土地增值稅含稅收入嗎（16篇）

【第1篇】土地增值稅含稅收入嗎

作者 / 吳聲 稅務(wù)律師

對(duì)于土地增值稅，許多企業(yè)界和法律界人士，未必很清楚。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)并購(gòu)、金融及民間借貸、不良資產(chǎn)處置、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作中，一旦涉及到土地增值稅，如果不充分考慮，往往會(huì)吃大虧！學(xué)習(xí)、了解土地增值稅的法律、法規(guī)、政策及實(shí)務(wù)操作，對(duì)于企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)、法律服務(wù)，都十分重要。相信這篇文章，會(huì)讓你獲益匪淺！

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，所繳納的稅費(fèi)不盡相同。其中在商品房銷售環(huán)節(jié)需繳納的稅費(fèi)比較多，土地增值稅是一個(gè)主要稅種，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)比較重，涉及政策也比較復(fù)雜。如何確定土地增值稅的納稅義務(wù)人，明確征稅行為和范圍；營(yíng)改增后，土地增值稅在應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目金額、稅款預(yù)征、稅款清算、稅收優(yōu)惠政策等方面發(fā)生了一系列變化，搞清楚這些問(wèn)題，對(duì)于正確適用政策，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化，是很有必要的。

土地增值稅的

納稅義務(wù)人和征稅范圍

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。具體操作中，什么行為和情況需要繳稅，什么行為和情況不需要繳稅，還需分別判定。

第一， 以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。即以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雖發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

那么是不是只要無(wú)償贈(zèng)與就不用繳納土地增值稅了呢？

當(dāng)然不是。

這里的贈(zèng)與行為是有嚴(yán)格限制的。為了防止納稅人以贈(zèng)與方式逃避稅收，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】48號(hào)）明確“贈(zèng)與”是指以下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)等以及經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。以上這些贈(zèng)與行為不繳納土地增值稅，除列舉的上述“贈(zèng)與”以外的贈(zèng)與行為仍需繳納土地增值稅。

第二，只有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為才征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。據(jù)此可以理解為，依法被征用后的土地屬國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如自行轉(zhuǎn)讓則是違法行為。

第三，房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。因?yàn)槌鲎怆m然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，故不應(yīng)征收土地增值稅。

第四，房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進(jìn)行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

第五，合作建房的土地增值稅政策。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

第六，房地產(chǎn)抵押的土地增值稅政策。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅）、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

土地增值稅

應(yīng)稅收入的確定

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。用公式表示是：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，依據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，確定對(duì)應(yīng)的稅率。增值額（相當(dāng)于純利潤(rùn)）占的比例越高，對(duì)應(yīng)稅率越高，交的稅越多，稅率最高達(dá)60%。

土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

從以上公式和稅率表可以看出，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額這兩個(gè)變量。在營(yíng)改增前后，稅法對(duì)這兩個(gè)變量因素的規(guī)定發(fā)生了明顯變化。

營(yíng)改增前，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入包含營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)和稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅（注意：土地增值稅和增值稅是完全不同的兩個(gè)稅種。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)既要繳納增值稅，又要繳納土地增值稅）。這里又分適用增值稅一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法分別計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅：

（一）適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。、

銷項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/(1+10%)×10%

（二）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,需要將含增值稅收入換算成不含增值稅收入，換算方法為：

土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)含稅銷售額/(1+5%)

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法納稅人，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，征收率為5%。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元）適用一般計(jì)稅方法（可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅稅率為10%；符合條件的也可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅征收率為5%。哪種計(jì)稅方法更有利于企業(yè)就選擇哪種。

一般計(jì)稅方法項(xiàng)目與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法項(xiàng)目的界定原則是：國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“一般納稅人”（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元）；如果房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額未超過(guò)500萬(wàn)元），則適用5%的征收率繳納增值稅。

土地增值稅

扣除項(xiàng)目的確定

扣除項(xiàng)目及其金額的確定對(duì)于計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額至關(guān)重要，一般分為以下六類：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加和地方教育附加可視同稅金予以扣除。營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。還規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。

（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

（六）根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〖2016〗36號(hào)文件第三十四條、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〖2016〗43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，可以作為扣除項(xiàng)目。這個(gè)新變化必須掌握，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)完整準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而準(zhǔn)確核算土地增值稅是十分重要的。

土地增值稅的預(yù)征

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！?各省市（區(qū)）結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，明確了本省市（區(qū)）房地產(chǎn)土地增值稅的預(yù)征率，并適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施先預(yù)征后清算的征管模式。納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

公式中預(yù)征率按各市的預(yù)征率執(zhí)行，各市可實(shí)行差別化預(yù)征率。

《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)<寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法>的通知》（寧政發(fā)[2015]43號(hào)）第七條對(duì)土地增值稅預(yù)征率作了統(tǒng)一明確：“ 納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：(一)普通住宅為1%；（二)非普通住宅為1.5%；（三)其他類型房地產(chǎn)為2%”。

上面公式中應(yīng)預(yù)繳的增值稅如何計(jì)算呢？比如《寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)增值稅管理工作指引（試行）》規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。公式為：應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

也就是說(shuō)，在預(yù)征土地增值稅時(shí)，要分兩步計(jì)算：第一步，先計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的增值稅；第二步，再計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。待工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

舉例說(shuō)明：2023年5月，某房地產(chǎn)公司當(dāng)期收到預(yù)售房款3000萬(wàn)元，土地增值稅的預(yù)征率為1%（該項(xiàng)目全部為普通住宅）。應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅是多少呢？

假設(shè)該公司按一般計(jì)稅方法繳納增值稅，當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳土地增值稅計(jì)算如下：第一步，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅=3000÷（1+10%）×3% = 81.82（萬(wàn)元）；第二步，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=（3000-81.82）×1% = 29.18（萬(wàn)元）。

小貼士：10%為一般計(jì)稅方法適用的增值稅稅率，3%是增值稅的預(yù)征率，1%是土地增值稅的預(yù)征率。

讀了本文，相信大家會(huì)明白，以一塊評(píng)估價(jià)值2億元的土地使用權(quán)抵押借款1.2億元（6折放款），如果土地取得成本很低，這個(gè)貸款項(xiàng)目其實(shí)并不安全，因?yàn)榕馁u后得扣除巨額土地增值稅和其他稅費(fèi)后，很可能還不夠償還本金。

【第2篇】土地增值稅籌劃案例

二、土地增值稅的稅收籌劃常見(jiàn)具體方法

根據(jù)上述分析，土地增值稅的稅收籌劃需要考慮的因素比較多，下面介紹幾種常見(jiàn)的籌劃方法。在介紹的同時(shí)，從根源角度做一些分析，探討這些方法的具體適用。我們?cè)诠ぷ鲗?shí)踐中，可以根據(jù)具體稅收政策的規(guī)定，結(jié)合每個(gè)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行落地。一般來(lái)說(shuō)，土地增值稅的籌劃有以下幾個(gè)常用方法。

第一種方法是控制增值率。當(dāng)我們控制增值率了，土地增值稅的稅負(fù)就能夠控制，所以我們要盡量控制增值率。增值率是收入總額減扣除項(xiàng)目金額再除以扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)一步簡(jiǎn)化，可以得到收入總額比上扣除項(xiàng)目金額再減1，所以真正影響的是兩個(gè)因素。從而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如說(shuō)通過(guò)控制房?jī)r(jià)來(lái)控制企業(yè)的收入，企業(yè)稍微降點(diǎn)價(jià)，控制一下收入總額。收入控制了，增值稅就得到控制了。這時(shí)候可能房地產(chǎn)企業(yè)適用的土地增值稅的稅率就下降了一檔，而下降一檔是整整下降了總額的10%。如果當(dāng)前適用的稅率是50%，可能你稍微控制收入就變成了40%，這樣一來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)當(dāng)然就明顯下降了?？刂圃鲋德实牡诙€(gè)策略，就在在項(xiàng)目的土地增值稅清算之前，考慮對(duì)扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增補(bǔ)和調(diào)整。這里用的是增補(bǔ)和調(diào)整的概念，主要是指以合理合法的方式進(jìn)行增補(bǔ)和調(diào)整。本來(lái)企業(yè)真實(shí)發(fā)生了的應(yīng)扣除金額，但之前沒(méi)把它計(jì)算進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在經(jīng)查補(bǔ)，把合理的扣除項(xiàng)目計(jì)算進(jìn)來(lái)，那房地產(chǎn)企業(yè)就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能導(dǎo)致企業(yè)土增稅的適用稅率降低。還有一個(gè)辦法就是調(diào)整，調(diào)整什么呢?調(diào)整企業(yè)的項(xiàng)目金額，成功調(diào)增扣除項(xiàng)目金額也極有可能使得企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)下降。這是從增值率的角度來(lái)分析的。當(dāng)然，實(shí)踐中是兩個(gè)策略同時(shí)靈活運(yùn)用的，很多時(shí)候，如果我們既能適當(dāng)降低收入，又能增加扣除項(xiàng)目金額，那企業(yè)的增值率下降得更快，這樣對(duì)增值率的控制的效果當(dāng)然就更明顯。

第二種方法是精裝修。精裝修能讓房地產(chǎn)企業(yè)合理地加大開(kāi)發(fā)成本的投入比例，而開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)可以加計(jì)扣除。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地成本和開(kāi)發(fā)成本總和的20%作為加計(jì)扣除。也就是說(shuō)，企業(yè)發(fā)生了1000萬(wàn)元的精裝修，實(shí)際上可以扣除的金額是1200萬(wàn)元，所以精裝修項(xiàng)目可以合理地降低土地增值稅的稅負(fù)。這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很利好的消息。而且，在增值稅的控制上，精裝修取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)是可以用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)，所以精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)常常用到的稅收籌劃重要工具。

第三個(gè)方法就是享受免稅優(yōu)惠。在房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)很特別的稅收優(yōu)惠政策，就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率不超過(guò)20%可以免征土地增值稅。從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候可以盡量控制好增值率。適用控制增值率，表面上收入是減少了，但收入減少一些并不等于最后的稅后利潤(rùn)少賺了，有可能因?yàn)橥恋卦鲋刀惷饬耸沟闷髽I(yè)的稅后利潤(rùn)反而增加了。這里需要特別說(shuō)明的是，大家要特別注意普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)一般有三個(gè)條件：第一個(gè)條件是容積率不低于1，如果容積率低于1，你的項(xiàng)目有很多別墅項(xiàng)目，容積率比較小，那可能就不能享受這個(gè)優(yōu)惠政策了。第二個(gè)條件是高出市場(chǎng)價(jià)值的部分不高于20%，就是與正常的市場(chǎng)價(jià)格相比不高出20%的售價(jià)。如果售價(jià)比較高的話，說(shuō)明項(xiàng)目的品質(zhì)比較好，可能就是豪宅了，而不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅了。第三個(gè)條件就是房子的面積，不是在120平的基礎(chǔ)上浮20%。理論上很簡(jiǎn)單，但各地在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上卻有偏差，計(jì)算方法在不同地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)出現(xiàn)了差別。有些地方認(rèn)為上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方認(rèn)為上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)方面有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)偏差。所以有些地方就規(guī)定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就是不高于140平，超過(guò)的就一律認(rèn)定為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。還出現(xiàn)過(guò)這一個(gè)事件，某省一開(kāi)始的政策是所有的開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的平均的每套面積不超過(guò)140平，就認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，這個(gè)政策還是相當(dāng)寬松的。后來(lái)省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照單套面積作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)只要有一套超過(guò)140平，那就一律視為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。這樣一來(lái)就把很多已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)給坑了，因?yàn)檫@些企業(yè)有些房子超過(guò)了140平標(biāo)準(zhǔn)，有些房子是90平甚至是50平，但最后統(tǒng)一全部按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對(duì)待，不能享受土地增值稅的免稅政策。

第四種方法就是開(kāi)發(fā)費(fèi)用的處理。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要是期間費(fèi)用，包括利息費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，其中利息費(fèi)用主要是指財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三大費(fèi)用加起來(lái)就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即期間費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用的認(rèn)定有兩種方法。第一種方法是開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息支出+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%，第二種方法是開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%。眾所周知，如果房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用認(rèn)定的越多，那增值率就會(huì)越低，增值額也就越低，那最后企業(yè)需要交的土地增值稅就越少，所以企業(yè)都希望開(kāi)發(fā)費(fèi)用認(rèn)定越多越好。那究竟是第一種方法好，還是第二種方法好呢?我們看一下兩種標(biāo)準(zhǔn)所需要具備的條件。第一種方法，企業(yè)的利息支出必須要有銀行的合規(guī)的利息發(fā)票、利息單據(jù)，就是必須能取得合規(guī)的憑證票據(jù)，如果不能取得這樣的憑證票據(jù)，那企業(yè)是不能作為利息支出進(jìn)行列支的。第二種方法中，企業(yè)不需要提供利息支出的票據(jù)，就是說(shuō)企業(yè)拿不出這些利息發(fā)票、利息單據(jù)，那就統(tǒng)一按照企業(yè)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總和的10%作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用。分析到這里，大家可以自行算算賬，兩種方法的差別在哪里?其實(shí)也不復(fù)雜，就是房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠取得并提供的單據(jù)憑證，能夠取得土地使用權(quán)支付金額加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的總和的10%，那企業(yè)以第一種方法計(jì)算期間費(fèi)用就劃算。一般而言，在實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)公司能取得的合規(guī)的利息支出基本很少，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家政策下的銀行不對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)貸是受到國(guó)家政策限制的，房地產(chǎn)企業(yè)一般拿不到直接的銀行貸款，基本都是二手的、信托之類的，利率一般比較高，基本都超過(guò)銀行的利息標(biāo)準(zhǔn)，所以一般都是不符合扣除標(biāo)準(zhǔn)的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照第二種方法來(lái)計(jì)算，即是按照土地成本和開(kāi)發(fā)成本總和的10%來(lái)認(rèn)定，并計(jì)算到企業(yè)的土地增值稅的扣除項(xiàng)目。小結(jié)一下，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的核算其實(shí)基本上跟利息支出沒(méi)啥實(shí)質(zhì)關(guān)系，企業(yè)借多少錢(qián)一般不會(huì)實(shí)質(zhì)影響扣除項(xiàng)目金額，土地增值稅的多少基本上與企業(yè)實(shí)際發(fā)生利息費(fèi)用的多少?zèng)]直接法律關(guān)系。

第五種方法是土地增值稅清算組合方式的選擇。房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的其中一個(gè)方法，就是在清算時(shí)選擇不同的清算方式組合。當(dāng)前稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的清算方式一般有兩種。第一種叫兩分法，就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類單獨(dú)進(jìn)行清算，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)和其他作為另一類進(jìn)行清算，就是清算過(guò)程中將產(chǎn)品分成兩類分別進(jìn)行計(jì)算土地增值稅，我們稱之為兩分法。第二種叫三分法，是指普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類、商業(yè)及其他作為一類。兩分法、三分法有哪些差別呢?由于房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)存在不同業(yè)態(tài)，增值率的情況不一樣，甚至還有一些成本收入倒掛的情況，在這種情況下我們建議企業(yè)盡量采用兩分法，而不采用三分法。因?yàn)閷⒎瞧胀?biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)和其他與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混在一起計(jì)算的話，企業(yè)可以均衡一下增值率，均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負(fù)。而采用三分法有時(shí)候不好控制增值率，因?yàn)樯虡I(yè)賣的價(jià)格一般比較高，成本費(fèi)用又不能多攤，所以商業(yè)對(duì)應(yīng)的增值率比較高，這塊的增值率如果超過(guò)200%的話，那對(duì)應(yīng)的土地增值稅所適用的稅率就達(dá)到了60%，這時(shí)候企業(yè)的稅負(fù)壓力還是比較大的。所以通常企業(yè)盡量采用兩分法。當(dāng)然，大家需要注意的是，有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)必須使用三分法，兩分法他不認(rèn)可，有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)則由企業(yè)自行決定采用兩分法還是三分法。如果企業(yè)有權(quán)決定計(jì)算方法，那企業(yè)可以自行測(cè)算一下，作個(gè)比較，然后再?zèng)Q定使用哪種清算方式，以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。

第六種方法就是商業(yè)地產(chǎn)的處理策略。房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)一般情況的銷售價(jià)格比較高，如果是一個(gè)不那么合適的時(shí)間段，這時(shí)候如果企業(yè)仍是把它賣出去，那么就很可能在無(wú)形中給企業(yè)的稅負(fù)造成明顯的增加。如果企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)在某個(gè)階段如果銷售不合理的話，銷售后企業(yè)的很多稅負(fù)成本就會(huì)明顯增加。這時(shí)候，企業(yè)可以用的策略是先不銷售商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)不銷售這一塊的話，那就不需要交這一塊的土地增值稅。因?yàn)檫@一塊土地對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移的話企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。因?yàn)樵谇逅愕臅r(shí)候，沒(méi)有銷售的部分是把它劃分出來(lái)不進(jìn)行清算的。有這么一個(gè)案例，某城市的房屋價(jià)格上漲，該地的一家房地產(chǎn)公司擬將全部的房產(chǎn)出售，包括旗下的全部商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過(guò)溝通得知，這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)明確已做過(guò)測(cè)算，如果把這些商業(yè)地產(chǎn)全部出售的話，因?yàn)橹伴_(kāi)發(fā)的時(shí)候成本投入相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少，所以增值率就比較高，整體算下來(lái)，三大稅種合計(jì)在一起的話幾乎達(dá)到了整個(gè)售價(jià)的近40%。當(dāng)時(shí)這些地產(chǎn)的售價(jià)大概3萬(wàn)元一平，在這3萬(wàn)元中就需要交1.2萬(wàn)的稅，剩下的就1.8萬(wàn)不到了。這種情況下，這家公司進(jìn)行了一定的稅收籌劃，將商業(yè)地產(chǎn)自持不對(duì)外銷售，所以最終的增值率并不高，需要繳納的稅款也大幅度降低。然后企業(yè)將這部分商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)固之后就有很多方式可以處理，比如定位出租經(jīng)營(yíng)，或者以公司重組的方式在未來(lái)把這個(gè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去。因?yàn)檫@家企業(yè)有比較多的房產(chǎn)，最后的財(cái)務(wù)報(bào)表就將企業(yè)整個(gè)實(shí)力充分體現(xiàn)出來(lái)了。后來(lái)，這家企業(yè)還遇到一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，到了香港成功上市。對(duì)于這家房地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)處理的策略比較到位是它后來(lái)成功上市的一個(gè)重要原因。當(dāng)然，如果沒(méi)有上市，那房地產(chǎn)企業(yè)以后再賣的時(shí)候，實(shí)際上也有很多種處理方式，比如采用資產(chǎn)行重組，采用合并分立、采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式靈活處理，又比如把公司的一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他合作方，共同持有商業(yè)地產(chǎn)，甚至是共同經(jīng)營(yíng)，其他合作伙伴把錢(qián)投進(jìn)來(lái)，共同做一個(gè)實(shí)業(yè)。這些都給企業(yè)提供了多種多樣的經(jīng)營(yíng)形式和空間。大家需要清楚一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，就是資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移的話，是不需要交土地增值稅的，所以企業(yè)在稅收管理過(guò)程中，應(yīng)盡量減少產(chǎn)權(quán)的變更，這是一個(gè)很重要的點(diǎn)。你只要發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，只要是不符合條件，那你就沒(méi)有什么優(yōu)惠政策了，沒(méi)有什么免稅政策了，就一定要交稅了。這是我們需要特別樹(shù)立的一個(gè)重要觀點(diǎn)。

第七種方法是利用稅收洼地的總包來(lái)進(jìn)行操作?，F(xiàn)在我們國(guó)內(nèi)還是有很多特殊的地區(qū)，出于招商的需要，出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，就給了一些優(yōu)惠政策，一般稱之為稅收洼地。稅收洼地是可以使用的，但是需要使用得比較得當(dāng)，要存在真實(shí)的交易或業(yè)務(wù)，采用得當(dāng)?shù)牟僮饕话愣悇?wù)機(jī)關(guān)還是會(huì)認(rèn)可的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮利用洼地的施工企業(yè)的epc總承包，以享受洼地稅收優(yōu)惠或者財(cái)政的返還，最終降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

第八種方法是房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易、對(duì)外投資視同銷售，需要進(jìn)行土地增值稅清算。所以房地產(chǎn)企業(yè)不管是土地投資、房產(chǎn)投資，還是重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都一定要事先做好規(guī)劃，否則稅負(fù)可能會(huì)高得比較明顯，而且經(jīng)?？吹胶芏嗯笥押軣o(wú)奈，他進(jìn)行重組并購(gòu)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并沒(méi)有咨詢專業(yè)稅務(wù)律師的意見(jiàn)，所以當(dāng)他發(fā)現(xiàn)另一種處理方式的稅負(fù)會(huì)低很多的時(shí)候，程序已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)了。我們都知道，在資產(chǎn)重組、企業(yè)合并(兼并)、分立的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，凡是涉及房地產(chǎn)公司的，一律繳納土地增值稅。所以，資產(chǎn)重組中，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，那你的稅負(fù)是比較高的，因?yàn)榘凑諊?guó)家政策，只要是房地產(chǎn)企業(yè)就要進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，因?yàn)閲?guó)家很擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重組的形式，把很多的一些稅收規(guī)避了。所以國(guó)家對(duì)資產(chǎn)重組涉及到房產(chǎn)土地的，就看管得比較嚴(yán)格。換句話說(shuō)，如果你是非房地產(chǎn)企業(yè)，你要做資產(chǎn)重組，有些房產(chǎn)土地發(fā)生了轉(zhuǎn)移，只要符合某些條件那企業(yè)是不需要交土地增值稅的，這點(diǎn)可以提前規(guī)劃，靈活運(yùn)用。另外，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值稅的稅負(fù)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并不是房產(chǎn)土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴(yán)格來(lái)講是不需要交土地增值稅的。但國(guó)家稅務(wù)總局也出現(xiàn)過(guò)這樣的一個(gè)文件，認(rèn)為你賣一個(gè)公司，在這個(gè)公司里面主要是房產(chǎn)土地，而且你是百分百的產(chǎn)權(quán)都賣了，那就認(rèn)為你形式上是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)上是行使了土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的真實(shí)業(yè)務(wù)，也應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。從法律角度來(lái)分析，這種觀點(diǎn)也符合稅法的實(shí)質(zhì)重于形式的原則。就當(dāng)前的實(shí)際情況而言，有些地方執(zhí)行得比較寬松，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到房產(chǎn)土地的并沒(méi)要求交土地增值稅，但有的地方執(zhí)行得比較嚴(yán)格，要求這種情況要交土地增值稅。

【第3篇】土地增值稅不含稅收入的確認(rèn)

【導(dǎo)讀】：因?yàn)槊恳荒甓紩?huì)有相關(guān)的一些稅務(wù)改革，一些稅金可能會(huì)隨著改革發(fā)生變化。土地增值稅的應(yīng)稅收入確定條例是什么?這個(gè)問(wèn)題我們現(xiàn)在就來(lái)為你們新手們?cè)敿?xì)介紹一下的，歡迎閱讀!

土地增值稅的應(yīng)稅收入確定條例是什么?

答：第一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第138號(hào))規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的?！?/p>

第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))規(guī)定：“第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

......

第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

土地增值稅不含稅收入怎么算?

土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)*11%

按照銷售不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票，不含稅銷售額未含稅銷售額扣除11%的稅款，計(jì)算公式如下：

銷售額=銷售全價(jià)/(1+11%)

稅額=銷售全價(jià)/(1+11%)*11%

在這里相信有許多想要學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)的同學(xué)，大家可以關(guān)注小編頭條號(hào)，私信【學(xué)習(xí)】即可領(lǐng)取一整套系統(tǒng)的會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)資料！還可以免費(fèi)試學(xué)課程15天！

【第4篇】土地增值稅的稅率實(shí)行

合理選擇轉(zhuǎn)讓時(shí)機(jī)：在土地增值稅稅率不變的前提下，土地增值額越大，繳納的土地增值稅就越高。因此，選擇合適的轉(zhuǎn)讓時(shí)機(jī)可以最大限度地降低土地增值稅的繳納額。

合理選擇土地轉(zhuǎn)讓方式：土地轉(zhuǎn)讓方式有多種，如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)拍賣等。不同的轉(zhuǎn)讓方式對(duì)土地增值稅的繳納方式和金額有所不同，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的轉(zhuǎn)讓方式。

合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程：土地轉(zhuǎn)讓流程復(fù)雜，需要遵循相關(guān)法規(guī)和規(guī)定。因此，在土地轉(zhuǎn)讓前，要了解相關(guān)法規(guī)和政策，合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程，以最大程度地減少稅款繳納額。

利用土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用抵減土地增值稅：在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，賣方可以將相關(guān)的費(fèi)用作為土地增值稅的抵減項(xiàng)，降低土地增值稅的繳納額。

合理使用稅收優(yōu)惠政策：土地增值稅有一些稅收優(yōu)惠政策，如對(duì)小型企業(yè)和技術(shù)密集型企業(yè)實(shí)行差別稅率等。賣方可以合理使用這些稅收優(yōu)惠政策，降低稅款繳納額。

避免土地轉(zhuǎn)讓后再次購(gòu)買同一地塊：在一定時(shí)間內(nèi)，如果賣方再次購(gòu)買同一地塊，會(huì)被認(rèn)為是為了逃避土地增值稅而進(jìn)行的操作，需要繳納相應(yīng)的稅款。因此，在土地轉(zhuǎn)讓后，要避免再次購(gòu)買同一地塊。

需要注意的是，土地增值稅籌劃需要遵循相關(guān)法規(guī)和政策，不得違法操作。同時(shí)，稅務(wù)籌劃的效果受到多種因素的影響，需要根據(jù)實(shí)際情況綜合考慮。

【第5篇】土地增值稅計(jì)算器

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人手一份：土地增值稅清算系統(tǒng)，申報(bào)表自動(dòng)計(jì)算實(shí)用

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)土地增值稅清算可算是很清楚的，進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)間是90天內(nèi)，不過(guò)還是要在竣工以后！很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)都嫌做土地增值稅清算太麻煩了！因此，今天就在這里跟房地產(chǎn)會(huì)計(jì)帶來(lái)了：土地增值稅清算系統(tǒng)！對(duì)于土地增值稅清算要做的納稅申報(bào)表，大家也不用擔(dān)心了！土地增值稅納稅申報(bào)表在該系統(tǒng)都有一一的列示，下面有興趣的一起看看！

文末抱走

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)土地增值稅清算系統(tǒng)

房地產(chǎn)土地增值稅測(cè)算表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表填寫(xiě)格式

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表一：企業(yè)基本情況表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表二：已售普通住宅土地增值稅審核主表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表三：已售普通住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表四：已售普通住宅扣除項(xiàng)目匯總表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表五：未售普通住宅土地增值稅納稅審核主表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表六：已售其他類型房地產(chǎn)土地增值稅納稅審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表七：未售其他類型房地產(chǎn)土地增值稅納稅審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表八：已售非普通住宅土地增值稅納稅審核表

……，內(nèi)容篇幅限制，不詳細(xì)展示了。

【第6篇】普通住宅土地增值稅稅率表

這幾天后臺(tái)不少粉絲想看有關(guān)增值稅的稅率表，今天給大家整理全了，拿走不謝

012023年最新最全稅率表2023年最新增值稅稅率思維導(dǎo)圖來(lái)了，馬上打印出來(lái)學(xué)習(xí)。

02增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。

稅率的調(diào)整，由國(guó)務(wù)院決定。

納稅人兼營(yíng)不同稅率的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項(xiàng)目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

03以下13%貨物易于農(nóng)產(chǎn)品等9%貨物相混淆

1、以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各種蔬菜罐頭。

3、專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。

4、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對(duì)各種藥物的茶和茶飲料。

5、各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成藥。

7、鋸材，竹筍罐頭。

8、熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

9、各種肉類罐頭、肉類熟制品。

10、各種蛋類的罐頭。

11、酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

12、洗凈毛、洗凈絨。

13、飼料添加劑。

14、用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲(chóng)劑、驅(qū)蟲(chóng)劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。

15、以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。

04增值稅征收率增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的一般納稅人（見(jiàn)附件）計(jì)算稅款時(shí)使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。附件：一般納稅人（可選擇）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅（一）5%征收率：1、中外合作油（氣）田開(kāi)采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國(guó)稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）2、銷售、出租2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。包括但不限于：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己名義立項(xiàng)銷售的不動(dòng)產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開(kāi)工日期在2023年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。（

總局公告2023年第31號(hào)

，財(cái)稅〔2016〕68號(hào)、財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第2號(hào)）4、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）5、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）7、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ，財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）8、收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）9、提供人力資源外包服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）（二）3%征收率1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào) ） 2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

財(cái)稅〔2009〕9號(hào)

,財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 5、銷售自產(chǎn)的自來(lái)水。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)） 8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。（國(guó)稅函〔2009〕456號(hào)，總局公告2023年第36號(hào) ）10、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售生物制品。（總局公告〔2012〕20號(hào)）11、光伏發(fā)電項(xiàng)目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品。（總局公告2023年第32號(hào)）12、獸用藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售獸用生物制品。（總局公告2023年第8號(hào)）13、銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。（總局公告2023年第90號(hào)）14、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長(zhǎng)途客運(yùn)、班車。《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）15、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）16、電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2，財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）17、以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）18、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）19、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車輛通行費(fèi)。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）20、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。（財(cái)稅〔2016〕39號(hào)）21、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。（財(cái)稅〔2016〕46號(hào) ）22、對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。（財(cái)稅〔2016〕46號(hào)）23、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）24、提供教育輔助服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）25、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）26、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）27、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）28、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)；建筑工程老項(xiàng)目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；②未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；③《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）29、納稅人銷售活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。（總局公告2023年11號(hào)）30、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）31、銷售自產(chǎn)、外購(gòu)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，已分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（總局公告2023年第42號(hào)）32、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）33、自2023年5月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。（財(cái)稅〔2018〕47號(hào)）34、自2023年7月1日至2023年12月31日,對(duì)中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款（具體貸款業(yè)務(wù)清單見(jiàn)附件）取得的利息收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（ 財(cái)稅〔2018〕97號(hào)）35、一般納稅人提供的城市電影放映服務(wù)，可以按現(xiàn)行政策規(guī)定，選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算繳納增值稅。(財(cái)稅〔2019〕17號(hào))36、自2023年3月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售罕見(jiàn)病藥品，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。上述納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法計(jì)算繳納增值稅后，36個(gè)月內(nèi)不得變更。（財(cái)稅〔2019〕24號(hào)）（三）3%征收率減按2%征收1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 （財(cái)稅〔2008〕170號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 （財(cái)稅〔2008〕170號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào) ）3、銷售自己使用過(guò)的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。 （

財(cái)稅〔2009〕9號(hào)

,財(cái)稅〔2014〕57號(hào))4、納稅人銷售舊貨。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）5、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)（總局公告2023年1號(hào) ，總局公告2023年第36號(hào)）6、發(fā)生按照簡(jiǎn)易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。（總局公告2023年1號(hào) ，總局公告2023年第36號(hào) ）7、銷售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）（四）減按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷的納稅人銷售其收購(gòu)的二手車，由原按照簡(jiǎn)易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，改為減按0.5%征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）（五）按照5%征收率減按1.5%征收個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡(jiǎn)易計(jì)稅：1. 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）2. 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）3. 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）4. 中外合作油（氣）田開(kāi)采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國(guó)稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）5.納稅人銷售舊貨，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）6.一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅： （1） 寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)) ； （2）典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；

【第7篇】土地增值稅核定

呼和浩特市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知

呼地稅字[2010]345號(hào)

各征管局：

為了加強(qiáng)征管，堵塞征管漏洞，規(guī)范土地增值稅的征收管理。按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號(hào))的精神，經(jīng)市局研究決定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收工作通知如下：

一、土地增值稅核定征收的條件：

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照核定征收率征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

二、土地增值稅核定征收率

依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號(hào))的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目士地增值稅按照商品房的銷售價(jià)格確定土地增值稅核定征收率，具體核定征收如下：

(一)單套商品房屋銷售價(jià)格在6000元／㎡以下的，按照銷售收入的5％，核定征收土地增值稅。

(二)單套商品房屋銷售價(jià)格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照銷售收入的6％，核定征收土地增值稅。

(三)單套商品房屋銷售價(jià)格在8000元／㎡以上的，按照銷售收入的7％，核定征收土地增值稅。

對(duì)上述核定征收率，在同一項(xiàng)目中按不同價(jià)格分別進(jìn)行核定征收土地增值稅。

三、土地增值稅核定征收工作的幾點(diǎn)要求：

(一)各征管局在對(duì)土地增值稅的核定工作中，必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。

(二)嚴(yán)禁各征管局在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本轄區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

(三)對(duì)土地增值稅的確定為核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，必須經(jīng)征管局局務(wù)會(huì)研究確定，決不允許各人個(gè)擅自決定。

四、此文件從2023年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收認(rèn)定通知書(shū)》（略）

2、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收計(jì)算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第8篇】土地增值稅清算鑒證資料清單

（接上期）

4、以土地投資到開(kāi)發(fā)企業(yè)的，如何確認(rèn)地價(jià)款

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)目前存在兩種主流觀點(diǎn)。

一種是以湖北為代表的，主要看鄂地稅發(fā)[2014]63號(hào)這個(gè)文件。湖北稅局認(rèn)為，投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將暫免土地增值稅的原投入土地（房地產(chǎn)）再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅，以轉(zhuǎn)讓價(jià)格確認(rèn)收入，以原投入土地（房地產(chǎn)）的原始土地成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目。投資、聯(lián)營(yíng)雙方之一為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)，以投資、聯(lián)營(yíng)的協(xié)議價(jià)作為土地增值稅計(jì)稅收入，以原始土地成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目計(jì)征土地增值稅。被投資方再轉(zhuǎn)讓該土地（房地產(chǎn)）時(shí)，以投資、聯(lián)營(yíng)的協(xié)議價(jià)作為成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目。

另一種則是以山東為代表的，在魯?shù)囟惡痆2004]30號(hào)文中，山東稅局認(rèn)為，納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時(shí)并無(wú)支付任何金額，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額或投資入股時(shí)土地的評(píng)估價(jià)值作為土地的扣除項(xiàng)目金額予以扣除。

5、審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出如何扣除

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣蠖鄷?huì)額外附加一些拿地條件。這些附加條件就包括幫助政府在項(xiàng)目紅線外修建一個(gè)公園，一所學(xué)校，一家醫(yī)院，等等。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，這些紅線外支出的發(fā)生，是與土地獲取成本直接相關(guān)的，因此應(yīng)該予以扣除。比如在某開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)卣炇鸬摹锻恋爻鲎尯贤分芯陀羞@么一則附加條款：受讓人需投資總額不低于1000萬(wàn)元建設(shè)紅線范圍外相鄰地塊約16畝街頭綠地，工程竣工后由市園林局按相關(guān)規(guī)定驗(yàn)收，交受讓人按公共綠地管養(yǎng)。我們的問(wèn)題是：這1000萬(wàn)需要征納契稅嗎？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們可在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]1094號(hào)）這份文件中找到答案。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]1094號(hào)）

江西省財(cái)政廳：

你廳《關(guān)于以土地?fù)Q資金以土地?fù)Q項(xiàng)目方式承受土地使用權(quán)是否應(yīng)征收契稅的請(qǐng)求》(贛財(cái)農(nóng)稅[2002]35號(hào))收悉?，F(xiàn)批復(fù)如下：

根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格核定。

什么時(shí)候交？有人說(shuō)，那等我把這個(gè)紅線外項(xiàng)目完成以后再來(lái)交，可不可以？遲了！契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就應(yīng)該是雙方簽署《土地出讓合同》這個(gè)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。

6、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，企業(yè)所得稅和土地增值稅該如何處理？

首先，我們需要明確一點(diǎn)，土地出讓金是禁止返還的，我想沒(méi)有哪個(gè)地方政府敢這么干。其次，那有人說(shuō)，我們的確是收到了政府返還款啊，這個(gè)又怎么解釋？沒(méi)錯(cuò)，它本質(zhì)還是土地出讓金返還款，但是政府一定是將其包裝成了另外一個(gè)名頭，比如專項(xiàng)財(cái)政資金等。那么，現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，我們拿到這筆錢(qián)以后（名字叫什么不重要，重要的是，大家心知肚明就好），在財(cái)務(wù)處理上，是沖減土地成本呢，還是進(jìn)入損益呢？

（1）會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到政府給予的獎(jiǎng)勵(lì)款（實(shí)為返還的“土地出讓金”），應(yīng)視與資產(chǎn)或收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)最終計(jì)入當(dāng)期損益（其他收益或營(yíng)業(yè)外收入），而不會(huì)沖減“開(kāi)發(fā)成本”。這個(gè)不是憑空臆想，而是有法律依據(jù)的。具體我們來(lái)看《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)修訂<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—政府補(bǔ)助>的通知》（財(cái)會(huì)[2017]15號(hào)）第八條：

與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值或確認(rèn)為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助確認(rèn)為遞延收益的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計(jì)入 損益。按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢或發(fā)生毀損的，應(yīng)當(dāng)將尚未分配的相關(guān)遞延收益余額轉(zhuǎn)入資產(chǎn)處置當(dāng)期的損益。

原準(zhǔn)則第七條：與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。但是，按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

（2）按土地增值稅法規(guī)的規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例第六條所規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的增值額和條例規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

（3）政府獎(jiǎng)勵(lì)若符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文規(guī)定的三個(gè)條件，可以享受免征企業(yè)所得稅：

一、企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

（二）財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

7、土地成本分?jǐn)偡椒?/strong>

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了有占地面積法、建筑面積法、其他方法。實(shí)務(wù)中，我們一般認(rèn)為，在不同的建筑物之間采用占地面積法；在同一建筑物內(nèi)的不同業(yè)態(tài)則按建筑面積法。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，橫向的用占地面積法，縱向的則用建筑面積法。

國(guó)稅函[1999]112號(hào)對(duì)占地面積法分?jǐn)偼恋爻杀咀鞒隽溯^為明確的規(guī)定，可轉(zhuǎn)讓土地總面積=開(kāi)發(fā)土地總面積-不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施面積。需要明確的是，只有可轉(zhuǎn)讓土地面積才分?jǐn)偼恋爻杀?，而不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施面積，是不參與土地成本分?jǐn)偟摹?/p>

（二）開(kāi)發(fā)成本的審核

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否一定需要發(fā)票，在實(shí)務(wù)中是一個(gè)常見(jiàn)的稅務(wù)爭(zhēng)議問(wèn)題。而從土地增值稅的多個(gè)征管文件來(lái)看，并未對(duì)此作出明確要求。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)，這些才是審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)該關(guān)注的證據(jù)鏈。未來(lái)隨著《土地增值稅法（正式稿）》的出臺(tái)，個(gè)人被拆遷戶所取得的拆遷補(bǔ)償款無(wú)需繳納增值稅。根據(jù)國(guó)稅總局公告[2018]28號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)稅收入才需要開(kāi)具發(fā)票，特殊情形下無(wú)需發(fā)票。這里說(shuō)的特殊情形主要包括兩種，一種是不需要辦理登記的單位所發(fā)生的應(yīng)稅行為，另一種是，自然人所發(fā)生的零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核要求如下：

（1）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（2）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

2、前期工程費(fèi)

主要看有無(wú)合法有效憑證，相關(guān)費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生，分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠淼取?/p>

這里需要注意的是，若納稅人取得的是已進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)的“熟地”，即已經(jīng)過(guò)“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在土地成本中，那么這部分前期工程費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中就不允許再扣除。

曾有人向?yàn)r嘔君咨詢過(guò)一個(gè)問(wèn)題：若土地清算時(shí)無(wú)法完整地提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料，該如何進(jìn)行土地增值稅的清算。

對(duì)此，國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文有明確的規(guī)定：

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

......

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

......

3、建安工程費(fèi)

主要看有無(wú)合法有效憑證，相關(guān)費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生，材料是甲供還是乙供，分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠淼取?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)向建安安裝企業(yè)預(yù)扣的質(zhì)保金的土地增值稅處理問(wèn)題：若后者已經(jīng)提供發(fā)票的，則允許按發(fā)票金額進(jìn)行扣除；若后者尚未提供發(fā)票的，則此部分預(yù)扣的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。具體可參考國(guó)稅函[2010]220號(hào)文的相關(guān)規(guī)定。

有關(guān)建筑工程費(fèi)的分?jǐn)?，由于工程竣工結(jié)算是以單體工程為單位，因此一般情況下只需要按照不同的清算對(duì)象進(jìn)行歸集，不涉及分配。而對(duì)于涉及兩個(gè)清算對(duì)象的綜合樓，如1~4層為商鋪，5層以上為住宅，需要準(zhǔn)確劃分各自的建筑工程成本，難以劃分的部分，應(yīng)當(dāng)按照建筑面積法進(jìn)行分配。

建筑安裝工程費(fèi)稅務(wù)審核要求：

（1）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。注意：甲供材的發(fā)票問(wèn)題。

（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式進(jìn)自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

鑒證準(zhǔn)則對(duì)建安成本的審核要點(diǎn)（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）

1、出包方式 重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：

①?gòu)暮贤芾聿块T(mén)獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；

②實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；

③審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。

2、自營(yíng)方式 重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

甲供材憑發(fā)票可以歸集至建筑安裝工程費(fèi)中，沒(méi)有疑問(wèn)；至于精裝修房中的家電、家具是否可以歸集至建筑安裝工程費(fèi)中去，則在實(shí)務(wù)中存有較多爭(zhēng)議。有的地方就規(guī)定，如果精裝修房中的家電家具，合并至房?jī)r(jià)中一并收取的話，那么就作為房?jī)r(jià)的一部分進(jìn)行稅務(wù)處理，不再單獨(dú)征稅。

點(diǎn)贊+分享給身邊同行，請(qǐng)多多支持智慧源！有疑問(wèn)和想學(xué)財(cái)稅干貨，可在文章下方留言，更多知識(shí)請(qǐng)關(guān)注智慧源地產(chǎn)財(cái)稅公眾號(hào)，讓我們共同走進(jìn)不一樣的財(cái)稅精彩視界。