土地增值稅清算稅款鑒證明細表（16篇）

【第6篇】土地增值稅相關政策

房地產(chǎn)企業(yè)會計重點關注這個問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來看相關政策：

國稅發(fā)[2009]31號 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

<清算案例分析>

我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施歸出賣人”，現(xiàn)稅務局提了一個問題：這部分成本不能結轉，我司已向稅務局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施”開發(fā)商又得不到，成本必須結轉，但稅務局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務局提的有依據(jù)嗎？

『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

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【第7篇】北京土地增值稅

6月2日，北京市政府印發(fā)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟增長的實施方案》。北京市發(fā)改委相關負責人在解讀實施方案出臺背景時表示，疫情沖擊是階段性的、暫時的，長期來看本市經(jīng)濟持續(xù)恢復發(fā)展的良好態(tài)勢不會改變，北京有“穩(wěn)”的基礎。

相關負責人說：“在對標對表國務院6方面33條措施基礎上，立足本市實際，經(jīng)多方聽取意見，結合近期政策、項目儲備 ，按照‘不折不扣落實一批、出臺細則明確一批、結合本市實際新增一批’的原則，針對當前企業(yè)最關心、最直接、最迫切的現(xiàn)實困難，研究提出了6個方面45條措施，全力統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟增長。”

相關負責人表示，制定過程中，《實施方案》堅持首善標準，結合北京實際，落實一批精準高效、操作性強、務實管用的舉措，穩(wěn)增長、穩(wěn)市場主體、保就業(yè)，讓市場主體和人民群眾應享盡享政策紅利，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，堅持“五子”聯(lián)動服務和融入新發(fā)展格局，推動新時代首都發(fā)展，努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展預期目標。

具體有四點考慮——

一是堅持將做好疫情防控作為經(jīng)濟社會發(fā)展的重要保障。堅持高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，堅定推進“動態(tài)清零”行動，科學指導企業(yè)做好精準防控和復工復產(chǎn)，最大程度保護人民生命安全和身體健康，最大限度減少疫情對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響。

二是堅持不折不扣承接好、落實好國家政策。結合本市實際提出若干自選動作，實施包括1個實施方案和n個配套實施方案的“1+n”政策體系，更好推動政策精準直達困難企業(yè)和關鍵環(huán)節(jié)，確保市場主體和群眾清晰了解、應享盡享。

三是堅持扛起穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)的北京擔當。把穩(wěn)增長放在更加突出位置，堅決落實國家提出的二季度地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率、扣除留抵退稅因素后的財政收入、物價等要求，進一步增強責任感、使命感和緊迫感，全力抓好政策落地見效，作出北京貢獻。

四是堅持兼顧當前與長遠發(fā)展推出操作性強的務實舉措。堅持“五子”聯(lián)動服務和融入新發(fā)展格局，長短結合謀劃實施一批促進創(chuàng)新型企業(yè)、高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持政策和重大項目，不斷增強首都發(fā)展后勁。

《北京市統(tǒng)籌疫情防控和

穩(wěn)定經(jīng)濟增長的實施方案》

為貫徹落實黨中央“疫情要防住、經(jīng)濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求和國務院穩(wěn)經(jīng)濟相關政策措施，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，堅持“五子”聯(lián)動服務和融入新發(fā)展格局，推動新時代首都發(fā)展，特制定本實施方案。

一、持續(xù)加力助企紓困和營商環(huán)境優(yōu)化，全力穩(wěn)住經(jīng)濟基本面

（一）留抵退稅“直達快享”

1.嚴格落實國家增值稅留抵退稅政策，主動服務，“一對一”精準推送信息，全程網(wǎng)上辦理，確保2023年6月30日前符合條件的企業(yè)存量留抵稅額“應退盡退”。（責任單位：北京市稅務局、市財政局、人民銀行營業(yè)管理部）

（二）社會保險費和住房公積金“應緩盡緩”

2.按照國家社會保險費緩繳政策及擴圍要求，對特困行業(yè)企業(yè)、科技創(chuàng)新型困難中小微企業(yè)及其他受疫情影響生產(chǎn)經(jīng)營困難的中小微企業(yè)、以單位方式參保的個體工商戶、參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險的事業(yè)單位及社會組織緩繳社會保險費，明確困難企業(yè)申請條件，擴大享受范圍，以自愿申請、書面承諾等方式簡化辦理程序，養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險費緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。（責任單位：市人力資源社會保障局、市財政局、北京市稅務局）

3.受疫情影響的企業(yè)等用人單位，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，緩繳期限為2023年4月至12月。緩繳期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。職工在本市無自有住房租住商品房，可按實際支付房租提取住房公積金，不受繳存人月繳存額限制。受疫情影響不能正常償還個人住房公積金貸款的，不作逾期處理，不影響征信記錄，并免收罰息。（責任單位：市住房公積金管理中心）

（三）國有房租減免“即申即享”

4.2023年對承租京內(nèi)各類國有房屋的在京注冊或在京納稅服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免3個月房屋租金，其中對承租朝陽、海淀、豐臺、房山、通州、大興等被列為疫情中高風險地區(qū)所在區(qū)國有房屋的，減免6個月房屋租金。符合條件的連鎖超市、便利店、餐飲企業(yè)以門店為單位執(zhí)行。本市集體企業(yè)由各區(qū)結合實際情況參照執(zhí)行。對承租非國有房屋的科技型孵化器為中小微企業(yè)和個體工商戶減免房租的，經(jīng)確認按照減免租金總額的50%給予補貼，其中市級承擔20%、區(qū)級承擔30%。鼓勵各區(qū)結合實際，對減免中小微企業(yè)和個體工商戶房租的非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，給予一定補貼。市國資委、各區(qū)分別組建房租減免工作專班，公告聯(lián)系方式，協(xié)調(diào)督查政策落實，確保免租措施惠及最終承租經(jīng)營人。（責任單位：市國資委，市機關事務局，市科委、中關村管委會，市商務局，市財政局，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

（四）水電氣“欠費不停供”

5.對受疫情影響未能及時繳費的小微企業(yè)和個體工商戶用水、用電、用氣“欠費不停供”，緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。將中小微企業(yè)寬帶和專線平均資費再降10%。（責任單位：市城市管理委、市水務局、市市場監(jiān)管局、市經(jīng)濟和信息化局、市通信管理局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（五）開行“融資紓困直通車”

6.2023年普惠小微貸款增速高于各項貸款增速10個百分點以上。線上線下相結合提高首貸補貼辦理便利度和覆蓋面。落實商業(yè)匯票承兌期限由1年縮短至6個月政策，加大再貼現(xiàn)力度。（責任單位：人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市經(jīng)濟和信息化局、市政務服務局、市財政局）

7.鼓勵金融機構對中小微企業(yè)和個體工商戶、貨車司機貸款及受疫情影響的個人住房與消費貸款等實施延期還本付息，簡化申請手續(xù)、支持網(wǎng)上辦理，不因疫情因素下調(diào)貸款風險分類，不影響征信記錄，并免收罰息。（責任單位：北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、市金融監(jiān)管局）

8.加大中小微企業(yè)融資擔保支持力度，對受疫情影響較大的服務業(yè)小微企業(yè)2023年新申請的銀行貸款由政府性融資擔保機構提供擔保的，按0.5%的費率收取擔保費，免收政策性創(chuàng)業(yè)擔保項目擔保費，對政府性融資擔保機構2023年度新增小微企業(yè)融資擔保業(yè)務提供不高于實際發(fā)生代償總額20%的補償。（責任單位：市財政局、市金融監(jiān)管局、北京銀保監(jiān)局、市經(jīng)濟和信息化局）

9.鼓勵保險機構設立企業(yè)疫情險，為投保且因突發(fā)疫情導致的企業(yè)停產(chǎn)或停業(yè)給予一定額度賠付。大力推廣普惠性商業(yè)健康保險，為基本醫(yī)療保險提供補充保障。加快推進平臺經(jīng)濟、共享經(jīng)濟等新業(yè)態(tài)保險試點產(chǎn)品落地。（責任單位：北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市醫(yī)保局、市經(jīng)濟和信息化局、市人力資源社會保障局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（六）優(yōu)化營商環(huán)境“接地氣”

10.出臺助企紓困優(yōu)化營商環(huán)境若干措施，擴大線上審批服務、電子印章和電子證照應用，提升“一網(wǎng)通辦”服務水平，實現(xiàn)惠企政策“主動辦”“加快辦”“方便辦”。疫情期間工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證到期的，企業(yè)在線承諾后有效期自動順延。食品生產(chǎn)許可證（非特殊食品）到期的，有效期順延6個月。封管控區(qū)內(nèi)無法及時換發(fā)食品生產(chǎn)許可證（特殊食品）、食品經(jīng)營許可證的，有效期順延至封管控解除后30日。因疫情影響導致的行政處罰、延期還貸等失信行為，不納入信用記錄和征信記錄，為受到行政處罰并被公示的企業(yè)開通“信用豁免申請”便捷服務。用好12345企業(yè)服務熱線，為企業(yè)提供政策咨詢、受理辦理、督辦反饋、回訪評價全鏈條服務，實現(xiàn)“企業(yè)有所呼、政府有所應”。（責任單位：市發(fā)展改革委、市政務服務局、市經(jīng)濟和信息化局、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

11.夯實市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級“服務包”工作體系，健全走訪服務制度，積極發(fā)揮行業(yè)和屬地管家作用，完善企業(yè)訴求動態(tài)解決機制，不斷提升各級政府統(tǒng)籌服務企業(yè)發(fā)展能力。穩(wěn)定總部企業(yè)在京發(fā)展，引導企業(yè)在京布局一批符合首都城市戰(zhàn)略定位的重大項目。支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，在研發(fā)創(chuàng)新、場景應用、融資上市等方面加大扶持力度，加快培育一批獨角獸、“專精特新”“隱形冠軍”企業(yè)。（責任單位:市發(fā)展改革委、各行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

12.開展中小企業(yè)賬款清欠專項行動，無分歧欠款發(fā)現(xiàn)一起清償一起，確有支付困難的2023年6月30日前明確還款計劃，嚴禁政府投資項目新增拖欠。（責任單位：市經(jīng)濟和信息化局、市財政局、市國資委、市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

13.加快財政支出進度，壓減會議、培訓、差旅等一般性支出，按規(guī)定全部收回各類結余結轉資金，統(tǒng)籌用于疫情防控、助企紓困等急需領域。（責任單位：市財政局、各市級部門、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

14.加大公共采購傾斜力度，政府采購工程更多采用擴大聯(lián)合體投標和合理分包等方式，降低中小企業(yè)參與門檻。將政府采購貨物服務面向小微企業(yè)的價格扣除比例提高至10%-20%。200萬元以上的貨物服務采購項目、400萬元以上的工程采購項目中適宜由中小企業(yè)提供的，預留40%以上預算總額專門面向中小企業(yè)采購，其中預留給小微企業(yè)比例不低于70%。工會經(jīng)費等其他公共性經(jīng)費參照執(zhí)行。（責任單位：市財政局、市經(jīng)濟和信息化局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市發(fā)展改革委、市總工會、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

15.全面推廣電子招投標，疫情期間采取隨機抽取方式難以確定評標專家的，可依法由招標人自行確定專家進行評標。全面推行保函（保險）替代現(xiàn)金繳納保證金，鼓勵招標人（采購人）對信用良好的中小微企業(yè)免除投標擔保。（責任單位：相關行業(yè)主管部門、市公共資源交易中心）

二、著力打通關鍵堵點，促進產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈安全穩(wěn)定

（一）高效統(tǒng)籌疫情防控和生產(chǎn)經(jīng)營

16.積極穩(wěn)妥有序推進復工復產(chǎn)，堅持“動態(tài)清零”總方針，分區(qū)分級實施社會面防控措施。分場景分類別及時更新、動態(tài)調(diào)整疫情防控指引，市區(qū)聯(lián)動及時解決已復工復產(chǎn)企業(yè)因疫情防控產(chǎn)生的到崗用工、配套企業(yè)復工復產(chǎn)、物流運輸、入境返京等實際困難。指導更多企業(yè)制定閉環(huán)生產(chǎn)預案，以最小生產(chǎn)單元、最小人員編組分區(qū)分隔、錯時錯班優(yōu)化生產(chǎn)流程，提高企業(yè)抵御疫情影響能力。實施重大項目生活區(qū)、施工區(qū)分隔管理，新進京員工獨立區(qū)域居住，確保施工進度不延后、質(zhì)量不打折。（責任單位：各市級部門、各區(qū)政府）

17.健全分級分類、動態(tài)管理的重點企業(yè)“白名單”制度，爭取更多本市重點企業(yè)及上下游企業(yè)納入國家產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈“白名單”保障范圍，建立京津冀三地互認、互通、互供、互保企業(yè)“白名單池”。建立市區(qū)兩級重要功能性企業(yè)、防疫物資生產(chǎn)企業(yè)、城市運行保障企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈龍頭和供應鏈前端企業(yè)“白名單”。（責任單位：復工復產(chǎn)防控組、市京津冀協(xié)同辦、相關行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）全力保通保暢

18.嚴格落實貨運車輛司乘人員“白名單”制度和“即采即走即追”閉環(huán)管理模式，對通信行程卡綠色帶*號實施精準賦碼。加大全國統(tǒng)一制式通行證發(fā)放力度，對保障民生物資、生產(chǎn)性物資運輸?shù)钠髽I(yè)應發(fā)盡發(fā)。對公共性、基礎性物流基礎設施補短板項目及冷鏈物流設施建設項目，加大市政府固定資產(chǎn)投資、地方政府專項債券支持力度。做好市域內(nèi)及河北省應急物資中轉站隨時啟用準備，建設運維資金由政府性資金承擔。研究建立礦建材料等重點貨品“公轉鐵”運輸成本差額政府、鐵路部門、企業(yè)三方共擔機制。繼續(xù)實施批發(fā)市場蔬菜和部分類別國產(chǎn)水果免除進場費政策。（責任單位：市交通委、市公安局、市衛(wèi)生健康委、市通信管理局、市財政局、市發(fā)展改革委、市商務局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市經(jīng)濟和信息化局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

19.落實2023年國家階段性實施國內(nèi)客運航班運行財政補貼政策。穩(wěn)妥有序恢復本市國內(nèi)國際航空客運航班，積極爭取增開本市國際貨運航線航班。針對生物醫(yī)藥、集成電路、消費電子、汽車等高端供應鏈保障需求，對航空企業(yè)增開全貨機航線航班、完善地面配套服務、主動降低航空物流成本的，給予一定財政補貼。（責任單位：市發(fā)展改革委、市財政局、相關行業(yè)主管部門）

（三）加快布局京津冀協(xié)同重點領域產(chǎn)業(yè)鏈

20.開展高精尖產(chǎn)業(yè)強鏈補鏈行動，對龍頭企業(yè)圍繞重點領域在京津冀范圍提升產(chǎn)業(yè)鏈保供能力的，給予一攬子支持。充分利用產(chǎn)業(yè)引導基金等手段，推動一批新能源汽車、生物醫(yī)藥、新一代信息技術、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)項目在現(xiàn)代化首都都市圈落地。推動京津冀國家技術創(chuàng)新中心建設，帶動三地在產(chǎn)業(yè)共性技術研發(fā)和成果應用方面深度合作。（責任部門：市經(jīng)濟和信息化局，市科委、中關村管委會，市京津冀協(xié)同辦，市財政局）

三、充分發(fā)揮優(yōu)勢企業(yè)帶動作用，不斷提升高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級

（一）促進平臺企業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展

21.支持平臺企業(yè)參與智慧城市建設，落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街區(qū)、智慧家庭應用場景項目。引導重點平臺企業(yè)科技轉型，支持企業(yè)與國家實驗室、國家重點實驗室、新型研發(fā)機構、高校院所深度合作，加快人工智能、云計算、區(qū)塊鏈、操作系統(tǒng)、處理器等領域技術研發(fā)突破，支持平臺企業(yè)參與新型算力體系建設。支持平臺企業(yè)推廣數(shù)字零售、社交電商、在線健身、在線診療、云旅游、云展覽、云演出等數(shù)字經(jīng)濟新模式，拓展“互聯(lián)網(wǎng)+”消費場景，加快推進居家生活和居家辦公一體化發(fā)展。支持本市企業(yè)在香港上市，依法依規(guī)推進符合條件的平臺企業(yè)赴境外上市。（責任單位：市經(jīng)濟和信息化局，市發(fā)展改革委，市科委、中關村管委會，市商務局，市衛(wèi)生健康委，市文化和旅游局，市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局）

（二）支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展

22.加大創(chuàng)新型企業(yè)融資支持力度，暢通s基金依托北京產(chǎn)權交易所、北京股權交易中心擴大并購等二級市場交易，支持金融機構依法合規(guī)加強與外部投資機構合作，積極探索多樣化金融服務模式，引導私募股權基金、創(chuàng)業(yè)投資機構加大對科創(chuàng)企業(yè)的融資支持力度。優(yōu)化科創(chuàng)企業(yè)票據(jù)再貼現(xiàn)專項產(chǎn)品“京創(chuàng)通”申請流程和使用條件。（責任單位：市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市經(jīng)濟和信息化局，市科委、中關村管委會，市國資委）

23.加快北京市科技計劃項目經(jīng)費撥付進度，修訂中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)系列資金支持政策，實施“首臺套”“首批次”“首流片”等應用政策，加大對企業(yè)技術研發(fā)投入、成果轉化、概念驗證等支持力度。（責任單位：市科委、中關村管委會，市經(jīng)濟和信息化局，市發(fā)展改革委，市財政局，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

24.支持落地一批智能化綠色化數(shù)字化技術改造項目，對符合條件的“新智造100”項目和綠色低碳項目給予不超過總投資30%的分檔支持，對“專精特新”中小企業(yè)數(shù)字化賦能項目給予不超過合同額20%的獎勵。（責任單位：市經(jīng)濟和信息化局、市財政局）

25.對受疫情影響嚴重的地區(qū)和行業(yè)企業(yè)申請北京證券交易所上市、全國股轉系統(tǒng)掛牌的，實施專人對接、即報即審、審過即發(fā)。支持北京證券交易所免收上市公司2023年上市年費，在審核環(huán)節(jié)加強電子化材料報送，對受疫情影響業(yè)績大幅下滑企業(yè)予以適當包容。（責任單位：北京證監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、西城區(qū)政府）

（三）以“兩區(qū)”建設促進外資外貿(mào)發(fā)展

26.深入推動“兩區(qū)”重點領域全產(chǎn)業(yè)鏈開放和全環(huán)節(jié)改革，強化外資項目用地、用水、用能等要素保障，支持在中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)特定區(qū)域內(nèi)注冊的外資研發(fā)中心按照相關規(guī)定享受技術轉讓所得稅收優(yōu)惠。支持“專精特新”等高技術企業(yè)、獲得國家高新技術認定的企業(yè)及在自貿(mào)區(qū)注冊的外貿(mào)企業(yè)開拓國際市場，研究推動中歐班列開通運行，實現(xiàn)單證申報、貨物查驗等通關事項“一件事”集成服務。做好外貿(mào)企業(yè)紓困服務，用好中國出口信用保險公司短期出口信用保險工具，加大向中小微外貿(mào)企業(yè)傾斜力度，外經(jīng)貿(mào)擔保服務平臺企業(yè)綜合擔保費率降至1.5%以下，對企業(yè)利用出口信用保險保單質(zhì)押項下的貿(mào)易融資和通過外經(jīng)貿(mào)擔保服務平臺融資在限額范圍內(nèi)貼息50%。搭建外國人綜合服務管理平臺，整合外國人來華工作許可、外國人工作居留許可業(yè)務。（責任單位：市商務局，市投資促進中心，市發(fā)展改革委，市科委、中關村管委會，市金融監(jiān)管局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市財政局，北京海關，市公安局，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

四、推進重大項目建設，加大有效投資力度

（一）著力擴大重點領域投資

27.擴大生產(chǎn)性投資，加快推進重點功能區(qū)和城市副中心項目建設進度，推動建成北京奔馳汽車制造升級改造、京東方生命科技創(chuàng)新中心等一批集成電路、新能源汽車、醫(yī)藥健康領域重大項目。前瞻布局新型基礎設施，推進朝陽、海淀等超級算力中心項目建設，開工建設北京園博數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、中關村京西人工智能創(chuàng)新中心等項目，加快一體化皮基站系統(tǒng)建設部署。（責任單位：市經(jīng)濟和信息化局，市科委、中關村管委會，市發(fā)展改革委，市通信管理局，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會，相關區(qū)政府）

28.激發(fā)城市更新投資活力，推動出臺城市更新條例，建立跨項目統(tǒng)籌實施機制，合理引導街區(qū)功能混合、用地功能兼容和建筑功能轉換。出臺存量國有建設用地盤活利用、功能混合等規(guī)劃土地激勵政策。出臺危舊房改建政策，危舊樓房成套化改造項目增加規(guī)模須符合建筑規(guī)模管控要求，并由各區(qū)單獨備案，增加規(guī)模除改善居住條件外可用于建設共有產(chǎn)權住房或保障性租賃住房。力爭2023年開工300個、完工100個老舊小區(qū)改造項目，引入社會資本參與老舊小區(qū)改造試點項目累計達40個。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃自然資源委、各區(qū)政府）

29.制定推進現(xiàn)代化基礎設施體系建設實施方案，梳理形成軌道交通、能源、水務、物流設施等領域年內(nèi)開工重大項目清單，提早報批實施具備條件的軌道交通三期項目。推動安立路、承平高速、京密快速路、麗澤航站樓、溫泉水廠、溫潮減河等重大項目取得實質(zhì)性進展。圍繞暢通重點功能區(qū)間交通聯(lián)結、補齊城市內(nèi)部基礎設施短板、老舊管網(wǎng)改造升級等領域謀劃一批新的重大項目。（責任單位：市發(fā)展改革委、市京津冀協(xié)同辦、市重大項目辦、市交通委、市城市管理委、市水務局、市商務局、相關區(qū)政府）

（二）持續(xù)激發(fā)民間投資

30.年內(nèi)分兩批向社會公開推介重點領域民間資本參與項目，2023年6月底前完成首批項目推介、總投資1000億元以上。支持國有資本運營平臺合理擴大融資規(guī)模，重點投向本市戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)和重大項目。（責任單位：市發(fā)展改革委、市國資委、各區(qū)政府）

（三）提升投資項目落地效率

31.加強投資項目審批服務和要素保障，采取告知承諾、容缺受理等方式，簡化、加快辦理重大投資項目審批手續(xù)。優(yōu)化政府投資項目審批程序，涉及耕地占補平衡、林地綠地占用的，通過土地復墾、市級統(tǒng)籌等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供應，下半年再完成兩批供地，加大保障性住房項目促開工、促建設力度。制定進一步統(tǒng)籌專項債券等項目籌劃儲備工作方案，2023年專項債6月底前發(fā)行完畢、8月底前基本使用到位，盡早形成實物工作量。推動更多符合條件的基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（reits）項目發(fā)行上市。加強與政策性開發(fā)性銀行對接，支持保險資金在京運用，爭取更多中長期限貸款及長期資金支持本市重大項目建設。（責任單位：市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委、市園林綠化局、市生態(tài)環(huán)境局、市水務局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市財政局、人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、北京證監(jiān)局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

32.加強重大項目謀劃儲備，結合“十四五”規(guī)劃年內(nèi)完成兩批重大投資項目征集儲備，做熟前期工作、做實要素保障，推動一批報建審批階段重大項目提前開工建設，形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的滾動接續(xù)機制。（責任單位：市發(fā)展改革委、相關行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

五、加快恢復大宗消費和新型消費，更大力度挖掘消費潛力

（一）大力促進汽車等大宗消費

33.對購置日期在2023年6月1日至12月31日期間內(nèi)且單車價格（不含增值稅）不超過30萬元的2.0升及以下排量乘用車，減半征收車輛購置稅。出臺促進二手車流通若干措施，完善老舊機動車淘汰更新政策，2023年底前對報廢或轉出本市注冊登記在本人名下1年以上的乘用車，在本市汽車銷售企業(yè)購買新能源乘用新車，并在本市上牌的個人消費者給予不超過1萬元/臺補貼，所需資金由市區(qū)兩級財政分別負擔50%。（責任單位：市商務局、北京市稅務局、市交通委、市生態(tài)環(huán)境局、市公安局公安交通管理局、市經(jīng)濟和信息化局、市財政局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

34.堅持“房住不炒”，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。推動企業(yè)將存量商辦用房轉換為配套重點功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才租賃房、保障性租賃住房。依托智能化信息采集系統(tǒng)，建立家裝企業(yè)和家裝人員“白名單”制度，落實“散裝散建”從業(yè)人員“一登三查”要求，安全有序放開家庭裝修施工，有效帶動家裝、家居和家電消費。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃自然資源委、市國資委、市商務局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）積極培育數(shù)字新消費

35.制定實施促進數(shù)字消費能級提升工作方案，將直播電商領域急需緊缺職業(yè)列入本市相關人力資源目錄，鼓勵各區(qū)對符合條件的優(yōu)質(zhì)直播電商服務機構給予租金補貼和資金獎勵。推進辦公和家用網(wǎng)絡提速降費。新征集一批綠色節(jié)能消費券參與企業(yè)，增加一批適用電子類商品型號，延長政策實施周期，開展智能辦公、智能家居、移動智能終端等產(chǎn)品研發(fā)推廣和優(yōu)惠促銷。（責任單位：市經(jīng)濟和信息化局、市商務局、市人力資源社會保障局、市通信管理局、市財政局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（三）促進餐飲和文化體育娛樂消費回暖

36.推動餐飲企業(yè)恢復發(fā)展，聯(lián)合外賣平臺企業(yè)發(fā)放餐飲消費券，對平臺企業(yè)2023年6月減免的暫停堂食餐飲商戶相關費用予以補貼。對納入全市生活服務業(yè)發(fā)展項目和支持范圍的餐飲企業(yè)，最高給予審定實際投資額50%的資金支持。鼓勵各區(qū)結合實際對餐飲企業(yè)環(huán)境定期核酸檢測費用和日常防疫支出給予一定補貼。（責任單位：市商務局、市財政局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

37.舉辦第十屆惠民文化消費季，開展文化消費促進行動。鼓勵旅游平臺企業(yè)、旅行社開發(fā)暑期青少年戶外體育、科普、文化等實踐項目。打造20條“京郊之夏”鄉(xiāng)村旅游精品線路，推出延慶消夏、密云休閑等10個“微度假”目的地。支持精品民宿發(fā)展，各生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)年內(nèi)落地1-2個生態(tài)文旅項目。（責任單位：市文化和旅游局、市委宣傳部、市體育局、市財政局、市商務局、市文資中心、各區(qū)政府）

六、多措并舉拓寬就業(yè)渠道，牢牢兜住社會民生底線

（一）強化重點群體就業(yè)服務保障

38.今明兩年本市國有企業(yè)招用高校畢業(yè)生實現(xiàn)一定比例增長，穩(wěn)定本市所屬機關事業(yè)單位招用高校畢業(yè)生規(guī)模。挖掘一批基層養(yǎng)老服務、社會工作等就業(yè)崗位，支持高校、科研院所和企業(yè)擴大科研助理崗位規(guī)模。支持大專及以上學歷人員報考社區(qū)工作者、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)鄉(xiāng)村振興協(xié)理員、社區(qū)衛(wèi)生服務中心護技崗位。（責任單位：市人力資源社會保障局，市國資委，市科委、中關村管委會，市教委，市衛(wèi)生健康委，市民政局，市財政局，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

39.用人單位招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，符合條件的給予社會保險補貼。招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，簽訂勞動合同并參加失業(yè)保險的，給予每人1500元一次性擴崗補助，政策執(zhí)行期限至2023年底。（責任單位：市人力資源社會保障局、市財政局、市教委、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

40.年內(nèi)新增5萬名就業(yè)農(nóng)村勞動力參加城鎮(zhèn)職工保險。深化跨區(qū)對接和配套服務保障，進一步挖掘城市崗位資源，優(yōu)先吸納農(nóng)村勞動力就業(yè)。強化農(nóng)村公益性崗位托底安置，促進農(nóng)村勞動力就地就近穩(wěn)定就業(yè)。積極促銷農(nóng)村時令果蔬。（責任單位：市人力資源社會保障局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市商務局、市園林綠化局、市國資委、相關區(qū)政府）

41.擴充社區(qū)工作力量，臨時招用住宿餐飲、文體娛樂、旅游會展、教育培訓及零售等停工行業(yè)從業(yè)人員，兼職參與社區(qū)疫情防控等工作，并給予適當補貼。發(fā)揮共享用工平臺作用，及時對接企業(yè)用工調(diào)劑需求，支持平臺企業(yè)為餐飲、文旅、會展等受疫情影響企業(yè)提供靈活用工崗位，開展新就業(yè)形態(tài)從業(yè)人員職業(yè)傷害保障試點。（責任單位：市人力資源社會保障局、市民政局、市經(jīng)濟和信息化局、市商務局、市財政局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）提升城市安全運行水平

42.完成加強首都公共衛(wèi)生應急管理體系建設三年行動計劃，鞏固完善“區(qū)自為戰(zhàn)”“校自為戰(zhàn)”“企自為戰(zhàn)”突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急工作機制。持續(xù)加強公共衛(wèi)生應急能力建設，加快集中隔離設施、方艙醫(yī)院、核酸檢測設施、負壓病房、發(fā)熱門診、急救站點、綜合信息平臺等疫情防控基礎設施建設儲備。推進市疾控中心遷建、疫情防控和重大活動應急場所、公共衛(wèi)生臨床中心、地壇醫(yī)院改造提升、平房區(qū)公廁改造等項目建設。（責任單位：市衛(wèi)生健康委、市規(guī)劃自然資源委、市重大項目辦、市住房城鄉(xiāng)建設委、市發(fā)展改革委、市城市管理委、市財政局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物資保供穩(wěn)價工作，全年居民消費價格指數(shù)漲幅在3%左右。落實社會救助和保障標準與物價上漲掛鉤聯(lián)動機制，達到啟動條件時，及時足額發(fā)放價格臨時補貼。合理上調(diào)2023年本市最低生活保障標準。（責任單位：市發(fā)展改革委、市民政局、市財政局、市退役軍人局、市人力資源社會保障局、市商務局、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

44.保障糧食、能源安全，及時發(fā)放實際種糧農(nóng)民一次性補貼，根據(jù)市場形勢啟動糧食收購，確保糧食、大豆、蔬菜播種面積分別達到100萬畝、4.2萬畝和75萬畝以上。落實地方政府成品油等能源資源儲備任務。加快推動本市能源項目建設。（責任單位：市糧食和儲備局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市城市管理委、市發(fā)展改革委、市商務局、市財政局、各區(qū)政府）

45.深化安全生產(chǎn)專項整治行動，扎實開展全市安全生產(chǎn)大檢查，嚴防交通、建筑、燃氣等方面安全事故，開展自建房安全專項整治，切實保障人民群眾生命財產(chǎn)安全。（責任單位：市應急局、市公安局公安交通管理局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市城市管理委、市消防救援總隊、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

本實施方案自發(fā)布之日起施行，有效期至2023年12月31日（國家有相關規(guī)定的，或具體措施明確執(zhí)行期限的，從其規(guī)定）。

【第8篇】土地增值稅條例

土地增值稅【總結】土地增值稅：只有權屬轉移且有增值的情況才征稅【買方交契稅，賣方交土地增值稅】

征稅范圍出讓不征、轉讓征繼承不征、贈與直系親屬和非營利不征、贈與其他人征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：自用或出租不征、所有權轉移征房地產(chǎn)交換：個人互換自有住房不征，企業(yè)互換征

抵押：抵押期間不征、抵押期滿且權屬轉移征合作建房：自用不征，轉讓征出租、代建、評估增值：不征

應納稅額的計算（四級超率累進稅率）土地增值稅=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)其中，增值額=轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-扣除項目金額

扣除項目（關鍵）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價款：取得土地使用權所支付的金額：據(jù)實扣除（成本+契稅）

開發(fā)成本（看作期間費用）：據(jù)實扣除開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用

開發(fā)費用（同期同類貸款利率利息）：利息+（地價款+開發(fā)成本）x5%或（地價款+開發(fā)成本）x10%

加計扣除優(yōu)惠：（地價款+開發(fā)成本）x20%銷售：與轉讓有關的稅金包括城建稅、教育費附加

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用：同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）銷售：與轉讓有關的稅金包括城建稅、教育費附加、印花稅（房企沒有印花稅）【總結】非房企沒有加計扣除優(yōu)惠，但有印花稅

銷售舊房（存量房）評估價格=重置成本x成新率地價款：取得土地使用權所支付的金額：據(jù)實扣除（成本+契稅）銷售：與轉讓有關的稅金

計算步驟確定收入確定扣除項目金額（地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金）確定增值額（收入-扣除項目金額）確定增值額與扣除項目的比率（增值額/扣除項目金額）找稅率、算稅額：應納稅額=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)

稅收優(yōu)惠建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%（免征）【超過全額征】個人轉讓住房（免征）企業(yè)改制（非房企）：個體戶轉公司制、企業(yè)合并、分立、房地產(chǎn)作價入股（免征）

征收管理應當清算：全部竣工和銷售、整體轉讓、轉讓土地使用權要求清算：已轉讓85%或剩余已出租，自用、滿3年未銷售完、未辦理清算手續(xù)

【第9篇】土地增值稅是什么

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。

首先，誰應該繳納土地增值稅？

轉讓并取得收入方需要交納土地增值稅。具體來說，你轉讓國有土地使用權、轉讓了房產(chǎn)，同時取得了收入，你就需要交納土地增值稅，不管你是單位還是個人。

文/光影傳奇

其次，應該繳納多少土地增值稅？

土地增值稅實行的是4級累進稅制。

個人所得稅是涉及到7級累進稅制，只要涉及累進稅制就是說，基數(shù)不同，繳納的稅率也不同。說白了繳稅就像薅羊毛，在大羊上要多薅羊毛，在小羊上要少薅羊毛。

這也是國家需要把收入人群有啞鈴型變成橄欖型的方式。

什么是啞鈴型的人群收入呢，就是高收入群體和低收入群體很多，中收入群體很少。

橄欖型就是中收入群體很多，高收入群體和低收入群體很少。

那么國家如何通過稅收調(diào)節(jié)呢？甚至說，如果剝削，如何搶錢呢？很簡單，降低低收入群體的納稅稅率，提高高收入群體的繳稅稅率。你不是能賺錢嗎？我讓你收入的50%都用來繳稅，目前個人所得稅中最高繳稅稅率為45%。

土地增值稅中有一個扣除項目，其實可以理解為成本，主要是指取得土地使用權所支付的金額，開發(fā)土地的成本和費用；新建房屋及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金（印花稅、增值稅、城市建設維護稅及教育費附加）。

土地增值稅采用四級超率累進稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負擔高于企業(yè)所得稅。實行這樣的稅率結構和負擔水平，一方面，可以對正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，通過較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方名，對取得過高收入，尤其是對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個人，能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。

計稅依據(jù)：

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉讓房地產(chǎn)的增值額，是轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

1、收入額的確定

納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

2、扣除項目及其金額

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，

第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:

(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

(五)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第七條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

前面的講述可能有點暈，這里概括一下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目包括以下五種：

1）、取得土地使用權所支付的金額

2）、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3）、房地產(chǎn)開發(fā)費用

4）、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

5）、房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除（20%）

四、扣除項目分析

1、取得土地使用權所支付的金額

取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用之和。

以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；

以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金；

以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”是指納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費和契稅。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用實際扣除，而是按照以下規(guī)則扣除。

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

利息支出+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%

（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。

總結：房地產(chǎn)企業(yè)應該在以上兩種方法中選擇有利益企業(yè)的方法，有稅收籌劃空間。

4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不在單獨扣除。

城市維護建設稅、教育費附加也視同稅金扣除。

營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預交增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。

5、加計扣除

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。

總結：按照以上的講述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項目合計為:（以房地產(chǎn)開發(fā)費用利息費用不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的測算）

=取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.3+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項目合計為：（以房地產(chǎn)開發(fā)費用利息費用能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的測算）

=取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+利息支出+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.25+利息支出+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

根據(jù)上述分析，因為利息支出不一定等于（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*0.05，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講有一定的納稅籌劃空間。

五、應納稅額計算

應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

增值額=收入額-扣除項目金額

增值率=增值額/扣除項目金額*100%

土地增值稅實行“先預征，后清算”，對已經(jīng)實行預征辦法的地區(qū)，可根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的實際情況，確定適當?shù)念A征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

本文主要介紹一般納稅人的稅務處理。

一、土地增值稅預繳

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）：

關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

同時，根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。根據(jù)國家稅務總局〔2016〕18號公告規(guī)定，應預繳增值稅稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

總結：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=預收款*[（1+適用稅率或征收率）-3%]

（1+適用稅率或征收率）

土地增值稅預征的計征依據(jù)≠應預繳增值稅的計稅依據(jù)

土地增值稅預征的計征依據(jù)＞應預繳增值稅的計稅依據(jù)

為什么這么規(guī)定，是否有必要，筆者認為納稅依據(jù)應當以方便納稅人納稅和征管部門征收，同時，由于土地增值稅實行先預征，后清算制度，而國家稅務總局公告2023年第70號，說的是可按照并非強制性要求，但是并沒有申明可按照應預繳增值稅的計稅依據(jù)預繳。所以，筆者認為應該統(tǒng)一兩者的征收口徑。

二、土地增值稅清算

1、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

2、土地增值稅清算條件（重點來了）

1）、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

2）、對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

土地增值稅清算的文件規(guī)定：國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函[2010]220號）

各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局：

為了進一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關問題通知如下：

一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

解析：說明土地增值稅清算時收入的確定方法

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題

解析：注重建筑企業(yè)開具的發(fā)票。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

解析：房地產(chǎn)開發(fā)費用并非按照賬面實際扣除，而是按照以下方法進行扣除

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。

解析：本條款參照房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除問題理解

四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

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【第10篇】土地增值稅報稅資料

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額課征的一種稅。

一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，具體包括：各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、社會團體及其他組織和個體經(jīng)營者。

有轉讓房地產(chǎn)行為的單位和個人并不一定都是土地增值稅的納稅人，區(qū)別土地增值稅納稅人與非納稅人的關鍵在于看其是否因轉讓房地產(chǎn)的行為而獲得了收益，只有有償轉讓而取得收益的才是納稅人，因繼承、贈與等無償轉讓行為，不是納稅人。

二、征稅范圍

土地增值稅的征收范圍包括國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物。集體土地需先有國家征用，轉化為國有土地后才能轉讓。

三、計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的土地增值額，即納稅人轉讓房地產(chǎn)所收取的收入（含貨幣。實物及其他收入）減去稅法規(guī)定扣除項目后的余額。法定扣除項目包括：

1、取得土地使用權所支付的金額，如土地使用權出讓金、土地征用及拆遷費；

2、開發(fā)土地的費用、成本；

3、新建房及配套設施的成本、費用或者舊房、建筑物的評估價格；

4、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；

5、財政部規(guī)定的其他扣除項。

四、土地增值稅的稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體如下：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

其中，每級“增值額未超過扣除項目”的比例均包含本比例數(shù)。

五、稅額計算

土地增值稅可以通過如下公式計算：

土地增值額=轉讓房地產(chǎn)所取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額

應納稅額=每級距土地增值額x適用稅率

為簡化計算，應納稅額可以按增值額乘以適用稅率減去扣除金額乘以逆算扣除系數(shù)的方法計算，逆算公式為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的

應納稅額=土地增值額x30%

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的

應納稅額=土地增值額x40%-扣除項目金額x5%

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的

應納稅額=土地增值額x50%-扣除項目金額15%

4、增值額超過扣除項目金額200%的

應納稅額=土地增值額x60%-扣除項目金額x35%

六、納稅地點及納稅期限

土地增值稅納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報。納稅人辦理納稅申報后，應按稅務機關核定的期限繳納土地增值稅。

七、減稅免稅情形

1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的；

2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；

3、個人因工作調(diào)動或改善后住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的（后住滿3年以上、5年以下的減半征收）。

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【第11篇】屬于土地增值稅扣除項目的稅費是

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【第12篇】土地增值稅屬于什么稅

土地增值稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別

土地增值稅、房產(chǎn)稅看起來都差不多，好像都是針對不動產(chǎn)征收的稅種。但實際上兩者具有本質(zhì)區(qū)別。要理解這個問題，我們需要從征收對象、計稅方式等方面來進行區(qū)分。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。房產(chǎn)稅的納稅人是擁有房產(chǎn)產(chǎn)權的單位和個人。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。房產(chǎn)稅的納稅人具體包括；產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅：以土地和地上建筑物為爭稅對象。以增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。

土地增值稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別在于：

1．征收對象不同

房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)用于經(jīng)營的時候征收的，如房產(chǎn)用于自己經(jīng)營工廠、商鋪，或用于出租，都要繳納房產(chǎn)稅；土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生轉讓時，按照土地增值額征收的；如發(fā)生房產(chǎn)轉讓時，應按相關規(guī)定計算土地增值額， 在按土地增值額征收土地增值稅。除征收房產(chǎn)稅外，還要按土地的面積征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

2．計稅方式不同

房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值或租金征稅；土地增值稅是按照土地增值額計稅； 土地使用稅是按照土地面積征稅。舉幾個簡單的例子：

（1）房產(chǎn)稅：你租了一間房子或是你自己的也行，用于經(jīng)營，月租金500元（自己的房子也要做價）按12%的稅率計算500元×12 個月×12% =720元（是一年的稅金）；

（2）土地增值稅：你用100萬元購買了一場地并蓋了房子，兩年后賣出了 150萬元，適用稅率30%、你應交的稅金就是（150萬元 -100 萬元）x30%=15 萬元；

3．納稅時間不同

納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅；而土地增值稅是在納稅義務發(fā)生后7日內(nèi)申報納稅。房產(chǎn)稅每年都要征收的，土地增值稅是在轉讓房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)中對轉讓方征收的稅種。

城鎮(zhèn)土地使用稅與契稅的區(qū)別

城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，以實際占用的土地單位面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。 對納稅人作了如下具體規(guī)定：1. 城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納；2. 土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；3. 土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。 4. 對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不適用城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。契稅的征稅范圍包括：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。

土地增值稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別，主要是，征收對象不同：房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)用于經(jīng)營的時候征收的，土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生轉讓時，按照土地增值額征收的。計稅方式不同：房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值或租金征稅；土地增值稅是按照土地增值額計稅。

【第13篇】土地增值稅清算案例

一、案例引入：房地產(chǎn)企業(yè)轉讓人防車位使用權未申報土地增值稅，被追征千萬稅款

（一）案情簡介

a公司系一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開發(fā)的x項目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費總金額人民幣20萬元，為固定對價，不能分割，不按年限分攤”，“車位的使用期限為70年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉讓上述車位使用權”。

2023年12月，x市y區(qū)國家稅務局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對a公司作出《稅務處理決定書》，認定：a公司銷售開發(fā)產(chǎn)品x項目的人防車位，開發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬元，于2023年收取5006萬元，于2023年收取人防車位銷售款106萬元。a公司在2023年至2023年度對上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結轉了營業(yè)收入，造成2023年少報營業(yè)收入2071萬元、2023年少報營業(yè)收入4868萬元、2023年多報營業(yè)收入207萬元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。

經(jīng)復議，y區(qū)國家稅務局作出《稅務行政復議決定書》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。

（二）本案爭議焦點：轉讓人防車位使用權收入的性質(zhì)是租賃收入還是轉讓收入

a公司認為《人防工程車位使用合同》的性質(zhì)是租賃合同，其出租人防車位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產(chǎn)轉讓收入，不需要參與土地增值稅計算，在扣除項目核算時應作為公共配套設施進行處理；而y區(qū)稽查局認為a公司人防車位使用合同，從合同支付的價款、付款方式、使用期限、使用方式、權利的處分方式等條款內(nèi)容上分析，本質(zhì)上屬于財產(chǎn)權利讓渡合同，應視同銷售車位參與清算，繳納土地增值稅。

（三）法院判決

法院認為，a公司開發(fā)建成的人民防空工程車位，實行產(chǎn)權與使用權、經(jīng)營權分離的原則，投資收益體現(xiàn)為a公司對人防工程車位平時使用管理，享有使用權、經(jīng)營權，可以有償出租、轉讓。根據(jù)《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費用接近或者稍低于完整產(chǎn)權車位銷售的費用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實際使用期限與主體建筑物土地使用權出讓期限完全相同、使用方式、權利的處分方式等權利義務內(nèi)容以及直接使用了“使用權轉讓”字眼，應當認定《人防工程車位使用合同》的真實意思表示符合人防工程車位使用權轉讓合同的性質(zhì)，參照國家稅務總局國稅發(fā)（1993）149號《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項“以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”的規(guī)定，訟爭人防工程車位使用權的轉讓，可視同于有限產(chǎn)權或永久使用權的轉讓，應當視同銷售建筑物，稅務機關處理決定正確。

二、房企開發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍

不論是機械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對地下空間的利用?！睹穹ǖ洹肺餀嗑幍?45條規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”，奠定了地下車位產(chǎn)權的基礎。目前，我國尚未出臺明確地下車位產(chǎn)權歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭議，從而導致稅收認定和處理模式出現(xiàn)差異。

（一）地下車位的產(chǎn)權歸屬的四種形式

1.產(chǎn)權歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

一般情況下，地下車位由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主投資建設，如列入相關規(guī)劃，則可以正常辦理產(chǎn)權證，按照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權屬遵從“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有對地下車位自營、轉讓和租賃等權利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設的非人防地下車位原則上權屬歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。

2.產(chǎn)權歸全體業(yè)主

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時一并將地下車庫（位）按公建面積分攤給了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權處分共有地下停車場車位的使用權，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會授權，可以從事地下車位出售、出租，但相關收入扣除成本后歸業(yè)主共有。

3.產(chǎn)權歸國家但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以經(jīng)營

對人防車位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結合《人民防空法》第2條和《國防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國防的重要組成部分，由人防工程改建的車位應屬于國防資產(chǎn)，并且人防工程車位具有公共物品屬性，產(chǎn)權應當歸國家所有。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法辦理地下人防車位的產(chǎn)權證，其不能銷售人防車位的所有權，而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實施《中華人民共和國人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時對人民防空工程的使用權、管理權和收益權。

4.產(chǎn)權歸國家且建成后移交給相關部門

此外，部分地方對人防設施管理較為嚴格，在產(chǎn)權歸國家所有的基礎上，要求人防工程建成后必須無償移交給相關部門。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設置出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價出資的條件時，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。

（二）地下車位應根據(jù)產(chǎn)權歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權歸屬為標準，地下車位可分為有產(chǎn)權車位和無產(chǎn)權車位，進而可以討論相應類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。

有產(chǎn)權的車位即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠取得不動產(chǎn)部門核發(fā)的產(chǎn)權證書的地下車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權將車位出售而使受讓方取得產(chǎn)權。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協(xié)議，符合國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨立的成本對象參與土地增值稅清算，收入應計入清算收入，并予扣除相應的成本、費用。

而無產(chǎn)權的車位包括產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有或歸國家所有的車位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務機關在實務操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務機關不考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權，只要其簽署了車位使用權轉讓協(xié)議，就應按照銷售不動產(chǎn)參與土地增值稅清算。而陜西省國家稅務總局陜西省稅務局《關于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》中則明確指出，轉讓無產(chǎn)權車位使用權，不參與土地增值稅清算，不計入清算收入，不予扣除相應的成本、費用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。

因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競爭。因此，對于無產(chǎn)權的車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應當確認當?shù)囟悇諜C關是否出臺過關于出租或轉讓地下車位永久使用權的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應把握所簽署的協(xié)議的性質(zhì)，根據(jù)協(xié)議是否實質(zhì)移轉地下車庫所有權，確定所涉地下車庫（位）能否并入土地增值稅清算范圍。

三、根據(jù)處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計征方法

地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產(chǎn)權的地下車位，應依法進行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產(chǎn)權、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務機關的處理則有所不同。

（一）地下車位是否作為獨立的清算單位

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。在“分別計算增值額”的方法未有細化規(guī)定的情形下，地方稅務機關將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品進行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產(chǎn)分別單獨核算。如“二分法”下普通住宅單獨清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)（非住宅）分別單獨清算。

就參與清算的地下車位而言，其是單獨作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。

一是地下車位是否取得產(chǎn)權。如寧波市地方稅務局《關于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知》（甬地稅二[2010]106號）中明確，對有產(chǎn)權且能夠轉讓的車位、車庫等，按照房地產(chǎn)清算類型單獨清算，對沒有產(chǎn)權或不能轉讓的車位、車庫、車棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。

二是轉讓地下車位是否單獨取得收入。如青島市地方稅務局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》的通知 （青地稅函[2009]47號）中指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入，作為非普通住房單獨清算；對于未取得轉讓收入的情形，如附贈車庫、車位，則與出售的開發(fā)產(chǎn)品作為同一清算單位。

三是地下車位的轉讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務局轉發(fā)關于土地增值稅清算有關問題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購買的地下室、車庫，按照所銷售房屋的性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對于單獨購買的地下室、車庫，則作為其他房地產(chǎn)項目單獨清算。

（二）處置地下車位收入和扣除項目的確認

對于地下車庫的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。

1.出售地下車位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售地下車位，是否確認其收入和扣除項目因地下車位是否取得產(chǎn)權而有不同。對于兩證齊全、可有償轉讓的地下車位，清算時，轉讓所得計入土地增值稅收入，并允許其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對于無產(chǎn)權的地下車位，部分稅務機關認為不應當將轉讓所得計入土地增值稅收入，其成本費用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設施為例，部分稅務機關也允許房地產(chǎn)開發(fā)公司對加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設施，在扣除成本、費用的同時，確認其取得的收入，如湖北。

2.出租地下車位

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，只出租地下車位的行為，因為不涉及土地使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，不確認相關收入，也不予扣除相關的成本、費用。

3.名為出租實為出售地下車位

名為出租實為出售地下車位，實質(zhì)上永久移轉了地下車位使用權，具體包括轉讓永久使用權、簽訂長期租賃合同實現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。那么，通過租賃合同設立的地下車庫使用權受法律保護，保護的期限不超過20年。在司法實踐中，部分法院認為以租代售實質(zhì)轉讓了車位的使用權和處分權，應當視同銷售。而部分法院則認為，由于車位未取得產(chǎn)權，地下車位使用權的移轉不涉及所有權轉移，應當判定為租賃。

從國家稅務總局于2023年2月11日在官方網(wǎng)站上對地下車位銷售問題的答復內(nèi)容來看，以轉讓永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，對取得銷售收入應繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務處理上，各地稅務機關依然存在認識差異：一些稅務機關認為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應按規(guī)定計算收入，并準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用，如湖北、天津等；一些稅務機關則認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉讓無產(chǎn)權地下車位的永久使用權、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權等形式，一次性收取固定年限使用費，其實質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權的轉移。除原已開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計入銷售面積扣除成本費用，如常州、西安等。

4.將地下車位分配給股東

依據(jù)國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第3條第一款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn), 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產(chǎn)的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認其收入，否則由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認其收入。

5.地下車位建成后歸全體業(yè)主

根據(jù)國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第4條第三款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。可見，允許計入公共配套設施的地下車位，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第（二）項，公共配套設施費是指不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未“有償轉讓”地下車位的，無需確認相關收入。

6.地下車位建成后無償移交相關部門

同理，允許計入公共配套設施的地下車位，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。對于利用地下人防設施作為車庫（位）的，常州市稅務局明確答復如下：對已有相關移交規(guī)定的地級市，若房開企業(yè)將建成后的人防設施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關的成本、費用；無相關移交規(guī)定的地級市，因地下人防設施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關成本和費用。同時，作為公共配套設施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價中，準予扣除相關的成本、費用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認相關收入，不扣除相關成本、費用。

（三）地下車位開發(fā)成本能否作為加計扣除的基數(shù)

根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》第7條第（六）項的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本計算的金額之和，加計20%的扣除。其中，房增開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。在納稅人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的基礎上，如果地下車位能被認定為公共配套設施（如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務上存在認定為公共配套設施的可能性較大），則其開發(fā)成本可以作為加計扣除的基數(shù)。

四、風險提示

由于各地稅務機關在稅收認定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務風險。

我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則對土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設施改造成車庫的改造成本和非人防設施改造成無產(chǎn)權車庫的建設成本在土地增值稅稅前扣除，將不當擴大開發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責任追究。

因此，企業(yè)應當明確落實當?shù)仃P于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。

【第14篇】土地增值稅加計扣除

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。(五)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。”第三，根據(jù)《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！钡诹鶙l規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。本通知自2023年5月1日起執(zhí)行。”第四，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定：“三、關于與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除問題 （一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。 （二）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。 其他轉讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。”

【第15篇】開發(fā)費用土地增值稅

來源：中道財稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價款抵減的聯(lián)動影響進行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出，對土地價款抵減的后續(xù)涉稅認定主要是圍繞對收入和成本的影響，概括起來基本觀點有以下三種：

觀點一、作為土增收入，不沖開發(fā)成本；

觀點二、土地價款稅金抵減僅沖減開發(fā)成本，不確認收入；

觀點三、土增不確認收入，也不沖開發(fā)成本；

基于國稅函〔2010〕220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》第一款中對土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開票金額、未正式開具增值稅發(fā)票但有交易實質(zhì)的金額以及合理增減項金額（實測面積補差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價款抵減的部分。

沿著土地價款抵減的政策思路，可以得知土地價款抵減的是增值稅，實質(zhì)是因為房地產(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務（如：土地購進、拆遷安置支出等）無法取得增值稅專用發(fā)票用于確認進項稅額抵扣銷項稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對于土地增值稅收入確認，基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結合中篇中的案例來對比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開工建設某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計稅方法計算繳納增值稅。開發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬元，土地面積為18畝，可供銷售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷售清盤，取得含稅銷售收入為72500萬元。

允許抵減的地價款=16000萬元

可以抵減的銷項稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬元

假設不考慮進項稅額、已預繳增值稅等影響，增值稅應納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬元

如果不考慮土地價款抵減的影響、進項稅額、已預繳增值稅等影響，不含稅銷售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認收入時，兩種不同的收入計算方式差異1321.1萬元。

同時，因為將16000萬元的1321.10萬元拆分為抵減銷項稅額，實際土地出讓成本剩余14678.9萬元，在計算土地增值稅時，面臨成本是否要相應扣除1321.10萬元。

可見土地價款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬元，而如果作用在開發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬元，相當于損失396.33萬元成本扣除。

此時，我們再看以下三種觀點：

觀點一、作為土增收入，沖減開發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬元，成本按14,678.90萬元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計成本）

觀點二、作為土增收入，不沖減開發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬元，但成本按16,000.00萬元；（折中，對房開企業(yè)來說雖然確認的收入多了，但保住了1.3倍加計成本，整體還是占優(yōu)）

觀點三、土增不確認收入，也不沖開發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬元，但成本任按16,000.00萬元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計成本）

以上三種方式在實際項目中以當?shù)卣鞴芸趶郊傲晳T性計算方式為準，各地存在較大差異但是越來越多的趨勢是偏向于觀點二的處理方式，企業(yè)財務人員應在充分理解差異并按照要求計算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價款抵減的一般性賬務處理，一般是借方確認銷項稅額抵減，貸方?jīng)_減主營業(yè)務成本。

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務成本

所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價款是直接沖抵了成本不確認收入，原理類同免稅農(nóng)產(chǎn)品計算抵扣進項稅額的方式，即從購進成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結：

房地產(chǎn)企業(yè)土地價款抵減雖然是一項增值稅的特殊業(yè)務處理，但是對土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財務人員需要及時了解當?shù)卣撸⒄鞯弥鞴芏悇諜C關的認可才能準確摸清土地價款抵減對各稅種的協(xié)同影響。

土地價款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會篩選一些實務中大家高頻提出的土地價款抵減相關問題并繼續(xù)分享筆者的觀點，盡請期待。

【第16篇】營改增后土地增值稅稅率多少

文|凱風

比房地產(chǎn)稅更猛的大招要來了？

近日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。根據(jù)意見，土地增值稅，以轉移房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，并實行30%、40%、50%、60%的四級累進稅率。

這意味著，只要轉讓房地產(chǎn)時，土地價格上漲，都需繳納土地增值稅，而且這一稅率是累進制的，上漲越多，繳納的稅就越多。

在樓市上行周期，土地增值和房價上漲都是常態(tài)。一旦全面開征，不說一劍封喉，影響之大也可想而知。

然而，這是誤解。

其一，土地增值稅并非新稅，早已存在，且已實施了20多年。

土地增值稅最早誕生于1993年，此前都是以條例形式存在。此番立法，只是從條例上升為法律，完成2023年“稅收法定”的立法任務，而非增加新稅種。

土地增值稅，雖被稱為“反暴利稅”，但其在財政收入的整體占比只有3%左右，不及契稅，更遠遠不及賣地收入。

更關鍵的一點是，土地增值稅主要面向房地產(chǎn)企業(yè)開征，并最終反應在房價里。雖然羊毛出在羊身上，但這一制度已經(jīng)執(zhí)行了20多年之久，對樓市的影響早已消化。此番立法，不會帶來太多額外影響。

這一次，最主要的變化是將“集體房地產(chǎn)”列入征稅范圍。這與集體建設用地入市的節(jié)奏一致。如果未來集體土地獲得與國有土地一樣的入市權益，那么在土地增值稅上自然也要一視同仁。

其二，一直以來，土地增值稅不對個人住房征收，未來大概率也會沿襲這一慣例。

土地增值稅，看起來威力巨大，但一直以來，個人住房都在免征之列。

可以說，個人住房交易免征土地增值稅，不僅是慣例，而且擁有法律依據(jù)。這一慣例想必在未來會得到延續(xù)。

值得一提的是，二手房交易已有個人所得稅。無論是土地增值，還是賣房所得，都相當于對投資房產(chǎn)賺的錢征稅，這兩者有一定重合之處。如果再行開征土地增值稅，難免存在重復征稅之嫌，這與立法大方向背道而馳。

要知道，二手房個稅其實并不低。有地方按照總價2%征收，有地方按照差額20%征收，更多地方則是二選一。如果統(tǒng)一為差額20%，在樓市上行周期，個稅的殺傷力，絲毫都不低于土地增值稅。

更何況，從現(xiàn)實角度來看，任何稅賦都是為增加稅源和調(diào)節(jié)貧富差距而來，并非為限制行業(yè)發(fā)展。

在樓市上行時代，土地增值的不是一點半點。一旦向個人開征，那么二手房市場將會迅速冷卻，這恐怕不是政策希望看到的。

其三， 記住，公寓是個例外。

土地增值稅不會面向個人征收，但有一類房子例外：這類房子就是公寓。

眾所周知，普通二手住房交易僅需交納個稅、契稅、印花稅等稅，除非房子不滿兩年，才需要繳納增值稅。

這里的增值稅，與我們正在講的土地增值稅，并非同一概念。這是完全不同的兩個稅種，二手房增值稅的前身是營業(yè)稅，營改增之后一律統(tǒng)一為增值稅，增值稅加上附加稅，稅率統(tǒng)一為5.6%。

但到了公寓這里，情況就完全不同。

公寓轉讓不僅要繳納普通增值稅，而且還要繳納土地增值稅，更不用說契稅、個人所得稅等其他稅種。

換言之，住宅交易受到一定政策保護，而公寓則要接受全面征稅的洗禮，這也是我們一直不推薦投資公寓的主要原因所在。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）

其四，房地產(chǎn)稅，遠比土地增值稅更重要。

土地增值稅看起來威力巨大，而且留下了“征收對象為企業(yè)和個人”的口子。但無論是就其歷史慣例還是現(xiàn)實影響力，未來大概率都不會面向個人住宅征收。

相比而言，房地產(chǎn)稅的價值不容低估。房地產(chǎn)稅的到來已是確定性事件，唯一的懸念就是落地時間。

房產(chǎn)稅是典型的保有稅，細水長流，只要握有房產(chǎn)，每年都必須按時繳納房產(chǎn)稅。這是更穩(wěn)定的稅源，不僅不受樓市周期影響，而且還能為地方政府開辟新的稅源。

同時，土地增值稅還是間接稅，側重于交易環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅則屬于直接稅，立足于保有環(huán)節(jié)，更符合稅制改革的大方向。

當然，稅收法定，房地產(chǎn)稅同樣不例外。這就決定了，房地產(chǎn)稅不會搞突然襲擊，這一制度必定會廣泛征求社會意見，給予充分時間進行消化。

所以，不要過度解讀土地增值稅，也不要低估房地產(chǎn)稅。