不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅（4篇）

【第1篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅

一、服務(wù)。

服務(wù)是指交通運輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。

（一）交通運輸服務(wù)。

交通運輸服務(wù)，是指利用運輸工具將貨物或者旅客送達目的地，使其空間位置得到轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)活動。它包括陸路運輸服務(wù)、水路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)和管道運輸服務(wù)。

出租車公司向使用本公司自有出租車的出租車司機收取的管理費用，按照陸路運輸服務(wù)繳納增值稅。

水路運輸?shù)某套?、期租業(yè)務(wù)，屬于水路運輸服務(wù)。

無運輸工具承運業(yè)務(wù)，按照交通運輸服務(wù)繳納增值稅。

自2023年1月1日起，納稅人已售票但客戶逾期未消費取得的運輸逾期票證收入，按照“交通運輸服務(wù)”繳納增值稅。

（二）郵政服務(wù)。

郵政服務(wù)，是指中國郵政集團公司及其所屬郵政企業(yè)提供郵件寄遞、郵政匯兌和機要通信等郵政基本服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。它包括郵政普遍服務(wù)、郵政特殊服務(wù)和其他郵政服務(wù)。

1．郵政普遍服務(wù)。

郵政普遍服務(wù)，是指函件、包裹等郵件寄遞，以及郵票發(fā)行、報刊發(fā)行和郵政匯兌等業(yè)務(wù)活動。

2.郵政特殊服務(wù)。

郵政特殊服務(wù)，是指義務(wù)兵平常信函、機要通信、盲人讀物和革命烈士遺物的寄遞等務(wù)活動。

3.其他郵政服務(wù)。

其他郵政服務(wù)，是指郵冊等郵品銷售、郵政代理等業(yè)務(wù)活動。

（三）電信服務(wù)。

電信服務(wù)，是指利用有線、無線的電磁系統(tǒng)或者光電系統(tǒng)等各種通信網(wǎng)絡(luò)資源，提供語音通話服務(wù)，傳送、發(fā)射、接收或者應(yīng)用圖像、短信等電子數(shù)據(jù)和信息的業(yè)務(wù)活動。它包括基礎(chǔ)電信服務(wù)和增值電信服務(wù)。

1.基礎(chǔ)電信服務(wù)。

基礎(chǔ)電信服務(wù)，是指利用固網(wǎng)、移動網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)，提供語音通話服務(wù)的業(yè)務(wù)活動，及出租或者出售帶寬、波長等網(wǎng)絡(luò)元素的業(yè)務(wù)活動。

2.增值電信服務(wù)。

增值電信服務(wù)，是指利用固網(wǎng)、移動網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)，提供短信和彩信服務(wù)、電子數(shù)據(jù)和信息的傳輸及應(yīng)用服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)等業(yè)務(wù)活動。

衛(wèi)星電視信號落地轉(zhuǎn)接服務(wù)，按照增值電信服務(wù)繳納增值稅。

（四）建筑服務(wù)。

建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。它包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。

納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照建筑服務(wù)繳納增值稅。

（五）金融服務(wù)。

金融服務(wù)，是指經(jīng)營金融保險的業(yè)務(wù)活動。它包括貸款服務(wù)、直接收費金融服務(wù)、保險

服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。

1.貸款服務(wù)。

貸款服務(wù)，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。

各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅?！氨１臼找?、報酬、資金占用費、補償金”，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的“保本收益、報酬、資金占用費、補償金”，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅。

以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

2.直接收費金融服務(wù)。

直接收費金融服務(wù)，是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)并且收取費用的業(yè)務(wù)活動。它包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結(jié)算、資金清算、金融支付等服務(wù)。

3.保險服務(wù)。

保險服務(wù)，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可

能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限等條件時承擔(dān)給付保險金責(zé)任的商業(yè)保險行為。它包括人身保險服務(wù)和財產(chǎn)保險服務(wù)。

4.金融商品轉(zhuǎn)讓。

金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)

活動。

其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的

轉(zhuǎn)讓。

納稅人購入基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品持有至到期，不屬于金融商品轉(zhuǎn)讓。

（六）現(xiàn)代服務(wù)。

現(xiàn)代服務(wù)，是指圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等提供技術(shù)性、知識性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。它包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)。

1.研發(fā)和技術(shù)服務(wù)。

研發(fā)和技術(shù)服務(wù)，包括研發(fā)服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)。

2.信息技術(shù)服務(wù)。

信息技術(shù)服務(wù)，是指利用計算機、通信網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)對信息進行生產(chǎn)、收集、處理、加工、存儲、運輸、檢索和利用，并提供信息服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。它包括軟件服務(wù)、電路設(shè)計及測試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)和信息系統(tǒng)增值服務(wù)。

3.文化創(chuàng)意服務(wù)。

文化創(chuàng)意服務(wù)，包括設(shè)計服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)和會議展覽服務(wù)。

4.物流輔助服務(wù)。

物流輔助服務(wù)，包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運客運場站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、倉儲服務(wù)和收派服務(wù)。

5.租賃服務(wù)。

租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。

（1)按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租

賃服務(wù)。

融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。

（2)按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租

賃服務(wù)。

將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個

人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

水路運輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)、航空運輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù)，屬于經(jīng)營租賃。

6.鑒證咨詢服務(wù)。

鑒證咨詢服務(wù)，包括認證服務(wù)、鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。

7.廣播影視服務(wù)。

廣播影視服務(wù)，包括廣播影視節(jié)目（作品）的制作服務(wù)、發(fā)行服務(wù)和播映（含放映）服務(wù)。

8.商務(wù)輔助服務(wù)。

商務(wù)輔助服務(wù)，包括企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護服務(wù)。

9.其他現(xiàn)代服務(wù)。

其他現(xiàn)代服務(wù)，是指除研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)和商務(wù)輔助服務(wù)以外的現(xiàn)代服務(wù)。

自2023年1月1日起，納稅人為客戶辦理退票而向客戶收取的退票費、手續(xù)費等收入，

按照“其他現(xiàn)代服務(wù)”繳納增值稅。

納稅人對安裝運行后的機器設(shè)備提供的維護保養(yǎng)服務(wù)，按照“其他現(xiàn)代服務(wù)”繳納增值稅。

（七）生活服務(wù)。

生活服務(wù)，是指為滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的各類服務(wù)活動。它包括文化體育

服務(wù)、教育醫(yī)療服務(wù)、旅游娛樂服務(wù)、餐飲住宿服務(wù)、居民日常服務(wù)和其他生活服務(wù)。

居民日常服務(wù)，是指主要為滿足居民個人及其家庭日常生活需求提供的服務(wù)，包括市容

市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務(wù)。

納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入，按照文化體育服務(wù)繳納增值稅。

納稅人以長（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅。

提供餐飲服務(wù)的納稅人銷售的外賣食品，按照餐飲服務(wù)繳納增值稅。

政策解析

餐飲企業(yè)銷售的外賣食品，與堂食適用同樣的增值稅政策，統(tǒng)一按照提供餐飲服務(wù)繳納增值稅。外賣食品，僅指該餐飲企業(yè)參與了生產(chǎn)、加工過程的食品。對于餐飲企業(yè)將外購的酒水、農(nóng)產(chǎn)品等貨物，未進行后續(xù)加工而直接銷售的，應(yīng)按銷售貨物征收增值稅。

二、銷售無形資產(chǎn)。

銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具

實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

技術(shù)，包括專利技術(shù)和非專利技術(shù)。

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，包括基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、經(jīng)營權(quán)（包括特許經(jīng)營權(quán)、連鎖經(jīng)營權(quán)、其他經(jīng)營權(quán)）、經(jīng)銷權(quán)、分銷權(quán)、代理權(quán)、會員權(quán)、席位權(quán)、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、域名、名稱權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)、轉(zhuǎn)會費等。

三、銷售不動產(chǎn)。

銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會

引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及

在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

（財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知，財稅［2016]36號;財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知，財稅［2016]140號;國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告，國家稅務(wù)總局公告2023年第69號;財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于租入固定資產(chǎn)進項稅額抵扣等增值稅政策的通知，財稅［2017]90號)

增值稅實務(wù)解析：企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅？

陶然房地產(chǎn)企業(yè)持有大華混凝土生產(chǎn)企業(yè)（非上市公司）80%的股權(quán)。根據(jù)股東會對企業(yè)整體戰(zhàn)略布局的安排，現(xiàn)將持有的大華混凝土生產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給紅星建設(shè)集團。

請問：陶然房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，是否繳納增值稅？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅［2016]36號）所附銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為沒有包含在銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)范圍，不征收增值稅。

【第2篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃增值稅稅率表

稅點點：新增值稅稅率

首先，先了解小規(guī)模納稅人【稅點點注：小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下，并且會計核算不健全，不能按規(guī)定報送有關(guān)稅務(wù)資料的增值稅納稅人。所稱會計核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷項稅額、進項稅額和應(yīng)納稅額。】

然后，再了解一下最新的增值稅稅率：

1.小規(guī)模納稅人銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷售應(yīng)稅服務(wù)、無形資產(chǎn)。(征收率3%)

2.一般納稅人發(fā)生按規(guī)定適用或者可以選擇適用簡易計稅方式計稅的特定應(yīng)稅行為，但適用5%征收率的除外。 (征收率3%)

3.銷售不動產(chǎn)；經(jīng)營租賃不動產(chǎn)（土地使用權(quán)）；轉(zhuǎn)讓營改增前取得土地使用權(quán)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目；一級二級公路、橋、閘（老項目）通行費；特定的不動產(chǎn)融資租賃；選擇差額納稅的勞務(wù)派遣、安全保護服務(wù)；一般納稅人提供人力資源外包(稅點點)服務(wù)。(征收率5%)

4.中外合作油(氣)田開采的原油、天然氣。（征收率5%）

5.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。(征收率5%)

6.納稅人銷售舊物；小規(guī)模納稅人（不含其它個人）以及符合規(guī)定情形的一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，可以依3%征收率按2%征收增值稅。

7.一般納稅人【稅點點注：年應(yīng)征增值稅銷售額超過財政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位?！浚轰N售或者進口貨物（另例舉的貨物除外）；銷售勞務(wù)。（稅率16%）

8.銷售貨物（稅率均為10%）：銷售或者進口，

(1)糧食等農(nóng)場品、食用植物油、食用鹽；

(2)自來水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、沼氣、二甲醛、天然氣、居民用煤炭制品；

(3)圖書、報紙、雜志、影像制品、電子出版物；

(4)飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

(5)國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

9.購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額扣除 ：

納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，原適用11%扣除率的，扣除率10%。

納稅人購進用于生產(chǎn)銷售或委托加工16%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品。（扣除率12%）

10.銷售服務(wù)：

交通運輸服務(wù)：陸路運輸服務(wù)、水路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)（含航天運輸服務(wù)）、

管道運輸服務(wù)、無運輸工具承運業(yè)務(wù)，皆為稅率10%。

11.建筑服務(wù)：工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)、其它建筑服務(wù)，稅率10%。

12.郵政服務(wù)：郵政普遍服務(wù)、特殊服務(wù)、其他郵政服務(wù)，稅率10%。

13.電信服務(wù)：基礎(chǔ)電信服務(wù)，稅率10%；增值電信服務(wù)，稅率6%。

注：資管產(chǎn)品管理人從事資管產(chǎn)品運營業(yè)務(wù)，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

14.金融服務(wù)：貸款服務(wù)（含有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)融資性售后回租；以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤），稅率6%。

15.直接收費金融服務(wù)，稅率6%。

16.保險服務(wù)、金融商品轉(zhuǎn)讓，稅率6%。

17.研發(fā)和技術(shù)服務(wù)：研發(fā)服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)，稅率6%。

18.信息技術(shù)服務(wù)：軟件服務(wù)、電路設(shè)計以及測試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)、信息系統(tǒng)增值服務(wù)，稅率6%。

19.文化創(chuàng)意服務(wù)：

設(shè)計服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)、會議展覽服務(wù)、航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)，稅率6%。

20.物流輔助服務(wù)：

貨運客運場站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、裝載搬運服務(wù)、倉儲服務(wù)、收派服務(wù)，稅率6%。

21.鑒證咨詢服務(wù)：

認證服務(wù)、鑒證服務(wù)、咨詢服務(wù)，稅率6%。

22.廣播影視服務(wù)：

廣播電視節(jié)目（作品）制作服務(wù)、廣播電視節(jié)目（作品）發(fā)行服務(wù)、廣播電視節(jié)目（作品）播映服務(wù)，稅率6%。

23.商務(wù)輔助服務(wù)：

企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護服務(wù)，稅率6%。

24.其他現(xiàn)代服務(wù)（稅點點除例舉的現(xiàn)代服務(wù)意外的圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)等提供技術(shù)性、知識性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動），稅率6%。

25.生活服務(wù)：

文化體育服務(wù)：文化服務(wù)、體育服務(wù)，稅率6%。

教育醫(yī)療服務(wù)：教育服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)，稅率6%。

26.旅游娛樂服務(wù)：旅游服務(wù)、娛樂服務(wù)，稅率6%。

餐飲住宿服務(wù)：餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)，稅率6%。

27.居民日常服務(wù)（市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務(wù)），稅率6%。

28.其它生活服務(wù)（除例舉的生活服務(wù)之外的其他滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的服務(wù)活動），稅率6%。

29.租賃服務(wù)：

有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率16%。

不動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率10%。

30.銷售無形資產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)，稅率6%。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率10%。

31.銷售不動產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)所有權(quán)，稅率10%。

32.出口貨物、服務(wù)及無形資產(chǎn)：

納稅人出口貨物（國務(wù)院另有規(guī)定的除外），零稅率。

境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍的服務(wù)、無形資產(chǎn)，零關(guān)稅。

銷售貨物、勞務(wù)，提供的跨境應(yīng)稅行為，符合免稅條件的，免稅。

注：境內(nèi)的單位和個人銷售使用增值稅零稅率的服務(wù)或無形資產(chǎn)的，可放棄使用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。這一點，稅點點提醒廣大企業(yè)主需要額外注意。

33.一般納稅人出口退稅：

原適用17%稅率且出口退稅率為17%的出口貨物，退稅率16%。

原適用11%稅率且出口退稅率為11%的出口貨物、跨境應(yīng)稅行為，退稅率10%。

注：其他退稅率，按國家稅務(wù)總局發(fā)布的出口貨物勞務(wù)退稅率文庫執(zhí)行。

注：外貿(mào)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應(yīng)稅行為，購進時已按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率；購進時已按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的出口退稅率。

生產(chǎn)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應(yīng)稅行為，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率。

【第3篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃增值稅稅率

房產(chǎn)稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。

從上面兩種計算方式可以看出，我們進行稅收籌劃主要思路就是從價計征的要降低房產(chǎn)原值，從租計征的要盡量降低租金收入。同時，由于兩種計征的存在，我們也可以根據(jù)測算比較兩種方式稅負的大小，根據(jù)實際情況選擇稅負低的計征方式，另外我們還要充分利用稅收優(yōu)惠政策以達到節(jié)稅的目的。

1. 自持物業(yè)房產(chǎn)稅稅收的常見困惑

1、出租標(biāo)的不僅包括房屋，還通常包括房屋內(nèi)外部附屬設(shè)施及配套服務(wù)費、機器設(shè)備、辦公用品、附屬用品、其他服務(wù)等，合同簽署不當(dāng)會導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅基加大。

2、低于1年的免租期，合同簽署不當(dāng)會增加房產(chǎn)稅稅收負擔(dān)。

3、空租期是否按照從價計征征收房產(chǎn)稅？

4、在物業(yè)處于“冷商”階段，通常會有免租金或低租金運營情況，無收入或低收入還要繳納房產(chǎn)稅。

2. 常用的稅收籌劃方法

一、從價計征降低房產(chǎn)原值

房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房產(chǎn)稅征收范圍中的房產(chǎn)是指有屋面和維護機構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所，但獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等，則不屬于房產(chǎn)。

如果將不符合上述有屋面和維護結(jié)構(gòu)的建筑物在會計賬簿中單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。

例：甲企業(yè)有一廠房，工程造價500萬元，其中廠房建筑成本400萬元，廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元。假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。

方案一：將所有的建筑物都作為房產(chǎn)計入房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×(1-30%)×1.2%=4.2萬元。

方案二：將廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元在會計賬簿中單獨核算，應(yīng)納房產(chǎn)稅=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36萬元。

方案二節(jié)省支出0.84萬元。

二、從租計征降低租金收入

（一）把租金拆分為“房租+服務(wù)費”或“房租+設(shè)備租金+服務(wù)費”

企業(yè)租賃房產(chǎn)要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但大多數(shù)企業(yè)出租的不僅只是房屋設(shè)施，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，現(xiàn)行稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅；有些企業(yè)出租房產(chǎn)的同時提供物業(yè)服務(wù)等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服務(wù)費等。

因為房產(chǎn)稅只針對房屋租金征收，所以準(zhǔn)確區(qū)分房產(chǎn)稅征收范圍，可以采用分設(shè)關(guān)聯(lián)公司，將租金收入合理拆分為“房租+服務(wù)費”或“房租+設(shè)備租金+服務(wù)費”，分別簽訂合同、分別開具發(fā)票，可以達到降低稅基而降低房產(chǎn)稅的效果。同時一般納稅人服務(wù)業(yè)增值稅稅率6%，比不動產(chǎn)租賃增值稅稅率10%要低，也就是說將租金拆分為“租金+服務(wù)費”在降低房產(chǎn)稅同時還有降低增值稅的效果。如果相關(guān)聯(lián)的公司符合規(guī)定的小型微利企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，還可以降低企業(yè)所得稅稅負。

例：a公司將其位于市區(qū)一寫字樓對外出租，年租金200萬元。

方案一：雙方簽訂房屋租賃合同，此時甲應(yīng)繳房產(chǎn)稅=200萬*12%=24萬元，繳納增值稅=200*9%=18萬元，附加稅費=18*（7%+3%+2%）=2.16萬元，共計支出44.16萬元。

方案二：年租金仍為200萬元，但對寫字樓內(nèi)的辦公家具、家電等附屬用品進行合理分拆，簽訂兩份租賃合同，一份為房屋租賃合同150萬元，一份為附屬設(shè)施租賃合同金額50萬元。此時甲應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=150*12%=18萬元，應(yīng)繳納增值稅=150*9%+50*13%=20萬元，附加稅費=20*（7%+3%+2%）=2.4萬元，共計支出40.4萬元。

方案二節(jié)省支出3.76萬元。

注意：

“房租+設(shè)備租金+服務(wù)費”模式，因為一般納稅人不動產(chǎn)租賃增值稅稅率為9%，動產(chǎn)租賃增值稅稅率為13%，有可能出現(xiàn)增加的增值稅大于降低的房產(chǎn)稅情況，要結(jié)合具體情況處理。

（二）“租兩手”

因為房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，對于一宗財產(chǎn)原則上只征一道稅。由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，不需要繳納房產(chǎn)稅。所以，在不改變最終租賃收入的前提下，中間設(shè)置轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)，降低房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，從而降低房產(chǎn)稅。

通常的籌劃方法是，先按照“批發(fā)價”“整租”給運管公司（關(guān)聯(lián)企業(yè)），然后運管公司再按照“零售價”“散租”給租戶，即通過降低第一道租金達到降低稅基而降低房產(chǎn)的目的。

例：假設(shè)a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬元，則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬（160*12%=19.2萬）。

如果a公司先將房產(chǎn)以100萬一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司b，然后由b再以160萬一年的價格進行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點，a公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬（100*12%=12萬）。

通過出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式（直租+轉(zhuǎn)租）較單一模式（直租）少交稅7.2萬（19.2-12=7.2萬）。

注意：

（1）這種方法對于少數(shù)對“轉(zhuǎn)租”環(huán)節(jié)按照“差額”征收房產(chǎn)稅的地區(qū)無效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被稅局調(diào)整的關(guān)鍵。

三、避免兩種方式同時計稅，規(guī)避無效支出

租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

對低于1年免租期情況，改變租金約定方式。

例：假設(shè)a公司將價值1000萬房產(chǎn)出租給b公司，合同約定前三個月為免租期，往后每月按照10萬元收取租金。a公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價計征，三個月后按照從租計征兩部分分別計算，因此a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅12.9萬（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9萬）。如果將免租合同條款修改為第一年租金90萬，往后每年租金按照120萬收取，則a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬元（90*12%=10.8萬）?！叭ッ庾馄凇狈绞较拢慨a(chǎn)稅可以少交2.1萬（12.9-10.8=2.1萬）。

四、改變業(yè)務(wù)，選擇最優(yōu)計征方式（一）將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)

例：假設(shè)a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用房，房產(chǎn)價值為1億元，減除比例按30%計算，按照從價計征原則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅84萬元（10000*70%*1.2%=84萬）。

如果a公司把10000萬商業(yè)用房以白坯房的性質(zhì)整體打包出租給關(guān)聯(lián)商管公司b，年租金按照250萬計算（租金約為房屋折舊金額：10000/40=250萬，殘值率按照0計算，如果使用年限更長、有殘值，則租金還可以適當(dāng)降低），b商管公司對租入的房產(chǎn)進行裝修，裝修后再由b商管公司對外招商引資進行分割轉(zhuǎn)租，則a公司按照從租計征每年需要繳納房產(chǎn)稅30萬（250*12%=30萬）。

通過持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅54萬（84-30=54萬）。

對于租入房屋的裝修支出，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法有關(guān)精神，如由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費用，作為承租企業(yè)的“長期待攤費用”，未計入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)上述規(guī)定，如果由a房地產(chǎn)公司自行裝修，按規(guī)定，自有房產(chǎn)發(fā)生的裝修費應(yīng)計入房產(chǎn)原值，按規(guī)定計提折舊，該部分裝修費也應(yīng)作為自用房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

實際操作中，收取的租金抵減成本費用后略有盈余應(yīng)為最佳方案，可以最大限度少交企業(yè)所得稅，否則可能會出現(xiàn)a公司虧損，b公司盈利多交企業(yè)所得稅的情況。按上述價格收取租金也可能會被稅務(wù)機關(guān)認定租金收入偏低的情況。

（二）出租合同變?yōu)閭}儲合同

房屋出租：臨時讓渡房屋的使用權(quán)，因此按租金繳納房產(chǎn)稅。

倉儲：存放、保管服務(wù)，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

當(dāng)按房產(chǎn)余值計稅比按租金計稅金額小時，可以考慮將出租合同變?yōu)閭}儲合同。

例：甲企業(yè)有一閑置庫房，房產(chǎn)原值1000萬元，乙企業(yè)由于倉儲能力不足擬使用該倉庫，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。

方案一：甲將該庫房出租收取租賃費，年租金100萬元

應(yīng)納房產(chǎn)稅=100×12%=12萬元，應(yīng)納增值稅=100×9%=9萬元，不考慮其他稅費共計支出21萬元。

方案二：配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務(wù)，收取倉儲費，年倉儲收入為100萬元。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬元，應(yīng)納增值稅=100×6%=6萬元，不考慮其他稅費共支出14.4萬元。

方案二比方案一少支出6.6萬元。

五、利用免稅政策及稅收優(yōu)惠

根據(jù)規(guī)定，房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。因此企業(yè)如存在上述情況要充分利用該政策。

房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象，可以考慮將一些不影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的建筑物建在城郊附近的農(nóng)村。如公司倉庫，若建在城鎮(zhèn)每年都要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；如果建在農(nóng)村就可以節(jié)省這筆費用，當(dāng)然企業(yè)要考慮運輸?shù)瘸杀镜脑黾印?/p>

根據(jù)規(guī)定，對于修理支出達到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎(chǔ)50%以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的，應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。因此，我們在房產(chǎn)修理時，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負。

六、空租期的解決方法

處于空租期的房屋，只要納稅人未轉(zhuǎn)為自用用途，仍舊處于待租、招租狀態(tài)，則不應(yīng)轉(zhuǎn)為從價征稅房屋征稅，仍應(yīng)作從租征稅房屋管理。所以，空租期的解決方法就是不要轉(zhuǎn)為自用，而是保持待租、招租狀態(tài)。

七、特殊時期考慮稅負轉(zhuǎn)嫁

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人可能是產(chǎn)權(quán)人，也可能是經(jīng)營管理單位、房產(chǎn)代管人或使用人、承典人等，這為稅負轉(zhuǎn)嫁提供了可行依據(jù)。開發(fā)商在免租金或低租金運營時期（冷商期），可以在合同中約定由承租人承擔(dān)房產(chǎn)稅，達到稅負轉(zhuǎn)嫁目的。

總結(jié)：上述方法只是常用的稅收安排，具體項目的籌劃要根據(jù)項目自身特點、當(dāng)?shù)囟愂窄h(huán)境、企業(yè)自身資源等條件，與專業(yè)公司合作“量身定做”適合籌劃方案。

在實務(wù)操作過程中，需要掌握和拿捏好租賃價格的公允性和合理性，要結(jié)合同類市場行情和自身商業(yè)住宅特點確定合理的價格區(qū)間，否則，在價格過低又無合理理由的情況下，會存在稅務(wù)局不不予認可的風(fēng)險。因此，不論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進行稅籌設(shè)計，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風(fēng)險，保證在真實性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅！

【第4篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃增值稅

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)需預(yù)繳增值稅，那今天我們就來梳理一下關(guān)于一般納稅人和小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)需預(yù)繳增值稅的相關(guān)知識點。

一、一般納稅人出租不動產(chǎn)

1、出租2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅的在不動產(chǎn)所在地進行預(yù)繳，預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷1.05×5%。

2、出租2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，在不動產(chǎn)所在地進行預(yù)繳，預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷1.09×3%（預(yù)征率）。

二、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

1、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含住房），在不動產(chǎn)所在地進行預(yù)繳，預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷1.05×5%。

2、個體工商戶出租住房，在不動產(chǎn)所在地進行預(yù)繳，預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷1.05×5%。

3、小規(guī)模納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地進行預(yù)繳，預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷1.05×5%。

補充：其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），直接進行申報，無需預(yù)繳，應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷1.05×5%；其他個人出租住房，直接進行申報，無需預(yù)繳，應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷1.05×1.5%。

本文來源：本文收集整理于南方源稅務(wù)公眾號

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編輯：sometime編制：2023年09月16日