【導(dǎo)語】土地增值稅預(yù)繳怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實(shí)際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅預(yù)繳，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅預(yù)繳
政策依據(jù)：財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅[2006]21號）
北京市關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題（北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號）
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告[2016]70號)
預(yù)繳時(shí)間：取得第一筆商品房預(yù)售款的下一個(gè)納稅申報(bào)期
計(jì)算方法：
應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率
其中，各省市的土地增值稅預(yù)征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國稅發(fā)[2010]53號)文件規(guī)定“保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅”。關(guān)于保障性住房的判定遵循各省市稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定。
就北京市而言，保障性住房是指各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房(含比照經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。
該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設(shè)計(jì)劃，納稅人享受保障房暫不預(yù)征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)建設(shè)保障房的文件先在稅務(wù)局辦理暫不預(yù)征登記。
不屬于保障房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，預(yù)征率按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率。(預(yù)征率計(jì)算詳見北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號)，在辦理項(xiàng)目預(yù)售許可證時(shí)確定項(xiàng)目預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。
【第2篇】儲藏室的土地增值稅稅率
一、單項(xiàng)選擇題
1.下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人規(guī)定的是（d）。√
a.房屋產(chǎn)權(quán)出典的由出典人納稅（承典人）
b.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的暫不繳納房產(chǎn)稅（實(shí)際使用人）
c.房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，不需要繳納房產(chǎn)稅（經(jīng)營管理單位）
d.產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅
2.下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（c）。√
a.農(nóng)村的小超市
b.建在室外的露天游泳池
c.個(gè)人在市區(qū)擁有的商鋪
d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未使用或出租而待售的商品房
3.某企業(yè)擁有一棟原值2000萬元的辦公樓，2023年1月1日將辦公樓的1/3出租，每月取得不含增值稅租金20萬元，其余部分自用。已知該企業(yè)所在地省人民政府規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，該企業(yè)2023年應(yīng)納房產(chǎn)稅（b）萬元。√
a.16.8
b.40=20×12×12%+2000×2/3×（1-30%）×1.2%
c.45.6
d.86.4
4.某公司擁有一處原值3000萬元的高檔會所，2023年4月對其進(jìn)行改建，更換樓內(nèi)電梯，將原值50萬元的電梯更換為100萬元的新電梯，拆除100萬元的照明設(shè)施，再支出150萬元安裝智能照明，支出200萬元在后院新建一露天泳池，會所于2023年8月底改建完畢并對外營業(yè)。當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，2023年該公司就此會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）萬元。
a.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+（3000-50+100-100+150）×（1-30%）×1.2%×8/12
b.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12
c.28.98
d.26.04
【答案】b
【解析】露天泳池不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象；對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值。2023年該公司就此會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（萬元）。
5.某企業(yè)2023年購置一宗面積4000平方米的土地委托建造廠房，支付土地使用權(quán)價(jià)款1500萬元，廠房建筑面積1800平方米，固定資產(chǎn)科目賬面記錄房產(chǎn)造價(jià)2500萬元（不含地價(jià)），2023年12月辦理驗(yàn)收手續(xù)，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為20%，則該企業(yè)2023年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（a）萬元。
a.24=2500×（1-20%）×1.2%
b.30.48
c.36.96=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%
d.38.4
【答案】c
【解析】對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。該企業(yè)宗地容積率=1800÷4000=0.45＜0.5，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=1500÷4000×1800×2=1350（萬元），該企業(yè)2023年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（萬元）。
6.2023年年初，李某有兩套住房，其中一套原值為150萬元的住房用于自己居住，另一套原值為100萬元的住房，于當(dāng)年4月20日按照市場價(jià)格出租交付給李某，租期一年，每月租金4000元。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，則李某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√
a.0
b.1280=4000×4%×8
c.1920
d.5760
【答案】b
【解析】個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；對個(gè)人按照市場價(jià)格出租的居民住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。李某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=4000×4%×8=1280（元）。
7.2023年年初甲企業(yè)擁有一處獨(dú)立的地下建筑物，該地下建筑物系商業(yè)用途房產(chǎn)，原價(jià)120萬元。已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值減除30%后的余額計(jì)算繳納，該企業(yè)所在省確定商業(yè)用途地下建筑以原價(jià)的75%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。則2023年該企業(yè)的地下建筑物應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√
a.10800
b.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000
c.1080
d.14400
8.發(fā)生下列行為的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納契稅的是（d）。
a.張先生購買古樸小屋用于拆料
b.某企業(yè)將房屋贈與養(yǎng)老院
c.李先生將自有房產(chǎn)投資于本人獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)
d.韓先生將房屋用于抵償債務(wù)
【答案】a
【解析】在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。注意契稅的納稅人是買方而不是賣方。此題中，選項(xiàng)bd：由養(yǎng)老院和接受抵債房屋的一方繳納契稅，而非由贈與方企業(yè)、韓先生繳納契稅；選項(xiàng)c：以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，不需要繳納契稅。
9.周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價(jià)值90萬元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)支付周某差價(jià)款10萬元。已知契稅的稅率為3%。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，關(guān)于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）
a.周某應(yīng)繳納契稅3萬元
b.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬元
c.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬元
d.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬元
【答案】c
【解析】契稅由房屋權(quán)屬承受人謝某繳納，應(yīng)繳納契稅=90×3%=2.7（萬元）。
10.由于工作調(diào)動，張某將價(jià)值100萬元的房屋與李某價(jià)值95萬元的房屋進(jìn)行交換，差價(jià)部分由李某以現(xiàn)金補(bǔ)償。已知契稅適用稅率為3%，下列說法正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）√
a.李某應(yīng)繳納契稅0.15萬元
b.張某應(yīng)繳納契稅0.15萬元
c.李某應(yīng)繳納契稅3萬元
d.張某應(yīng)繳納契稅2.85萬元
【答案】a
【解析】房屋互換，以所互換房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。由多支付貨幣等經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅，李某應(yīng)繳納的契稅稅額=（100-95）×3%=0.15（萬元）。
11.關(guān)于契稅的計(jì)稅依據(jù)，下列說法正確的是（a）。√
a.土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格
b.土地使用權(quán)互換的，以互換出去的土地使用權(quán)的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)
c.采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同確定的當(dāng)期應(yīng)支付價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)
d.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)成交價(jià)格
【答案】a
【解析】選項(xiàng)b：土地使用權(quán)互換、房屋互換，其計(jì)稅依據(jù)為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；選項(xiàng)c：采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)以合同規(guī)定的總價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)；選項(xiàng)d：先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。
12.吳某2023年6月初購買一幢120平方米的商品房，支付價(jià)款130萬元，并以20萬元購買單獨(dú)計(jì)價(jià)的儲藏室，雙方約定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2023年支付4萬元，根據(jù)省政府規(guī)定，商品房的契稅稅率為4%，儲藏室的契稅稅率為3%，吳某2023年應(yīng)繳納的契稅為（d）萬元。（上述金額均不含增值稅）√
a.4.5
b.6
c.5.5
d.5.8=130×4%+20×3%
【答案】d
【解析】采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。因此吳某2023年應(yīng)繳納契稅=130×4%+20×3%=5.8（萬元）。
13.下列房產(chǎn)需要繳納土地增值稅的是（d）。√
a.尚在抵押期間的底商
b.房地產(chǎn)的繼承
c.代建完成的廠房
d.企業(yè)之間相互交換的辦公樓
【答案】d
【解析】選項(xiàng)a：對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；選項(xiàng)b：房地產(chǎn)的繼承，不征收土地增值稅；選項(xiàng)c：房地產(chǎn)的代建房行為，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。
14.某批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得不含稅收入800萬元，辦公樓原價(jià)400萬元，已提折舊260萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，該辦公樓重置成本價(jià)為1000萬元，成新度折扣率為六成，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)7.88萬元（不含增值稅）。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬元。√
a.57.64
b.136.45
c.140
d.160
增值額=800-1000×60%-7.88=192.12
增值率=192.12÷600=32.02%
土增稅=192.12×30%=57.64
【答案】a
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的除增值稅以外的稅費(fèi)作為扣除項(xiàng)目金額，增值額=800-1000×60%-7.88=192.12（萬元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，稅率為30%，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=192.12×30%=57.64（萬元）。
15.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述不正確的是（c）。√
a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除√
b.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金
c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，可以扣除
d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除
16.土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，其成本費(fèi)用不得扣除的是（c）。
a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的文體場館√
b.建成后無償移交給派出所用于辦公的房屋√
c.建成后有償出售的車庫
d.建成后出租給事業(yè)單位的幼兒園
【答案】d
【解析】選項(xiàng)abc均可在計(jì)算土地增值稅時(shí)憑合法、有效憑證扣除；選項(xiàng)d并沒有發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不計(jì)算繳納土地增值稅，所以也不可以扣除其成本費(fèi)用。
17.自然人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在（a）稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。√
a.房地產(chǎn)坐落地
b.居住所在地
c.戶籍所在地
d.自行選擇的納稅地點(diǎn)
18.依據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報(bào)的期限是（b）。√
a.自簽訂房地產(chǎn)建筑合同之日起30日內(nèi)
b.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)
c.向有關(guān)部門辦理過戶登記手續(xù)之日起7日內(nèi)
d.自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同且收到款項(xiàng)之日起10日內(nèi)
二、多項(xiàng)選擇題
1.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列有關(guān)房產(chǎn)稅納稅人的表述中，正確的有（bcd）。√
a.房屋出租的由承租人納稅
b.產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人
c.產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有的營業(yè)用房屋，該個(gè)人為納稅人
d.無租使用房產(chǎn)管理部門的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅
2.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)政策中，表述不正確的有（cd）。
a.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由業(yè)主共同繳納房產(chǎn)稅（實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人）
b.以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定租金額
c.免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅
d.融資租賃的房產(chǎn)，按收取的租金從租計(jì)征房產(chǎn)稅
【答案】ad
【解析】選項(xiàng)a：對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。選項(xiàng)d：對于融資租賃房屋，實(shí)際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的行為，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。
3.納稅人從租計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，適用的稅率有（bd）。√
a.1.2%
b.4%
c.10%
d.12%
4.甲企業(yè)共有兩處房產(chǎn)a和b，房產(chǎn)原值共計(jì)1800萬元，2023年年初，將兩處房產(chǎn)用于投資聯(lián)營，將原值為800萬元的a房產(chǎn)投資于乙企業(yè)，甲企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年取得分紅40萬元；將原值為1000萬元的b房產(chǎn)投資丙企業(yè)，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年取得不含增值稅固定利潤分紅60萬元。已知當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定的房產(chǎn)原值扣除比例為30%。則下列關(guān)于上述兩處房產(chǎn)的房產(chǎn)稅繳納情況，說法正確的有（bc）。√
a.甲企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅4.8萬元
b.乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅6.72萬元
c.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅7.2萬元
d.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅8.4萬元
【答案】bc
【解析】對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，由被投資方按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)規(guī)定由出租方按不含稅租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。
乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=800×（1-30%）×1.2%=6.72（萬元）。
甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2（萬元）。
5.根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，下列說法正確的有（ac）。
a.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅
b.對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值
c.融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的當(dāng)月次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅
d.融資租賃的房產(chǎn)，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅
【答案】abd
【解析】融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
6.下列項(xiàng)目中，免征房產(chǎn)稅的有（abcd）。√
a.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)
b.對商品儲備管理公司及直屬庫自用的承擔(dān)商品儲備業(yè)務(wù)的房產(chǎn)
c.國家機(jī)關(guān)自用的房產(chǎn)
d.為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)，按照國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取住宿費(fèi)的高校學(xué)生公寓
7.下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有（abcd）。
a.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅
b.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅
c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅
d.購置新建商品房，自權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅
【答案】bc
【解析】選項(xiàng)a：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅；選項(xiàng)d：購置新建商品房，應(yīng)從房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。
8.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的說法中，正確的有（cdba）。
a.對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅
b.在基建工地為基建工地服務(wù)的工棚、材料棚，在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，免征房產(chǎn)稅
c.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征
d.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅
【答案】acd
【解析】選項(xiàng)b：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
9.張某將一套自有住房與王某進(jìn)行交換，張某房屋價(jià)值100萬元，王某房屋價(jià)值80萬元，經(jīng)二人協(xié)商后，王某實(shí)際向張某支付房屋交換價(jià)格差額款20萬元，根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于此項(xiàng)業(yè)務(wù)的契稅處理中，說法正確的有（ad）。（上述金額均不含增值稅）
a.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為張某、王某
b.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為王某
c.上述業(yè)務(wù)中契稅的計(jì)稅依據(jù)為20萬元
d.上述業(yè)務(wù)中契稅的計(jì)稅依據(jù)為180萬元
【答案】bc
【解析】土地使用權(quán)互換、房屋互換，以互換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額（20萬元）為計(jì)稅依據(jù)。互換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方（王某）繳納契稅；互換價(jià)格相等的，免征契稅。
10.依據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定，下列行為屬于契稅征稅范圍的有（dbc）。√
a.房屋出租
b.房屋互換
c.國有土地使用權(quán)出讓
d.獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)
11.下列各項(xiàng)中，屬于契稅納稅人的有（ad）。√
a.以翻建新房為目的取得房屋權(quán)屬的張某
b.出讓土地使用權(quán)的國土資源管理局
c.以土地作價(jià)入股的投資方
d.通過抵債方式取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
12.下列關(guān)于契稅的表述，說法正確的有（bc）。
a.土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，不征收契稅√
b.個(gè)人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征收契稅
c.房屋贈與，計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價(jià)格依法核定
d.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，照章納稅
【答案】abc
【解析】選項(xiàng)d：法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
13.根據(jù)契稅的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的退還，說法正確的有（bc）。√
a.對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，退還已納契稅
b.對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅
c.對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅
d.對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，不退還已納契稅×
【答案】bc
【解析】對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅。
14.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列項(xiàng)目中可以免征契稅的有（abcd）。
a.軍事單位承受土地、房屋用于軍事設(shè)施的
b.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)
c.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬
d.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬
【答案】abc
【解析】選項(xiàng)d：因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬，由省、自治區(qū)、直轄市決定免征或者減征契稅。
15.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的表述說法正確的有（adc）。√
a.非營利性的學(xué)校承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,免征契稅
b.納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)后申報(bào)繳納契稅
c.以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，契稅計(jì)稅依據(jù)為土地出讓合同確定的成交價(jià)格
d.納稅人未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記
16.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房時(shí)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”這一扣除項(xiàng)目的有（cd）。√
a.增值稅
b.契稅
c.城建稅和教育費(fèi)附加
d.印花稅
17.下列行為中，不征收土地增值稅的有（bd）。
a.國有土地使用權(quán)出讓
b.房地產(chǎn)價(jià)值的重新評估
c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)
d.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬
【答案】abd
【解析】選項(xiàng)c：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)，需要繳納土地增值稅。
18.下列項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（abcd）。√
a.公共配套設(shè)施費(fèi)
b.開發(fā)間接費(fèi)用
c.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
d.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
19.計(jì)算土地增值稅時(shí)，所銷售的房產(chǎn)對應(yīng)的下列費(fèi)用中，準(zhǔn)予按照實(shí)際發(fā)生額從收入總額中扣除的有（acd）。√
a.耕地占用稅
b.建房貸款超期支付的罰息
c.前期工程費(fèi)
d.排污費(fèi)、綠化費(fèi)
20.房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建房支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除基數(shù)的有（adb）。√
a.取得土地使用權(quán)繳納的契稅
b.支付的建筑安裝工程費(fèi)
c.銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用
d.開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路發(fā)生的支出
21.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列做法不正確的有（bc）。√
a.將轉(zhuǎn)讓新建房所繳納的城建稅計(jì)入到“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除
b.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的耕地占用稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除
c.將企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”扣除
d.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除
22.下列情形中，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（abc）。√
a.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的
b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
c.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
d.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的
23.下列情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有（bcd）。√
a.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在80%以上
b.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的
c.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的
d.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的
24.下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以（暫）免征土地增值稅的有（acd）。√
a.個(gè)人銷售住房
b.個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪
c.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的
d.因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的
三、計(jì)算問答題
某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地在甲市，2023年3月對其在乙市開發(fā)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：
（1）2023年1月，公司經(jīng)“招拍掛”以10000萬元取得一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán)，并繳納了契稅。
（2）自2023年1月起，公司對受讓土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，由于逾期開發(fā)繳納土地閑置費(fèi)100萬元。發(fā)生開發(fā)成本15000萬元，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)10%的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，對方按實(shí)際收取的工程款開具發(fā)票；發(fā)生與該項(xiàng)目相關(guān)的利息支出3000萬元，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。
（3）2023年3月項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入80000萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加880萬元，已預(yù)繳土地增值稅900萬元。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
（1）回答該公司辦理土地增值稅申報(bào)納稅的地點(diǎn)。
（2）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（3）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。
（4）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。
（1）土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地乙市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。√
納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。√
（2）該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000+10000×5%=10500（萬元）
取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。√
（3）①取得土地使用權(quán)所支付的金額=10500（萬元）。√
②房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除；則可扣除的房地產(chǎn) 開發(fā)成本=15000×（1-10%）=13500（萬元）。√
③開發(fā)費(fèi)用=3000+（10500+13500）×5%=4200（萬元）√
④允許扣除的稅金及附加=880萬元√
⑤加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（10500+13500）×20%=4800（萬元）√
該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10500+13500+4200+880+4800=33880（萬元）。√
（4）增值額=80000-33880=46120（萬元）√
增值率=46120/33880×100%=136.13%√
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=46120×50%-33880×15%-900=17078（萬元）。√
【第3篇】應(yīng)征土地增值稅的有
在實(shí)務(wù)操作中，很多財(cái)務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？
通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達(dá)到項(xiàng)目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。
根據(jù)土地的取得時(shí)間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。
合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實(shí)踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來看，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)無需征收土地增值稅。
【第4篇】舊房土地增值稅
今年的稅務(wù)師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識點(diǎn)，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學(xué)起來～
今天我們就來講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~
基本概念
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。
課稅對象
土增稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。
納稅人
土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人，該包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
增值額
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。
收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
扣除項(xiàng)目
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：
(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
稅率
接下來我們來了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~
01、舊房及建筑物
新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。
02、舊房及建筑物的評估價(jià)格
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅﹝2006﹞21號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計(jì)扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報(bào)表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購房契稅”欄次。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。
03、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也視同稅金予以扣除?！?因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的大幅教育附加，也視同稅金予以扣除。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年70號）規(guī)定：“營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅?！?/p>
04、其他規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。”
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格，評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！?/p>
05、申報(bào)
納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
友情提醒
實(shí)踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。
【第5篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率
【優(yōu)穗律所】浙江首家稅法專業(yè)律師事務(wù)所，專注于稅務(wù)法律市場的深耕細(xì)作，專業(yè)于稅務(wù)規(guī)劃、稅務(wù)爭議處理、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等涉稅涉法領(lǐng)域，致力于將稅務(wù)法律服務(wù)做到極致！
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【編者按】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用：稅率11%（目前），兩檔征收率5%和3%，具體計(jì)算增值稅時(shí)還要區(qū)分房企還是非房企，一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，土地使用權(quán)取得時(shí)間等因素。本期，優(yōu)穗律師張新軍予以整理，以饗讀者。
36號文規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按銷售無形資產(chǎn)計(jì)算增值稅。
下文如無特別說明，差額是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)原價(jià)后的余額。
一、非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)何如計(jì)算增值稅？
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇：按全額適用11%稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人應(yīng)按一般計(jì)稅方法，按全額適用11%稅率計(jì)算增值銷項(xiàng)稅額。
二、非房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算增值稅？
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模納稅人可選擇：差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計(jì)算增值稅。
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模應(yīng)按全額適用3%征收率計(jì)算增值稅。這里需要注意是3%而不是5%，因?yàn)?6號文及后續(xù)文件都未規(guī)定于此情形按5%征收率計(jì)算增值稅。
三、房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算增值稅？
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇一般計(jì)稅方法，按全額適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，由于房企未自行開發(fā)而直接轉(zhuǎn)讓，故土地價(jià)款不能從銷售額扣減，因此，應(yīng)按全額適用11%的稅率計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅。
四、房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算增值稅？
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企小規(guī)模納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計(jì)算增值稅。
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，按全額，適用3%的征收率計(jì)算增值稅。
總結(jié)：
說明：
1、財(cái)稅[2016]47號文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)（下稱老土地），可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。因此，只要轉(zhuǎn)讓老土地的，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，還是非房企還是房企，都可選擇差額，按5%計(jì)算增值稅。
2、國稅【2016】18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，才可以用差額計(jì)算銷售額。需要注意的是要自行開發(fā)，如果直接賣土地，炒地皮的，不能差額計(jì)算。
3、除財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，增值稅征收率一律為3%，而財(cái)政部和國稅總局只規(guī)定納稅人人轉(zhuǎn)讓老土地的選擇差額征收的，才可適用5%征收率。
五、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？
36號文規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。
六、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？
36號文規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅：
1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
2.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。
3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。
【第6篇】土地增值稅清算需要報(bào)送資料
土地增值稅清算單位與分期的確定，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)有著巨大的影響。
清算單位應(yīng)該如何確定，分期如何劃分呢？我們通過對部分地區(qū)的土地增值稅政策進(jìn)行梳理，希望給大家?guī)硪恍椭?/p>
一、發(fā)改委立項(xiàng)
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條“土地增值稅的清算單位”明確，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項(xiàng)目備案職能的經(jīng)信委、計(jì)經(jīng)委等部門。
例如，國地稅合并后的江西省稅務(wù)局，在《國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第16號）第一條“土地增值稅清算單位的確定”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會審批或核準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。
2023年6月13日，河北省地方稅務(wù)局發(fā)布的《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條“國稅發(fā)〔2006〕187 號第一條中'國家有關(guān)部門'具體指哪個(gè)部門？依據(jù)哪個(gè)部門規(guī)定確定分期？”明確：一般應(yīng)以發(fā)改部門發(fā)放的《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案證》或《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)證》所載內(nèi)容為依據(jù)，如證書中標(biāo)注不詳細(xì)或備注中明確'以規(guī)劃部門最終審批條件為準(zhǔn)'的，則應(yīng)結(jié)合規(guī)劃部門審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來確定清算單位和項(xiàng)目分期。
需要注意的是，《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條答復(fù)中“如證書中標(biāo)注不詳細(xì)的”其實(shí)是個(gè)坑，解釋權(quán)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局，企業(yè)需要小心。
二、會計(jì)核算單位
其實(shí)，除了國家有關(guān)部門的立項(xiàng)，房地產(chǎn)成本核算才是真正的核算項(xiàng)目。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。
例如，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號 ）第一條第（四）款規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。
只有主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項(xiàng)目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對象進(jìn)行清算。
《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布土地增值稅征管工作規(guī)程[試行]的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以項(xiàng)目登記為單位進(jìn)行清算。
對開發(fā)期超過3年的項(xiàng)目，納稅人可以根據(jù)其開發(fā)進(jìn)度，選擇會計(jì)核算相對獨(dú)立的部分進(jìn)行分期清算，并將分期計(jì)劃報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
所以，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立賬套時(shí)是否分期要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)以及是否銷售等因素確定，且不可任由財(cái)務(wù)人員隨心所欲。
但是需要注意的是，在2023年大連又出臺了《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）文件，其中第一條規(guī)定，土地增值稅應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。
三、工程規(guī)劃許可證
目前最流行的還是按照工程規(guī)劃許可證。
《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號）第一條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位。用地規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項(xiàng)目（分期）為清算單位。
《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2023年第21號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項(xiàng)目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報(bào)備案的建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算。
《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務(wù)局2023年第7號公告）第二十五條規(guī)定，2023年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
四、多證結(jié)合
特殊情況時(shí)，要結(jié)合其它證照。
例如，山東省引入了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）第五條規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項(xiàng)目管理單位，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行管理。
而青島市原則上對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第4號）第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來確定，屬于分期開發(fā)的項(xiàng)目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預(yù)售許可證》及竣工驗(yàn)收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。
《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號）第十條又規(guī)定，依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認(rèn)分期開發(fā)項(xiàng)目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)告，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實(shí)、集體審議，綜合認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目。主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)于納稅人報(bào)送分期項(xiàng)目最后一個(gè)《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。
五、既定事實(shí)
企業(yè)對于項(xiàng)目不想分期清算，有沒有辦法呢？安徽給出了一點(diǎn)曙光?！栋不帐⊥恋卦鲋刀惽逅愎芾磙k法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號）第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同一分期開發(fā)項(xiàng)目：
（一）取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個(gè)《建筑工程施工許可證》的；
（二）取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個(gè)《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項(xiàng)目未利用本分期項(xiàng)目回籠資金開工建造的。
以上屬于不完全列舉，歡迎各地企業(yè)對號入座。
古人云，凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。房地產(chǎn)稅收籌劃屬于系統(tǒng)工程，財(cái)務(wù)部門不是萬能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期項(xiàng)目立項(xiàng)前就要參與戰(zhàn)略規(guī)劃。
【第7篇】土地增值稅清算最新政策6
土地增值稅清算工作，不管是面向稅務(wù)局還是面向企業(yè)，思想一定要正，為什么這么說呢？這是一份職責(zé)擔(dān)當(dāng)在里面，“正” 指的是不能以蓋章或者報(bào)告產(chǎn)生為目標(biāo)或者成果。
面向稅務(wù)局，保證”正“的思想，要有”征納成本“的心、要有”防范風(fēng)險(xiǎn)“的原則、要有”公平公正“的準(zhǔn)則，一定不要將底稿、底稿掛在嘴邊，稅局的人員，最擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)了，這個(gè)項(xiàng)目清不清不要緊，但是要清的項(xiàng)目一定要明確為什么要進(jìn)行調(diào)整、為什么要進(jìn)行扣除，哪項(xiàng)政策規(guī)定的，哪個(gè)依據(jù)可以執(zhí)行，計(jì)算的口徑與上級機(jī)關(guān)所要求的是否一致，所產(chǎn)生的結(jié)論如果企業(yè)反駁的時(shí)候，我應(yīng)該怎么回答，這些事情都是面臨的實(shí)打?qū)嵉膯栴}，這些問題都是要有數(shù)據(jù)支撐、政策支撐，所有的專家不如將數(shù)據(jù)攤開更有說服力。
面向企業(yè)，保證”正“的思想，要有合規(guī)的心，有遵法的準(zhǔn)則，有降低成本的想法。一定不要將鑒證、鑒證掛在嘴邊，企業(yè)關(guān)注的就是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營收益，花上幾千塊錢出一份鑒證報(bào)告，但是要繳納上千萬的稅或者為其他的項(xiàng)目留下了隱患，得不償失。企業(yè)認(rèn)員，清算項(xiàng)目是必須要走的一步，那么咱們就找合規(guī)性，就是符合規(guī)律、尊重事實(shí)、對標(biāo)項(xiàng)目，參考案例，數(shù)據(jù)說話，避免為其他項(xiàng)目及下一個(gè)項(xiàng)目的開展留下稅收隱患及成本隱患。
所以， 這篇文章沒有用chatgpt。因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅愎ぷ鞯拇_是風(fēng)頭浪尖的工作，也是良心業(yè)務(wù)，理的清、說的明、看的懂，這是我們必須要達(dá)到的。
【第8篇】計(jì)算土地增值稅
大家好，我是henry老師。
承接上文，今天和大家一塊接著聊土地增值稅的計(jì)算。
上回講到土地增值稅納稅人和征稅范圍的一般規(guī)定，簡單回顧一下相關(guān)內(nèi)容。
判斷是否是土地增值稅納稅人的關(guān)鍵就在于以下這兩點(diǎn)：1.房地產(chǎn)權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移；2.轉(zhuǎn)讓方是否取得相關(guān)收益。
土地增值稅的征稅范圍的一般規(guī)定主要包括：
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。
3. 土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
針對第三點(diǎn)，如果是贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人或者通過中國境內(nèi)非營利或者政府機(jī)關(guān)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，是可以免征的。
現(xiàn)在言歸正傳，土地增值稅應(yīng)該如何計(jì)算呢？
我們先來看看土地增值稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
從這條公式出發(fā)，分別確定公式中的項(xiàng)目。
第一步，從題目中找出“扣除項(xiàng)目金額”
第二步，根據(jù)以下這個(gè)公式計(jì)算確定增值額：增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額
因?yàn)檫m用比率是需要根據(jù)“土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率表”確定的。具體是依據(jù)“增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率”來確定的。因此第三步需要根據(jù)“增值額”和“扣除項(xiàng)目金額”計(jì)算兩者的比率。
第三步，根據(jù)以下這個(gè)公式計(jì)算確定增值率：增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
第四步，根據(jù)以下表格確定確定“適用稅率”和“速算扣除系數(shù)”。
第五步，回歸原始公式，套公式計(jì)算。
補(bǔ)充說明一下，在“增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額”公式中的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”是不含增值稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
henry老師舉個(gè)例子，幫助大家鞏固并掌握土地增值稅計(jì)算方法。
2023年11月，a公司銷售某辦公大樓，取得不含增值稅收入20000萬元，已知準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目金額12000萬元。請問a公司需要繳納土地增值稅的金額是多少呢？
第一步：確定“扣除項(xiàng)目金額”。從題目的已知條件可得扣除項(xiàng)目金額=12000萬元
第二步：根據(jù)“增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額”計(jì)算，即增值額＝20000-12000=8000萬元
第三步：根據(jù)“增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%”計(jì)算，增值率＝8000萬元÷12000萬元=66.67%
第四步：查“土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率表”可得，增值率范圍是：50%<66.67%<100%。對應(yīng)的適用稅率是“40%”，速算扣除數(shù)是“5%”。
第五步：套公式計(jì)算。應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=
8000×40%—12000×5%=2600萬元
土地增值稅的計(jì)算方法，你掌握了么？
以上內(nèi)容僅供參考。
今天就聊到這里。關(guān)注henry老師，備考不迷路！
【第9篇】土地增值稅清算最新政策
有關(guān)注的朋友們，也許發(fā)現(xiàn)我所發(fā)布的土地增值稅清算相關(guān)的問題中都沒有政策，這是為什么？
首先我不是注冊稅務(wù)師，不是政策解讀員，而是做數(shù)字技術(shù)研究的，只是從事了涉稅信息化行業(yè)，并且進(jìn)一步具體到房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅信息化，從產(chǎn)品的思維中，我需要將從事涉稅服務(wù)能力的方法進(jìn)行產(chǎn)品化，讓更多的人去應(yīng)用他，所以，我不會講政策也不懂政策。
其次，在這么些年服務(wù)稅務(wù)局的過程中，10年的時(shí)間，就是對土地增值稅清算稅務(wù)局如何應(yīng)用的更好，更好的開展工作，事務(wù)所如何更好的去服務(wù)稅務(wù)局，企業(yè)如何申報(bào)如何能讓稅務(wù)局通過等等問題是天天面臨的事情。
所以會從稅務(wù)局的管理現(xiàn)狀及管理思維方面，輸出一些內(nèi)容，關(guān)鍵點(diǎn)是：你的清算項(xiàng)目能我需要知道進(jìn)度、知道情況、知道風(fēng)險(xiǎn)、知道不同方案的結(jié)果，別讓我負(fù)責(zé)的項(xiàng)目暴雷了，特別是總局在全國范圍內(nèi)推進(jìn)土地增值稅管理模塊的時(shí)候，那么我們作為稅局機(jī)關(guān)應(yīng)該怎么做呢？
從事務(wù)所的角度，稅務(wù)局要信任我，企業(yè)要相信我，團(tuán)隊(duì)要忠于我。怎么做到呢，稅務(wù)局知道我干啥、企業(yè)知道我能清楚稅務(wù)局的最新政策，團(tuán)隊(duì)要有個(gè)中心載體去做工作（大俠不算）
從企業(yè)角度，我的事情不能因?yàn)樾∈虑槎a(chǎn)生大問題，我找的事務(wù)所得對這個(gè)事情門清，如果我是財(cái)務(wù)總監(jiān)，得跟老板解釋的清楚。
就是這些通俗的想法，才去做的產(chǎn)品。
數(shù)據(jù)采集：得有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
數(shù)據(jù)看板：符合業(yè)務(wù)的呈現(xiàn)方式；
數(shù)據(jù)分析：有各地區(qū)最新的審核指引
數(shù)據(jù)結(jié)論：留痕、多方案、并且可以按照稅局要求有最終的結(jié)果輸出。
當(dāng)然，這個(gè)過程中，該付出的勞動必須要付出，比如梳理賬務(wù)、整理合同，我們會提供相關(guān)的流程及工具（ocr、帶腳踏板的高拍儀）去提升工作效率
但是，如果你是事務(wù)所或者稅務(wù)局，是否需要去從以上角度去管理、去做土地增值稅呢，政策解讀大家都查的到，但是實(shí)話實(shí)說，你查的再多不如稅務(wù)局的一句話。
所以，我們將我們的服務(wù)模式在事務(wù)所中找合作伙伴，去為稅局服務(wù)；在各區(qū)域中找合作伙伴，去做稅務(wù)局的業(yè)務(wù)。稅局方面也會通過數(shù)字化的掌控能力，更放心的去將業(yè)務(wù)交到你手里。（如果說 貓膩式的行為，我不做評價(jià)，但是我們只能通過技術(shù)手段讓稅負(fù)更公平、讓征納成本更低，也許這是一直從事這個(gè)行業(yè)的初心。）
數(shù)字化的道路并不高大上，都是實(shí)踐中實(shí)際中正在走的路。
【第10篇】土地增值稅例題
15.2023年3月某市房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前外購的一棟寫字樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收人8000萬元，當(dāng)年購人土地支付地價(jià)款2200萬元，該寫字樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該寫字樓重置成本5000萬元，成新度折扣率為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該寫字樓相關(guān)稅金440萬元(不含增值稅和印花稅)。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬元。
a.573.50
b.550.00
c.556.80
d.500.00
【解析】:扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬元)，增值額=8000-6144=1856(萬元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%;應(yīng)納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬元)。
7.轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有(abde）
a.舊房產(chǎn)的評估價(jià)格
b.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款
c.舊房產(chǎn)的重置成本
d.按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用
e.因計(jì)算納稅需要支付的評估費(fèi)
【答案】abde
【解析】：選項(xiàng)c:可以扣除的舊房及建筑物的評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。
土增稅扣除項(xiàng)目規(guī)則
轉(zhuǎn)讓主體
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
其他企業(yè)
其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
√
√
√
√
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
√
√
×
×
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
√
√
×
×
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
√
√
√
√
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
√
×
×
×
6.舊房及建筑物評估價(jià)格
×
×
√
×
8.以下項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓新建房和轉(zhuǎn)讓存量房在計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)均能扣除的項(xiàng)目有(ac）
a.取得土地使用權(quán)所支付的金額
b.房地產(chǎn)開發(fā)成本
c.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
d.舊房及建筑物的評估價(jià)格
e.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
【答案】ac
解析:轉(zhuǎn)讓新建房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額:
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；
(4)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金;
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(房企才有)。
轉(zhuǎn)讓存量房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)房屋及建筑物的評估價(jià)格;
(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金。
15.下列關(guān)于土地增值稅稅收優(yōu)惠的說法中正確的有(bcde）
a.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源的，免征土地增值稅
b.因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅
c.個(gè)人之間互換自有住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅
d.對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅
e.企業(yè)銷售其開發(fā)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20% (含20%)，免征土地增值稅
【答案】 bcde
【解析】:選項(xiàng)a:企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
13.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)表述中，正確的有（abc）
a.將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅
b.用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理
c.對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證出具的符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信
d.土地增值稅采用核定征收的，核定征收率原則上不得低于3%
e.將未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的，不允許按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%
【答案】abc
【解析】:選項(xiàng)d:土地增值稅的核定征收率原則上不得低于5%。選項(xiàng)e:對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售新建房允許按照取得上地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%。
18.2023年4月，張某將2023年6月購人的商鋪轉(zhuǎn)讓，取得收入600萬元。張某持有購房增值稅普通發(fā)票，注明金額350萬元、稅額17.5萬元，無法取得商鋪評估價(jià)格。張某計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額商鋪的評估價(jià)格共計(jì)（b）萬元。
a.350.00
b.367.50=350+17.5
c.385.88
d.404.25
【答案】b
解析:（1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除每滿12個(gè)月計(jì)一年，本題中，2023年6購入，2023年4月轉(zhuǎn)讓，不足12個(gè)月，不涉及加計(jì)扣除問題。
（2）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額計(jì)算。
（3）可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、商鋪的評估價(jià)格共計(jì)=350+17.5=367.5(萬元)。
【第11篇】土地增值稅稅率增值50%
一說到土地增值稅，有些朋友或許會想到增值稅，但這是兩個(gè)完全不同的稅種。增值稅是對貨物與勞務(wù)的流轉(zhuǎn)過程中的增值額進(jìn)行課征的稅種，也是目前我國最大的稅種；而土地增值稅則是針對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額課征的稅種。
2023年，土地增值稅實(shí)現(xiàn)了6465億元，比上年增長14%，占當(dāng)年稅收收入的4%。從比重上看，應(yīng)該算作一個(gè)輔助性的稅種。
目前土地增值稅的法律依據(jù)是國務(wù)院令[1993]第138號頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年開始實(shí)施。也算是分稅制改革背景下針對房地產(chǎn)市場的一個(gè)特定的稅種。
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，通俗的說，就是賣房賣地有了增值額的單位和個(gè)人。目前交該稅的主體還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?？赡芎芏嗳藳]有覺得自己賣房時(shí)交了土地增值稅，是因?yàn)閺?008年開始，對個(gè)人暫免征收了而已。注意是暫免征收，不是法定免稅。
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，具體是取得的收入減除扣除項(xiàng)目的余額。
土地增值稅的稅率很有特點(diǎn)，對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的單位和個(gè)人，按增值額的一定比率征收土地增值稅，增值率在50%以下的，稅率為30%，增值率在50-100%的，稅率為40%，增值率在100-200%的，稅率為50%，增值率超過200%的，稅率為60%。這種征收方式，稱之為超率累進(jìn)。
下面就是土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率表，與個(gè)人所得稅的超額累進(jìn)稅率表不同在于計(jì)稅依據(jù)是比率不是數(shù)額，超額計(jì)算時(shí)使用的是速算扣除率，而不是速算扣除數(shù)。
去年的7月份，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅法》的征求意見稿，也開啟了土地增值稅的立法進(jìn)程。
相比1993年的暫行條例，征求意見稿的變化不是很大，也屬于平移性質(zhì)的。下表是我找到的一個(gè)暫行條例與征求意見稿有所差別的對比表，我搬過來了，供大家參考。
在我講課的過程中，有學(xué)生曾經(jīng)質(zhì)疑土地增值稅開征的合理性，覺得就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而言存在著重復(fù)征稅。這個(gè)問題我再單獨(dú)寫一個(gè)推文。那么為什么要開征這樣一個(gè)稅種，也就是通常說的立稅宗旨是什么。按照目前的解釋有三個(gè)目的：
（1）有利于增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；
（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；
（3）有利于增加國家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。
事實(shí)上土地增值稅的意義還是出于對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值額的一種調(diào)節(jié)。有一種說法，把土地增值稅叫做反房地產(chǎn)暴利稅，意味著房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個(gè)人有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例繳納給國家。所以它的調(diào)節(jié)功能大于收入功能。
從未來的趨勢看，這個(gè)稅將與房地產(chǎn)稅一并成為地方稅的主體稅種，也將為建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制起到應(yīng)有的作用。
【第12篇】土地增值稅征管建議
關(guān)注微信公眾號：城市三舊改造計(jì)劃，文章第一時(shí)間推送。不定時(shí)發(fā)福利以及干貨??！
q1:預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅?
a1:根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號)第十四條關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅的問題相關(guān)規(guī)定：
“根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！?/p>
q2:土地增值稅預(yù)征率是多少?
a2:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第二條規(guī)定：
“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)?！?/p>
例如某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023年5月預(yù)售住宅與非住宅項(xiàng)目共計(jì)取得不含稅收入8000萬元，其中預(yù)售住宅取得的不含稅收入為5000萬元，該住宅項(xiàng)目容積率均大于1，預(yù)售非住宅項(xiàng)目取得的不含稅收入為3000萬元。該地區(qū)屬于東部省份，當(dāng)?shù)匾?guī)定：容積率大于1.0(含)的住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；容積率小于1.0的住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%；非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)預(yù)征土地增值稅多少元?
預(yù)售住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：5000*1.5%=75萬元
預(yù)售非住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：3000*3%=90萬元
共計(jì)：75+90=165萬元
q3:營改增后，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)是否為含稅收入?
a3:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第一條關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題規(guī)定：
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；
適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
q4:如何計(jì)算預(yù)征土地增值稅稅額?
a4:例如、2023年5月某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時(shí)，取得了預(yù)收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?
第一步、計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅
1100萬÷(1+10%)*3%=30萬元
第二步、計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元
第三步、計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額
土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率
=1070*3%=32.1萬元
q5:土地增值稅核定征收的情形有哪些?
a5:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條“土地增值稅的核定征收”相關(guān)規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
q6:土地增值稅核定征收率是多少?
a6:核定征收率原則上不得低于5%。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條“規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞”相關(guān)規(guī)定：
核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
q7:土地增值稅核定征收稅款如何計(jì)算?
a7:應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率
例：2023年5月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查，該公司開發(fā)的產(chǎn)品均為普通住宅。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司雖設(shè)置賬簿，收入總額可以確定但成本費(fèi)用憑證等扣除項(xiàng)目資料殘缺不全，難以確定扣除項(xiàng)目金額。經(jīng)核查確認(rèn)后，該公司不含增值稅的收入為18億元，當(dāng)?shù)匾?guī)定核定征收率為7%。那么，該房地產(chǎn)公司應(yīng)如何繳納土地增值稅?
應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率=18億*7%=1.26億元
q8:核定征收納稅期限如何確定?
a7:根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號)第十六條關(guān)于納稅期限的問題條款規(guī)定：
根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。
【第13篇】出租土地使用權(quán)增值稅
在會計(jì)上，土地使用權(quán)取得后作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。在稅法中，土地使用權(quán)的出售和出租的稅率卻并未完全按照無形資產(chǎn)銷售和出租計(jì)提銷項(xiàng)稅。
一、土地使用權(quán)的銷售
1、一般計(jì)稅法
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二條第二款規(guī)定“（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)……，稅率為11%”，也就是說土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅率為11%。根據(jù)《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號）規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率調(diào)整為9%。這與《增值稅暫行條例》規(guī)定的銷售無形資產(chǎn)稅率為6%有差異。雖然，會計(jì)上將土地使用權(quán)計(jì)入無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，但是由于土地使用權(quán)的特殊性，在稅法中單獨(dú)將其從無形資產(chǎn)摘出來制定稅率。
2.簡易計(jì)稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》第三條第二款的規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅”。因此，轉(zhuǎn)讓在規(guī)定時(shí)間之前取得的土地使用權(quán)可按5%的征收率繳納增值稅，也可以選擇一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
二、土地使用權(quán)的出租
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》第三條第二款的規(guī)定，“（二）納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅”，這一特殊規(guī)定又不同于提供無形資產(chǎn)租賃服務(wù)的增值稅計(jì)算繳納。
1.一般計(jì)稅方法
筆者認(rèn)為，按照上述規(guī)定，根據(jù)《增值稅暫行條例》及《深化增值稅改革的公告》當(dāng)前提供土地使用權(quán)的經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅稅率是9%，而提供無形資產(chǎn)租賃服務(wù)的增值稅稅率6%。
2.簡易計(jì)稅
根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號）附件2.營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定:“（九）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù):納稅人出租其取得的2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額”的規(guī)定，筆者認(rèn)為符合條件的土地使用權(quán)經(jīng)營租賃服務(wù)簡易計(jì)稅的征收率為5%，而其他無形資產(chǎn)的經(jīng)營租賃服務(wù)簡易計(jì)稅的征收率為3%。
以上觀點(diǎn)僅代表筆者個(gè)人對相關(guān)稅收法律的理解，歡迎大家來討論。
【第14篇】土地增值稅征稅范圍
不可小覷的土地增值稅
01
什么是土地增值稅
02
現(xiàn)行階段土地增值稅的法律體系
以深圳為例，現(xiàn)行的土地增值稅主要適用的法律法規(guī)，除了《中華人民共和國稅收征管法》等國家大法，及稅務(wù)部門各種紅頭文件之外，主要有以下行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方規(guī)范性文件構(gòu)成：
（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，屬于國務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)。條例自1994年1月1日起開始實(shí)施，于2023年進(jìn)行了第一次修訂?，F(xiàn)行有效的是2023年1月8日發(fā)文并開始實(shí)施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。
（2）1995年1月27日財(cái)政部發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，屬于財(cái)政部制定的部門規(guī)章。
（3）《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》，屬于深圳市地方規(guī)范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日廢止了其中的第二條及第十五條第四項(xiàng)。
根據(jù)以上法律法規(guī)，可將土地增值稅的發(fā)展分為三個(gè)階段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值稅條例開始實(shí)施，拉開在全國范圍內(nèi)征收土地增值稅的序幕，至2023年條例修訂，這個(gè)階段許多地方政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對土地增值稅實(shí)施減免政策。2023年至2023年為房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展、土地價(jià)值飛速增長的時(shí)期，土地增值稅的征收趨于嚴(yán)格。2023年之后，地方政府規(guī)范土地增稅的流程，并開始實(shí)施先預(yù)交后清算的征收步驟。
何為預(yù)征、何為清算？根據(jù)《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》第九條之規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。先預(yù)交后清算，意味著土地增值稅的征收進(jìn)入了非常正式及嚴(yán)苛的階段，不可小覷。
03
房地產(chǎn)項(xiàng)目“公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)否繳納土地增值稅
依照上述，土地增值稅的發(fā)展實(shí)際上歷經(jīng)了從無到有，從松散到嚴(yán)苛，從預(yù)征到清算的發(fā)展過程。相應(yīng)地，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)的形式，也歷經(jīng)了直接轉(zhuǎn)讓到間接轉(zhuǎn)讓的發(fā)展過程。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地轉(zhuǎn)讓主要的兩種模式為：一種是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，另一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式則是通過直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式實(shí)現(xiàn)其目的；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式間接實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓從形式上不存在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)手——土地使用權(quán)自始在項(xiàng)目公司的名下，但項(xiàng)目公司的實(shí)際控制人發(fā)生了變更。這種情況下，是否需要繳納土地增值稅？
國家稅務(wù)總局對此持肯定的態(tài)度，其在《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687 號）中回復(fù)稱：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報(bào)[2000]32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。
根據(jù)以上復(fù)函，國稅總局的意見認(rèn)為股權(quán)價(jià)格只是形式，土地的增值是實(shí)質(zhì)，實(shí)質(zhì)重于形式，故需要繳納土地增值稅。近年的司法判例，也總體遵循此標(biāo)準(zhǔn)。以下為兩則與土地增值稅相關(guān)聯(lián)的訴訟案例。
（2019）滬02民終4397號法院生效判決認(rèn)為：以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式來轉(zhuǎn)讓已經(jīng)取得的土地開發(fā)使用權(quán)是目前在房地產(chǎn)市場實(shí)踐中采取的一種常見方式，該行為系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不為法律所禁止，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同除受公司法關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系約束外，因其涉及土地使用轉(zhuǎn)讓，關(guān)于土地使用權(quán)受讓人能否完全繼續(xù)享有開發(fā)權(quán)利，亦受國家關(guān)于土地法律、法規(guī)的約束，故對于當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中做出的履行條件、履行順序、例外情況的特別約定應(yīng)予充分尊重，并予恪守……。
（2018）蘇行申626號再審行政訴訟案件，是一起典型以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的形式轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)的案例。此案法院明確闡明了“股權(quán)溢價(jià)款”與“土地增值額”之間的對應(yīng)關(guān)系，價(jià)款中應(yīng)扣除一切成本之后繳納土地增值稅。一審、二審、及再審法院均認(rèn)為：
從x公司與x集團(tuán)五公司簽訂的《合作協(xié)議書》來看，x公司轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)。《合作協(xié)議書》明確約定，共同設(shè)立的項(xiàng)目公司取得案涉地塊國有土地使用權(quán)，且保證項(xiàng)目公司為案涉地塊土地的唯一權(quán)屬人。從該約定來看，x公司將該土地使用權(quán)進(jìn)行了處分。項(xiàng)目公司雖然辦理了國有土地使用證，但與土地行政主管部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的主體并非項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司雖然繳納了土地出讓金并補(bǔ)繳了利息，但是系代替x公司繳納。
從“股權(quán)溢價(jià)款”的計(jì)算來看，x公司實(shí)質(zhì)上構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。x公司將其持有的項(xiàng)目公司20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，獲得133033923元“股權(quán)溢價(jià)款”的計(jì)算方式為：314501平方米（73046號地塊面積）×1.8（容積率）×235元/平方米。從該計(jì)算方式可以看出，x公司獲得的“股權(quán)溢價(jià)款”是根據(jù)案涉地塊的土地面積和容積率等進(jìn)行計(jì)算。
x集團(tuán)五公司之所以愿意與x公司合作，正是因?yàn)閤公司實(shí)際占有并有權(quán)處分案涉地塊土地使用權(quán)。x公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)之前，項(xiàng)目公司實(shí)際上并未經(jīng)營，x公司獲得的“股權(quán)溢價(jià)款”，實(shí)際上是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的外在形式，客觀上實(shí)現(xiàn)了土地增值并轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)。如果x公司不占有涉案土地、無權(quán)處分涉案土地使用權(quán)，其不可能獲得所謂的“股權(quán)溢價(jià)款”。
【第15篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
問題探討：
a房地產(chǎn)公司2023年通過法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價(jià)款為5000萬，稅局窗口開具土地款發(fā)票的時(shí)候，地稅窗口以價(jià)格明顯偏低為由，要求核定土地價(jià)款為8000萬，隨即按照8000萬開票，并繳納相應(yīng)稅費(fèi)（包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達(dá)到清算條件。
請問：
①a公司清算的地價(jià)款按照5000萬還是8000萬？有何依據(jù)？
②稅局認(rèn)為土地差價(jià)款3000萬元，a公司并沒有實(shí)際支付，不予扣除，有道理嗎？
【第16篇】2023年土地增值稅計(jì)算方法
近一段時(shí)間，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一般計(jì)稅方法下土地增值稅收入和土地成本扣除的問題討論交流的較多，討論焦點(diǎn)集中在一般計(jì)稅方法下，采用差額計(jì)稅，會不會造成土地增值稅的收入和增值稅、企業(yè)所得稅不一致問題以及會不會造成土地成本重復(fù)扣除的問題等等，本文采用正本溯源、以正撥亂的方式，從政策文件規(guī)定來一一說明，以期達(dá)到心存疑惑、陷入迷茫的同志們一看就知道，哦，原來是這樣的目的，當(dāng)然，個(gè)人對政策的理解能力有限，不當(dāng)之處，敬請拍磚。
一、土地增值稅的預(yù)征收入的計(jì)算
土地增值稅采取預(yù)征和清算相結(jié)合的管理辦法，在開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算前，就采用預(yù)征的辦法，需要強(qiáng)調(diào)的是，土地增值稅預(yù)征的收入和進(jìn)行清算時(shí)的收入有時(shí)還真不一致，而我們所討論的土地增值稅的收入就是指的進(jìn)行土地增值稅的清算收入，為了便于理解，這里先說明一下土地增值稅的預(yù)征收入：
國家稅務(wù)總局公告2023年第70號（以下簡稱70號公告）：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
從70號公告的來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，此時(shí)可采取簡化的方式來預(yù)征土地增值稅，這時(shí)候土地增值稅的計(jì)征依據(jù)就和應(yīng)稅收入不一致了，土地增值稅的應(yīng)稅收入是：不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)是：預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。這兒有什么區(qū)別呢？，結(jié)合國家稅務(wù)總局2023年18號公告（下文詳解，簡稱18號公告），簡單舉個(gè)例子：
一房開企業(yè)2023年7月采用預(yù)收款方式價(jià)稅合計(jì)銷售100萬元，那么應(yīng)預(yù)征增值稅稅為：
100/1.09*3%=2.75萬元
應(yīng)預(yù)征的土地增值稅為：（100-2.75）*1.5%=1.56萬元，（計(jì)稅依據(jù)為97.25）
而非：100/1.09*1.5%=1.38萬元（計(jì)稅依據(jù)為91.74）。在這里，就造成了預(yù)征時(shí)增值稅和土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)不一致，但這只是2023年70號公告中的簡化計(jì)算，并不影響二者的應(yīng)稅收入計(jì)算（下文詳解），需要注意的是在預(yù)征增值稅時(shí)是直接拿預(yù)收款折算以后計(jì)算的，不扣除土地價(jià)款，土地價(jià)款是在計(jì)算增值稅的銷售額時(shí)才扣除的，同樣，預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)稅依據(jù)是不含應(yīng)預(yù)繳的增值稅，而不是不含稅銷售額，在實(shí)務(wù)中這里理解有誤的較多。
二、增值稅的預(yù)征和增值稅的收入和銷售額
這里先要弄清楚一個(gè)問題，就是增值稅的收入和增值稅的計(jì)稅依據(jù)（銷售額）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如說在差額征稅的情況下，收入和計(jì)稅依據(jù)就可能不一致了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法的話即是差額征稅的。
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第18號，一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）（標(biāo)記為原文規(guī)定，現(xiàn)在為9%）
我們從上述公式可以看出，分母變小了，得出的結(jié)果也勢必會變小，那么是不是說說增值稅的收入（注意是收入、不是計(jì)稅銷售額）或者說主營業(yè)務(wù)收入是不是也變小了呢？其實(shí)真不是，還接著上面的例子，假設(shè)說銷售這100萬房產(chǎn)項(xiàng)目面積對應(yīng)的土地價(jià)款是10萬元（計(jì)算過程略），銷售額為：
（100-10）/1.09=82.57萬元
抵扣后銷項(xiàng)稅額為：82.57*9%=7.43萬元
那么，與增值稅的傳統(tǒng)計(jì)算100/1.09*9%=8.26萬元的差額0.83萬元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我們通過會計(jì)核算來看個(gè)明白（暫不考慮會計(jì)準(zhǔn)則-收入）：
借：銀行存款 100
貸：主營業(yè)務(wù)收入 91.74
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 8.26
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 0.83
貸：主營業(yè)務(wù)成本 0.83
這里的0.83萬元也就是應(yīng)扣減的土地價(jià)款10萬元中的增值稅稅額（10/1.09*9%=0.83），實(shí)際的銷項(xiàng)稅額為7.43萬元，而增值稅收入沒有變化仍是91.94萬元，但銷售額為82.57萬元，銷項(xiàng)稅為7.43萬元，為了更加便于理解，下面我們從增值稅申報(bào)表的角度來進(jìn)一步說明，主要是主表、附表一、附表三：先計(jì)算本期可抵減的銷項(xiàng)稅額。
附表一：（為方便展示，刪除了部分列）
然后，主表提取數(shù)據(jù)就提取到銷項(xiàng)稅額為7.43萬元。根據(jù)70號公告的規(guī)定，土地增值稅稅收入在一般計(jì)稅方法下不含銷項(xiàng)稅就是指不含這7.43萬元，與增值稅申報(bào)表所顯示的銷項(xiàng)稅額也是一致的。
三、企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價(jià)款的扣除
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營三大主稅即增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都涉及到土地價(jià)款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在運(yùn)用時(shí)也有不同的理解，但稅收政策規(guī)定具有確定性，大家可以從不同的角度去理解，但結(jié)果一定是確定性的，不能不同的理解就會產(chǎn)生不同的結(jié)果。這里，個(gè)人從稅收政策規(guī)定的角度來說明一下，以期達(dá)到殊途同歸的目的：
1.增值稅中的土地價(jià)款扣除：
按照18號公告，納稅人采用一般計(jì)稅方法下，可以扣除土地價(jià)款，因?yàn)樵鲋刀愡M(jìn)行稅抵扣是需要進(jìn)項(xiàng)票等憑證的額，而土地價(jià)款無法取得專用發(fā)票等憑證而采取的特殊規(guī)定，目的是為例確保增值稅鏈條完整。這里需要注意三點(diǎn)，一是只有采用一般計(jì)稅方式下才可以采用（如老項(xiàng)目采用簡易計(jì)稅方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地價(jià)款是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款，納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況，且扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款，同時(shí)需要必要的憑證如省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)（18號公告）、提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料（財(cái)稅2016 140號）；三是需要通過增值稅申報(bào)表來體現(xiàn)出來（見上文）。
2.企業(yè)所得稅中土地價(jià)款的扣除：
根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文，在企業(yè)所得稅中的土地價(jià)款為土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等，這里的范圍與增值稅的扣除范圍就不一樣了，企業(yè)所得稅土地價(jià)款的扣除主要是通過歸集分配的方式進(jìn)行稅前扣除的，取得土地使用權(quán)及支付的上述費(fèi)用后，計(jì)入“開發(fā)成本”、按照確定的成本對象進(jìn)行分配、開發(fā)產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售后按照對應(yīng)的“開發(fā)產(chǎn)品”的成本，計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本”稅前扣除。
3.土地增值稅中的土地價(jià)款扣除：
在土地增值稅清算中的土地價(jià)款扣除，主要是分?jǐn)偼恋貎r(jià)款，第一是要分?jǐn)偼蛔谕恋厣隙鄠€(gè)項(xiàng)目之間的分?jǐn)偅ㄍ恋卦鲋刀愂前凑枕?xiàng)目清算的）；第二是要在同一項(xiàng)目不同房產(chǎn)類型之間分?jǐn)偅ㄈ址ɑ騼煞址ǎ坏谌且谝咽酆臀词壑g分?jǐn)?，每種房產(chǎn)類型中的已售部分才可以在清算時(shí)予以扣除。
大家在學(xué)習(xí)中會發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的六項(xiàng)成本和企業(yè)所得稅的六項(xiàng)成本非常相近，容易混淆，在實(shí)務(wù)中有些稅務(wù)部門還要求在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)一并的企業(yè)所得稅進(jìn)行核查，這個(gè)要求從強(qiáng)化稅收管理的角度來講也有道理，但土地增值稅清算和企業(yè)所得稅核查是兩回事，有聯(lián)系，但不能混為一談，從兩個(gè)稅種六項(xiàng)成本構(gòu)成的的字面來看，確實(shí)十分接近，但二者的計(jì)稅規(guī)則是不一樣的：首先，二者的對象不同，雖然都與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)，但土地增值稅是一個(gè)項(xiàng)目多個(gè)年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，企業(yè)所得稅是所有項(xiàng)目（含其他經(jīng)營行為）一個(gè)年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，這一點(diǎn)要清楚；第二，兩個(gè)稅種的扣除原則不同，企業(yè)所得稅遵循“真實(shí)發(fā)生、相關(guān)聯(lián)、合理、合法”原則，扣除憑證方面發(fā)票是重要的方面不是全部（總局2018 28號公告）。土地增值稅遵循正列舉原則，原則上只有清算規(guī)程中列舉的項(xiàng)目外，其他不得作為扣除項(xiàng)目扣除，實(shí)務(wù)中除拆遷補(bǔ)償外需要有發(fā)票才能作為扣除項(xiàng)目，期間費(fèi)用還采取了按比例扣除的方式，這與企業(yè)所得稅是不同的。第三方面，企業(yè)所得稅無論是否有項(xiàng)目、也無論項(xiàng)目的銷售情況必須按季度預(yù)繳按年匯算；土地增值稅是按照項(xiàng)目是否達(dá)到可清算或應(yīng)清算的的條件后才能啟動，二者發(fā)生的時(shí)點(diǎn)不盡一致。
四、歸納總結(jié)以下幾點(diǎn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在采用一般計(jì)稅方法下，增值稅的收入是全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用折合的不含稅收入，銷售額時(shí)扣除對應(yīng)土地價(jià)款后的數(shù)額，二者計(jì)算得出的銷項(xiàng)稅之間的差額通過“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”進(jìn)行調(diào)整，最后在申報(bào)表主表銷項(xiàng)稅一欄顯示的是調(diào)整后的金額。
2.一般計(jì)稅方法下，土地增值稅的收入為不含銷項(xiàng)稅額，這個(gè)銷項(xiàng)稅額是經(jīng)過抵減后的銷項(xiàng)稅額，與增值稅申報(bào)表主表銷項(xiàng)稅一欄一致。需要是說明的是，土地增值稅的收入只有在土地增值稅清算時(shí)才使用，在預(yù)征時(shí)的計(jì)稅依據(jù)是不含預(yù)繳增值稅額，不是銷項(xiàng)稅額。
3.企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)與增值稅收入一致，如果發(fā)生視同銷售行為而產(chǎn)生稅會差異，通過企業(yè)所得稅年度申報(bào)表調(diào)整。
4.關(guān)于土地價(jià)款的扣除，增值稅是計(jì)算出來了扣除的（僅一般計(jì)稅方法下）；企業(yè)所得稅是通過歸集分配稅前扣除的；土地增值稅是通過歸集、整理、分?jǐn)傋鳛榭鄢?xiàng)目扣除的。
以上純屬學(xué)術(shù)交流，不當(dāng)支出，歡迎批評指正，歡迎拍磚，直至頭破血流，在所不惜。
來源：德居正
