土地增值稅的計(jì)算（16篇）

【第4篇】營(yíng)改增后土地增值稅抵扣稅費(fèi)

導(dǎo)讀：營(yíng)改增后土地出讓金是不是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅呢，對(duì)于這一問(wèn)題，本篇文章給您帶來(lái)了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定，如果您有仔細(xì)的閱讀這一規(guī)定，相信您對(duì)于這一問(wèn)題肯定是比較熟悉的。

營(yíng)改增后土地出讓金是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

答：土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十五條的規(guī)定，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額包括從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額；

從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額；

購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額；

從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

而對(duì)于土地出讓金并沒(méi)有規(guī)定，因此營(yíng)改增后土地出讓金是不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。

綜上所述，土地出讓金只能抵押、不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第5篇】土地增值稅會(huì)計(jì)處理

昨天有同學(xué)詢問(wèn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理方法，因有事兒，未作答。今天在此一并詳細(xì)答復(fù)。

首先，企業(yè)繳納的土地增值稅通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目核算，但對(duì)方科目因房地產(chǎn)用途及轉(zhuǎn)讓主體不同，一般記入“稅金及附加”、“固定資產(chǎn)清理”和“資產(chǎn)處置損益”等科目。企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

1.一般工商企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”科目核算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅作這處置固定資產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的一項(xiàng)費(fèi)用，記入“固定資產(chǎn)清理”科目。

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——一應(yīng)交土地增值稅

2.一般工商企業(yè)轉(zhuǎn)讓作為無(wú)形資產(chǎn)核算的土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，在“資產(chǎn)處置損益”科目核算。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按實(shí)際收到的金額扣除無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)繳納的土地增值稅、增值稅和附加后，轉(zhuǎn)讓損益記入“資產(chǎn)處置損益”科目。

借：銀行存款

累計(jì)攤銷

無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：無(wú)形資產(chǎn)

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

資產(chǎn)處置損益

3.一般工產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅等稅費(fèi)，記入”稅金及附加“科目。

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)建造的商品房時(shí)，應(yīng)將確認(rèn)的應(yīng)繳納的土地增值稅記入”稅金及附加“科目。

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅，借記”應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅“科目，貸記”銀行存款“科目；待房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（銷售）收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按上述會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行處理。開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)行清算，收到退回多繳的土地增值稅時(shí)，借記”銀行存款“科目，貸記”應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅“科目；補(bǔ)繳土地增值稅時(shí)，作相反的會(huì)計(jì)分錄。

【第6篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅

土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是分步計(jì)算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實(shí)中，由于分步計(jì)算法在計(jì)算土地增值稅時(shí)比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計(jì)算的？

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項(xiàng)目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計(jì)算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計(jì)算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目的確定。

土地增值稅的計(jì)算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)。具體計(jì)算方法為：

1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項(xiàng)目金額*5%；

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項(xiàng)目金額*15%；

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項(xiàng)目金額*35%。

比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房?jī)蓷?，取得收入總額2500萬(wàn)元，應(yīng)扣除的購(gòu)買(mǎi)土地金額、開(kāi)發(fā)成本金額、開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計(jì)1100萬(wàn)元。計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬(wàn)元

（2）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額1100萬(wàn)元

（3）計(jì)算增值額：2500萬(wàn)元—1100萬(wàn)元=1400萬(wàn)元

（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=1400萬(wàn)元/1100萬(wàn)元=127%

（5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬(wàn)元*50%-1100萬(wàn)元*15%=535萬(wàn)元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計(jì)算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入，再確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額、增值額，以及增值額與扣除項(xiàng)目金額比率，最后計(jì)算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。

土地增值稅的扣除項(xiàng)目。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額征稅。稅法準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：

一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

二是房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，即在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，以及教育費(fèi)附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

總之，土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是分步計(jì)算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實(shí)中，由于分步計(jì)算法在計(jì)算土地增值稅時(shí)比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅。土地增值稅的計(jì)算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目和增值額的確定。

我是智融聊管理，歡迎持續(xù)關(guān)注財(cái)經(jīng)話題。

2023年9月26日

【第7篇】土地增值稅計(jì)算公式

文|金穗源商學(xué)院

土增清算，我們分三步執(zhí)行：

第一步，我們通過(guò)對(duì)土地增值稅的計(jì)算流程進(jìn)行分析，學(xué)習(xí)土地增值稅的計(jì)算公式，如圖：

第二步，細(xì)細(xì)分析每個(gè)步驟，了解每個(gè)節(jié)點(diǎn)的難點(diǎn)稅收問(wèn)題：

第三步，針對(duì)各個(gè)疑難，利用工具書(shū)《土地增值稅清算實(shí)務(wù)》，逐一攻克。

當(dāng)然，行將至遠(yuǎn)，土增清算的疑難研究，我們從未止步，《土地增值稅清算實(shí)務(wù)》書(shū)籍也僅是研究路上的一塊豐碑，我們將繼續(xù)努力，為大家提供更多服務(wù)。

【第8篇】國(guó)家土地增值稅計(jì)算方法

應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅的計(jì)算步驟：

第一步，確定收入

第二步，逐項(xiàng)確定扣除項(xiàng)目金額

第三步，計(jì)算增值額

第四步，計(jì)算增值率，確定適應(yīng)稅率

第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額

1

應(yīng)稅收入的確認(rèn)

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。包括∶

貨幣收入

實(shí)物收入

其他（無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利）收入。

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

2

應(yīng)稅收入的有關(guān)政策

（1）采取一次性全額取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買(mǎi)方之日或開(kāi)具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（2）采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

《清算通知》規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（3）采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（5）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)∶

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②采取視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3

扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

1.轉(zhuǎn)讓新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價(jià)、契稅）②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（拆、遷、建、基、配、建）③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（法定扣除）利息在各建筑物不能劃分時(shí)，（①+②）×10%；利息有金融機(jī)構(gòu)證明且在各建筑物能劃分時(shí)，（①+②）×5%+利息；④與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括營(yíng)改增前的營(yíng)業(yè)稅和全部城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加⑤加計(jì)扣除∶對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，加計(jì)扣除20%。

2、開(kāi)發(fā)成本：

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)（拆遷安置費(fèi)）

①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的∶

安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

②開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置∶異地安置的房屋自行開(kāi)發(fā)建造的.房屋價(jià)值按視同銷售處理，計(jì)入本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)，購(gòu)入的，按買(mǎi)價(jià)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

③貨幣安置拆遷的∶憑合法有效憑據(jù)記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、 '三通一平'等支出。常見(jiàn)單方成本∶400-800

（3）建筑安裝工程費(fèi)

指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，或以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)∶

單體工程的建筑、安裝、裝修等工程費(fèi)，包括地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑屋面分部工程、建筑內(nèi)外裝飾裝修（含門(mén)窗、欄桿）、建筑給排水及采暖電氣等工程及材料設(shè)備費(fèi)用。包括土建建安工程、分包工程和精裝工程。精裝成本不包括可移動(dòng)家具。

常見(jiàn)單方毛坯建安工程費(fèi)（取決于配置標(biāo)準(zhǔn)和成本管理水平）

高層 2100-2700；洋房 2300-3000；別墅 2500-3500

特殊項(xiàng)目會(huì)偏離上述范圍，精裝成本差異大。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指各種管網(wǎng)及道路工程費(fèi)，包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

指在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生的可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施.其建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用。包括小區(qū)生活配套工程（學(xué)校、菜市場(chǎng)、幼兒園）和人防工程

（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（制造費(fèi)用）

是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

【第9篇】土地增值稅籌劃案例

二、土地增值稅的稅收籌劃常見(jiàn)具體方法

根據(jù)上述分析，土地增值稅的稅收籌劃需要考慮的因素比較多，下面介紹幾種常見(jiàn)的籌劃方法。在介紹的同時(shí)，從根源角度做一些分析，探討這些方法的具體適用。我們?cè)诠ぷ鲗?shí)踐中，可以根據(jù)具體稅收政策的規(guī)定，結(jié)合每個(gè)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行落地。一般來(lái)說(shuō)，土地增值稅的籌劃有以下幾個(gè)常用方法。

第一種方法是控制增值率。當(dāng)我們控制增值率了，土地增值稅的稅負(fù)就能夠控制，所以我們要盡量控制增值率。增值率是收入總額減扣除項(xiàng)目金額再除以扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)一步簡(jiǎn)化，可以得到收入總額比上扣除項(xiàng)目金額再減1，所以真正影響的是兩個(gè)因素。從而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如說(shuō)通過(guò)控制房?jī)r(jià)來(lái)控制企業(yè)的收入，企業(yè)稍微降點(diǎn)價(jià)，控制一下收入總額。收入控制了，增值稅就得到控制了。這時(shí)候可能房地產(chǎn)企業(yè)適用的土地增值稅的稅率就下降了一檔，而下降一檔是整整下降了總額的10%。如果當(dāng)前適用的稅率是50%，可能你稍微控制收入就變成了40%，這樣一來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)當(dāng)然就明顯下降了?？刂圃鲋德实牡诙€(gè)策略，就在在項(xiàng)目的土地增值稅清算之前，考慮對(duì)扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增補(bǔ)和調(diào)整。這里用的是增補(bǔ)和調(diào)整的概念，主要是指以合理合法的方式進(jìn)行增補(bǔ)和調(diào)整。本來(lái)企業(yè)真實(shí)發(fā)生了的應(yīng)扣除金額，但之前沒(méi)把它計(jì)算進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在經(jīng)查補(bǔ)，把合理的扣除項(xiàng)目計(jì)算進(jìn)來(lái)，那房地產(chǎn)企業(yè)就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能導(dǎo)致企業(yè)土增稅的適用稅率降低。還有一個(gè)辦法就是調(diào)整，調(diào)整什么呢?調(diào)整企業(yè)的項(xiàng)目金額，成功調(diào)增扣除項(xiàng)目金額也極有可能使得企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)下降。這是從增值率的角度來(lái)分析的。當(dāng)然，實(shí)踐中是兩個(gè)策略同時(shí)靈活運(yùn)用的，很多時(shí)候，如果我們既能適當(dāng)降低收入，又能增加扣除項(xiàng)目金額，那企業(yè)的增值率下降得更快，這樣對(duì)增值率的控制的效果當(dāng)然就更明顯。

第二種方法是精裝修。精裝修能讓房地產(chǎn)企業(yè)合理地加大開(kāi)發(fā)成本的投入比例，而開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)可以加計(jì)扣除。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地成本和開(kāi)發(fā)成本總和的20%作為加計(jì)扣除。也就是說(shuō)，企業(yè)發(fā)生了1000萬(wàn)元的精裝修，實(shí)際上可以扣除的金額是1200萬(wàn)元，所以精裝修項(xiàng)目可以合理地降低土地增值稅的稅負(fù)。這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很利好的消息。而且，在增值稅的控制上，精裝修取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)是可以用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)，所以精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)常常用到的稅收籌劃重要工具。

第三個(gè)方法就是享受免稅優(yōu)惠。在房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)很特別的稅收優(yōu)惠政策，就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率不超過(guò)20%可以免征土地增值稅。從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候可以盡量控制好增值率。適用控制增值率，表面上收入是減少了，但收入減少一些并不等于最后的稅后利潤(rùn)少賺了，有可能因?yàn)橥恋卦鲋刀惷饬耸沟闷髽I(yè)的稅后利潤(rùn)反而增加了。這里需要特別說(shuō)明的是，大家要特別注意普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)一般有三個(gè)條件：第一個(gè)條件是容積率不低于1，如果容積率低于1，你的項(xiàng)目有很多別墅項(xiàng)目，容積率比較小，那可能就不能享受這個(gè)優(yōu)惠政策了。第二個(gè)條件是高出市場(chǎng)價(jià)值的部分不高于20%，就是與正常的市場(chǎng)價(jià)格相比不高出20%的售價(jià)。如果售價(jià)比較高的話，說(shuō)明項(xiàng)目的品質(zhì)比較好，可能就是豪宅了，而不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅了。第三個(gè)條件就是房子的面積，不是在120平的基礎(chǔ)上浮20%。理論上很簡(jiǎn)單，但各地在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上卻有偏差，計(jì)算方法在不同地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)出現(xiàn)了差別。有些地方認(rèn)為上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方認(rèn)為上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)方面有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)偏差。所以有些地方就規(guī)定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就是不高于140平，超過(guò)的就一律認(rèn)定為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。還出現(xiàn)過(guò)這一個(gè)事件，某省一開(kāi)始的政策是所有的開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的平均的每套面積不超過(guò)140平，就認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，這個(gè)政策還是相當(dāng)寬松的。后來(lái)省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照單套面積作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)只要有一套超過(guò)140平，那就一律視為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。這樣一來(lái)就把很多已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)給坑了，因?yàn)檫@些企業(yè)有些房子超過(guò)了140平標(biāo)準(zhǔn)，有些房子是90平甚至是50平，但最后統(tǒng)一全部按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對(duì)待，不能享受土地增值稅的免稅政策。

第四種方法就是開(kāi)發(fā)費(fèi)用的處理。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要是期間費(fèi)用，包括利息費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，其中利息費(fèi)用主要是指財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三大費(fèi)用加起來(lái)就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即期間費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用的認(rèn)定有兩種方法。第一種方法是開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息支出+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%，第二種方法是開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%。眾所周知，如果房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用認(rèn)定的越多，那增值率就會(huì)越低，增值額也就越低，那最后企業(yè)需要交的土地增值稅就越少，所以企業(yè)都希望開(kāi)發(fā)費(fèi)用認(rèn)定越多越好。那究竟是第一種方法好，還是第二種方法好呢?我們看一下兩種標(biāo)準(zhǔn)所需要具備的條件。第一種方法，企業(yè)的利息支出必須要有銀行的合規(guī)的利息發(fā)票、利息單據(jù)，就是必須能取得合規(guī)的憑證票據(jù)，如果不能取得這樣的憑證票據(jù)，那企業(yè)是不能作為利息支出進(jìn)行列支的。第二種方法中，企業(yè)不需要提供利息支出的票據(jù)，就是說(shuō)企業(yè)拿不出這些利息發(fā)票、利息單據(jù)，那就統(tǒng)一按照企業(yè)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總和的10%作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用。分析到這里，大家可以自行算算賬，兩種方法的差別在哪里?其實(shí)也不復(fù)雜，就是房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠取得并提供的單據(jù)憑證，能夠取得土地使用權(quán)支付金額加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的總和的10%，那企業(yè)以第一種方法計(jì)算期間費(fèi)用就劃算。一般而言，在實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)公司能取得的合規(guī)的利息支出基本很少，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家政策下的銀行不對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)貸是受到國(guó)家政策限制的，房地產(chǎn)企業(yè)一般拿不到直接的銀行貸款，基本都是二手的、信托之類的，利率一般比較高，基本都超過(guò)銀行的利息標(biāo)準(zhǔn)，所以一般都是不符合扣除標(biāo)準(zhǔn)的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照第二種方法來(lái)計(jì)算，即是按照土地成本和開(kāi)發(fā)成本總和的10%來(lái)認(rèn)定，并計(jì)算到企業(yè)的土地增值稅的扣除項(xiàng)目。小結(jié)一下，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的核算其實(shí)基本上跟利息支出沒(méi)啥實(shí)質(zhì)關(guān)系，企業(yè)借多少錢(qián)一般不會(huì)實(shí)質(zhì)影響扣除項(xiàng)目金額，土地增值稅的多少基本上與企業(yè)實(shí)際發(fā)生利息費(fèi)用的多少?zèng)]直接法律關(guān)系。

第五種方法是土地增值稅清算組合方式的選擇。房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的其中一個(gè)方法，就是在清算時(shí)選擇不同的清算方式組合。當(dāng)前稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的清算方式一般有兩種。第一種叫兩分法，就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類單獨(dú)進(jìn)行清算，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)和其他作為另一類進(jìn)行清算，就是清算過(guò)程中將產(chǎn)品分成兩類分別進(jìn)行計(jì)算土地增值稅，我們稱之為兩分法。第二種叫三分法，是指普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類、商業(yè)及其他作為一類。兩分法、三分法有哪些差別呢?由于房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)存在不同業(yè)態(tài)，增值率的情況不一樣，甚至還有一些成本收入倒掛的情況，在這種情況下我們建議企業(yè)盡量采用兩分法，而不采用三分法。因?yàn)閷⒎瞧胀?biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)和其他與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混在一起計(jì)算的話，企業(yè)可以均衡一下增值率，均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負(fù)。而采用三分法有時(shí)候不好控制增值率，因?yàn)樯虡I(yè)賣的價(jià)格一般比較高，成本費(fèi)用又不能多攤，所以商業(yè)對(duì)應(yīng)的增值率比較高，這塊的增值率如果超過(guò)200%的話，那對(duì)應(yīng)的土地增值稅所適用的稅率就達(dá)到了60%，這時(shí)候企業(yè)的稅負(fù)壓力還是比較大的。所以通常企業(yè)盡量采用兩分法。當(dāng)然，大家需要注意的是，有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)必須使用三分法，兩分法他不認(rèn)可，有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)則由企業(yè)自行決定采用兩分法還是三分法。如果企業(yè)有權(quán)決定計(jì)算方法，那企業(yè)可以自行測(cè)算一下，作個(gè)比較，然后再?zèng)Q定使用哪種清算方式，以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。

第六種方法就是商業(yè)地產(chǎn)的處理策略。房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)一般情況的銷售價(jià)格比較高，如果是一個(gè)不那么合適的時(shí)間段，這時(shí)候如果企業(yè)仍是把它賣出去，那么就很可能在無(wú)形中給企業(yè)的稅負(fù)造成明顯的增加。如果企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)在某個(gè)階段如果銷售不合理的話，銷售后企業(yè)的很多稅負(fù)成本就會(huì)明顯增加。這時(shí)候，企業(yè)可以用的策略是先不銷售商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)不銷售這一塊的話，那就不需要交這一塊的土地增值稅。因?yàn)檫@一塊土地對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移的話企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。因?yàn)樵谇逅愕臅r(shí)候，沒(méi)有銷售的部分是把它劃分出來(lái)不進(jìn)行清算的。有這么一個(gè)案例，某城市的房屋價(jià)格上漲，該地的一家房地產(chǎn)公司擬將全部的房產(chǎn)出售，包括旗下的全部商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過(guò)溝通得知，這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)明確已做過(guò)測(cè)算，如果把這些商業(yè)地產(chǎn)全部出售的話，因?yàn)橹伴_(kāi)發(fā)的時(shí)候成本投入相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少，所以增值率就比較高，整體算下來(lái)，三大稅種合計(jì)在一起的話幾乎達(dá)到了整個(gè)售價(jià)的近40%。當(dāng)時(shí)這些地產(chǎn)的售價(jià)大概3萬(wàn)元一平，在這3萬(wàn)元中就需要交1.2萬(wàn)的稅，剩下的就1.8萬(wàn)不到了。這種情況下，這家公司進(jìn)行了一定的稅收籌劃，將商業(yè)地產(chǎn)自持不對(duì)外銷售，所以最終的增值率并不高，需要繳納的稅款也大幅度降低。然后企業(yè)將這部分商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)固之后就有很多方式可以處理，比如定位出租經(jīng)營(yíng)，或者以公司重組的方式在未來(lái)把這個(gè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去。因?yàn)檫@家企業(yè)有比較多的房產(chǎn)，最后的財(cái)務(wù)報(bào)表就將企業(yè)整個(gè)實(shí)力充分體現(xiàn)出來(lái)了。后來(lái)，這家企業(yè)還遇到一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，到了香港成功上市。對(duì)于這家房地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)處理的策略比較到位是它后來(lái)成功上市的一個(gè)重要原因。當(dāng)然，如果沒(méi)有上市，那房地產(chǎn)企業(yè)以后再賣的時(shí)候，實(shí)際上也有很多種處理方式，比如采用資產(chǎn)行重組，采用合并分立、采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式靈活處理，又比如把公司的一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他合作方，共同持有商業(yè)地產(chǎn)，甚至是共同經(jīng)營(yíng)，其他合作伙伴把錢(qián)投進(jìn)來(lái)，共同做一個(gè)實(shí)業(yè)。這些都給企業(yè)提供了多種多樣的經(jīng)營(yíng)形式和空間。大家需要清楚一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，就是資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移的話，是不需要交土地增值稅的，所以企業(yè)在稅收管理過(guò)程中，應(yīng)盡量減少產(chǎn)權(quán)的變更，這是一個(gè)很重要的點(diǎn)。你只要發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，只要是不符合條件，那你就沒(méi)有什么優(yōu)惠政策了，沒(méi)有什么免稅政策了，就一定要交稅了。這是我們需要特別樹(shù)立的一個(gè)重要觀點(diǎn)。

第七種方法是利用稅收洼地的總包來(lái)進(jìn)行操作?，F(xiàn)在我們國(guó)內(nèi)還是有很多特殊的地區(qū)，出于招商的需要，出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，就給了一些優(yōu)惠政策，一般稱之為稅收洼地。稅收洼地是可以使用的，但是需要使用得比較得當(dāng)，要存在真實(shí)的交易或業(yè)務(wù)，采用得當(dāng)?shù)牟僮饕话愣悇?wù)機(jī)關(guān)還是會(huì)認(rèn)可的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮利用洼地的施工企業(yè)的epc總承包，以享受洼地稅收優(yōu)惠或者財(cái)政的返還，最終降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

第八種方法是房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易、對(duì)外投資視同銷售，需要進(jìn)行土地增值稅清算。所以房地產(chǎn)企業(yè)不管是土地投資、房產(chǎn)投資，還是重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都一定要事先做好規(guī)劃，否則稅負(fù)可能會(huì)高得比較明顯，而且經(jīng)?？吹胶芏嗯笥押軣o(wú)奈，他進(jìn)行重組并購(gòu)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并沒(méi)有咨詢專業(yè)稅務(wù)律師的意見(jiàn)，所以當(dāng)他發(fā)現(xiàn)另一種處理方式的稅負(fù)會(huì)低很多的時(shí)候，程序已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)了。我們都知道，在資產(chǎn)重組、企業(yè)合并(兼并)、分立的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，凡是涉及房地產(chǎn)公司的，一律繳納土地增值稅。所以，資產(chǎn)重組中，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，那你的稅負(fù)是比較高的，因?yàn)榘凑諊?guó)家政策，只要是房地產(chǎn)企業(yè)就要進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，因?yàn)閲?guó)家很擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重組的形式，把很多的一些稅收規(guī)避了。所以國(guó)家對(duì)資產(chǎn)重組涉及到房產(chǎn)土地的，就看管得比較嚴(yán)格。換句話說(shuō)，如果你是非房地產(chǎn)企業(yè)，你要做資產(chǎn)重組，有些房產(chǎn)土地發(fā)生了轉(zhuǎn)移，只要符合某些條件那企業(yè)是不需要交土地增值稅的，這點(diǎn)可以提前規(guī)劃，靈活運(yùn)用。另外，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值稅的稅負(fù)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并不是房產(chǎn)土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴(yán)格來(lái)講是不需要交土地增值稅的。但國(guó)家稅務(wù)總局也出現(xiàn)過(guò)這樣的一個(gè)文件，認(rèn)為你賣一個(gè)公司，在這個(gè)公司里面主要是房產(chǎn)土地，而且你是百分百的產(chǎn)權(quán)都賣了，那就認(rèn)為你形式上是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)上是行使了土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的真實(shí)業(yè)務(wù)，也應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。從法律角度來(lái)分析，這種觀點(diǎn)也符合稅法的實(shí)質(zhì)重于形式的原則。就當(dāng)前的實(shí)際情況而言，有些地方執(zhí)行得比較寬松，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到房產(chǎn)土地的并沒(méi)要求交土地增值稅，但有的地方執(zhí)行得比較嚴(yán)格，要求這種情況要交土地增值稅。

【第10篇】計(jì)提土地增值稅

房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在征稅對(duì)象及計(jì)稅方式上都有所不同，計(jì)提房產(chǎn)稅和土地使用稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入哪個(gè)科目呢?怎么做賬?跟隨會(huì)計(jì)網(wǎng)一同了解下吧!

房產(chǎn)稅和土地使用稅計(jì)提計(jì)入什么科目?

答：計(jì)提房產(chǎn)稅和土地使用稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入稅金及附加會(huì)計(jì)科目。

按照財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文規(guī)定可得，稅金及附加科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的土地使用稅、車船使用稅、消費(fèi)稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。

計(jì)提房產(chǎn)稅和土地使用稅的賬務(wù)處理

計(jì)提時(shí)：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅

上交時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅

貸：銀行存款

計(jì)提本月房產(chǎn)稅會(huì)計(jì)分錄怎么做?

1、企業(yè)在計(jì)提房產(chǎn)稅時(shí)：

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅

2、繳納房產(chǎn)稅時(shí)：

借：管理費(fèi)用——房產(chǎn)稅

貸：銀行存款或現(xiàn)金

房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有哪些區(qū)別?

區(qū)別1：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收對(duì)象不同。房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)的情況下征收的，而土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生轉(zhuǎn)讓的情況下征收的。

區(qū)別2：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)有所區(qū)別。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值或者租金為計(jì)稅依據(jù)，而土地使用稅以土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

區(qū)別3：自住住房免征土地使用稅、房產(chǎn)稅，但轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)用的，則自經(jīng)營(yíng)之日開(kāi)始，對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行征收，而土地使用稅是無(wú)需征收的。

來(lái)源于會(huì)計(jì)網(wǎng)，責(zé)編：慕溪

【第11篇】稅務(wù)局土地增值稅稅收分析

一、什么是稅率？

《印花稅法》：

“第八條 印花稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以適用稅率計(jì)算?！?/p>

《城市維護(hù)建設(shè)稅法》：

“第五條 城市維護(hù)建設(shè)稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算?！?/p>

《契稅法》：

“第五條 契稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算?！?/p>

《企業(yè)所得稅法》：

“第二十二條 企業(yè)的應(yīng)納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關(guān)于稅收優(yōu)惠的規(guī)定減免和抵免的稅額后的余額，為應(yīng)納稅額?！?/p>

“第五條 企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。”

《土地增值稅暫行條例》：

“第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！?/p>

“第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額?！?/p>

《消費(fèi)稅暫行條例》：

“第五條 消費(fèi)稅實(shí)行從價(jià)定率、從量定額，或者從價(jià)定率和從量定額復(fù)合計(jì)稅(以下簡(jiǎn)稱復(fù)合計(jì)稅)的辦法計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

實(shí)行從價(jià)定率辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額=銷售額×比例稅率

實(shí)行從量定額辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×定額稅率

實(shí)行復(fù)合計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額=銷售額×比例稅率+銷售數(shù)量×定額稅率

納稅人銷售的應(yīng)稅消費(fèi)品，以人民幣計(jì)算銷售額。納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計(jì)算?！?/p>

《耕地占用稅法》：

“第三條 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實(shí)際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額?！?/p>

二、增值稅的“應(yīng)納稅額”

《增值稅暫行條例》：

“第四條 除本條例第十一條規(guī)定外，納稅人銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（以下統(tǒng)稱應(yīng)稅銷售行為），應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣?！?/p>

“第十一條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，實(shí)行按照銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額的簡(jiǎn)易辦法，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定?！?/p>

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1）：

“第二十一條 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣?！?/p>

“第三十四條 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率”

三、增值稅的“稅率”

《增值稅暫行條例》：

“第五條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，按照銷售額和本條例第二條規(guī)定的稅率計(jì)算收取的增值稅額，為銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率”

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1）：

“第二十二條 銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率”

四、結(jié)論

1、增值稅的稅率，與應(yīng)納稅額無(wú)關(guān)。

和其他稅種的稅率，不類似。

2、征收率與應(yīng)納稅額直接相關(guān)。

和其他稅種的稅率，類似。

五、增值稅是不是把稅率的概念搞錯(cuò)了？

與應(yīng)納稅所得額無(wú)關(guān)，不能稱之為稅率吧？

六、基本判斷

增值稅理論是亂七八糟的。

但法律規(guī)定是清晰明確的。

【第12篇】土地增值稅屬于

1.（單選題)根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，需要繳納土地增值稅的是（ ）。

a.外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)

b.某事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

c.土地使用權(quán)的出讓

d.土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬

2.（單選題）根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于超率累進(jìn)稅率的是（ ）。

a.資源稅

b.城鎮(zhèn)土地使用稅

c.印花稅

d.土地增值稅

3.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（ ）。

a.建造房屋的施工單位

b.出售房產(chǎn)的中外合資房地產(chǎn)公司

c.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

d.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司

4.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。

a.出讓國(guó)有土地使用權(quán)

b.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

c.城市房地產(chǎn)的出租

d.地上的建筑物及其附著物連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

5.（判斷題）外商投資企業(yè)不屬于土地增值稅的納稅人。（ ）

以下為答案解析：

1. 正確答案：b

考點(diǎn)：土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項(xiàng)a，購(gòu)買(mǎi)方不繳納土地增值稅；選項(xiàng)c，土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地的行為不征稅；選項(xiàng)d，土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

2. 正確答案：d

考點(diǎn):土地增值稅稅率及應(yīng)稅收入的確定

解析：我國(guó)土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。

3. 正確答案：bc

考點(diǎn)：土地增值稅納稅人

解析:ad均不屬于土地增值稅的納稅人。

4. 正確答案：bd

考點(diǎn):土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項(xiàng)a，出讓國(guó)有土地使用權(quán)不征收土地增值稅；選項(xiàng)c，城市房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。

5. 正確答案:錯(cuò)誤

考點(diǎn):土地增值稅納稅人

解析：土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。這里所稱單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。這里所稱個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和其他個(gè)人。同時(shí)也包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及海外華僑、港澳臺(tái)同胞和外國(guó)公民。

【第13篇】2023年土地增值稅稅率表

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%；

增值稅稅率（一般納稅人）

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。

增值稅征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來(lái)水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見(jiàn)病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

除以上1-11項(xiàng)為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車輛通行費(fèi)。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長(zhǎng)途客運(yùn)、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。

20、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

25、一般納稅人銷售外購(gòu)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營(yíng)的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

26、對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過(guò)的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

增值稅適用扣除率

1.納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開(kāi)具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額已實(shí)行核定扣除的，仍按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)印發(fā)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購(gòu)進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。

（五）納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（六）《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項(xiàng)和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開(kāi)具的普通發(fā)票。

【第14篇】土地增值稅采用什么稅率

我國(guó)的土地并沒(méi)有私有化，如果要對(duì)土地或者地面建筑進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)該支付相應(yīng)的土地增值稅?。但是，土地增值稅?和其他各種類型的稅費(fèi)是有很大區(qū)別的，為了讓大家對(duì)其有進(jìn)一步的了解，本文將帶著大家來(lái)了解一下土地增值稅的特點(diǎn)?。

1、計(jì)稅依據(jù)

和其他稅種相比較，土地增值稅?的計(jì)稅依據(jù)是比較特別的，總體上來(lái)說(shuō)，是以轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑的增值額作為計(jì)稅依據(jù)的，而土地增值稅的增值額和增值稅的增值額是不一樣的，是用被征稅對(duì)象的全部銷售收入金額來(lái)扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額以后的余額。

2、征稅面比較廣

土地增值稅?的征稅面是很廣泛的，原則上，不管在我國(guó)哪個(gè)地方、是什么樣的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)、中國(guó)人還是外國(guó)人，只要在我國(guó)境內(nèi)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑而獲得收入的個(gè)人或單位，除了免除稅法中規(guī)定的植物，都應(yīng)該按照相關(guān)條例繳納土地增值稅?。

3、按次征收

不管是土地還是地上的房產(chǎn)，都是可以多次轉(zhuǎn)讓的，土地增值稅?的收繳則是按次征收，只要轉(zhuǎn)讓一次就會(huì)按照相應(yīng)的規(guī)定增收一次稅費(fèi)。另外，土地增值稅?的稅率則是以其增值率的高低作為確認(rèn)依據(jù)，并且按照累進(jìn)原則來(lái)實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的稅率就高，會(huì)多納稅，增值率低的稅率低，就少納稅。

土地以及地面的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，大家應(yīng)該按照國(guó)家的法律法規(guī)來(lái)繳納相應(yīng)的土地增值稅?。但是，為了能夠明明白白的繳稅，大家應(yīng)該多了解一些土地增值稅的基礎(chǔ)知識(shí)?以及注意要點(diǎn)，這樣才能保證自己在土地或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的既得利益。

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【第15篇】土地增值稅的土地費(fèi)用滯納金

編者按：近日，華稅律師接到稅務(wù)咨詢，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在竣工驗(yàn)收之后預(yù)計(jì)清算土地增值稅為0，遂向地方政府申請(qǐng)暫不申報(bào)繳納預(yù)征土地增值稅并得到了許可。后隨著稅務(wù)機(jī)關(guān)合并改革，合并后的稅務(wù)機(jī)關(guān)否認(rèn)了之前確認(rèn)納稅人暫不申報(bào)預(yù)繳的認(rèn)定，要求納稅人就未預(yù)繳的行為繳納滯納金。問(wèn)題在于，清算土地增值稅為已經(jīng)0，是否還要繳納滯納金？改革前的稅務(wù)機(jī)關(guān)的行為，又能否構(gòu)成納稅人的合理的信賴?yán)婺兀?/p>

一、案情導(dǎo)入：清算土地增值稅為0，未預(yù)繳被加征滯納金

（一）企業(yè)預(yù)計(jì)清算土地增值稅為0，申請(qǐng)暫緩預(yù)繳獲許可

納稅人系一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由多家建筑企業(yè)作為股東投資組成。涉案項(xiàng)目是為股東們，即各建筑企業(yè)建設(shè)總部辦公大樓。2023年，在涉案項(xiàng)目竣工完成驗(yàn)收之后，納稅人將總建筑面積的70%按照股東的投資比例和成本利潤(rùn)率，定價(jià)轉(zhuǎn)讓給各股東，剩下的面積由納稅人自持。納稅人經(jīng)過(guò)計(jì)算，考慮開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除的各類扣除因素，該宗土地的增值額已經(jīng)為負(fù)，預(yù)計(jì)清算后的土地增值稅稅額為0。

考慮到該宗土地清算過(guò)后的土地增值稅稅額為0，納稅人認(rèn)為先預(yù)繳稅款然后經(jīng)過(guò)清算再退回稅款，實(shí)無(wú)必要。因此納稅人向當(dāng)?shù)厥姓暾?qǐng)暫不申報(bào)繳納預(yù)征土地增值稅。當(dāng)?shù)厥姓畷?huì)同市地稅局等相關(guān)單位，召開(kāi)了專題會(huì)議研究該問(wèn)題并形成了會(huì)議紀(jì)要，市地稅局遂執(zhí)行了相關(guān)決議，暫緩預(yù)征土地增值稅。

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)合并改革，清算土增稅為0也要加征滯納金

2023年，該宗項(xiàng)目符合清算條件，納稅人于是向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，申報(bào)應(yīng)繳納土地增值稅為0。此時(shí)經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)合并改革，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)審查，發(fā)現(xiàn)納稅人沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)征土地增值稅的申報(bào)繳納，要求對(duì)納稅人2023年的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入，進(jìn)行預(yù)征土地增值稅的申報(bào)繳納并加收滯納金。此外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為政府會(huì)議紀(jì)要違反稅法規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得執(zhí)行，應(yīng)予以糾正。

（三）納稅人：不是納稅人過(guò)錯(cuò)不應(yīng)加征滯納金

納稅人提出不應(yīng)加征滯納金的理由為：

第一，沒(méi)有履行預(yù)繳土地增值稅的原因，并不是納稅人具有過(guò)錯(cuò)，因此不應(yīng)當(dāng)加征滯納金。當(dāng)時(shí)，納稅人履行了向市政府和主管地稅局申請(qǐng)緩繳土地增值稅的程序，由于行政機(jī)關(guān)自身的過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致作出的批準(zhǔn)納稅人暫緩繳納的決議違法，屬于因稅務(wù)機(jī)關(guān)原因造成少繳稅款。

第二，超過(guò)3年的追征期，因此納稅人不用補(bǔ)繳預(yù)征土地增值稅及滯納金。

（四）爭(zhēng)議小結(jié)

在納稅人咨詢的案件中，主要的爭(zhēng)議點(diǎn)有3個(gè)，其一是清算土地增值稅稅額為0，在清算之前納稅人沒(méi)有履行預(yù)繳土地增值稅的義務(wù)是否可以加征滯納金；其二是本案是因?yàn)榧{稅人的過(guò)錯(cuò)，還是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致納稅人沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)預(yù)繳土地增值稅。其三是本案的追征期問(wèn)題。

二、基于預(yù)征制度的性質(zhì)，本案不宜加征滯納金

（一）預(yù)征稅款的性質(zhì)：是否是納稅義務(wù)

納稅人咨詢的核心問(wèn)題在于，既然土增稅清算時(shí)應(yīng)納稅額為0，表明整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有增值額，那么理論上土增稅的計(jì)稅依據(jù)為0，如何能夠課以預(yù)征稅款，并據(jù)以加收滯納金？根據(jù)《稅收征收管理法》對(duì)于滯納金的規(guī)定，滯納金是滯納稅款的萬(wàn)分之五，既然連應(yīng)納稅額都不存在，自然不應(yīng)有滯納金。

不過(guò)，在司法裁判上，有判決將繳納預(yù)征的土地增值稅定性為納稅義務(wù)：

該案的爭(zhēng)議也在于，被告一直沒(méi)有預(yù)繳土地增值稅，雖然其最終土地增值稅清算的結(jié)果認(rèn)定實(shí)際應(yīng)繳納土地增值稅稅額為0元，但稅務(wù)機(jī)關(guān)依然要求追征土地增值稅（預(yù)征）的滯納金。在該案中，法院認(rèn)為在納稅人應(yīng)當(dāng)預(yù)繳但沒(méi)有預(yù)繳土地增值稅的當(dāng)期，滯納金已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，嗣后的清算行為不影響滯納金的追征。然而，在該案中法院的說(shuō)理稍嫌混亂，適用了企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定來(lái)認(rèn)定預(yù)征土地增值稅滯納金的事宜，以及將每月預(yù)征土地增值稅的時(shí)間視為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

總的來(lái)看，法院認(rèn)為納稅人“按照每月預(yù)售收入預(yù)征率申報(bào)繳納土地增值稅，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為實(shí)際收到售房款的當(dāng)月，期限為次月15日內(nèi)”，是將預(yù)繳行為定性為納稅義務(wù)。按照這種觀點(diǎn)，預(yù)征行為是納稅人履行納稅義務(wù)，土地增值稅的清算行為只是對(duì)應(yīng)納稅額做出一個(gè)準(zhǔn)確的調(diào)整，多退少補(bǔ)，并不影響滯納金在預(yù)征階段的發(fā)生。

（二）基于納稅人權(quán)利保護(hù)，應(yīng)當(dāng)以預(yù)征稅款定性為征管技術(shù)手段

目前，我國(guó)的《土地增值稅暫行條例》對(duì)于土地增值稅的納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間規(guī)定較為模糊，只規(guī)定了“納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。”

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?？梢钥闯?，土地增值稅的預(yù)征是基于征管效率，提供的不同于直接申報(bào)繳納土地增值稅的另一種納稅辦法。這種納稅辦法應(yīng)當(dāng)涵蓋整個(gè)預(yù)征和清算過(guò)程。

按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依法計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，辦理土地增值稅清算手續(xù)，以結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。換言之，“預(yù)征”和“清算”的關(guān)系也可以理解為土增稅在清算時(shí)才需要繳納，前期的預(yù)征稅款只是一種征管技術(shù)手段。

目前，土地增值稅沒(méi)有履行預(yù)繳義務(wù)，按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定：“三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！北疚恼J(rèn)為，出于保護(hù)國(guó)家稅款之目的，通過(guò)加征滯納金的方式倒逼納稅人及時(shí)預(yù)繳土地增值稅。

不過(guò)，在本案中納稅人并沒(méi)有造成國(guó)家稅款的損失，而且和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外預(yù)售房產(chǎn)不同，本案中納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是定價(jià)轉(zhuǎn)讓給其股東，剩余的部分自持，并無(wú)盈利空間，相較而言資金較為緊張，也正是因?yàn)榧{稅人在資金上具有困難所以其向地方政府和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期預(yù)繳、免繳土地增值稅，并且在實(shí)踐中納稅人取得了地方政府和當(dāng)時(shí)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

本文認(rèn)為，既然納稅人的項(xiàng)目并沒(méi)有土地增值不存在征收土地增值稅的情況，那么只是對(duì)納稅人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因?yàn)榧{稅人的過(guò)錯(cuò)），就對(duì)其加征高額的滯納金，不利于對(duì)納稅人權(quán)利的保護(hù)。本文主張應(yīng)當(dāng)平衡納稅人權(quán)利與國(guó)家的財(cái)政收入利益，在立法上還沒(méi)有做出修改之前，應(yīng)當(dāng)以土地增值稅的清算作為納稅義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于納稅人未履行其預(yù)繳義務(wù)的，視情況謹(jǐn)慎對(duì)其加征滯納金。

三、本案屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)，應(yīng)保護(hù)納稅人的信賴?yán)?/p>

（一）未預(yù)繳稅款并非基于納稅人的過(guò)錯(cuò)

根據(jù)我國(guó)《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定，并非所有欠繳稅款在補(bǔ)繳過(guò)程中都要繳納滯納金，而是根據(jù)納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的過(guò)錯(cuò)，認(rèn)定是否需要繳納滯納金以及滯納金的期限。通?？梢苑譃?類：

如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是納稅人具有過(guò)錯(cuò)，那么應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人少繳稅款的行為加征滯納金。這種加征滯納金又根據(jù)納稅人過(guò)錯(cuò)程度的不同而有區(qū)別：如果納稅人是故意偷稅、抗稅、騙稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第3款的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳稅款、加征滯納金沒(méi)有期限限制。但如果納稅人在主觀上是因過(guò)失漏稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第2款的規(guī)定，“因納稅人、扣繳義務(wù)人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長(zhǎng)到五年?！?/p>

如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是稅務(wù)機(jī)關(guān)具有過(guò)錯(cuò)，那么就不應(yīng)對(duì)納稅人加收滯納金。根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第1款的規(guī)定，因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致納稅人少繳稅款的，不能加征滯納金，且稅款的追征期限為3年。

本文認(rèn)為，在本案中納稅人本身不具有過(guò)錯(cuò)。首先，納稅人沒(méi)有主觀上的偷稅、抗稅、騙稅的故意，客觀上也沒(méi)有實(shí)施偷稅的行為，因此不屬于納稅人故意偷稅、抗稅、騙稅，不能適用無(wú)期限的追征滯納金的規(guī)定。其次，納稅人也不是因?yàn)橛?jì)算錯(cuò)誤等原因未繳或少繳稅款。

在納稅人預(yù)估清算后的土地增值稅稅額時(shí)，其計(jì)算并無(wú)錯(cuò)誤，實(shí)際上清算后的土地增值稅稅額確實(shí)為0。同時(shí)，納稅人在發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的土地增值額為負(fù)、土地增值稅額為0的時(shí)候，積極同地方政府和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，向地方政府和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)緩征和免征土地增值稅的預(yù)征稅款，在程序上履行了申請(qǐng)的義務(wù)。按照《稅收征收管理法》、《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書(shū)面申請(qǐng)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行審核、核準(zhǔn)，確定是否延期以及延期的時(shí)限。

因此，納稅人對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)是否作出批準(zhǔn)、作出批準(zhǔn)的原因和程序沒(méi)有控制權(quán)，可能由于種種因素導(dǎo)致在當(dāng)年稅務(wù)機(jī)關(guān)作出批準(zhǔn)的決定在程序和法律適用上存在問(wèn)題，但是這種程序是行政機(jī)關(guān)內(nèi)部的行政行為作出的程序，不能苛責(zé)作為行政相對(duì)人的納稅人。納稅人相對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)本身處于弱勢(shì)地位，不能將稅務(wù)機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤轉(zhuǎn)嫁給納稅人。

綜上所訴，本文認(rèn)為在本案中應(yīng)當(dāng)屬于因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致納稅人少繳稅款，不能對(duì)納稅人加征滯納金。

（二）基于行政行為的公定力，應(yīng)保護(hù)納稅人的信賴?yán)?/strong>

根據(jù)行政法原理，行政行為一經(jīng)作出，就具有公定力、確定力，對(duì)于行政機(jī)關(guān)和相對(duì)人都產(chǎn)生約束力。如果行政行為是違法的，行政機(jī)關(guān)有權(quán)予以撤銷或變更。但是，如果行政行為已經(jīng)使行政相對(duì)人對(duì)其產(chǎn)生信賴，行政相對(duì)人在此信賴基礎(chǔ)上已經(jīng)作出一定行為，行政機(jī)關(guān)在考慮撤銷違法或不當(dāng)行政行為時(shí)，應(yīng)保護(hù)行政相對(duì)人的信賴?yán)?。如果該違法的行政行為嚴(yán)重違法，必須予以撤銷，那么在具體行政行為被撤銷后，要對(duì)納稅人因信賴該行政行為遭受的損失予以補(bǔ)償。

參照《行政許可法》的有關(guān)規(guī)定，公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護(hù)，行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。如果為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可，由此給公民、法人或者其他組織造成財(cái)產(chǎn)損失的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

按照《行政許可法》第69條的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)濫用職權(quán)、玩忽職守、超越職權(quán)范圍、違反法定程序、授予的相對(duì)人不具備資格，屬于重大違法應(yīng)當(dāng)撤銷，但需要保護(hù)相對(duì)人的利益。

在本案中，即使現(xiàn)在的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為之前的行政行為屬于重大違法需要予以撤銷變更，那么也不應(yīng)當(dāng)損害納稅人的利益，也即在這種情形下不應(yīng)當(dāng)征收滯納金。如果存在少繳稅款的情形，可以在期限內(nèi)追繳其稅款，但由于本案中并不存在少繳稅款的情形。

四、土地增值稅的管理與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

（一）完善稅會(huì)制度，全面掌握稅法規(guī)定

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善公司的稅會(huì)制度，尤其是財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)制定土增稅預(yù)征的內(nèi)部管控制度。在商品房的預(yù)售階段應(yīng)當(dāng)全面審核和統(tǒng)計(jì)土地增值稅預(yù)征稅款的履行情況，在規(guī)定的期限內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅的預(yù)征稅款。

其次，全面掌握稅法規(guī)定，合法享受稅收政策。在企業(yè)卻有資金困難時(shí)，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期納稅。不過(guò)，根據(jù)我國(guó)《稅收征收管理法》等相關(guān)規(guī)定，納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，需要主管稅務(wù)機(jī)關(guān)層報(bào)省一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，才可以延期繳納稅款，且最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)月。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通

土地增值稅的預(yù)征收管理目前沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)定，而是授權(quán)各地方自行制定相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保持溝通，明確當(dāng)?shù)赝猎龆愵A(yù)征的具體辦法、具體的預(yù)征率、免于預(yù)征的范圍。

此外，在實(shí)踐中也出現(xiàn)了稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法聯(lián)系上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從而以公告形式送達(dá)相關(guān)稅務(wù)法律文書(shū)的情形，在這種情況下，無(wú)論是逾期預(yù)繳土地增值稅、逾期清算申報(bào)，還是其他經(jīng)通知申報(bào)拒不申報(bào)的行為，輕則構(gòu)成偷稅處以罰款和滯納金，重則構(gòu)成逃稅罪追究刑事責(zé)任。因此，各企業(yè)應(yīng)保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系。

（三）避免其他土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)內(nèi)部資料管理，避免因?yàn)閮?nèi)部資料管理不完善，票據(jù)、憑據(jù)管理不善，造成后期清算階段發(fā)現(xiàn)部分成本、費(fèi)用的票據(jù)遺失或者不合規(guī)，將導(dǎo)致成本費(fèi)用調(diào)減。

避免罰沒(méi)性支出。由于行政性罰款、土地閑置費(fèi)等支出屬不可扣除項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)管，安全施工，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，同時(shí)與環(huán)境、安監(jiān)等部門(mén)做好溝通，避免面臨行政罰款。

避免虛開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)。完善房地產(chǎn)企業(yè)的合同審查制度和財(cái)務(wù)管理制度，做好會(huì)計(jì)審核，杜絕不合規(guī)發(fā)票、虛開(kāi)發(fā)票的流入。