【導(dǎo)語】土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問題釋義怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問題釋義，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問題釋義
近年來房地產(chǎn)市場經(jīng)過高速發(fā)展后，尤其一線城市房價不斷攀升，2007年2月1日國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，表明國家將對房地產(chǎn)進行調(diào)控。土地增值稅有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，對于開發(fā)商而言，無疑是增加了很多壓力。
土地增值稅是地稅部門重要的稅源，在收入結(jié)構(gòu)中占有重要地位，下面我們就了解一下土地增值稅的概念。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。
記者了解到，近期，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》，北京市將根據(jù)意見的相關(guān)要求，在政策激勵、管理創(chuàng)新、科技研發(fā)與推廣、產(chǎn)業(yè)鏈整合等方面加快發(fā)展裝配式建筑，力爭使裝配式建筑到2023年成為北京市的重要建造方式。
法定扣除項目按《條例》及《細則》規(guī)定有下列幾項：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。
（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)是指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用
（4）舊房及建筑物的評估價格。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。
主要特點；
以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。
征稅面比較廣。
凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。
（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認，按照累進原則設(shè)計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
土地增值稅清算的條件
符合下列情形之一，土地增值稅要進行清算：
一、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
二、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
三、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
土地增值稅清算將會加大房地產(chǎn)的成本，但是不會對房價的上漲產(chǎn)生大的影響。在市場經(jīng)濟中，房價取決于供求關(guān)系，而與成本沒有太大的關(guān)系。
【第2篇】土地增值稅加計扣除項目
土地增值稅基本上可以說是房產(chǎn)行業(yè)稅收繳納中，最復(fù)雜最容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的一個稅種。其計算方式及扣除項目較為復(fù)雜，且各項目費用開支明目名目繁多，時間跨度也比較長。在具體操作中，相關(guān)費用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值稅清算時相關(guān)扣除項目關(guān)注事項。
涉及土地增值稅的情形
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土地增值稅清算時，允許扣除的費用項目整理
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不得扣除費用項目概覽
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計算扣除時重點關(guān)注項
“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，主要為，納稅人實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按代理申報項目準確計算的，允許據(jù)實扣除，但不包括增值稅！
計算公共配套設(shè)施費扣除時，關(guān)注相關(guān)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)是否明確，設(shè)施的界定是否準確；是否與清算土地增值稅的項目有關(guān)，是否取得合法有效的憑證；
關(guān)注納稅人支付給回遷戶的補差價款，是否計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的差補價款，是否按稅收規(guī)定扣除；
關(guān)注據(jù)實扣除的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除據(jù)實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按照規(guī)定比例計算扣除；
按照國家規(guī)定進行項目加計扣除時，關(guān)注：納稅人未取得房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，是否按稅法規(guī)定計算加計扣除；轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物時，關(guān)注是否按照稅法規(guī)定扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；
存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除規(guī)定
1. 房屋及建筑物的評估價格
評估價格 = 重置成本價 ? 成新度折扣率
凡不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票的，舊房及建筑物的評估價格可按照發(fā)票所載金額 并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算扣除。
計算扣除時，“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年; 超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可視為一年。
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2. 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用
3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(城建稅和教育附加、印花稅)? *對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的采用發(fā)地產(chǎn)評估價格。
*房地產(chǎn)評估價格 = 交易實例房地產(chǎn)價格 ? 實物狀況因素修正 ? 權(quán)益因素修正 ? 區(qū)域因素修正 ? 其他因素修正
土地增值稅應(yīng)納稅額計算首先，計算不含增值稅收入;其次，計算各項扣除項目合計;最后:計算土地增值稅應(yīng)納稅額:
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1.土地增值稅允許扣除項目表
2.土地增值稅允許扣除的項目
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相關(guān)稅收優(yōu)惠政策
轉(zhuǎn)讓房屋，增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，免征土地增值稅;
1) 建造普通標準住宅出售，其增值稅額未超過扣除項目金額之和 20%的，予以免稅。超過 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
2) 轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額 20%的免稅;
3) 轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值額未超過扣除項目金額 20%的免稅;
2. 因國家建設(shè)需要免征土地增值稅
1) 因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)免稅;
2) 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅;
3. 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅4. 對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征
? 注:
a) 企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得 該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企 業(yè)“取得土地使用權(quán)所有支付的金額”扣除;
b) 企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級以上(含省級)國土管理部門批準，國家以國有土地 使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng) 以該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部門批準的評估價格，作為該 企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除;
c) 辦理納稅申報時，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部 門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的不得扣除;
【第3篇】土地增值稅減免
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號），稅務(wù)總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第3號），下面，小編就給大家簡單介紹一下此項減免政策。
一、“六稅兩費”包括哪些稅費？
“六稅兩費”包括資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅、教育費附加及地方教育附加。
二、減免政策的適用范圍有哪些？
此項“六稅兩費”減免政策適用范圍由此前的“增值稅小規(guī)模納稅人”擴大到“增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶”。
三、福建省減免比例是多少？
依據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財政廳 國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的通知》（廈財稅〔2022〕2號）規(guī)定，對福建省增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減按50%稅額征收“六稅兩費”。
四、小型微利企業(yè)的判定標準是什么？
本公告所稱小型微利企業(yè)，是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。適用“六稅兩費”減免政策的小型微利企業(yè)的判定以企業(yè)所得稅年度匯算清繳結(jié)果為準。
五、新設(shè)立企業(yè)如何判定為小型微利企業(yè)？
登記為增值稅一般納稅人的新設(shè)立企業(yè)，從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合申報期上月末從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元兩項條件的，按規(guī)定辦理首次匯算清繳申報前，可按照小型微利企業(yè)申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。
六、逾期辦理或更正匯算清繳申報的，已享受減免的需要更正申報嗎？
逾期辦理或更正匯算清繳申報的，應(yīng)當依據(jù)逾期辦理或更正申報的結(jié)果，對“六稅兩費”申報進行相應(yīng)更正。
七、企業(yè)由增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人，如何適用減免政策？
增值稅小規(guī)模納稅人按規(guī)定登記為一般納稅人的，自一般納稅人生效之日起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人適用“六稅兩費”減免政策。
增值稅年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標準應(yīng)當?shù)怯洖橐话慵{稅人而未登記，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知，逾期仍不辦理登記的，自逾期次月起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。
上述納稅人如果符合小型微利企業(yè)和新設(shè)立企業(yè)的情形，或登記為個體工商戶，仍可申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。
八、已享受“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可否疊加享受此項優(yōu)惠？
增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶已依法享受“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受此項優(yōu)惠政策。
九、如何辦理減免？
納稅人通過電子稅務(wù)局自行申報享受減免優(yōu)惠，不需額外提交資料。
十、未及時申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠怎么辦？
納稅人符合條件但未及時申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠的，可依法申請抵減以后納稅期的應(yīng)納稅費款或者申請退還。
十一、減免政策的執(zhí)行期限有多長？
此項“六稅兩費”減免政策的執(zhí)行期限為2023年1月1日至2024年12月31日。
政 策 依 據(jù)
1.《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號）
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第3號）
3.《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財政廳 國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的通知》（廈財稅〔2022〕2號）
【第4篇】土地增值稅開發(fā)費用扣除嗎
導(dǎo)讀：計算增值額的扣除項目土地增值稅來說一共有五個項目，具體的項目內(nèi)容可以來咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來介紹關(guān)于“土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!
土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?
答：可以扣除
條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計扣除?
加計扣除是2006年出臺的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房價，但是沒起作用。
根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項支出之和加計20%的扣除。
建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的，免征土地增值稅。
【第5篇】土地增值稅退稅政策依據(jù)
與其他行業(yè)的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)除了需要面對增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等常規(guī)稅項外，還需要面對財產(chǎn)行為稅種最特殊的一個稅種，即土地增值稅。由于稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計的區(qū)別，企業(yè)所得稅屬于法人稅制，由房地產(chǎn)企業(yè)以每一個納稅年度所歸集的收入、成本和費用為基礎(chǔ)進行匯算清繳；而土地增值稅則以每個獨立的房地產(chǎn)項目為基礎(chǔ)整體歸集與此相關(guān)的收入、成本和開發(fā)費用進行稅收清算，清算前以預(yù)繳為主。而且土地增值稅的清算時點往往都集中在房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算時點后，因此就可能會出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算時點不匹配而造成土地增值稅清算年度出現(xiàn)大額虧損而無法彌補的問題。
2023年以前，房地產(chǎn)企業(yè)因此造成的虧損只有在公司注銷清算后才可以申請退稅，而且受到虧損結(jié)轉(zhuǎn)時間等因素的限制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后會因短時間內(nèi)無法注銷而導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅的情況。所以稅務(wù)總局在2023年發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號 , “81 號公告”），把因土地增值稅二次分攤后導(dǎo)致企業(yè)所得稅需退稅的適用條件進行放寬調(diào)整。盡管對于房地產(chǎn)企業(yè)而言這絕對屬于政策利好，但是從技術(shù)落實方面想要合理享受到退稅的政策優(yōu)惠，需要正確理解和掌握81號公告的規(guī)則。
01 正確理解和判斷退稅適用前提條件
81號公告第二條第（一）項提到：企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照特定方法，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。
土地增值稅清算往往是在開發(fā)產(chǎn)品基本銷售完畢的情況下進行的，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策規(guī)定，即使是稅務(wù)機關(guān)可要求清算的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售率也要達到85%。由于土地增值稅清算時點的滯后性，往往出現(xiàn)清算當年無收入?yún)s因清算年度補繳的土地增值稅直接計入該年度損益而造成前期盈利但該年度虧損的情況。所以81號公告規(guī)定可以適用企業(yè)所得稅退稅的第一個前提就是房地產(chǎn)企業(yè)需因土地增值稅的清算導(dǎo)致清算年度造成了實質(zhì)性虧損，否則就正常彌補即可，也無需啟動退稅程序。
其次是，除了要產(chǎn)生實質(zhì)性虧損外，81號公告對于因土地增值稅清算導(dǎo)致清算年度虧損而需要申請企業(yè)所得稅退稅的房地產(chǎn)企業(yè)還設(shè)有一個前提條件，就是房地產(chǎn)企業(yè)不存在后續(xù)開發(fā)項目。對于后續(xù)開發(fā)項目的界定，81號公告解釋為正在開發(fā)以及中標的項目。正在開發(fā)項目比較好理解，就是在建工程項目。而中標項目，對于招拍掛項目應(yīng)指在國土部門招拍掛程序中已經(jīng)競得土地的項目。但對于廣東省這種存在城市更新、留用地合作開發(fā)等類型的省份城市，實務(wù)中在認定上可能存在諸多爭議。以城市更新項目為例，認定是否中標應(yīng)該以什么作為判斷標準？簽訂合作改造協(xié)議還是項目立項，亦或者是項目確定實施主體，又或者是土地協(xié)議出讓環(huán)節(jié)，這些都需要深入研判以及保持積極的稅務(wù)溝通。
02 分攤起算時點為預(yù)售收入核算年度而非項目完工結(jié)轉(zhuǎn)年度
81號公告第二條第（一）項提到：該項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)。
針對規(guī)定中作為分攤土地增值稅基數(shù)的“項目年度銷售收入”是否應(yīng)該包括預(yù)售期所形成的預(yù)售收入實務(wù)中經(jīng)常容易產(chǎn)生爭議。正如我們前面所分析到的，81號公告出臺的原因是為了消弭房地產(chǎn)開發(fā)項目因企業(yè)所得稅和土地增值稅在稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計上的差異所導(dǎo)致的收入與支出配比不均衡的問題。
一方面，按照土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，預(yù)售期所形成的預(yù)售收入本身就需要按照相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。81號公告第二條第（二）項特別強調(diào)企業(yè)所應(yīng)調(diào)整當年的應(yīng)納稅所得額本質(zhì)是開發(fā)項目各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅前扣除的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（以下簡稱為“所得稅申報表”）a105010“視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表”的填報規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)項目完工前所取得的未完工收入按照預(yù)計毛利率計算得出預(yù)計毛利額后可以扣減實際發(fā)生的土地增值稅。所以按照81號公告的計算規(guī)則，預(yù)售期的預(yù)售收入需要納入分攤年度。
另一方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) < 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 > 的通知》（國稅發(fā)【2009】31 號，“31號文”）第六條將企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入全部納入稅法意義上的“銷售收入”實現(xiàn)的范疇，只是區(qū)分未完工銷售收入和完工銷售收入，而不再像國稅發(fā)【2006】31 號文那樣劃分出預(yù)售收入。所以同樣作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)所得稅方面的政策規(guī)定，81號公告所界定的項目銷售收入理應(yīng)與31號文保持一致的口徑。
事實上，稅務(wù)總局在關(guān)于81號公告的解讀中所采用的案例中有所描述：“某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目，2023年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算”。其中就包含了一個假設(shè)，案例中的項目是2023年才竣工的，按照31號文的規(guī)定竣工前所取得收入屬于未完工銷售收入，完工后的收入是完工銷售收入。稅務(wù)總局在案例中開始分攤清算的土地增值稅的年度便是從2023年開始計算的，這也是驗證了我們的分析。
03 項目銷售收入應(yīng)剔除增值額未超過扣除項目金額20%的普宅銷售收入
81號公告在對“項目銷售收入”的補充規(guī)定中明確其不包含企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額 20% 的普通住宅的銷售收入。對于這部分收入而言，盡管在會計準則和企業(yè)所得稅層面需要確認為銷售收入，但是根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定其免征土地增值稅收入。所以說從最終清算結(jié)果來看，企業(yè)清繳的土地增值稅中不包含這部分普宅收入對應(yīng)的土地增值稅，所以這部分收入不參與到土地增值稅的分攤計算具有合理性。
可能有人會提出說這部分普宅收入在預(yù)征階段也預(yù)征了部分土地增值稅，但是需要注意到的是，這部分普宅收入所預(yù)征的土地增值稅最終在清算的時候都會被其他非免稅收入所應(yīng)該繳納的土地增值稅抵減了。
分攤示例如下表示：
所以81號公告的分攤邏輯還是要本著“誰實際參與，誰分攤”的原則來確定。
作者：傅吉俊 鄭會廣 王殿會
來源：稅明大道
【第6篇】土地增值稅優(yōu)惠政策
企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策
財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告
財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號
為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場環(huán)境，現(xiàn)就繼續(xù)執(zhí)行有關(guān)土地增值稅政策公告如下：
一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。
六、改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報繳納土地增值稅時，對“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用確定；經(jīng)批準以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，為作價入股時縣級及以上自然資源部門批準的評估價格。按購房發(fā)票確定扣除項目金額的，按照改制重組前購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目金額，購買年度是指購房發(fā)票所載日期的當年。
七、納稅人享受上述稅收政策，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定辦理。
八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。
九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。
財 政 部 稅務(wù)總局
2023年5月31日
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財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知
財稅〔2018〕57 號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財政局：
為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場環(huán)境，現(xiàn)將繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策通知如下：
一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
本通知所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。
六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級以上（含省級）國土管理部門批準，國家以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。
七、企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。
八、本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。
九、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
財政部 稅務(wù)總局
2023年5月16日
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財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知
財稅〔2015〕5號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：
為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》（國發(fā)〔2014〕14號），現(xiàn)將企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策通知如下：
一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
本通知所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
四、單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過程中經(jīng)省級以上（含省級）國土管理部門批準，國家以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。
七、企業(yè)按本通知有關(guān)規(guī)定享受相關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)及時向主管稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)房產(chǎn)、國有土地權(quán)證、價值證明等書面材料。
八、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條、第三條，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條同時廢止。
財政部 國家稅務(wù)總局
2023年2月2日
【第7篇】土地增值稅和增值稅
思維導(dǎo)圖
政策要點
（一）納稅人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。
要點：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。
財稅字〔1995〕48號：關(guān)于細則中“贈與”所包括的范圍問題
細則所稱的“贈與”是指如下情況：
（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
（二）征稅對象
土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
（三）稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項目金領(lǐng)100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。
（四）收入的確認
1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。
房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？
在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：
（1） 出售舊房及建筑物的；
（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（3）提供扣除項目金額不實的；
（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
（五）扣除額
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。
注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計算扣除。
計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4.舊房及建筑物的評估價格。
指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。
6.財政部規(guī)定的其他扣除項目
（1）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。
（2）代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
（六）主要減免稅政策
1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。
高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認。現(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。
對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
2.個人銷售住房免征土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。
3.政府搬遷免征土地增值稅的情形
因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅
根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
8.被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。
10.根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。
根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。
11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
（七）征收管理
1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當按下列程序辦理納稅手續(xù)：
（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。
對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。
（2）稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認評估價格。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。
注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進行審核確認。
（3）納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
2.對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。
預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
3.清算
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。
序號
減免政策
減免項目名稱
政策名稱
優(yōu)惠條款
1
改善民生
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 財稅〔2008〕137號
第三條
2
改善民生
轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》 財稅〔2008〕24號
第一條第（三）款
3
改善民生
普通標準住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國國務(wù)院令第138號
第八條第（一）項
4
改善民生
轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》 財稅〔2013〕101號
第二條
5
改善民生
轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》 財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號
第四條
6
轉(zhuǎn)制升級
對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》 財稅〔2013〕53號
第四條
7
轉(zhuǎn)制升級
對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》 財稅〔2011〕116號
第二條
8
轉(zhuǎn)制升級
對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》 財稅〔2013〕3號
第一條
9
轉(zhuǎn)制升級
對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》 財稅〔2011〕13號
第九、十、十一條
10
支持金融資本市場
對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》 財稅〔2001〕10號
11
支持金融資本市場
對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際（集團）有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》 財稅〔2003〕212號
第二條第4項、第三條第4項、第四條第4項
12
支持金融資本市場
對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司等4家金融資產(chǎn)管理公司有關(guān)稅收政策問題的通知》 財稅〔2013〕56號
第一條
13
支持文化教育體育
對北京冬奧組委、北京冬奧會測試賽賽事組委會賽后再銷售物品和出讓資產(chǎn)免征土地增值稅
《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》 財稅〔2017〕60號
第一條第（八）款
14
支持文化教育體育
對執(zhí)委會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅
《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》 財稅〔2018〕119號
第一條第（五）項
15
支持其他各項事業(yè)
被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》 財稅〔2003〕141號
第二條第4項
16
支持其他各項事業(yè)
普通標準住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免
因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》 財稅〔2006〕21號
第一、四條
17
支持其他事業(yè)
合作建房自用的土地增值稅減免
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 財稅字〔1995〕48號
第二條
18
支持其他事業(yè)
因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國國務(wù)院令第138號
第八條第（二）項
19
支持其他事業(yè)
個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征土地增值稅
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 財稅字〔1995〕48號
第五條
案例分析
案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應(yīng)繳土地增值稅稅額。
（一）收入2000萬元
（二）扣除
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬元）
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80（萬元），其中：
（1）利息支出=500*5%=25（萬元）
（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）
4.稅金=110（萬元）
5.加計扣除=1100*20%=220（萬元）
扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510（萬元）
（三）增值額=2000-1510=490（萬元）
（四）稅率
增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%
（五）稅額
應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）
土地增值稅納稅申報表（二）
（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）
案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。
解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是:
1.計算評估價格。其公式為: 評估價格=重置成本價×成新度折扣率 2.匯集扣除項目金額。 3.計算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
（1）評估價格=600×70%=420（萬元）
（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）
（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）
（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）
（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）
案例三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法
王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）
解析：（一）計稅收入
1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）
2.計稅收入
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。
（二）可扣除房產(chǎn)原值
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）
（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金
1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43（萬元）；
2.購買時繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；
3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；
（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。
（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436（萬元）；
（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%
（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。
案例四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項目進行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。
解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）
2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：
（1）扣除項目＝0.72×4500＝3240（萬元）
（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）
（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%
（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）
來源：小穎言稅
【第8篇】土地增值稅扣減稅金
增值稅
最近有很多網(wǎng)友朋友問，增值稅和土地增值稅是不是一個意思？他們之間又有什么不同？
今天，小編就帶大家來了解一下增值稅與土地增值稅的區(qū)別？
關(guān)于兩者的定義：
土地增值稅指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，用來轉(zhuǎn)讓所取得的收入其中包括貨幣收入、實物收入和其他收入減掉法定扣除項目金額后的增值額為計稅向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承和贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
增值稅是指商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種稅。
增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征收？
不重復(fù)征收。 但是在行使轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，需要同時交土地增值稅和增值稅，另外還要交城維和稅，印花稅。
兩者的不同主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人不同
征稅的范圍不同
稅率不同
扣除的項目和計稅方法不同
征收管理機關(guān)不同
納稅地點不同
納稅期限不同
減稅、免稅的規(guī)定不同
以上是小編為大家整理的增值稅與土地增值稅的區(qū)別點，希望對您有所幫助。
接下來，小編將為大家講解到關(guān)于增值稅的申報、做賬方式。
大家都知道在2023年增值稅發(fā)生了比較大的變化，如今已經(jīng)到了七月大征期了，今天我們就來給大家聊一聊增值稅小規(guī)模納稅人最新的申報、財務(wù)處理事宜。
從2023年4月-12月起，增值稅小規(guī)模納稅人原適用3%稅率的，直接免征增值稅。
2023年5月至2023年年底，對納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入，免征增值稅
2023年1月至2023年底，對納稅人提供公共交通運輸服務(wù)取得的收入，免征增值稅。
注意：開票方面，增值稅小規(guī)模納稅人如果享受免征增值稅優(yōu)惠的話，要開具免稅的普票，即在開票時，稅率欄上選擇“免稅”。
在這里還有幾個事項需要大家注意：
如果開票時自然人代開的話，那么自2023年4月起，代開的是3%的業(yè)務(wù)，也是可以享受免稅優(yōu)惠政策的。
增值稅小規(guī)模納稅人適用3%免稅的業(yè)務(wù)，不再受季度不超過45萬免增值稅的限制，但是仍需要注意連續(xù)12個月（4個季度）銷售額不能超500萬，否則會被強制轉(zhuǎn)為一般納稅人。
如果開3%征收率的增值稅專用發(fā)票，則需要放棄減免稅的優(yōu)惠政策。
小提示：另一個優(yōu)惠政策從2023年到2023年12月實施的前面提到的小規(guī)模納稅人月銷售額不超過15萬（季度45萬），免增值稅。即便是有了3%的免稅的優(yōu)惠政策，這個45萬的免增值稅仍舊有效，因為小規(guī)模納稅人除了3%的業(yè)務(wù)之外，還有5%的業(yè)務(wù)。
馬上就到了七月中旬了，7月是增值稅小規(guī)模納稅人按季度申報的第一個征收期，接下來，我們就來了解下申報和財務(wù)處理的問題。
以按季申報為例：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申報的時候要區(qū)分季度超45萬和季度超45萬。
舉個簡單的例子：
45萬以內(nèi)，只涉及普票，某公司按季申報的小規(guī)模納稅人，2023年第二季度銷售貨物35萬，開具免稅的增值稅普票。
這種情況申報比較簡單，算出免稅額=350000*3%=10500，
財務(wù)處理方面：
借：銀行存款/庫存現(xiàn)金350000
貸：主營業(yè)務(wù)收入350000
注意：這里只需要按開具的免稅發(fā)票入賬，不需要計提稅金再轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入。
了解更多稅收優(yōu)惠政策、稅收園區(qū)、財稅實務(wù)操作分享、有任何稅務(wù)相關(guān)需求歡迎留言咨詢小編。關(guān)注小編、緊跟政策，每日更新。小編也會不定時分享節(jié)稅、避稅干貨！
【第9篇】如何自測土地增值稅成本？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行佛山市2008—2023年土地增值稅扣除項目金額標準的公告》（國家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局公告2023年第1號）第三條規(guī)定：“三、工程造價核定扣除標準的適用時間以工程竣工驗收報告中注明的竣工時間為準，房產(chǎn)工程項目從開工到竣工時間屬于跨年度的，各年度工程造價核定，應(yīng)根據(jù)所占當年的月份數(shù)占總月份數(shù)的比例，乘以相應(yīng)年度的指標加權(quán)綜合計算適用扣除標準?！?/p>
按照上述標準及方法計算該項目的稅局造價標準：
首先，我們根據(jù)企業(yè)項目工程結(jié)算資料、合同資料、測繪報告、規(guī)劃資料等資料統(tǒng)計項目工程量，在統(tǒng)計工程量時，財務(wù)部門可與工程部門相關(guān)人員一起完成，需注意各模塊所包含的具體的工程內(nèi)容，根據(jù)相應(yīng)的內(nèi)容對項目的工程資料進行加總或者拆分，避免分類錯誤而引起部分模塊成本偏高；
其次，由于該項目于2023年6月開工，于2023年6月竣工，我們選擇佛山市2023年、2023年對應(yīng)模塊造價指標，2023年權(quán)重為0.5【=6/(6+6)】，2023年權(quán)重為0.5【=6/(6+6)】，計算各模塊綜合單價；
最后，根據(jù)各模塊工程量及造價指標，計算出按稅局標準計算的造價標準，并與企業(yè)實際造價成本進行比對，實際造價成本高于稅局造價標準0.76億【=2.6億-1.84億】。
具體計算如下：
【第10篇】土地增值稅稅率預(yù)繳
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）
2.根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條
3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）
二、預(yù)繳土地增值稅計算
（一）預(yù)征的計征依據(jù)
1.一般計稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額
（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）
2.簡易計稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡化計算
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）
（二）代收費用
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報
（一）納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。
（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》。
附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表
財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表
附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細表
依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）
四、會計處理
預(yù)繳土地增值稅時：
借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
五、風(fēng)險點
1.項目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；
2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
來源：金穗源
【第11篇】營改增后土地增值稅稅金扣除
導(dǎo)讀：營改增后計算土地增值稅可不可以稅務(wù)稅前扣除呢，對此，本篇文章給您帶來了企業(yè)所得稅法的相關(guān)鍋底。同時，還有土地增值稅入哪一會計科目核算的會計分錄，具體的借與貸怎么表示，可以參考接下來小編的分析，如下。
營改增后計算土地增值稅是可以扣除的稅金嗎？
答：土地增值稅可以在企業(yè)所得稅中扣除。
企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與取得收入有關(guān)的稅金，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得經(jīng)營收入實際發(fā)生的必要的、正常的支出，與企業(yè)發(fā)生的成本、費用性質(zhì)相同，是企業(yè)取得經(jīng)營收入實際發(fā)生的經(jīng)濟負擔，符合稅前扣除的基本原則。
因此，企業(yè)所得稅法第八條將稅金和成本、費用并列為支出，允許在計算應(yīng)納稅所得額時予以扣除。稅金是指納稅人按規(guī)定繳納的消費稅、營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、資源稅、土地增值稅，教育費附加可視同稅金。
土地增值稅入哪一會計科目核算做分錄？
如果是土地增值稅，小編認為，可以這做：
一般企業(yè)土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算的，轉(zhuǎn)讓時按實際收到的金額：
借：銀行存款
累計攤銷
貸：無形資產(chǎn)
應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅
營業(yè)外收入（或借：營業(yè)外支出）
【第12篇】土地增值稅納稅申報表二
”（點擊藍字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表
（二）計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
“營改增”之后，一般納稅人適用一般計稅方法，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是城建稅(7％)，教育費附加(3％)。國家稅務(wù)總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。”房地產(chǎn)企業(yè)就一個開發(fā)項目而言可以計算實際繳納的城建稅和教育費附加，但落實到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。
每類房產(chǎn)實際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負率×7%
開發(fā)項目實繳增值稅額=（銷項稅額－銷項稅額抵減額）－累計進項稅額留抵
開發(fā)項目增值稅的稅負率=實繳增值稅÷銷售收入總額×100%
各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費附加計算表
（三）土地增值稅納稅申報表的填報
土地增值稅納稅申報表見《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函[2016]309號，以下簡稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）
(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實反映房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的各類房產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標準住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。
(2)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”。“營改增”之后，一般計稅方法計算的土地增值稅的應(yīng)稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應(yīng)稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項稅額抵減率)”來計算，各類房產(chǎn)的“應(yīng)稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額換算表”中計算，再填報土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）。
(3)“房地產(chǎn)開發(fā)成本”六個成本項目，按照單位成本乘以銷售面積計算填報。
(4)“房地產(chǎn)開發(fā)費用”，按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和分別乘以5％計算填報“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”。
(5)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”。國家稅務(wù)總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除?！毕扔嬎汩_發(fā)項目增值稅的實際稅負率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費附加計算表”中計算后填報。
(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務(wù)總局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計算的。
上述介紹的土地增值稅納稅申報表的填報方法，是從取得各業(yè)務(wù)部門提供的成本核算資料開始，經(jīng)過成本的分配計算，直接計算填報土地增值稅納稅申報表。
【第13篇】營改增下土地增值稅收入計算方法
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問題十六：轉(zhuǎn)讓“營改增”后購置房地產(chǎn)土地增值稅的計算方法
問：自2023年5月1日開始，增值稅覆蓋了不動產(chǎn)。企業(yè)購置不動產(chǎn)取得增值稅專用發(fā)票帶來的增值稅額可以作為進項稅額抵扣，“營改增”之后取得的不動產(chǎn)成本為不含稅價，企業(yè)轉(zhuǎn)讓“營改增”之后購置的不動產(chǎn)應(yīng)當怎樣計算繳納土地增值稅?
答：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅[2016]36號附件2)規(guī)定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2023年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60％，第二年抵扣比例為40％。
根據(jù)上述規(guī)定，納稅人取得不動產(chǎn)進項稅額分為兩年抵扣，如果納稅人將沒有抵扣完的進項稅額的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其沒有抵扣完的進項稅額如何處理，財稅[2016]43號規(guī)定，《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
溫馨提示：
財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號規(guī)定：自2023年4月1日起，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（四）項第1點、第二條第（一）項第1點停止執(zhí)行，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。
[案例]：n科技有限公司2023年4月購置一座科研樓，購置價(含稅)2 220萬元，取得了增值稅專用發(fā)票，增值稅額220萬元。當?shù)仄醵惗惵?％，已繳契稅60萬元，取得了完稅憑證?？蒲袠亲鳛楣潭ㄙY產(chǎn)核算。2023年5月，n公司將該樓轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(含稅)2664萬元，請計算如何納土地增值稅。
[案例分析]
(1)2023年4月購置科研樓，取得增值稅專用發(fā)票，增值額220萬元分兩年抵扣，第一年抵扣60％計132萬元，留抵40％計88萬元待第二年抵扣。契稅60萬元計入固定資產(chǎn)原值。
借：固定資產(chǎn)——科研樓 20 000 000
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額) 1 320 000
應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 880 000
貸：銀行存款 22 200 000
借：固定資產(chǎn)一一科研樓 600 000
貸：銀行存款 600 000
(2)2023年5月轉(zhuǎn)讓科研樓，將“待抵扣進項稅額”轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)科目。
借：固定資產(chǎn)——科研樓 880 000
貸：應(yīng)交稅費一一待抵扣進項稅額 880 000
科研樓原價＝20 600 000+880 000=21 480 000(元)
(3)轉(zhuǎn)讓收入:
銷售額＝26 640 000÷1.09＝24 440 367(元)
銷項稅額＝24 440 367×9％＝2 199 633(元)
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＝城建稅+教育費附加+印花稅
城建稅的7％＝2 199 633x7％＝153 974(元)
教育費附加的3％＝2 199 633x3％＝65 989(元)
印花稅的0.05％＝26640 000×0.05％＝13 320(元);
有關(guān)的稅金＝153 974+65 989+13 320＝233 283(元)。
(5)根據(jù)國稅函[2016]309號文件的規(guī)定，“提供購房發(fā)票金額”包括購樓發(fā)票金額2 000萬元；轉(zhuǎn)回進項稅額88萬元；科研樓持有1年，加計5％扣除；契稅60萬元，加除項目金額＝[20 000 000×(1+5％)+880 000+600 000+233 283＝22713283(元)
(6)增值額＝24 440 367-22 713 283＝1 727 084(元)。
(7)增值率＝(1727084÷22713283)x100％＝7.6%
(8)適用稅率30%，速算扣除率為0，應(yīng)繳土地增值稅＝1727084×30％＝518 125(元)
好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！
下期我們學(xué)習(xí)“銷售保障性住房是否預(yù)繳土地增值稅”，您也可以思考一下，下期再見！
【第14篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
知識點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
（一）土地增值稅的清算單位
1.取得預(yù)售收入時，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；達到清算條件進行清算；
2.以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；
3.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
【例題·單選題】（2023年）對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。
a.規(guī)劃申報項目
b.審批備案項目
c.商業(yè)推廣項目
d.設(shè)計建筑項目
『正確答案』b
『答案解析』以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
（二）土地增值稅清算的條件
應(yīng)進行清算
主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的
（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的——應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算
（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況
【例題·多選題】（2023年）下列情形中，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅清算的有（ ）。
a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
c.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的
d.取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的
『正確答案』abc
『答案解析』取得銷售（預(yù)售）許可證3年仍未銷售完的，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行清算。
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：
（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（四）土地增值稅的扣除項目
1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可核定這四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的公共設(shè)施
【例題·多選題】清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形是（ ）。
a.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的
b.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的
c.建成后有償移交給其他企業(yè)的
d.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的
『正確答案』cd
『答案解析』選項ab，成本費用不可以扣除。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除；
5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額；
6.質(zhì)保金看發(fā)票
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時：
（1）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；
（2）未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別；
8.拆遷安置費的扣除
安置類型
稅務(wù)處理
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的
安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置
異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，計入本項目的拆遷補償費。
異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（3）貨幣安置拆遷的
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
【例題1·單選題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（ ）。
a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
b.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除
c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除
d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10%
『正確答案』a
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可核定這四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以計入開發(fā)成本扣除。
【例題2·單選題】（2023年）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。
a.加罰的利息
b.已售精裝修房屋的裝修費用
c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費
d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金
『正確答案』b
『答案解析』選項ac，不得扣除；選項d，未取得發(fā)票，質(zhì)量保證金不得扣除，取得發(fā)票可以扣除。
（五）土地增值稅清算應(yīng)報送的資料
（六）土地增值稅清算項目的審核鑒證
稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。
（七）土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅
1.依法應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
核定征收率原則上不得低于5%。
（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
（九）土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
【例題·計算題】2023年2月，某市稅務(wù)機關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項目資料如下：
（1）2023年3月以12000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的一宗土地，并繳納契稅。
（2）2023年5月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7000萬，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬元。
收入
扣除
地
12000+契稅
開發(fā)成本
（7000-800）
開發(fā)費用
稅金
加計扣除
合計
（3）2023年1月該項目已銷售了建筑面積的90%，共計取得不含增值稅收入36000萬元；未售建筑面積用于安置回遷戶，該業(yè)務(wù)在公司賬務(wù)上未反應(yīng)銷售收入。
（4）公司已按3%的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1080萬，并聘請稅務(wù)中介機構(gòu)對該項目土地增值稅進行鑒證，稅務(wù)中介機構(gòu)提供了鑒證報告。
收入
36000+4000
扣除
地
12000+契稅
開發(fā)成本
（7000-800）+4000
開發(fā)費用
（①+②）×10%
稅金
加計扣除
合計
（5）該項目已經(jīng)繳納增值稅2000萬元。
（其他資料：當?shù)剡m用契稅稅率為4%，省級政府規(guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%）
收入
36000+4000
扣除
地
12000+480
開發(fā)成本
（7000-800）+4000
開發(fā)費用
（①+②）×10%
稅金
2000×12%
加計扣除
合計
問題（1）：簡要說明稅務(wù)機關(guān)要求該公司進行土地增值稅清算的理由。
解析：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)要求企業(yè)清算。
問題（2）：計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。
解析：開發(fā)成本=（7000-800）+4000=10200（萬元）
收入
36000+4000
扣除
地
12000+480
開發(fā)成本
（7000-800）+4000
開發(fā)費用
（①+②）×10%
稅金
加計扣除
合計
問題（3）：計算該公司應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。
解析：應(yīng)納城建稅、教育費附加和地方教育費附加=2000×（7%+3%+2%）=240（萬元）
問題（4）：計算該公司應(yīng)補繳的土地增值稅。
解析：扣除項目合計
=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%
=29724（萬元）
增值額=40000-29724=10276（萬元）
應(yīng)納土地增值稅=10276×30%=3082.8（萬元）
應(yīng)補繳的土地增值稅=3082.8-1080=2002.8（萬元）
問題（5）：回答稅務(wù)機關(guān)能否對補繳的土地增值稅征收滯納金，簡單說明理由。
解析：不能。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
問題（6）：稅務(wù)機關(guān)對中介機構(gòu)出具的鑒證報告，在什么條件下可以采信。
解析：對按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式出具的、符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。
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【第15篇】土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問題二：如何計算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額？
問：《土地增值稅暫行條例》及其細則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入總額，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益?！盃I改增”之后，增值稅是價外稅，土地增值稅的應(yīng)稅收入總額應(yīng)當怎樣來確定?
答：土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人、就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
土地增值稅的征稅對象就是增值額，計算公式如下：
增值額＝應(yīng)稅收入總額-扣除項目金額
《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的規(guī)定如下。
(1)土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。
(2)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
(3)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
“營改增”之后，土地增值稅的應(yīng)稅收入總額不包括增值稅，相關(guān)文件規(guī)定如下。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
這樣規(guī)定比較籠統(tǒng)，因為增值稅的計稅方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法。為此，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，“營改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅分為兩類情況：
(1)適用增值稅一般計稅方法的的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。
(2)適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
對第(1)項所規(guī)定的“不含增值稅銷項稅額”應(yīng)當深入理解，說的是扣除土地價款后計算的實際銷項稅額，這樣規(guī)定使“不含增值稅銷項稅額”收入與國家稅務(wù)總局2023年第18號公告銜接。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號，以下簡稱18號公告)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額＝(全部價款和價外費用一當期允許扣除的土地價款)÷(1+9％)
當期允許扣除的土地價款＝支付的土地價款×(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)
例：“營改增”后，甲房地產(chǎn)公司(一般納稅人)通過“招、拍、掛”取得一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)當?shù)匕l(fā)改委核準為g項目。建設(shè)工程開工證上注明開工日期為2023年6月1日，項目如期開工。2023年3月取得了商品房預(yù)售許可證后開始預(yù)售，至2023年6月末房產(chǎn)全部預(yù)售完畢，取得預(yù)售收入為22200萬元。2023年9月，項目竣工驗收，甲公司按規(guī)定開具了増值稅發(fā)票，辦理交房手續(xù)，確認銷售收入。該項目為取得土地使用權(quán)支付土地價款為6660萬元，已取得帶省財政章的票據(jù)。該項目開工以來進項稅額留抵額為800萬元，開發(fā)總成本18000萬元。如何繳納增值稅?如何確定土地增值稅的應(yīng)稅收入總額？
[案例分析]
(一)應(yīng)繳增值稅
18號公告采用“實耗扣除法”解決土地成本中內(nèi)含的增值稅進項稅額的抵扣問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算應(yīng)繳增值稅時，應(yīng)將扣除土地成本抵減的銷項稅額從與之配比的“主營業(yè)務(wù)成本”中扣除。
(1)2023年3月收到預(yù)收款，計算預(yù)繳增值稅。
銷售額＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)
預(yù)繳增值稅額＝203 669 725×3％＝6 110 092(元)
(2)預(yù)售階段會計處理。
借:銀行存款 222 000 000
貸:預(yù)收賬款 222 000 000
借:應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 6 110 092
貸:銀行存款 6 110 092
(3)2023年9月，開具發(fā)票并交房確認銷售，計算銷售額及銷項稅額，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收賬款。
銷售額＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)
銷項稅額＝203 669 725×9％＝18 330 275(元)
借:預(yù)收賬款 222 000 000
貸:應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 18 330 275
主營業(yè)務(wù)收入 203 669 725
同時，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。
借：主營業(yè)務(wù)成本 180 000 000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 180 000 000
(4)計算扣除土地價款后的銷售額和銷項稅額。
扣除土地價款后的銷售額＝(全部價款和價外費用一當期允許扣除的土地價款)÷(1+9％)＝(222 000 000-66 600 000)÷(1+9％)＝142 568 807(元)
扣除土地價款后的銷項稅額＝142 568 807×9%＝12 831 193 (元)
與增值稅發(fā)票的銷項稅額比較＝18 330 275-12 831 193＝5499082(元)
(5)土地價款中內(nèi)含的增值稅額如何抵扣?
銷項稅額抵減額＝66600000÷(1+9％)x9％＝5499082(元)
增值稅是連環(huán)稅，地價中內(nèi)含進項稅額，因為國家出讓土地使用權(quán)、納稅人無法取得增值稅專用發(fā)票來抵扣進項稅額、解決方法是在開具增值稅發(fā)票確認銷售時，以銷項稅額抵減的方式代替土地價款中內(nèi)含的進項稅額。
“銷項稅額抵減額”含在土地價款中，其調(diào)減額，使土地成本減少，最終傳導(dǎo)到“主營業(yè)務(wù)成本”中。
借:應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減) 5499082
貸:主營業(yè)務(wù)成本 5499082
實繳銷項稅額＝18 330 275-5499082＝12831193(元)
(6)計算“應(yīng)交增值稅”科目的貨差＝(18 330 275-5499082)-8000000＝12831193-8000000＝4831193(元)
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅) 4831193
貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅 4831193
(7)將“預(yù)交增值稅”結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”的借方
借:應(yīng)交稅費一一未交增值稅 6 110 092
貸:應(yīng)交稅費一一預(yù)交增值稅 6 110 092
至此，該項目增值稅納稅事項全部完成。
(二)土地增值稅應(yīng)稅收入總額的確定
國家稅務(wù)總局2023年70號公告規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含増值稅的銷項稅額。以公式表示如下
土增稅的應(yīng)稅收入總額＝全部價款及價外費用-實際銷項稅額
應(yīng)稅收入總額＝222000000-(18330275-5499082)＝222000000-12831193=209168807(元)，與主營業(yè)務(wù)收入差額＝209168807-203669275=5499082(元)，恰好等于“銷項稅額抵減額”。
[結(jié)論]
一般納稅人選擇適用一般計稅方法的，土地增值稅清算時，“應(yīng)稅收入總額”是在企業(yè)所得稅“主營業(yè)務(wù)收入(不含稅)”的基礎(chǔ)上，調(diào)增“銷項稅額抵減額”數(shù)額。即
土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”＝所得稅的“主營業(yè)務(wù)收入”+銷項稅額抵減額
g項目土地増值稅的“應(yīng)稅收入總額”＝203669725+5499082=209168807(元)
2023年“營改增”之后，廣州市對土地增值稅的應(yīng)稅收入做出規(guī)定，用該文件的計稅方法驗證上述計算的“應(yīng)稅收入總額”。
廣州市地稅局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》(穗地稅函(2016)188號)規(guī)定，“營改增”后土地增值稅相關(guān)問題的處理：
1.納稅人選用增值稅簡易計稅方法計稅的，土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷售收入÷(1+5％）”確認。
2.納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的:
土地增值稅預(yù)征收入＝含稅銷售收入÷(1+9％)
土地增值稅清算收入＝(含稅銷售收入+本項目土地價款×9％)÷(1+9％)
案例中的“應(yīng)稅收入總額”＝(222000000+66600000×9％)÷(1+9％)
＝209168807(元)
計算“應(yīng)稅收入總額”的結(jié)論與依據(jù)穗地稅函〔2016)188號計算的結(jié)果相符。
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下期我們學(xué)習(xí)“怎樣按不同類型房產(chǎn)計算應(yīng)稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見！
【第16篇】土地增值稅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金的計算
概述
會計人前來咨詢企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)該如何計算增值稅呢？下面是小白對此的一些簡介，與大家分享。
內(nèi)容
企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無論是按簡易計稅方法還是一般計稅方法，均按以下公式計算預(yù)繳增值稅：
1.自建不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款+價外費用）/（1+5%）*5%
2.非自建不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=[（全部價款+價外費用）-不動產(chǎn)購置原價]/（1+5%）*5%
一般納稅人2023年4月30前取得的不動產(chǎn)：
1.可選擇適用簡易計稅方法，按差額（自建全額）5%計算，在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳，回機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報5%。
2.適用一般計稅辦法的，按差額（自建全額）在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳5%，回機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報9%。
一般納稅人2023年4月30后取得的不動產(chǎn)：
適用于一般計稅辦法，按差額（自建全額）在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳5%，回機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報9%。
小規(guī)模納稅人取得的不動產(chǎn)：
按差額（自建全額）5%計算，在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳，回機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報5%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)不含個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房（個人直接在不動產(chǎn)所在地申報納稅）。
總結(jié)
預(yù)繳增值稅的計算：
企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無論是按簡易計稅方法還是一般計稅方法，均按以下公式計算預(yù)繳增值稅：
1.自建不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款+價外費用）/（1+5%）*5%
2.非自建不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=[（全部價款+價外費用）-不動產(chǎn)購置原價]/（1+5%）*5%
來源：中稅答疑新媒體知識庫
