房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃（14篇）

【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個地方不一樣)，先計算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計扣除等)，計算收入，收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率，按稅率計算稅額。

計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

二、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率

計算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)計算方式更為簡單

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項(xiàng)：

1 清算申報日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點(diǎn)很明確，這里有個風(fēng)險點(diǎn)要提示一下，如果實(shí)務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個月的時間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ)）（2、按清算申報時成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報繳納，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時點(diǎn)問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計算方式：

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計算和繳納，因?yàn)槎疾捎昧祟A(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！睏l例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時點(diǎn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算前，但實(shí)際操作中，土增稅的預(yù)繳時點(diǎn)遠(yuǎn)比這個時點(diǎn)要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結(jié)果出來)、清算后三個時間段來進(jìn)行。

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【第2篇】土地增值稅納稅申報表三

電子稅務(wù)局部分新功能于近期上線，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

這幾期小編就來為大家梳理一下

幾項(xiàng)功能的操作步驟

今天介紹的是

“房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤銷售

土地增值稅申報”

功能概述

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。

操作步驟

1、納稅人登錄電子稅務(wù)局，依次點(diǎn)擊“我要辦稅” →“稅費(fèi)申報及繳納” →“其他申報”→“土地增值稅”→“土地增值稅納稅申報表(四)”，進(jìn)入申報界面（電子稅務(wù)局針對各類型房地產(chǎn)尾盤銷售已實(shí)現(xiàn)一表同時申報的功能，此處任選一個征收品目均可進(jìn)入同一申報界面）。

2.進(jìn)入申報界面后，首先選擇相對應(yīng)的項(xiàng)目編號。

3.在附表“清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項(xiàng)目明細(xì)表”中錄入扣除項(xiàng)目信息，并點(diǎn)擊保存。

4.回到主表填入收入等信息，確認(rèn)無誤后點(diǎn)擊申報。（提示：同一項(xiàng)目不同類型均需申報的納稅人，請在申報表中同時填列相關(guān)信息，一并申報。）

5.系統(tǒng)提示“申報成功”。點(diǎn)擊“繳款”進(jìn)入“清繳稅款”功能。

【第3篇】土地增值稅納稅人

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

【第4篇】土地增值稅納稅地點(diǎn)

在日常工作中有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)咨詢在轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品過程中繳納的地方教育附加能不能在計算土地增值稅時作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除，我們來具體分析一下。

《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項(xiàng)目:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項(xiàng)目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

從上述國家層面上的政策看，在計算土地增值稅時，地方教育附加并不在與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的列舉范圍內(nèi)，不能作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除。

但是，在實(shí)務(wù)操作中，部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)允許地方教育附加作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除，如海南、廣東、江西、福建、北京、山西等地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或涉及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的企業(yè)在計算繳納土地增值稅時，查看當(dāng)?shù)赜袥]有明確地方教育附加可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除的規(guī)定，如果當(dāng)?shù)貨]有相關(guān)政策，建議企業(yè)積極與主管稅務(wù)部門溝通，爭取能在土地增值稅稅前扣除地方教育費(fèi)附加。

下面列舉了部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)允許地方教育附加作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除的規(guī)定，供大家參考。

01海南

《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第7號）第二十條 納稅人應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，允許據(jù)實(shí)扣除。營改增后，納稅人應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，涉及到多個開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟?，按各?xiàng)目不含增值稅收入的占比計算分?jǐn)偂?/p>

02廣東

《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2023年第5號）第三十七條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。

03福建

《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局2023年10月12366咨詢熱點(diǎn)難點(diǎn)問題集》9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納土地增值稅，扣除項(xiàng)目是否包括地方教育附加？答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法字[1995]6號）和《福建省財政廳 省國稅局 省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于印發(fā)＜中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則＞的通知》（閩財稅政[1995]16號）有關(guān)規(guī)定精神，地方教育附加可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金扣除。

04江西

《國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第16號）四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的確認(rèn)（三）對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的地方教育附加，由于其計稅依據(jù)為增值稅，與教育費(fèi)附加相同，在計算土地增值稅時，允許視同稅金進(jìn)行扣除。

05甘肅

《甘肅省地方稅務(wù)局稅政一處關(guān)于土地增值稅清算審核有關(guān)問題的通知》（甘地稅稅政一便函[2017]24號）五、甘教附加、價格調(diào)節(jié)基金在土地增值稅清算中能否扣除1、根據(jù)《甘肅省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省財政廳等部門關(guān)于甘肅省地方教育附加征收使用管理辦法的通知》（甘政辦發(fā)〔2010〕107號）第六條的規(guī)定：收取地方教育附加時，使用省地稅局統(tǒng)一印制的稅收票證。因此，甘肅省地方教育附加雖屬非法收入，但實(shí)際己作為地方財政收入進(jìn)行統(tǒng)一管理?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第一項(xiàng)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地増值稅暫行條列第六條及其實(shí)細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑址的，不予扣除?！比珖胁糠质∈性谕恋卦鲋刀惽逅阒?，已把地方教育附加作為可扣除的稅金處理，我省作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，建議將甘肅地方教育附加、價格調(diào)節(jié)基金予以扣除。

06北京

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)按要求報送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

07重慶

《重慶市財政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅等財產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見>的通知》（渝財稅〔2015〕93號）一、土地增值稅（三）相關(guān)扣除項(xiàng)目5.納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納的地方教育費(fèi)附加，可計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

08山西

《山西省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的公告》（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）第二十條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目的審核（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)和審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的其他稅費(fèi)，不得在稅金中歸集。

09吉林

《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）>的公告》（吉林省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十四條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報時，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)提交有關(guān)清算項(xiàng)目資料，填寫《土地增值稅清算資料清單》（附件7），附報以下清算資料，并保證報送資料真實(shí)、準(zhǔn)確。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，內(nèi)容應(yīng)包括：1.項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)情況?！?.清算項(xiàng)目預(yù)繳的土地增值稅情況；實(shí)際繳納與清算項(xiàng)目有關(guān)的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等。8.其他應(yīng)說明的情況。

10江蘇

《江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算過程中行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函〔2011〕81號）

附件：

行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金在土地增值稅清算時的歸集方向一覽表

序號

費(fèi)用名稱

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

費(fèi)用類別

使用票據(jù)

歸集方向

備注

14

地方教育附加

增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額的2%

政府性基金

財政票據(jù)

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

2011.2.1之前為1%

文章來源：房地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)

【第5篇】土地增值稅納稅人包括

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題一：如何界定土地增值稅的納稅人和征稅范圍？

問：土地增值稅自1994年開始征收，2005年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號）后，各地進(jìn)一步性加強(qiáng)了土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅負(fù)重，清算難度大。如何界定土地增值稅的納稅人及土地增值稅的征收范圍？

答：(一)土地增值稅的納稅義務(wù)人

《土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第二條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！眴挝话ǜ黝惼髽I(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括自然人和個體經(jīng)營者。

概括起來，《條例》對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點(diǎn):

(1)不區(qū)分法人與自然人。即不區(qū)分是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體及其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，都是土地增值稅的納稅人。

(2) 不區(qū)分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不區(qū)分全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、 私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

(3)不區(qū)分國別。即不區(qū)分內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)，中國公民還是外籍個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、 消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[1994]10號）的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑以及港澳臺同胞等， 只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

(4)不區(qū)分部門行業(yè)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)還是事業(yè)單位，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

(二)土地增值稅的征稅范圍

1、征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍包括有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，是指納稅人在取得按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地的使用權(quán)之后，再次轉(zhuǎn)讓的行為。

(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿踊蚪?jīng)移動即遭損壞的物品。

2、征稅范圍的界定：《條例》規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義:

(1)土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)?，根?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

(2)只對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。例如，房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。

(3)對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收人的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收人的不征稅。例如，通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

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下期我們學(xué)習(xí)“如何計算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見！

【第6篇】土地增值稅的納稅人

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

【第7篇】土地增值稅納稅申報表二

”（點(diǎn)擊藍(lán)字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表

（二）計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

“營改增”之后，一般納稅人適用一般計稅方法，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是城建稅(7％)，教育費(fèi)附加(3％)。國家稅務(wù)總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)就一個開發(fā)項(xiàng)目而言可以計算實(shí)際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加，但落實(shí)到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。

每類房產(chǎn)實(shí)際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負(fù)率×7%

開發(fā)項(xiàng)目實(shí)繳增值稅額=（銷項(xiàng)稅額－銷項(xiàng)稅額抵減額）－累計進(jìn)項(xiàng)稅額留抵

開發(fā)項(xiàng)目增值稅的稅負(fù)率=實(shí)繳增值稅÷銷售收入總額×100%

各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計算表

（三）土地增值稅納稅申報表的填報

土地增值稅納稅申報表見《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函[2016]309號，以下簡稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的各類房產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。

(2)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”。“營改增”之后，一般計稅方法計算的土地增值稅的應(yīng)稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應(yīng)稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項(xiàng)稅額抵減率)”來計算，各類房產(chǎn)的“應(yīng)稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額換算表”中計算，再填報土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）。

(3)“房地產(chǎn)開發(fā)成本”六個成本項(xiàng)目，按照單位成本乘以銷售面積計算填報。

(4)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”，按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和分別乘以5％計算填報“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”。

(5)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”。國家稅務(wù)總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除。”先計算開發(fā)項(xiàng)目增值稅的實(shí)際稅負(fù)率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計算表”中計算后填報。

(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務(wù)總局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計算的。

上述介紹的土地增值稅納稅申報表的填報方法，是從取得各業(yè)務(wù)部門提供的成本核算資料開始，經(jīng)過成本的分配計算，直接計算填報土地增值稅納稅申報表。

【第8篇】土地增值稅納稅期限

一、重點(diǎn)群體創(chuàng)業(yè)稅收扣減。

自2023年1月1日至2025年12月31日，對建檔立卡貧困人口、持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或“畢業(yè)年度內(nèi)自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）或《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）的人員從事個體經(jīng)營的，自辦理個體工商戶登記當(dāng)月起，在3年（36個月）內(nèi)按每戶每年12000元為限額依次扣減其當(dāng)年實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標(biāo)準(zhǔn)最高可上浮20%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況在此幅度內(nèi)確定具體限額標(biāo)準(zhǔn)。納稅人實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個人所得稅小于減免稅限額的，以實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個人所得稅稅額為限；實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個人所得稅大于減免稅限額的，以減免稅限額為限。

二、吸納重點(diǎn)群體就業(yè)稅收扣減

企業(yè)招用建檔立卡貧困人口，以及在人力資源社會保障部門公共就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)登記失業(yè)半年以上且持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》或《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“企業(yè)吸納稅收政策”）的人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費(fèi)的，自簽訂勞動合同并繳納社會保險當(dāng)月起，在3年內(nèi)按實(shí)際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年6000元，最高可上浮30%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況在此幅度內(nèi)確定具體定額標(biāo)準(zhǔn)。

三、殘疾人創(chuàng)業(yè)免征增值稅

殘疾人個人提供的加工、修理修配勞務(wù)，為社會提供的應(yīng)稅服務(wù)，免征增值稅。

四、安置殘疾人就業(yè)的單位和個體戶增值稅即征即退

對安置殘疾人的單位和個體工商戶（以下稱納稅人），實(shí)行由稅務(wù)機(jī)關(guān)按納稅人安置殘疾人的人數(shù)，限額即征即退增值稅。每月可退還的增值稅具體限額，由縣級以上稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人所在區(qū)縣（含縣級市、旗）適用的經(jīng)?。ê灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）人民政府批準(zhǔn)的月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的4倍確定。一個納稅期已交增值稅額不足退還的，可在本納稅年度內(nèi)以前納稅期已交增值稅扣除已退增值稅的余額中退還，仍不足退還的可結(jié)轉(zhuǎn)本納稅年度內(nèi)以后納稅期退還，但不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度退還。納稅期限不為按月的，只能對其符合條件的月份退還增值稅。

享受條件：

1.納稅人（除盲人按摩機(jī)構(gòu)外）月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于10人（含10人）；盲人按摩機(jī)構(gòu)月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于5人（含5人）。

2.依法與安置的每位殘疾人簽訂了一年以上（含一年）的勞動合同或服務(wù)協(xié)議。

3.為安置的每位殘疾人按月足額繳納了基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險等社會保險。

4.通過銀行等金融機(jī)構(gòu)向安置的每位殘疾人，按月支付了不低于納稅人所在區(qū)縣適用的經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的工資。

5.納稅人納稅信用等級為稅務(wù)機(jī)關(guān)評定的c級或d級的，不得享受此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。

6.如果既適用促進(jìn)殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策，又適用重點(diǎn)群體、退役士兵、隨軍家屬、軍轉(zhuǎn)干部等支持就業(yè)的增值稅優(yōu)惠政策的，納稅人可自行選擇適用的優(yōu)惠政策，但不能累加執(zhí)行。一經(jīng)選定，36個月內(nèi)不得變更。

7.此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策僅適用于生產(chǎn)銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)，以及提供營改增現(xiàn)代服務(wù)和生活服務(wù)稅目（不含文化體育服務(wù)和娛樂服務(wù)）范圍的服務(wù)取得的收入之和，占其增值稅收入的比例達(dá)到50%的納稅人，但不適用于上述納稅人直接銷售外購貨物（包括商品批發(fā)和零售）以及銷售委托加工的貨物取得的收入。

五、特殊教育校辦企業(yè)安置殘疾人就業(yè)增值稅即征即退

對安置殘疾人的特殊教育學(xué)校舉辦的企業(yè)，實(shí)行由稅務(wù)機(jī)關(guān)按納稅人安置殘疾人的人數(shù)，限額即征即退增值稅。安置的每位殘疾人每月可退還的增值稅具體限額，由縣級以上稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人所在區(qū)縣（含縣級市、旗，下同）適用的經(jīng)?。ê灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市，下同）人民政府批準(zhǔn)的月最低工資標(biāo)準(zhǔn)的4倍確定。在計算殘疾人人數(shù)時可將在企業(yè)上崗工作的特殊教育學(xué)校的全日制在校學(xué)生計算在內(nèi)，在計算企業(yè)在職職工人數(shù)時也要將上述學(xué)生計算在內(nèi)。

享受的條件：

1.特殊教育學(xué)校舉辦的企業(yè)，是指特殊教育學(xué)校主要為在校學(xué)生提供實(shí)習(xí)場所、并由學(xué)校出資自辦、由學(xué)校負(fù)責(zé)經(jīng)營管理、經(jīng)營收入全部歸學(xué)校所有的企業(yè)。

2.納稅人（除盲人按摩機(jī)構(gòu)外）月安置的殘疾人占在職職工人數(shù)的比例不低于25%（含25%），并且安置的殘疾人人數(shù)不少于10人（含10人）。

3.納稅人納稅信用等級為稅務(wù)機(jī)關(guān)評定的c級或d級的，不得享受此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。

4.如果既適用促進(jìn)殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策，又適用重點(diǎn)群體、退役士兵、隨軍家屬、軍轉(zhuǎn)干部等支持就業(yè)的增值稅優(yōu)惠政策的，納稅人可自行選擇適用的優(yōu)惠政策，但不能累加執(zhí)行。一經(jīng)選定，36個月內(nèi)不得變更。

5.此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策僅適用于生產(chǎn)銷售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)，以及提供營改增現(xiàn)代服務(wù)和生活服務(wù)稅目（不含文化體育服務(wù)和娛樂服務(wù)）范圍的服務(wù)取得的收入之和，占其增值稅收入的比例達(dá)到50%的納稅人，但不適用于上述納稅人直接銷售外購貨物（包括商品批發(fā)和零售）以及銷售委托加工的貨物取得的收入。

六、安置殘疾人就業(yè)的企業(yè)殘疾人工資加計扣除

企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，可以在計算應(yīng)納稅所得額時按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。企業(yè)就支付給殘疾職工的工資，在進(jìn)行企業(yè)所得稅預(yù)繳申報時，允許據(jù)實(shí)計算扣除；在年度終了進(jìn)行企業(yè)所得稅年度申報和匯算清繳時，再依照規(guī)定計算加計扣除。

七、安置殘疾人就業(yè)的單位減免城鎮(zhèn)土地使用稅

在一個納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，減征或免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

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【第9篇】土地增值稅納稅籌劃

客戶需求

王女士想為自己的兒子在北京購買一套住房，由于他們均無北京戶籍，而在北京繳納社保和個人所得稅的時間剛滿4年，不具備在北京購買住房的資格。王女士便以其哥哥（具有北京戶籍）的名義在北京購房，1 年之后，等自己與兒子具備在北京買房資格后再過戶到兒子名下。假設(shè)所涉住房購買時的價款為300萬元，過戶到王女士兒子名下時的市場價格為500萬元（含增值稅）。

客戶方案納稅金額計算

該套住房過戶時，王女士的哥哥需要繳納增值稅：500÷（1+5%）×5%=23.81 萬元，需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86萬元；王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元，需要繳納個人所得稅：[500÷（1+5%）-14.29]×20%=92.38 萬元，合計稅收負(fù)擔(dān)：23.81+2.86+14.29+92.38=133.34萬元。

納稅籌劃方案納稅金額計算

建議王女士的哥哥將房產(chǎn)先贈予王女士，由于兩人是兄妹關(guān)系，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個人所得稅，在過戶時，王女士需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元。隨后，王女士可以再將住房贈予自己的兒子，由于兩人是母子關(guān)系，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個人所得稅，在過戶時，王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元。合計稅收負(fù)擔(dān)：14.29+14.29=28.58萬元。通過納稅籌劃，王女士等人減輕稅收負(fù)擔(dān)：133.34-28.58=104.76萬元。

涉及主要稅收制度

《增值稅暫行條例》

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》

涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈予對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78 號）

符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈予對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

《契稅暫行條例》

【第10篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購買了一塊土地，和國土資源局簽訂了《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國土資源局簽訂合同。合同中寫明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時間是2023年8月起。

【第11篇】土地增值稅納稅申報表二下載

《土地增值稅暫行條例》第2條規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人是單位和個人，以這些單位和個人是否專門從事房地產(chǎn)開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人兩類。這兩類納稅人在納稅申報流程、計稅方法等方面有比較大的差異。

《土地增值稅暫行條例》第10條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。該條規(guī)定雖未區(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，但這兩類納稅人申報繳納土地增值稅的流程、計稅方法是不同的，適用的納稅申報表也不一樣。從國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）附件可以看出，一共有七種不同類型的土地增值稅納稅申報表，分別為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用的《土地增值稅納稅申報表（一）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅納稅申報表（二）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用的《土地增值稅納稅申報表（四）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用的《土地增值稅納稅申報表（五）》、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅納稅申報表（三）》、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用的《土地增值稅納稅申報表（七）》、納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用的《土地增值稅納稅申報表（六）》。此外，還有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。從這些申報表就可以看出，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，納稅申報流程不一樣。

一、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的納稅申報流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報繳納土地增值稅需要經(jīng)歷三個階段。第一階段，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之后，開發(fā)之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要到項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，同時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)受讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)資料。各地對備案所需要提交的資料要求不一樣，以北京為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。并按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。

第二階段，預(yù)繳土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！病碁榱税l(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。

各地對房地產(chǎn)的分類不一樣，預(yù)征率也不一樣。以煙臺為例，將房地產(chǎn)分為普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三類。長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，普通住房預(yù)征率為2%，非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。長島縣地域范圍外，全市其他地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。湖南將房地產(chǎn)分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)四類，預(yù)征率分別為1.5%、2%、3%、5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而頻繁發(fā)生預(yù)繳土地增值稅納稅義務(wù)，難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的，可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇定期申報方式的，應(yīng)向納稅所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。定期申報方式確定后，一年內(nèi)不得變更。

第三階段，匯算清繳。

符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足條件的90日內(nèi)主動進(jìn)行土地增值稅清算。1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對于符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日辦理清算手續(xù)。

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅申報表（二）》的要求，稅款所屬期是項(xiàng)目預(yù)征開始的時間，截至日期是稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定（通知）申報期限的最后一日（應(yīng)清算項(xiàng)目達(dá)到清算條件起90天的最后一日/可清算項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)通知書送達(dá)起90天的最后一日）。對于可清算項(xiàng)目，即符合清算條件但未完成銷售而被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求匯算清繳的，假如剛好在第90天銷售n套房子，則納稅申報數(shù)據(jù)需要作相應(yīng)修改，申報材料需要重新組織，這繁重的工作幾乎不可能在一夜之間完成。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，比較安全的做法是在截止日的前幾天暫停銷售。

辦理匯算清繳時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提交相關(guān)信息資料，各地對信息資料的提交要求不一樣。以北京為例，納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)該填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，并報送有關(guān)資料：項(xiàng)目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表［包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表］等；取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途；清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報告；清算項(xiàng)目的銷售許可證；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等；《鑒證報告》或《清算報告》；《土地增值稅納稅申報表（二）》，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。

二、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的申報繳納流程

非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人沒有土地增值稅預(yù)繳和清算程序，一般不會在房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)按照《土地增值稅暫行條例》第10條的規(guī)定到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，而是在就存量房辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)的當(dāng)天或者前一天，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）的規(guī)定，就增值稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、所得稅等“一窗式”申報繳納。

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【第12篇】土地增值稅預(yù)繳納稅申報

（二）土地增值稅的清算

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

從預(yù)售開始到清算日已經(jīng)出售的房地產(chǎn)均應(yīng)參加清算。

（三）清算后剩余房產(chǎn)的銷售

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。《細(xì)則》規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

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下期我們學(xué)習(xí)“土地增值稅可否補(bǔ)計成本進(jìn)行二次清算”，您也可以思考一下，下期再見！

【第13篇】土地增值稅稅納稅申報表

一、契稅申報

契稅是指不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。

操作步驟

1、進(jìn)入界面

功能入口：【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報及繳納】-【綜合申報】-【契稅申報】

2、進(jìn)行申報

（1）填寫申報表。納稅人填寫報表包括：納稅人識別號，承受方信息，轉(zhuǎn)讓方信息，土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，稅款征收。

（2）點(diǎn)擊“申報”后，自動跳轉(zhuǎn)到報表發(fā)送中頁面，隨后可跳轉(zhuǎn)到查看申報結(jié)果頁面，可在申報結(jié)果查詢界面進(jìn)行繳款/查詢、下載申報表、申報作廢操作。

二、耕地占用稅申報

納稅人應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的納稅期限內(nèi)填報耕地占用申請及其他有關(guān)資料，向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

操作步驟

1、進(jìn)入界面

功能入口：【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報及繳納】-【綜合申報】-【耕地占用稅】

2、進(jìn)行申報

點(diǎn)擊下一步填寫耕地占用納稅申請表：

申報提交：

點(diǎn)擊“申報”后，自動跳轉(zhuǎn)到報表發(fā)送中頁面，隨后可跳轉(zhuǎn)到查看申報結(jié)果頁面，可在申報結(jié)果查詢界面進(jìn)行繳款/查詢、下載申報表、申報作廢操作。

三、土地增值稅申報

一

土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

納稅人可通過該模塊完成土地增值稅納稅申報（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）。

操作步驟

1、進(jìn)入界面

功能入口：【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報及繳納】-【其它申報】-【土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）】

2、進(jìn)行申報

填寫實(shí)例表格如下：

提交申請表：

點(diǎn)擊“申報”后，自動跳轉(zhuǎn)到報表發(fā)送中頁面，隨后可跳轉(zhuǎn)到查看申報結(jié)果頁面，可在申報結(jié)果查詢界面進(jìn)行繳款/查詢、下載申報表、申報作廢操作。

二

其他情況土地增值稅申報

納稅人可通過該模塊完成土地增值稅納稅申報其他情況土地增值稅申報。

通過點(diǎn)擊【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報及繳納】-【其他申報】-【土地增值稅納稅申報表（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用】

或【土地增值稅納稅申報表（六）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）】

或【土地增值稅納稅申報表（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）】

進(jìn)入操作界面，操作步驟與【土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）】類似，大家可以自行根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行填寫申報。

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【第14篇】土地增值稅納稅申報表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題八十：土地增值稅納稅申報表填報

（一）將“銷售收入總額”轉(zhuǎn)換為“應(yīng)稅收入總額”

計算開發(fā)項(xiàng)目銷項(xiàng)稅額抵減率：

銷項(xiàng)稅額抵減率＝銷項(xiàng)稅額抵減額÷銷售收入總額×100%

應(yīng)稅收入總額＝銷售收入總額×（1+銷項(xiàng)稅額抵減率）

各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額匯算表

以“ ”（點(diǎn)擊藍(lán)字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表

（二）計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

“營改增”之后，一般納稅人適用一般計稅方法，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是城建稅(7％)，教育費(fèi)附加(3％)。國家稅務(wù)總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)就一個開發(fā)項(xiàng)目而言可以計算實(shí)際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加，但落實(shí)到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。

每類房產(chǎn)實(shí)際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負(fù)率×7%

開發(fā)項(xiàng)目實(shí)繳增值稅額=（銷項(xiàng)稅額－銷項(xiàng)稅額抵減額）－累計進(jìn)項(xiàng)稅額留抵

開發(fā)項(xiàng)目增值稅的稅負(fù)率=實(shí)繳增值稅÷銷售收入總額×100%

各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計算表

（三）土地增值稅納稅申報表的填報

土地增值稅納稅申報表見《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函[2016]309號，以下簡稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的各類房產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。

(2)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”?！盃I改增”之后，一般計稅方法計算的土地增值稅的應(yīng)稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應(yīng)稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項(xiàng)稅額抵減率)”來計算，各類房產(chǎn)的“應(yīng)稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額換算表”中計算，再填報土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）。

(3)“房地產(chǎn)開發(fā)成本”六個成本項(xiàng)目，按照單位成本乘以銷售面積計算填報。

(4)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”，按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和分別乘以5％計算填報“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”。

(5)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”。國家稅務(wù)總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！毕扔嬎汩_發(fā)項(xiàng)目增值稅的實(shí)際稅負(fù)率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計算表”中計算后填報。

(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務(wù)總局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計算的。

上述介紹的土地增值稅納稅申報表的填報方法，是從取得各業(yè)務(wù)部門提供的成本核算資料開始，經(jīng)過成本的分配計算，直接計算填報土地增值稅納稅申報表。