土地增值稅（16篇）

【第2篇】土地增值稅實行

編者按：土地增值稅是一種地方稅，是地方財政收入的重要來源，但至今土地增值稅立法工作仍未完成，現(xiàn)行暫行條例及實施細(xì)則規(guī)定粗放，納稅義務(wù)產(chǎn)生及稅款繳納期限等規(guī)定不明，而由國家稅務(wù)總局及省級稅務(wù)局出臺文件進(jìn)行規(guī)范。對于房地產(chǎn)開發(fā)行為而言，其土地增值稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生與稅款繳納期限與“清算”直接掛鉤，而按照國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人何時進(jìn)行土地增值稅清算具較大自由裁量權(quán)。同時由于各省具體規(guī)則制定與執(zhí)行的水平參差不齊、相關(guān)期限也不統(tǒng)一，增加了稅法適用的不穩(wěn)定性與不確定性，一些實務(wù)案例更是反映，在財政收入寬松、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的條件下部分地方稅務(wù)機關(guān)怠于行使職權(quán)，對符合“稅務(wù)機關(guān)可以要求清算”條件的納稅人不予清算，到數(shù)年后經(jīng)濟(jì)低迷時才啟動清算審核工作，致使納稅人經(jīng)濟(jì)狀況惡化、無力繳納稅款。此情形既有悖于稅收法定、稅收公平的基本原則，也不利于納稅人權(quán)利義務(wù)的安定性，對納稅人和第三人的合法權(quán)益造成重大影響。本文即對土地增值稅清算制度下的稅款繳納期限問題予以分析，以期呼吁立法機關(guān)加速立法進(jìn)程、呼吁稅收執(zhí)法機關(guān)依法保護(hù)納稅人合法權(quán)利。

土地增值稅清算制度視野下的稅款繳納期限

（一）《稅收征收管理法》確定稅款追征期的一般規(guī)定

根據(jù)《稅收征收管理法》第52條及其實施細(xì)則第82條、第83條，納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)的追征期因不同情形而有不同規(guī)定：

1.因稅務(wù)機關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致的，追征期為三年；

2.因納稅人、扣繳義務(wù)人計算錯誤等失誤導(dǎo)致的，追征期為三年；累計數(shù)額在10萬元以上的，追征期可以延長到五年；

3.存在偷稅、抗稅、騙稅情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間、稅款繳納期間密切相關(guān)。就一般規(guī)定而言，追征期應(yīng)當(dāng)從稅款繳納期限屆滿次日（也即應(yīng)繳未繳或者少繳稅款之日）起算。據(jù)此，起算追征期應(yīng)當(dāng)以相關(guān)稅款法定繳納期限的確定為基礎(chǔ)。

（二）清算制度下土地增值稅繳納期限的確定

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

1.納稅人預(yù)征稅款的繳納期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）第16條，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體辦法。

按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第14條，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

例如，寧波市稅務(wù)局2023年第2號公告明確，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)當(dāng)自季度終了之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報并繳納稅款。

2.納稅人清算稅款的繳納期限

根據(jù)《規(guī)程》第9條、第10條，土地增值稅清算分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算和稅務(wù)局要求清算兩種情形。

一方面，符合下列法定條件之一的納稅人應(yīng)當(dāng)主動進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

另一方面，符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

在此種情形下，由主管稅務(wù)機關(guān)確定納稅人是否進(jìn)行土地增值稅清算；確定需要進(jìn)行清算項目，納稅人應(yīng)當(dāng)自收到主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)的清算通知之日起90日內(nèi)，辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》第62條的規(guī)定，責(zé)令其清算，或依據(jù)第35條，核定其應(yīng)納稅額。但確定納稅人辦理補、退稅的期限（稅款的繳納期限）與主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算審核工作的期限掛鉤，沒有統(tǒng)一的確定規(guī)則。

現(xiàn)行立法下土地增值稅追征期規(guī)定不明

（一）土地增值稅追征期的起算時點尚不明確

2002年國家稅務(wù)總局曾在《新稅收征收管理法及其實施細(xì)則釋義》中明確：“稅款的追征期應(yīng)從其應(yīng)納稅款的繳款時限的最后一日算起”。但從土地增值稅的征管程序來看，稅務(wù)機關(guān)作出清算審核結(jié)論是土地增值稅應(yīng)納稅款具體確定的必經(jīng)之路。

在“可以”清算的情形下，何時要求納稅人進(jìn)行清算屬主管稅務(wù)機關(guān)可自由裁量的范疇，清算審核具體期限的確定權(quán)限也下放到省一級稅務(wù)機關(guān)。實際上，一些省份尚未就土地增值稅清算作出細(xì)化規(guī)定，即便是已有相關(guān)清算規(guī)程或辦法的，稅務(wù)機關(guān)何時下達(dá)清算通知在多數(shù)省份的規(guī)定中仍是空白。在“應(yīng)當(dāng)”清算的情形下，稅務(wù)機關(guān)受理清算申請后，因很多地方未對清算審核期限予以限制，稅務(wù)機關(guān)也可能選擇拖延清算審核，從而調(diào)整稅款入庫時間。這些現(xiàn)象能夠產(chǎn)生的根本原因在于大多稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為只要未經(jīng)清算，出具清算審核結(jié)論，納稅人應(yīng)納稅款就不確定，故不會構(gòu)成少繳稅款，進(jìn)而無從起算追征期。長此以往，對于符合清算條件的納稅人而言，若稅務(wù)機關(guān)任意拖延清算將對土地增值稅征管秩序造成巨大沖擊，有悖于行政效率原則，更會侵害納稅人和第三人的合法權(quán)益。

（二）土地增值稅追征期的終止時點存在爭議

結(jié)合《稅收征收管理法》第52條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于欠稅追繳期限有關(guān)問題的批復(fù)》（國稅函〔2005〕813號）的內(nèi)涵，稅款追征期的終止時點應(yīng)當(dāng)以“發(fā)現(xiàn)”未繳或少繳稅款的時點為準(zhǔn)。法工委復(fù)字﹝2004﹞27號意見認(rèn)為，“對違法違紀(jì)行為只要啟動調(diào)查、取證和立案程序，均可視為“發(fā)現(xiàn)”；群眾舉報后被認(rèn)定屬實的，發(fā)現(xiàn)時效以舉報時間為準(zhǔn)”。通常情況下，司法判例將《稅務(wù)檢查通知書》的送達(dá)時間作為追征期的截止時點，以便最大限度地維護(hù)稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法權(quán)威，保障國家稅收權(quán)益的實現(xiàn)。但在這一時點，納稅人是否存在稅收違法行為、是否存在未繳或少繳稅款的情形尚不能定，可能有損納稅人利益。因此，也有觀點認(rèn)為追征期的截止時點可以參照《稅務(wù)稽查工作底稿》簽字時間、《稅務(wù)處理決定書》送達(dá)時間等確定。

在土地增值稅征管中，對于完全沒有規(guī)定清算審核期限的地方，因追征期起算時間不明確，更無從討論終止時點的問題。對于規(guī)定了清算審核期限的地方，納稅人通常主張清算審核期滿，稅務(wù)機關(guān)未作出審核結(jié)論的，即應(yīng)當(dāng)起算追征期，如果在追征期內(nèi)稅務(wù)機關(guān)未對土地增值稅問題作出最終結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為超過稅款追征期。

（三）土地增值稅追征期懸而未決，納稅人承受巨大稅收風(fēng)險

從立法目的看，《稅收征收管理法》規(guī)定稅款追征期，一方面是為了督促稅務(wù)機關(guān)高效執(zhí)法，盡早追繳稅款，避免國家稅收收入流失；另一方面則是限制稅收征管權(quán)力，防止稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)作為而不作為或濫用職權(quán)，損害納稅人的合法權(quán)益。

立足于土地增值稅征管程序的特殊性，追征期懸而未決將對稅收征管秩序、納稅人的合法權(quán)益造成重大影響，有悖于稅法原理。

其一，由地方稅務(wù)機關(guān)確定何時要求納稅人清算，不符合稅收法定的要求。所謂“地方稅”，是指該稅種作為地方財政收入來源，并不指該稅種征管完全由地方自行予以規(guī)范。恰恰相反，國家對任何稅種征稅要素的變動都應(yīng)當(dāng)按相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行，征稅的各個要素不僅應(yīng)由法律作出專門的規(guī)定，而且規(guī)定應(yīng)當(dāng)盡量明確，此為稅收法定原則的應(yīng)有之義。借地方稅名義授權(quán)地方自行予以規(guī)范，本質(zhì)上是規(guī)避稅收法定原則的表現(xiàn)。土地增值稅征管程序中“何時要求清算”“清算審核期限”等為攸關(guān)征稅期限的要素，應(yīng)當(dāng)由法律加以明確規(guī)定?！兑?guī)程》賦予稅務(wù)機關(guān)隨時要求納稅人清算的權(quán)力，地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)地方財政狀況、經(jīng)濟(jì)周期波動等情況任意決定是否要求納稅人清算，使得納稅人無法準(zhǔn)確把握其是否發(fā)生納稅義務(wù)，與稅收法定不符。

其二，各省份的土地增值稅清算管理規(guī)定不統(tǒng)一，有違稅收公平?？v觀已有土地增值稅清算管理規(guī)程或辦法的省份，各省確定的清算審核期限也并不統(tǒng)一，有60日（如江蘇省）、90日（如安徽省、貴州?。?、180日（廣東?。┑取τ谠诓煌》輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)活動的納稅人而言，容易造成最終確定的土地增值稅稅負(fù)在各省份之間呈現(xiàn)不平衡性，使得稅負(fù)在納稅人之間不能實現(xiàn)公平分配。

其三，在沒有明確規(guī)定清算審核期限的地方，若稅務(wù)機關(guān)遲遲未作出清算通知或清算審核結(jié)論，納稅人的納稅義務(wù)即無法確定，稅務(wù)機關(guān)卻不會為此承擔(dān)任何責(zé)任。但納稅人不能按期清算、申報或繳納土地增值稅，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)認(rèn)定其存在逃避納稅義務(wù)行為，從而可能對其應(yīng)繳未繳稅款實施扣劃，構(gòu)成偷稅的，除補繳稅款、滯納金外，還可能承擔(dān)罰款甚至是七年以下有期徒刑的責(zé)任追究，有明顯的權(quán)責(zé)不對等性，違背行政法權(quán)責(zé)統(tǒng)一的基本原則。

追征期非“追繳期”，土地增值稅適用追征期應(yīng)有特別方法

追征期作為一種時效制度，意味著期間一但經(jīng)過，稅務(wù)機關(guān)的追征行為不能獲得法律保護(hù)與支持，對行為人的違法行為不再追責(zé)。從這一內(nèi)涵來看，追征期的規(guī)范內(nèi)容不限于稅款繳納，還應(yīng)當(dāng)規(guī)制稅款的征管活動。

在土地增值稅清算制度下，土地增值稅納稅義務(wù)的具體確定與應(yīng)當(dāng)清算情形下的清算申報、稅務(wù)機關(guān)要求清算情形下的清算通知，以及稅務(wù)機關(guān)作出的清算審核結(jié)論息息相關(guān)?；谕恋卦鲋刀惖倪@一特殊性，土地增值稅適用追征期應(yīng)當(dāng)采用“稅收征管”口徑。按照《規(guī)程》的要求，主管稅務(wù)機關(guān)具有對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施日常稅收管理的職權(quán)，應(yīng)當(dāng)對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步，能夠督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。可見，主管稅務(wù)機關(guān)依職權(quán)能夠?qū){稅人是否滿足“應(yīng)當(dāng)清算”或“可以清算”的條件作出判斷，而納稅人在滿足清算條件時，其是否存在“未繳或少繳稅款”事實上可以計算得出。因此，認(rèn)定未繳或少繳土地增值稅不應(yīng)以稅務(wù)機關(guān)作出清算通知乃至作出清算審核結(jié)論的時點為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)自納稅人符合以下三種情形之一時確定追征期的起算時點，以促使稅務(wù)機關(guān)提高稅款征收的執(zhí)法效率、限制稅務(wù)機關(guān)濫用征稅權(quán)、維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

1.滿足“應(yīng)當(dāng)清算”的條件，且超過90日未辦理清算申報的；

2.滿足“稅務(wù)機關(guān)可以要求清算”的條件，且稅務(wù)機關(guān)在一定期限內(nèi)未要求納稅人清算的；

3.已經(jīng)完成了清算申報的。

小結(jié)

土地增值稅清算手續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否開展清算與確認(rèn)納稅義務(wù)具有重大影響。現(xiàn)行規(guī)定條件下，尤其是“稅務(wù)機關(guān)要求清算”情形中，納稅人納稅義務(wù)的具體確定依賴于地方稅務(wù)機關(guān)對啟動清算程序的自由裁量及其作出的清算審核結(jié)論。為了平衡納稅人與稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算程序中權(quán)利義務(wù)的不對等性，土地增值稅清算制度作為一項關(guān)鍵的稅收征管活動，應(yīng)當(dāng)受追征期限制，并應(yīng)區(qū)分不同情形確認(rèn)追征期的起算時點。

【第3篇】土地增值稅清算鑒證

房地產(chǎn)項目土地增值稅清算手續(xù)提交資料清單

類型

序號

資料名稱

資料要求

備注

一、申報類

1

企業(yè)及項目基本情況表

附表 1

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

2

土地增值稅納稅申報表

提供原件

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

3

項目稅費結(jié)算表及附件

附表 2

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

4

普通住宅免稅申報資料

提供原件

二、企業(yè)基礎(chǔ)類

＊

1

營業(yè)執(zhí)照副本

提供復(fù)印件

2

企業(yè)設(shè)立、變更的協(xié)議、合同或章程

提供復(fù)印件

3

設(shè)立、變更的驗資報告

提供復(fù)印件

＊

4

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證

提供復(fù)印件

＊

5

全部開戶銀行及賬號情況表

附表 3

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

6

建筑安裝工程基本合同、預(yù)算、決算

與開發(fā)成本資料一同裝訂

＊

7

勘察、設(shè)計、監(jiān)理、咨詢、測繪等合同及明細(xì)

表

提供復(fù)印件附表 4

提供電子數(shù)據(jù)及紙質(zhì)合同復(fù)印

件

三、項目基礎(chǔ)類

＊

1

項目立項及批準(zhǔn)文件

提供復(fù)印件

＊

2

國有土地使用證

提供復(fù)印件

＊

3

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

提供復(fù)印件

＊

4

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

提供復(fù)印件

＊

5

項目總體規(guī)劃平面圖（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）

提供復(fù)印件

綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)清晰可見

＊

6

建筑工程施工許可證

提供復(fù)印件

＊

7

預(yù)測和實測面積測繪報告

提供復(fù)印件

＊

8

房屋初始產(chǎn)權(quán)證

提供復(fù)印件

＊

9

建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證

提供復(fù)印件

＊

10

工程竣工驗收報告

提供復(fù)印件

＊

11

合作（聯(lián)合）開發(fā)協(xié)議

提供復(fù)印件

12

項目實際開工、竣工時間及資料，項目竣工驗收

收備案表；

提供復(fù)印件

＊

13

項目交房時間及證明材料（如交房公告等）；

提供復(fù)印件

四、收入類

＊

1

商品房預(yù)售許可證

提供復(fù)印件

＊

2

銷售及產(chǎn)權(quán)辦理明細(xì)表（分普通住宅、非普通 住宅、商業(yè)、車庫等列明購房人姓名、房號、 銷售時間、面積、單價、合同總價、結(jié)算總 價、付款方式、已收款項、發(fā)票開具（日期、

金額、發(fā)票號）、產(chǎn)權(quán)辦理情況等）

附表 5

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

3

未售房屋明細(xì)表及使用情況說明

附表 8

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

4

銷售發(fā)票存根聯(lián)

原件備查

＊

5

《商品房銷售合同》或備案合同

提供復(fù)印件原件備查

提供復(fù)印件 10 份/業(yè)態(tài)

五、扣除類

1

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（土地成本）

附表 7

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

2

出讓（轉(zhuǎn)讓）國有土地使用權(quán)協(xié)議、拍賣成交

確認(rèn)書及票據(jù)

提供復(fù)印件

3

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（拆遷補償

費）

附表 8

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

4

拆遷補償合同及票據(jù)

提供復(fù)印件

5

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（前期工程

費）

附表 9

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

6

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（基礎(chǔ)設(shè)施

費）

附表 10

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

7

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（建安工程

費）

附表 11

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

8

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（公共配套設(shè)

施費）

附表 12

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

9

土地增值稅扣除項目清理明細(xì)表（開發(fā)間接

費）

附表 13

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

10

利息支出明細(xì)申報表

附表 14

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

11

長、短期借款合同、抵押、擔(dān)保資料

提供復(fù)印件

12

能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及票

據(jù)

提供復(fù)印件

13

與清算項目有關(guān)的稅金明細(xì)申報表

附表 15

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

14

土地增值稅扣除項目稅票比對明細(xì)表

附表 16

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

15

工程造價審計報告

提供復(fù)印件

＊

16

如涉及移交當(dāng)?shù)卣块T的公共設(shè)施的移交文

件

提供復(fù)印件

＊

17

其他與項目相關(guān)的協(xié)議、合同、結(jié)算書及票據(jù)

提供復(fù)印件

＊

18

物管用房移交全體業(yè)主或業(yè)委會的移交文件

提供復(fù)印件

19

符合扣除規(guī)定的其他成本費用證明資料

提供復(fù)印件

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

六、賬務(wù)類

1

項目所涉各年度會計賬本、記賬憑證

原件備查

2

各年度會計報表、附注說明及《審計報告》

原件備查

3

各年銀行對賬單

原件備查

4

各年度納稅申報表

原件備查

注：打“＊”的資料是企業(yè)在向主管稅務(wù)機關(guān)報送土地增值稅清算資料中必報送的資料，如在日常管理中已提交過的資料無 需重復(fù)提交。

1.以上資料報送時請用 a4 紙，提供時需分類裝訂成冊，并編注號碼；

2.如未涉及的內(nèi)容可無需提供；對涉及的資料，無法提供的，請?zhí)峁┣闆r說明和相關(guān)證明材料；

3.清算項目若委托中介機構(gòu)，需提供土地增值稅清算委托書。

4.資料裝訂順序：除了鑒證報告必須的東西以外，按照申報表——相關(guān)證件——收入——土地——（土地征用及拆遷補償

費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用） ——利息——與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——代收費用 進(jìn)行附件資料裝訂。

5.提供資料要求：對應(yīng)每一個收款方合同（全部提供）、決算(全部提供)、記賬憑證、發(fā)票（按要求）、付款憑證的順序放 在一起。

6.發(fā)票代碼/發(fā)票號碼/驗證碼請分列清晰填寫，每張發(fā)票填寫一行，如有連續(xù)編號且金額不大的發(fā)票，可以共同填寫一行。

7.所有裝訂的清算資料標(biāo)明頁碼。

8.附表 3-13 填寫的稅票信息只與清算項目相關(guān)。

9.紙質(zhì)資料和電子資料都完成以后提交給稅務(wù)局。

各省需要資料清單都差不多，具體細(xì)節(jié)還得咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)局，有探討這方面的請留言，相互學(xué)習(xí)一下了解一下。

【第4篇】土地增值稅清算鑒證報告

土地增值稅清算不僅工作量大，專業(yè)性強，需提供的資料多，而且各地對清算工作的具體規(guī)定也不盡相同，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的一個工作難點。從今天開始，咱們就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行土地增值稅清算資料報送進(jìn)行專題探討。

依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》以下簡稱《規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十二條規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料包括：

(一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

與清算項目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

1．項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。

2．對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)說明共同費用總額及其分?jǐn)偳闆r。

3．對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項分類說明其具體情況（即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分類）；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。

4．將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

5．涉及減免稅的項目，應(yīng)對項目涉及的減免稅情況進(jìn)行說明。

6．關(guān)聯(lián)交易情況說明。

7．融資情況說明。

8．企業(yè)財務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

凡在本規(guī)程實施前已作清算申報且工程造價高于扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)的清算項目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送造價書面報告。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。同時該《規(guī)程》第六條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。

因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照項目的進(jìn)度向稅務(wù)機關(guān)報送下列資料；

1、取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營及其他方式取得）土地使用權(quán)，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

①與清算項目相關(guān)的和政府簽訂的協(xié)議、政府文件及會議紀(jì)要。通過這些資料主要核實是否存在土地出讓金返還、是否有配套設(shè)施比如公園、學(xué)校等的建設(shè)約定，是否存在其他土地增值稅清算可能會涉及到的事項。

②發(fā)改委立項批復(fù)文件。了解項目的大致情況，關(guān)注是否有項目分期建設(shè)方面的說明。

③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

④國有土地使用權(quán)出讓合同。國有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關(guān)證明。通過土地出讓合同，可以核實土地出讓價格、土地面積、土地交付時間、交付狀況（凈地交付還是現(xiàn)狀交付）、廉租房等配套設(shè)施配置情況及是否需要無償移交等信息。

⑤房屋拆遷補償協(xié)議。主要核實拆遷安置補償費，如果是凈地交付，則沒有。

⑥土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證。

2、項目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請領(lǐng)用發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

①建筑工程規(guī)劃許可證（如有附件一并提供）。

②建筑工程施工許可證（如有附件一并提供）。

③建筑工程預(yù)算書。

④建筑工程施工合同。

⑤工程造價情況備案表、工程量清單。

凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機關(guān)報告，報送相應(yīng)的設(shè)計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時進(jìn)行實地核查，納稅人應(yīng)予以配合。

3、銷（預(yù)）售商品房環(huán)節(jié)：

①納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報備。

②商品房購銷合同統(tǒng)計表、項目銷售收入明細(xì)表。表格沒有固定格式，但至少應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)類型、樓號、房號、建筑面積、業(yè)主姓名、銷售金額等信息，如果能提供銷售合同編號、銷售發(fā)票號碼、預(yù)售面積、測繪面積、面積補差、是否保障房及保障房面積等等。營改增前未售完的項目，還應(yīng)該提供營改增前、后收款金額。

4、項目竣工決算驗收環(huán)節(jié)：

①房屋測量成果報告書，包括實測面積表以及實測面積報告等。需要辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積，都需要通過專業(yè)的測繪機構(gòu)測繪并出具實測面積報告，對于不能辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否需要測繪，這個一般沒有強制性要求。

②工程竣工驗收備案表或竣工驗收報告。記載有工程名稱、開工時間、竣工時間、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等信息，并由相關(guān)單位蓋章確認(rèn)。

③項目決算報表及項目工程竣工驗收報告。通過項目的預(yù)算書決算書變化因素——工程變更單、工程增減變化匯總表審核工程的決算情況。工程竣工結(jié)算報告是建設(shè)單位與施工單位雙方按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行的工程價款最終結(jié)算。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，工程竣工驗收報告完成后，承包人應(yīng)立即在規(guī)定的時間內(nèi)向發(fā)包人遞交工程竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料。工程竣工結(jié)算報告由施工單位編制，經(jīng)建設(shè)單位審核后蓋章確認(rèn)，也可以委托第三方審核后雙方蓋章確認(rèn)，是確定工程造價的重要依據(jù)。有的企業(yè)由于各種原因，沒有提供工程竣工結(jié)算報告，這就增加了清算審核的難度。

④人防工程竣工驗收備案表及人防工程平時使用證。備案表上記載有人防面積，人防工程平時使用證證明人防工程已驗收并移交人防部門。

5、其他資料。銀行貸款利息結(jié)算通知單、其他借款合同及利息結(jié)算憑證、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

【第5篇】土地增值稅代收費用

代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號文件，再到國稅發(fā)[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調(diào)了代收費用的處理規(guī)定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內(nèi)，并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

近期我們在做土地增值稅清算審核過程中，就發(fā)現(xiàn)了這樣一個案例：

某開發(fā)商與燃?xì)饧瘓F(tuán)有限公司簽訂天然氣配接費工程開發(fā)協(xié)議（天然氣用途只限于居民灶用、洗?。s定由開發(fā)商負(fù)責(zé)收取該項目一期1678戶居民燃?xì)庥脩舭惭b工程費，每戶按2500元收取，合計為419.5萬元。該項目進(jìn)行土地增值稅清算時，開發(fā)商將此代收費用計入成本進(jìn)行了成本扣除。

在應(yīng)用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)進(jìn)行風(fēng)險檢測時，系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警，提示疑點方向如下：

案例分析：

由上圖可以看出，稅務(wù)機關(guān)在利用信息化審核時將準(zhǔn)確獲取該疑點方向，并通過疑點方向調(diào)取該單位會計資料以及售房合同，確認(rèn)房價中不包含此燃?xì)赓M用，同時調(diào)查該小區(qū)業(yè)主來確認(rèn)此費用是按照每戶2500元單獨收取，最后，稅務(wù)機關(guān)給出的審核意見：確認(rèn)此費用不允許扣除，并調(diào)減成本419.5萬，同時還要核查營業(yè)稅是否足額繳納。

我們建議：

在土地增值稅清算審核時，對代收費用的處理應(yīng)注意以下兩點：

（1）確認(rèn)燃?xì)忾_戶費是否單獨收取。

若房價中不含，則成本不予扣除。

若房價中包含，則不允許計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)?？烧{(diào)取會計資料，售房合同（必須包含補充協(xié)議或附件）中核實或抽查詢問購房者,天然氣或暖氣等開口費是包含在房價中還是單獨收取，以確認(rèn)房價中是否包含。

（2）若以上代收費用為價外單獨收取，需核查營業(yè)稅是否足額繳納。

因此，建議中介或企業(yè)在申報前應(yīng)用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)對項目申報數(shù)據(jù)進(jìn)行風(fēng)險檢測，系統(tǒng)會自動進(jìn)行風(fēng)險提示，發(fā)現(xiàn)該費用不能進(jìn)行成本扣除，同時提供應(yīng)對策略、應(yīng)補充資料和政策依據(jù)，中介或企業(yè)可根據(jù)提示自行調(diào)整、規(guī)范數(shù)據(jù)后再行申報，避免不必要的麻煩。

相關(guān)的政策：

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規(guī)定關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

河北省物價局關(guān)于規(guī)范天然氣價格管理的指導(dǎo)意見（冀價管2015 119號）第五條第二款規(guī)范相關(guān)收費。城市燃?xì)獬跹b費授權(quán)市、縣人民政府管理，并報上一級價格主管部門備案。其中，新建商品房燃?xì)獬跹b費，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納，不得向用戶單獨收取，相關(guān)政策及既有住房燃?xì)獬跹b費標(biāo)準(zhǔn)按照市、縣人民政府具體規(guī)定執(zhí)行。天然氣計量裝置使用到規(guī)定年限后，由天然氣經(jīng)營企業(yè)負(fù)責(zé)更換，所需費用計入企業(yè)成本。（發(fā)文時間2015.06.16）

河北省物價局 河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范居民供熱收費有關(guān)問題的通知(冀價管〔2016〕132號)第三條鑒于新建住宅首次供熱實行整體供熱，其首次采暖費用納入房價（采暖期按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉臅r間執(zhí)行），統(tǒng)一由開發(fā)建設(shè)單位交納，不得向居民用戶單獨收取、重復(fù)收取。（發(fā)文時間2016.06.21）

說到政策呢，小編要給大家推薦一個特別實用、好用的小程序，可以通過關(guān)鍵詞搜索快速找到對應(yīng)專題的法規(guī)，何止是快，重點是每條法規(guī)還提取了重點應(yīng)用規(guī)定進(jìn)行文章摘要的標(biāo)注，相當(dāng)于我們一鍵搜索，直接定位到要應(yīng)用的法規(guī)條款了，同時也可點擊查看其他省份對同一問題政策解讀，簡單好用。

【第6篇】土地增值稅計算器

房地產(chǎn)會計人手一份：土地增值稅清算系統(tǒng)，申報表自動計算實用

房地產(chǎn)會計對土地增值稅清算可算是很清楚的，進(jìn)行土地增值稅清算的時間是90天內(nèi)，不過還是要在竣工以后！很多房地產(chǎn)會計都嫌做土地增值稅清算太麻煩了！因此，今天就在這里跟房地產(chǎn)會計帶來了：土地增值稅清算系統(tǒng)！對于土地增值稅清算要做的納稅申報表，大家也不用擔(dān)心了！土地增值稅納稅申報表在該系統(tǒng)都有一一的列示，下面有興趣的一起看看！

文末抱走

房地產(chǎn)會計土地增值稅清算系統(tǒng)

房地產(chǎn)土地增值稅測算表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表填寫格式

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表一：企業(yè)基本情況表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表二：已售普通住宅土地增值稅審核主表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表三：已售普通住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表四：已售普通住宅扣除項目匯總表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表五：未售普通住宅土地增值稅納稅審核主表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表六：已售其他類型房地產(chǎn)土地增值稅納稅審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表七：未售其他類型房地產(chǎn)土地增值稅納稅審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表八：已售非普通住宅土地增值稅納稅審核表

……，內(nèi)容篇幅限制，不詳細(xì)展示了。

【第7篇】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除

目 錄

一、土地成本項目

二、開發(fā)成本項目三、開發(fā)費用項目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金

五、加計扣除項目

一、土地成本

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。具體包括：

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

2.合作款項

補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

3.紅線外市政設(shè)施費

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。二、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

4.拆遷補償費

土地征用費、勞動力安置費有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。（一）前期工程費開發(fā)前期準(zhǔn)備費

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

5.勘察設(shè)計費

(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。

(2) 規(guī)劃設(shè)計費：

規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。

設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。

(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。

(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。

(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

8.臨時設(shè)施費

(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。

(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

(4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。 （二）建筑安裝工程費主體建筑工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。

主要包括：

9.基礎(chǔ)造價

包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。

10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費用。

13.戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

主體安裝工程費

14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費

(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；

(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費

(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；

(2) 電梯及其安裝費；

(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；

(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

(5) 人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費

(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；

(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；

(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網(wǎng)工程費

17.室外給排水系統(tǒng)費

(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費用

18.室外采暖系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用

19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設(shè)備費

(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；

(2) 室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；

(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用

21.室外智能化系統(tǒng)費

(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；

(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；

(6) 電子公告屏費用

園林環(huán)境工程費

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：

22.綠化建設(shè)費

包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場建造費

道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設(shè)施

兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。

（三）公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；

30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；

32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。

該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如

：a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；

b.業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

e.球場；

f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；

g.車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。（四）開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。

33.工程管理費

(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；

(2) 預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；

(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎

(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；

(6) 安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；

(7) 工程保險費。

34.營銷設(shè)施建造費

(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；

(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。

36.物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。

三、開發(fā)費用

是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加、地方教育費附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計20％的扣除。

【第8篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請注明來源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡易計稅）

小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費、過橋費、過閘費等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

25、一般納稅人銷售外購機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在機構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

附：納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項稅額

（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

（二）納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進(jìn)項稅額的憑證。

（五）納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

來源：xiaochenshuiwu

【第9篇】土地增值稅扣除的稅金

土地增值稅扣除項目共計6項：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)的開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有項目）

6.舊房及建筑物評估價格

那么問題來了，所有的業(yè)務(wù)都是按照以上6項扣除嗎？具體扣除方法是什么呢？

答案肯定是否定的，在日常工作中，我們必須根據(jù)業(yè)務(wù)類型來適用對應(yīng)的扣除項目

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建商品房可以扣除1-5項（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)的開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有項目））

二、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建商品房可以扣除1-4項（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)的開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）

三、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房扣除項目1、4、6項（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6.舊房及建筑物評估價格）

四、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的地扣除項目1、4項（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）

【第10篇】土地增值稅表

對于房地產(chǎn)行業(yè)會計來說接觸最多的也就是土地增值稅了，也就是土地增值稅的納稅申報和清算，對于財務(wù)人員來說是一件很頭大的事，常用的土地增值稅表有102張，在工作中一步小心就有遺漏或者報錯數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)如果太多，需要費很大功夫進(jìn)行的，工作量也會很大！

今天小編就給大家分享這102張全自動土地增值稅清算表，大致分為13類進(jìn)行匯總，房地產(chǎn)行業(yè)會計人員請收好啦?。ㄎ哪┛煞窒黼娮影妫?/p>

土地增值稅清算表目錄

企業(yè)基本情況表

土地增值稅納稅審核表(已售普通住宅)

取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表(已售普通住宅)

土地征用及拆遷補償費鑒證表(已售普通住宅)

前期工程費審核表(已售普通住宅)

建筑安裝工程費審核表(已售普通住宅)

基礎(chǔ)設(shè)施費審核表(已售普通住宅)

附：土地增值稅測算表

...由于篇幅有限，小編就不一一展示了，想要學(xué)習(xí)完整版的小伙伴們可以按照以下操作方式操作哦。

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【第11篇】土地增值稅核定征收率

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補?！?/p>

關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？關(guān)注我們的穗友都知道我們有專題分享，也一直在更新。

關(guān)于預(yù)繳依據(jù)的問題，自總局公告2023年第70號下發(fā)以來，就存在不同的意見，金穗源平臺也陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于該業(yè)務(wù)的相關(guān)文章，代表性的有：王皓鵬老師的《土地增值稅的預(yù)繳》

土地增值稅是房地產(chǎn)業(yè)的“關(guān)門稅種”，具有長期性、復(fù)雜性、稅收杠桿等特點，其稅負(fù)高低對于房地產(chǎn)項目利潤至關(guān)重要。

各地土增預(yù)征率一覽表

目錄

1北京的規(guī)定

關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告（北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會2023年第3號公告）

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預(yù)征率：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅；

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計增值率實行2%至8%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

2上海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征辦法的公告（上海市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

一、按不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；

二、高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%；

三、住宅開發(fā)項目銷售均價公式：項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積；

四、項目分批申報備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按最新備案通過的可售住房的銷售價格和建筑面積中心計算確定項目銷售均價，并調(diào)整土增稅預(yù)征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預(yù)征率執(zhí)行。

3廣東的規(guī)定

廣東省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號）

除保障性住房項目外，其他房地產(chǎn)項目土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負(fù)等因素，對土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告（深地稅告[2010]6號）

1.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅金按銷售收入2%預(yù)征2、別墅為4%3、其他類型房產(chǎn)為3%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率

2.經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率

對能提供政府部門出具相關(guān)材料的經(jīng)濟(jì)適用住房且在開發(fā)商品住房項目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房能分開核算的，其土地增值稅按1.5%預(yù)征。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第10號）

房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預(yù)征率

（一）市區(qū)（清遠(yuǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)3%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（廣州市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預(yù)征率

(一)住宅類

普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生產(chǎn)經(jīng)營類

寫字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營業(yè)用房4%。

(三)車位4％。

(四)對符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，暫不預(yù)征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率等事項的公告（國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）普通住宅3%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于調(diào)整中山市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局2023年第1號）

一、我市保障性住房項目的土地增值稅預(yù)征率為1%。

二、除保障性住房項目外，我市房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率不低于2%。具體每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率由稅務(wù)機關(guān)結(jié)合我市土地增值稅清算的實際稅負(fù)、房價等因素按年確定，確定方法及流程見附件。

4福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

土地增值稅預(yù)征

（一）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外的預(yù)征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設(shè)區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門市6%，其他設(shè)區(qū)市5%；

（二）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，經(jīng)結(jié)合項目規(guī)模、銷售價格、取地成本等情況進(jìn)行綜合測算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實行單項預(yù)征率。單項預(yù)征率不超過6%（含），由縣級地稅局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定；單項預(yù)征率超過6%，報經(jīng)設(shè)區(qū)市局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（三明市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外，不同類型確定土地增值稅預(yù)征率

一、普通住宅為2%

二、非普通住宅預(yù)計增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計增值率大于100%的為5%

三、非住宅預(yù)計增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計增值率大于100%的為5%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

(一)對社會保障性住房不預(yù)征土地增值稅；

(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；

(三)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%；

(四)非住宅6%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（寧德市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

本公告事項：自2023年8月1日起，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。

關(guān)于加強土地增值稅管理的補充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號）

根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號文件第二條規(guī)定，土增稅平均預(yù)征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。

對增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項目實行單項預(yù)征率，單項預(yù)征率不得低于平均預(yù)征率。

納稅人應(yīng)對適用不同預(yù)征比例的房地產(chǎn)分別核算，對不能分開核算的，從高適用預(yù)征比例預(yù)征土增稅。

轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的問題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預(yù)征率預(yù)征土增稅.對不是以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，采用單項預(yù)征率預(yù)征土增稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號）

平均預(yù)征率調(diào)整

（一）商業(yè)營業(yè)用房：預(yù)征率為5％；

（二）土地使用權(quán)：部分轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征率為5%；一次性整體轉(zhuǎn)讓的，按實際增值額計算征收土地增值稅；

（三）別墅，寫字樓、車庫(車位)及其他非住宅房地產(chǎn)：預(yù)征率為4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內(nèi)的，預(yù)征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的，預(yù)征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為1-1.5%。

5重慶的規(guī)定

重慶市財政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)項目土地增值稅預(yù)征工作的通知（渝財稅[2014]247號）

嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項目預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)從2023年1月1日(稅款所屬時間)起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1%，各主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)項目預(yù)售進(jìn)行認(rèn)定，凡普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的開發(fā)產(chǎn)品(非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅和獨棟商品住宅)，應(yīng)嚴(yán)格按照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告》(2023年2號)規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，嚴(yán)格杜絕將住宅中的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和獨棟商品住宅，混入普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告（重慶市地方稅務(wù)局通告2023年第2號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%[本條款廢止]。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）預(yù)征率為3.5%。

（三）獨棟商品住宅預(yù)征率為5%。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產(chǎn)品銷售（預(yù)售）收入，按上述預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅。

6江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按1%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按3%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按5%預(yù)征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預(yù)征。

7青海的規(guī)定

青海省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

預(yù)征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)

其他商品房

商鋪4%

其他3%

海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣

其他商品房2%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（青海省稅務(wù)局公告2023年第8號）

8山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號公告）

土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為【條款廢止】

（一）住宅項目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目：3%。

關(guān)于重新公布《土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

第三條土地增值稅預(yù)征率：5%以內(nèi)各市可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預(yù)征比率。

土地增值稅以納稅人取得的預(yù)收款為計稅依據(jù)，按下列公式計算預(yù)征稅額：土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率

預(yù)收款包括預(yù)售款、定金，實物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號）

一、土地增值稅預(yù)征率：

商品房項目銷（預(yù)）售均價低于（或等于）項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目3%。

商品房項目銷（預(yù)）售均價高于項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目5%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號）

第六條第四款修改為：“土地增值稅預(yù)征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)2.5%。”

9黑龍江的規(guī)定

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅預(yù)征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定

納稅人開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開發(fā)項目取得轉(zhuǎn)讓收入時，均應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當(dāng)?shù)刈≌N售平均價格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。土地增值稅預(yù)征率暫定為0.5%-3%，具體預(yù)征率由各市（地）地方稅務(wù)局根據(jù)不同開發(fā)項目自行確定，并報省局備案。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)

土地增值稅預(yù)征率

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目，調(diào)整為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、市區(qū)預(yù)征率

各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。

二、縣(市)預(yù)征率

縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為6%，除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）市區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為4%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為4.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局 黑龍江省財政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公告2023年第3號）

一、自2023年10月1日起，全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

10四川的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（四川省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風(fēng)險，經(jīng)研究，決定對我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。

關(guān)于繼續(xù)實施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財政局公告2023年第2號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為2%。

（四）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（廣元市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1.5%。

（四）非住宅預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）會理縣、會東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財政局公告2023年第5號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風(fēng)險，經(jīng)四川省地方稅務(wù)局、四川省財政廳授權(quán)，決定對我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為2.5％。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）普通住宅預(yù)征率為 1.5%；

（三）非普通住宅預(yù)征率為2.5％；

（四）非住宅預(yù)征率為3.5％。

關(guān)于調(diào)整自貢市普通住宅土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局自貢市稅務(wù)局 自貢市財政局公告2023年第1號）

將我市普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1.2%。

11江蘇的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號）

一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。

二、預(yù)計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)征率為5%；預(yù)計增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)征率為8%。

三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預(yù)征。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

1、獨棟商品住宅：5%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：3%；

3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：2%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預(yù)征率最高的房地產(chǎn)類型預(yù)征土地增值稅。

12浙江的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務(wù)局可依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)分析不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值水平，確定適當(dāng)?shù)牟顒e預(yù)征率，強化土地增值稅的預(yù)征管理。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（寧波市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

按照《通知》精神，我市土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為：

類型稅率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局舟山市稅務(wù)局）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)征率

對房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實行差別化預(yù)征率：

（一）普通住宅預(yù)征率為2%；

（二）非普通住宅預(yù)征率為2.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%（包括非住宅類房產(chǎn)、無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、儲藏室等）。

關(guān)于發(fā)布全市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

一、普通住宅預(yù)征率為3%;

二、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。

關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見（湖建發(fā)[2011]11號）

市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%；規(guī)范核定征收項目的核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。

13河南的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號）

土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%.

轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（豫地稅函[2010]202號）

三、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房問題。

經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般來說增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅;對增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅。

14湖南的規(guī)定

益陽市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

土地增值稅預(yù)征率，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫等）2%；

（三）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%；

（四）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%；

（五）對既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建設(shè)其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高計稅，并不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠；

（六）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預(yù)征率

15湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

預(yù)征率

1、銷售普通住宅預(yù)征率為2％；

2、銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品預(yù)征率為6.5％

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅預(yù)征率。銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5%，銷售其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為6.5%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。

16遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率及核定征收率

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）住宅項目，土地增值稅預(yù)征率不得低于1.5%;

（二）非住宅項目，土地增值稅預(yù)征率不得低于3%;

（三）為鼓勵保障性住房建設(shè)，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率的公告（沈陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

一、住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為2%；

二、非住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為4%；

三、為鼓勵保障性住房建設(shè)，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅 預(yù)征率的公告（營口市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、住宅項目，土地增值稅預(yù)征率由1.5%調(diào)整為2%。

二、非住宅項目，土地增值稅預(yù)征率由3%調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率的公告（遼陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

據(jù)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）普通商品住房項目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房項目，土地增值稅預(yù)征率為3.5%；

（三）為鼓勵保障性住房建設(shè)，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策

17陜西的規(guī)定

陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

將《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）中設(shè)區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預(yù)征率由1.5%下調(diào)至1%

18貴州的規(guī)定

貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率問題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號）

為進(jìn)一步加強土地增值稅預(yù)征管理，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)市場狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預(yù)征率調(diào)整及有關(guān)問題通知如下：

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為1％；

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為2％；

三、營業(yè)用房，預(yù)征率調(diào)整為3％；

四、其他房產(chǎn)，預(yù)征率調(diào)整為1.5％。

納稅人在開發(fā)項目中既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預(yù)征率。

19新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第6號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率問題

除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預(yù)征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于3%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預(yù)征率

序號

地區(qū)

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

1

伊犁哈薩克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地區(qū)

1%

3%

3%

3

阿勒泰地區(qū)

1%

3%

3%

4

克拉瑪依市

1%

3%

4%

博爾塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

烏魯木齊市

1%

3%

4%

8

哈密地區(qū)

1%

3%

4%

9

吐魯番地區(qū)

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克蘇地區(qū)

1%

3%

3%

12

克孜勒蘇柯爾克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地區(qū)

1%

3%

3%

14

和田地區(qū)

1%

3%

3%

15

阿拉爾

1%

3%

3%

16

圖木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

鐵門關(guān)

1%

3%

3%

21

雙河

1%

3%

3%

關(guān)于明確新設(shè)立兵團(tuán)城市適用土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第5號）

現(xiàn)將新疆維吾爾自治區(qū)新設(shè)立兵團(tuán)城市的土地增值稅預(yù)征率公告如下：

新設(shè)立兵團(tuán)城市

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

昆玉市

1%

3%

3%

胡楊河市

1%

3%

3%

可克達(dá)拉市

1%

3%

3%

新設(shè)立的兵團(tuán)城市土地增值稅預(yù)征率與設(shè)立前所在地適用的土地增值稅預(yù)征率保持一致，繼續(xù)適用設(shè)立前所在地的土地增值稅預(yù)征率。

20吉林的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號）

調(diào)整預(yù)征率，建立“三同步”機制，進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整至1．5％，銷售超出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬元（含）、1萬元以上的預(yù)征率分別為2％、3％、4％。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項、各級政府審批備案的相關(guān)材料暫不預(yù)征土地增值稅。對同一開發(fā)項目，既有保障性住房，又有商品房的，應(yīng)分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見（吉政辦發(fā)[2016]23號）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按1.5％計征，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按2％計征，其他類型房產(chǎn)按2.5％計征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

21寧夏的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號）

納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。土地增值稅預(yù)征率為：

（一）普通住宅為1%.

（二）非普通住宅為1.5%.

（三）其他類型房地產(chǎn)為2%.

（四）對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預(yù)征。

按預(yù)征率計算應(yīng)納稅額計算公式為：

應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率

預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實物收入和其他一切經(jīng)濟(jì)收益。

22河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。

關(guān)于進(jìn)一步加強土地增值稅管理的通知（石地稅發(fā)[2005]56號）

一、從２００５年１月１日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全面落實土地增值稅預(yù)征辦法。

凡開發(fā)項目基建計劃中列明為高級公寓、別墅、度假村以及獨門獨院、別墅式住宅的，預(yù)征率暫統(tǒng)一為１％，除此之外開發(fā)項目的預(yù)征率暫統(tǒng)一為０．５％。以前，各單位多征稅款，不再退稅，待項目全部竣工，辦理清算時多退少補。

二、預(yù)征依據(jù)為開發(fā)項目的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

23安徽的規(guī)定

關(guān)于明確財產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告（國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第10號）

我省保障性住房土地增值稅預(yù)征率為0；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于1.5%，由各市稅務(wù)機關(guān)在規(guī)定的幅度標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房：預(yù)征率為0%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫、車位、儲藏室：預(yù)征率為1.5%；

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住房（除全裝修住房外）：預(yù)征率為2%；

（四）營業(yè)用房及其他類型用房：預(yù)征率為2.5%；

（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級公寓、度假村：預(yù)征率為3%。

關(guān)于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局蕪湖市稅務(wù)局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）

住宅（別墅、高級公寓、度假村除外）預(yù)征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預(yù)征率為0%。營業(yè)性用房，預(yù)征率為1.8%。別墅、高級公寓、度假村，預(yù)征率為2.8%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）保障性住房、普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2%。

（二）上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預(yù)征率為1.8%。

關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局）

阜陽市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

營業(yè)用房4%；

其他房地產(chǎn)2%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號）

我市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）保障性住房預(yù)征率為0；

（二）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

24山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預(yù)征率如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記備案。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的普通住房，土地增值稅預(yù)征率為2%；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的非普通住房、其他類型房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率為3%；

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號）

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為 2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為3%。

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為2%。

市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局）

（一）長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征率

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。

（三）其他房地產(chǎn)類型，預(yù)征率為4%。

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2023年第23號）

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預(yù)征

（一）納稅人開發(fā)建設(shè)并銷售房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率如下：

1．對于普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預(yù)征率為2%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預(yù)征率為2.5%。

2．對于非普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預(yù)征率為2.5%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預(yù)征率為3.5%。

3．對于其他類型房地產(chǎn)，除單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設(shè)施預(yù)征率為2%外，其余房地產(chǎn)預(yù)征率為3.5%。

房地產(chǎn)類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)，按照房地產(chǎn)管理部門認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

25廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

南寧市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（南府辦[2009]6號）

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率保持3%不變

關(guān)于調(diào)整南寧市土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局公告2023年第7號）

一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預(yù)征土地增值稅；

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預(yù)征土地增值稅。

二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%預(yù)征土地增值稅；

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按3%預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國家稅務(wù)總局貴港市稅務(wù)局公告2023年第9號）

一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

26云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號）

除保障性住房實行零預(yù)征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：

1.普通住房預(yù)征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預(yù)征率為3%；大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；其他州（市）預(yù)征率為2.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預(yù)繳；對未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

昭通市土地增值稅的預(yù)征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%。

27甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號)

除保障性住房（各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房）暫不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產(chǎn)為5%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產(chǎn)為4%。

28天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局公告2023年第13號）

坐落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。

坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。

29內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號）

一、達(dá)旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫房（包括車庫、車位）按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

關(guān)于加強土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號）

對呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預(yù)征率由1%恢復(fù)到2%；營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征辦法有關(guān)事宜的公告（國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告[2021]2號）

一、我區(qū)土地增值稅預(yù)征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分地區(qū)確定為：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產(chǎn)4%。

（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)3%。

30海南省的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號）

一、土地增值稅預(yù)征率

(一)?？谑小⑷齺喪?、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為5%。

(二)其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預(yù)征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為4%。

(三)對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房)，暫不預(yù)征土地增值稅;對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定?！敬藯l款部分重新修訂】

(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

31西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

二、加強土地增值稅預(yù)征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，應(yīng)按規(guī)定對其預(yù)征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結(jié)合西藏實際，土地增值稅預(yù)征率暫定為1%-2%其中普通住房預(yù)征率為1%；非普通住房預(yù)征率為1.5%；商鋪及其他用房預(yù)征率為2%。預(yù)征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金）乘以預(yù)征率。

納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)按上述預(yù)征率分別核算；劃分不清的，依率從高預(yù)征。

持續(xù)更新中......

【第12篇】營改增土地增值稅稅金

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【第13篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？

問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務(wù)總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數(shù)不同，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?

答：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”

預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率

適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。

《國家稅務(wù) 總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬元，實收預(yù)收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:

預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號公告規(guī)定:

預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預(yù)征率。

設(shè)按43號文件計算的預(yù)征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號公告計算的預(yù)征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。

70號公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負(fù)沒有影響。

關(guān)于土增稅預(yù)繳問題，推薦大家閱讀王皓鵬老師原創(chuàng)文章“”，精彩內(nèi)容點擊藍(lán)字可查看！

好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“ 土地增值稅清算時補繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第14篇】土地增值稅加計扣除

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！钡诙?，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。”第三，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！钡诹鶙l規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！钡谒模鶕?jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題 （一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。 （二）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。 其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

【第15篇】土地增值稅納稅申報表三

電子稅務(wù)局部分新功能于近期上線，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

這幾期小編就來為大家梳理一下

幾項功能的操作步驟

今天介紹的是

“房地產(chǎn)項目尾盤銷售

土地增值稅申報”

功能概述

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。

操作步驟

1、納稅人登錄電子稅務(wù)局，依次點擊“我要辦稅” →“稅費申報及繳納” →“其他申報”→“土地增值稅”→“土地增值稅納稅申報表(四)”，進(jìn)入申報界面（電子稅務(wù)局針對各類型房地產(chǎn)尾盤銷售已實現(xiàn)一表同時申報的功能，此處任選一個征收品目均可進(jìn)入同一申報界面）。

2.進(jìn)入申報界面后，首先選擇相對應(yīng)的項目編號。

3.在附表“清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表”中錄入扣除項目信息，并點擊保存。

4.回到主表填入收入等信息，確認(rèn)無誤后點擊申報。（提示：同一項目不同類型均需申報的納稅人，請在申報表中同時填列相關(guān)信息，一并申報。）

5.系統(tǒng)提示“申報成功”。點擊“繳款”進(jìn)入“清繳稅款”功能。

【第16篇】土地增值稅稅率清算2

為某企業(yè)高管和業(yè)務(wù)部門培訓(xùn)土地增值稅，站在非財務(wù)管理人員角度將土地增值稅要點整理如下，供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)獨特的項目配比關(guān)系使得項目配比同年度配比產(chǎn)生重大矛盾，這是房地產(chǎn)所有重大稅收風(fēng)險的來源。

二、無論是增值稅、土增還是企業(yè)所得稅，都面臨預(yù)征+清算的模式。

三、土地增值稅是房地產(chǎn)稅負(fù)中最重要的組成部分，也是納稅管理的重點。

四、土地增值稅的計算基本邏輯是：

1、收入-扣除項目=增值額

2、增值額*對應(yīng)稅率=應(yīng)交土地增值稅

對應(yīng)稅率從30%——60%。

3、房地產(chǎn)商品房開發(fā)清算扣除項目主要有五項：

——土地價款

——開發(fā)成本

——開發(fā)費用

——稅金

——加計扣除

五、土地增值稅清算是建立在企業(yè)財務(wù)核算基礎(chǔ)上，根據(jù)土增獨特要求選擇數(shù)據(jù)進(jìn)行清算。

六、土地增值稅清算時間節(jié)點

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅采取先預(yù)征后清算模式，關(guān)鍵點是何時應(yīng)該清算。

1、稅法規(guī)定了主動清算條件和強制清算條件；

2、企業(yè)請牢記銷售85%和預(yù)售許可證滿三年兩個條件。

七、土地增值稅清算單位和范圍

1、按照項目清算（立項）

2、如有分期，按照分期清算（建設(shè)規(guī)劃許可證）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房應(yīng)分開計算增值率

八、土地增值稅收入中應(yīng)關(guān)注：

1、銷售收入中交易價格公允，尤其是存在關(guān)聯(lián)交易情況下；

2、是否存在商品房發(fā)生抵債、投資、贈送等視同銷售收入；

3、無產(chǎn)權(quán)車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)通常按照銷售處理；

九、土地增值稅扣除項目應(yīng)關(guān)注：

1、各項扣除內(nèi)容所應(yīng)包含內(nèi)容（略）；

2、會計核算仍然是基礎(chǔ)，尤其是成本核算應(yīng)真實合理；

——土地征用及拆遷補償費

——前期工程費

——建安工程費

——基礎(chǔ)設(shè)施建造費

——公共配套設(shè)施費

——開發(fā)間接費

3、關(guān)注會計核算中各項內(nèi)容同土增扣除各項內(nèi)容的相同與不同

——會計核算中土地包含著開發(fā)成本，土地清算將其分開考慮

——利息核算中在開發(fā)成本，清算將其調(diào)整計入開發(fā)費用

十、土地增值稅特殊情況

1、舊房轉(zhuǎn)讓不能夠加計扣除，按照評估法或發(fā)票扣除法；

——使用超過12個月為舊房

——產(chǎn)權(quán)辦至公司名下為舊房

2、土地使用權(quán)和在建項目區(qū)別

——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓因未投入土增清算不能加計扣除

——在建項目轉(zhuǎn)讓土增清算可以加計扣除

3、特殊交易：投資和重組

投資和重組優(yōu)惠政策均不適用房地產(chǎn)公司，其他公司可暫免征收。

十一、土地增值稅清算準(zhǔn)備

1、應(yīng)在項目建設(shè)之初盡快進(jìn)行測算；

2、在項目實施過程中逐步調(diào)整和細(xì)化測算，并在賬務(wù)上落實測算數(shù)據(jù)；

3、在合同、付款、發(fā)票和其他證據(jù)準(zhǔn)備上，各業(yè)務(wù)部門應(yīng)同財務(wù)緊密銜接做好證據(jù)鏈準(zhǔn)備；

4、達(dá)到清算條件，財務(wù)應(yīng)牽頭做好內(nèi)部預(yù)清算，迎接稅務(wù)機關(guān)清算。