【導(dǎo)語】土地增值稅繳納怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅繳納，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅繳納
我國的土地基本制度規(guī)定，我國的土地歸國家所有或歸集體所有;個人或單位無權(quán)獲得土地所有權(quán);個人或單位征用土地取得的是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：1.買賣（作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權(quán)的對價。）2.抵債（抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。）3.交換（以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對價不是價金，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。）4.作價入股（作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。）5.合建（在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權(quán)作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。）6.贈予（贈予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為。）7.繼承（在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。），土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓怎么繳納增值稅，都涉及到那些政策，以前一直糾結(jié)于一般計稅方法和簡易計稅方法稅率和征收率各是多少，有哪些稅收優(yōu)惠呢？經(jīng)過一番梳理和學(xué)習(xí)，終于弄明白了，下面就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及增值稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，給大家分享分析成果。
一、一般納稅人取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入適用增值稅稅率為多少？
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第十五條第（二）款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為11%；隨著《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）、《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號）出臺，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率進(jìn)行了調(diào)整：2023年5月1日——2023年3月31日期間，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為10%；2023年4月1日起，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為9%。
二、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否適用增值稅簡易計稅方法？
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條第（二）款第二項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
三、小規(guī)模納稅人取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入如何繳納增值稅？
第一種觀點：根據(jù)財稅〔2016〕36號附件1第十六條規(guī)定，增值稅征收率為3%。
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于對增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第15號），自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅。
第二種觀點：根據(jù)上述財稅〔2016〕47號的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。以及財稅〔2016〕36號第十九條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。第十六條 增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。47號文件規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅，是否可以認(rèn)定為財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定？
從各省的問題答復(fù)來看，大多是按照第一種觀點進(jìn)行答復(fù)的，個人也認(rèn)可第一種觀點，更有利于納稅人。
四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有哪些情況可以減免增值稅或不征收增值稅？
（一）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3
1.第一條第（三十五）款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅；
2.第一條第（三十六）款規(guī)定，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅；家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
3.第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。
（二）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于落實降低企業(yè)杠桿率稅收支持政策的通知》（財稅〔2016〕125號）
第二條第（六）款規(guī)定，在企業(yè)重組過程中，企業(yè)通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力，一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的貨物、不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，符合規(guī)定的，不征收增值稅。
【第2篇】土地增值稅納稅申報表
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問題八十：土地增值稅納稅申報表填報
（一）將“銷售收入總額”轉(zhuǎn)換為“應(yīng)稅收入總額”
計算開發(fā)項目銷項稅額抵減率：
銷項稅額抵減率＝銷項稅額抵減額÷銷售收入總額×100%
應(yīng)稅收入總額＝銷售收入總額×（1+銷項稅額抵減率）
各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額匯算表
以“ ”（點擊藍(lán)字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表
（二）計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
“營改增”之后，一般納稅人適用一般計稅方法，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是城建稅(7％)，教育費(fèi)附加(3％)。國家稅務(wù)總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)就一個開發(fā)項目而言可以計算實際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加，但落實到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。
每類房產(chǎn)實際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負(fù)率×7%
開發(fā)項目實繳增值稅額=（銷項稅額－銷項稅額抵減額）－累計進(jìn)項稅額留抵
開發(fā)項目增值稅的稅負(fù)率=實繳增值稅÷銷售收入總額×100%
各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計算表
（三）土地增值稅納稅申報表的填報
土地增值稅納稅申報表見《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函[2016]309號，以下簡稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）
(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實反映房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的各類房產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。
(2)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”。“營改增”之后，一般計稅方法計算的土地增值稅的應(yīng)稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應(yīng)稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項稅額抵減率)”來計算，各類房產(chǎn)的“應(yīng)稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額換算表”中計算，再填報土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）。
(3)“房地產(chǎn)開發(fā)成本”六個成本項目，按照單位成本乘以銷售面積計算填報。
(4)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”，按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和分別乘以5％計算填報“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”。
(5)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”。國家稅務(wù)總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。”先計算開發(fā)項目增值稅的實際稅負(fù)率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計算表”中計算后填報。
(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務(wù)總局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計算的。
上述介紹的土地增值稅納稅申報表的填報方法，是從取得各業(yè)務(wù)部門提供的成本核算資料開始，經(jīng)過成本的分配計算，直接計算填報土地增值稅納稅申報表。
【第3篇】土地增值稅扣除額計算
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>
關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。”
以上是總局對土地增值稅核定征收的綱領(lǐng)性文件，文章“土地增值稅的核定征收”中對核定征收做了詳細(xì)分析，大家可以點擊藍(lán)字學(xué)習(xí)。
具體各地區(qū)的核定征收率，詳見如下正文：
各地土增核定征收率一覽表
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30個省市規(guī)定
1
廣東的規(guī)定
關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）
（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照汕尾市土地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等方式進(jìn)行評估計算，無法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。
（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。
（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。
關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號）
一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；
二：核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%；
三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%；
四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；
五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%
關(guān)于調(diào)整河源市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局河源市稅務(wù)局公告2023年第1號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關(guān)于調(diào)整陽江市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局公告2023年第10號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。
關(guān)于調(diào)整汕尾市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關(guān)于調(diào)整中山市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局公告2023年第3號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。
關(guān)于調(diào)整清遠(yuǎn)市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第4號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關(guān)于調(diào)整云浮市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局云浮市稅務(wù)局公告2023年第5號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關(guān)于調(diào)整韶關(guān)市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局韶關(guān)市稅務(wù)局公告2023年第2號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關(guān)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（韶關(guān)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）規(guī)定執(zhí)行。
關(guān)于調(diào)整潮州市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關(guān)于調(diào)整惠州市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局公告2023年第3號）
一、個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人（包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關(guān)于明確江門市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局公告[2021]3號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
《關(guān)于調(diào)整江門市個人所得稅核定征收率表的公告》（江門市地方稅務(wù)局公告 2023年第3號）中的《江門市個人所得稅核定征收率表》第11項“銷售不動產(chǎn)”下增加一行“其中：轉(zhuǎn)讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門市個人所得稅核定征收率表》見附件。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅暫免征土地增值稅，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。
關(guān)于茂名市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局茂名市稅務(wù)局）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。
本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！睹械胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整個體工商戶（個人）生產(chǎn)經(jīng)營所得項目個人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第5號，茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第1號修改）第六條：“個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳?yīng)修改為“個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！?/p>
關(guān)于調(diào)整揭陽市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局公告2023年第2號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
本公告從2023年11月1日起執(zhí)行。《揭陽市地方稅務(wù)局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）同時廢止；《揭陽市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。
關(guān)于調(diào)整肇慶市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局公告2023年第8號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關(guān)于對政協(xié)肇慶市第十一屆委員會第五次會議第194號政協(xié)提案的答復(fù)（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局）
二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負(fù)較據(jù)實清算大幅降低
《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號，以下簡稱《通知》）要求，對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產(chǎn)核定征收率不低于6%。
關(guān)于調(diào)整汕頭市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕頭市稅務(wù)局公告2023年第9號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關(guān)于調(diào)整東莞市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局公告2023年第1號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
2
福建的規(guī)定
關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目在清算時確實符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。
關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號）
對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在清算時發(fā)現(xiàn)確實符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴(yán)格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報省地稅局。
關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項目實行核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號）
對于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實行核定征收：
（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1%核定征收；
（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1.5%核定征收；
（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的2%核定征收；
（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的3%核定征收。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）
(一)住宅核定征收率
1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；
2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。
(二)非住宅核定征收率
除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。
關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）
對個人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%
對個人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。
關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局平潭綜合實驗區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號）
個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。
關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號）
在土地增值稅清算過程中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。
（一）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：
1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%；
2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；
3．非住宅不低于7%。
（二）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：
1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；
2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%；
3．非住宅不低于9%。
對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。
關(guān)于單位和個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局龍巖市稅務(wù)局）
（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）對單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）的，核定征收率為7%。
（三）對單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測算并不低于5%。
關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局公告2023年1號）
（一）個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。
（三）對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測算并不低于5%。
關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第1號）
（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。
（三）對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測算且不得低于5%。
關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第2號）
（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）暫免征收。
對個人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。
（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。
對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測算并不低于5%。
3
重慶的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）
(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。
(二)個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。
4
江西的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。
關(guān)于進(jìn)一步推動房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號）
疫情防控期間，實行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。
5
青海的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）
普通住宅6%
非普通住宅7%
其他商品房10%
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號）
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的核定征收率
普通住宅6%
非普通住宅7%
其他商品房10%
（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率
納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計算方式為計稅價格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：
非個人納稅人：
普通住宅5%
非普通住宅6%
其他商品房8%
個人納稅人：
其他商品房6%
6
安徽的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號）
在土地增值稅清算過程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算的條件
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
按照收入金額的一定比例實行核定征收的，核定征收率不得低于5%。
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號）
（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房，核定征收率為5%；
（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。
關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局）
阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
營業(yè)用房不低于6%；
其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號）
（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目，對擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細(xì)則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。
（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。
關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號）
我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。
7
黑龍江的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%
（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）
對于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）
一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。
二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。
三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。
四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。
關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）
一、土地增值稅清算核定征收率
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為7%。
二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。
8
浙江的規(guī)定
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號）
對按核定征收方式進(jìn)行清算的項目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進(jìn)行評估，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。
關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
單位和個人轉(zhuǎn)讓二手房（個人住房除外）及建筑物，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算；如確實無法按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的，征收機(jī)關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。
關(guān)于對全市部分舊房及建筑物土地增值稅實行核定征收的公告（國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;
9
四川的規(guī)定
關(guān)于繼續(xù)實施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財政局公告2023年第2號）
（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。
（二）非普通住宅核定征收率為7%。
（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。
關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號）
對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。
關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財政局公告2023年第5號）
對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。
關(guān)于土地增值稅征管的公告（國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號）
（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；
（二）非普通住宅核定征收率為6%；
（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。
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河南的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。
（一）住宅
1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;
2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。
（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務(wù)局2023年第3號）
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。
（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。
1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準(zhǔn)確計算的。
2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。
3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。
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湖南的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）
（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；
（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；
（三）對既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；
（四）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進(jìn)行征收；
（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查帳清算。
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湖北的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號）
土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況，對所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）
1、銷售普通住宅核定征收率為5％；
2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；
3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;
4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號）
土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號）
銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號）
土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。
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遼寧的規(guī)定
關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。
各市局應(yīng)結(jié)合本地實際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時向納稅人公告，同時報省局備案。
關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率
納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。
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陜西的規(guī)定
關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收，核定征收率為5%。
關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務(wù)局公告2023年第5號）
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收，核定征收率為5％。
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貴州的規(guī)定
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）
全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率
（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：
1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；
2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5.5％；
3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；
4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。
（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：
1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為4.5％；
2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；
3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；
4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，一律從高適用核定征收率。
關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號）
除個人銷售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。
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吉林的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率為：
（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。
（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項通知書》，告知納稅人。
二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。
三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進(jìn)入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。
關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局長白山保護(hù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率
（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。
（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。
二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。
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寧夏的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號）
土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見附件）。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計算征收土地增值稅。
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河北的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。
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新疆的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
為進(jìn)一步加強(qiáng)我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：
住宅（不含別墅）核定征收率為5%；
其它項目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。
巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號
為進(jìn)一步加強(qiáng)我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：
對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目以及其他項目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。
住宅（不含別墅）核定征收率為5%；
其他項目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。
關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：
（一）住宅核定征收率為5%。
（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。
（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。
（四）其它為6%。
關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號）》的相關(guān)規(guī)定，對于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。
關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
對符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項目核定征收率統(tǒng)一為5%。
關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
住宅（不含別墅）核定征收率為5%；
商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。
關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號）
（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。
（二）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。
關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項目”沒有在規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：
公式：其他項目的核定征收率＝其他項目平均銷售單價/住宅平均銷售單價*5%
20
江蘇的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）
納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：
1、獨棟商品住宅：8%；
2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：6%；
3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。
納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。
21
山東的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號）
1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；
2.普通住房，核定征收率不低于5%；
3.非普通住房，核定征收率不低于6%；
4.別墅，核定征收率不低于7%；
5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；
6.地下室、車位（庫）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。
關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】
濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。
關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市稅務(wù)局公告2023年第1號）
濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：
住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。
關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）
（一）對符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；
（二）對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；
（三）對單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán)時所支付的土地價款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。
關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號）
納稅人銷售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。
個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局）
（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；
（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號）
對符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。
22
廣西的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號）
符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。
1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。
2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。
3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實清算土地增值稅，在確實無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。
關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號）
一、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。
二、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。
三、個人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。
四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實清算土地增值稅，在確實無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按10%核定征收率征收。
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內(nèi)蒙古的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅核定征收問題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號）
土地增值稅核定征收率分為三個檔次：
轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。
由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。
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山西的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號公告）
（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%；
（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅：6%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目：7%。
關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號）
第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進(jìn)行核定征收土地增值稅。同時對有下列第（二）項和第（四）項行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進(jìn)行核定征收土地增值稅?！?/p>
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號）
二、土地增值稅核定征收率：
（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；
（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目7%。
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北京的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號）
個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。
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天津的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號）
（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；
（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。
（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。
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云南的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號）
確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價和房地產(chǎn)市場價格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項目稅負(fù)水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。
核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實施前上報州（市）稅務(wù)局備案。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）
普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。
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甘肅的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號)
（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：
1、普通住宅5%；
2、非普通住宅為7%，
3、其他類型房地產(chǎn)為9%。
（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：
1、普通住宅為5%；
2、非普通住宅為6%；
3、其他類型房地產(chǎn)為7%。
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海南的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號）
(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
30
西藏的規(guī)定
轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）
嚴(yán)格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。
持續(xù)更新中......
來源：土地增值稅金穗源
【第4篇】土地增值稅清算
土地增值稅怎么清算？
考呀呀答：一、清算條件
1、預(yù)征為主
土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的就要進(jìn)行清算，那具體要符合哪些條件呢？小編從兩個方向來講，一個是必須進(jìn)行土地增值稅清算的，一個是稅務(wù)局可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的。
必須進(jìn)行清算的(符合下列條件之一的必須進(jìn)行清算)：
(1)開發(fā)項目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項目清算，一個企業(yè)里可能有幾個項目同時進(jìn)行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項目就要進(jìn)行清算。
(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項目，無論竣工還是未竣工都要進(jìn)行清算。
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。
稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：
(1)已竣工的項目，并銷售完成85%以上；或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。
(2)取得銷售(預(yù)售)許可證已達(dá)三年了，但仍未完成銷售的。
(3)申請注銷的房地產(chǎn)公司，但未進(jìn)行土地增值稅清算的。
(4)各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通后延后的)
二、清算過程
1、清理收入
(1)首先，財務(wù)工作人員要對房產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行清理并編制表格。
如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計算，那計入土增清算的收入就是主營業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。
(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用交土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。
2、清理扣除項目
清理完收入以后，就要對可以扣除的項目進(jìn)行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報表，可以把扣除的項目按以下六大類來進(jìn)行分類并編制表格：
(1)前期工程費(fèi)(2)建筑安裝工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(4)公共配套費(fèi)(5)開發(fā)間接費(fèi)(6)利息費(fèi)用
這六大類的成本費(fèi)用，都必須有發(fā)票才能進(jìn)入扣除項目，如果沒有發(fā)票是不能進(jìn)入扣除項目的。
清算土地增值稅時可以扣除的稅費(fèi)是否包括增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第三條第(一)項規(guī)定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字[1995]6號)第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時可以扣除的稅費(fèi)包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。
【第5篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法
no.5/16
如何有效降低土地增值稅，主要有四點基本思路：
a、增加扣除成本費(fèi)用；
b、獲得更低的計稅稅檔；
c、選擇更節(jié)稅的申報和分?jǐn)偡绞剑?/p>
d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過關(guān)聯(lián)公司，實現(xiàn)利潤分流。
01臨界點籌劃
在普通住宅的售價制定中，如果，計算增值率在20%附近，我們可以考慮適當(dāng)調(diào)低售價，使增值率低于20%，從而享受免征土增。
土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額累進(jìn)征收土增。
#例如，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價格：
第一種方案，銷售價格為19500元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免征土增稅；
第二種方案，銷售價格為20000元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應(yīng)繳土地增值稅1050元/平；
顯然，第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實現(xiàn)了更好的利潤，也更利于去化。
02合理選用利息支出
根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：
第一種，據(jù)實扣除法：
財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛?strong>提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費(fèi)用：出具證明的利息+(取得土地使用權(quán)費(fèi)用+開發(fā)成本)×5%
第二種，10%比例扣除法：
納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除費(fèi)用：(取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用+開發(fā)成本)×10%。
企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除時，如果預(yù)計利息費(fèi)用較高，主要靠負(fù)債籌資，一般采取據(jù)實扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。
#例如，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元，可計算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。
顯然，此情況下，采取據(jù)實扣除法更利于節(jié)稅。
除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來，最好能通過委托貸款等形式，取得金融機(jī)構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時就能掌握主動，降低增值額。
03做大成本，調(diào)低稅檔
在二手項目股權(quán)并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。
在項目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設(shè)計，提升小區(qū)景觀、和配套設(shè)施建設(shè)，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競爭力，稀釋增值率。
#舉個簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價對1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時，做高售價，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。
04期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本
在計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用時，除利息支出外，都不是按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎(chǔ)按比例計算扣除。
按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。
但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。
企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。
05分流利潤，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈
對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。
要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡單問題復(fù)雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。
一方面，將利潤分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財政獎勵和優(yōu)惠政策，降低整體稅負(fù)。
這些公司有的可能在稅負(fù)較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個當(dāng)年虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。
這種操作，我們可以從許多上市房企的年報披露中，可窺一斑。
06建房方式籌劃法
利用代建房：
2023年的時候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當(dāng)然，這種事情可遇不可求。
利用合作建房：
我國稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。
這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。
07合并申報不同稅率項目
年初的時候，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報一期二期項目。其實，不只是合并申報不同期項目，合并或獨立申報同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項目也是常見的稅籌方式。
#舉個簡單的例子，登山哥公司，2023年同時開發(fā)了兩個項目。項目a，售價1億，可扣除費(fèi)用4000萬；項目b，售價1.5億，可扣除費(fèi)用1億。
選擇分別核算：
a項目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。
b項目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。
合計土增，a+b=3900萬。
選擇合并核算：
總售價，2.5億；合計可扣除費(fèi)用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。
如不考慮其它稅費(fèi)，此項目，合并計算土增減少200萬。
在合并不同房地產(chǎn)項目共同申報時應(yīng)注意，“普通住宅”和非普通住宅項目，應(yīng)分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項目單獨清算，如需合并項目清算的，首先在立項時就要有所籌劃，否則到后期就有困難。
08
合理選定成本分?jǐn)偡椒?/strong>
一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分?jǐn)偟礁鱾€產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分?jǐn)偡椒〞a(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負(fù)會產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計算。
在進(jìn)行土地增值稅清算時，預(yù)先進(jìn)行多種測算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，選擇對自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成本，可以有效實現(xiàn)節(jié)稅。
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【第6篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率
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【編者按】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用：稅率11%（目前），兩檔征收率5%和3%，具體計算增值稅時還要區(qū)分房企還是非房企，一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，土地使用權(quán)取得時間等因素。本期，優(yōu)穗律師張新軍予以整理，以饗讀者。
36號文規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按銷售無形資產(chǎn)計算增值稅。
下文如無特別說明，差額是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)原價后的余額。
一、非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)何如計算增值稅？
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用11%稅率計算銷項稅額。
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人應(yīng)按一般計稅方法，按全額適用11%稅率計算增值銷項稅額。
二、非房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模納稅人可選擇：差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模應(yīng)按全額適用3%征收率計算增值稅。這里需要注意是3%而不是5%，因為36號文及后續(xù)文件都未規(guī)定于此情形按5%征收率計算增值稅。
三、房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇一般計稅方法，按全額適用11%的稅率計算銷項稅額。
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，由于房企未自行開發(fā)而直接轉(zhuǎn)讓，故土地價款不能從銷售額扣減，因此，應(yīng)按全額適用11%的稅率計算增值稅銷項稅。
四、房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企小規(guī)模納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，按全額，適用3%的征收率計算增值稅。
總結(jié)：
說明：
1、財稅[2016]47號文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)（下稱老土地），可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此，只要轉(zhuǎn)讓老土地的，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，還是非房企還是房企，都可選擇差額，按5%計算增值稅。
2、國稅【2016】18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，才可以用差額計算銷售額。需要注意的是要自行開發(fā)，如果直接賣土地，炒地皮的，不能差額計算。
3、除財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，增值稅征收率一律為3%，而財政部和國稅總局只規(guī)定納稅人人轉(zhuǎn)讓老土地的選擇差額征收的，才可適用5%征收率。
五、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？
36號文規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。
六、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？
36號文規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅：
1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
2.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。
3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。
【第7篇】土地增值稅有關(guān)核定征收的政策
關(guān)鍵點一：獲取權(quán)威法定機(jī)構(gòu)的免稅批文
典型案例
某中資企業(yè)到東南亞某國承建水電站項目，與該國水電局（業(yè)主）簽約時達(dá)成了免稅條款。中資企業(yè)認(rèn)為“合同在手，免稅無憂”，沒有爭取獲得該國財政部門的免稅函。幾年過去了，該國因財政緊張，便以整頓稅收秩序、加強(qiáng)征管為由，對所有外資企業(yè)進(jìn)行稽查補(bǔ)稅。該國基層稅務(wù)稽查人員認(rèn)定，雖有合同免稅條款，但是沒有財政部門的免稅函，仍屬程序不符，效力不夠，最終決定對該企業(yè)以前年度追溯補(bǔ)稅。合同中的免稅條款，終成一紙空文。
分析建議
對于很多境外投資項目，中資企業(yè)是跟東道國的相關(guān)政府部門（如能源部、水電局等）或國有企業(yè)談簽合同，并在合同中約定了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。中資企業(yè)自然而然地認(rèn)為，所簽合同的稅收優(yōu)惠條款具有合法性和有效性。需要注意的是，從法律效力上看，東道國的稅法制定和執(zhí)行部門，可以否定或不予認(rèn)可民事合同中的稅收優(yōu)惠條款。尤其在一些政局不穩(wěn)定，立法、司法、執(zhí)法相對分離，稅制不健全的發(fā)展中國家，獲得最高法律程序上（國會或議會）稅收優(yōu)惠審核批準(zhǔn)，才能最大程度地保障稅收優(yōu)惠的確定性。
因此，中資企業(yè)（一般是乙方承建方）在與東道國相關(guān)政府部門或國有企業(yè)（一般是甲方業(yè)主）談簽合同時，建議在合同中明確約定：甲方（業(yè)主）有義務(wù)幫助乙方（中資企業(yè)）向政府相關(guān)部門（如財政部）申請，在一定期限內(nèi)獲取合同約定的稅收優(yōu)惠批文。合同談簽后，中資企業(yè)要及時跟進(jìn)，催促業(yè)主積極推進(jìn)，履行合同義務(wù)，并進(jìn)一步與東道國的財政部，甚至國會（或議會）溝通協(xié)調(diào)，及時獲取免稅函或免稅的總理令，或者國會批準(zhǔn)通過的免稅議案，以保障稅收優(yōu)惠條款得以有效落實。
關(guān)鍵點二：預(yù)留稅收政策變化的保障條款
典型案例
某中資施工企業(yè)投資卡塔爾某工程項目，在與該國業(yè)主簽訂合同時，因當(dāng)時卡塔爾不征收增值稅，就沒有對未來新開征稅種進(jìn)行預(yù)判和預(yù)留約定。2023年下半年，卡塔爾進(jìn)行了稅改，自2023年1月1日起開征增值稅，稅率為5%，由業(yè)主支付工程款項時直接代扣代繳。該業(yè)主以合同中沒有預(yù)先約定條款為由，不愿調(diào)價或補(bǔ)償乙方（中資企業(yè)）相關(guān)稅負(fù)。中資企業(yè)與業(yè)主協(xié)商無果，只得背負(fù)起新增稅種的稅負(fù)，也直接影響到企業(yè)現(xiàn)金流。
分析建議
中國“走出去”企業(yè)在談判初期，對合同中稅收優(yōu)惠條款的闡述應(yīng)專業(yè)且具體。需要特別提醒是，中資企業(yè)的投資項目時間往往較長，東道國的稅制和征稅方式很有可能在此期間發(fā)生變動。因此，對合同條款要有預(yù)判，預(yù)留稅收變化的保障條款，將東道國現(xiàn)有稅種和征收方式做一個定性的歸類預(yù)設(shè)很有必要，即便以后東道國稅制或征稅方式有變，還可以保障相同屬性和實質(zhì)類似的稅種，延續(xù)享受簽約時的稅收優(yōu)惠待遇。
比如，中資企業(yè)與越南業(yè)主合同的參考表述為：與甲方（越南業(yè)主）就本合同適用于越南財政部、其行政區(qū)或地方當(dāng)局對本合同所述的承建項目涉及征收的所有稅收，不論其征收方式，將給予免稅。本合同適用的越南現(xiàn)行稅種是：利潤稅，利潤匯出稅，增值稅，關(guān)稅，個人所得稅。本合同也適用于本合同簽訂之日后越南政府征收的屬于增加或者代替現(xiàn)行稅種的相同或者實質(zhì)相似的稅收。甲方（越南業(yè)主）應(yīng)將越南稅法所作出的重要變動及時通知乙方（中資企業(yè)）。
關(guān)鍵點三：爭取整體項目的稅收優(yōu)惠
典型案例
某中資企業(yè)在西非某國總承包開發(fā)一個礦區(qū)，獲得了免稅20年的特殊優(yōu)惠，是該國議會以法案形式特別審核通過的。但后因情況有變，該中資企業(yè)準(zhǔn)備將該國的采礦權(quán)和相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國第三方企業(yè)，并簽約了很多中國分包商和東道國當(dāng)?shù)毓?yīng)商。那么，這一特批的免稅優(yōu)惠能否由未來的股權(quán)受讓方（第三方中資企業(yè)）直接享受？其簽約的上下游分包商、供應(yīng)商能否同樣享受？最終的答復(fù)是不可以，從而影響了該中資企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同以及分包合同的簽訂價格和條件。
分析建議
中國“走出去”企業(yè)如果在東道國承建大型的整體項目，如開發(fā)一個特殊經(jīng)濟(jì)園區(qū)或一個資源礦區(qū)，整個項目將涉及很多上下游參建單位，那么，企業(yè)在與東道國政府申請稅收優(yōu)惠時，不僅要力爭本企業(yè)（總承包方）的稅收優(yōu)惠，而且要力爭整個項目的稅收優(yōu)惠，要把與本企業(yè)相關(guān)的上下游供應(yīng)商、分包商的稅收優(yōu)惠都涵蓋進(jìn)去。因為若上下游企業(yè)不能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，稅負(fù)仍會以合同含稅價的方式轉(zhuǎn)嫁給總承包方，最終影響到總承包方的總體稅負(fù)。
在這種情況下，建議中資企業(yè)以不可分割的一個整體項目申請最優(yōu)的稅收優(yōu)惠（包括免稅），而不僅申請本企業(yè)（總承包方）的稅收優(yōu)惠。當(dāng)總承包商將來需要轉(zhuǎn)讓股權(quán)給第三方或準(zhǔn)備退出該項目時，原先與東道國相關(guān)政府部門或業(yè)主談定的稅收優(yōu)惠或免稅批文，才能得到最大限度的保障和承繼。
關(guān)鍵點四：提前約定稅收損失賠償責(zé)任
典型案例
在境外投資項目談判初期，某中資企業(yè)市場和商務(wù)人員在與業(yè)主談判時，更多地關(guān)注商務(wù)要點、后續(xù)項目與業(yè)主的合作等，對專門的稅收優(yōu)惠違約的調(diào)價和補(bǔ)償條款重視不夠，未能單獨明確約定。當(dāng)東道國基層稅務(wù)部門因故不理稅收優(yōu)惠合同、強(qiáng)行征稅后，這家企業(yè)陷入了與業(yè)主的無果談判，對于違約賠償?shù)呢?zé)任，業(yè)主推諉拖延，最終不了了之，相關(guān)稅收損失只能由中資企業(yè)承擔(dān)。
分析建議
中資企業(yè)（乙方）要特別重視在合同中專門約定稅收優(yōu)惠違約責(zé)任條款，要對業(yè)主（甲方）有詳細(xì)和明確的調(diào)價及賠償責(zé)任約定。這也是中資企業(yè)重要且可行的法律救濟(jì)措施。將來，當(dāng)東道國稅務(wù)部門就合同約定的稅收優(yōu)惠進(jìn)行征稅或補(bǔ)稅時，對于相應(yīng)增加的稅負(fù)，中資企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主進(jìn)行價格調(diào)增或者給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
特別是在中方融資貸款的方式下，最好能夠約定從融資劃款的源頭直接扣留相應(yīng)的款項，以強(qiáng)有力地保障中資企業(yè)的稅收利益。即便與業(yè)主有糾紛再談判，甚至提起訴訟，有此合同依據(jù)，也能促使業(yè)主與東道國財稅部門進(jìn)行溝通、協(xié)商，保障已簽訂稅收優(yōu)惠條款在投資經(jīng)營過程中得到真正落實。
問題一、預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅?
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十四條關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題相關(guān)規(guī)定：
“根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！?/p>
問題二、土地增值稅預(yù)征率是多少?
根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第二條規(guī)定：
“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)?！?/p>
例如 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023年5月預(yù)售住宅與非住宅項目共計取得不含稅收入8000萬元，其中預(yù)售住宅取得的不含稅收入為5000萬元，該住宅項目容積率均大于1，預(yù)售非住宅項目取得的不含稅收入為3000萬元。該地區(qū)屬于東部省份，當(dāng)?shù)匾?guī)定：容積率大于1.0(含)的住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；容積率小于1.0的住宅項目，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%；非住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)預(yù)征土地增值稅多少元?
預(yù)售住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：5000*1.5%=75萬元
預(yù)售非住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：3000*3%=90萬元
共計：75+90=165萬元
問題三、營改增后，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)是否為含稅收入?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第一條關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題規(guī)定：
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；
適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
問題四、如何計算預(yù)征土地增值稅稅額?
例如、2023年5月某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預(yù)收款了1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?
第一步、計算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅
1100萬÷(1+10%)*3%=30萬元
第二步、計算土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
=1100-30
=1070萬元
第三步、計算土地增值稅預(yù)征稅額
土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)*預(yù)征率
=1070*3%
=32.1萬元
問題五、土地增值稅核定征收的情形有哪些?
根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條“土地增值稅的核定征收”相關(guān)規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
問題六、土地增值稅核定征收率是多少?
核定征收率原則上不得低于5%。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條“規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞”相關(guān)規(guī)定：
核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
問題七、土地增值稅核定征收稅款如何計算?
應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率
例：2023年5月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅務(wù)檢查，該公司開發(fā)的產(chǎn)品均為普通住宅。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司雖設(shè)置賬簿，收入總額可以確定但成本費(fèi)用憑證等扣除項目資料殘缺不全，難以確定扣除項目金額。經(jīng)核查確認(rèn)后，該公司不含增值稅的收入為18億元，當(dāng)?shù)匾?guī)定核定征收率為7%。那么，該房地產(chǎn)公司應(yīng)如何繳納土地增值稅?
應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率
=18億*7%=1.26億元
問題八、核定征收納稅期限如何確定?
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十六條關(guān)于納稅期限的問題條款規(guī)定：
根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。
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【第8篇】土地增值稅屬于
1.（單選題)根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，需要繳納土地增值稅的是（ ）。
a.外國駐華機(jī)構(gòu)購買土地使用權(quán)
b.某事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
c.土地使用權(quán)的出讓
d.土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬
2.（單選題）根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于超率累進(jìn)稅率的是（ ）。
a.資源稅
b.城鎮(zhèn)土地使用稅
c.印花稅
d.土地增值稅
3.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（ ）。
a.建造房屋的施工單位
b.出售房產(chǎn)的中外合資房地產(chǎn)公司
c.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位
d.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司
4.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。
a.出讓國有土地使用權(quán)
b.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
c.城市房地產(chǎn)的出租
d.地上的建筑物及其附著物連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓
5.（判斷題）外商投資企業(yè)不屬于土地增值稅的納稅人。（ ）
以下為答案解析：
1. 正確答案：b
考點：土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定
解析:選項a，購買方不繳納土地增值稅；選項c，土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅；選項d，土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
2. 正確答案：d
考點:土地增值稅稅率及應(yīng)稅收入的確定
解析：我國土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率的計算方法。
3. 正確答案：bc
考點：土地增值稅納稅人
解析:ad均不屬于土地增值稅的納稅人。
4. 正確答案：bd
考點:土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定
解析:選項a，出讓國有土地使用權(quán)不征收土地增值稅；選項c，城市房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。
5. 正確答案:錯誤
考點:土地增值稅納稅人
解析：土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。這里所稱單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。這里所稱個人包括個體經(jīng)營者和其他個人。同時也包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)及海外華僑、港澳臺同胞和外國公民。
【第9篇】土地增值稅賬務(wù)處理
土地出讓金的會計核算如何做？作為土地出讓金的賬務(wù)處理，小編老師認(rèn)為可大致分為兩種情況入賬，分別是房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金和非房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金，前者能夠最終靠開發(fā)成本來核算，后者通常是將其計入非貨幣性資產(chǎn)科目核算的．更多相關(guān)的介紹資料歡迎學(xué)員們來閱讀下述文章．
土地出讓金的會計核算如何做
１、房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：
借：開發(fā)成本－－－土地成本
貸：銀行存款
土地成本，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)，而不能將土地使用權(quán)作為非貨幣性資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用．這樣，在土地使用到期時，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再生產(chǎn)．
開始記賬入冊直到結(jié)算的全過程以及其中的環(huán)節(jié)都叫做賬，是指會計進(jìn)行帳務(wù)處理的過程，一般從填制憑證開始到編制報表結(jié)束的整一個完整的過程·也稱會計實務(wù)．
２、非房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：
借：非貨幣性資產(chǎn)－－－土地使用權(quán)
貸：銀行存款
土地出讓金可以抵扣增值稅嗎？
準(zhǔn)確來說，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除．
根據(jù)國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（２０１６第１８號公告）：
第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額．銷售額的計算公式如下：
銷售額＝（全部價款和價外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（１＋１１％）
差額計稅時，銷售額可以減購買土地成本后，按差額計算交納增值稅．
土地出讓金的會計核算如何做？通過上文小編老師講解到的有關(guān)的資料學(xué)習(xí)，不少學(xué)員們應(yīng)該清楚作為土地出讓金在會計核算時，不是通過開發(fā)成本核算是通過非貨幣性資產(chǎn)科目來核算的，如果你們對此上文講解到的有關(guān)的資料有問題，那么小編老師建議你們可以來這個地方進(jìn)行免費(fèi)搜索學(xué)習(xí)．
【第10篇】土地增值稅征管
案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司自行開發(fā)了商品房地產(chǎn)項目，2023年4月取得《商品房預(yù)售許可證》，2023年5月簽訂商品房預(yù)售合同總額2180萬元，其中收取首付款1090萬元，剩余款項2023年7月收取。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司按照增值稅一般計稅方法計稅。假設(shè)當(dāng)?shù)卦擃愋头慨a(chǎn)土地增值稅預(yù)征率為5%。
一、土地增值稅預(yù)征規(guī)定
《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第16條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
財稅(2006)021號文要求，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
這里“可”是不是意味著納稅人可以根據(jù)自己需要隨意選擇土地增值稅計稅依據(jù)？有觀點認(rèn)為，此處的“可”已經(jīng)是寬松的口徑，納稅人不得自行選擇更為寬松的口徑。如本文案例中，甲公司在預(yù)售收到預(yù)收款時，并未結(jié)轉(zhuǎn)收入，此時的預(yù)收款并不應(yīng)作為土地增值稅的銷售收入處理，只是為了土地增值稅稅收收入的均衡入庫，要求納稅人先行預(yù)繳。因此，土地增值稅預(yù)繳的的計稅依據(jù)與土地增值稅應(yīng)稅收入存在客觀不一致，納稅人要么選擇按預(yù)收賬款的全額預(yù)繳土地增值稅，要么按照 70 號公告的口徑預(yù)繳土地增值稅，不得直接參照增值稅的預(yù)繳口徑。
70號公告里計算方式的初衷是，“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算”，而在此之前絕大多數(shù)地區(qū)都是按以下公式計算（與增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)一致）：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款/（1+增值稅適用稅率或征收率）
實操上按以往方法計算明顯更加簡潔，沒有道理說為了納稅人方便，而強(qiáng)制納稅人選擇一種對自己更不利、計算方式更復(fù)雜的預(yù)繳方式（會導(dǎo)致土增稅和增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)不一致、大于土增清算收入計稅依據(jù)等問題），因此，應(yīng)允許納稅人自由選擇。
二、土地增值稅預(yù)征率的地域差異
國稅發(fā)[2010]53號規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。
由于預(yù)征辦法具體權(quán)限在地方，預(yù)征率在各個地方有所不同，根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w政策執(zhí)行。具體各地規(guī)定相關(guān)總結(jié)類文章很多，此處不再羅列。
如上海規(guī)定，除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。非住宅預(yù)征率為2%。
如廈門近期公告規(guī)定，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率由4%下調(diào)為2%，非住宅類房地產(chǎn)（不含商品工業(yè)廠房）土地增值稅預(yù)征率由6%調(diào)整為2%。其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率保持不變：社會保障性住房不預(yù)征土地增值稅；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率為2%；商品工業(yè)廠房土地增值稅預(yù)征率為2%。
關(guān)于定金、訂金、誠意金、意向金等土增稅預(yù)征處理，可參照增值稅預(yù)繳處理。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預(yù)收款，收到后在“預(yù)收賬款”核算，預(yù)繳土增稅；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預(yù)收款，收到后在“其他應(yīng)付款”核算，不預(yù)繳土增稅。
但也有部分地區(qū)規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅”。
三、稅會處理
預(yù)售時，應(yīng)按照收取的預(yù)收賬款金額按規(guī)定計算預(yù)繳的土地增值稅。
根據(jù)《財政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》（財會字[1995]15號）等會計政策的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交土地增值稅”科目。
不過很多公司在預(yù)繳土增稅時，計入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅借方。
在預(yù)繳時，會計處理如下：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
本文案例，如果按70號公告，則土增稅預(yù)征依據(jù)為1090-1090/1.09*0.03=1060
如果按照不含稅換算方式，則土增稅預(yù)征依據(jù)為1090/1.09=1000（與增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)一致）
可以發(fā)現(xiàn)，按70號公告預(yù)征土增稅的計稅依據(jù)比以往變大了，會導(dǎo)致納稅人比以往多預(yù)繳土增稅。
四、申報表填報
納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，按規(guī)定的納稅期限，填報《土地增值稅納稅申報表(一)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用)》，向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報繳納土地增值稅。
納稅人可以通過電子稅務(wù)局或到辦稅服務(wù)廳辦理土地增值稅預(yù)征申報。本表適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的土地增值稅納稅人，在每次轉(zhuǎn)讓時填報，也可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限匯總填報。
申報表填報注意事項：
（1） 第1列“房產(chǎn)類型子目”是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征率類型，每一個子目唯一對應(yīng)一個房產(chǎn)類型。如：普通住房、非普通住房、其他類型房地產(chǎn)。
（2） 表第3欄“貨幣收入”，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的貨幣形態(tài)的收入額（不含增值稅）填寫。
（3） 表第4欄“實物收入及其他收入”，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的實物形態(tài)的收入和無形資產(chǎn)等其他形式的收入額（不含增值稅）填寫。
（4） 表第5欄“視同銷售收入”，納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入不含增值稅。
（5） 必須按照不同的預(yù)征率分別填報。
五、超稅負(fù)率預(yù)繳問題
以上案例中，如甲企業(yè)預(yù)測項目虧損，或者實際土地增值稅增值稅稅負(fù)率低于5%，就會造成預(yù)繳土地增值稅大于后續(xù)清算土地增值稅的后果。
主要解決方案有：
1、正常申報退稅
土增稅實施細(xì)則第16條規(guī)定，“……待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！?/p>
國稅發(fā)[2009]91號規(guī)定，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。
很多地方規(guī)程也在程序上對補(bǔ)退稅流程作了細(xì)化，比如深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告規(guī)定，房地產(chǎn)項目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。即在項目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
雖然總局和各地都有土增退稅相關(guān)規(guī)定，但如果是預(yù)期虧損或低稅負(fù)項目，前期預(yù)繳大量土增稅，會占用項目資金，增加公司資金成本，且后期退稅到賬時間也不確定，甚至很多地方基于財政收入考慮，無限期拖延企業(yè)退稅申請，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
2、申請降低土增稅預(yù)繳率或零預(yù)繳、不預(yù)繳
由于土增稅預(yù)征辦法具體權(quán)限在地方，以上方法有一定空間。特別是在營改增之前，據(jù)筆者所知，很多地方都可以操作，不過營改增后金三征管系統(tǒng)日趨規(guī)范，特別是今年地方財政壓力較大，想要按以上方法操作難度很高。
不過也有某些地區(qū)可以在企業(yè)取得預(yù)售許可證后，可按土增稅測算底稿和預(yù)售限價作比較，如測算的單方土增稅可扣除成本大于預(yù)售限價，則有可能申請零預(yù)征或降低預(yù)征率。
土增稅清算：申請退稅卻被納稅調(diào)整
在實務(wù)操作中，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對土地增值稅實施安排，以控制企業(yè)的運(yùn)營成本，提高自身收益。然而，不當(dāng)?shù)亩愂瞻才湃菀捉o企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險，企業(yè)須予以關(guān)注。
案例
a公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，控股股東為b集團(tuán)，出資比例70%。a公司全資開發(fā)的c項目，占地面積3.6萬平方米，2023年7月購買土地，并于2023年12月竣工。c項目包括普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型，其中非普通住宅主要是車庫、商鋪和幼兒園。
稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告中顯示，c項目審定的銷售截止期為2023年12月，已售面積16.4萬平方米，已售比例96.99%，申報收入約6.9億，已預(yù)繳土地增值稅1102萬元。同時，該項目轉(zhuǎn)讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率均為負(fù)值，即應(yīng)繳的土地增值稅實際稅負(fù)為零。據(jù)此，a公司申請退稅1102萬元。
稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理a公司土地增值稅清算申請時發(fā)現(xiàn)，a企業(yè)申報的土地增值稅實際稅負(fù)為零，根據(jù)相關(guān)成本費(fèi)用，計算出c項目的開發(fā)經(jīng)營利潤率僅為13%左右，低于當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)正常利潤率。不僅如此，c項目的銷售價格也明顯低于當(dāng)?shù)厥袌鰞r格，且項目申報的成本總和達(dá)到4億元，超出了按竣工年度計算的定額標(biāo)準(zhǔn)。
分析
由于存在上述疑點，而本案也處于土地增值稅清算階段，因此當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)對c項目做了土地增值稅清算審核，并發(fā)現(xiàn)了以下問題：
未按規(guī)定劃分清算單位。在基本情況的審核中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，該項目擁有兩個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位，故該項目應(yīng)當(dāng)劃分為兩個清算單位。而稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告只劃分了一個清算單位。
銷售收入明顯偏低。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時發(fā)現(xiàn)，c項目銷售收入明顯偏低。根據(jù)第三方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價報告，在住宅收入方面，42套住宅的評估價格需調(diào)增銷售收入360萬元，另有合同單價明顯低于評估均價而未調(diào)增銷售收入的普通住宅59套。商鋪和幼兒園的收入同樣偏低，且全部銷售給了a企業(yè)的控股股東b集團(tuán)。
扣除項目不合規(guī)。稅務(wù)人員對a企業(yè)提供的清算資料作了書面審核，并對重要事項作了實地查驗和驗收取證。最終發(fā)現(xiàn)c項目存在前期工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足，未提供支付記錄，“其他”會計科目中有196萬余元未提供發(fā)票明細(xì)表；建筑安裝工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足，未提供支付記錄；部分耗材結(jié)算價格與造價信息差額較大等問題。
在查詢其股東b集團(tuán)的銀行記錄時，稅務(wù)人員還發(fā)現(xiàn)，b集團(tuán)2023年收到c項目地塊的土地出讓金返還款、配套費(fèi)、人防費(fèi)返還約1.2億元，該款項被約定用于c項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拆遷。不僅如此，c項目還存在幼兒園未繳配套費(fèi)，不應(yīng)分?jǐn)倕s分?jǐn)偭伺涮踪M(fèi)及配套費(fèi)契稅等成本分?jǐn)偛徽_的問題。
最終，稅務(wù)機(jī)關(guān)針對上述幾個明顯的問題作了調(diào)整，調(diào)減c項目應(yīng)退土地增值稅369萬元。
建議
上述案例中，a企業(yè)由于稅務(wù)處理不合規(guī)，給自身帶來了稅務(wù)風(fēng)險。在實際操作中，企業(yè)應(yīng)關(guān)注土地增值稅的稅務(wù)處理問題。
稅收優(yōu)惠政策適用是否合法?！敦斦?、稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）等法規(guī)對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形作了規(guī)定。目前，企業(yè)適用稅收優(yōu)惠政策采用備查制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享受土地增值稅免稅待遇時，需關(guān)注是否滿足免稅條件，并注重相關(guān)證明材料的整理和收集，避免后期的稅務(wù)風(fēng)險。
銷售收入是否少計。銷售收入是確認(rèn)土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率和計算清算階段應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，無論在土地增值稅的預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)都會判斷企業(yè)是否存在隱瞞銷售收入的行為。因此，企業(yè)需關(guān)注附屬辦公設(shè)備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等情形，加強(qiáng)稅務(wù)處理合規(guī)性管理。
扣除項目是否真實、扣除金額是否準(zhǔn)確。計算土地增值稅時可扣除項目主要包括土地出讓金及稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用、舊房及建筑物的評估價格，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)等。同時，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計確認(rèn)可扣除項目金額。
因此，企業(yè)需加強(qiáng)會計、稅務(wù)處理，關(guān)注自身是否存在應(yīng)計入管理費(fèi)用的土地使用稅、印花稅和房地產(chǎn)稅錯誤地計入了開發(fā)間接費(fèi)用，代收費(fèi)用錯誤地加計扣除，各種成本的合法憑據(jù)是否齊備等問題。
筆者建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對土地增值稅給予重視。企業(yè)應(yīng)及時掌握新政策，結(jié)合項目實際情況，通過合法的稅收安排降低企業(yè)稅負(fù)，提升核心競爭力。
【第11篇】轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅
【例題·單選題】2023年5月長沙市一家一般納稅人百貨公司轉(zhuǎn)讓6年前自建一棟寫字樓，合同注明不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入9000萬元，當(dāng)年購入土地支付地價款2000萬元，該寫字樓的原值為5000萬元，已提折舊1500萬元，已知該寫字樓重置成本6000萬元，成新度為70%。增值稅選擇簡易計稅辦法，不考慮地方教育附加。該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。
a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15
【答案】：d
【解析】：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅、教育附加、印花稅）作為扣除項目金額計征士地增值稅。
該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓可扣除項目金額=購入地價款+評估價格（重置成本*成新度折扣率）+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*增值稅稅率5%*（城建稅稅率7%+教育附加稅稅率3%）+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*印花稅稅率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(萬元)；
增值額=轉(zhuǎn)讓不含稅收入-轉(zhuǎn)讓扣除項目金額=9000-6249.5=2750.50(萬元)；
增值率=增值額/轉(zhuǎn)讓可扣除項目金額*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%，小于轉(zhuǎn)讓可扣除項目金額6249.50*50%，適用稅率為30%；
應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率=2750.50×30%=825.15(萬元)。
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【第12篇】土地增值稅 計算
土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計算的？
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。
土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項目的確定。
土地增值稅的計算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數(shù)。具體計算方法為：
1、增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額*30%；
2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%；
3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%；
4、增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。
比如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房兩棟，取得收入總額2500萬元，應(yīng)扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費(fèi)用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬元
（2）確認(rèn)扣除項目金額1100萬元
（3）計算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元
（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%
（5）計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。
從該例子可以看出，土地增值稅的計算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入，再確認(rèn)扣除項目金額、增值額，以及增值額與扣除項目金額比率，最后計算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。
土地增值稅的扣除項目。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅應(yīng)納稅額時，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額征稅。稅法準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項：
一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。
二是房地產(chǎn)實際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。
三是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。
四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，即在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，以及教育費(fèi)附加。
五是其他扣除。
六是舊房及建筑物的評估價格。
總之，土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項目和增值額的確定。
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2023年9月26日
【第13篇】土地增值稅清算表格
13大類103套土地增值稅清算表，拿來即用！房地產(chǎn)會計有福了土地增值稅清算表（共13大類，103個表格）
1、企業(yè)基本情況表
2、土地增值稅納稅審核表（已售非普通住宅）
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表（已售其他類型房地產(chǎn)）
4、前期工程費(fèi)分?jǐn)偙?/p>
5、開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偙?/p>
6、扣除項目匯總表（已售非普通住宅）
7、取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表（未售其他類型房地產(chǎn)）
8、扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報表
好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。完整電子版已打包好。
【第14篇】土地增值稅清算扣除項目
房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算時，已發(fā)生的利息支出可選擇按比例扣除或是據(jù)實扣除。筆者提醒選擇據(jù)實扣除的納稅人，在處理時要注意以下要點。
1、僅限于直接向金融機(jī)構(gòu)借款的利息
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣，除了銀行貸款外，還可以向國內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)或個人借款、向境外機(jī)構(gòu)或個人借款。從社會非金融機(jī)構(gòu)獲得的借款，其支付的利息無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，盡管企業(yè)可以取得資金提供者所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票，但也不能據(jù)實扣除。
值得關(guān)注的是，對統(tǒng)借統(tǒng)還發(fā)生的利息支出能否據(jù)實扣除，現(xiàn)行政策規(guī)定并不明確。2023年5月，國家稅務(wù)總局官網(wǎng)對納稅人咨詢的該問題，答復(fù)可以據(jù)實扣除。部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對此問題作了明確，比如《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答〉的通知》（青地稅函〔2009〕47號）規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，據(jù)實扣除。
另外，對委托貸款中，通過金融機(jī)構(gòu)支付給委托人的利息費(fèi)用是否可以據(jù)實扣除的問題，實務(wù)中也存在很大爭議。多數(shù)人認(rèn)為，委托貸款不屬于銀行借款，支付的利息費(fèi)用不能據(jù)實稅前扣除。
2、利率不得高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。同期同類貸款利率指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。
3、逾期利息和加罰息均不得扣除
依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，銀行罰息屬于納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金，不屬于行政罰款，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但土地增值稅稅前扣除的處理與之截然不同。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條第二款的規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
4、未分別核算只能選擇按比例扣除
分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出應(yīng)按照項目合理分?jǐn)?。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟?，其利息支出不得單獨計算，而?yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中計算扣除。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)如何按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，即按照清算單位合理分?jǐn)偫⒅С觯磕壳巴恋卦鲋刀愓咧胁⑽疵鞔_。參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，借款費(fèi)用屬于不同土地增值稅清算單位共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。
5、費(fèi)用化利息支出不得稅前扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，一部分計入房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，即資本化；一部分計入期間費(fèi)用，即費(fèi)用化。土地增值稅據(jù)實扣除的利息支出，僅指開發(fā)期間所發(fā)生的應(yīng)當(dāng)資本化的利息支出。稅法與企業(yè)會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)借款費(fèi)用資本化停止時間的規(guī)定趨于一致，基本界定為達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋未完工之前進(jìn)行的預(yù)售，不屬于企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法上所說的可銷售狀態(tài)。
此外，有些地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對時間節(jié)點會有特殊規(guī)定。舉例來說，大連市稅務(wù)機(jī)關(guān)曾于2023年發(fā)布公告，規(guī)定可據(jù)實扣除利息的終止時間，為企業(yè)按規(guī)定首次開始清算的上個月。
6、未用于項目開發(fā)利息支出不得扣除
實務(wù)中，有的納稅人將向金融機(jī)構(gòu)的借款用于投資或拆借給其他單位使用。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，資本化期間內(nèi)，專門借款閑置資金產(chǎn)生的利息或投資收入應(yīng)當(dāng)沖減財務(wù)費(fèi)用。企業(yè)選擇據(jù)實扣除，允許其稅前扣除的利息支出僅限于用于該項目的利息支出。如果企業(yè)將借款用于投資或挪作他用，相應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息支出不允許在土地增值稅稅前扣除。
來源：紀(jì)宏奎 紀(jì)瑋 趙輝
【第15篇】土地增值稅條例
土地增值稅【總結(jié)】土地增值稅：只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有增值的情況才征稅【買方交契稅，賣方交土地增值稅】
征稅范圍出讓不征、轉(zhuǎn)讓征繼承不征、贈與直系親屬和非營利不征、贈與其他人征
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：自用或出租不征、所有權(quán)轉(zhuǎn)移征房地產(chǎn)交換：個人互換自有住房不征，企業(yè)互換征
抵押：抵押期間不征、抵押期滿且權(quán)屬轉(zhuǎn)移征合作建房：自用不征，轉(zhuǎn)讓征出租、代建、評估增值：不征
應(yīng)納稅額的計算（四級超率累進(jìn)稅率）土地增值稅=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)其中，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-扣除項目金額
扣除項目（關(guān)鍵）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實扣除（成本+契稅）
開發(fā)成本（看作期間費(fèi)用）：據(jù)實扣除開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用
開發(fā)費(fèi)用（同期同類貸款利率利息）：利息+（地價款+開發(fā)成本）x5%或（地價款+開發(fā)成本）x10%
加計扣除優(yōu)惠：（地價款+開發(fā)成本）x20%銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用：同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅（房企沒有印花稅）【總結(jié)】非房企沒有加計扣除優(yōu)惠，但有印花稅
銷售舊房（存量房）評估價格=重置成本x成新率地價款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實扣除（成本+契稅）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金
計算步驟確定收入確定扣除項目金額（地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金）確定增值額（收入-扣除項目金額）確定增值額與扣除項目的比率（增值額/扣除項目金額）找稅率、算稅額：應(yīng)納稅額=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)
稅收優(yōu)惠建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%（免征）【超過全額征】個人轉(zhuǎn)讓住房（免征）企業(yè)改制（非房企）：個體戶轉(zhuǎn)公司制、企業(yè)合并、分立、房地產(chǎn)作價入股（免征）
征收管理應(yīng)當(dāng)清算：全部竣工和銷售、整體轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要求清算：已轉(zhuǎn)讓85%或剩余已出租，自用、滿3年未銷售完、未辦理清算手續(xù)
【第16篇】土地增值稅的土地費(fèi)用滯納金
編者按：近日，華稅律師接到稅務(wù)咨詢，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工驗收之后預(yù)計清算土地增值稅為0，遂向地方政府申請暫不申報繳納預(yù)征土地增值稅并得到了許可。后隨著稅務(wù)機(jī)關(guān)合并改革，合并后的稅務(wù)機(jī)關(guān)否認(rèn)了之前確認(rèn)納稅人暫不申報預(yù)繳的認(rèn)定，要求納稅人就未預(yù)繳的行為繳納滯納金。問題在于，清算土地增值稅為已經(jīng)0，是否還要繳納滯納金？改革前的稅務(wù)機(jī)關(guān)的行為，又能否構(gòu)成納稅人的合理的信賴?yán)婺兀?/p>
一、案情導(dǎo)入：清算土地增值稅為0，未預(yù)繳被加征滯納金
（一）企業(yè)預(yù)計清算土地增值稅為0，申請暫緩預(yù)繳獲許可
納稅人系一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由多家建筑企業(yè)作為股東投資組成。涉案項目是為股東們，即各建筑企業(yè)建設(shè)總部辦公大樓。2023年，在涉案項目竣工完成驗收之后，納稅人將總建筑面積的70%按照股東的投資比例和成本利潤率，定價轉(zhuǎn)讓給各股東，剩下的面積由納稅人自持。納稅人經(jīng)過計算，考慮開發(fā)成本加計扣除的各類扣除因素，該宗土地的增值額已經(jīng)為負(fù)，預(yù)計清算后的土地增值稅稅額為0。
考慮到該宗土地清算過后的土地增值稅稅額為0，納稅人認(rèn)為先預(yù)繳稅款然后經(jīng)過清算再退回稅款，實無必要。因此納稅人向當(dāng)?shù)厥姓暾垥翰簧陥罄U納預(yù)征土地增值稅。當(dāng)?shù)厥姓畷械囟惥值认嚓P(guān)單位，召開了專題會議研究該問題并形成了會議紀(jì)要，市地稅局遂執(zhí)行了相關(guān)決議，暫緩預(yù)征土地增值稅。
（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)合并改革，清算土增稅為0也要加征滯納金
2023年，該宗項目符合清算條件，納稅人于是向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算申報，申報應(yīng)繳納土地增值稅為0。此時經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)合并改革，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過審查，發(fā)現(xiàn)納稅人沒有對開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)征土地增值稅的申報繳納，要求對納稅人2023年的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入，進(jìn)行預(yù)征土地增值稅的申報繳納并加收滯納金。此外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為政府會議紀(jì)要違反稅法規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得執(zhí)行，應(yīng)予以糾正。
（三）納稅人：不是納稅人過錯不應(yīng)加征滯納金
納稅人提出不應(yīng)加征滯納金的理由為：
第一，沒有履行預(yù)繳土地增值稅的原因，并不是納稅人具有過錯，因此不應(yīng)當(dāng)加征滯納金。當(dāng)時，納稅人履行了向市政府和主管地稅局申請緩繳土地增值稅的程序，由于行政機(jī)關(guān)自身的過錯，導(dǎo)致作出的批準(zhǔn)納稅人暫緩繳納的決議違法，屬于因稅務(wù)機(jī)關(guān)原因造成少繳稅款。
第二，超過3年的追征期，因此納稅人不用補(bǔ)繳預(yù)征土地增值稅及滯納金。
（四）爭議小結(jié)
在納稅人咨詢的案件中，主要的爭議點有3個，其一是清算土地增值稅稅額為0，在清算之前納稅人沒有履行預(yù)繳土地增值稅的義務(wù)是否可以加征滯納金；其二是本案是因為納稅人的過錯，還是因為稅務(wù)機(jī)關(guān)的過錯導(dǎo)致納稅人沒有在規(guī)定的期限內(nèi)預(yù)繳土地增值稅。其三是本案的追征期問題。
二、基于預(yù)征制度的性質(zhì)，本案不宜加征滯納金
（一）預(yù)征稅款的性質(zhì)：是否是納稅義務(wù)
納稅人咨詢的核心問題在于，既然土增稅清算時應(yīng)納稅額為0，表明整個房地產(chǎn)項目沒有增值額，那么理論上土增稅的計稅依據(jù)為0，如何能夠課以預(yù)征稅款，并據(jù)以加收滯納金？根據(jù)《稅收征收管理法》對于滯納金的規(guī)定，滯納金是滯納稅款的萬分之五，既然連應(yīng)納稅額都不存在，自然不應(yīng)有滯納金。
不過，在司法裁判上，有判決將繳納預(yù)征的土地增值稅定性為納稅義務(wù)：
該案的爭議也在于，被告一直沒有預(yù)繳土地增值稅，雖然其最終土地增值稅清算的結(jié)果認(rèn)定實際應(yīng)繳納土地增值稅稅額為0元，但稅務(wù)機(jī)關(guān)依然要求追征土地增值稅（預(yù)征）的滯納金。在該案中，法院認(rèn)為在納稅人應(yīng)當(dāng)預(yù)繳但沒有預(yù)繳土地增值稅的當(dāng)期，滯納金已經(jīng)實際發(fā)生，嗣后的清算行為不影響滯納金的追征。然而，在該案中法院的說理稍嫌混亂，適用了企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定來認(rèn)定預(yù)征土地增值稅滯納金的事宜，以及將每月預(yù)征土地增值稅的時間視為納稅義務(wù)發(fā)生時間。
總的來看，法院認(rèn)為納稅人“按照每月預(yù)售收入預(yù)征率申報繳納土地增值稅，納稅義務(wù)發(fā)生時間為實際收到售房款的當(dāng)月，期限為次月15日內(nèi)”，是將預(yù)繳行為定性為納稅義務(wù)。按照這種觀點，預(yù)征行為是納稅人履行納稅義務(wù)，土地增值稅的清算行為只是對應(yīng)納稅額做出一個準(zhǔn)確的調(diào)整，多退少補(bǔ)，并不影響滯納金在預(yù)征階段的發(fā)生。
（二）基于納稅人權(quán)利保護(hù)，應(yīng)當(dāng)以預(yù)征稅款定性為征管技術(shù)手段
目前，我國的《土地增值稅暫行條例》對于土地增值稅的納稅義務(wù)的發(fā)生時間規(guī)定較為模糊，只規(guī)定了“納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！?/p>
按照《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?？梢钥闯觯恋卦鲋刀惖念A(yù)征是基于征管效率，提供的不同于直接申報繳納土地增值稅的另一種納稅辦法。這種納稅辦法應(yīng)當(dāng)涵蓋整個預(yù)征和清算過程。
按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依法計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，辦理土地增值稅清算手續(xù)，以結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。換言之，“預(yù)征”和“清算”的關(guān)系也可以理解為土增稅在清算時才需要繳納，前期的預(yù)征稅款只是一種征管技術(shù)手段。
目前，土地增值稅沒有履行預(yù)繳義務(wù)，按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定：“三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！北疚恼J(rèn)為，出于保護(hù)國家稅款之目的，通過加征滯納金的方式倒逼納稅人及時預(yù)繳土地增值稅。
不過，在本案中納稅人并沒有造成國家稅款的損失，而且和其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外預(yù)售房產(chǎn)不同，本案中納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目主要是定價轉(zhuǎn)讓給其股東，剩余的部分自持，并無盈利空間，相較而言資金較為緊張，也正是因為納稅人在資金上具有困難所以其向地方政府和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請延期預(yù)繳、免繳土地增值稅，并且在實踐中納稅人取得了地方政府和當(dāng)時的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。
本文認(rèn)為，既然納稅人的項目并沒有土地增值不存在征收土地增值稅的情況，那么只是對納稅人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因為納稅人的過錯），就對其加征高額的滯納金，不利于對納稅人權(quán)利的保護(hù)。本文主張應(yīng)當(dāng)平衡納稅人權(quán)利與國家的財政收入利益，在立法上還沒有做出修改之前，應(yīng)當(dāng)以土地增值稅的清算作為納稅義務(wù)的實現(xiàn)，對于納稅人未履行其預(yù)繳義務(wù)的，視情況謹(jǐn)慎對其加征滯納金。
三、本案屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)過錯，應(yīng)保護(hù)納稅人的信賴?yán)?/p>
（一）未預(yù)繳稅款并非基于納稅人的過錯
根據(jù)我國《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定，并非所有欠繳稅款在補(bǔ)繳過程中都要繳納滯納金，而是根據(jù)納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的過錯，認(rèn)定是否需要繳納滯納金以及滯納金的期限。通?？梢苑譃?類：
如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是納稅人具有過錯，那么應(yīng)當(dāng)對納稅人少繳稅款的行為加征滯納金。這種加征滯納金又根據(jù)納稅人過錯程度的不同而有區(qū)別：如果納稅人是故意偷稅、抗稅、騙稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第3款的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳稅款、加征滯納金沒有期限限制。但如果納稅人在主觀上是因過失漏稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第2款的規(guī)定，“因納稅人、扣繳義務(wù)人計算錯誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長到五年?！?/p>
如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是稅務(wù)機(jī)關(guān)具有過錯，那么就不應(yīng)對納稅人加收滯納金。根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第1款的規(guī)定，因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致納稅人少繳稅款的，不能加征滯納金，且稅款的追征期限為3年。
本文認(rèn)為，在本案中納稅人本身不具有過錯。首先，納稅人沒有主觀上的偷稅、抗稅、騙稅的故意，客觀上也沒有實施偷稅的行為，因此不屬于納稅人故意偷稅、抗稅、騙稅，不能適用無期限的追征滯納金的規(guī)定。其次，納稅人也不是因為計算錯誤等原因未繳或少繳稅款。
在納稅人預(yù)估清算后的土地增值稅稅額時，其計算并無錯誤，實際上清算后的土地增值稅稅額確實為0。同時，納稅人在發(fā)現(xiàn)項目的土地增值額為負(fù)、土地增值稅額為0的時候，積極同地方政府和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，向地方政府和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請緩征和免征土地增值稅的預(yù)征稅款，在程序上履行了申請的義務(wù)。按照《稅收征收管理法》、《稅收征收管理法實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面申請，由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行審核、核準(zhǔn)，確定是否延期以及延期的時限。
因此，納稅人對于稅務(wù)機(jī)關(guān)是否作出批準(zhǔn)、作出批準(zhǔn)的原因和程序沒有控制權(quán)，可能由于種種因素導(dǎo)致在當(dāng)年稅務(wù)機(jī)關(guān)作出批準(zhǔn)的決定在程序和法律適用上存在問題，但是這種程序是行政機(jī)關(guān)內(nèi)部的行政行為作出的程序，不能苛責(zé)作為行政相對人的納稅人。納稅人相對于稅務(wù)機(jī)關(guān)本身處于弱勢地位，不能將稅務(wù)機(jī)關(guān)的錯誤轉(zhuǎn)嫁給納稅人。
綜上所訴，本文認(rèn)為在本案中應(yīng)當(dāng)屬于因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致納稅人少繳稅款，不能對納稅人加征滯納金。
（二）基于行政行為的公定力，應(yīng)保護(hù)納稅人的信賴?yán)?/strong>
根據(jù)行政法原理，行政行為一經(jīng)作出，就具有公定力、確定力，對于行政機(jī)關(guān)和相對人都產(chǎn)生約束力。如果行政行為是違法的，行政機(jī)關(guān)有權(quán)予以撤銷或變更。但是，如果行政行為已經(jīng)使行政相對人對其產(chǎn)生信賴，行政相對人在此信賴基礎(chǔ)上已經(jīng)作出一定行為，行政機(jī)關(guān)在考慮撤銷違法或不當(dāng)行政行為時，應(yīng)保護(hù)行政相對人的信賴?yán)?。如果該違法的行政行為嚴(yán)重違法，必須予以撤銷，那么在具體行政行為被撤銷后，要對納稅人因信賴該行政行為遭受的損失予以補(bǔ)償。
參照《行政許可法》的有關(guān)規(guī)定，公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護(hù)，行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。如果為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可，由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。
按照《行政許可法》第69條的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)濫用職權(quán)、玩忽職守、超越職權(quán)范圍、違反法定程序、授予的相對人不具備資格，屬于重大違法應(yīng)當(dāng)撤銷，但需要保護(hù)相對人的利益。
在本案中，即使現(xiàn)在的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為之前的行政行為屬于重大違法需要予以撤銷變更，那么也不應(yīng)當(dāng)損害納稅人的利益，也即在這種情形下不應(yīng)當(dāng)征收滯納金。如果存在少繳稅款的情形，可以在期限內(nèi)追繳其稅款，但由于本案中并不存在少繳稅款的情形。
四、土地增值稅的管理與風(fēng)險應(yīng)對
（一）完善稅會制度，全面掌握稅法規(guī)定
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善公司的稅會制度，尤其是財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)制定土增稅預(yù)征的內(nèi)部管控制度。在商品房的預(yù)售階段應(yīng)當(dāng)全面審核和統(tǒng)計土地增值稅預(yù)征稅款的履行情況，在規(guī)定的期限內(nèi)申報繳納土地增值稅的預(yù)征稅款。
其次，全面掌握稅法規(guī)定，合法享受稅收政策。在企業(yè)卻有資金困難時，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請延期納稅。不過，根據(jù)我國《稅收征收管理法》等相關(guān)規(guī)定，納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，需要主管稅務(wù)機(jī)關(guān)層報省一級稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，才可以延期繳納稅款，且最長不得超過三個月。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通
土地增值稅的預(yù)征收管理目前沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，而是授權(quán)各地方自行制定相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保持溝通，明確當(dāng)?shù)赝猎龆愵A(yù)征的具體辦法、具體的預(yù)征率、免于預(yù)征的范圍。
此外，在實踐中也出現(xiàn)了稅務(wù)機(jī)關(guān)無法聯(lián)系上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而以公告形式送達(dá)相關(guān)稅務(wù)法律文書的情形，在這種情況下，無論是逾期預(yù)繳土地增值稅、逾期清算申報，還是其他經(jīng)通知申報拒不申報的行為，輕則構(gòu)成偷稅處以罰款和滯納金，重則構(gòu)成逃稅罪追究刑事責(zé)任。因此，各企業(yè)應(yīng)保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系。
（三）避免其他土地增值稅涉稅風(fēng)險
加強(qiáng)內(nèi)部資料管理，避免因為內(nèi)部資料管理不完善，票據(jù)、憑據(jù)管理不善，造成后期清算階段發(fā)現(xiàn)部分成本、費(fèi)用的票據(jù)遺失或者不合規(guī)，將導(dǎo)致成本費(fèi)用調(diào)減。
避免罰沒性支出。由于行政性罰款、土地閑置費(fèi)等支出屬不可扣除項目，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)建設(shè)過程中加強(qiáng)監(jiān)管，安全施工，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，同時與環(huán)境、安監(jiān)等部門做好溝通，避免面臨行政罰款。
避免虛開風(fēng)險。完善房地產(chǎn)企業(yè)的合同審查制度和財務(wù)管理制度，做好會計審核，杜絕不合規(guī)發(fā)票、虛開發(fā)票的流入。
