款時應(yīng)當按照規(guī)定予以扣除，不得拒絕。...

第十二條納稅人取得經(jīng)營所得，按年計算個人所得稅，由納稅人在月度或者季度終了后十五日內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)報送納稅申報表，并預(yù)繳稅款；在取得所得的次年三月三十一日前辦理匯算清繳。...

來源：浙江省稅務(wù)局、福建省稅務(wù)局、深圳市稅務(wù)局、廈門市稅務(wù)局

【第12篇】改制重組 土地增值稅

財政部稅政司 國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司在《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號）發(fā)布后有如下解讀：

問：為什么規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用企業(yè)改制重組土地增值稅政策？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用企業(yè)改制重組土地增值稅政策不是一項新的規(guī)定。2006年，為減少稅收政策漏洞，避免部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“改制”之名，行“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”之實，規(guī)避土地增值稅，財政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號），規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受改制重組土地增值稅優(yōu)惠政策?？紤]到在實際征管中，上述現(xiàn)象仍然存在，此次出臺企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠政策延續(xù)了這一規(guī)定。

提醒：目前財稅[2015]5號已被財稅[2018]57號取代，但依然在新文件第五條中依然保留了此條款。

【第13篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費標準

問題探討：

a房地產(chǎn)公司2023年通過法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價款為5000萬，稅局窗口開具土地款發(fā)票的時候，地稅窗口以價格明顯偏低為由，要求核定土地價款為8000萬，隨即按照8000萬開票，并繳納相應(yīng)稅費（包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達到清算條件。

請問：

①a公司清算的地價款按照5000萬還是8000萬？有何依據(jù)？

②稅局認為土地差價款3000萬元，a公司并沒有實際支付，不予扣除，有道理嗎？

【第14篇】土地增值稅范圍

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉不動產(chǎn)是否繳納土地增值稅

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)并購重組的一種常用方式。對涉及不動產(chǎn)的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否繳納土地增值稅存在較大的爭議。筆者結(jié)合稅收政策和實際案例，進行梳理分析，以期對納稅人有所幫助。

一、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的定義

資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)，是指對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益。

二、資產(chǎn)重組國家層面土增稅政策

2023年6月16日，財政部 稅務(wù)總局公布《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號)，執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。公告主要條款如下：

1、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

2、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

3、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

4、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

5、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

《公告》延續(xù)了財稅〔2018〕57號(已失效)規(guī)定的四種土地增值稅優(yōu)惠政策，即：除房地產(chǎn)外，企業(yè)整體改制、合并、分立或改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資情形下，對房地產(chǎn)(國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物)的轉(zhuǎn)移、變更暫不征收土地增值稅。

由以上文件可以看出，上述暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

三、地方資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)土增稅政策

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號)(現(xiàn)行有效)關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定：

(一)同一投資主體劃轉(zhuǎn)

同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)(調(diào)撥)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間;同一公司所屬全資子公司之間;自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間。

(二)行政性調(diào)整劃轉(zhuǎn)

經(jīng)縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門批準，按照國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)不征收土地增值稅。

四、實際案例

1、深圳市人才安居集團有限公司將其持有的深圳遠洋新干線項目項下600套房屋以及與其相關(guān)聯(lián)的債務(wù)、人員一并劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市人才君鼎泰管理有限公司，人才安居集團申請按照“單位、個人改制重組，暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項申請得到國家稅務(wù)總局深圳市龍崗區(qū)稅務(wù)局的認可，并出具編號為《深龍稅不征[90000018]號》的稅務(wù)事項通知書;

2、深圳市鹽田港集團有限公司將其持有的現(xiàn)代物流中心項目無償劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市鹽港現(xiàn)代物流發(fā)展有限公司，鹽田港集團申請按照“單位、個人改制重組，暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項申請得到國家稅務(wù)總局深圳市鹽田區(qū)稅務(wù)局的認可，并出具編號為《深鹽稅優(yōu)惠[2020]90000094號》的稅務(wù)事項通知書。

3、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國建銀投資有限責任公司有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2005]160號）：重組分立過程中，原中國建設(shè)銀行無償劃轉(zhuǎn)給建銀投資的貨物、不動產(chǎn)，不征收增值稅、營業(yè)稅和土地增值稅。

五、分析

從國家層面政策，雖然暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，但是個別地方政府文件明確不征收土地增值稅，且且在實務(wù)中，地方稅務(wù)局對資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)暫不征收土地增值稅予以認可。筆者分析可能有以下原因：

1、不屬于征稅范圍：

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅”。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。

有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，屬于土地增值稅的應(yīng)稅范圍，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于應(yīng)稅范圍。但是介于有償轉(zhuǎn)讓和繼承、贈與之間的各種房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為，包括非繼承、贈與的無償轉(zhuǎn)讓(如無償轉(zhuǎn)讓第三人)，以及非轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為(如資產(chǎn)劃轉(zhuǎn))，應(yīng)當歸入應(yīng)稅范圍抑或不征稅范圍，則存在很大的爭議。實踐中，將無償劃轉(zhuǎn)列入應(yīng)稅范圍與《土地增值稅暫行條例》相悖，存在很大障礙，因此部分稅務(wù)機關(guān)認為資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍。

2、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)合并分立行為中資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種具體形式：

在和企業(yè)合并分立中，必然伴隨著資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)又是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種方式。因此資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)歸為合并分立范疇內(nèi)，從而適用財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號中第2條、第三條的規(guī)定，即“對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并(分立)后的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/p>

六、結(jié)論

綜合國家對資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否征收土地增值稅政策不明確、個別地方政府有明確的不征收土增稅政策、實務(wù)中有稅務(wù)機關(guān)對資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收土增稅的認可，故資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收增值稅具備大概率可能性，為維護企業(yè)利益，建議擬采用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的企業(yè)提前與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)溝通，取得意見后再行實施資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

來源：德居正財稅咨詢

無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)之土地增值稅分析

最早看到“劃轉(zhuǎn)”相關(guān)稅收規(guī)定的，是《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第29號)文件，該文件第二條“企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理”規(guī)定：

“(一)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)(包括股東贈予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同)，凡合同、協(xié)議約定作為資本金(包括資本公積)且在會計上已做實際處理的，不計入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。

(二)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價值計入收入總額，計算繳納企業(yè)所得稅，同時按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。”

隨后，企業(yè)所得稅關(guān)于“劃轉(zhuǎn)”的后續(xù)文件財稅[2014]109號、總局2023年40公告陸續(xù)出臺，有了以上企業(yè)所得稅的影響，我得出結(jié)論：

資產(chǎn)劃出方要么做“長期股權(quán)投資”處理，要么沖減“實收資本”或者“資本公積”處理;接受資產(chǎn)方要么增加“實收資本”，要么增加“資本公積”。

提示：以上的操作路程很漫長的：工商執(zhí)照是否變更?實收資本不夠沖減怎么辦?資本公積沖減是否涉及企業(yè)所得稅?

什么是劃轉(zhuǎn)

1、無償劃轉(zhuǎn)的主體

現(xiàn)有國家政策規(guī)定的無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的主體是國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責任公司及其再投資設(shè)立的—人有限責任公司(以下統(tǒng)稱國有—人公司)?！镀髽I(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)工作指引》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]25號]第二條對無償劃轉(zhuǎn)的主體進行了界定：“國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責任公司及其再投資沒立的—人有限責任公司(以下統(tǒng)稱國有—人公司)，可以作為劃入方(劃出方)。”由此可以看出，無償劃轉(zhuǎn)一般在純國有產(chǎn)權(quán)單位之間進行。

2、無償劃轉(zhuǎn)的客體

《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2005]239號)第二條本辦法所稱企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)，是指企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)在政府機構(gòu)、事業(yè)單位、國有獨資企業(yè)、國有獨資公司之間的無償轉(zhuǎn)移。第二十一條規(guī)定：“企業(yè)實物資產(chǎn)等無償劃轉(zhuǎn)參照本辦法執(zhí)行”以上兩條政策規(guī)定對無償劃轉(zhuǎn)的客體進行了界定：即無償劃轉(zhuǎn)一般指劃轉(zhuǎn)國有產(chǎn)權(quán)，但也可以劃轉(zhuǎn)實物資產(chǎn)。

劃轉(zhuǎn)對土地增值稅的影響

由于劃轉(zhuǎn)財稅處理有“長期股權(quán)投資”的影子，我在思考土地增值稅的時候，一直圍繞《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)在轉(zhuǎn)圈圈：

企業(yè)間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)如涉及不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，劃入方按接受投資處理的，屬于投資入股方式之一，應(yīng)當免征土地增值稅(雙方均為非房地產(chǎn)企業(yè))，但心里一直不踏實。突然之間，看到如下“老”文件：

《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅〔1995〕48號)指出，細則所稱的“贈與”是指如下兩種情況。一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

豁然開朗：居民企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)不屬于上述兩種情況，應(yīng)繳納土地增值稅。

來源：金穗源

編輯：沐林財訊

【第15篇】土地增值稅清算之收入確認

由于我國土地所有權(quán)歸國家所有，而國家又不是增值稅納稅義務(wù)人，土地并沒有采取進項抵扣的增值稅處理方式，國有土地的出讓行為無法按現(xiàn)行增值稅規(guī)則作進項稅額抵扣處理，因此政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。對于采取簡易計稅的納稅人來說，按5%征收率計稅已經(jīng)考慮了避免重復(fù)征稅的因素，因此不得再扣除購入的土地價款。

支付的土地價款包括：

1.向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

2.土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

3.在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

支付的土地價款不包括市政配套費等政府收費、契稅、土地配套費等其他費用。

土地款扣除憑證：

1.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

2.扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得10000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價款22500萬元，取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)?？晒┏鍪鄣慕ㄖ娣e均為40000平方米，已銷售建筑面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計稅。請問：該企業(yè)土地增值稅清算時土地成本扣除，是按22500萬元全額扣除，還是按照土地成本不含稅金額（銷項稅額抵減后的金額）扣除？

分析：

一、會計處理

（一）購入土地時：

借：開發(fā)成本—土地成本 22500

貸：銀行存款 22500

（二）確認收入時：

借：預(yù)收賬款 46600

貸：主營業(yè)務(wù)收入 42752.29

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 3847.71

（三）結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：

借：主營業(yè)務(wù)成本—土地成本 16875

貸：開發(fā)產(chǎn)品 16875

解：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%），當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所分攤的土地價款=（30000／40000）×22500=16875萬元

（四）抵減土地價款時：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）1393.35

貸：主營業(yè)務(wù)成本 1393.35

解：差額后的銷項稅額=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36萬元，銷項稅額抵減=銷項稅額-差額后的銷項稅額=3847.71-2454.36=1393.35萬元。

二、土地增值稅處理

（一）收入確認

根據(jù)財稅〔2016〕43號規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

又根據(jù)稅務(wù)總局公告2023年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

觀點一：土地增值稅收入=42752.29+抵減的銷項1393.35=44145.64萬元；

觀點二：土地增值稅收入=42752.29萬元。

（二）成本確認

土地增值稅清算時收入為不含稅收入，扣除土地成本時土地為票據(jù)金額全額扣除（觀點一），還是銷項稅額抵減后的金額（觀點二）？

你支持哪個觀點？

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【第16篇】土地證增值稅

土地證增值稅清算是什么意思？土地增值稅清算怎么做？土地增值稅清算有哪些方法？相信很多朋友對于以上的問題的認知還是比較模糊的，本期眾致君就給大家來解答一下，土地增值稅清算是什么意思。

土地增值稅說的是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所獲得的收入包括貨幣收入。減去法定扣除工程成本后的實物收入和其他收入的增值額，是根據(jù)向國家繳納的稅款，不包括繼承和贈與免費轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

1.納稅人應(yīng)當按照以下情況中的一種清算土地增值稅：

1.房產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工驗收.銷售完成；

2.沒完成房產(chǎn)開發(fā)工程的整體轉(zhuǎn)讓；

3.土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓。

二、符合以下情況中的一種的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人清算土地增值稅：

1.對于已竣工驗收的房產(chǎn)開發(fā)工程，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的85%以上，或者雖然該比例不超過85%，但剩余可售建筑面積已出租或自用；

2.獲得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍沒完成銷售的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

以上就是本期關(guān)于土地增值稅清算是什么意思的全部內(nèi)容了，喜歡的朋友可以給眾致君點點贊哦。