【導語】土地增值稅申報表怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結合自己經營的產品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅申報表，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅申報表
土地增值稅的清算工作也是蠻復雜的！一般情況下，房地產項目竣工完成后，對應的也會安排做好土地增值稅清算工作，達到土地增值稅清算條件后，一般是三個月內完成清算工作。大多數會計比較頭疼的是土地增值稅清算申報表的填寫！
近日工作不是很忙，就在這里跟大家分享一下：2022土地增值稅清算申報系統(tǒng)，含有101個申報表，有興趣的一起看看吧！
備注：本篇文檔沒有表格，下載下來的是圖片！需要表格的不用下載。
一、2022新版全自動土地增值稅清算系統(tǒng)
1、企業(yè)基本情況表
2、扣除項目匯總表（已售普通住宅）的申報
3、前期工程費審核表(已售普通住宅)
4、建筑安裝工程費審核表(已售普通住宅)
5、公共配套設施費審核表(未售普通住宅)
6、開發(fā)間接費用審核表（已售普通住宅）
7、與轉讓房地產有關的稅金審核表(已售普通住宅)
…….
二、土地增值稅測算表模板1、土地增值稅測算表
2、土地增值稅籌劃部分
三、土地增值稅納稅申報表模板
（內容較多，部分展示）
1、土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產開發(fā)的納稅人預征適用）
填表說明：
2、清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表
填表說明：
【第2篇】土地增值稅預繳比例
《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補?！标P于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？
各地土增預征率一覽表
【長按圖片保存到手機可以查看全部內容】
目錄1.北京2.上海3.廣東4.福建5.重慶
6.江西7.青海8.山西9.黑龍江10.四川11.江蘇12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.遼寧17.陜西18.貴州19.新疆20.吉林
21.寧夏22.河北23.安徽24.山東25.廣西26.云南27.甘肅28.天津29.內蒙30.海南31.西藏
1北京的規(guī)定
關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告（北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會2023年第3號公告）
按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的有關規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率：
(一)房地產開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅；
(二)房地產開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率，容積率小于1.0的房地產開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。
2上海的規(guī)定
關于調整住宅開發(fā)項目土地增值稅預征辦法的公告（上海市地方稅務局公告2023年第1號）
一、按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；
二、高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%；
三、住宅開發(fā)項目銷售均價公式：項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積；
四、項目分批申報備案的，房地產開發(fā)企業(yè)應按最新備案通過的可售住房的銷售價格和建筑面積中心計算確定項目銷售均價，并調整土增稅預征率。備案調整后的次月起按調整后的預征率執(zhí)行。
3廣東的規(guī)定
廣東省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號）
除保障性住房項目外，其他房地產項目土地增值稅預征率不得低于2%。各級稅務機關應結合當地土地增值稅清算的實際稅負等因素，對土地增值稅預征率進行調整。
關于調整我市土地增值稅預征率的公告（深地稅告[2010]6號）
1.根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開始調整土地增值稅預征率：1、普通標準住宅金按銷售收入2%預征2、別墅為4%3、其他類型房產為3%。
關于調整房地產行業(yè)及經濟適用住房土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局潮州市稅務局）
1.房地產行業(yè)土地增值稅預征率
2.經濟適用住房土地增值稅預征率
對能提供政府部門出具相關材料的經濟適用住房且在開發(fā)商品住房項目中配套建造經濟適用住房能分開核算的，其土地增值稅按1.5%預征。
關于我市土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局清遠市稅務局公告2023年第10號）
房地產開發(fā)項目分類及預征率
（一）市區(qū)（清遠高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。
（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
關于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）
土地增值稅預征率
（一）保障性住房0.5%。
（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產3%。
關于我市土地增值稅預征率的公告（廣州市地方稅務局公告2023年第7號）
一、房地產開發(fā)項目分類及預征率
(一)住宅類
普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。
(二)生產經營類
寫字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營業(yè)用房4%。
(三)車位4％。
(四)對符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經濟適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產開發(fā)項目，暫不預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
關于我市土地增值稅預征率等事項的公告（國家稅務總局陽江市稅務局）
一、土地增值稅預征率
（一）普通住宅3%，其他類型房地產3.5%。
（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
4福建的規(guī)定
關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（福建省地方稅務局公告2023年第2號）
土地增值稅預征
（一）對納稅人從事房地產開發(fā)的，除保障性住房不預征外的預征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門市6%，其他設區(qū)市5%；
（二）對納稅人從事房地產開發(fā)的，經結合項目規(guī)模、銷售價格、取地成本等情況進行綜合測算后，發(fā)現增值率明顯偏高，可以實行單項預征率。單項預征率不超過6%（含），由縣級地稅局領導班子集體審議確定；單項預征率超過6%，報經設區(qū)市局領導班子集體審議確定。
關于調整土地增值稅預征率的公告（三明市地方稅務局公告2023年第1號）
對納稅人從事房地產開發(fā)的，除保障性住房不預征外，不同類型確定土地增值稅預征率
一、普通住宅為2%
二、非普通住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%
三、非住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%。
關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）
關于土地增值稅預征率
(一)對社會保障性住房不預征土地增值稅；
(二)普通標準住宅2%；
(三)非普通標準住宅4%；
(四)非住宅6%。
關于調整土地增值稅預征率的公告（寧德市地方稅務局公告2023年第1號）
本公告事項：自2023年8月1日起，土地增值稅預征率調整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。
關于加強土地增值稅管理的補充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號）
根據國稅發(fā)[2010]53號文件第二條規(guī)定，土增稅平均預征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。
對增值率明顯偏高的房地產開發(fā)項目實行單項預征率，單項預征率不得低于平均預征率。
納稅人應對適用不同預征比例的房地產分別核算，對不能分開核算的，從高適用預征比例預征土增稅。
轉發(fā)《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號）
關于土地增值稅預征率的問題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預征率預征土增稅.對不是以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權的房地產開發(fā)項目，采用單項預征率預征土增稅。
關于調整土地增值稅預征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號）
平均預征率調整
（一）商業(yè)營業(yè)用房：預征率為5％；
（二）土地使用權：部分轉讓的，預征率為5%；一次性整體轉讓的，按實際增值額計算征收土地增值稅；
（三）別墅，寫字樓、車庫(車位)及其他非住宅房地產：預征率為4％；
（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內的，預征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為2-2.5%；
（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內的，預征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為1-1.5%。
5重慶的規(guī)定
重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于進一步做好房地產項目土地增值稅預征工作的通知（渝財稅[2014]247號）
嚴格執(zhí)行房地產項目預征率標準從2023年1月1日(稅款所屬時間)起，普通標準住宅土地增值稅預征率調整為1%，各主管稅務機關應按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準對房地產項目預售進行認定，凡普通標準住宅以外的開發(fā)產品(非普通標準住宅、非住宅和獨棟商品住宅)，應嚴格按照《重慶市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率有關問題的通告》(2023年2號)規(guī)定的土地增值稅預征率標準執(zhí)行，嚴格杜絕將住宅中的非普通標準住宅和獨棟商品住宅，混入普通標準住宅預征土地增值稅。
關于調整土地增值稅預征率有關問題的通告（重慶市地方稅務局通告2023年第2號）
一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品土地增值稅預征率標準如下：
（一）普通標準住宅預征率為2%[本條款廢止]。
（二）非普通標準住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）預征率為3.5%。
（三）獨棟商品住宅預征率為5%。
二、對房地產開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產品銷售（預售）收入，按上述預征率標準預征土地增值稅。
6江西的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務局公告2023年第1號）
南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率恢復為：轉讓普通住宅，按1%；轉讓非普通住宅，按3%；轉讓非住宅，按5%預征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率保持現有水平不變，即：轉讓普通住宅，按0.7%；轉讓非普通住宅，按1.5%；轉讓非住宅，按3%預征。
7青海的規(guī)定
青海省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務局公告2023年第5號）
預征率
全省
保障性住房0%
普通住宅1%
非普通住宅1%
西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)
其他商品房
商鋪4%
其他3%
海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣
其他商品房2%
關于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告（青海省稅務局公告2023年第8號）
8山西的規(guī)定
關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務局2023年第1號公告）
土地增值稅預征率調整為【條款廢止】
（一）住宅項目：1.5%；
（二）除住宅以外的其他房地產項目：3%。
關于重新公布《土地增值稅預征管理辦法》的公告（山西省地方稅務局公告2023年第3號）
第三條土地增值稅預征率：5%以內各市可根據當地房地產市場的實際情況，在省確定的幅度內制定具體的預征比率。
土地增值稅以納稅人取得的預收款為計稅依據，按下列公式計算預征稅額：土地增值稅預征稅額=預收款×預征率
預收款包括預售款、定金，實物及其他經濟利益。
關于房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局山西轉型綜合改革示范區(qū)稅務局2023年第2號）
一、土地增值稅預征率：
商品房項目銷（預）售均價低于（或等于）項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：
（一）普通標準住宅1.5%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅2.5%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目3%。
商品房項目銷（預）售均價高于項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：
（一）普通標準住宅3%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目5%。
關于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務總局晉中市稅務局公告2023年第3號）
第六條第四款修改為：“土地增值稅預征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產2.5%?！?/p>
9黑龍江的規(guī)定
黑龍江省地方稅務局關于加強土地增值稅預征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號）
關于土地增值稅預征率的確定
納稅人開發(fā)普通標準住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產開發(fā)項目取得轉讓收入時，均應按規(guī)定預征土地增值稅。普通標準住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標準建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當地住宅銷售平均價格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標準住宅。土地增值稅預征率暫定為0.5%-3%，具體預征率由各市（地）地方稅務局根據不同開發(fā)項目自行確定，并報省局備案。
關于調整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務局公告2023年第1號)
土地增值稅預征率
（一）各區(qū)普通標準住宅調整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3.5%；除上述以外的其他房地產項目，調整為5%
（二）縣（市）普通標準住宅調整為2%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3%；除上述以外的其他房地產項目調整為5%
關于調整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第3號）
一、市區(qū)預征率
各區(qū)普通標準住宅調整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3%；除上述以外的其他房地產項目調整為5%。
二、縣(市)預征率
縣(市)普通標準住宅調整為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為2.5%；除上述以外的其他房地產項目調整為5%。
關于調整土地增值稅預征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務局公告2023年第1號）
普通標準住宅預征率為5%，非普通標準住宅預征率為6%，除住宅以外的其他房地產項目為7%。
關于調整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第5號）
一、土地增值稅預征率
（一）市區(qū)普通標準住宅預征率調整為4%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調整為4.5%；除上述以外的其他房地產項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。
（二）縣（市）普通標準住宅預征率調整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調整為3.5%；除上述以外的其他房地產項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。
關于調整土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局黑龍江省稅務局 黑龍江省財政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳公告2023年第3號）
一、自2023年10月1日起，全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。
10
四川的規(guī)定
關于土地增值稅征管問題的公告（四川省地方稅務局公告2023年第1號）
關于土地增值稅預征率
為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經研究，決定對我市土地增值稅預征率作如下調整：
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。
（三）非普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。
（四）商用房預征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。
關于繼續(xù)實施土地增值稅有關政策的公告（國家稅務總局成都市稅務局 成都市財政局公告2023年第2號）
關于土地增值稅預征率
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）普通住宅預征率為1%。
（三）非普通住宅預征率為2%。
（四）其他類型房地產預征率為2.5%。
關于土地增值稅征管問題的公告（廣元市地方稅務局公告2023年第2號）
關于土地增值稅預征率
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）普通標準住宅預征率為1%。
（三）非普通標準住宅預征率為1.5%。
（四）非住宅預征率為2.5%。
關于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務總局涼山彝族自治州稅務局公告2023年第3號）
關于土地增值稅預征率
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。
（三）會理縣、會東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。
（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。
關于發(fā)布修改《雅安市地方稅務局 雅安市財政局關于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務局、財政局公告2023年第5號）
關于土地增值稅預征率
為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經四川省地方稅務局、四川省財政廳授權，決定對我市土地增值稅預征率作如下調整：
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。
（二）普通住宅預征率為1%。
（三）非普通住宅預征率為1.5％。
（四）商用房預征率為2.5％。
關于土地增值稅征管的公告（國家稅務總局資陽市稅務局公告2023年第8號）
關于土地增值稅預征率
（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅；
（二）普通住宅預征率為 1.5%；
（三）非普通住宅預征率為2.5％；
（四）非住宅預征率為3.5％。
11江蘇的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號）
一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率均為2%。
二、預計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產開發(fā)項目，預征率為5%；預計增值率大于200%的房地產開發(fā)項目，預征率為8%。
三、公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預征。
關于土地增值稅預征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）
除普通標準住宅不預征土地增值稅外，其他房地產按以下預征率預征土地增值稅：
1、獨棟商品住宅：5%；
2、商業(yè)、辦公等生產經營類房地產：3%；
3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產：2%。
納稅人開發(fā)不同類型的房地產的，轉讓收入應按房地產類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產轉讓收入的，按轉讓房地產中預征率最高的房地產類型預征土地增值稅。
12浙江的規(guī)定
關于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定（浙江省地方稅務局公告2023年第2號）
自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務局可依據當地房地產市場的發(fā)展現狀，科學分析不同類型房地產開發(fā)項目的增值水平，確定適當的差別預征率，強化土地增值稅的預征管理。
關于土地增值稅征管問題的公告（寧波市地方稅務局公告2023年第1號）
按照《通知》精神，我市土地增值稅預征率調整為：
類型稅率
普通住宅2%
除普通住宅外的其它房產3%
關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局舟山市稅務局）
關于房地產開發(fā)項目的預征率
對房地產開發(fā)項目應當預征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實行差別化預征率：
（一）普通住宅預征率為2%；
（二）非普通住宅預征率為2.5%；
（三）其他類型房地產預征率為3%（包括非住宅類房產、無產權的車庫、車位、儲藏室等）。
關于發(fā)布全市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局永康市稅務局）
土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：
一、普通住宅預征率為3%;
二、其他類型房地產預征率為4%。
13河南的規(guī)定
關于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號）
土地增值稅預征率
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：
（一）普通標準住宅1.5%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目4.5%.
14
湖南的規(guī)定
益陽市地方稅務局關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務局公告2023年第5號）
土地增值稅預征率，按下列標準執(zhí)行：
（一）普通標準住宅1.5%；
（二）非普通標準住宅（含車庫等）2%；
（三）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%；
（四）單純轉讓土地使用權5%；
（五）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建設其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高計稅，并不能享受普通標準住宅的稅收優(yōu)惠；
（六）對以前年度開發(fā)的房地產項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預征率
15湖北的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）
預征率
1、銷售普通住宅預征率為2％；
2、銷售非普通住宅預征率為4.5％；
3、銷售非住宅開發(fā)產品預征率為6.5％
關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局襄陽市稅務局公告2023年第3號）
土地增值稅預征率。銷售非普通住宅預征率為4.5%，銷售其他類型房地產預征率為6.5%。
關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局天門市稅務局公告2023年第3號）
土地增值稅預征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。
關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局隨州市稅務局公告2023年第3號）
土地增值稅預征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。
16遼寧的規(guī)定
關于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）
調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率及核定征收率
房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率調整如下：
（一）住宅項目，土地增值稅預征率不得低于1.5%;
（二）非住宅項目，土地增值稅預征率不得低于3%;
（三）為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。
房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。
關于調整我市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（沈陽市地方稅務局公告2023年第2號）
一、住宅項目，土地增值稅預征率為2%；
二、非住宅項目，土地增值稅預征率為4%；
三、為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。
關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅 預征率的公告（營口市地方稅務局公告2023年第3號）
一、住宅項目，土地增值稅預征率由1.5%調整為2%。
二、非住宅項目，土地增值稅預征率由3%調整為5%。
關于調整房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率的公告（遼陽市地方稅務局公告2023年第2號）
據《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號）文件規(guī)定，現將遼陽市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率調整如下：
（一）普通商品住房項目，土地增值稅預征率為1.5%；
（二）非普通商品住房和非住房項目，土地增值稅預征率為3.5%；
（三）為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策
17陜西的規(guī)定
陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告（陜西省地方稅務局公告2023年第1號）
將《陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（陜西省地方稅務局公告2023年第3號）中設區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預征率由1.5%下調至1%
18貴州的規(guī)定
貴州省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率問題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號）
為進一步加強土地增值稅預征管理，推進房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的有關規(guī)定，結合我省房地產市場狀況，現將源土地增值稅預征率調整及有關問題通知如下：
一、普通標準住宅，預征率調整為1％；
二、非普通標準住宅，預征率調整為2％；
三、營業(yè)用房，預征率調整為3％；
四、其他房產，預征率調整為1.5％。
納稅人在開發(fā)項目中既建普通標準住宅又進行其他類型房地產開發(fā)的，應分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預征率。
19
新疆的規(guī)定
新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅相關問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第6號）
關于土地增值稅預征率問題
除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產預征率不得低于3%。
關于土地增值稅預征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第2號）
新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預征率
序號
地區(qū)
普通住宅
非普通住宅
其他類型房地產
1
伊犁哈薩克自治州
1%
3%
3%
2
塔城地區(qū)
1%
3%
3%
3
阿勒泰地區(qū)
1%
3%
3%
4
克拉瑪依市
1%
3%
4%
博爾塔拉蒙古自治州
1%
3%
3%
6
昌吉回族自治州
1%
3%
4%
7
烏魯木齊市
1%
3%
4%
8
哈密地區(qū)
1%
3%
4%
9
吐魯番地區(qū)
1%
3%
4%
10
巴音郭楞蒙古自治州
1%
3%
3%
11
阿克蘇地區(qū)
1%
3%
3%
12
克孜勒蘇柯爾克孜自治州
1%
3%
3%
13
喀什地區(qū)
1%
3%
3%
14
和田地區(qū)
1%
3%
3%
15
阿拉爾
1%
3%
3%
16
圖木舒克
1%
3%
3%
17
五家渠
1%
3%
3%
18
石河子
1%
3%
4%
19
北屯
1%
3%
3%
20
鐵門關
1%
3%
3%
21
雙河
1%
3%
3%
20吉林的規(guī)定
轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號）
調整預征率，建立“三同步”機制，進一步完善土地增值稅預征辦法。房地產開發(fā)企業(yè)銷售普通標準住宅預征率調整至1．5％，銷售超出普通標準住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬元（含）、1萬元以上的預征率分別為2％、3％、4％。
房地產開發(fā)企業(yè)銷售經濟適用住房、限價商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項、各級政府審批備案的相關材料暫不預征土地增值稅。對同一開發(fā)項目，既有保障性住房，又有商品房的，應分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標準住宅預征率預征土地增值稅。
關于化解房地產庫存的若干意見（吉政辦發(fā)[2016]23號）
普通標準住宅按1.5％計征，非普通標準住宅按2％計征，其他類型房產按2.5％計征，房地產開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預征土地增值稅。
21寧夏的規(guī)定
關于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號）
納稅人在房地產開發(fā)項目全部竣工結算前取得轉讓收入的，應按規(guī)定按月預繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征率為：
（一）普通住宅為1%.
（二）非普通住宅為1.5%.
（三）其他類型房地產為2%.
（四）對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預征。
按預征率計算應納稅額計算公式為：
應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率
預售房地產所取得收入包括轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實物收入和其他一切經濟收益。
22河北的規(guī)定
關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務局公告2023年第1號）
除保障性住房外，房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率統(tǒng)一調整為2%。
23安徽的規(guī)定
關于明確財產和行為稅若干稅收政策的公告（國家稅務總局安徽省稅務局公告2023年第10號）
我省保障性住房土地增值稅預征率為0；普通標準住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產預征率不得低于1.5%，由各市稅務機關在規(guī)定的幅度標準范圍內，根據當地實際情況確定。
關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局黃山市稅務局公告2023年第1號）
土地增值稅預征率
（一）保障性住房：預征率為0%；
（二）普通標準住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫、車位、儲藏室：預征率為1.5%；
（三）非普通標準住房（除全裝修住房外）：預征率為2%；
（四）營業(yè)用房及其他類型用房：預征率為2.5%；
（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級公寓、度假村：預征率為3%。
關于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關事項的公告（國家稅務總局蕪湖市稅務局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設委員會）
住宅（別墅、高級公寓、度假村除外）預征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預征率為0%。營業(yè)性用房，預征率為1.8%。別墅、高級公寓、度假村，預征率為2.8%。
關于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局馬鞍山市稅務局公告2023年第1號）
（一）保障性住房、普通標準住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產預征率為2%。
（二）上述房地產屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預征率為1.8%。
關于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局阜陽市稅務局）
阜陽市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：
保障性住房0；
普通住宅1.5%；
非普通住宅2%；
營業(yè)用房4%；
其他房地產2%。
關于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局合肥市稅務局公告2023年第6號）
我市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：
（一）保障性住房預征率為0；
（二）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；
（三）其他類型房地產（含別墅、商住房）預征率為2%。
24山東的規(guī)定
關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局濟南市稅務局公告2023年第1號）
房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產三種類型。預征率如下：
房地產開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預征土地增值稅，但應按規(guī)定到主管稅務機關登記備案。
關于土地增值稅有關問題的公告（棗莊市地方稅務局公告2023年第1號）
（一）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的普通住房，土地增值稅預征率為2%；
（二）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的非普通住房、其他類型房地產，土地增值稅預征率為3%；
關于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務局2023年第1號）
納稅人轉讓市區(qū)范圍內的普通標準住宅，預征率為 2%；轉讓市區(qū)范圍內的非普通標準住宅，預征率為3%；轉讓市區(qū)范圍內的其他房地產，預征率為3%。
納稅人轉讓市區(qū)范圍外的普通標準住宅、非普通標準住宅、其他房地產，預征率為2%。
市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)、臨沂高新技術產業(yè)區(qū)、臨沂經濟技術開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。
關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局煙臺市稅務局）
（一）長島縣地域范圍內開發(fā)的房地產項目，納稅人銷售普通住房預征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產預征率為3% 。
（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內開發(fā)的房地產項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產預征率為3% 。
（三）納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。
關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（威海市稅務局公告2023年第3號）
關于房地產開發(fā)項目土地增值稅的預征率
（一）普通標準住宅，預征率為2%。
（二）非普通標準的住宅，預征率為3%。
（三）其他房地產類型，預征率為4%
（四）納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。
25廣西的規(guī)定
關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（國家稅務總局賀州市稅務局公告2023年第5號）
關于土地增值稅預征率
（一）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。
（二）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。
（三）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%的預征率預征土地增值稅。
（四）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產，按3%的預征率預征土地增值稅。
南寧市人民政府辦公廳關于調整土地增值稅預征率的通知（南府辦[2009]6號）
二、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，預征土地增值稅的預征率由2%下調為0.5%。
三、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，預征土地增值稅的預征率由3%下調為1.5%。
四、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產，預征土地增值稅的預征率保持3%不變
關于調整南寧市土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局南寧市稅務局公告2023年第7號）
一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍）
（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；
（二）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；
（三）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預征土地增值稅；
（四）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產，按4%預征土地增值稅。
二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍）
（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；
（二）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；
（三）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%預征土地增值稅；
（四）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產，按3%預征土地增值稅。
關于調整土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局貴港市稅務局公告2023年第9號）
一、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。
二、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。
三、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房，按2%的預征率預征土地增值稅。
四、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產，按3%的預征率預征土地增值稅。
26云南的規(guī)定
關于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務總局云南省稅務局公告2023年第7號）
除保障性住房實行零預征率外，各地不同類型房地產預征率如下：
1.普通住房預征率為1.5%。
2.除普通住房外的其他類型房地產，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經濟區(qū)預征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預征率為3%；大理州、西雙版納州預征率為3%；其他州（市）預征率為2.5%。
房地產開發(fā)企業(yè)應當對適用不同預征率的不同類型房地產銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。
關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務局公告2023年第2號）
昭通市土地增值稅的預征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%；開發(fā)土地使用權轉讓的為3%。
27甘肅的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務總局甘肅省稅務局公告2023年第10號)
除保障性住房（各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經濟適用住房）暫不預征土地增值稅外，其他房地產按以下預征率預征土地增值稅：
（一）蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經濟技術開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產為5%。
（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產為4%。
28天津的規(guī)定
關于土地增值稅征管有關事項的公告（國家稅務總局天津市稅務局公告2023年第13號）
坐落于我市和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內的房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產5%。
坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產4%。
29內蒙古的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號）
一、達旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按1.5%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。
二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫房（包括車庫、車位）按1%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。
三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按2%的預征率進行預征，商業(yè)用房按3%的預征率進行預征。
關于加強土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號）
對呼和浩特市地區(qū)的房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預征率由1%恢復到2%；營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預征率調整為3%。
關于調整土地增值稅預征辦法有關事宜的公告（國家稅務總局內蒙古自治區(qū)稅務局公告[2021]2號）
一、我區(qū)土地增值稅預征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產三種類型分地區(qū)確定為：
（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產4%。
（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產3.5%。
（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產3%。
30海南省的規(guī)定
關于土地增值稅預征率的公告（海南省地方稅務局公告2023年第21號）
一、土地增值稅預征率
(一)海口市、三亞市、陵水縣
房地產開發(fā)項目普通住宅預征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產預征率為5%。
(二)其他市、縣、區(qū)
房地產開發(fā)項目普通住宅預征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產預征率為4%。
(三)對房地產開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房)，暫不預征土地增值稅;對房地產開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產，按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。保障性住房須經政府相關部門批準性文件認定?！敬藯l款部分重新修訂】
(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉讓土地使用權的，預征率為5%。
31西藏的規(guī)定
轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）
二、加強土地增值稅預征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內從事房地產開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項目全部竣工前轉讓房地產取得的收人，應按規(guī)定對其預征土地增值稅。根據《通知》精神，結合西藏實際，土地增值稅預征率暫定為1%-2%其中普通住房預征率為1%；非普通住房預征率為1.5%；商鋪及其他用房預征率為2%。預征稅款以納稅人每月申報取得的轉讓收入額（含預收款、定金）乘以預征率。
納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產的，應按上述預征率分別核算；劃分不清的，依率從高預征。
持續(xù)更新中......
【第3篇】增值稅 土地增值稅
一、土地增值稅的應稅收入
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。計稅方法：1、簡易計稅：土地增值稅應稅收入=轉讓房地產的含稅收入-增值稅應納稅額自建：增值稅應納稅額=全額/（1+5%）*5%非自建：增值稅應納稅額=差額/（1+5%）*5%2、一般計稅非房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅應稅收入=轉讓房地產的全額含稅收入/（1+9%）銷項稅額=全額/（1+9%）*9%房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅應稅收入=轉讓房地產的含稅收入-增值稅銷項稅額銷項稅額=（含稅收入-當期允許扣除的地價款）/（1+9%）*9%
二、土地增值稅計稅依據
土地增值稅的計稅依據：轉讓房地產取得的增值額增值額=轉讓房地產的收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額一、收入額如何確定納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。1、實物收入：收入時的市場價格折算成貨幣收入2、無形資產收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入3、國外貨幣：取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣注意：如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入，如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入。
【第4篇】土地增值稅稅費優(yōu)惠辦理登記表
【事項描述】
符合土地增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，如需享受稅收優(yōu)惠，應向主管稅務機關申請辦理土地增值稅優(yōu)惠備案。
【報送資料】
1．對個人銷售住房暫免征收土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11011701，政策依據：財稅〔2008〕137號），應報送：
（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。
（2）房屋產權證、土地使用權證明原件及復印件。
（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）原件及復印件。
2．轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅（減免性質代碼：11011707，政策依據：財稅〔2013〕101號），應報送：
（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。
（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。
（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）復印件。
（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。
（5）政府部門將有關舊房轉為改造安置住房的證明材料。
3．轉讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11011709，政策依據：財稅〔2015〕139號），應報送：
（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。
（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。
（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）復印件。
（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。
（5）政府部門將有關舊房轉為公共租賃住房的證明材料。
4．企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依據：財稅〔2013〕53號、財稅〔2011〕116號、財稅〔2013〕3號、財稅〔2011〕13號、財稅〔2001〕10號、財稅〔2003〕212號），應報送：
（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。
（2）相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。
（3）改組重制合同（協(xié)議）原件及復印件。
5．亞運會組委會賽后出讓資產取得的收入免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11102902，政策依據：財稅〔2009〕94號），應報送：
（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。
（2）相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。
（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）原件及復印件。
（4）單位性質證明材料。
6．被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11129901，政策依據：財稅〔2003〕141號），應報送：
（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。
（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。
（3）財產處置協(xié)議復印件。
（4）中國人民銀行依法決定撤銷的證明材料。
7．合作建房自用的土地增值稅減免優(yōu)惠（減免性質代碼：11129903，政策依據：財稅字〔1995〕48號），應報送：
（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。
（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。
（3）合作建房合同（協(xié)議）復印件。
【辦理渠道】〔辦理地點、辦理時間、聯系電話〕
1．辦稅服務廳（場所）
2．電子稅務局
【辦理時限】
資料齊全、符合法定形式、填寫內容完整的，稅務機關受理后即時辦結。
【辦理結果】
稅務機關反饋《納稅人減免稅備案登記表》。
【納稅人注意事項】
1．納稅人對報送材料的真實性和合法性承擔責任。
2．納稅人享受備案類減免稅的，應當按規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅到期的，應當停止享受減免稅，按照規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅的情形發(fā)生變化時，應當及時向稅務機關報告。
3．辦稅服務廳地址、電子稅務局網址，可在省稅務機關門戶網站或撥打12366納稅服務熱線查詢。
【政策依據】
1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）
2.《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）
3.《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
4.《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）
5.《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）
6.企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠
（1）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕53號）
（2）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關稅收問題的通知》（財稅〔2011〕116號）
（3）《財政部 國家稅務總局關于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅〔2013〕3號）
（4）《財政部國家稅務總局關于中國聯合網絡通信集團有限公司轉讓cdma網及其用戶資產企業(yè)合并資產整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》（財稅〔2011〕13號）
（5）《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）
（6）《財政部 國家稅務總局關于中國東方資產管理公司處置港澳國際（集團）有限公司有關資產稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕212號）
7.《財政部 海關總署 國家稅務總局關于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》（財稅〔2009〕94號）
8.《財政部 國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）
9.《國家稅務總局關于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告〔2015〕43號）
【收費標準】
無收費
【第5篇】清算尾盤土地增值稅稅率
企業(yè)符合土地增值稅可清算條件的房地產開發(fā)項目已完成清算，但仍有部分尾盤需要出售，對此稅務機關應加強后續(xù)管理。但在稅收實踐中，部分稅務部門和稅務人員對完成清算后的房地產開發(fā)項目尾盤銷售土地增值稅管理，較易存在操作上的兩大誤區(qū)。
誤區(qū)之一：按照預征率申報。即：當期銷售收入×預征率＝當期應納土地增值稅。
誤區(qū)之二：按照項目清算的實際稅負率進行申報。即：（已清算項目應納土地增值稅稅額÷已清算項目銷售收入）×當期銷售收入＝當期應納土地增值稅。
案例
某房地產開發(fā)有限公司于2023年6月成立，從事房地產開發(fā)、經營、銷售和租賃等業(yè)務。該公司開發(fā)某項目建設周期為2023年～2023年，項目總可售建筑面積10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店鋪3000平方米，占30%。2023年6月企業(yè)已銷售建筑面積8500平方米，其中普通住宅售出面積6800平方米，店鋪售出面積1700平方米。該項目已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為85%，符合可要求土地增值稅清算條件。在收到主管稅務機關清算通知后，企業(yè)按要求對項目土地增值稅作自行清算，并形成清算報告及相關清算資料上報主管稅務機關。
案情
（一）清算審核情況
稅務機關經過審核確認，至清算時，該項目普通住房的銷售均價3500元/平方米、售出面積6800平方米；店鋪銷售均價6176.47元/平方米、售出面積1700平方米；取得銷售總收入3430萬元（普通住房2380萬元、店鋪1050萬元）；含稅費的扣除項目總金額為3500萬元[普通住宅分攤金2450萬元（3500×70%）、店鋪分攤1050萬元（3500×30%）]。應納土地增值稅為152.25萬元，其中：普通住宅增值額為0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即無增值額；店鋪455萬元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率為76.47%（455÷595×100%），應納土地增值稅為152.25萬元（455×40%－595×5%）。
（二）后續(xù)銷售土地增值稅管理情況
2023年11月，該項目在土地增值稅已清算后，發(fā)生了剩余“未售商品房”再銷售業(yè)務，共售出面積600平方米（其中，普通住宅100平方米，均價5100元/平方米；店鋪500平方米，均價8000元/平方米），依據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積；當期應納土地增值稅稅額＝當期增值額×相對應的適用稅率。經核算，該項目單位建筑面積成本費用為0.35萬元（3500÷10000），后續(xù)銷售土地增值稅計算如下：
1.當期普通住房增值額＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）
增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免稅優(yōu)惠政策，適用30%的稅率）
當期普通住房土地增值稅應納稅額＝160000×30%＝48000（元）
2.當期店鋪增值額＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）
增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，適用50%、速算扣除15%的稅率）
土地增值稅應納稅額＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）
追繳企業(yè)后續(xù)銷售土地增值稅＝862500＋48000＝910500（元）
分析
本案中，受多種因素影響，企業(yè)尾盤實際的稅負率通常與之前階段并不相同，套用已清算項目稅負率計算尾盤的土地增值稅，會造成稅款多繳或少繳（房價上漲期造成少繳）的問題。對此，要依據國稅發(fā)〔2006〕187號文件有關尾盤轉讓收入的土地增值稅處理辦法進行管理，即：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。計算公式是：
單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
扣除項目金額＝（清算時的扣除項目總額÷清算時總建筑面積）×當期銷售或轉讓建筑面積
這里尤其要注意，“清算的總建筑面積”應指“可售總面積”，否則不可售部分的成本費用將無處分攤。
建議
一是建立項目清算檔案。檔案內容應包括：對清算工作經驗教訓的總結；有關資料的備案；對中介鑒證報告的質量評價；建立清算后續(xù)管理臺賬：詳細載明土地增值率、清算項目單位建筑面積應當負擔的單位成本、未售房屋的幢號、面積等相關數據。
二是對尾盤再銷售扣除項目確認完善建議。對尾盤階段土地增值稅計算的扣除項目中的土地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用和加計扣除四個部分，在尾盤轉讓階段通常都已固定，但扣除項目中的轉讓稅金卻與實際轉讓收入直接相關，為使尾盤階段土地增值稅計算更準確，應考慮到轉讓稅金因素，可把計算尾盤再銷售階段扣除項目金額公式修改為：
扣除項目金額＝[（清算時扣除項目總金額－清算時扣除的稅金）÷清算時總可售面積]×當期銷售建筑面積＋當期銷售收入×5%×（1＋7%＋5%）。
【第6篇】土地增值稅抵扣
第一，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第二，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
第三，根據《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”
第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2023年5月1日起執(zhí)行。”
第四，根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定：“三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。
（二）營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。”
【第7篇】土地增值稅簡易申報表
土地增值稅清算是房地產行業(yè)財務人必須知道和必須深入理解的必備會計專業(yè)技能。對于房地產企業(yè)來講，土地增值稅清算的概念是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應該繳納的土地增值稅稅款，并向稅務機關t提供有關資料，填寫土地增值稅清算申報表，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結算該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
在土地增值稅清算會計核算程序上，基本上分為以下幾步，即土地增值稅清算對象的選擇，土地增值稅清算時點的確認，土地增值稅清算收入的確認和核算，土地增值稅清算成本的確認和核算，以及土地增值稅清算申報表的填列等。
本文主要談一談土地增值稅清算收入的會計核算，在所說清算收入的會計核算之前，我們先了解一下土地增值稅清算對象的選擇及清算時點的確定。
土地增值稅清算對象的選擇
土地增值稅清算對象是指稅務機關認可的需要進行土地增值稅清算的單位工程或組合。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。而根據國稅發(fā)【2006】187號的規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
清算審核時，應注意審核該項目是否經過有關國家部門審批備案的的項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目是否以分期項目為單位，不同類型的房地產項目是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
不同開發(fā)產品是否作為一個成本核算對象需要考慮：
1.是否屬于同一國有土地使用證界定的土地范圍。
2.是否屬于同一建設工程規(guī)劃許可證報建的工程。
3.是否屬于相同房產類型。
4.開工、竣工時間是否接近。
確定了清算對象后，財務人員應該根據掌握的資料對項目是單個核算還是組合清算進行土地增值稅清算預測，從而判斷以基本的核算對象還是組合核算對象的稅負高低，這也就為土地增值稅的稅務籌劃留下了空間，但這樣選擇一定要考慮當地稅務機關的相關規(guī)定。
土地增值稅清算的時點
根據土地增值稅清算管理的相關規(guī)定，納稅人符合下列條件的，應進行土地增值稅清算：
1.房地產開發(fā)項目全部竣工，完成銷售
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的
3.直接轉讓土地使用權的
對于符合以上情況的納稅人應在滿足條件之日起90日內到稅務機關辦理清算手續(xù)。
同時規(guī)定對符合以下條件之一的主管稅務部門可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用。
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢。
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對房地產企業(yè)財務人來講，如果能充分利用上面的土地增值稅清算對象的選擇和清算時點的有關規(guī)定，可以進行土地增值稅的納稅籌劃。
土地增值稅清算收入的確認和會計核算
土地增值稅的清算，銷售收入的確認將直接影響土地增值稅應納稅額的計算和準確性，在企業(yè)采用多種多樣的促銷方式時銷售方式、結算方式、開票金額等都可能與稅務機關的確認存在較大差異，因此應嚴格按照稅法的規(guī)定進行清算確認。
一、營改增后土地增值稅應稅收入的確認
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增稅應稅收入是不含稅收入。如果房地產企業(yè)采用預售賬款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，其計稅依據為預收款與應預繳增值稅額之差。
納稅人將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配、抵債、換取其他非貨幣資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售。
納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除的確認按照國稅【2010】220號文件規(guī)定執(zhí)行。
二、已全額開具商品房銷售發(fā)票的收入確認
土地增值稅清算所確認的收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關經濟利益，且收入為不含增值稅銷售收入，因轉讓房地產而收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款利息以及其他經濟利益，均應當確認為房地產轉讓收入，但房地產違約，導致房地產未轉讓的，應屬于與轉讓房地產無關的經濟利益，不確認房地產轉讓收入。
三、未開票或全額開票收入的確認
對未開票會全額開票收入的確認，應以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入，或以銷售合同明細表和預收賬款明細等確認收入。對于銷售合同所載面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
（未完，正在更新）
【第8篇】土地增值稅稅金及附加
2023年10月30日，自然資源部根據立法規(guī)劃發(fā)布了《不動產登記法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。令人不解的是，征求意見稿第六十四條將“相關”稅費明確為“申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：……（七）依法應當繳納土地增值稅、個人所得稅、契稅的，提交完稅結果材料?！?/p>
01
上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報后需要稅務機關審核的稅種。
02
現實中，納稅人自行或聘請第三方進行土地增值稅清算時間約為1-2個月，清算報告提交稅務機關后，稅務機關審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等。
03
經過如此漫長的等待期才能拿到完稅憑證進而進行不動產轉移登記，并不符合行政效率原則，有違國家有關壓縮不動產登記時限的精神，不利于盤活不動產資產。而正是因為這一原因，在不動產轉移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。
土地增值稅：
關我什么事？
01
土地增值稅尚未立法
不是征求意見稿說的“法律”
征求意見稿第三十二條【申請材料】 “法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當事人應當提交完稅證明材料。法律沒有規(guī)定的材料不得作為登記申請材料，不動產登記機構不得收取。”
《契稅法》于2023年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記?！?/p>
除《契稅法》外，《個人所得稅法》也有關于不動產轉移登記完稅的相關規(guī)定，拋開個稅法具體規(guī)定是否合理不談，最起碼個稅法是法律——《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個什么位階嘞？
豈不是與征求意見稿自身第三十二條的規(guī)定相沖突？
不動產轉移當事雙方涉及的稅種在納稅義務發(fā)生時間、申報繳納期間方面并不一致，如果在《不動產登記法》中規(guī)定需要將所涉及稅種統(tǒng)一完稅后才辦理轉移登記，有可能導致納稅人提前納稅。這樣凌駕于稅法之上增加納稅人義務的規(guī)定，屬于變相立法，挑戰(zhàn)稅收法定原則。
02
提交土地增值稅完稅資料
不符合稅收征管現狀
在不動產轉讓環(huán)節(jié)，當事人雙方涉及的流轉稅有：轉讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。財產行為稅簡并申報以來，自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產和行為稅納稅申報表》。
現行法律規(guī)定，稅務機關除向不動產登記部門傳遞契稅聯系單之外，并未見有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動產登記部門的稅法規(guī)定。征求意見稿將土地增值稅完稅材料作為申請不動產轉移登記的先決條件，有超越不動產登記部門權限之嫌疑。
契 稅：
都走開，關我的事
01
受讓方繳納契稅后即履行了納稅義務
有取得不動產權利的法理依據
從法理上講，發(fā)生不動產轉移在先，納稅義務產生在后。長久以來的“先稅后證”是考慮堵塞征管漏洞的情況下，在納稅義務發(fā)生之前對納稅人提前征稅。
如前所述，不動產流轉環(huán)節(jié)，受讓方承擔的主要稅種為契稅。為防止國家稅款流失，防止受讓方取得不動產權屬證書后耍賴不履行納稅義務，但不動產登記已經發(fā)生物權效力不便撤銷，才有了“先稅后證”的征管手段。
在這一趴，法律在“公平”和“效率”之間選了效率。
可見，在此“先稅”的稅只能是受讓方應當承擔的稅費，因為受讓方繳納了契稅之后，就已經履行了應當由自身承擔的納稅義務，可以成為不動產的權利人。
簡言之，除契稅外，應由轉讓方承擔的納稅義務是否履行，不應當成為受讓方取得其物權權利的阻礙。
02
轉讓方不交稅怪我？
稅收法定vs征管手段
“先稅后證”作為征管手段，是為防范征管風險不得已為之，從而將納稅義務與繳納稅款順序作了調整。立法應當看到，這種違背基本法理的調整應當謹慎為之，在現實中，因無法取得或無法及時取得土地增值稅完稅憑證、或因轉讓方不積極履行其納稅義務而無法進行不動產轉移登記的情況比比皆是。
作為受讓方，明明已經支付了購買不動產價款并履行了自身的納稅義務，卻無法取得依法應享有的不動產權利，無端承受著轉讓方未履行納稅義務的不利后果，毫無疑問對其十分不公平。
上述情況也導致很多企業(yè)項目擱置甚至流產，很大程度上抑制了不動產交易市場的活力，有違稅收不應對經濟運行和商業(yè)安排造成影響的基本理念。因此，不動產登記立法應當充分考慮稅收因素，盡量減輕對不動產受讓方的物權權利侵害。
03
稅收相關法律法規(guī)已經日趨完善
不動產登記立法與稅法銜接
不可否認，在過去的稅收征管歷程中，國家稅務總局或地方稅務局下發(fā)過不繳納土地增值稅不予辦理不動產轉移登記的文件，甚至在《土地增值稅暫行條例》中也有此規(guī)定，但應當看到的是，從法律位階上講，以上文件都不是不動產登記法立法中的“法律”；況且，《土地增值稅法（征求意見稿）》取消了現行的“先稅后證”的規(guī)定，不動產登記立法應當準確判斷法治發(fā)展趨勢，盡量克服立法滯后性弊端，將已經發(fā)現的問題消除在最初階段。
按作者所言，不動產轉移登記環(huán)節(jié)受讓方繳納契稅后即取得不動產權屬證書，不動產買賣雙方就不會因履行納稅義務產生新的矛盾，不動產可投入到下一環(huán)節(jié)開發(fā)或交易；同時，稅務機關和不動產登記部門也不會因為業(yè)務信息交換導致權責不明晰產生爭議；隨著稅收征管手段日趨完善，即使不動產轉移一方不履行納稅義務，也極少能逃脫監(jiān)管。
立法和執(zhí)法之間、應然和實然之間，文件上的便民春風簡政放權和實際中的辦事體驗之間，永遠存在著人類雙腿無法跨越的鴻溝，往往需要偉人的擔當和智慧才能慢慢填平。
好在實踐中類似領域有了突破性做法：以《國家稅務總局北京市稅務局關于調整企業(yè)間存量房交易業(yè)務辦理流程的通知》（京稅發(fā)〔2021〕43號）為例：
“一、各區(qū)（地區(qū)）不動產登記大廳“企業(yè)綜合窗口”辦理企業(yè)間存量房交易繳稅業(yè)務時，在買方（承受方）申報繳納契稅、印花稅后，“企業(yè)綜合窗口”即可辦理不動產登記。二、賣方（轉讓方）應納稅費應在規(guī)定期限內自行通過北京市電子稅務局網上申報繳納。土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅完稅情況不再作為受理契稅申報的前置條件。”
由立法引起的風險對市場主體造成的影響往往是無法對抗消除的，只能提醒不動產交易雙方，在進行不動產交易最初，就應根據現行有效的法律規(guī)定全面評估交易所涉及的稅費，盡可能準確判斷交易對方履行納稅義務的能力以及主管稅務機關的執(zhí)法效能，否則有可能因為納稅義務履行或稅費承擔爭議導致交易失敗，造成損失。
【第9篇】預繳土地增值稅稅率表
文|金穗源商學院 劉玉章
問題二十一：‘營改增’后如何預繳土地增值稅？
問：房地產企業(yè)取得“商品房預售許可證”之后，可以預售房產，取得預收款之后要預繳土地增值稅，預繳土地增值稅的計算基數是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數不同，當地稅務機關要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?
答：《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>
預繳土地增值稅=預收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預征率
適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。
《國家稅務 總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
預繳土地增值稅=(預收款-應預繳增值稅稅款)x土地增值稅預征率
【案例】2023年6月，晉龍房地產公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預售房產，簽訂住宅預售合同金額22 200萬元，實收預收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當地規(guī)定住宅土地增值稅的預征率為2%。請計算應預繳的土地增值稅。
【案例分析】
（注：以下計算結果四舍五入保留整數）
(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:
預繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)
(2)按照70號公告規(guī)定:
預繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)
預繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)
(3)多預繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)
誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%
房地產企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。
(4)設預收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預征率。
設按43號文件計算的預征稅為a,
a=x÷1.09×2%
按70號公告計算的預征稅為b,
b=(x-x÷1.09×3%) ×2%
b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06
(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。
70號公告規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數，少預繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負沒有影響。
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好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！
下期我們學習“ 土地增值稅清算時補繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！
【第10篇】土地增值稅清算鑒證
房地產項目土地增值稅清算手續(xù)提交資料清單
類型
序號
資料名稱
資料要求
備注
一、申報類
1
企業(yè)及項目基本情況表
附表 1
同時提供紙質和電子數據
＊
2
土地增值稅納稅申報表
提供原件
同時提供紙質和電子數據
3
項目稅費結算表及附件
附表 2
同時提供紙質和電子數據
4
普通住宅免稅申報資料
提供原件
二、企業(yè)基礎類
＊
1
營業(yè)執(zhí)照副本
提供復印件
2
企業(yè)設立、變更的協(xié)議、合同或章程
提供復印件
3
設立、變更的驗資報告
提供復印件
＊
4
房地產開發(fā)資質證
提供復印件
＊
5
全部開戶銀行及賬號情況表
附表 3
同時提供紙質和電子數據
＊
6
建筑安裝工程基本合同、預算、決算
與開發(fā)成本資料一同裝訂
＊
7
勘察、設計、監(jiān)理、咨詢、測繪等合同及明細
表
提供復印件附表 4
提供電子數據及紙質合同復印
件
三、項目基礎類
＊
1
項目立項及批準文件
提供復印件
＊
2
國有土地使用證
提供復印件
＊
3
建設用地規(guī)劃許可證
提供復印件
＊
4
建設工程規(guī)劃許可證
提供復印件
＊
5
項目總體規(guī)劃平面圖（含經濟技術指標）
提供復印件
綜合技術經濟指標清晰可見
＊
6
建筑工程施工許可證
提供復印件
＊
7
預測和實測面積測繪報告
提供復印件
＊
8
房屋初始產權證
提供復印件
＊
9
建設工程規(guī)劃驗收合格證
提供復印件
＊
10
工程竣工驗收報告
提供復印件
＊
11
合作（聯合）開發(fā)協(xié)議
提供復印件
12
項目實際開工、竣工時間及資料，項目竣工驗收
收備案表；
提供復印件
＊
13
項目交房時間及證明材料（如交房公告等）；
提供復印件
四、收入類
＊
1
商品房預售許可證
提供復印件
＊
2
銷售及產權辦理明細表（分普通住宅、非普通 住宅、商業(yè)、車庫等列明購房人姓名、房號、 銷售時間、面積、單價、合同總價、結算總 價、付款方式、已收款項、發(fā)票開具（日期、
金額、發(fā)票號）、產權辦理情況等）
附表 5
同時提供紙質和電子數據
＊
3
未售房屋明細表及使用情況說明
附表 8
同時提供紙質和電子數據
4
銷售發(fā)票存根聯
原件備查
＊
5
《商品房銷售合同》或備案合同
提供復印件原件備查
提供復印件 10 份/業(yè)態(tài)
五、扣除類
1
土地增值稅扣除項目清理明細表（土地成本）
附表 7
同時提供紙質和電子數據
＊
2
出讓（轉讓）國有土地使用權協(xié)議、拍賣成交
確認書及票據
提供復印件
3
土地增值稅扣除項目清理明細表（拆遷補償
費）
附表 8
同時提供紙質和電子數據
＊
4
拆遷補償合同及票據
提供復印件
5
土地增值稅扣除項目清理明細表（前期工程
費）
附表 9
同時提供紙質和電子數據
6
土地增值稅扣除項目清理明細表（基礎設施
費）
附表 10
同時提供紙質和電子數據
7
土地增值稅扣除項目清理明細表（建安工程
費）
附表 11
同時提供紙質和電子數據
8
土地增值稅扣除項目清理明細表（公共配套設
施費）
附表 12
同時提供紙質和電子數據
9
土地增值稅扣除項目清理明細表（開發(fā)間接
費）
附表 13
同時提供紙質和電子數據
10
利息支出明細申報表
附表 14
同時提供紙質和電子數據
＊
11
長、短期借款合同、抵押、擔保資料
提供復印件
12
能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及票
據
提供復印件
13
與清算項目有關的稅金明細申報表
附表 15
同時提供紙質和電子數據
14
土地增值稅扣除項目稅票比對明細表
附表 16
同時提供紙質和電子數據
＊
15
工程造價審計報告
提供復印件
＊
16
如涉及移交當地政府部門的公共設施的移交文
件
提供復印件
＊
17
其他與項目相關的協(xié)議、合同、結算書及票據
提供復印件
＊
18
物管用房移交全體業(yè)主或業(yè)委會的移交文件
提供復印件
19
符合扣除規(guī)定的其他成本費用證明資料
提供復印件
同時提供紙質和電子數據
六、賬務類
1
項目所涉各年度會計賬本、記賬憑證
原件備查
2
各年度會計報表、附注說明及《審計報告》
原件備查
3
各年銀行對賬單
原件備查
4
各年度納稅申報表
原件備查
注：打“＊”的資料是企業(yè)在向主管稅務機關報送土地增值稅清算資料中必報送的資料，如在日常管理中已提交過的資料無 需重復提交。
1.以上資料報送時請用 a4 紙，提供時需分類裝訂成冊，并編注號碼；
2.如未涉及的內容可無需提供；對涉及的資料，無法提供的，請?zhí)峁┣闆r說明和相關證明材料；
3.清算項目若委托中介機構，需提供土地增值稅清算委托書。
4.資料裝訂順序：除了鑒證報告必須的東西以外，按照申報表——相關證件——收入——土地——（土地征用及拆遷補償
費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用） ——利息——與轉讓房地產有關的稅金——代收費用 進行附件資料裝訂。
5.提供資料要求：對應每一個收款方合同（全部提供）、決算(全部提供)、記賬憑證、發(fā)票（按要求）、付款憑證的順序放 在一起。
6.發(fā)票代碼/發(fā)票號碼/驗證碼請分列清晰填寫，每張發(fā)票填寫一行，如有連續(xù)編號且金額不大的發(fā)票，可以共同填寫一行。
7.所有裝訂的清算資料標明頁碼。
8.附表 3-13 填寫的稅票信息只與清算項目相關。
9.紙質資料和電子資料都完成以后提交給稅務局。
各省需要資料清單都差不多，具體細節(jié)還得咨詢當地稅務局，有探討這方面的請留言，相互學習一下了解一下。
【第11篇】土地增值稅預征率
土地增值稅預繳有什么規(guī)定
1、按照《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第十六條規(guī)定，“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補?！?/p>
2、預征是按預售收入乘以預征率計算，預征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況核定。按照目前房地產稅收政策，開發(fā)商需繳營業(yè)稅、土地增值稅等。
3、土地增值稅簡單理解就是開發(fā)一個項目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅。
土地增值稅預繳稅率是多少
1、預征率：國稅發(fā)〔2010〕53號國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。
2、房產開發(fā)企業(yè)計劃開發(fā)住宅樓5棟，2023年年底竣工交付使用，預計收入總額50000萬元，2023年一季度取得預售收入10000萬元，當地核定的土地增值稅預征率為2%，則應預繳的土地增值稅為10000×2%=200萬元。
對于土地增值稅的計算，不同省份具體的稅率也會有一些差異，具體的考驗咨詢當地稅務部門，按照政策規(guī)定來進行交納。以上就是小編關于土地增值稅預繳有什么規(guī)定?稅率是多少的相關介紹，希望對于大家交納土地增值稅有一定的幫助和啟發(fā)。
【第12篇】土地增值稅的收入
一、事情緣起：房地產一般計稅項目增值稅差額征稅
營改增后房地產行業(yè)增值稅出現一個很大的問題，就是土地沒有進項稅，最終稅務機關給出的解決方案就是允許差額征稅。
《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第18號）
第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
假定商品房銷售全部價款為100萬元，當期允許扣除的土地價款為20萬元，那么增值稅銷售額應按照差額的80萬計算，以現行9%稅率計算結果為73.39萬元，應繳增值稅為6.6萬元。
但是房地產差額征稅并不影響發(fā)票的開具，對外銷售商品房發(fā)票的開具依然是按照總價款100萬元，稅率9%，不含稅價款為91.74萬元，增值稅稅款為8.26萬元。也就是說并不是按照實際應繳增值稅而是按照正常計算的增值稅全額作為發(fā)票開具的增值稅額。這種特殊情況我們稱之為“差額征稅，全額開票”。
二、增值稅差額征稅的會計處理問題
目前看到關于差額征稅會計處理的規(guī)定，只有《關于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》（財會[2016]22號）做了明確規(guī)定：
按現行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業(yè)務成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），貸記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。
這里的核心是如何理解允許扣減銷售額的相關成本費用對應的增值稅，如果理解為收入，那么就應當增加當期收入；如果理解為特殊進項稅，那么就應當沖減當期成本。很顯然財政部的上述規(guī)定將土地對應扣減的這部分增值稅理解為一種特殊進項稅額，因此做了沖減“主營業(yè)務成本的處理”。就上述案例數據可以做出如下分錄：
商品房銷售收入確認時：
借：銀行存款（預收賬款）100萬元
貸：主營業(yè)務收入91.74萬元
應交稅費—應交增值稅8.26萬元
差額征稅時：
借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）1.66萬元
貸：主營業(yè)務成本-土地1.66萬元
這么做的結果是，會計收入同發(fā)票開具收入中的不含稅價款保持一致，都不考慮增值稅差額征收問題，均為91.74萬元；企業(yè)所得稅收入也同會計收入和發(fā)票開具收入保持一致，均為91.74萬元。
三、土地增值稅清算收入的巨大爭議
如前文所述，對于這部分因差額征稅而少交的增值稅，在會計處理和所得稅處理上均做了主營業(yè)務成本的調減處理，不再有爭議。但到了房地產企業(yè)土地增值稅清算時，這部分少交的增值稅又有問題了！實務中存在多種不同觀點：
第一種觀點：土增清算土地扣除應沖減對應差額增值稅
如果和會計處理或者所得稅處理保持一致的話，土地增值稅清算中的扣除項目計算，土地價款應將對應差額計算少交的增值稅沖減再作為扣除項目清算，也就是說收入按照同會計收入一致的91.74萬元，土地價款扣除按照18.34萬元（20萬-1.66萬元）。
這種觀點我個人并不能同意，而且非常明確土地增值稅也并不要求這樣做。
《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）對于清算表格中土地價款扣除做了如下規(guī)定：
表第6欄“取得土地使用權所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產開發(fā)項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用的數額填寫。
很清楚這里允許扣除的土地價款為實際發(fā)生數額，不用考慮少交的那部分增值稅。那么問題來了，既然沒有在扣除中體現，是不是就要在收入中體現呢？
第二種觀點：將差額增值稅部分計入土增清算收入統(tǒng)一計算
很多人提出了一種新的理解，認為房企土增清算收入的確認應當包括這部分少交的增值稅：
商品房銷售總價款（含稅）100萬元
發(fā)票開具不含稅收入91.74萬元
會計收入和所得稅收入91.74萬元
土增清算收入應為91.74萬元+1.66萬元=93.4萬元
這種說法到底對不對？我們先來看看稅法相關規(guī)定：
《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，好像很明確，其實有一個理解上的問題，這里的銷項稅額究竟是發(fā)票上那個全額的銷項稅額還是企業(yè)實際繳納的那個銷項稅額？也就是說，按照前面測算的數據，是8.26萬元還是6.6萬元？
如果認為是8.26萬元，清算收入就同發(fā)票上的不含稅收入91.74一致，如果認為是6.6萬元，清算收入就變成了93.4萬元！究竟應當如何理解？
認為房企土增清算收入的確認應當包括這部分少交的增值稅的專家通常從銷售額和銷項稅兩方面理解這個問題：
第一，房地產企業(yè)銷售商品房的銷售額應為減除土地價款后計算出來的銷售額，依據為國家稅務總局公告2023年第18號中的計算公式：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
第二，納稅申報表中主表中的銷項稅和附表一中的銷項稅，在差額征稅的情況下，應為差額計算后的銷項稅：
第11欄“銷項稅額”：填寫納稅人本期按一般計稅方法計稅的貨物、勞務和服務、不動產、無形資產的銷項稅額。
營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，服務、不動產和無形資產有扣除項目的，本欄應填寫扣除之后的銷項稅額。
基于以上兩點，這部分專家認為，應按照93.4萬元作為土增清算收入，而不是91.74萬。
第三種觀點認為既不能將差額增值稅部分計入土增清算收入統(tǒng)一計算，也不能在土增清算中，強行將土地扣除沖減對應差額增值稅。
這一部分專家認為無論如何均應以發(fā)票上開具的銷售額作為土增清算收入，我個人也是同意這一種觀點，主要原因有以下幾個：
1、增值稅差額征稅是房地產行業(yè)特殊的土地獲取模式決定的，是無法抵扣進項情況下的無奈之舉，不能因此將該部分土地對應的增值稅強行擠入收入，對企業(yè)是不公平的；
2、如果強行這樣計算，將導致會計收入、所得稅收入和土地增值稅收入的不一致，給企業(yè)和稅務機關工作都帶來矛盾，而且這種算法同不動產契稅繳納也出現不一致，顯得非常牽強；
3、從下游來看，如果另一家企業(yè)取得該不動產，發(fā)票票面金額100萬，其中不含稅價款為91.74萬，稅款為8.26萬元，正常可以按照8.26萬元抵扣進項稅。未來如果將該不動產再次出售，也是按照票面的91.74萬作為扣除項目，而不是以上游房地產公司確認收入的93.4萬元作為扣除項目，因此按照93.4萬元確認房企土增收入，也將導致下游未來土增清算扣除項的混亂和不一致。
至于不能在土地扣除項目中中強行沖減對應的差額增值稅，其原因在第一種觀點下已經分析，此處不再贅述。
四、稅務機關的兩種態(tài)度
面對爭議，稅務機關也不能幸免，實務中出現了兩種不同的看法，主要是針對第二種和第三種觀點。
持有第二種觀點的典型代表是廣州：
《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號）
納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的, 土地增值稅預征收入按“含稅銷售收入/(1 11%)”確認；土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入 本項目土地價款×11%)/ (1＋11%)”確認, 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調增土地增值稅清算收入。
持有第三種觀點的典型代表是北京：
《北京市地方稅務局關于發(fā)布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告》（北京市地方稅務局公告2023年第7號）
土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
站在企業(yè)的角度，很顯然北京代表的觀點對企業(yè)更加有利。但在稅務機關自身都存在爭議的情況下，企業(yè)實務中如何應對的確非常困惑。我的個人建議是如果當地有規(guī)定，按照當地稅務機關規(guī)定處理，如果當地無規(guī)定，爭取按照北京稅務機關所代表的的這一種意見處理。
【第13篇】土地增值稅納稅人包括
文|金穗源商學院 劉玉章
問題一：如何界定土地增值稅的納稅人和征稅范圍？
問：土地增值稅自1994年開始征收，2005年國務院辦公廳下發(fā)《轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號）后，各地進一步性加強了土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅負重，清算難度大。如何界定土地增值稅的納稅人及土地增值稅的征收范圍？
答：(一)土地增值稅的納稅義務人
《土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第二條規(guī)定:“轉讓國有土地使用權地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅?！眴挝话ǜ黝惼髽I(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括自然人和個體經營者。
概括起來，《條例》對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點:
(1)不區(qū)分法人與自然人。即不區(qū)分是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、社會團體及其他組織，還是個人，只要有償轉讓房地產并取得收入，都是土地增值稅的納稅人。
(2) 不區(qū)分經濟性質。即不區(qū)分全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、 私營企業(yè)、個體經營者，還是聯營企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉讓房地產，都是土地增值稅的納稅人。
(3)不區(qū)分國別。即不區(qū)分內資企業(yè)還是外商投資企業(yè)，中國公民還是外籍個人，只要有償轉讓房地產，都是土地增值稅的納稅人。
根據《國務院關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、 消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》（國發(fā)[1994]10號）的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構、外國公民、華僑以及港澳臺同胞等， 只要轉讓房地產并取得收入的，就是土地增值稅的納稅義務人，均應按《條例》的規(guī)定照章納稅。
(4)不區(qū)分部門行業(yè)。即不論是工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、學校、醫(yī)院、機關還是事業(yè)單位，只要有償轉讓房地產，就是土地增值稅的納稅義務人。
(二)土地增值稅的征稅范圍
1、征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍包括有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。
(1)轉讓國有土地使用權，是指納稅人在取得按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地的使用權之后，再次轉讓的行為。
(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿踊蚪浺苿蛹丛鈸p壞的物品。
2、征稅范圍的界定：《條例》規(guī)定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義:
(1)土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。
(2)只對房地產的轉讓行為征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。例如，房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。
(3)對轉讓房地產并取得收人的征稅，對發(fā)生轉讓行為，而未取得收人的不征稅。例如，通過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發(fā)生了房地產轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言探討。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！
下期我們學習“如何計算土地增值稅的應稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見！
【第14篇】土地增值稅稅率
作為一名合格的會計人，怎么可以不知道增值稅稅率表呢，這個是和自己的日常工作息息相關，必須要記住或者是了解的。
那么，今天之了君就給大家?guī)恚?023年最新增值稅稅率表來了，趕快收藏！
一般納稅人2023年最新增值稅稅率
給大家參考下2023年最新增值稅稅率表：
適用13%稅率：
銷售及進口貨物（適用于9%的貨物除外）
銷售勞務
有形動產租賃服務
適用9%稅率
農產品（含糧食）、食用鹽、食用植物油；自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品；農機、飼料、農藥、農膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物，以及國務院規(guī)定的其他貨物
不動產租賃服務
銷售不動產
建筑服務
轉讓土地使用權
郵政服務
基礎電信服務
適用6%稅率
現代服務業(yè)
銷售無形資產（商標、技術、著作權等）
增值電信服務
金融服務
生活服務（教育醫(yī)療、文化體育、旅游娛樂服務等）
0%稅率
1、出口貨物等特殊業(yè)務（國務院另有規(guī)定的除外）。
2、境內單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內的服務、無形資產；
3、銷售貨物、勞務,提供的跨境應稅行為,符合免稅條件的，免稅；
4、銷售貨物、勞務，提供的跨境應稅行為，符合免稅條件的，免稅；
5、境內的單位和個人銷售適用增值稅零稅率的服務或無形資產的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅.放棄適用增值稅零稅率后，36個月內不得再申請適用增值稅零稅率。
一般納稅人購進農產品進項稅額扣除率
9%
購進農產品原適用10%扣除率的，扣除率調整為9%
10%
購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品，按照10%扣除率計算進項稅額。
以上就是之了君給大家分享的一般納稅人2023年最新增值稅稅率表，有需要的朋友趕快收藏。同時要注意，還有一些一般納稅人適用于簡易計稅的，之了君這里就不一一展示了。
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【第15篇】土地增值稅清算需要提供的資料
一、土地增值稅清算資料準備
1、土地增值稅清算申報資料
國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)〔2009〕91號）
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。
（二）房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
2、清算申報報送資料清單
一、納稅申報表
二、清算報告
三、申報附列資料
第一卷：土地使用權支出目錄，列明日期、憑證類型、金額、摘要、收款單位名稱、頁碼，并進行分項合計、總合計
1.土地出讓：
（1）土地使用權出讓合同 （2）國有土地使用證
（3）土地出讓金支付憑證 （4）契稅完稅憑證
（5）取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關費用憑證
（6）與政府相關部門的協(xié)議
2.土地轉讓：
（1）轉讓合同 （2）國有土地使用證
（3）取得土地使用權的支付憑證 （4）契稅完稅憑證
（5）取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關費用憑證
（6）國土局土地使用權轉讓登記表 （7）與政府相關部門的協(xié)議
第二卷：有關政府批文資料列出目錄及頁碼
1.開發(fā)項目立項批復 2.規(guī)劃申請、報告及圖紙，建設用地規(guī)劃許可證
3.建設工程規(guī)劃許可證 4.建筑工程施工許可證
5.房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表
6.房屋土地測繪技術報告書 7.房屋所有權證
8.商品房銷（預）售許可證 9.允許扣除的公共配套設施相關移交證明手續(xù)
第三卷：房地產開發(fā)成本
提供發(fā)票真?zhèn)尾樵兘Y果，并附在相應的票據后；提供各項成本目錄，列明日期、憑證類型、金額、摘要、收款單位名稱、頁碼，并進行分項合計、總合計；成本資料按照合同、工程結算單、相關憑證及發(fā)票、發(fā)票查詢結果的順序裝訂
1.土地征用及拆遷補償費
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①土地征用費用憑證 ②耕地占用稅憑證
③勞動力安置費憑證 ④安置動遷用房支出憑證
⑤拆遷補償款憑證
（2）土地征用補償協(xié)議
（3）各項安置服務協(xié)議
（4）拆遷補償協(xié)議
（5）支付的拆遷補償取得的發(fā)票（單位）
（6）領款證明（個人）
2.前期工程
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①規(guī)劃費用憑證 ②設計費用憑證
③項目可行性研究費用憑證 ④水文費用憑證
⑤地質費用憑證 ⑥勘探費用憑證
⑦測繪費用憑證 ⑧三通一平支出憑證
（2）相關合同及補充協(xié)議
3.建筑安裝工程
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①建筑安裝工程費用憑證 ②安裝工程費用憑證
③支付給承包方費用憑證 ④其他建筑安裝工程憑證
（2）相關合同及補充協(xié)議
（3）工程結算單
（4）若發(fā)生材料款請?zhí)峁┫嚓P材料款的合同及采購明細
4.基礎設施工程
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①開發(fā)小區(qū)內道路平整
②供水工程、供電工程、供氣工程支出憑證
③排污工程支出憑證 ④排洪工程支出憑證
⑤通訊工程支出憑證 ⑥照明工程支出憑證
⑦環(huán)衛(wèi)工程支出憑證 ⑧綠化費用憑證
⑨其他設施工程發(fā)生的支出憑證
（2）工程合同及補充協(xié)議
（3）工程結算單
5.開發(fā)間接費
（1）各項支出的支出明細、憑證及原始憑據(大額）
（2）項目部人員名單及工資表
（3）固定資產折舊明細表
（4）周轉房使用人員明細協(xié)議
6.公共配套設施工程
（1）各項支出的憑證及發(fā)票:
①物業(yè)管理用房費用 ②變電站費用、熱力站費用
③水廠費用 ④居委會用房費用
⑤派出所用房費用 ⑥幼兒園用房費用、學校用房費用、托兒所用房費用
⑦公共廁所費用 ⑧自行車棚用房費用
⑨郵電通訊用房費用 ⑩其他非營業(yè)性公共設施費用
（2）允許扣除的公共配套設施的移交證明
7.利息支出
（1）借款合同
（2）支付貸款利息的憑證
（3）中華人民共和國金融許可證
第四卷：收入及稅金
1.商品房購銷臺賬統(tǒng)計表(內容包含銷售項目樓號、單元號、房間號、買受人、銷售面積、銷售單價、銷售收入、合同簽定日期、用途、頁碼等）
2.各類型商品房銷售合同樣本
3.對于銷售價格偏低的說明及相關證明材料
4.開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等非直接銷售業(yè)務，提供雙方協(xié)議、作價依據等
5.轉讓房地產有關的流轉稅目錄、稅票
6.土地增值稅目錄、稅票
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【第16篇】土地增值稅收入確認時點
建筑業(yè)企業(yè)通過會根據完工百分比法或工作量法確認會計收入，有人認為，會計上確認收入時，就是增值稅納稅義務發(fā)生的時點。這種認識無視了會計與稅收之間存在的差異。
在會計上，建設方與施工方以雙方簽證認可的結算單等書面文件作為工程進度的依據，并以此為據確認收入和相應的成本。而在稅收上，根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務發(fā)生時間為：1、納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。2、納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
顯然，第四十五條規(guī)定中提供建筑服務的企業(yè)有三個關鍵時間節(jié)點，并通過此三個關鍵節(jié)點來判斷增值稅納稅義務發(fā)生時點：一是預收款日，二是開票日，三是合同約定的收款日。三個關鍵節(jié)點任何一項先行發(fā)生了，增值稅納稅義務就同時發(fā)生了。
通過三個關鍵節(jié)點我們可以知道，會計確認收入的時點必然會遲于預收款日；可能會遲于開票日和合同約定的收款日，也可能會早于開票日和合同約定的收款日。因此，我們不能將會計上確認收入時點與增值稅納稅義務發(fā)生時點混為一談。
此外，對于未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，增值稅納稅義務發(fā)生時點為建筑服務完成當天。通常雙方都會簽訂內容詳備的書面合同，不太可能出現此種情況，若有發(fā)生，也只會是施工時間跨度小、標準作業(yè)、發(fā)包方信譽度高的小型施工項目，其會計上確認收入時點與增值稅納稅義務發(fā)生時點相差不大。如果是大型施工項目而未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期，這種情況對于施工方來說就是一個坑，沒有幾人敢往里面跳。
個人觀點，僅供參考。
