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【第1篇】土地增值稅稅款入庫(kù)
編者按：由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期都比較長(zhǎng)，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》里規(guī)定了預(yù)征土地增值稅的制度，即：待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再行清算，多退少補(bǔ)。一些房企為了減少資金占用，會(huì)在“可清算”和“應(yīng)清算”之間進(jìn)行籌劃，使得應(yīng)繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。本文擬對(duì)該種情形下土地增值稅“超期”清算做合法性分析，供讀者參考。
一、案例引入
（一）基本案情
2023年5月25日，周威向省地稅局郵寄行政復(fù)議申請(qǐng)，要求省地稅局責(zé)令嘉興市地方稅務(wù)局（簡(jiǎn)稱嘉興地稅局）依法履行法定職責(zé)，對(duì)上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項(xiàng)目旭輝廣場(chǎng)征收土地增值稅，請(qǐng)求責(zé)令嘉興地稅局按國(guó)稅總局規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)舉報(bào)人。5月27日，省地稅局收到該申請(qǐng)，并于6月5日收到周威補(bǔ)正后的行政復(fù)議申請(qǐng)。周威明確的申請(qǐng)事項(xiàng)為責(zé)令嘉興地稅局依法履行法定職責(zé)，向上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項(xiàng)目旭輝廣場(chǎng)征收土地增值稅；責(zé)令嘉興地稅局依法履行法定職責(zé)，向上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項(xiàng)目御府、朗香郡項(xiàng)目評(píng)估、批準(zhǔn)后確定清算時(shí)間；請(qǐng)求確定申請(qǐng)人舉報(bào)行為，依法進(jìn)行舉報(bào)程序，按國(guó)家規(guī)定發(fā)給獎(jiǎng)勵(lì)。6月6日，省地稅局向嘉興地稅局寄送《行政復(fù)議答復(fù)通知書》。6月15日，嘉興地稅局提交《行政復(fù)議答辯書》及事實(shí)證據(jù)、法律依據(jù)。因案情復(fù)雜，省地稅局于7月31日決定延期30日作出復(fù)議決定。8月22日，省地稅局作出案涉行政復(fù)議決定。另查明，嘉興地稅局稽查局于2023年9月8日收到省地稅局轉(zhuǎn)交的周威舉報(bào)信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司旭輝廣場(chǎng)項(xiàng)目涉及的土地增值稅未交，要求查處并給予獎(jiǎng)勵(lì)。嘉興地稅局稽查局于當(dāng)日進(jìn)行登記。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對(duì)上述事項(xiàng)的檢舉。嘉興地稅局稽查局進(jìn)行了調(diào)查，于9月18日調(diào)查結(jié)束。9月28日，嘉興地稅局稽查局作出《稅收違法行為檢舉線索檢查情況書面告知書》，其上載明的檢查結(jié)果為：在檢舉人檢舉之前，浙江旭輝置業(yè)有限公司已提出土地增值稅清算申請(qǐng)，稅務(wù)部門已根據(jù)規(guī)定對(duì)“旭輝廣場(chǎng)”項(xiàng)目啟動(dòng)相關(guān)程序。10月20日，周威簽收了該告知書。嘉興地稅局稽查局于2023年10月14日收到周威的舉報(bào)信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司御府、朗香郡項(xiàng)目涉及的土地增值稅未交，要求查處并處滯納金和罰金，獎(jiǎng)勵(lì)本人。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對(duì)上述事項(xiàng)的檢舉。
（二）稅局觀點(diǎn)
嘉興地稅局稽查局于10月17日組織調(diào)查。經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為，涉案房產(chǎn)企業(yè)在嘉興御府、朗香郡項(xiàng)目上均已按規(guī)定預(yù)繳了相關(guān)土地增值稅。關(guān)于土地增值稅清算問題，御府項(xiàng)目整體銷售未達(dá)到85%，不符合清算條件；朗香郡項(xiàng)目一期二期雖整體銷售已超過(guò)85%，但因附加值高的商業(yè)房產(chǎn)未銷售，此時(shí)清算會(huì)導(dǎo)致國(guó)家稅收流失，待商業(yè)房產(chǎn)銷售達(dá)到一定比例后再通知清算，朗香郡項(xiàng)目三期四期因未整體驗(yàn)收，不符合清算條件。2023年3月31日，嘉興地稅局稽查局再次收到周威前述舉報(bào)。4月5日，嘉興地稅局稽查局再次組織調(diào)查。調(diào)查結(jié)論同前。
（三）法院觀點(diǎn)
一、二審法院均支持稅局觀點(diǎn)。
二、華稅分析
（一）土地增值稅“超期”清算不違法
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第二條規(guī)定了土地增值稅的清算條件：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。”由此，現(xiàn)行土地增值稅清算分“應(yīng)清算”和“可清算”兩類情形。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！蹦壳巴恋卦鲋刀惖恼鞴芤?guī)定由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定，規(guī)范各不相同，實(shí)操層面更是差異巨大。
土地增值稅“可清算”項(xiàng)目超期清算是業(yè)內(nèi)常態(tài)，主要原因在于：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期都比較長(zhǎng)，房企為了減少資金占用，往往都會(huì)在“可清算”和“應(yīng)清算”之間進(jìn)行籌劃。（2）有些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于自身原因，即使?jié)M足“可清算”的條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)也會(huì)根據(jù)項(xiàng)目具體情況，不要求企業(yè)進(jìn)行清算（前述案例朗香郡項(xiàng)目的情況即是如此）。（3）對(duì)于“可清算”項(xiàng)目，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，必須由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算通知》，納稅人才應(yīng)進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)、報(bào)送納稅資料，在稅務(wù)機(jī)關(guān)未發(fā)出通知時(shí)，納稅人也無(wú)須進(jìn)行土地增值稅申報(bào)、清算。
因此，對(duì)于“可清算”項(xiàng)目的土地增值稅“超期”清算要看具體原因，往往是合法的。
（二）土地增值稅征管新動(dòng)向值得關(guān)注
2023年7月中旬，《中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見稿）》公開征求意見。時(shí)至今日，新法尚未發(fā)布，但征求意見稿體現(xiàn)了立法的動(dòng)向，其內(nèi)容值得關(guān)注。最值得房企注意的即是：《征求意見稿》把以往的土地增值稅“可清算”和“應(yīng)清算”合并成為“應(yīng)清算”，使得清算條件更嚴(yán)格。根據(jù)該規(guī)定，納稅人如果達(dá)到應(yīng)清算條件不清算的，就要負(fù)全部責(zé)任。結(jié)合“清算不需稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)就能自行申報(bào)入庫(kù)”的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)今后對(duì)土地增值稅清算項(xiàng)目經(jīng)稽查、評(píng)估后調(diào)增稅款的，可能會(huì)進(jìn)一步加收滯納金，并可能根據(jù)案情加收罰款。
2023年11月底，國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》（2023年第8號(hào)），該規(guī)程發(fā)布在土地增值稅征求意見稿之后，因此，其規(guī)定某種程度上預(yù)示了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管趨勢(shì)。
深圳市稅務(wù)局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》第十五條規(guī)定：“對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時(shí)間為最后一張預(yù)售許可證取得時(shí)間）；（三）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)為需要進(jìn)行土地增值稅清算的?！苯又谑邨l規(guī)定：“對(duì)符合第十五條情形的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在該項(xiàng)目符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計(jì)劃，清算計(jì)劃須經(jīng)過(guò)集體合議。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)通知納稅人清算。納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)。”由此，深圳市稅務(wù)機(jī)關(guān)將依據(jù)新的規(guī)程對(duì)“可清算”項(xiàng)目提出了清算時(shí)間表，也即對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出新要求，對(duì)于滿足“可清算”條件的項(xiàng)目，應(yīng)在一年內(nèi)制定經(jīng)過(guò)集體合議的清算計(jì)劃。該規(guī)定同時(shí)意味著，對(duì)于之前的“可清算”項(xiàng)目，如若一直未清算，可能會(huì)被清查。
綜上，華稅提醒，利用土地增值稅“可清算”不當(dāng)籌劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目情況，盡早應(yīng)對(duì)，確實(shí)不應(yīng)該清算的，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)闡明原因，應(yīng)該清算的，積極配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)工作，進(jìn)行清算。
【第2篇】土地增值稅簡(jiǎn)易申報(bào)表
土地增值稅清算是房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人必須知道和必須深入理解的必備會(huì)計(jì)專業(yè)技能。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，土地增值稅清算的概念是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該繳納的土地增值稅稅款，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)t提供有關(guān)資料，填寫土地增值稅清算申報(bào)表，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
在土地增值稅清算會(huì)計(jì)核算程序上，基本上分為以下幾步，即土地增值稅清算對(duì)象的選擇，土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)，土地增值稅清算收入的確認(rèn)和核算，土地增值稅清算成本的確認(rèn)和核算，以及土地增值稅清算申報(bào)表的填列等。
本文主要談一談土地增值稅清算收入的會(huì)計(jì)核算，在所說(shuō)清算收入的會(huì)計(jì)核算之前，我們先了解一下土地增值稅清算對(duì)象的選擇及清算時(shí)點(diǎn)的確定。
土地增值稅清算對(duì)象的選擇
土地增值稅清算對(duì)象是指稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的需要進(jìn)行土地增值稅清算的單位工程或組合。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。而根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。如果開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
清算審核時(shí)，應(yīng)注意審核該項(xiàng)目是否經(jīng)過(guò)有關(guān)國(guó)家部門審批備案的的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目是否以分期項(xiàng)目為單位，不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
不同開發(fā)產(chǎn)品是否作為一個(gè)成本核算對(duì)象需要考慮：
1.是否屬于同一國(guó)有土地使用證界定的土地范圍。
2.是否屬于同一建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào)建的工程。
3.是否屬于相同房產(chǎn)類型。
4.開工、竣工時(shí)間是否接近。
確定了清算對(duì)象后，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)掌握的資料對(duì)項(xiàng)目是單個(gè)核算還是組合清算進(jìn)行土地增值稅清算預(yù)測(cè)，從而判斷以基本的核算對(duì)象還是組合核算對(duì)象的稅負(fù)高低，這也就為土地增值稅的稅務(wù)籌劃留下了空間，但這樣選擇一定要考慮當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定。
土地增值稅清算的時(shí)點(diǎn)
根據(jù)土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定，納稅人符合下列條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成銷售
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
對(duì)于符合以上情況的納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
同時(shí)規(guī)定對(duì)符合以下條件之一的主管稅務(wù)部門可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用。
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢。
3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人來(lái)講，如果能充分利用上面的土地增值稅清算對(duì)象的選擇和清算時(shí)點(diǎn)的有關(guān)規(guī)定，可以進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃。
土地增值稅清算收入的確認(rèn)和會(huì)計(jì)核算
土地增值稅的清算，銷售收入的確認(rèn)將直接影響土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算和準(zhǔn)確性，在企業(yè)采用多種多樣的促銷方式時(shí)銷售方式、結(jié)算方式、開票金額等都可能與稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)存在較大差異，因此應(yīng)嚴(yán)格按照稅法的規(guī)定進(jìn)行清算確認(rèn)。
一、營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增稅應(yīng)稅收入是不含稅收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售賬款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，其計(jì)稅依據(jù)為預(yù)收款與應(yīng)預(yù)繳增值稅額之差。
納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配、抵債、換取其他非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售。
納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除的確認(rèn)按照國(guó)稅【2010】220號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。
二、已全額開具商品房銷售發(fā)票的收入確認(rèn)
土地增值稅清算所確認(rèn)的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，且收入為不含增值稅銷售收入，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款利息以及其他經(jīng)濟(jì)利益，均應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，但房地產(chǎn)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
三、未開票或全額開票收入的確認(rèn)
對(duì)未開票會(huì)全額開票收入的確認(rèn)，應(yīng)以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入，或以銷售合同明細(xì)表和預(yù)收賬款明細(xì)等確認(rèn)收入。對(duì)于銷售合同所載面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
（未完，正在更新）
【第3篇】土地增值稅的清算
1.清算對(duì)象確定難
根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實(shí)際工作中，由于涉稅信息不對(duì)稱，稅務(wù)機(jī)關(guān)并不能及時(shí)掌握納稅人需要進(jìn)行土地增值稅清算的情形。同時(shí)，在項(xiàng)目分期開發(fā)的情況下，是按期數(shù)來(lái)確定清算對(duì)象，還是按建設(shè)工程規(guī)劃許可證等確定清算對(duì)象，其實(shí)并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對(duì)于土地增值稅可以清算的情形，由于沒有事先進(jìn)行稅收測(cè)算，而是單純根據(jù)銷售比例和預(yù)售期限來(lái)通知清算，造成目前土地增值稅清算結(jié)果退稅的多、補(bǔ)稅的少。
2.清算收入審核難
目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報(bào)數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進(jìn)行網(wǎng)簽合同、實(shí)測(cè)面積、銷售單價(jià)等的比對(duì)，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動(dòng)驗(yàn)證、比對(duì)，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。
3.扣除項(xiàng)目核實(shí)難
當(dāng)前困擾土地增值稅清算的最大難題是開發(fā)成本難以核實(shí)。開發(fā)成本項(xiàng)目多、業(yè)務(wù)多、票據(jù)多、時(shí)間跨度長(zhǎng)，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問題，難以挖掘一些深層次的問題。一些與開發(fā)成本有關(guān)的內(nèi)部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費(fèi)、工程費(fèi)竣工結(jié)算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。
4.清算結(jié)果產(chǎn)生難
土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務(wù)工作，一項(xiàng)清算工作往往歷時(shí)數(shù)月甚至一年。同時(shí)，由于土地增值稅清算人員業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)習(xí)慣等不同，產(chǎn)生的清算結(jié)果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭(zhēng)議。土地增值稅的申報(bào)表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動(dòng)計(jì)算，人工計(jì)算量大，容易發(fā)生差錯(cuò)。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)和問題需要手工匯總和處理，清算報(bào)告和清算結(jié)果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。
【第4篇】繳納土地增值稅
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，增值稅、土地增值稅是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目始終的主要稅種。兩個(gè)稅種均直接與銷售房地產(chǎn)收入和開發(fā)成本息息相關(guān)，且因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，增值稅和土地增值稅在稅收上都有先預(yù)繳的流程。本文主要從政策依據(jù)、繳納時(shí)間、計(jì)算方法等方面分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅和土地增值稅的預(yù)繳與實(shí)際繳納。
【第5篇】應(yīng)交土地增值稅
中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問題解決專家
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（一般計(jì)稅），允許扣除的土地價(jià)款到底有哪些？怎樣計(jì)算呢？小編帶您來(lái)看：
一、政策依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
二、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
三、政策依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）
七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；
（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；
（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
四、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)）
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。
綜上，小編認(rèn)為，在扣除土地價(jià)款時(shí)，要注意以下幾個(gè)方面： 1.允許扣除的土地價(jià)款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 這里又?jǐn)U充解釋了：“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。注意只有支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價(jià)款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。2.向其他單位和個(gè)人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。3.設(shè)立項(xiàng)目公司如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。 三個(gè)條件須同時(shí)滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項(xiàng)目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。4.什么時(shí)候確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、扣除土地價(jià)款？如何開票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。此時(shí)確認(rèn)銷售額，對(duì)應(yīng)計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間計(jì)算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)的規(guī)定向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時(shí)按照國(guó)家稅務(wù)總局2023年第53號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時(shí)，開具的不征稅項(xiàng)目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間，即對(duì)銷售額的確認(rèn)申報(bào)，一般比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)要遲得多。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月a項(xiàng)目完工交房，開具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1090萬(wàn)元，銷售面積1090平方米。該項(xiàng)目總可售面積10900平方米，支付土地價(jià)款3000萬(wàn)元,。
計(jì)算對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款=1090÷10900×3000=300萬(wàn)元，允許抵減的銷項(xiàng)稅=300÷1.09*0.09=24.77萬(wàn)元。2023年12月預(yù)交增值稅30.00萬(wàn)元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為30.00萬(wàn)元，上期無(wú)留抵稅額。
1.上月收到預(yù)售款時(shí)：
借：銀行存款 1090萬(wàn)元
貸：預(yù)收帳款 1090萬(wàn)元
2.預(yù)繳稅款時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元
貸：銀行存款 30萬(wàn)元
3.本月確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額
借：預(yù)收賬款1090萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000萬(wàn)元
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額90萬(wàn)元
如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為90.00萬(wàn)元，收票方可全額抵扣增值稅。
4.確認(rèn)土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額
借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減24.77萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本24.77萬(wàn)元
5.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅35.23萬(wàn)元
當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=90-24.77=65.23萬(wàn)元
當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=30萬(wàn)元
當(dāng)月應(yīng)交增值稅=65.23-30=35.23萬(wàn)元
6.預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 30萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元
當(dāng)月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬(wàn)元
7.次月繳納稅金
借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅5.23萬(wàn)元
貸：銀行存款5.23萬(wàn)元
【第6篇】土地增值稅計(jì)算例題
1.我司購(gòu)買一套廠區(qū)，其中有廠房2棟，餐廳一棟，宿舍樓一棟，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證只有一本，價(jià)格也是整體定價(jià)。請(qǐng)問：這個(gè)廠區(qū)的餐廳和宿舍樓進(jìn)項(xiàng)是否可以抵扣？若不能抵扣，按照什么方式計(jì)算轉(zhuǎn)出呢？
答：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1第二十七條規(guī)定：“ 第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：
（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。
納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。
......?！?/p>
根據(jù)上述貴司描述，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，如不屬于上述規(guī)定不得抵扣范圍的進(jìn)項(xiàng)稅額，可以抵扣。
來(lái)源：廈門市稅務(wù)局
2.土地增值稅可售建筑面積都包括哪些面積？
單位取得土地一塊，一個(gè)土地證（土地性質(zhì)為商服用地）600平米，土地出讓金360萬(wàn)元， 共取得一個(gè)建筑規(guī)劃許可證（總建筑面積2100平米）， 在地塊上只建設(shè)建筑物a和建筑物b共2棟，都是其他類型房地產(chǎn)，分別取得a棟和b棟的施工證。a棟為一層建筑物（別墅）總建筑面積300平米，占地面積300平米，無(wú)地下室。b棟（酒店）為地上5層地下1層建筑物每層300平米，總建筑面積1800平米，占地面積300平米。a棟取得銷售許可證對(duì)外銷售， b棟不銷售自己經(jīng)營(yíng)做民宿。請(qǐng)問在a棟土地增值稅清算時(shí)，總可售建筑面積是否包含自持經(jīng)營(yíng)不會(huì)轉(zhuǎn)讓的b棟的建筑面積？土地增值稅暫行條例 國(guó)務(wù)院令第138號(hào)，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。b棟不存在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的行為，是否屬于土增稅計(jì)算中的可售建筑面積？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（瓊稅公告2023年第7號(hào)）第十條規(guī)定：“納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：(一)能夠明確受益對(duì)象的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該清算項(xiàng)目或該類型房地產(chǎn);(二)同一個(gè)清算項(xiàng)目, 取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)分?jǐn)傊帘卷?xiàng)目所有開發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按清算項(xiàng)目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對(duì)于無(wú)法取得項(xiàng)目占地面積的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測(cè)算的計(jì)容面積分?jǐn)?(三)屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的其他成本費(fèi)用，其成本費(fèi)用按清算項(xiàng)目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?對(duì)于無(wú)法取得可售面積的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測(cè)算的計(jì)容面積分?jǐn)?(四)同一清算項(xiàng)目含有不同類型房地產(chǎn)的，其成本費(fèi)用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(五)同一個(gè)清算項(xiàng)目中已售房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)?，按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，各期扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致?！?/p>
您所咨詢的問題，我們已經(jīng)通過(guò)電話與您溝通和解答，總可售建筑面積包含自用房產(chǎn)的建筑面積，具體業(yè)務(wù)的辦理，您可結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)情況進(jìn)一步咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
來(lái)源：海南省稅務(wù)局
3.企業(yè)上市發(fā)行股票所支付給事務(wù)所的審計(jì)費(fèi)用是否可以稅前扣除？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)為發(fā)行股票支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除；發(fā)行的直接費(fèi)用，如審計(jì)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)等會(huì)計(jì)上計(jì)入當(dāng)期損益的，可以稅前扣除。
來(lái)源：深圳市稅務(wù)局
4.職工福利費(fèi)包括的內(nèi)容確認(rèn)
我司賠償了員工一次性傷殘就業(yè)補(bǔ)助金30萬(wàn)元，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（國(guó)稅函[2009]3號(hào)）規(guī)定：這筆補(bǔ)助金是否屬于職工福利費(fèi)包括的內(nèi)容？
一）答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào))第四十條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，不超過(guò)工資、薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除?！?/p>
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕3號(hào))規(guī)定：“三、關(guān)于職工福利費(fèi)扣除問題
《實(shí)施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費(fèi)，包括以下內(nèi)容：
(一)尚未實(shí)行分離辦社會(huì)職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門工作人員的工資薪金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。
(二)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。
(三)按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。”
綜上，一次性傷殘就業(yè)補(bǔ)助金不屬于福利費(fèi)的范圍。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，指與取得收入直接相關(guān)的支出；所稱合理的支出，指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。
根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)因員工發(fā)生意外事故，按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的工傷賠償款可以在企業(yè)所得稅前扣除。企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)部門的證明材料，如勞動(dòng)保障、保險(xiǎn)、法院等部門與之相關(guān)的證明材料，以及賠償款支付憑證、員工家屬收取賠償款后的簽字證明等資料，辦理稅前扣除。
來(lái)源：廈門市稅務(wù)局
二）答：企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)的工傷賠償支出，如有證據(jù)證明該項(xiàng)支出是與取得收入有關(guān)的、已實(shí)際發(fā)生的、且在合理的范圍內(nèi)，可以直接在稅前扣除。但如果發(fā)生的是醫(yī)療費(fèi)應(yīng)在福利費(fèi)的范圍內(nèi)扣除。
來(lái)源：深圳市稅務(wù)局
5.民辦幼兒園伙食費(fèi)收入是否免增值稅？
2023年36號(hào)有一項(xiàng)提供教育服務(wù)免征增值稅包含學(xué)校食堂提供伙食費(fèi)收入免增值稅，是否包含幼兒園？
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）文件附件3：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定，一、下列項(xiàng)目免征增值稅：
（一）托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)。
托兒所、幼兒園，是指經(jīng)縣級(jí)以上教育部門審批成立、取得辦園許可證的實(shí)施0-6歲學(xué)前教育的機(jī)構(gòu)，包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學(xué)前班、幼兒班、保育院、幼兒院。
公辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在省級(jí)財(cái)政部門和價(jià)格主管部門審核報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)收取的教育費(fèi)、保育費(fèi)。
民辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門備案并公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)收取的教育費(fèi)、保育費(fèi)。
超過(guò)規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)，以開辦實(shí)驗(yàn)班、特色班和興趣班等為由另外收取的費(fèi)用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費(fèi)、支教費(fèi)等超過(guò)規(guī)定范圍的收入，不屬于免征增值稅的收入。
來(lái)源：湖北省稅務(wù)局
6.應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)是否需要按借款合同繳納印花稅？
我司收到應(yīng)收票據(jù)（附追索權(quán)），隨即到銀行貼現(xiàn)，無(wú)借款合同，但相當(dāng)于從銀行提前拿到一筆錢，此種業(yè)務(wù)需要按借款合同繳納印花稅嗎？
答：貼現(xiàn)是銀行承兌匯票的持票人在匯票到期日前,為了取得資金,貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行的票據(jù)行為,是持票人向銀行融通資金的一種方式。貼現(xiàn)本質(zhì)是企業(yè)提前兌現(xiàn)的行為,不屬于借貸行為。另根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例施行細(xì)則》規(guī)定,貼現(xiàn)合同不屬于《條例》所列舉的合同范圍。因此，貼現(xiàn)合同不應(yīng)按'借款合同'征收印花稅，不涉及印花稅的繳納。
來(lái)源：湖北省稅務(wù)局
7.非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除？
背景：非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)購(gòu)買土地使用權(quán)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)用于后續(xù)開發(fā)，后因戰(zhàn)略變更土地閑置未開發(fā)。
問題1：該企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
問題2：因未按合同要求進(jìn)行開發(fā)可能涉及違約金，是否可以在稅前扣除。
答：問題1：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)）文件第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第25號(hào)）文件第二條規(guī)定，本辦法所稱資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的、用于經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)相關(guān)的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)（包括應(yīng)收票據(jù)、各類墊款、企業(yè)之間往來(lái)款項(xiàng)）等貨幣性資產(chǎn)，存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、在建工程、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)，以及債權(quán)性投資和股權(quán)（權(quán)益）性投資。
第三條規(guī)定，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅稅前扣除的資產(chǎn)損失，是指企業(yè)在實(shí)際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的合理?yè)p失（以下簡(jiǎn)稱實(shí)際資產(chǎn)損失），以及企業(yè)雖未實(shí)際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)，但符合《通知》和本辦法規(guī)定條件計(jì)算確認(rèn)的損失（以下簡(jiǎn)稱法定資產(chǎn)損失）。
第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，應(yīng)按規(guī)定的程序和要求向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)后方能在稅前扣除。未經(jīng)申報(bào)的損失，不得在稅前扣除。
第三十二條規(guī)定，在建工程停建、報(bào)廢損失，為其工程項(xiàng)目投資賬面價(jià)值扣除殘值后的余額，應(yīng)依據(jù)以下證據(jù)材料確認(rèn)：
（一）工程項(xiàng)目投資賬面價(jià)值確定依據(jù)；
（二）工程項(xiàng)目停建原因說(shuō)明及相關(guān)材料；
（三）因質(zhì)量原因停建、報(bào)廢的工程項(xiàng)目和因自然災(zāi)害和意外事故停建、報(bào)廢的工程項(xiàng)目，應(yīng)出具專業(yè)技術(shù)鑒定意見和責(zé)任認(rèn)定、賠償情況的說(shuō)明等。
第三十八條規(guī)定，被其他新技術(shù)所代替或已經(jīng)超過(guò)法律保護(hù)期限，已經(jīng)喪失使用價(jià)值和轉(zhuǎn)讓價(jià)值，尚未攤銷的無(wú)形資產(chǎn)損失，應(yīng)提交以下證據(jù)備案：
（一）會(huì)計(jì)核算資料；
（二）企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關(guān)情況說(shuō)明；
（三）技術(shù)鑒定意見和企業(yè)法定代表人、主要負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簽章證實(shí)無(wú)形資產(chǎn)已無(wú)使用價(jià)值或轉(zhuǎn)讓價(jià)值的書面申明；
（四）無(wú)形資產(chǎn)的法律保護(hù)期限文件。
第五十條規(guī)定，本辦法沒有涉及的資產(chǎn)損失事項(xiàng)，只要符合企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例等法律、法規(guī)規(guī)定的，也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)扣除。
第五十二條規(guī)定，本辦法自2023年1月1日起施行。
問題2：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)）文件第十條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：（四）罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失；
應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分行政罰款、罰金和經(jīng)濟(jì)罰款的區(qū)別。行政罰款、罰金和被沒收財(cái)物的損失違反了國(guó)家相關(guān)法律，不允許在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)做納稅調(diào)增處理；經(jīng)濟(jì)罰款，比如合同違約金（包括銀行罰息）、賠償金、罰款和訴訟費(fèi)等，只是不符合交易雙方經(jīng)濟(jì)合同的約定，并且與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)，應(yīng)允許企業(yè)所得稅前扣除，不需做納稅調(diào)整。
來(lái)源：湖北省稅務(wù)局
8.工程船舶租賃可否按“建筑服務(wù)”繳納增值稅？
我公司與乙方簽訂《施工船舶租賃合同》，約定租賃乙公司的工程船（敷設(shè)船）工程施工專用船舶，用于我公司的水上工程施工，船舶船員及船舶配備的施工設(shè)備操作人員均由乙公司配備，乙公司是否應(yīng)根據(jù)財(cái)稅[2016]140號(hào)第十六條規(guī)定，將該業(yè)務(wù)視為“將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員”業(yè)務(wù)，按照“建筑服務(wù)”向我方開具增值稅發(fā)票？我公司是否可以將該業(yè)務(wù)作為分包工程，在施工所在地預(yù)繳增值稅時(shí)作為分包扣除？
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）的規(guī)定：“第十六條納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照‘建筑服務(wù)’繳納增值稅?！?/p>
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等增值稅征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào))的規(guī)定：“七、關(guān)于建筑服務(wù)分包款差額扣除
納稅人提供建筑服務(wù)，按照規(guī)定允許從其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的分包款，是指支付給分包方的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！?/p>
來(lái)源：遼寧省稅務(wù)局
9.接受母公司投資計(jì)入資本公積，是否要交企業(yè)所得稅
我司接受母公司投資1000萬(wàn)，但沒有增加實(shí)收資本，而是全部計(jì)入資本公積。請(qǐng)問是否有被認(rèn)定為接受捐贈(zèng)收入要交企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第29號(hào)）規(guī)定：“二、企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理
（一）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)（包括股東贈(zèng)予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過(guò)程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈(zèng)予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同），凡合同、協(xié)議約定作為資本金（包括資本公積）且在會(huì)計(jì)上已做實(shí)際處理的，不計(jì)入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。
（二）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)入收入總額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。”
具體建議攜帶相關(guān)資料與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步核實(shí)。
來(lái)源：浙江省稅務(wù)局
10.資管產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問題
我公司為資產(chǎn)管理公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為管理資管產(chǎn)品收取的管理費(fèi)收入，我們管理的資管產(chǎn)品取得的收入已按規(guī)定單獨(dú)核算，并根據(jù)（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）的規(guī)定，按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法申報(bào)繳納增值稅。我想問一下我公司實(shí)際發(fā)生的辦公費(fèi)、水電費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)稅是否可以全額抵扣，還是需要在兩類收入之間進(jìn)行拆分做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)） 第二十九條 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。
來(lái)源：寧波市稅務(wù)局
11.有限合伙企業(yè)的自然人有限合伙人如何繳納個(gè)稅？
一家合伙企業(yè)對(duì)外進(jìn)行股權(quán)投資，合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得投資收益后，自然人有限合伙人是按照5-35%的累進(jìn)稅率（經(jīng)營(yíng)所得）繳納個(gè)稅，還是按照20%的稅率（股息利息紅利或者財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）繳納個(gè)稅？
答：合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓其對(duì)外投資的股權(quán)取得的收益，其自然人有限合伙人按規(guī)定繳納“經(jīng)營(yíng)所得”個(gè)人所得稅（按單一投資基金核算的創(chuàng)投企業(yè)除外）。
來(lái)源：寧波市稅務(wù)局
12.土地增值稅預(yù)繳截止時(shí)間
我公司開發(fā)的項(xiàng)目，由于拿地成本較高，項(xiàng)目定位也出現(xiàn)了一定問題，錯(cuò)過(guò)了銷售的最佳時(shí)機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損，在項(xiàng)目竣工結(jié)算后，就未再預(yù)繳土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！奔案鶕?jù)川地稅發(fā)[2010]88號(hào)《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》第二條第三款的規(guī)定“預(yù)繳稅款的計(jì)算，按納稅人在該項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅?！钡囊?guī)定，我公司在項(xiàng)目竣工結(jié)算后可不再預(yù)繳土地增值稅具有充分的文件依據(jù)，且項(xiàng)目實(shí)際也是虧損狀態(tài)，繼續(xù)預(yù)繳土地增值稅，會(huì)給公司帶來(lái)極大的資金壓力。請(qǐng)問：土地增值稅預(yù)繳截止時(shí)間到底是什么時(shí)間，川地稅發(fā)[2010]88號(hào)《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》的文件是否仍然有效？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：“
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！?/p>
根據(jù)《國(guó)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定：“
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。”
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本和其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。我省對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人實(shí)行“先預(yù)交、后清算”的征管辦法，其預(yù)征率為1%至2.5%。各地應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌愋头康禺a(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅收益情況，在省局確定的預(yù)征率幅度內(nèi)，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，使預(yù)征率盡可能接近實(shí)際稅負(fù)水平。對(duì)已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要及時(shí)進(jìn)行土地增值稅的清算，多退少補(bǔ)。
根據(jù)《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于修改《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于下發(fā)<土地增值稅征收管理暫行規(guī)定>的通知》的通知》（川地稅發(fā)〔2010〕88號(hào)）一、第二條第三款修改為“預(yù)繳稅款的計(jì)算，按納稅人在該項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。預(yù)征比例由各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際在規(guī)定幅度內(nèi)確定”。
來(lái)源：四川省稅務(wù)局
13.如果公司那房子出租給其他公司，城鎮(zhèn)土地使用稅誰(shuí)來(lái)繳，承租人還是出租人？
答：請(qǐng)參閱《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第483號(hào)公布）第二條規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。
前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。”
請(qǐng)參閱《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（（1988）國(guó)稅地字第15號(hào)）第四條規(guī)定：“關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。”
來(lái)源：北京稅務(wù)局
14.通訊費(fèi)補(bǔ)貼個(gè)人所得稅扣除事項(xiàng)
我單位為民營(yíng)企業(yè)單位，單位依據(jù)公司的內(nèi)部制度給員工配備手機(jī)并按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放固定通訊費(fèi)補(bǔ)貼，請(qǐng)問我公司發(fā)放的通訊費(fèi)補(bǔ)貼是否可依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（國(guó)稅發(fā)【1995】58號(hào)）“二、關(guān)于個(gè)人取得公務(wù)交通、通訊補(bǔ)貼收入征稅問題 個(gè)人因公務(wù)用車和通訊制度改革而取得的公務(wù)用車、通訊補(bǔ)貼收入，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費(fèi)用后，按照“工資、薪金”所得項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。按月發(fā)放的，并入當(dāng)月“工資薪金”所得計(jì)征個(gè)人所得稅；不按月發(fā)放的，分解到所屬月份并與該月份“工資薪金”所得合并后計(jì)征個(gè)人所得稅?！币约啊蹲灾螀^(qū)地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（新地稅四字{1999}009號(hào) ）“關(guān)于本通知中公務(wù)用車、通訊補(bǔ)貼公務(wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)研究決定：通訊補(bǔ)貼公務(wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)暫定為：手機(jī)每月300元，住宅電話每月100元”相關(guān)規(guī)定在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)在不超自治區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的情況下作為扣除出事項(xiàng)？請(qǐng)問通訊制度改革個(gè)人所得稅公務(wù)費(fèi)扣除的單位是指的什么樣的單位，我單位是否可依據(jù)此規(guī)定執(zhí)行？
答：經(jīng)與相關(guān)部門核實(shí)：?jiǎn)挝皇侵感姓?、事業(yè)、企業(yè)單位；您單位屬于企業(yè)單位的范圍，可以執(zhí)行。
來(lái)源：新疆省稅務(wù)局
15.國(guó)稅函〔2009〕312號(hào)企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題？
針對(duì)國(guó)稅函〔2009〕312號(hào)中“凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，不屬于企業(yè)合理支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納所得稅前扣除“。
企業(yè)情況如下：
章程規(guī)定股東實(shí)繳出資時(shí)間為2047年，股東實(shí)際出資時(shí)間為2023年7月，在規(guī)定期限內(nèi)繳足了資本金。但在股東實(shí)際出資前，企業(yè)向股東申請(qǐng)了一筆借款，并支付股東利息。
請(qǐng)問該筆利息是否屬于文中所說(shuō)的”在規(guī)定期限內(nèi)未繳足應(yīng)繳資本額“，利息不得稅前扣除？企業(yè)已在規(guī)定期限之內(nèi)繳納了足額的資本金。
答：一、根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國(guó)主席令第64號(hào)）規(guī)定，第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！谖迨龡l 企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。企業(yè)在一個(gè)納稅年度中間開業(yè)，或者終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使該納稅年度的實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不足十二個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營(yíng)期為一個(gè)納稅年度。企業(yè)依法清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個(gè)納稅年度。
二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。
三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕312號(hào)）規(guī)定，關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。具體計(jì)算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)每一賬面實(shí)收資本與借款余額保持不變的期間作為一個(gè)計(jì)算期，每一計(jì)算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊(cè)資本占借款總額的比例計(jì)算，公式為：企業(yè)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊(cè)資本額÷該期間借款額 企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息額之和。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。具體計(jì)算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)每一賬面實(shí)收資本與借款余額保持不變的期間作為一個(gè)計(jì)算期。您可按照上述文件規(guī)定的期限及公式計(jì)算不得扣除的借款利息。具體涉稅事宜您也可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
來(lái)源：河南省稅務(wù)局
16.公司無(wú)償借款給其他人（非員工、非股東），企業(yè)所得稅是否需要視同銷售？?
答：一、根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國(guó)主席令第64號(hào)）規(guī)定，第四十一條 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。第四十七條 企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。
二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）規(guī)定，第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！谝话倭憔艞l 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個(gè)人：(一)在資金、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系;(二)直接或者間接地同為第三者控制;(三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。第一百一十條 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱獨(dú)立交易原則，是指沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方，按照公平成交價(jià)格和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)遵循的原則。
三、根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第49號(hào)）規(guī)定，第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：……（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。……第三十六條 企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。公司無(wú)償借款給其他人不屬于企業(yè)所得稅視同銷售的情形。企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。建議您參考上述規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。
來(lái)源：河南省稅務(wù)局
17.我公司辦理一家分公司后，如果去稅務(wù)部門登記，選擇獨(dú)立核算，在所得稅上，可以享受小微企業(yè)的優(yōu)惠政策嗎？
答：一、根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國(guó)主席令第64號(hào)）第五十條規(guī)定，除稅收法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，居民企業(yè)以企業(yè)登記注冊(cè)地為納稅地點(diǎn);但登記注冊(cè)地在境外的，以實(shí)際管理機(jī)構(gòu)所在地為納稅地點(diǎn)。居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅。
二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第57號(hào)）規(guī)定，……第二條 居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)跨地區(qū)(指跨省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市，下同)設(shè)立不具有法人資格分支機(jī)構(gòu)的，該居民企業(yè)為跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱匯總納稅企業(yè))，除另有規(guī)定外，其企業(yè)所得稅征收管理適用本辦法。第三條匯總納稅企業(yè)實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫(kù)”的企業(yè)所得稅征收管理辦法：……第四條 總機(jī)構(gòu)和具有主體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)職能的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，是指匯總納稅企業(yè)依法設(shè)立并領(lǐng)取非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(登記證書)，且總機(jī)構(gòu)對(duì)其財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、人員等直接進(jìn)行統(tǒng)一核算和管理的分支機(jī)構(gòu)。第五條以下二級(jí)分支機(jī)構(gòu)不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅：(一)不具有主體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)職能，且在當(dāng)?shù)夭焕U納增值稅、營(yíng)業(yè)稅的產(chǎn)品售后服務(wù)、內(nèi)部研發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)等匯總納稅企業(yè)內(nèi)部輔助性的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(二)上年度認(rèn)定為小型微利企業(yè)的，其二級(jí)分支機(jī)構(gòu)不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(三)新設(shè)立的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，設(shè)立當(dāng)年不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(四)當(dāng)年撤銷的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，自辦理注銷稅務(wù)登記之日所屬企業(yè)所得稅預(yù)繳期間起，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(五)匯總納稅企業(yè)在中國(guó)境外設(shè)立的不具有法人資格的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。……第二十四條 以總機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非法人分支機(jī)構(gòu)，無(wú)法提供匯總納稅企業(yè)分支機(jī)構(gòu)所得稅分配表，也無(wú)法提供本辦法第二十三條規(guī)定相關(guān)證據(jù)證明其二級(jí)及以下分支機(jī)構(gòu)身份的，應(yīng)視同獨(dú)立納稅人計(jì)算并就地繳納企業(yè)所得稅，不執(zhí)行本辦法的相關(guān)規(guī)定。按上款規(guī)定視同獨(dú)立納稅人的分支機(jī)構(gòu)，其獨(dú)立納稅人身份一個(gè)年度內(nèi)不得變更?！?/p>
三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第2號(hào)）規(guī)定，二、本公告所稱小型微利企業(yè)是指從事國(guó)家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過(guò)300萬(wàn)元、從業(yè)人數(shù)不超過(guò)300人、資產(chǎn)總額不超過(guò)5000萬(wàn)元等三個(gè)條件的企業(yè)。
四、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于落實(shí)支持小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶發(fā)展所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第8號(hào)）規(guī)定，一、關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅減半政策有關(guān)事項(xiàng)(一)對(duì)小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過(guò)100萬(wàn)元的部分，減按12.5%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。(二)小型微利企業(yè)享受上述政策時(shí)涉及的具體征管問題，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》(2023年第2號(hào))相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。……四、關(guān)于執(zhí)行時(shí)間和其他事項(xiàng) 本公告第一條和第二條自2023年1月1日起施行，2023年12月31日終止執(zhí)行?！?/p>
因此，現(xiàn)行企業(yè)所得稅實(shí)行法人稅制，企業(yè)應(yīng)以法人為主體，計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第五十條第二款規(guī)定“居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅”。由于分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，其經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)并入企業(yè)總機(jī)構(gòu)，由企業(yè)總機(jī)構(gòu)匯總計(jì)算應(yīng)納稅款，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。若您屬于總分公司，分公司的經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)并入總公司，由總公司匯總計(jì)算應(yīng)納稅款，符合小型微利企業(yè)優(yōu)惠政策的，可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
來(lái)源：河南省稅務(wù)局
18.增值稅普通發(fā)票收款人和復(fù)核為空是否可以使用？收到開具的增值稅普通發(fā)票收款人和復(fù)核為空
答：一、根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法>的決定》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第587號(hào)）規(guī)定，第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。第二十二條 開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。
二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則>的決定》（國(guó)家稅務(wù)總局令第37號(hào)）第二十八條規(guī)定，單位和個(gè)人在開具發(fā)票時(shí)，必須做到按照號(hào)碼順序填開，填寫項(xiàng)目齊全，內(nèi)容真實(shí)，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內(nèi)容完全一致，并在發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，任何單位開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。對(duì)于發(fā)票中的收款人和復(fù)核人應(yīng)按照實(shí)際情況據(jù)實(shí)開具。不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
來(lái)源：鄭州市稅務(wù)局
19.追問房地產(chǎn)企業(yè)車位成本能否作為公共配套設(shè)施成本在企業(yè)所得稅前扣除？
答：“車位產(chǎn)權(quán)”的界定和“單獨(dú)的建造許可證等批文”的具體含義，相關(guān)稅收法律、法規(guī)并未做相關(guān)解釋。如有其他疑義，請(qǐng)持相關(guān)資料至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。
來(lái)源：大連市稅務(wù)局
20.三險(xiǎn)一金單位繳付部分如何申報(bào)個(gè)人所得稅？
按照稅法規(guī)定;企事業(yè)單位按國(guó)家或省級(jí)政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)免征個(gè)人所得稅；單位在不超過(guò)職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，實(shí)際繳存的公積金，允許在個(gè)人所得額中扣除。
是不是可以理解為：符合規(guī)定比例的單位繳付的三類保險(xiǎn)需要計(jì)入免稅收入里，而不是不進(jìn)行申報(bào)；符合規(guī)定比例的單位繳付的住房公積金需要計(jì)入收入的同時(shí)，填列在專項(xiàng)扣除內(nèi)，而不是不進(jìn)行申報(bào)？
答：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》（國(guó)令第707號(hào)）第六條的規(guī)定：“個(gè)人所得稅法規(guī)定的各項(xiàng)個(gè)人所得的范圍：
（一）工資、薪金所得，是指?jìng)€(gè)人因任職或者受雇取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得?！?/p>
二、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi) 基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi) 失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕10號(hào)）第一條規(guī)定：“企事業(yè)單位按照國(guó)家或?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，免征個(gè)人所得稅；個(gè)人按照國(guó)家或?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。
企事業(yè)單位和個(gè)人超過(guò)規(guī)定的比例和標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，應(yīng)將超過(guò)部分并入個(gè)人當(dāng)期的工資、薪金收入，計(jì)征個(gè)人所得稅?！?/p>
來(lái)源：江西省稅務(wù)局
【第7篇】土地增值稅的稅收規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價(jià)和建安成本，位列第三大成本。在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)銷售額的8%～12%；項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%～25%，一線城市會(huì)達(dá)到25%以上。如何降低稅負(fù)，并且控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)？這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般集中在土地增值稅上。土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：
一、利用臨界點(diǎn)
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。
由于土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超過(guò)50%、100%、200%時(shí)，就會(huì)適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級(jí)稅率的情況。
【案例】設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為a，銷售的房?jī)r(jià)總額為x，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分別為營(yíng)業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費(fèi)附加征收率)
如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，那么最高售價(jià)只能為x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，即可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)，如果售價(jià)低于此數(shù)，雖也能寜受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲得較低的收益。
如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過(guò)撒納的土地増值稅和新增的銷售稅金及附加，提價(jià)才是有意義的。
設(shè)提高價(jià)格y單位，則新的價(jià)格為x+y，新增的銷售稅金及附加為5.5%y。允許扣除的項(xiàng)目金額為：a+5.5%x+5.5%y；房地產(chǎn)增值額為；x+y-a-5.5%x-5.5%y；繳納的土地增值稅為：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)
企業(yè)欲使提價(jià)所帶來(lái)的收益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增的稅負(fù)，就必須滿足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x為增值率為20%時(shí)的售價(jià)，可以解得y>0.0971a。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房?jī)r(jià)為1,800~1,900萬(wàn)元之間，已知為開發(fā)該商品房支付的土地出讓金為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房?jī)r(jià)在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤(rùn)？籌劃過(guò)程如下：
除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(萬(wàn)元)
(1)公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬(wàn)元，此時(shí)獲利306.2萬(wàn)元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。當(dāng)價(jià)格定在1,800~1,837.264萬(wàn)元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬(wàn)元。
(2)公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬(wàn)元(1430×0.0971)。即總房?jī)r(jià)至少要超過(guò)1，976.117萬(wàn)元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。
所以，當(dāng)同行業(yè)的房?jī)r(jià)在1,800~1,900萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1,837.264萬(wàn)元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來(lái)較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于1,976.117萬(wàn)元的價(jià)格出售商品房的話，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。
通過(guò)本案例進(jìn)一步說(shuō)明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法。使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤(rùn)，千萬(wàn)不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)。譬如：在該案例中1,830萬(wàn)元的售價(jià)，能獲利299,35萬(wàn)元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810萬(wàn)元的售價(jià)，只能獲利216.16萬(wàn)元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，雖然售價(jià)只提高了10萬(wàn)元，利潤(rùn)卻減少83.19萬(wàn)元。
2、收入分散
對(duì)于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購(gòu)買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過(guò)這樣處理，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
3、選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/strong>
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇較高的一種進(jìn)行扣除。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開發(fā)成本為1,000萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%?；I劃過(guò)程如下：
首先，計(jì)算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元)
其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100＞80，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款：當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70＜80，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)算扣除方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬(wàn)元，合理降低稅負(fù)。
在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣除。
4、代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)代替相關(guān)單位或部門收取一些價(jià)外費(fèi)用，比如說(shuō)管道煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及部分政府基金等。這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)因此而有結(jié)余。對(duì)于代收費(fèi)用有兩種處理方法，第一種是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收??；第二種是將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取。是否將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于計(jì)算土地增值稅的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響適用的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的稅額。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊?，在售房時(shí)代收了200萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬(wàn)元。
(1)如果公司未將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，而是單獨(dú)向購(gòu)房者收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%=1160(萬(wàn)元)；增值額為：3000-1160=1840(萬(wàn)元)；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1160×15%=746(萬(wàn)元)
(2)如果公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(萬(wàn)元)；增值額為：3000+200-1360=1840(萬(wàn)元)；增值率為：1840÷1360=135.29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1360×15%=716(萬(wàn)元)
顯然，該公司無(wú)論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1,840萬(wàn)元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加200萬(wàn)元，從而使納稅人少繳納稅款30萬(wàn)元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。
由于在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅=增值額×適用稅率-可扣除項(xiàng)目×適用的速算扣除系數(shù)，無(wú)論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，可扣除項(xiàng)目金額增加a，則會(huì)使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：a×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時(shí)，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來(lái)更大的節(jié)稅效益。
當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過(guò)50%情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無(wú)論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。
5、增加扣除項(xiàng)目金額
在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項(xiàng)目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過(guò)提高售價(jià)得到補(bǔ)償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項(xiàng)目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。
6、費(fèi)用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本
會(huì)計(jì)制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”和工程項(xiàng)目的“開發(fā)間接費(fèi)用”并沒有嚴(yán)格的界定。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無(wú)法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開，有些費(fèi)用的列支介于期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之間。企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項(xiàng)目?jī)A斜，把能劃歸開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量列為開發(fā)項(xiàng)目編制，把公司本部和開發(fā)項(xiàng)目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項(xiàng)目使用。這樣把本應(yīng)由期間費(fèi)用列支的費(fèi)用計(jì)入了開發(fā)間接費(fèi)用，加大的建造總成本，會(huì)帶來(lái)1.3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而降低增值額和增值率。
7、成本核算對(duì)象籌劃
房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。
土地增值稅未四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，合并核算有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的使用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，需要具體測(cè)算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)a、b兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售a房產(chǎn)取得收入300萬(wàn)元，允許扣除的金額為200萬(wàn)元：銷售b房產(chǎn)共取得收入400萬(wàn)元，允許扣除的項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元，對(duì)這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來(lái)節(jié)稅的好處呢？
(1)分開核算時(shí)：a房產(chǎn)的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地増值稅為：(300-200)×30%=30(萬(wàn)元)；b房產(chǎn)的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，適用稅率60%：應(yīng)納的土地增值稅為：(400-100)x60%-100x35%=145(萬(wàn)元)；共繳納土地增值稅175萬(wàn)元(30+145)
(2)合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300+400=700(萬(wàn)元)；允許扣除的金額：200+100=300(萬(wàn)元)；增值率為：(700-300)÷300×100%=133.3%，適用稅率50%：應(yīng)納土地増值稅為：(700一300)×50一300×15%=155(萬(wàn)元)
通過(guò)比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的，因?yàn)楹喜⒑怂惚确珠_核算節(jié)稅20萬(wàn)元。
從上例中我們可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。但是由于低增值率的房產(chǎn)的適用稅率可能會(huì)提高，在實(shí)踐中必須具體測(cè)算后才能做出選擇。
8、利用合作建房
按照稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項(xiàng)政策，選擇合作建房的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。
9、利用代建房
代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)。
10、與主管稅局溝通
在合法的前提下延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)公司可適當(dāng)與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對(duì)較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算。
【第8篇】增值稅和土地增值稅
增值稅
最近有很多網(wǎng)友朋友問，增值稅和土地增值稅是不是一個(gè)意思？他們之間又有什么不同？
今天，小編就帶大家來(lái)了解一下增值稅與土地增值稅的區(qū)別？
關(guān)于兩者的定義：
土地增值稅指的是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，用來(lái)轉(zhuǎn)讓所取得的收入其中包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減掉法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承和贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
增值稅是指商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種稅。
增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征收？
不重復(fù)征收。 但是在行使轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，需要同時(shí)交土地增值稅和增值稅，另外還要交城維和稅，印花稅。
兩者的不同主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人不同
征稅的范圍不同
稅率不同
扣除的項(xiàng)目和計(jì)稅方法不同
征收管理機(jī)關(guān)不同
納稅地點(diǎn)不同
納稅期限不同
減稅、免稅的規(guī)定不同
以上是小編為大家整理的增值稅與土地增值稅的區(qū)別點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助。
接下來(lái)，小編將為大家講解到關(guān)于增值稅的申報(bào)、做賬方式。
大家都知道在2023年增值稅發(fā)生了比較大的變化，如今已經(jīng)到了七月大征期了，今天我們就來(lái)給大家聊一聊增值稅小規(guī)模納稅人最新的申報(bào)、財(cái)務(wù)處理事宜。
從2023年4月-12月起，增值稅小規(guī)模納稅人原適用3%稅率的，直接免征增值稅。
2023年5月至2023年年底，對(duì)納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入，免征增值稅
2023年1月至2023年底，對(duì)納稅人提供公共交通運(yùn)輸服務(wù)取得的收入，免征增值稅。
注意：開票方面，增值稅小規(guī)模納稅人如果享受免征增值稅優(yōu)惠的話，要開具免稅的普票，即在開票時(shí)，稅率欄上選擇“免稅”。
在這里還有幾個(gè)事項(xiàng)需要大家注意：
如果開票時(shí)自然人代開的話，那么自2023年4月起，代開的是3%的業(yè)務(wù)，也是可以享受免稅優(yōu)惠政策的。
增值稅小規(guī)模納稅人適用3%免稅的業(yè)務(wù)，不再受季度不超過(guò)45萬(wàn)免增值稅的限制，但是仍需要注意連續(xù)12個(gè)月（4個(gè)季度）銷售額不能超500萬(wàn)，否則會(huì)被強(qiáng)制轉(zhuǎn)為一般納稅人。
如果開3%征收率的增值稅專用發(fā)票，則需要放棄減免稅的優(yōu)惠政策。
小提示：另一個(gè)優(yōu)惠政策從2023年到2023年12月實(shí)施的前面提到的小規(guī)模納稅人月銷售額不超過(guò)15萬(wàn)（季度45萬(wàn)），免增值稅。即便是有了3%的免稅的優(yōu)惠政策，這個(gè)45萬(wàn)的免增值稅仍舊有效，因?yàn)樾∫?guī)模納稅人除了3%的業(yè)務(wù)之外，還有5%的業(yè)務(wù)。
馬上就到了七月中旬了，7月是增值稅小規(guī)模納稅人按季度申報(bào)的第一個(gè)征收期，接下來(lái)，我們就來(lái)了解下申報(bào)和財(cái)務(wù)處理的問題。
以按季申報(bào)為例：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申報(bào)的時(shí)候要區(qū)分季度超45萬(wàn)和季度超45萬(wàn)。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：
45萬(wàn)以內(nèi)，只涉及普票，某公司按季申報(bào)的小規(guī)模納稅人，2023年第二季度銷售貨物35萬(wàn)，開具免稅的增值稅普票。
這種情況申報(bào)比較簡(jiǎn)單，算出免稅額=350000*3%=10500，
財(cái)務(wù)處理方面：
借：銀行存款/庫(kù)存現(xiàn)金350000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入350000
注意：這里只需要按開具的免稅發(fā)票入賬，不需要計(jì)提稅金再轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入。
了解更多稅收優(yōu)惠政策、稅收?qǐng)@區(qū)、財(cái)稅實(shí)務(wù)操作分享、有任何稅務(wù)相關(guān)需求歡迎留言咨詢小編。關(guān)注小編、緊跟政策，每日更新。小編也會(huì)不定時(shí)分享節(jié)稅、避稅干貨！
【第9篇】土地增值稅清算管理征管成效
土地增值稅的迅猛增長(zhǎng)已逐漸成為地方稅收的一個(gè)重要稅種,必須嚴(yán)格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預(yù)征比例進(jìn)行先預(yù)征,待項(xiàng)目符合清算條件時(shí)再清算,多退少補(bǔ)的管理辦法，清算工作是整個(gè)土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理的終點(diǎn)。
國(guó)家稅務(wù)總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進(jìn)一步要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時(shí)間、方式、成本的認(rèn)定和歸集分配等問題是清算工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在此，本文從以下幾個(gè)方面探討。
一、把握清算時(shí)間及清算條件
準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)間及清算條件是依法治稅的前提。在過(guò)去的征管工作中，只明確了納稅人申報(bào)、征收、入庫(kù)的時(shí)間，對(duì)清算時(shí)間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局于今年出臺(tái)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文），明確了 “兩個(gè)條件”、“兩個(gè)時(shí)間”， 細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的操作步驟。
“兩個(gè)條件”：其一，符合清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
“兩個(gè)時(shí)間”：
其一，由納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；
其二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)提供清算資料和中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。
針對(duì)清算的兩種情形時(shí)間期限的把握應(yīng)注意以下兩個(gè)方面，第一，如果納稅人在90天的時(shí)限內(nèi)第一次報(bào)送資料不齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以書面的方式明確告知需補(bǔ)齊資料的內(nèi)容及時(shí)限，時(shí)限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的受理和清算時(shí)間，保證了土地增值稅清算工作的及時(shí)，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長(zhǎng)清算時(shí)間、增大期間費(fèi)用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導(dǎo)致稅款不能及時(shí)足額的入庫(kù)。
二、明確清算對(duì)象，加強(qiáng)前期管理
明確清算對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對(duì)一個(gè)開發(fā)企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對(duì)象的確定不同會(huì)產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時(shí)包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫(kù)等綜合建筑物的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過(guò)20%的普通住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，要針對(duì)不同類型建筑物細(xì)分清算對(duì)象。筆者認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計(jì)征土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目前期管理中，要實(shí)施按項(xiàng)目管理，加強(qiáng)輔導(dǎo)企業(yè)開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集分配收入、成本、費(fèi)用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的立項(xiàng)、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開始，到項(xiàng)目銷售告磬清盤為止，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理。
三、合理歸集分配開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅扣除項(xiàng)目
歸集土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個(gè)投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢的開發(fā)過(guò)程。通常一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)滾動(dòng)，在這期間企業(yè)將會(huì)有不同項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用、稅金的發(fā)生，按照分項(xiàng)目、分期清算的要求，準(zhǔn)確的計(jì)算出各個(gè)項(xiàng)目的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是清算工作的難點(diǎn)和目的。企業(yè)對(duì)不同項(xiàng)目的收入，均在帳務(wù)上是有明細(xì)，能夠區(qū)分出是哪一項(xiàng)目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費(fèi)用上，特別是共同承擔(dān)的成本、費(fèi)用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認(rèn)真鑒別開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項(xiàng)目的成本、費(fèi)用等扣除金額和同一項(xiàng)目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費(fèi)用等扣除金額。
（一）確定開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性
合理歸集分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，甄別企業(yè)有無(wú)虛列開發(fā)成本、費(fèi)用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費(fèi)用的列支，必須從稅務(wù)主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，主要從以下幾個(gè)方面判斷：
一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國(guó)土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；
二是企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)是否將拆遷明細(xì)表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費(fèi)用）等相關(guān)資料報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，帳、表、冊(cè)、收據(jù)是否一致。同時(shí)，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費(fèi)用是否到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納了契稅；
三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時(shí)是否代扣代繳相關(guān)建安營(yíng)業(yè)稅收，并取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個(gè)開發(fā)成本除了土地之外又一相對(duì)數(shù)額較大的支出，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目跟蹤管理時(shí)就應(yīng)注意項(xiàng)目的建筑招標(biāo)、中標(biāo)、工程結(jié)算書是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價(jià)預(yù)算與結(jié)算是否差異過(guò)大，工程結(jié)算時(shí)土方建筑單價(jià)是否偏高，重點(diǎn)核實(shí)材料用量是否異常超標(biāo)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)是否超出正常取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料是否重復(fù)計(jì)算扣除；
四是企業(yè)列支前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)時(shí)是否真實(shí)發(fā)生的，是否以真實(shí)合法有效憑據(jù)入帳，不得預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用；
五是企業(yè)列支開發(fā)費(fèi)用利息時(shí)，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用科目，企業(yè)是否是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款，有無(wú)合法憑證，有無(wú)利息結(jié)算單，是否列支超過(guò)銀行同期利息的數(shù)額。
（二）合理歸集分配開發(fā)成本
納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。
具體分配方法有：
1、占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用土地成本的分配。
2、建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用同一項(xiàng)目不同類型的建筑成本分配。
3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。
4、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認(rèn)為，較簡(jiǎn)便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準(zhǔn)確的找到每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目中開發(fā)費(fèi)用的重要基數(shù)，也是財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的重要基數(shù)，更是計(jì)算土地增值額的重要依據(jù)。
（三）合理歸集分配開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，開發(fā)費(fèi)用如何計(jì)扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出能否提供金融機(jī)構(gòu)證明并按開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，其與企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計(jì)入開發(fā)成本，更不能作為財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的扣除基數(shù)，只能計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。在計(jì)算開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)，應(yīng)注意三點(diǎn)。首先，企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進(jìn)入成本的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)需要調(diào)整出來(lái)單獨(dú)計(jì)算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)有兩種方法。第一種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；非金融機(jī)構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過(guò)按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。第二種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計(jì)算扣除。第三，分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?，在?shí)際操作中，如能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按當(dāng)期項(xiàng)目的收入比例將利息分?jǐn)偟礁黜?xiàng)目。
四、科學(xué)確定增值額的計(jì)算方法
科學(xué)確定增值額計(jì)算方法是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確清算的核心。在實(shí)際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項(xiàng)目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫(kù)，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計(jì)算增值額。但分別計(jì)算增值額，稅率是否應(yīng)分別確定，還是合并計(jì)算增值額后確定呢？大中城市的房?jī)r(jià)高，增值額大，二級(jí)城市和縣城等房?jī)r(jià)略低，增值額略小，而土地增值稅預(yù)征率是按照發(fā)達(dá)的大中城市狀況測(cè)算確定的，二級(jí)城市和縣城預(yù)征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導(dǎo)致稅負(fù)不公，退補(bǔ)稅款差異大。故科學(xué)確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心?；景咐?2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計(jì)2300萬(wàn)元，其中：1、2層商鋪平均售價(jià)為7000元/平方米，銷售收入1400萬(wàn)元。普通住宅部分平均售價(jià)3000元/平方米，銷售收入900萬(wàn)元。商住樓的土地購(gòu)置成本及房屋開發(fā)成本總計(jì)1600萬(wàn)元。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬(wàn)元（其他費(fèi)用不計(jì)）。加計(jì)開發(fā)成本的20%扣除即320萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加為127.65萬(wàn)元，已預(yù)繳土地增值稅27.75萬(wàn)元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預(yù)繳)。公司以該幢樓為成本核算對(duì)象。
方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個(gè)商住樓為單位計(jì)算土地增值稅
方法二：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，合并確定稅率計(jì)征土地增值稅
方法三：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，分別確定稅率計(jì)征土地增值稅
五、嚴(yán)格掌握土地增值稅的核定征收政策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：
一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
五是申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目核定征收時(shí)，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。
筆者認(rèn)為，在核定征收時(shí)，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個(gè)自由裁量的區(qū)間，對(duì)不同時(shí)間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價(jià)格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對(duì)待。其二，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對(duì)其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的核定來(lái)計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
來(lái)源：梁好財(cái)稅工作室
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【第10篇】土地增值稅計(jì)提
導(dǎo)讀：房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款扣除的會(huì)計(jì)分錄怎么處理，這個(gè)應(yīng)該是在應(yīng)交稅費(fèi)里面核算，這個(gè)需要按照繳納的土地增值稅計(jì)提繳納即可，大家對(duì)當(dāng)期允許扣除的土地款不知道如何計(jì)算的，也可以點(diǎn)擊下文詳細(xì)閱讀哦！
房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款扣除的會(huì)計(jì)分錄
你說(shuō)的計(jì)算土地增值稅扣除土地成本,這只是計(jì)算稅收時(shí)的扣除,單獨(dú)就這個(gè)扣除賬面是不需要做任何賬務(wù)處理的
你按計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)提繳納即可:
計(jì)提:
借:稅金及附加
貸:應(yīng)交稅費(fèi)
繳納
借:應(yīng)交稅費(fèi)
貸:銀行存款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款,如何計(jì)算?
答:一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))規(guī)定:'……自2023年5月1日起施行'
二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))第五條規(guī)定:'當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積.
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積.
支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款.'
三、根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))規(guī)定:'七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中'向政府部門支付的土地價(jià)款',包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除.納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí),應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料.'
四、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào))規(guī)定:'一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款,以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定,允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的,從2023年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除.'
房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款扣除的會(huì)計(jì)分錄怎么處理，上文就先介紹到這，上文有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的計(jì)算方法，更多相關(guān)資訊，敬請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂的更新！
【第11篇】營(yíng)改增后土地增值稅率
摘要：在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，以土地作價(jià)出資免征營(yíng)業(yè)稅。但是，營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅被增值稅取代，而增值稅不再免征。
各位律師評(píng)創(chuàng)業(yè)的觀眾，大家好。今天我們要講的是，營(yíng)改增后，以土地作價(jià)出資是否需要繳納增值稅。
工業(yè)地產(chǎn)，在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中一枝獨(dú)秀，發(fā)展十分迅速。很多創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，或正對(duì)這個(gè)行業(yè)躍躍欲試。而在工業(yè)地產(chǎn)界，以土地使用權(quán)作價(jià)出資到一家公司，是很常見的操作行為。該操作過(guò)程中的稅費(fèi)，是一個(gè)很重要的問題。
在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，以土地作價(jià)出資免征營(yíng)業(yè)稅。但是，隨著2023年財(cái)稅36號(hào)文出臺(tái)，自2023年5月1日起，營(yíng)業(yè)稅被增值稅取代。那么營(yíng)業(yè)稅被增值稅取代后，以土地作價(jià)出資是否繼續(xù)免征增值稅呢？
結(jié)合36號(hào)文來(lái)看，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，需要繳納增值稅；而無(wú)形資產(chǎn)包括自然資源使用權(quán)，自然資源使用權(quán)又包括土地使用權(quán)。因此土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，在以土地使用權(quán)作價(jià)出資時(shí)，應(yīng)當(dāng)被理解為企業(yè)將無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給作價(jià)出資并設(shè)立的企業(yè)，會(huì)被視同銷售，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。
結(jié)合免征文件來(lái)看，如果增值稅可以免征，通常應(yīng)當(dāng)存在相關(guān)的文件，但是我們尚未檢索到相關(guān)的免征文件。
結(jié)合權(quán)威部門的解答來(lái)看，根據(jù)我們對(duì)稅務(wù)部門的咨詢，以土地作價(jià)出資時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，也就是不再沿用免征的政策。
好了，以上就是今天的內(nèi)容，希望對(duì)你有所幫助。以上純屬學(xué)術(shù)分析，僅供參考!如果你想深入研究，可閱讀下面的相關(guān)規(guī)定。下一講，我們將討論以土地作價(jià)出資時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照銷售無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)中的哪一種去繳稅，以及增值稅稅率是多少，歡迎訂閱律師評(píng)創(chuàng)業(yè)進(jìn)行收看。再見！
附：相關(guān)規(guī)定
(1)營(yíng)業(yè)稅（本免征，現(xiàn)該稅種已取消）
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）第1條規(guī)定，“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅”。
(2)增值稅（征收）
《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第1條規(guī)定，“……銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)……應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅”。
附：《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第2條規(guī)定，“銷售無(wú)形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無(wú)形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)”。
劉森律師，北京金誠(chéng)同達(dá)（上海）律師事務(wù)所
【第12篇】土地增值稅處理
【課程背景】
土地增值稅以最少的法規(guī)征最多的稅為特色，是每個(gè)財(cái)務(wù)人員最頭疼的稅種，法規(guī)的不足造成很多問題缺乏明確的規(guī)定，產(chǎn)生“灰色”地帶，成為企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，但如果運(yùn)用得當(dāng)，也能成為企業(yè)的稅收籌劃點(diǎn)，“七分政策、三分溝通”是稅企pk不二原則。金稅四期下，一戶式管理、多系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、多部門聯(lián)手、各稅種之間、稅費(fèi)之間稽核比對(duì)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)成為“最懂你的人”，納稅人成為“透明人”。
地方財(cái)政壓力山大，作為地方財(cái)政收入主力軍的土增自然成為稽查重點(diǎn)的照顧對(duì)象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程財(cái)稅處理要點(diǎn)及稽查重點(diǎn)并掌握應(yīng)對(duì)技巧是地產(chǎn)財(cái)稅人員頭等大事，也是降低企業(yè)稅收成本和稅收風(fēng)險(xiǎn)的重要區(qū)域，最能體現(xiàn)財(cái)稅人員自身價(jià)值。
【講師簡(jiǎn)介】
李國(guó)華：注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師、資產(chǎn)評(píng)估師、全國(guó)管理咨詢師；北京財(cái)稅研究院研究員；中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、河北財(cái)經(jīng)學(xué)院等院校特聘講師；我公司首席稅務(wù)咨詢師、著名實(shí)戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家?，F(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評(píng)估等稅務(wù)顧問工作。從事稅務(wù)工作20余年，熟悉稅收征管工作的實(shí)際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個(gè)城市舉辦過(guò)財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，深受業(yè)內(nèi)人士好評(píng)。在培訓(xùn)中擅長(zhǎng)將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用； 授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)，業(yè)內(nèi)稱為“實(shí)戰(zhàn)大師、金牌講師”。
【課程對(duì)象】
各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
【課程大綱】
一、 稽查新形勢(shì)及手段
1. 金稅四期，劍指何方？
2. 云端打擊和數(shù)據(jù)導(dǎo)偵
3. “稅警關(guān)銀”聯(lián)合出擊
4. “以最少的法規(guī)征最多的稅”造成土增模糊地帶多
二、 土增預(yù)征實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1. 預(yù)征土增的計(jì)稅依據(jù)及誤區(qū)
2. 預(yù)繳土增是否產(chǎn)生滯納金？
3. 定金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金是否預(yù)交增值稅
4. 預(yù)繳階段稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略
三、 土增清算條件和清算單位涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧
1. “可清算”和“必清算”涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧
2. 清算單位確定及處理技巧
3. 清算單位是否等成本核算對(duì)象
4. 清算申請(qǐng)與受理
四、 土增清算除項(xiàng)目實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1. 地價(jià)款和土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1) 拿地形式和稅前列支要求？
2) 政府返還資金涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧
3) 土地成本分?jǐn)傆性瓌t及處理技巧
4) 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)等是否可以扣除？
5) 拆遷安置涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧
6) 拆遷安裝費(fèi)、市政配套費(fèi)等是否繳納契稅
7) 母公司拿地子公司運(yùn)營(yíng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧
8) 排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控
9) 參加土地競(jìng)拍時(shí)支付的傭金等費(fèi)用可否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？
10) “紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除
2. 前期工程費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
3. 建筑安裝工程費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1) 建筑安裝工程費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控
2) 無(wú)法取得發(fā)票如何巧妙處理？
3) 施工現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)常見誤區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)管控
4) “甲供工程”業(yè)務(wù)重復(fù)扣除風(fēng)險(xiǎn)管控
5) “硬裝”和“軟裝”區(qū)別及土增前扣除技巧
6) 營(yíng)銷涉稅建造費(fèi)財(cái)稅處理差異及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控
7) 質(zhì)保金涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧
8) 開發(fā)成本分?jǐn)偡椒吧娑愄幚砑记?/p>
9) 商住一體樓成本費(fèi)用劃分技巧
10) 關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)管控及謀劃策略
11) 虛增成本常見的套路及規(guī)劃策略
12) 不可忽視的工程定額和預(yù)決算
4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控
2) 園林綠化工程風(fēng)險(xiǎn)管控及處理技巧
3) 公共配套設(shè)施費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控
4) 紅線外道路綠化等費(fèi)用能否計(jì)入基礎(chǔ)或配套設(shè)施？
5. 開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1) 開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的區(qū)分及處理技巧
2) 前期物業(yè)費(fèi)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控
3) 遮光補(bǔ)償費(fèi)能否在土增前扣除？
4) 金融機(jī)構(gòu)融資土增扣除涉稅要點(diǎn)把控
5) 非金融機(jī)構(gòu)增扣除涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧
6) 民間融資新政剖析及風(fēng)險(xiǎn)把控
7) 股東貸款企業(yè)使用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及優(yōu)化策略
8) 資金池運(yùn)作模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
9) 統(tǒng)借統(tǒng)還涉稅風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)把控及優(yōu)化策略
10) 融資費(fèi)用如何在土增前扣除最大化？
6. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1) “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是否等于“稅金及附加”？
2) 售房繳納的印花稅能否在土增前扣除？
3) 不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以扣除？
4) 稅金在土增前扣除技巧
7. 加計(jì)扣除項(xiàng)目實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
五、 土增清算收入實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
1. 土增收入稽查審核要點(diǎn)
2. 土增清算收入范圍及風(fēng)險(xiǎn)把控
3. 更名費(fèi)是否計(jì)征土地增值稅？
4. 違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅？
5. 土增收入稅會(huì)差異及風(fēng)險(xiǎn)管控？
6. 代收費(fèi)用是否作為土地增值稅收入？
7. 低價(jià)房涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控及應(yīng)對(duì)策略？
8. 政府限定回遷房?jī)r(jià)格如何確認(rèn)收入額？
9. 精裝房銷售涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧
10. 賣房送家電等營(yíng)銷措施涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧
六、 尾房銷售涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控及處理技巧
七、 土增清算實(shí)操案例
八、 現(xiàn)場(chǎng)答疑，問題不帶回家
【課程說(shuō)明】
【主辦單位】華夏瑞博商學(xué)院
【時(shí)間地點(diǎn)】2023年11月20-21日.長(zhǎng)沙
【第13篇】土地增值稅相關(guān)政策
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來(lái)看相關(guān)政策：
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
<清算案例分析>
我公司一項(xiàng)目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個(gè)問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說(shuō)明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？
『正確答案』國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
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【第14篇】個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算方法
企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的進(jìn)程之中，會(huì)存在不動(dòng)產(chǎn)生意的狀況．假如咱們要出售不動(dòng)產(chǎn)的話，需求交納相應(yīng)的稅金．其間交納增值稅便是其間之一，那出售不動(dòng)產(chǎn)土地增值稅核算辦法是怎樣的？關(guān)于出售不動(dòng)產(chǎn)的土地增值稅核算辦法，具體介紹如下．
出售不動(dòng)產(chǎn)土地增值稅核算辦法
土地增值稅應(yīng)納稅額＝土地增值額＊適用稅率－扣除項(xiàng)目金額＊速算扣除系數(shù)
土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目算計(jì)
１．房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項(xiàng)目包括５項(xiàng)，分別是：
（１）獲得土地使用權(quán)所付出的金額，包括地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用．
（２）房地產(chǎn)開發(fā)本錢，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐產(chǎn)生的本錢，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括犁地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)、公共配套設(shè)備費(fèi)和開發(fā)直接費(fèi)用．
（３）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即出售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用．扣除辦法取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息的處理．
（４）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是：城市建造維護(hù)稅和教育費(fèi)附加．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不能獨(dú)自扣除．
（５）財(cái)政部規(guī)則的其他扣除項(xiàng)目．對(duì)獲得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除．
只要從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除２０％．
加計(jì)扣除費(fèi)用＝（獲得土地使用權(quán)付出的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢）＊２０％
２．土地增值稅核算過(guò)程：
（１）確認(rèn)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)及扣除項(xiàng)目
（２）聚集扣除項(xiàng)目算計(jì)＝５項(xiàng)扣除加總
（３）核算土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目算計(jì)
（４）確認(rèn)增值率＝增值額／扣除項(xiàng)目算計(jì)，依據(jù)增值率找土地增值稅稅率
（５）核算應(yīng)納稅額＝增值額＊稅率－扣除項(xiàng)目算計(jì)＊速算扣除系數(shù)
土地增值稅的稅率是多少？
依照土地增值稅稅率表：
稅率為３０％：增值額未超越扣除項(xiàng)目金額５０％的部分．
稅率為４０％：增值額超越扣除項(xiàng)目金額５０％，可是未超越扣除項(xiàng)目金額１００％的部分．
稅率為５０％：增值額超越扣除項(xiàng)目金額１００％，可是未超越扣除項(xiàng)目金額２００％的部分．
稅率為６０％：增值額超越扣除項(xiàng)目金額２００％的部分．
需求留意的是還有一種免征土地增值稅的狀況：納稅人建造普通住宅出售的，增值額未超越扣除金額２０％的．
以上收拾的材料內(nèi)容，便是咱們關(guān)于出售不動(dòng)產(chǎn)土地增值稅核算辦法的闡明，我們能夠依據(jù)上述的核算公式來(lái)進(jìn)行核算．已然說(shuō)到了土地增值稅，那么土地增值稅的稅率也是需求了解一下的．這兒小編講土地增值稅的稅率的狀況進(jìn)行了簡(jiǎn)略介紹．
【第15篇】土地增值稅稅率表2023
增值稅最新稅率表、最新政策及要點(diǎn)（近幾年增值稅變化）
來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局）
目錄
一、降低增值稅稅率
【政策要點(diǎn)】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時(shí)間】
【注意事項(xiàng)】
【政策依據(jù)】
二、調(diào)整農(nóng)產(chǎn)口扣除率
【政策要點(diǎn)】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時(shí)間】
【注意事項(xiàng)】
【政策依據(jù)】
三、調(diào)整出口退稅率
【政策要點(diǎn)】
【適用對(duì)象】
【適用條件】
【執(zhí)行時(shí)間】
【注意事項(xiàng)】
【政策依據(jù)】
四、調(diào)整離境退稅率
【政策要點(diǎn)】
【適用對(duì)象】
【適用條件】
【執(zhí)行時(shí)間】
【注意事項(xiàng)】
【政策依據(jù)】
五、調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣期限
【政策要點(diǎn)】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時(shí)間】
【注意事項(xiàng)】
【政策依據(jù)】
六、擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅抵扣范圍
【政策要點(diǎn)】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時(shí)間】
【注意事項(xiàng)】
【政策依據(jù)】
七、特定行業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅加計(jì)抵減
【政策要點(diǎn)】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時(shí)間】
【注意事項(xiàng)】
【政策依據(jù)】
八、試行留抵退稅制度
【政策要點(diǎn)】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時(shí)間】
【注意事項(xiàng)】
【政策依據(jù)】
附錄--營(yíng)改增以來(lái)增值稅改革歷程
具體內(nèi)容
一、降低增值稅稅率
【政策要點(diǎn)】
增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為、進(jìn)口貨，原適用16%稅率，或原適用10%稅率的。
【執(zhí)行時(shí)間】
2023年4月1日起。
【注意事項(xiàng)】
1.將制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%，將交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%；保持6%一檔的稅率不變。
2.增值稅一般納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
——糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
——自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
——圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；
——飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
——國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
3.增值稅一般納稅人銷售增值電信服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)（租賃服務(wù)除外）、生活服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)），稅率為6%。
4.增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原16%、10%適用稅率開具的增值稅發(fā)票，發(fā)現(xiàn)開票有誤需要重新開具的，先按照原適用稅率開具紅字發(fā)票后，再重新開具正確的藍(lán)字發(fā)票。
5.納稅人在增值稅稅率調(diào)整前未開具增值稅發(fā)票的增值稅應(yīng)稅銷售行為，需要在4月1日之后補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，可以按照原適用稅率補(bǔ)開。購(gòu)買方取得銷售方補(bǔ)開的調(diào)整前稅率的增值稅專用發(fā)票，可以按照現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
納稅人在增值稅率調(diào)整之后補(bǔ)開原16%稅率的增值稅發(fā)票，在納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)按照申報(bào)表調(diào)整前后的對(duì)應(yīng)關(guān)系，將金額、稅額填入增值稅率調(diào)整之后稅款所屬期的《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)”或第2行“13%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)”的“開具增值稅專用發(fā)票”或“開具其他發(fā)票”相關(guān)列次。同時(shí)，由于原適用16%稅率的銷售額已經(jīng)在前期按照未開具發(fā)票收入申報(bào)納稅，本期應(yīng)當(dāng)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)”或第2行“13%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)”的“未開具發(fā)票”相關(guān)列次填寫相應(yīng)負(fù)數(shù)進(jìn)行沖減。
【政策依據(jù)】
1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào))
3.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）
4.《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕37號(hào)）
5.《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》
二、調(diào)整農(nóng)產(chǎn)口扣除率
【政策要點(diǎn)】
增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%。納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的
購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品
【執(zhí)行時(shí)間】
2023年4月1日起。
【注意事項(xiàng)】
1.對(duì)增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10％扣除率的，扣除率調(diào)整為9％，對(duì)增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13％稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10％扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
2023年4月1日以后，納稅人領(lǐng)用農(nóng)產(chǎn)品用于生產(chǎn)或委托加工13%稅率的貨物，統(tǒng)一按照1%加計(jì)抵扣，不再區(qū)分所購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品是在4月1日前還是4月1日后。
2.增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品（未采用農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法），可憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，取得流通環(huán)節(jié)小規(guī)模納稅人開具的增值稅普通發(fā)票，不得計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
增值稅一般納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購(gòu)進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜，鮮活肉、禽、蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。
3.增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
4.農(nóng)產(chǎn)品核定扣除辦法規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額扣除率為銷售貨物的適用稅率。適用一般計(jì)稅方法的納稅人，在2023年4月1日以后，如果納稅人生產(chǎn)的貨物適用稅率由16%調(diào)整為13%，則其扣除率也應(yīng)由16%調(diào)整為13%；如果納稅人生產(chǎn)的貨物適用稅率由10%調(diào)整為9%，則其扣除率也應(yīng)由10%調(diào)整為9%。
5.未納入農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。從小規(guī)模納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品取得的3%征收率的增值稅專用發(fā)票，用于生產(chǎn)13%稅率的貨物，符合上述規(guī)定的，可以根據(jù)規(guī)定程序，按照10%的扣除率計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
6.納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他稅率貨物服務(wù)的，需要分別核算。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
【政策依據(jù)】
1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào))
3.《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）
4.《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕37號(hào)）
三、調(diào)整出口退稅率
【政策要點(diǎn)】
1.原適用16%稅率且出口退稅率為16%的出口貨物勞務(wù)，出口退稅率調(diào)整為13%
2.原適用10%稅率且出口退稅率為10%的出口貨物、跨境應(yīng)稅行為，出口退稅率調(diào)整為9%
3.退稅率調(diào)整設(shè)置了3個(gè)月的過(guò)渡期。
【適用對(duì)象】
出口企業(yè)
【適用條件】
符合出口退（免）稅相關(guān)規(guī)定
【執(zhí)行時(shí)間】
2023年4月1日起
【注意事項(xiàng)】
1.適用增值稅免退稅辦法的出口企業(yè)，在2023年6月30日前（含2023年4月1日前）出口涉及退稅率調(diào)整的貨物勞務(wù)，以及發(fā)生涉及退稅率調(diào)整的跨境應(yīng)稅行為，購(gòu)進(jìn)時(shí)已按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率；購(gòu)進(jìn)時(shí)已按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的出口退稅率。
2.適用增值稅免抵退稅辦法的出口企業(yè)，在2023年6月30日前出口涉及退稅率調(diào)整的貨物勞務(wù)，以及發(fā)生涉及退稅率調(diào)整的跨境應(yīng)稅行為，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率。
3.過(guò)渡期內(nèi)適用免抵退稅辦法的企業(yè)出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為，在計(jì)算免抵退稅時(shí)，適用稅率低于出口退稅率的，適用稅率與出口退稅率之差視為零參與免抵退稅計(jì)算。
4.調(diào)整出口退稅率的執(zhí)行時(shí)間及出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為的時(shí)間按以下規(guī)定執(zhí)行：報(bào)關(guān)出口的貨物勞務(wù)（保稅區(qū)及經(jīng)保稅區(qū)出口除外），以海關(guān)出口報(bào)關(guān)單上注明的出口日期為準(zhǔn);非報(bào)關(guān)出口的貨物勞務(wù)、跨境應(yīng)稅行為，以出口發(fā)票或普通發(fā)票的開具時(shí)間為準(zhǔn);保稅區(qū)及經(jīng)保稅區(qū)出口的貨物，以貨物離境時(shí)海關(guān)出具的出境貨物備案清單上注明的出口日期為準(zhǔn)。
【政策依據(jù)】
1.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于出口貨物勞務(wù)增值稅和消費(fèi)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕39號(hào)）
2.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
3.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）
四、調(diào)整離境退稅率
【政策要點(diǎn)】
1.適用13%稅率的境外旅客購(gòu)物離境退稅物品，退稅率調(diào)整為11%
2.適用9%稅率的境外旅客購(gòu)物離境退稅物品，退稅率調(diào)整為8%
3.退稅率調(diào)整設(shè)置了3個(gè)月的過(guò)渡期。
【適用對(duì)象】
境外旅客
【適用條件】
1.同一境外旅客同一日在同一退稅商店購(gòu)買的退稅物品金額達(dá)到500元人民幣
2.退稅物品尚未啟用或消費(fèi)
3.離境日距退稅物品購(gòu)買日不超過(guò)90天
4.所購(gòu)?fù)硕愇锲酚删惩饴每捅救穗S身攜帶或隨行托運(yùn)出境
【執(zhí)行時(shí)間】
2023年4月1日起
【注意事項(xiàng)】
1.“境外旅客”，是指在我國(guó)境內(nèi)連續(xù)居住不超過(guò)183天的外國(guó)人和港澳臺(tái)同胞。“離境口岸”，是指實(shí)施離境退稅政策的地區(qū)正式對(duì)外開放并設(shè)有退稅代理機(jī)構(gòu)的口岸，包括航空口岸、水運(yùn)口岸和陸地口岸?！巴硕愇锲贰?，是指由境外旅客本人在退稅商店購(gòu)買且符合退稅條件的個(gè)人物品。
2.境外旅客購(gòu)物離境退稅的辦理流程可分為旅客購(gòu)物申請(qǐng)開單開票、海關(guān)驗(yàn)核確認(rèn)、代理機(jī)構(gòu)審核退稅三個(gè)環(huán)節(jié)。
3.2023年6月30日前，境外旅客購(gòu)買的退稅物品，如果已經(jīng)按照調(diào)整前稅率征收增值稅的，仍然按照調(diào)整前11%的退稅率計(jì)算退稅。
4.退稅物品退稅率執(zhí)行時(shí)間，以境外旅客購(gòu)買退稅物品取得的增值稅普通發(fā)票開具日期為準(zhǔn)。
【政策依據(jù)】
1.《財(cái)政部關(guān)于實(shí)施境外旅客購(gòu)物離境退稅政策的公告》（財(cái)政部公告2023年第3號(hào)）
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<境外旅客購(gòu)物離境退稅管理辦法（試行）>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第41號(hào)）
3.《重慶市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于實(shí)施境外旅客購(gòu)物離境退稅有關(guān)事項(xiàng)的公告》（重慶市國(guó)家稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）
4.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）
五、調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣期限
【政策要點(diǎn)】
自2023年4月1日起，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第一條第（四）項(xiàng)第1點(diǎn)、第二條第（一）項(xiàng)第1點(diǎn)停止執(zhí)行，增值稅一般納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率，不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%
按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
增值稅一般納稅人按照之前規(guī)定存在尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或新取得不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額。
【執(zhí)行時(shí)間】
2023年4月1日起
【注意事項(xiàng)】
1.自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分兩年抵扣，而是在購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)取得有效扣稅憑證并認(rèn)證抵扣的當(dāng)期一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
納稅人在2023年3月31日前尚未抵扣完的不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，自2023年4月所屬期起，只能一次性轉(zhuǎn)入進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。
2023年4月1日以后一次性轉(zhuǎn)入的待抵扣部分的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額，適用加計(jì)抵減政策的納稅人，可在轉(zhuǎn)入抵扣的當(dāng)期，計(jì)算加計(jì)抵減額；在當(dāng)期形成留抵稅額的，可用于計(jì)算增量留抵稅額。
2.自2023年4月1日起，納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額，此前按照規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2023年4月稅款所屬期起通過(guò)填寫《附列資料（二）》第8b欄“其他”“稅額”列從銷項(xiàng)稅額中抵扣。需要注意的是，由于這筆不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額是前期結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的，因此不應(yīng)計(jì)入第９欄“（三）本期用于購(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)的扣稅憑證”中。
自2023年4月1日起，納稅人當(dāng)期取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的扣稅憑證上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣，納稅人在辦理當(dāng)期稅款所屬期納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)取得的增值稅專用發(fā)票份數(shù)，以及專用發(fā)票上注明的金額、稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》第2行“其中：本期認(rèn)證相符且本期申報(bào)抵扣”的對(duì)應(yīng)欄次；同時(shí)，還需將上述內(nèi)容填入本表第9行“（三）本期用于購(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)的扣稅憑證”的對(duì)應(yīng)欄次。
【政策依據(jù)】
1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）
3.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）
六、擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅抵扣范圍
【政策要點(diǎn)】
增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
1.與企業(yè)建立合法用工關(guān)系的職工
2.2023年4月1日后發(fā)生的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)
3.符合增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣規(guī)定，未用于集體福利、個(gè)人消費(fèi)、簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅等項(xiàng)目
4.取得合法有效的扣稅憑證
【執(zhí)行時(shí)間】
2023年4月1日起
【注意事項(xiàng)】
1.納稅人提供國(guó)際旅客運(yùn)輸服務(wù)，適用增值稅零稅率或免稅政策。相應(yīng)地，購(gòu)買國(guó)際旅客運(yùn)輸服務(wù)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
2.增值稅一般納稅人取得的2023年4月1日及之后發(fā)生并開具的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)扣稅憑證，可直接抵扣或計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，取得在此之前發(fā)生的則不能計(jì)算抵扣。
3.增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的憑證有：增值稅專用發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，注明旅客身份信息的航空運(yùn)輸電子客票行程單、鐵路車票以及公路、水路等其他客票（手寫無(wú)效），不包括增值稅普通發(fā)票，未注明旅客身份信息的其他票證。因此納稅人不能憑長(zhǎng)途客運(yùn)手撕票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
企業(yè)外籍員工因公出差取得注明護(hù)照信息的國(guó)內(nèi)鐵路車票以及公路、水路等其他客票，按照規(guī)定其進(jìn)項(xiàng)稅額允許其從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
4.增值稅一般納稅人取得的航空運(yùn)輸電子客票行程單，依照票面注明的票價(jià)和燃油附加費(fèi)，按規(guī)定計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，但民航發(fā)展基金不能計(jì)算抵扣。
按照現(xiàn)行政策規(guī)定，航空代理公司收取的退票費(fèi)，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的征稅范圍，應(yīng)按照6%稅率計(jì)算繳納增值稅。企業(yè)因公務(wù)支付的退票費(fèi)，屬于可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅范圍，其增值稅專用發(fā)票上注明的稅額，可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
5.增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣。這里指的是與企業(yè)建立了合法用工關(guān)系的雇員，所發(fā)生的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸費(fèi)用允許抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。納稅人如果為非雇員支付的旅客運(yùn)輸費(fèi)用，不能納入抵扣范圍。例如，企業(yè)因業(yè)務(wù)需要為其嘉賓或客戶支付的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸費(fèi)用部分，其進(jìn)項(xiàng)稅額不能從銷項(xiàng)稅額中抵扣
需要注意的是，上述允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需，如屬于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
6.現(xiàn)行政策未對(duì)除增值稅專用發(fā)票以外的國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)憑證設(shè)定抵扣期限。
7.納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，取得增值稅專用發(fā)票的，以發(fā)票上注明的稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額。納稅人未取得增值稅專用發(fā)票的，暫按照以下規(guī)定確定進(jìn)項(xiàng)稅額：
（1）取得增值稅電子普通發(fā)票的，為發(fā)票上注明的稅額；
（2）取得注明旅客身份信息的航空運(yùn)輸電子客票行程單的，為按照下列公式計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額：
航空旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=（票價(jià)+燃油附加費(fèi)）÷（1+9%）×9%
（3）取得注明旅客身份信息的鐵路車票的，為按照下列公式計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額：
鐵路旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額÷（1+9%）×9%
（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額：
公路、水路等其他旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額÷（1+3%）×3%
8.納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，取得增值稅專用發(fā)票，按規(guī)定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，在申報(bào)時(shí)填寫在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》“（一）認(rèn)證相符的增值稅專用發(fā)票”對(duì)應(yīng)欄次中。
納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，取得增值稅電子普通發(fā)票或注明旅客身份信息的航空、鐵路等票據(jù)，按規(guī)定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，在申報(bào)時(shí)填寫在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》第8b欄“其他”中。
同時(shí)，納稅人購(gòu)進(jìn)國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其取得的專用發(fā)票或電子普通發(fā)票等，除需要填報(bào)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》“（一）認(rèn)證相符的增值稅專用發(fā)票”，以及《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》第8b欄“其他”欄次中外，還需將相關(guān)內(nèi)容填入本表第10行“（四）本期用于抵扣的旅客運(yùn)輸服務(wù)”中。
【政策依據(jù)】
1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）
2.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）
3.《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）
七、特定行業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅加計(jì)抵減
【政策要點(diǎn)】
自2023年4月1日至2023年12月31日，允許生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)10%，抵減應(yīng)納稅額。
【享受主體】
提供郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)（以下稱四項(xiàng)服務(wù)）取得的銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%的增值稅一般納稅人
【享受條件】
1.生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)增值稅一般納稅人，是指提供四項(xiàng)服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%的增值稅一般納稅人。
2.適用加計(jì)抵減政策的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人，應(yīng)在年度首次確認(rèn)適用加計(jì)抵減政策時(shí)，通過(guò)電子稅務(wù)局（或前往辦稅服務(wù)廳）提交《適用加計(jì)抵減政策的聲明》。
【執(zhí)行時(shí)間】
自2023年4月1日至2023年12月31日，這里的執(zhí)行期限是指稅款所屬期。
【注意事項(xiàng)】
1.按照《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）的規(guī)定，提供生產(chǎn)、生活服務(wù)的銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%的納稅人，可以適用加計(jì)抵減政策。該納稅人如果同時(shí)兼營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)務(wù)，其購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，可按照10%扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，并可同時(shí)適用加計(jì)抵減政策。
2.郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)具體范圍，按照《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）執(zhí)行。
3.加計(jì)抵減政策是按照一般納稅人當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的10%計(jì)算的，只有增值稅一般納稅人才可以享受增值稅加計(jì)抵減政策，增值稅小規(guī)模納稅人不能享受增值稅加計(jì)抵減政策。
4.增值稅一般納稅人確定適用加計(jì)抵減政策后，一個(gè)自然年度內(nèi)不再調(diào)整。下一個(gè)自然年度，再按照上一年的實(shí)際情況重新計(jì)算確定是否適用加計(jì)抵減政策。
5.按照現(xiàn)行規(guī)定不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，不可以計(jì)提加計(jì)抵減額，只有當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額才能計(jì)提加計(jì)抵減額。已計(jì)提加計(jì)抵減額的進(jìn)項(xiàng)稅額，按規(guī)定作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的，如果發(fā)生了進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，則納稅人應(yīng)在進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出當(dāng)期，相應(yīng)調(diào)減加計(jì)抵減額。
6.當(dāng)期計(jì)提加計(jì)抵減額＝當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額×10%
當(dāng)期可抵減加計(jì)抵減額＝上期末加計(jì)抵減額余額＋當(dāng)期計(jì)提加計(jì)抵減額－當(dāng)期調(diào)減加計(jì)抵減額
7.增值稅一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納稅額大于零時(shí)，就可以用加計(jì)抵減額抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額，當(dāng)期未抵減完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅一般納稅人如果當(dāng)期應(yīng)納稅額等于零，則當(dāng)期計(jì)提的加計(jì)抵減額全部結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。加計(jì)抵減額不會(huì)對(duì)期末留抵稅額造成影響。
8.增值稅一般納稅人有簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，不可以從加計(jì)抵減額中抵減。加計(jì)抵減額只可以抵減一般計(jì)稅方法下的應(yīng)納稅額。加計(jì)抵減政策屬于稅收優(yōu)惠，用于抵減納稅人的應(yīng)納稅額。但加計(jì)抵減額并不是納稅人的進(jìn)項(xiàng)稅額，從加計(jì)抵減額的形成機(jī)制來(lái)看，加計(jì)抵減不會(huì)形成留抵稅額，因而也不能申請(qǐng)留抵退稅。
9.適用加計(jì)抵減政策的納稅人，當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額均可以加計(jì)10%抵減應(yīng)納稅額，不僅限于提供四項(xiàng)服務(wù)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額。若同時(shí)兼營(yíng)郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)的，應(yīng)按照四項(xiàng)服務(wù)中收入占比最高的業(yè)務(wù)在《適用加計(jì)抵減政策的聲明》中勾選確定所屬行業(yè)。
10.生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人是指提供四項(xiàng)服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%的納稅人，這里的“比重超過(guò)50%”不含本數(shù)。也就是說(shuō)，四項(xiàng)服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重小于或者正好等于50%的納稅人，不屬于生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人，不能享受加計(jì)抵減政策。
11.生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人納稅人在計(jì)算銷售額占比時(shí)，全部銷售額包括按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅的銷售額和按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的銷售額，既包括一般項(xiàng)目的銷售額，也包括即征即退項(xiàng)目的銷售額，不需要剔除免稅銷售額、出口免稅銷售額、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的銷售額。若納稅人四項(xiàng)服務(wù)銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%，按照規(guī)定即可以享受加計(jì)抵減政策。但需要說(shuō)明的是，按照39號(hào)公告規(guī)定，納稅人出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為不適用加計(jì)抵減政策，其對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得計(jì)提加計(jì)抵減額。
12.增值稅一般納稅人兼營(yíng)出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為且無(wú)法劃分不得計(jì)提加計(jì)抵減額的進(jìn)項(xiàng)稅額，不得計(jì)提加計(jì)抵減額的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)期出口貨物勞務(wù)和發(fā)生跨境應(yīng)稅行為的銷售額÷當(dāng)期全部銷售額
13.享受差額計(jì)稅的生產(chǎn)生活性服務(wù)業(yè)納稅人，應(yīng)該以差額后的銷售額參與計(jì)算能否適用加計(jì)抵減政策。
“納稅人可計(jì)提但未計(jì)提的加計(jì)抵減額，可在確定適用加計(jì)抵減政策當(dāng)期一并計(jì)提”，為簡(jiǎn)化核算，納稅人應(yīng)在確定適用加計(jì)抵減政策的當(dāng)期一次性將可計(jì)提但未計(jì)提的加計(jì)抵減額一并計(jì)提，不再調(diào)整以前的申報(bào)表。舉例而言，新設(shè)立的符合條件的納稅人可能會(huì)存在這種情況，如某納稅人2023年4月設(shè)立，2023年5月登記為一般納稅人，2023年6月若符合條件，可以確定適用加計(jì)抵減政策，6月份一并計(jì)提5-6月份的加計(jì)抵減額，在申報(bào)時(shí)填寫在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》“二、加計(jì)抵減情況”第2列“本期發(fā)生額”中。
14.2023年4月1日后設(shè)立的納稅人，根據(jù)自設(shè)立之日起3個(gè)月的銷售額判斷當(dāng)年是否適用加計(jì)抵減政策。如果納稅人前3個(gè)月的銷售額均為0，則應(yīng)自該納稅人形成銷售額的當(dāng)月起計(jì)算3個(gè)月來(lái)判斷是否適用加計(jì)抵減政策。假設(shè)某納稅人2023年5月設(shè)立，但其5月、7月均無(wú)銷售額，其6月四項(xiàng)服務(wù)銷售額為100萬(wàn)，貨物銷售額為30萬(wàn)元。在該例中，應(yīng)按照5-7月累計(jì)銷售情況進(jìn)行判斷，即以100/（100+30）計(jì)算。因該納稅人四項(xiàng)服務(wù)銷售額占全部銷售額的比重超過(guò)50%，按照規(guī)定，可以享受加計(jì)抵減政策。
15.如果某納稅人2023年適用加計(jì)抵減政策，2023年不再適用加計(jì)抵減政策，則2023年該納稅人不得再計(jì)提加計(jì)抵減額。但是，其2023年未抵減完的20萬(wàn)元，是可以在2023年至2023年度繼續(xù)抵減的。若加計(jì)抵減政策執(zhí)行到期后，則納稅人不再計(jì)提加計(jì)抵減額，結(jié)余的加計(jì)抵減額停止抵減。加計(jì)抵減政策執(zhí)行到期前納稅人注銷，結(jié)余的加計(jì)抵減額同樣不再進(jìn)行相應(yīng)處理。需要說(shuō)明的是，此處加計(jì)抵減額的結(jié)余，包括正數(shù)也包括負(fù)數(shù)。
16.享受加計(jì)抵減政策的一般納稅人，在4月1日后，認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)增值稅專用發(fā)票的操作流程沒有任何變化，可以按照現(xiàn)有流程掃描認(rèn)證紙質(zhì)發(fā)票或者在增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)進(jìn)行勾選確認(rèn)。
17.適用加計(jì)抵減政策的生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人，當(dāng)期按照規(guī)定可計(jì)提、調(diào)減、抵減的加計(jì)抵減額，在申報(bào)時(shí)填寫在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》“二、加計(jì)抵減情況”相關(guān)欄次。
18.適用加計(jì)抵減政策的生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人，當(dāng)期發(fā)生了進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，在轉(zhuǎn)出當(dāng)期按規(guī)定調(diào)減加計(jì)抵減額后，形成的可抵減額負(fù)數(shù)，應(yīng)填寫在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》“二、加計(jì)抵減情況”第4列“本期可抵減額”中，通過(guò)表中公式運(yùn)算，可抵減額負(fù)數(shù)計(jì)入當(dāng)期“期末余額”欄中。
【政策依據(jù)】
1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）
八、試行留抵退稅制度
【政策要點(diǎn)】
自2023年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，符合條件的增值稅一般納稅人，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還增量留抵稅額。
增量留抵稅額，是指與2023年3月底相比新增加的期末留抵稅額。納稅人當(dāng)期允許退還的增量留抵稅額，按照以下公式計(jì)算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例×60%
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
同時(shí)符合以下條件：
1.自2023年4月稅款所屬期起，連續(xù)六個(gè)月（按季納稅的，連續(xù)兩個(gè)季度）增量留抵稅額均大于零，且第六個(gè)月增量留抵稅額不低于50萬(wàn)元；
2.納稅信用等級(jí)為a級(jí)或者b級(jí)；
3.申請(qǐng)退稅前36個(gè)月未發(fā)生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開增值稅專用發(fā)票情形的；
4.申請(qǐng)退稅前36個(gè)月未因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰兩次及以上的；
5.自2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。
【執(zhí)行時(shí)間】
2023年4月1日起
【注意事項(xiàng)】
1.全面試行留抵退稅制度，不再區(qū)分行業(yè)，只要增值稅一般納稅人符合規(guī)定的條件，都可以申請(qǐng)退還增值稅增量留抵稅額。
2.2023年4月1日以后新設(shè)立的納稅人，2023年3月底的留抵稅額為0，因此其增量留抵稅額即當(dāng)期的期末留抵稅額。
3.退稅要求的條件之一是納稅信用等級(jí)為a級(jí)或者b級(jí)，納稅信用等級(jí)為m級(jí)的納稅人不符合《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）規(guī)定的申請(qǐng)退還增量留抵稅額的條件。
4.公司目前的信用等級(jí)為m級(jí)，再過(guò)六個(gè)月可能調(diào)整至b級(jí)，如果滿足其他留抵退稅條件，公司在六個(gè)月后調(diào)整為b級(jí)時(shí)即可申請(qǐng)留抵退稅，不需要等到成為b級(jí)納稅人后再連續(xù)六個(gè)月滿足條件時(shí)申請(qǐng)留抵退稅。
5.限定申請(qǐng)退稅前36個(gè)月未因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰兩次及以上的原因是：《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條第四款規(guī)定：“有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任。但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過(guò)刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外”，也就是說(shuō)偷稅行為“首罰不刑”、“兩罰入刑”，留抵退稅按照刑法標(biāo)準(zhǔn)做了規(guī)范。
6.退稅流程方面，必須要在申報(bào)期內(nèi)提出申請(qǐng)，因?yàn)榱舻侄愵~是個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)，會(huì)隨著增值稅一般納稅人每一期的申報(bào)情況發(fā)生變化，因而提交留抵退稅申請(qǐng)必須在申報(bào)期完成，以免對(duì)退稅數(shù)額計(jì)算和后續(xù)核算產(chǎn)生影響。
7.增值稅一般納稅人出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為，適用免抵退稅辦法的，辦理免抵退稅后，仍符合留抵退稅規(guī)定條件的，可以申請(qǐng)退還留抵稅額，也就是說(shuō)要按照“先免抵退稅，后留抵退稅”的原則進(jìn)行判斷；同時(shí)，適用免退稅辦法的，相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額不得用于退還留抵稅額。
8.增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后，應(yīng)相應(yīng)調(diào)減當(dāng)期留抵稅額，并在申報(bào)表和會(huì)計(jì)核算中予以反映。增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后，又產(chǎn)生新的留抵，要重新按照退稅資格條件進(jìn)行判斷。特別要注意的是，“連續(xù)六個(gè)月增量留抵稅額均大于零”的條件中“連續(xù)六個(gè)月”是不可重復(fù)計(jì)算的，即此前已申請(qǐng)退稅“連續(xù)六個(gè)月”的計(jì)算期間，不能再次計(jì)算，也就是納稅人一個(gè)會(huì)計(jì)年度中，申請(qǐng)退稅最多兩次。
9.留抵退稅對(duì)應(yīng)的發(fā)票應(yīng)為增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票）、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書以及解繳稅款完稅憑證，也就是說(shuō)部分旅客運(yùn)輸服務(wù)（計(jì)算抵扣、電子發(fā)票）進(jìn)項(xiàng)稅額并不在退稅的范圍之內(nèi)，但由于退稅采用公式計(jì)算，因而上述進(jìn)項(xiàng)稅額并非直接排除在留抵退稅的范圍之外，而是通過(guò)增加分母比重的形式進(jìn)行了排除。
10.此次深化增值稅改革涉及增值稅期末留抵退稅也適用《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于增值稅期末留抵退稅有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加和地方教育附加政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕80號(hào)）規(guī)定，即對(duì)實(shí)行增值稅期末留抵退稅的納稅人，允許其從城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加的計(jì)稅（征）依據(jù)中扣除退還的增值稅稅額。
【政策依據(jù)】
1.《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）
附錄--營(yíng)改增以來(lái)增值稅改革歷程
1.在上海市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革
【時(shí)間】
自2023年1月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年8月1日起，上海市原交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的納稅人開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)
【政策依據(jù)】
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在上海市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2011]111號(hào)）
2.在北京等8省市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革
【時(shí)間】
自2023年8月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京等8個(gè)省(直轄市)，試點(diǎn)地區(qū)：北京市、天津市、江蘇省、安徽省、浙江省(含寧波市)、福建省(含廈門市)、湖北省、廣東省(含深圳市)。
【政策依據(jù)】
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在北京等8省市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2012]71號(hào)）
3.在全國(guó)開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革
【時(shí)間】
自2023年8月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年8月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)
【政策依據(jù)】
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在全國(guó)開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕37號(hào)）
4.將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革
【時(shí)間】
自2023年1月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年1月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)開展鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)
【政策依據(jù)】
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2013〕106號(hào)）
5.將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革
【時(shí)間】
自2023年6月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)
【政策依據(jù)】
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2014〕43號(hào)）
6.全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革
【時(shí)間】
自2023年5月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。
【政策依據(jù)】
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
7.簡(jiǎn)并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率
【時(shí)間】
自2023年7月1日起
【內(nèi)容】
自2023年7月1日起，簡(jiǎn)并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率，納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為11%：農(nóng)產(chǎn)品(含糧食)、自來(lái)水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農(nóng)機(jī)、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物。
【政策依據(jù)】
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕37號(hào)）
8.修改《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》
【時(shí)間】
自2023年11月19日起
【內(nèi)容】
國(guó)務(wù)院對(duì)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》作了相應(yīng)修改并對(duì)條文序號(hào)作相應(yīng)調(diào)整后，于2023年11月19日重新公布條例全文，自公布之日起施行。同時(shí)，廢止《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》。
【政策依據(jù)】
《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例〉的決定》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第691號(hào)）
9.增值稅稅率調(diào)整，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%
【時(shí)間】
自2023年5月1日起
【內(nèi)容】
自2023年5月1日起，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。
【政策依據(jù)】《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）
10.降低增值稅稅率，原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%
【時(shí)間】
自2023年4月1日起
【內(nèi)容】
原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%。
【政策依據(jù)】
《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)稅〔2019〕39號(hào)）
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來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局、重慶稅務(wù)、xiaochengshuiwu、稅政第一線、稅務(wù)大講堂
【第16篇】土地增值稅清算計(jì)算方法
（接上期）
二、土地增值稅清算流程
瀝嘔君粗略統(tǒng)計(jì)了一下，國(guó)家層面有關(guān)土地增值稅清算流程的管理文件大概有如下這些：
國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)
國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)
國(guó)稅函[2008]318號(hào)
國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)
國(guó)稅函[2010]220號(hào)
國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)
國(guó)稅函[2010]220號(hào)
稅總發(fā)[2013]67號(hào)
財(cái)稅[2006]21號(hào)
......
在眾多法規(guī)之中，最最重要的，當(dāng)屬《稅收征收管理法》、《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則，但是具體的清算規(guī)則，直到2006年才得以明確。
土地增值稅征管程序
土地增值稅清算流程
除了土地增值稅和環(huán)境資源保護(hù)稅這兩個(gè)稅種之外，其他稅種在申報(bào)過(guò)程是無(wú)需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的。財(cái)稅[2006]21號(hào)規(guī)定，納稅人銷售舊房及建筑物的，既可以選擇按照評(píng)估價(jià)格來(lái)作為扣除項(xiàng)目金額，也可以憑發(fā)票金額按年加計(jì)5%進(jìn)行扣除。在納稅人既無(wú)法提供發(fā)票又不能提供評(píng)估價(jià)格時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采取核定征收。當(dāng)某個(gè)地區(qū)的核定征收率較低時(shí)，采取核定征收比按照評(píng)估價(jià)格計(jì)算的應(yīng)納土地增值稅額更低時(shí)，我們可以人為主動(dòng)地選擇采取核定征收方式。稅法針對(duì)舊房及建筑物的土地增值稅清算，并無(wú)明文規(guī)定納稅人必須提供評(píng)估價(jià)格，這一點(diǎn)可為我們的稅務(wù)籌劃提供一定空間。還有一個(gè)好處是，對(duì)于正常的土增稅清算項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核周期較長(zhǎng)；核定征收的審核周期相對(duì)則能大幅縮減。
土地增值稅清算需要重點(diǎn)關(guān)注的四個(gè)指標(biāo)
1、清算對(duì)象
又稱清算單位。比如某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，共分三期開發(fā)，其中一期是純住宅；二期是住宅和商鋪；三期則是綜合樓，等等。分期分業(yè)態(tài)，進(jìn)行清算單位的劃分。
有關(guān)清算單位管理的具體政策依據(jù)有：
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》
國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)
國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)
國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文和國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文說(shuō)的是以有關(guān)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目作為清算對(duì)象，說(shuō)法過(guò)于模糊，導(dǎo)致實(shí)踐指導(dǎo)價(jià)值不高。
無(wú)論是采取何種清算單位確立方式，實(shí)務(wù)中我們不得不思考的一個(gè)問題是：普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品，是否必須分開清算。我們一起來(lái)看看土地增值稅清算單位如何確立的歷史沿革：
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算（國(guó)稅函[2003]922號(hào)）。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）有關(guān)規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分開計(jì)算增值額。
吐槽的有兩點(diǎn)：①有關(guān)部門，具體是指什么部門，沒說(shuō)清楚；②只提到了普通和非普通住宅，其他開發(fā)產(chǎn)品呢，如何處理？依然沒有定論。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
各個(gè)地方關(guān)于國(guó)家有關(guān)部門審批備案的規(guī)定，則更是五花八門。
(1）廣州穗地稅發(fā)[2006]39號(hào)規(guī)定：《辦法》中涉及的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是以廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)的一個(gè)立項(xiàng)為一個(gè)項(xiàng)目。
(2）北京市大興區(qū)地方稅務(wù)局：《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作流程》查驗(yàn)清算項(xiàng)目是否與初始項(xiàng)目登記表一致：土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，項(xiàng)目登記是以國(guó)家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為依據(jù)。
(3）大連大地稅函[2009]188號(hào)：納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對(duì)象進(jìn)行清算。
(4）重慶渝地稅發(fā)[2007]145號(hào)：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，也可以按每個(gè)銷售許可證規(guī)定的范圍作為計(jì)稅單位進(jìn)行清算。
(5）湖北鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)：以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
為鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，凡按經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目立項(xiàng)的，如開發(fā)產(chǎn)品中有非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品，可將經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品合并核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅（此款已廢止）。
規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，通常是以一棟樓為單位，發(fā)放一證；一個(gè)地下室，發(fā)放一證。如果某項(xiàng)目當(dāng)期共開發(fā)了20棟樓，再外加1個(gè)地下室，那么就對(duì)應(yīng)有21個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。這個(gè)是實(shí)務(wù)中很難具有可操作性，如果是成片受讓土地使用權(quán)且同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目，并具有多個(gè)規(guī)劃許可證的，那么可以合并核算。但是合并歸合并，納稅人依然需要按照普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品三類來(lái)進(jìn)行分開清算。實(shí)務(wù)中，規(guī)劃部門通常針對(duì)地下室獨(dú)立發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證，難道我們可以理解成：地下室可以單獨(dú)作為清算對(duì)象？由此可見，按建設(shè)工程規(guī)劃許可證來(lái)進(jìn)行劃分清算對(duì)象，雖相對(duì)爭(zhēng)議較小，但依然并非一個(gè)百分百毫無(wú)瑕疵的分類標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于何為“同時(shí)開發(fā)”，實(shí)務(wù)中，有關(guān)部門認(rèn)為，當(dāng)納稅人在一年內(nèi)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)拿到施工許可證的，可以視作為同時(shí)開發(fā)。
前面提到的“其他類型開發(fā)產(chǎn)品”是否需要單獨(dú)清算，在財(cái)稅[1995]48號(hào)文其實(shí)有了明確規(guī)定：對(duì)納稅人既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。在財(cái)稅[2006]21號(hào)文中，同樣有類似的規(guī)定：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。很遺憾，這兩份文件雖明確了其他類型房地產(chǎn)，但卻又遺漏了非普通住宅。如將國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)和財(cái)稅[2006]21號(hào)、財(cái)稅[1995]48號(hào)這三份文件結(jié)合起來(lái)，那事情就很明晰了。其他商品房能夠等同于非住宅嗎？恐怕也未盡然。帶著這樣的疑問，我們?cè)俅畏喠肆硪环菸募骸秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值額納稅申報(bào)表的通知》（稅總函[2016]309號(hào)）。在這份文件中，統(tǒng)一了三分原則：普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品，必須分開單獨(dú)清算。
2、清算條件
具體分為兩種情形：
（1）應(yīng)該清算的條件（任一滿足）
①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（爛尾樓）；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（直接賣地，現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在）。
（2）可清算條件（任一滿足）
①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（大前提），已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
根據(jù)稅收征管法的規(guī)定，企業(yè)注銷稅務(wù)登記之前必須結(jié)清稅款、滯納金（如有），并繳銷發(fā)票。因此，可清算條件中的第③類情形，在瀝嘔君看來(lái)，理應(yīng)劃至應(yīng)清算的范圍內(nèi)。
實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)面臨一個(gè)比較尷尬的境地：企業(yè)沒有達(dá)到應(yīng)清算條件，但達(dá)到了可清算條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)又不下達(dá)通知企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的文書，此時(shí)應(yīng)該怎么辦？如果企業(yè)經(jīng)過(guò)模擬測(cè)算發(fā)現(xiàn)，其預(yù)繳的土地增值稅款遠(yuǎn)大于實(shí)際清算時(shí)的應(yīng)納稅額，那么企業(yè)此時(shí)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行積極溝通，要求盡快清算。反之，企業(yè)則應(yīng)盡量推遲清算時(shí)間。因?yàn)楫吘怪皇恰翱汕逅恪?，企業(yè)還是能夠擁有一定溝通空間的。
除此之外，前面提到過(guò)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核企業(yè)遞交上去的土地增值稅清算申報(bào)資料的周期是非常冗長(zhǎng)的，結(jié)合瀝嘔君接觸過(guò)的案例來(lái)看，從企業(yè)提報(bào)清算申請(qǐng)到清算審核完成，最長(zhǎng)的居然有4年之久！時(shí)間跨度長(zhǎng)，這中間可能政策都更新幾輪了，導(dǎo)致最后的清算是難上加難。
3、收入的確認(rèn)
4、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)
（未完，待續(xù)）
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