土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅（8篇）

【第1篇】土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題二：如何計(jì)算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額？

問：《土地增值稅暫行條例》及其細(xì)則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入總額，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！盃I改增”之后，增值稅是價(jià)外稅，土地增值稅的應(yīng)稅收入總額應(yīng)當(dāng)怎樣來確定?

答：土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人、就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

土地增值稅的征稅對(duì)象就是增值額，計(jì)算公式如下：

增值額＝應(yīng)稅收入總額-扣除項(xiàng)目金額

《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號(hào))關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的規(guī)定如下。

(1)土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

(2)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

(3)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

“營改增”之后，土地增值稅的應(yīng)稅收入總額不包括增值稅，相關(guān)文件規(guī)定如下。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

這樣規(guī)定比較籠統(tǒng)，因?yàn)樵鲋刀惖挠?jì)稅方法分為一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。為此，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號(hào))規(guī)定，“營改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅分為兩類情況：

(1)適用增值稅一般計(jì)稅方法的的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。

(2)適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

對(duì)第(1)項(xiàng)所規(guī)定的“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”應(yīng)當(dāng)深入理解，說的是扣除土地價(jià)款后計(jì)算的實(shí)際銷項(xiàng)稅額，這樣規(guī)定使“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”收入與國家稅務(wù)總局2023年第18號(hào)公告銜接。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)，以下簡稱18號(hào)公告)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷售額＝(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用一當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9％)

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝支付的土地價(jià)款×(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)

例：“營改增”后，甲房地產(chǎn)公司(一般納稅人)通過“招、拍、掛”取得一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)當(dāng)?shù)匕l(fā)改委核準(zhǔn)為g項(xiàng)目。建設(shè)工程開工證上注明開工日期為2023年6月1日，項(xiàng)目如期開工。2023年3月取得了商品房預(yù)售許可證后開始預(yù)售，至2023年6月末房產(chǎn)全部預(yù)售完畢，取得預(yù)售收入為22200萬元。2023年9月，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，甲公司按規(guī)定開具了増值稅發(fā)票，辦理交房手續(xù)，確認(rèn)銷售收入。該項(xiàng)目為取得土地使用權(quán)支付土地價(jià)款為6660萬元，已取得帶省財(cái)政章的票據(jù)。該項(xiàng)目開工以來進(jìn)項(xiàng)稅額留抵額為800萬元，開發(fā)總成本18000萬元。如何繳納增值稅?如何確定土地增值稅的應(yīng)稅收入總額？

[案例分析]

(一)應(yīng)繳增值稅

18號(hào)公告采用“實(shí)耗扣除法”解決土地成本中內(nèi)含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算應(yīng)繳增值稅時(shí)，應(yīng)將扣除土地成本抵減的銷項(xiàng)稅額從與之配比的“主營業(yè)務(wù)成本”中扣除。

(1)2023年3月收到預(yù)收款，計(jì)算預(yù)繳增值稅。

銷售額＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

預(yù)繳增值稅額＝203 669 725×3％＝6 110 092(元)

(2)預(yù)售階段會(huì)計(jì)處理。

借:銀行存款 222 000 000

貸:預(yù)收賬款 222 000 000

借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 6 110 092

貸:銀行存款 6 110 092

(3)2023年9月，開具發(fā)票并交房確認(rèn)銷售，計(jì)算銷售額及銷項(xiàng)稅額，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收賬款。

銷售額＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)

銷項(xiàng)稅額＝203 669 725×9％＝18 330 275(元)

借:預(yù)收賬款 222 000 000

貸:應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 18 330 275

主營業(yè)務(wù)收入 203 669 725

同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

借：主營業(yè)務(wù)成本 180 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 180 000 000

(4)計(jì)算扣除土地價(jià)款后的銷售額和銷項(xiàng)稅額。

扣除土地價(jià)款后的銷售額＝(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用一當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9％)＝(222 000 000-66 600 000)÷(1+9％)＝142 568 807(元)

扣除土地價(jià)款后的銷項(xiàng)稅額＝142 568 807×9%＝12 831 193 (元)

與增值稅發(fā)票的銷項(xiàng)稅額比較＝18 330 275-12 831 193＝5499082(元)

(5)土地價(jià)款中內(nèi)含的增值稅額如何抵扣?

銷項(xiàng)稅額抵減額＝66600000÷(1+9％)x9％＝5499082(元)

增值稅是連環(huán)稅，地價(jià)中內(nèi)含進(jìn)項(xiàng)稅額，因?yàn)閲页鲎屚恋厥褂脵?quán)、納稅人無法取得增值稅專用發(fā)票來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額、解決方法是在開具增值稅發(fā)票確認(rèn)銷售時(shí)，以銷項(xiàng)稅額抵減的方式代替土地價(jià)款中內(nèi)含的進(jìn)項(xiàng)稅額。

“銷項(xiàng)稅額抵減額”含在土地價(jià)款中，其調(diào)減額，使土地成本減少，最終傳導(dǎo)到“主營業(yè)務(wù)成本”中。

借:應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減) 5499082

貸:主營業(yè)務(wù)成本 5499082

實(shí)繳銷項(xiàng)稅額＝18 330 275-5499082＝12831193(元)

(6)計(jì)算“應(yīng)交增值稅”科目的貨差＝(18 330 275-5499082)-8000000＝12831193-8000000＝4831193(元)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅) 4831193

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 4831193

(7)將“預(yù)交增值稅”結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”的借方

借:應(yīng)交稅費(fèi)一一未交增值稅 6 110 092

貸:應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅 6 110 092

至此，該項(xiàng)目增值稅納稅事項(xiàng)全部完成。

(二)土地增值稅應(yīng)稅收入總額的確定

國家稅務(wù)總局2023年70號(hào)公告規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含増值稅的銷項(xiàng)稅額。以公式表示如下

土增稅的應(yīng)稅收入總額＝全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用-實(shí)際銷項(xiàng)稅額

應(yīng)稅收入總額＝222000000-(18330275-5499082)＝222000000-12831193=209168807(元)，與主營業(yè)務(wù)收入差額＝209168807-203669275=5499082(元)，恰好等于“銷項(xiàng)稅額抵減額”。

[結(jié)論]

一般納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法的，土地增值稅清算時(shí)，“應(yīng)稅收入總額”是在企業(yè)所得稅“主營業(yè)務(wù)收入(不含稅)”的基礎(chǔ)上，調(diào)增“銷項(xiàng)稅額抵減額”數(shù)額。即

土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”＝所得稅的“主營業(yè)務(wù)收入”+銷項(xiàng)稅額抵減額

g項(xiàng)目土地増值稅的“應(yīng)稅收入總額”＝203669725+5499082=209168807(元)

2023年“營改增”之后，廣州市對(duì)土地增值稅的應(yīng)稅收入做出規(guī)定，用該文件的計(jì)稅方法驗(yàn)證上述計(jì)算的“應(yīng)稅收入總額”。

廣州市地稅局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》(穗地稅函(2016)188號(hào))規(guī)定，“營改增”后土地增值稅相關(guān)問題的處理：

1.納稅人選用增值稅簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷售收入÷(1+5％）”確認(rèn)。

2.納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的:

土地增值稅預(yù)征收入＝含稅銷售收入÷(1+9％)

土地增值稅清算收入＝(含稅銷售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×9％)÷(1+9％)

案例中的“應(yīng)稅收入總額”＝(222000000+66600000×9％)÷(1+9％)

＝209168807(元)

計(jì)算“應(yīng)稅收入總額”的結(jié)論與依據(jù)穗地稅函〔2016)188號(hào)計(jì)算的結(jié)果相符。

好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實(shí)務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號(hào)，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“怎樣按不同類型房產(chǎn)計(jì)算應(yīng)稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見！

【第2篇】增值稅應(yīng)稅收入含稅嗎

【導(dǎo)讀】：增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票含稅嗎?對(duì)于這個(gè)問題，最基本的就是專票和普票的，其中增值稅專用發(fā)票是票面中包含價(jià)格(不含稅)、稅率、稅額以及價(jià)稅合計(jì)，至于普通發(fā)票是如何的請(qǐng)看下文會(huì)計(jì)學(xué)堂小編的介紹！

增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票含稅嗎?

增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的聯(lián)系與區(qū)別是:

增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的聯(lián)系與區(qū)別有哪些

一、專用發(fā)票與普通發(fā)票共同之處,兩者都是發(fā)貨票,都必須套印發(fā)票監(jiān)制章,都是商事憑證,都是經(jīng)濟(jì)責(zé)任證書、法律責(zé)任證書、會(huì)計(jì)核算憑證.

二、專用發(fā)票與普通發(fā)票區(qū)別,專用發(fā)票除具有普通發(fā)票的功能與作用外,還是納稅人計(jì)算應(yīng)納稅額的重要憑證,與普通發(fā)票相比,它有以下區(qū)別:

(一)使用范圍不同

專用發(fā)票只限于一般納稅人之間從事生產(chǎn)經(jīng)營增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目使用;而普通發(fā)票則可以用于所有納稅人的所有經(jīng)營活動(dòng),當(dāng)然也包括一般納稅人生產(chǎn)經(jīng)營增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目.

(二)作用不同

普通發(fā)票只是一種商事憑證,而專用發(fā)票不僅是一種商事憑證,還是一種扣稅憑證.

(三)票面反映內(nèi)容不同

專用發(fā)票不但要包括普通發(fā)票所記載的內(nèi)容,而且還要記錄購銷雙方的稅務(wù)登記號(hào)、地址、電話、銀行帳戶和稅額等.

(四)聯(lián)次不同

專用發(fā)票不僅要有普通發(fā)票的聯(lián)次,而且還要有扣稅聯(lián).

(五)反映的價(jià)格不同

普通發(fā)票反映的價(jià)格是含稅價(jià),稅款與價(jià)格不分離;專用發(fā)票反映的是不含稅價(jià),稅款與價(jià)格分開填列.

增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別

增值稅專用發(fā)票是管理最嚴(yán)格的發(fā)票,是一般納稅人開具給一般納稅人的票據(jù),并且要求購銷雙方都要準(zhǔn)確填寫名稱、稅號(hào)、地址電話、賬號(hào).在增值稅專用發(fā)票的票面中包含價(jià)格(不含稅)、稅率、稅額以及價(jià)稅合計(jì),至少有三聯(lián),發(fā)票聯(lián)(購方記賬),抵扣聯(lián)(購方抵稅),記賬聯(lián)(銷方記賬).

增值稅普通發(fā)票,由一般納稅人開具給普通消費(fèi)者(含個(gè)人),銷售方要準(zhǔn)確填寫名稱、稅號(hào)、地址電話、賬號(hào),購貨方可以只寫名稱.票面信息包含價(jià)格(不含稅),稅率和稅額,還有價(jià)稅合計(jì).至少有兩聯(lián),發(fā)票聯(lián)(購方記賬),記賬聯(lián)(銷方記賬).沒有抵扣聯(lián).

專票與普票的相同點(diǎn):

1.需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取發(fā)票然后開具.

2.無論專票普票,征收的稅種都是增值稅.

3.無論開具普票專票,都必須進(jìn)行增值稅的申報(bào).

4.每月領(lǐng)購數(shù)目以及最大開票限額不受普票專票影響,都可以根據(jù)企業(yè)經(jīng)營需要進(jìn)行調(diào)整.

5.這次防偽稅控系統(tǒng)升級(jí)以后,無論普票專票,都必須用防偽稅控設(shè)備開具.哪怕只開普票的小規(guī)模納稅人也必須辦防偽稅控(未到起征點(diǎn)的小規(guī)模納稅人暫時(shí)可以繼續(xù)使用網(wǎng)開系統(tǒng),但是早晚要升級(jí)).

專票與普票相比有什么顯著特點(diǎn)?

1.開具主體的區(qū)別,小規(guī)模納稅人可以直接開具普票,需要開專票時(shí)必須去企業(yè)所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(一般代開限額為單張發(fā)票含稅價(jià)11.7萬元,道理很簡單,開多了,銷售上去了,直接就變一般納稅人了)一般納稅人的話,既可以開具普票,也可以開具專票.

2.專票可以認(rèn)證抵扣,普票一般不得抵扣.

增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票含稅嗎?關(guān)于這個(gè)內(nèi)容上文介紹了增值稅專用發(fā)票是不含稅的價(jià)格，關(guān)于專票和普票的有什么特點(diǎn)上文也介紹了，對(duì)此大家還有疑問的，可以 咨詢?cè)诰€老師答疑！

【第3篇】增值稅應(yīng)稅收入

政府按幼兒園入學(xué)兒童數(shù)量給予的補(bǔ)貼是否應(yīng)繳納增值稅？

答：這個(gè)問題，很多朋友會(huì)覺得按照收入或數(shù)量給予的補(bǔ)貼應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于取消增值稅扣稅憑證認(rèn)證確認(rèn)期限等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第45號(hào)）規(guī)定進(jìn)行納稅，我們來看看45號(hào)公告的具體內(nèi)容：納稅人取得的財(cái)政補(bǔ)貼收入，與其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的收入或者數(shù)量直接掛鉤的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納增值稅。納稅人取得的其他情形的財(cái)政補(bǔ)貼收入，不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不征收增值稅。該規(guī)定是自2023年1月1日起執(zhí)行。

如果幼兒園取得的財(cái)政補(bǔ)貼收入對(duì)應(yīng)的是不屬于應(yīng)稅收入，則該補(bǔ)貼也不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不征收增值稅。

知識(shí)拓展：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件4《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》的規(guī)定：

托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)免征增值稅。

托兒所、幼兒園，是指經(jīng)縣級(jí)以上教育部門審批成立、取得辦園許可證的實(shí)施0-6歲學(xué)前教育的機(jī)構(gòu)，包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學(xué)前班、幼兒班、保育院、幼兒院。

公辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在省級(jí)財(cái)政部門和價(jià)格主管部門審核報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)收取的教育費(fèi)、保育費(fèi)。

【第4篇】土地增值稅清算應(yīng)稅收入

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定：

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，出現(xiàn)以下三種情形該如何確認(rèn)土地增值稅收入呢？

情形一、全額開具商品房銷售發(fā)票

案例1 某房地產(chǎn)有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元（不含稅），發(fā)票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，該房地產(chǎn)公司收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

該房地產(chǎn)公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發(fā)票，因此應(yīng)按照不含稅價(jià)格1200萬元確認(rèn)土地增值稅收入。

情形二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票

案例2 某房地產(chǎn)有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元（不含稅），由于客戶只交了首付款30%，因此發(fā)票也只開了60萬元；乙套商品房合同金額150萬元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產(chǎn)公司尚未開具發(fā)票。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，針對(duì)甲、乙兩套商品房收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？

根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

因此，該房地產(chǎn)有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計(jì)350萬元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產(chǎn)公司僅開具了部分發(fā)票，但在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，按上述規(guī)定，則應(yīng)按照合同約定的總金額350萬元（不含稅）確認(rèn)為土地增值稅收入。

情形三、銷售合同面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致

案例3 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達(dá)到交付條件后，經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量后發(fā)現(xiàn)面積為126平方米，針對(duì)該問題經(jīng)與客戶協(xié)商后，客戶補(bǔ)繳了6萬元（不含稅）的購房款。那么，針對(duì)客戶補(bǔ)繳的6萬元（不含稅）購房款在土地增值稅清算時(shí)收入額如何確認(rèn)？

根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

因此，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到的客戶補(bǔ)繳的6萬元（不含稅）購房款，在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)予以調(diào)整。

來源：中稅答疑新媒體智庫

【第5篇】舊項(xiàng)目土地增值稅清算應(yīng)稅收入

編者按：土地增值稅向來是一個(gè)復(fù)雜的稅種，其復(fù)雜性一方面體現(xiàn)在國家層面的規(guī)定不夠明確，實(shí)踐中容易產(chǎn)生不同理解，導(dǎo)致發(fā)生爭(zhēng)議，另一方面體現(xiàn)在部分征管措施授權(quán)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定細(xì)則，而各地處理方法不盡相同，導(dǎo)致橫向?qū)用嬗羞`稅收公平。例如土地增值稅清算單位的認(rèn)定，就是一個(gè)爭(zhēng)議頗多的問題，不同的認(rèn)定方法，可能導(dǎo)致土地增值稅納稅義務(wù)相差數(shù)千萬之多。本文將以一個(gè)真實(shí)案例引入，分析如何合理認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目的清算單位。

一、案例引入：分期項(xiàng)目清算單位不同，土地增值稅相差數(shù)千萬

a公司成立于2007年，主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。2007年，a公司取得某地塊土地使用權(quán)，滾動(dòng)開發(fā)x房地產(chǎn)項(xiàng)目。因x項(xiàng)目占地面積較大，a公司自行區(qū)分為x一期、x二期、x三期三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。2023年1月，三期項(xiàng)目均已竣工，其中一期、二期實(shí)現(xiàn)盈利，三期發(fā)生虧損。經(jīng)a公司評(píng)估，如合并清算，在正負(fù)增值額互相抵消后，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅2000萬元；如分別清算，三期項(xiàng)目增值額為負(fù)，土地增值稅為零，一期、二期項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅6000萬元。兩種清算方法納稅義務(wù)相差4000萬元。a公司遂向x市稅務(wù)局提交《申請(qǐng)報(bào)告》，申請(qǐng)將一、二、三期項(xiàng)目合并清算。

2023年4月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《關(guān)于a公司申請(qǐng)x項(xiàng)目合并清算土地增值稅的答復(fù)》，提出稅務(wù)信息系統(tǒng)顯示a公司開發(fā)的x項(xiàng)目按一期、二期、三期做了三個(gè)項(xiàng)目登記，認(rèn)為將x項(xiàng)目確認(rèn)為一期、二期、三期三個(gè)清算單位進(jìn)行土地增值稅清算依據(jù)充分，a公司申請(qǐng)合并清算無法律依據(jù)。2023年5月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（清算審核結(jié)論通知）》，要求a公司對(duì)x一期單獨(dú)清算土地增值稅，補(bǔ)繳x一期土地增值稅2000萬元。

a公司不服，向x市稅務(wù)局提起行政復(fù)議，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：a公司將x項(xiàng)目自行區(qū)分為一期、二期、三期三個(gè)項(xiàng)目，是否應(yīng)當(dāng)分別清算土地增值稅？

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第一條，“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。本案三個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)，依法應(yīng)當(dāng)作為三個(gè)清算單位。

a公司認(rèn)為：三期項(xiàng)目只是為了開發(fā)建設(shè)方便自行劃分的，具有隨意性，不應(yīng)作為清算單位的劃分依據(jù)。否則a公司完全可以任意界定分期項(xiàng)目，規(guī)避土地增值稅納稅義務(wù)。

二、分期項(xiàng)目應(yīng)以國家有關(guān)部門批準(zhǔn)文件為依據(jù)劃分，納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅法立法目的和基本原理、原則

（一）只有國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目才應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算

雖然國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定了分期開發(fā)項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算，但并沒有明確“分期開發(fā)”、“分期項(xiàng)目”的概念和判斷標(biāo)準(zhǔn)，也沒有明確“以分期項(xiàng)目為單位清算”是強(qiáng)制性規(guī)定還是宣示性規(guī)定。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)不一，表現(xiàn)出很強(qiáng)的任意性，例如：有的以土地使用權(quán)證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的以發(fā)改委立項(xiàng)審批文件為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的以建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、甚至預(yù)售許可證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的則完全自主劃分不同項(xiàng)目，各種情形不一而足。為此，x市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》，對(duì)此問題進(jìn)行了明確。

根據(jù)該公告規(guī)定，“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)開發(fā)周期較長，納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案”。由此可見，該公告明確規(guī)定“分期項(xiàng)目”包括兩類，其一是國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目；其二是納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)明確規(guī)定了兩種分期項(xiàng)目適用不同的清算規(guī)則，即：（1）對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，必須以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。（2）對(duì)于納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可以以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

根據(jù)稅收法定原則，稅法必須具備明確性，而國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)過于粗放的規(guī)定難以適用于實(shí)踐，此種情況下，應(yīng)當(dāng)充分考慮地方性法律依據(jù)。x市稅務(wù)局公告內(nèi)容對(duì)分期項(xiàng)目的界定和稅務(wù)處理規(guī)定符合上位法。根據(jù)該公告規(guī)定，對(duì)于納稅人自行確定的分期項(xiàng)目，并不強(qiáng)制以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，而是可以選擇以分期項(xiàng)目清算，當(dāng)然也可以選擇整體清算。

（二）納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合土地增值稅立法目的

《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，“為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例”。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）規(guī)定，“在研究制定土地增值稅時(shí)遵循了以下三個(gè)原則：（一）要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機(jī)行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的行為……（二）維護(hù)國家權(quán)益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財(cái)政收入……（三）保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報(bào)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整”。由此可見，土地增值稅立法目的主要有三：一是宏觀調(diào)控，即維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序；二是財(cái)政創(chuàng)收，即為國家創(chuàng)造財(cái)政收入，三是納稅人保護(hù)，即保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益。換言之，課征土地增值稅不僅僅是為了維護(hù)國家稅收利益，即不能只關(guān)注財(cái)政創(chuàng)收，還需要在征稅過程中充分考慮調(diào)控性和納稅人權(quán)利保護(hù)。既要對(duì)炒買、炒賣擾亂房地產(chǎn)開發(fā)秩序的課征重稅，也要對(duì)正當(dāng)開發(fā)者充分保護(hù)、考慮其投資回報(bào)合理征稅，從而體現(xiàn)差別化征稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值收益的“合理調(diào)節(jié)”。

本案中，a公司是依法依規(guī)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)案涉項(xiàng)目并非炒買炒賣，案涉項(xiàng)目預(yù)售收益均為合理市場(chǎng)收益，完全是正當(dāng)開發(fā)、獲取合理回報(bào)。案涉項(xiàng)目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中，有取得預(yù)售收益的機(jī)會(huì)，但也同樣存在巨額虧損的可能。因此，只有整體清算才能真實(shí)反映出a公司的回報(bào)。如果不以項(xiàng)目整體為清算單位，而任意將案涉項(xiàng)目劃分為不同單位，就會(huì)出現(xiàn)部分清算單位小幅盈利，部分清算單位重大虧損，導(dǎo)致即便開發(fā)項(xiàng)目最終巨額虧損的情況下，仍繳納了相當(dāng)金額土地增值稅稅款的不合理情況。這是對(duì)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法權(quán)益及正當(dāng)回報(bào)的侵害和掠奪，嚴(yán)重違背保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法利益的立法目的。

（三）納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅法解釋的基本原理

國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)關(guān)于清算單位的立法較為模糊，導(dǎo)致實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。例如并未明確規(guī)定所謂“分期開發(fā)的項(xiàng)目”應(yīng)當(dāng)如何判斷，也未明確所謂“國家有關(guān)部門審批”所指代的具體部門。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較為復(fù)雜，在開發(fā)過程中，涉及到國家多個(gè)部門的審批，包括：發(fā)改委對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的審批，規(guī)劃局對(duì)土地規(guī)劃整體方案的審批、規(guī)劃局對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃的審批、住建局對(duì)建設(shè)工程施工的審批、住建局對(duì)房產(chǎn)預(yù)售的審批等。對(duì)于“國家有關(guān)部門審批”的確定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以發(fā)改委的立項(xiàng)審批確定，四川省、海南省、福建省等地以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定，安徽省、青島市等地綜合確定清算單位。

雖然稅法規(guī)定模糊不清，實(shí)踐存在不同理解，但在不同項(xiàng)目中，采用不同方法確定清算單位可能導(dǎo)致納稅義務(wù)大不相同。稅法屬于行政法，在稅法規(guī)定不明確的情況下，應(yīng)當(dāng)按照有利于納稅人的原則進(jìn)行解釋，即選擇一種能夠合理評(píng)價(jià)納稅人取得增值額的方式。在本案中，即對(duì)案涉項(xiàng)目作整體清算。在法律、規(guī)范性文件規(guī)定不明的情況下，不應(yīng)作出對(duì)納稅人不利的認(rèn)定。

（四）納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅收公平的基本原則

稅收公平原則，是指稅法必須根據(jù)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)能力，確定納稅義務(wù)。稅收負(fù)擔(dān)能力高的多繳稅，稅收負(fù)擔(dān)能力低的少繳稅，沒有稅收負(fù)擔(dān)能力的不繳稅。根據(jù)稅法基本原理，稅收公平原則主要適用于所得稅，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額是評(píng)價(jià)稅收負(fù)擔(dān)能力的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)第一條，“土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅”。由此可見，土地增值稅是一種特殊的所得稅，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額即轉(zhuǎn)讓土地取得的增值額。

稅收公平原則不僅要求貫徹量能課稅，還隱含了合法、合理確定稅收負(fù)擔(dān)能力的前提。只有公平確定稅收負(fù)擔(dān)能力，才能進(jìn)一步據(jù)此設(shè)定納稅義務(wù)。因此，依法確定納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額，是稅收公平原則的要義。就土地增值稅而言，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額，應(yīng)當(dāng)以其開發(fā)一個(gè)整體項(xiàng)目取得的全部增值額確定，而不能對(duì)整體項(xiàng)目任意分割，人為將有增值的建設(shè)工程劃為一個(gè)項(xiàng)目，將無增值、虧損的建設(shè)工程劃為另一項(xiàng)目。稅收公平原則背后反映的是“以人為本”的精神，即以一個(gè)納稅人為本位，以納稅人為一個(gè)整體確定負(fù)稅能力。在土地增值稅方面，表現(xiàn)為應(yīng)當(dāng)關(guān)注特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)整體，而不能僅僅以項(xiàng)目中，某部分建設(shè)工程實(shí)現(xiàn)的收益衡量負(fù)稅能力。因此，將案涉項(xiàng)目任意劃分為多個(gè)項(xiàng)目將無法真實(shí)反映納稅人實(shí)際的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

本案中，按三期進(jìn)行清算，無法準(zhǔn)確體現(xiàn)土地增值額、不能正確評(píng)價(jià)a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平的基本原則。由于土地增值稅不允許不同清算單位產(chǎn)生的正、負(fù)增值額互相彌補(bǔ)，而土地增值稅又采用累進(jìn)稅率，增值額提高可能導(dǎo)致稅負(fù)大幅攀升，將這一期、二期分別核算將導(dǎo)致整體稅負(fù)激增。整體來看，a公司沒有取得相當(dāng)收益，卻承擔(dān)了高額稅負(fù)，對(duì)第一期單獨(dú)清算無法準(zhǔn)確反映a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避分期開發(fā)的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)

（一）安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及資料繁雜，為了客觀、準(zhǔn)確反映開發(fā)情況，全面歸集收入和扣除項(xiàng)目，了解分別清算和合并清算下的稅負(fù)差距，企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理，對(duì)企業(yè)的各種資產(chǎn)、負(fù)債、成本、費(fèi)用、收入按照會(huì)計(jì)核算科目進(jìn)行核對(duì)和清理，對(duì)集團(tuán)企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)部資金往來進(jìn)行審查，以保證企業(yè)做到賬賬相符、賬證相符、賬實(shí)相符。

（二）積極準(zhǔn)備材料提供給審核機(jī)構(gòu)預(yù)清算

在賬務(wù)清理的基礎(chǔ)上，企業(yè)需要匯總會(huì)計(jì)憑證和賬簿，積極準(zhǔn)備一套完備的涉稅資料，向?qū)徍藱C(jī)構(gòu)提供。作為土增稅清算審核的基礎(chǔ)性資料，企業(yè)提供的涉稅資料力求做到真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)。避免因材料不全或提供不及時(shí)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。審核機(jī)構(gòu)在此基礎(chǔ)上，對(duì)分別清算和合并清算的稅負(fù)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，審核報(bào)告作為企業(yè)最終申請(qǐng)清算的參考。

（三）就事實(shí)與法律問題與稅務(wù)局溝通協(xié)商

當(dāng)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)分期項(xiàng)目清算單位產(chǎn)生分歧，應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)局溝通協(xié)商，向稅務(wù)局舉證證明客觀事實(shí)或者深入交流法律的適用性問題。如果稅務(wù)局確有錯(cuò)誤，通常會(huì)通過內(nèi)部程序予以糾正。如果稅務(wù)局拒絕更正，企業(yè)又確有正當(dāng)理由提出異議的，可以在繳納稅款或者提供擔(dān)保的情況下，啟動(dòng)行政復(fù)議乃至行政訴訟等程序，實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。

（四）借助涉稅專業(yè)力量尋求支持應(yīng)對(duì)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師或稅務(wù)律師協(xié)助應(yīng)對(duì)審核，尤其是發(fā)生稅企爭(zhēng)議時(shí)，專業(yè)稅務(wù)人員的參與可以起到潤滑作用，更好地推動(dòng)糾紛的解決。稅務(wù)師或稅務(wù)律師的介入，還可以協(xié)助企業(yè)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并盡早采取措施應(yīng)對(duì)，為企業(yè)土增稅合規(guī)保駕護(hù)航。

【第6篇】土地增值稅應(yīng)稅收入含稅嗎

一、政策依據(jù)

（一）財(cái)稅[2016]43號(hào)

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（二）國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)

1、營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅；

2、適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

二、最直觀理解應(yīng)該是不正確的

土地增稅應(yīng)稅收入=收入/（1+9%）=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+9%）

這可能是許多人最直觀的理解，只是這種理解是不正確的。

三、增值稅銷項(xiàng)稅額怎么計(jì)算

70號(hào)文規(guī)定：土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額

（一）增值稅銷項(xiàng)稅額=不含稅銷售額×9%

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不含稅銷售額的特殊規(guī)定

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

政策依據(jù)：國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》

四、結(jié)論

土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額

=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%

=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1＋9%)+（當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款×9%）/(1＋9%)

=（含稅銷售收入＋本項(xiàng)目土地價(jià)款×9%）/（1＋9%）

即：納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

五、廣州明確發(fā)文規(guī)定

（一）《關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號(hào)）

（二）土地增值稅清算收入按“（含稅銷售收入＋本項(xiàng)目土地價(jià)款×9%）/（1＋9%）”確認(rèn)。

六、關(guān)于土地價(jià)款

（一）支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

（二）指出以納稅人直接支付的土地價(jià)款為準(zhǔn)，在存在土地價(jià)款返還的情況下，直接支付的土地價(jià)款可能小于財(cái)政票據(jù)上記載的土地價(jià)款，這種處理與土地增值稅項(xiàng)下的土地價(jià)款處理如出一轍，應(yīng)該引起納稅人高度重視。對(duì)于可能取得政府土地價(jià)款返還的，應(yīng)該協(xié)商政府部門以其他名義獎(jiǎng)勵(lì)，而不能直接以土地款返還的名義支付。

（三）在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。

（四）包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

（五）在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。

（六）納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

【第7篇】土地增值稅應(yīng)稅收入

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、資金密集、涉及稅種及交稅環(huán)節(jié)眾多的特點(diǎn)，且每個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)間互相制約、相互銜接。因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總體稅負(fù)是所有行業(yè)中最重的，同時(shí)也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)。

開發(fā)商僅開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)（不含自持）全部稅費(fèi)種一般將達(dá)到營業(yè)收入的15%～23%以上，是一般商業(yè)行業(yè)稅負(fù)率的5～7倍左右。而土地增值稅是開發(fā)商所有稅費(fèi)中占比最重的三大稅種之一，是拉高房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的特殊稅種，也稱為“反房地產(chǎn)暴利稅”，目的是抑制房價(jià)過快增長。實(shí)務(wù)中，由于土增稅稅收業(yè)務(wù)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)周期，導(dǎo)致清算工作計(jì)算復(fù)雜、爭(zhēng)議點(diǎn)多、風(fēng)險(xiǎn)大且難度系數(shù)高。本文將結(jié)合多個(gè)財(cái)合稅平臺(tái)專家處理過的實(shí)戰(zhàn)案例，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算展開討論，分析其清算流程，點(diǎn)明問題并給出應(yīng)對(duì)方案。

一、確定土地增值稅收入的基本原則有哪些？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。”《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！?/p>

根據(jù)上述政策規(guī)定，土地增值稅收入確定的基本原則就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲取的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

二、清算收入確認(rèn)的具體原則是什么？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）第一條的規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或者未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

三、企業(yè)的哪些行為要視同銷售繳納土地增值稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)文件發(fā)布）第十九條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或者投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（3）由主管稅務(wù)局參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)值確定。

四、企業(yè)發(fā)生以下的行為，我們要如何處理呢？

（一）企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的如何處理？

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

案例：湖北咸寧某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目系營改增前的老項(xiàng)目，選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算確認(rèn)應(yīng)稅收入。由于公司辦公用房的需求，將公司開發(fā)的一期寫字樓項(xiàng)目1單元7樓整層，市場(chǎng)銷售金額650萬元，作為該公司的辦公用房，計(jì)稅成本為580萬元。這時(shí)，會(huì)計(jì)上就不能按市場(chǎng)價(jià)值650萬元做收入處理，只能按賬面成本580萬元結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。但是與其相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用也不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

（二）企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)的問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）第六條第（一）項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

案例：湖北咸寧某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目系營改增前的老項(xiàng)目，選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算確認(rèn)應(yīng)稅收入。土地使用權(quán)是通過城中村改造取得，拆遷面積按照一定的單價(jià)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)或者按照拆遷面積的1.2倍，取得本項(xiàng)目開發(fā)的住宅用房。本項(xiàng)目分2期開發(fā)，一期的項(xiàng)目開發(fā)，共166套用于安置拆遷戶。根據(jù)本企業(yè)的情況，在清算過程中，拆遷安置房選擇按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，確認(rèn)銷售收入，同時(shí)將此確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）向購買方附贈(zèng)的同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車庫（位）等如何處理？

這一銷售行為，常見于企業(yè)的促銷活動(dòng)中?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函）[2008]875號(hào)）第三條規(guī)定：“企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的”，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)銷售收入。

案例：湖北某旅游開發(fā)有限公司，系增值稅一般納稅人，企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，系營改增前的項(xiàng)目，選擇簡易計(jì)稅方法確認(rèn)收入。企業(yè)為了讓房子盡快賣出去，盤活資金流，決定執(zhí)行車位與房子打包一起出售，打包價(jià)相當(dāng)于總價(jià)的9.5折，還賣的非?；鸨?。在土增的清算過程中，結(jié)合業(yè)務(wù)的真實(shí)情況，按照車位和房子的公允價(jià)值占比分?jǐn)偞_認(rèn)收入，同時(shí)扣除相對(duì)應(yīng)的成本。

五、在實(shí)際工作中，土地增值稅應(yīng)稅收入如何計(jì)算呢？

主要分營改增前的項(xiàng)目適用于簡易計(jì)稅方法的納稅人，營改增后適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

方法1：納稅人選用增值稅簡易計(jì)稅方法

案例：崇陽某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，開發(fā)的項(xiàng)目屬于營業(yè)增前的項(xiàng)目，選用增值稅簡易計(jì)稅方法，企業(yè)取得含稅銷售收入36750萬元，則該項(xiàng)目的清算收入=36750/(1+5%）=35000萬元。

如果該企業(yè)取得收入36750萬元，其中營業(yè)稅收入10500萬元，增值稅含稅收入26250萬元，此時(shí)該企業(yè)的項(xiàng)目跨越“營改增”節(jié)點(diǎn),收入需分兩部分，營業(yè)稅收入+營改增后取得的不含稅增值稅收入。

清算收入=10500+26250/(1+5%）=35500萬元，

方法2：納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法

即: 納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

案例：湖北某商業(yè)投資公司，為增值稅一般納稅人按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。企業(yè)預(yù)售100套商品房，取得含稅銷售收入6540萬，假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為1400萬。則甲企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時(shí)土地增值稅預(yù)征收入為6540/(1+9%)=6000萬。甲企業(yè)按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文規(guī)定,到期申報(bào)應(yīng)交增值稅為(6540-1400)/(1+9%)×9%=424.40萬元, 該企業(yè)土地增值稅清算收入為6540-424.40=(6540+1400×9%) /(1+9%)=6115.60萬。此時(shí)清算收入不等于會(huì)計(jì)賬面確認(rèn)的不含稅收入。

財(cái)合稅平臺(tái)專家建議：本文分享的土地增值稅清算中涉及的部分鑒證事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算屬于系統(tǒng)工程，清算規(guī)則復(fù)雜，在實(shí)際操作中難度頗高。

企業(yè)應(yīng)及時(shí)掌握新政策，在遵從稅法的前提下開展預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目中涉及的爭(zhēng)議點(diǎn)，需提前規(guī)劃、做好開發(fā)全過程管理控制。通過合法的稅收安排降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)的預(yù)期收益。

【第8篇】增值稅申報(bào)表應(yīng)稅收入

營業(yè)收入和增值稅申報(bào)表銷售額是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的兩個(gè)重要指標(biāo)，它們反映了企業(yè)經(jīng)營的真實(shí)狀況。如果營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額，就需要引起企業(yè)財(cái)務(wù)部門的重視，采取相應(yīng)措施加以解決。本文將詳細(xì)介紹營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的原因和應(yīng)對(duì)措施。

一、了解營業(yè)收入和增值稅申報(bào)表銷售額的含義

營業(yè)收入是企業(yè)在一定期間內(nèi)從正常經(jīng)營活動(dòng)中獲得的全部收入，包括銷售貨物、提供勞務(wù)、出租財(cái)產(chǎn)等。營業(yè)收入是企業(yè)經(jīng)營的核心指標(biāo)之一，也是稅務(wù)部門核算企業(yè)所得稅的基礎(chǔ)。

增值稅申報(bào)表銷售額是企業(yè)在申報(bào)增值稅時(shí)填報(bào)的銷售收入金額，是稅務(wù)部門核算增值稅的基礎(chǔ)。增值稅申報(bào)表銷售額是營業(yè)收入的一種計(jì)算方法，兩者的核算方法略有不同，但都反映了企業(yè)銷售收入的重要指標(biāo)。

二、分析營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的原因

1.這是營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的常見原因之一。企業(yè)的營業(yè)收入一般會(huì)在產(chǎn)品或服務(wù)交付后及時(shí)確認(rèn)，而增值稅申報(bào)表銷售額一般是根據(jù)發(fā)票的開具時(shí)間確定。如果發(fā)票在產(chǎn)品或服務(wù)交付后開具，那么銷售額就會(huì)先計(jì)入增值稅申報(bào)表，而收入則在后期確認(rèn)。

2.企業(yè)銷售的產(chǎn)品或服務(wù)可能存在質(zhì)量問題或客戶需求變化等原因，導(dǎo)致客戶退貨或拒絕接受商品。這種情況下，銷售額會(huì)在增值稅申報(bào)表中減少，而營業(yè)收入也會(huì)相應(yīng)減少。

3.非經(jīng)常性損益是指企業(yè)在一定期間內(nèi)非經(jīng)常性發(fā)生的收入或支出。例如企業(yè)出售固定資產(chǎn)等非經(jīng)常性交易，這些交易所得到的收入不會(huì)計(jì)入營業(yè)收入中，但會(huì)計(jì)入企業(yè)的利潤中。而增值稅申報(bào)表銷售額則只包括正常經(jīng)營活動(dòng)中的銷售收入，不包括非經(jīng)常性收入。

4.企業(yè)的營業(yè)收入并不僅限于銷售收入，還包括其他收入渠道，如投資收益、租金收入等。這些收入不計(jì)入增值稅申報(bào)表銷售額中，因此可能導(dǎo)致營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的情況。

5.虛開增值稅發(fā)票是指企業(yè)在沒有實(shí)際銷售或提供服務(wù)的情況下，開具虛假的增值稅發(fā)票。這種行為會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的銷售額虛高，從而導(dǎo)致營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的情況。

三、應(yīng)對(duì)措施

1.企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)客戶的信用管理和收款管理，確保銷售收入和實(shí)際收款相符。對(duì)于尚未收到款項(xiàng)的銷售，需要及時(shí)跟進(jìn)，催促客戶盡快付款。對(duì)于存在拖欠款項(xiàng)的客戶，可以考慮與其簽訂預(yù)付款合同或提高貨款比例等方式進(jìn)行管理。

2.企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量管理，避免出現(xiàn)銷售退貨和客戶拒收的情況。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該建立完善的售后服務(wù)體系，及時(shí)處理客戶投訴和反饋，提高客戶滿意度和忠誠度。

3.企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的審核和核算，確保財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。對(duì)于存在非經(jīng)常性損益的情況，需要及時(shí)對(duì)其進(jìn)行分類處理，確保相關(guān)收入和支出計(jì)入適當(dāng)?shù)目颇恐?。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該建立完善的內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)和管理。

4.企業(yè)應(yīng)該積極尋找其他收入渠道，如投資收益、租金收入等，擴(kuò)大收入來源，提高經(jīng)營效益。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)和財(cái)務(wù)的管理，確保資產(chǎn)的充分利用和財(cái)務(wù)狀況的良好。

5.企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)虛開增值稅發(fā)票的防范，建立完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控和稅務(wù)合規(guī)管理體系，加強(qiáng)對(duì)發(fā)票真實(shí)性和合法性的審核和檢查。企業(yè)還應(yīng)該及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告虛開增值稅發(fā)票的情況，積極配合稅務(wù)部門的調(diào)查和處理。

四、總結(jié)

營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額可能是企業(yè)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營管理中存在問題的體現(xiàn)。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、銷售管理、財(cái)務(wù)核算、經(jīng)營管理和稅務(wù)合規(guī)管理，找到問題的癥結(jié)所在，制定相應(yīng)的解決措施，提高企業(yè)的經(jīng)營效益和管理水平。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該樹立誠信經(jīng)營的理念，秉持高度的社會(huì)責(zé)任感，營造誠信、公正、透明的企業(yè)文化，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

睿當(dāng)家險(xiǎn)易梳針對(duì)如今企業(yè)面對(duì)稅收時(shí)“商業(yè)模式不合理稅負(fù)偏高”、“稅收政策不了解多繳冤枉稅”、“金四大數(shù)據(jù)監(jiān)管時(shí)代違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)高”、“發(fā)票開具或接受不規(guī)范，承擔(dān)違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)”，以及稅收干部工作時(shí)面對(duì)的“多維立體的征管信息”、“多樣化的會(huì)計(jì)核算”、“海量數(shù)據(jù)”、“疑點(diǎn)成因不清晰”等問題，睿當(dāng)家“險(xiǎn)易梳”能夠一鍵檢測(cè)、快速出具報(bào)告、可視化呈現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)提示、數(shù)據(jù)安全保護(hù)、權(quán)威設(shè)計(jì).