土地增值稅預(yù)征（16篇）

【第1篇】土地增值稅預(yù)征

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預(yù)繳土地增值稅計算

（一）預(yù)征的計征依據(jù)

1.一般計稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）

（二）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》。

附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表

財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細表

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

、風(fēng)險點

1.項目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第2篇】房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)繳

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個地方不一樣)，先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等)，計算收入，收入-扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率，按稅率計算稅額。

計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

二、土地增值稅實行四級超率累進稅率

計算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)計算方式更為簡單

增值額未超過扣除項目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%)

增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%)

增值額超過扣除項目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項：

1 清算申報日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點很明確，這里有個風(fēng)險點要提示一下，如果實務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項減進項在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個月的時間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補）（2、按清算申報時成本進行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報繳納，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時點問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計算方式：

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計算和繳納，因為都采用了預(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。”條例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時點為項目竣工結(jié)算前，但實際操作中，土增稅的預(yù)繳時點遠比這個時點要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結(jié)果出來)、清算后三個時間段來進行。

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【第3篇】土地出資 土地增值稅

從“土地增值稅”角度

分析“車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬”

是個非常專業(yè)且實操性很強的問題，

不長期浸泡在房企里，

又熟悉相關(guān)法律及財稅知識，

還需要有點良知未泯，

不會總結(jié)這方面的問題。

一、土增稅簡介

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨有稅種，其開征的目的是為了施惠于民、充實國家財政、控制房地產(chǎn)行業(yè)暴利。是所有的房地產(chǎn)企業(yè)稅籌工作的最為重要的部分。

1994年1月頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，后經(jīng)多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是國家的，基于土地的溢價應(yīng)當(dāng)部分或者大部分上繳國家。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。

簡單理解，公式如下：

（項目售房收入-開發(fā)成本）*稅率=土增稅繳納額。

土增稅的稅率：

土地增值稅率表

級數(shù)

計稅依據(jù)

適用稅率

1

增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

2

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分

40%

3

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分

50%

4

增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%

二、土增稅對確定車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的重要意義

屬于人防設(shè)施的“停車位”，我們判斷的依據(jù)通常為“誰投資、誰收益”的原則來確定產(chǎn)權(quán)歸屬。

那么，該類型的停車位是屬于誰投資的呢？可能有人認(rèn)為是開發(fā)商投資的，實則不然。大多開發(fā)商在進行商品房銷售時都已經(jīng)將該停車位的建設(shè)費用及其他配套，如幼兒園、小區(qū)道路、物業(yè)用房等，列入了銷售成本。

如果不將這些支出列入“開發(fā)成本”，那么開發(fā)商無疑會面臨天文數(shù)字的“土增稅”或者說是“暴利稅”。實際上所有的配套建設(shè)都列入了“房價”里面。

以上判斷可以根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

通俗的解讀為：如果開發(fā)商將“車庫”列入了土增稅的開發(fā)成本，則車庫的投資人就是全體小區(qū)業(yè)主，反之，如果開發(fā)商沒有將車庫的設(shè)計、建設(shè)、裝飾等成本列入土增稅的開發(fā)成本，則可以認(rèn)定車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商投資，由開發(fā)商獲取投資收益。

三、開發(fā)商將車庫的建設(shè)費用列入了開發(fā)成本進行土增稅的清繳，又保留了車庫的所有權(quán)如何定性呢？

這是非常好判斷的問題，已經(jīng)將車庫的開發(fā)費用分?jǐn)傔M房價，即放棄了車庫的所有權(quán)。

如果開發(fā)商通過協(xié)議、訴訟等方式保留了車庫的所有權(quán)，這時關(guān)于車庫的開發(fā)費用就不能列入開發(fā)成本抵扣。如果將不能列入開發(fā)成本的車庫設(shè)計、建設(shè)等費用列入了土增稅的清繳抵扣成本，顯然涉嫌逃稅。

我國刑法第二百零一條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。對多次實施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計數(shù)額計算。

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【第4篇】土地增值稅清算鑒證報告

土地增值稅清算不僅工作量大，專業(yè)性強，需提供的資料多，而且各地對清算工作的具體規(guī)定也不盡相同，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的一個工作難點。從今天開始，咱們就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行土地增值稅清算資料報送進行專題探討。

依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》以下簡稱《規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十二條規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料包括：

(一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

與清算項目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

1．項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。

2．對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)說明共同費用總額及其分?jǐn)偳闆r。

3．對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項分類說明其具體情況（即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進行分類）；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。

4．將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

5．涉及減免稅的項目，應(yīng)對項目涉及的減免稅情況進行說明。

6．關(guān)聯(lián)交易情況說明。

7．融資情況說明。

8．企業(yè)財務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

凡在本規(guī)程實施前已作清算申報且工程造價高于扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)的清算項目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送造價書面報告。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。同時該《規(guī)程》第六條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。

因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照項目的進度向稅務(wù)機關(guān)報送下列資料；

1、取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價入股進行投資或聯(lián)營及其他方式取得）土地使用權(quán)，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

①與清算項目相關(guān)的和政府簽訂的協(xié)議、政府文件及會議紀(jì)要。通過這些資料主要核實是否存在土地出讓金返還、是否有配套設(shè)施比如公園、學(xué)校等的建設(shè)約定，是否存在其他土地增值稅清算可能會涉及到的事項。

②發(fā)改委立項批復(fù)文件。了解項目的大致情況，關(guān)注是否有項目分期建設(shè)方面的說明。

③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

④國有土地使用權(quán)出讓合同。國有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關(guān)證明。通過土地出讓合同，可以核實土地出讓價格、土地面積、土地交付時間、交付狀況（凈地交付還是現(xiàn)狀交付）、廉租房等配套設(shè)施配置情況及是否需要無償移交等信息。

⑤房屋拆遷補償協(xié)議。主要核實拆遷安置補償費，如果是凈地交付，則沒有。

⑥土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證。

2、項目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請領(lǐng)用發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

①建筑工程規(guī)劃許可證（如有附件一并提供）。

②建筑工程施工許可證（如有附件一并提供）。

③建筑工程預(yù)算書。

④建筑工程施工合同。

⑤工程造價情況備案表、工程量清單。

凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機關(guān)報告，報送相應(yīng)的設(shè)計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時進行實地核查，納稅人應(yīng)予以配合。

3、銷（預(yù)）售商品房環(huán)節(jié)：

①納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報備。

②商品房購銷合同統(tǒng)計表、項目銷售收入明細表。表格沒有固定格式，但至少應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)類型、樓號、房號、建筑面積、業(yè)主姓名、銷售金額等信息，如果能提供銷售合同編號、銷售發(fā)票號碼、預(yù)售面積、測繪面積、面積補差、是否保障房及保障房面積等等。營改增前未售完的項目，還應(yīng)該提供營改增前、后收款金額。

4、項目竣工決算驗收環(huán)節(jié)：

①房屋測量成果報告書，包括實測面積表以及實測面積報告等。需要辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積，都需要通過專業(yè)的測繪機構(gòu)測繪并出具實測面積報告，對于不能辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否需要測繪，這個一般沒有強制性要求。

②工程竣工驗收備案表或竣工驗收報告。記載有工程名稱、開工時間、竣工時間、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等信息，并由相關(guān)單位蓋章確認(rèn)。

③項目決算報表及項目工程竣工驗收報告。通過項目的預(yù)算書決算書變化因素——工程變更單、工程增減變化匯總表審核工程的決算情況。工程竣工結(jié)算報告是建設(shè)單位與施工單位雙方按國家有關(guān)規(guī)定進行的工程價款最終結(jié)算。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，工程竣工驗收報告完成后，承包人應(yīng)立即在規(guī)定的時間內(nèi)向發(fā)包人遞交工程竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料。工程竣工結(jié)算報告由施工單位編制，經(jīng)建設(shè)單位審核后蓋章確認(rèn)，也可以委托第三方審核后雙方蓋章確認(rèn)，是確定工程造價的重要依據(jù)。有的企業(yè)由于各種原因，沒有提供工程竣工結(jié)算報告，這就增加了清算審核的難度。

④人防工程竣工驗收備案表及人防工程平時使用證。備案表上記載有人防面積，人防工程平時使用證證明人防工程已驗收并移交人防部門。

5、其他資料。銀行貸款利息結(jié)算通知單、其他借款合同及利息結(jié)算憑證、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

【第5篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅預(yù)征。

上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？

1.為什么說房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)

首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？

因為一般來說增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會高過增值稅、企業(yè)所得稅。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費種類多。

房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：

企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅

開發(fā)項目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個人所得稅

取得項目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個人所得稅

前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加費、地方教育費附加、個人所得稅、水利基金

物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算

看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國家貢獻了多少稅收。

土地增值稅為什么要預(yù)征？

我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一個項目時間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項目建成，賣完交房后再征，估計老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

那預(yù)征什么時候征？怎么計算呢？

首先預(yù)售的時候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預(yù)征率。

同時，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：

（1）保障性住房預(yù)征率為0；

（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計算？

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步，計算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元

第二步，計算土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)（不含稅收入）

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

第三步，計算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬元

4.土地增值稅有核定征收嗎？

如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來，肯定要核定征收。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天學(xué)習(xí)一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第6篇】土地增值稅可扣除稅金

概述

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅。那么，已繳納的契稅可以在計算土地增值稅時扣除嗎？下面讓我們一起來看看。

內(nèi)容

一、契稅能否在計算土地增值稅時扣除

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。

對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

因此，取得土地使用權(quán)所交的契稅在土地增值稅清算時可以扣除。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。

政策依據(jù)：

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）

案例/解析

問：我公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)項目拿地時繳納契稅700萬元，該項目在進行土地增值稅清算時繳納的契稅能否作為加計20%扣除的基數(shù)？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計20%扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

所以，你公司拿地時繳納的700萬元契稅，可以在項目進行土地增值稅清算時扣除，同時可以作為加計20%的扣除基數(shù)。（中稅答疑）

【第7篇】預(yù)繳土地增值稅稅率

導(dǎo)讀：為方便納稅人，土地增值稅預(yù)繳已經(jīng)簡化計算，按照預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款得到計征依據(jù)。為方便大家理解，今天，就讓會計學(xué)堂的小編結(jié)合案例分析來為大家介紹土地增值稅如何預(yù)繳吧！

土地增值稅如何預(yù)繳

答：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計算應(yīng)繳稅額，簡潔方便。

然而，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>

案例：2023年5月,a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“銀河城”項目開盤預(yù)銷售住宅2萬平米，簽訂合同總價2.2億元，當(dāng)月取得銷售回款1.5億元，如何預(yù)交土地增值稅？住宅項目土增稅預(yù)征率1%。

1.方法一：按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅。

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元；

2.方法二：按總局公告（2016）70號文件預(yù)繳土地增值稅

6月申報期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元

房地產(chǎn)開發(fā)項目適用一般計稅方法，按國家稅務(wù)總局公告2023年第70號，土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬元，將比方法一多預(yù)繳

預(yù)交土地增值稅的計算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：

1、一般計稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率

2、簡易計稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目（開工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:

1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計算：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元

預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元。

2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算：

應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元

預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

【第8篇】土地增值稅申報表表六

陳舊的土地增值稅稅制中，政策不明晰、容易發(fā)生爭議的地方實在太多，比如今天要談的新房舊房問題。也許你難以相信，像“新房”“舊房”這樣帶有一定主觀性、極易被人為操控的概念居然出現(xiàn)在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂照弑硎鲋校@就是現(xiàn)實。也曾就這個問題問過一個同行，他的回答是：“這還有疑問嗎？沒有使用過的房子就是新房，使用過了就成了舊房！”但這個問題真有這么簡單嗎？

新房舊房土增稅政策差異對比

首先來看看新房舊房的土增稅政策差異，這種差異主要體現(xiàn)在扣除項目上，為什么會有差異呢？其實當(dāng)年政策制定的初衷是好的，那就是針對一些年代較久遠的房屋轉(zhuǎn)讓，如果按原始成本價作為扣除項目金額顯然不盡合理，必須通過特殊的政策安排來相對消除通貨膨脹因素對房價的影響。其間的具體政策差異如下表所示：

新房、舊房的土增稅政策扣除項目差異對比

與轉(zhuǎn)讓新房相比較，轉(zhuǎn)讓舊房土增稅的扣除項目主要有以下差異：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得加計扣除20%

不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用

房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本價乘以成新度折扣率計算

上述差異意味著，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果曾經(jīng)的開發(fā)產(chǎn)品被認(rèn)定為舊房，那么在計征土地增值稅時，舊房需要從房地產(chǎn)開發(fā)項目中剝離出來單獨按“次”計稅，且不得享受20%的加計扣除，這是有可能造成實際稅負(fù)上升的。因此，在實際工作中，納稅人多不愿意提供評估價格，稅務(wù)機關(guān)也只得對其進行核定征收。當(dāng)然，目前也有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬有意為之，先將開發(fā)產(chǎn)品自用或出租后再轉(zhuǎn)銷售，以期通過舊房轉(zhuǎn)讓和較低的核定征收率來達到降低稅負(fù)的目的。

新房舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)

如前所述，新房與舊房土增稅存在明顯的政策差異，那么，明晰新房與舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)就顯得十分重要。

先看財政部和國家稅務(wù)總局的說法。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第七條，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（本文開頭那位憑直覺答疑的同行，其說法竟然和國家政策高度契合，不得不佩服啊?。┦褂脮r間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定。

再看各地五花八門、充滿歧義的具體規(guī)定。既然房屋磨損程度不好把握，那絕大多數(shù)地區(qū)只好在房屋使用時間上大做文章，全國范圍內(nèi)大致可以歸納為三類口徑：

第一類是“使用時間說”，河北規(guī)定，凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時間和磨損程度如何，一律為舊房；更多地區(qū)規(guī)定自用或出租一年以上的房屋，在轉(zhuǎn)讓時視為舊房；云南規(guī)定，使用時間超過2年的屬舊房；更加細致一點的如浙江規(guī)定，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。

第二類是“會計核算說”，重慶規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房。

第三類是“權(quán)證辦理說”，廣西規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。

鑒于新房舊房標(biāo)準(zhǔn)全國不一，企業(yè)如果考慮通過新舊房問題進行土地增值稅籌劃，自然首先就要咨詢了解當(dāng)?shù)氐男屡f房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

存在的爭議及問題

在舊房轉(zhuǎn)讓的土增稅實際征管中，除了前述評估價格少有使用、新舊房標(biāo)準(zhǔn)全國不一等問題之外，主要存在兩大爭議：

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)自用（包括出租）一段時間后再轉(zhuǎn)讓，到底是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？對照前述各類政策口徑，使用一年以上就算舊房，時間未免太短；會計上已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，但可能并沒有實際使用；將部分開發(fā)產(chǎn)品辦理權(quán)證至開發(fā)企業(yè)自身名下，其主要目的還是為了融資，也并不必然使房產(chǎn)從“新”變“舊”啊！這里面的操作空間太大！

二是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自建房屋，建成后未使用立即轉(zhuǎn)讓，是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？按前述政策口徑應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓新房，但令人遺憾的是，2023年新修訂的《土地增值稅納稅申報表》（稅總函[2016]309號）竟無一張申報表對應(yīng)此種情況，唯一可能填寫的申報表（三）針對扣除項目金額又只提供了評估價格和購房發(fā)票加計扣除兩種方法，也許在申報表設(shè)計者看來，這種情形就是舊房轉(zhuǎn)讓吧！

相關(guān)政策建議

（一）將現(xiàn)行土增稅政策中“新房”和“舊房”這樣過于主觀的表述對應(yīng)修改為較為客觀的“商品房”和“存量房”概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋（試行）〉的通知》（建住房[2002]66號）精神，商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋；而存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。

（二）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后再銷售，不論被房屋交易管理部門認(rèn)定為商品房出售還是存量房轉(zhuǎn)讓行為，原則上一律按之前清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售面積計算扣除項目金額。必要時，可以啟動二次清算。

（三）對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可以規(guī)定房屋實際使用時間在3年以上的，在土增稅政策上才能視為舊房處理，允許按照評估價格和購房發(fā)票加計扣除兩種方法確認(rèn)扣除項目金額；實際使用時間不足3年的房屋，則應(yīng)視為新房處理。

★來源：本文轉(zhuǎn)自易稅易通 堂

【第9篇】土地增值稅可以扣除的稅金

一、轉(zhuǎn)讓新建房

新建房屋（賣新房）

房地開發(fā)企業(yè)（5項）

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5、財政部規(guī)定的其他扣除項目（房企）

非房地產(chǎn)企業(yè) （僅1-4項）

對于扣除項目的闡述

1、取得土地使用權(quán)支付的地價款（買地的錢）

1）出讓方式取得，為支付的土地出讓金

2）行政劃撥方式取得，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時補繳的土地出讓金

3）轉(zhuǎn)讓方式取得，為支付的地價款

4）繳納的有關(guān)稅費（如契稅、登記、過戶手續(xù)費（不含印花稅））

2、房地產(chǎn)的開發(fā)成本

1）土地征用及拆遷補償費：土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

2）前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3）建筑安裝工程費：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費

注：建筑安裝工程費，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

4）基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5）公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6）開發(fā)間接費用：指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等（非房地產(chǎn)開發(fā)費用）

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用指的是與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，但在土地增值稅中并非按實際發(fā)生的三項費用來確定。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅0.05%（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

提示1）土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目

2）企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的印花稅等相關(guān)稅費，記在“稅金及附加”科目核算，因此，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅，可以計入扣除項目。

3）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除

【第10篇】土地增值稅 預(yù)繳

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預(yù)繳土地增值稅計算

（一）預(yù)征的計征依據(jù)

1.一般計稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）

（二）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》。

附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表

財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細表

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

、風(fēng)險點

1.項目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第11篇】土地評估增值稅務(wù)處理

我們在工作中，經(jīng)常有企業(yè)咨詢“買房送車位”的土地增值稅扣除政策，（關(guān)于無產(chǎn)權(quán)地下停車位已在稅屋《關(guān)于地下停車位相關(guān)法律和稅收政策的探討》文章中進行了探討）通過學(xué)習(xí)與此相關(guān)法律和稅收政策，依據(jù)現(xiàn)行、有效的法律和稅收政策，得出以下幾點理解;

一、“買房送車位”的法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

此條規(guī)定了車位、車庫的歸屬方式。

二、“買房送車位”合同訂立

商品房買賣是一種商業(yè)行為，需要通過契約的形式對此種行為進行約定，基于合同的訂立，所載內(nèi)容得到了規(guī)范。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

三、土地增值稅政策

1、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第三項：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

2、《安徽省土地增值稅清算管理辦法》國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號第四十條： 納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機構(gòu)未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。

通過上述的相關(guān)法律、政策，我們認(rèn)為：

1、在實踐中應(yīng)當(dāng)以是否訂立合同、合同所載內(nèi)容為重點，調(diào)查核實是否屬于公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費用。

2、其附贈車位、車庫應(yīng)視為商品房銷售總價內(nèi)的一部分，不應(yīng)以納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價低于規(guī)定的方法和順序所確認(rèn)的價格，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

舒城縣稅務(wù)局第二分局

蔡 誠

二〇二二年八月十七日

【第12篇】土地增值稅清算表格

13大類103套土地增值稅清算表，拿來即用！房地產(chǎn)會計有福了土地增值稅清算表（共13大類，103個表格）

1、企業(yè)基本情況表

2、土地增值稅納稅審核表（已售非普通住宅）

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表（已售其他類型房地產(chǎn)）

4、前期工程費分?jǐn)偙?/p>

5、開發(fā)間接費用分?jǐn)偙?/p>

6、扣除項目匯總表（已售非普通住宅）

7、取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表（未售其他類型房地產(chǎn)）

8、扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細申報表

好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。完整電子版已打包好。

【第13篇】應(yīng)交土地增值稅

中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（一般計稅），允許扣除的土地價款到底有哪些？怎樣計算呢？小編帶您來看：

一、政策依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

二、政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產(chǎn)老項目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。 第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

三、政策依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）

七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

四、政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第86號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

綜上，小編認(rèn)為，在扣除土地價款時，要注意以下幾個方面： 1.允許扣除的土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 這里又?jǐn)U充解釋了：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。注意只有支付給其他單位或個人的拆遷補償費用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。2.向其他單位和個人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個人的拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。3.設(shè)立項目公司如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。 三個條件須同時滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。4.什么時候確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間、扣除土地價款？如何開票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準(zhǔn)。此時確認(rèn)銷售額，對應(yīng)計算允許扣除的土地價款。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項應(yīng)作為預(yù)收款，按照國家稅務(wù)總局公告2023年第18號的規(guī)定向主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時按照國家稅務(wù)總局2023年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時間，即對銷售額的確認(rèn)申報，一般比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時點要遲得多。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月a項目完工交房，開具增值稅發(fā)票價稅合計1090萬元，銷售面積1090平方米。該項目總可售面積10900平方米，支付土地價款3000萬元,。

計算對應(yīng)允許扣除的土地價款=1090÷10900×3000=300萬元，允許抵減的銷項稅=300÷1.09*0.09=24.77萬元。2023年12月預(yù)交增值稅30.00萬元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進項稅額為30.00萬元，上期無留抵稅額。

1.上月收到預(yù)售款時：

借：銀行存款 1090萬元

貸：預(yù)收帳款 1090萬元

2.預(yù)繳稅款時：

借：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅 30萬元

貸：銀行存款 30萬元

3.本月確認(rèn)收入及銷項稅額

借：預(yù)收賬款1090萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入1000萬元

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額90萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為90.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

4.確認(rèn)土地價款抵減銷項稅額

借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減24.77萬元

貸：主營業(yè)務(wù)成本24.77萬元

5.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬元

貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅35.23萬元

當(dāng)月實際銷項稅額=90-24.77=65.23萬元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進項稅額=30萬元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=65.23-30=35.23萬元

6.預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 30萬元

貸：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅 30萬元

當(dāng)月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬元

7.次月繳納稅金

借：應(yīng)交稅費-未交增值稅5.23萬元

貸：銀行存款5.23萬元

【第14篇】土地增值稅申報期限

原文標(biāo)題：稅收每周要文 | 07.30-08.05重要法規(guī)輯要

稅收每周要文是華盟·稅紀(jì)云推出的稅收特別欄目，稅紀(jì)云平臺每周準(zhǔn)時為您奉上過去一周重大稅收政策文件要點，持續(xù)為您傳遞、解讀最新的稅收政策動態(tài)，提供最新財稅信息。

01 關(guān)于《實施稅收協(xié)定相關(guān)措施以防止稅基侵蝕和利潤轉(zhuǎn)移的多邊公約》對我國生效并對部分稅收協(xié)定開始適用的公告（國家稅務(wù)總局公告2023年第16號）

文件概要：

《實施稅收協(xié)定相關(guān)措施以防止稅基侵蝕和利潤轉(zhuǎn)移的多邊公約》（以下簡稱《公約》），旨在一攬子修訂現(xiàn)行雙邊稅收協(xié)定，落實與稅收協(xié)定相關(guān)的稅基侵蝕和利潤轉(zhuǎn)移（beps）行動計劃成果建議。截至2023年6月30日，包括我國在內(nèi)的97個國家或地區(qū)簽署了《公約》?，F(xiàn)將《公約》對我國生效并對部分稅收協(xié)定開始適用有關(guān)事宜公告如下：

《公約》將于2023年9月1日對我國生效；

截至2023年6月30日，根據(jù)稅收協(xié)定締約對方完成《公約》生效程序的情況，《公約》將適用于我國已簽署的47個稅收協(xié)定，開始適用的時間根據(jù)《公約》第三十五條（開始適用）的規(guī)定，通常依據(jù)《公約》對稅收協(xié)定締約雙方中后一方生效的日期確定。

02 江蘇省稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整印花稅納稅期限等有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局公告2023年第3號）&寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確印花稅納稅期限的公告（國家稅務(wù)總局寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號）&甘肅省稅務(wù)局關(guān)于印花稅征收管理有關(guān)事項的公告&四川省稅務(wù)局關(guān)于印花稅和土地增值稅有關(guān)申報納稅期限的公告（國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局公告2023年第5號）

文件概要：

為了全面落實《中華人民共和國印花稅法》，各地稅務(wù)局根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施〈中華人民共和國印花稅法〉等有關(guān)事項的公告》（2023年第14號）相關(guān)規(guī)定，明確當(dāng)?shù)赜』ǘ愑嘘P(guān)征收管理事項。主要內(nèi)容總結(jié)如下：

【第15篇】土地增值稅的征管

土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。

對于商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項目，若能爭取到核定征收，則可事項項目整體稅負(fù)大幅度的降低。

下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關(guān)政策）匯總?cè)缦拢?/p>

01《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）相關(guān)規(guī)定

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的;

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的;

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。同時規(guī)定，“稅務(wù)機關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定”。

02《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關(guān)規(guī)定

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實行核定征收。

03《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）相關(guān)規(guī)定

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

04重慶市地方規(guī)定

（一）重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《重慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

第五條 凡納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的收入和扣除項目憑證，不能準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)項目增值額，有下列情形之一的，可實行核定征收土地增值稅。

(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三) 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項目金額的；

(四) 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

(五) 符合土地增值稅清算(以下簡稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

第六條 核定征收土地增值稅應(yīng)當(dāng)首先采用定率征收方式，確實無法實施定率征收的，主管稅務(wù)機關(guān)方可采用定額征收方式。

(一) 定率征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.按照核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的方法核定；

2.按照核實建造成本、費用加合理利潤的方法核定；

3.按照合理方法計算和推定納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。

(二) 定額征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項目的稅負(fù)水平核定；

2.參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負(fù)水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一種方法不足以準(zhǔn)確核定應(yīng)納稅額時，可同時采用兩種以上的方法核定。

（二）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號）

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

（三）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。

（二）個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負(fù)，但也可能對其他稅種申報、后續(xù)的稅收申報和財務(wù)處理等事項引起一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，導(dǎo)致其他稅收負(fù)擔(dān)增加。

土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點在于納稅人“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”。而“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”可能會引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進項稅額”等蝴蝶效應(yīng)。

企業(yè)所得稅核定征收

依據(jù)國稅發(fā)〔2008〕30號第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”的元素。

增值稅不得抵扣進項稅額

對于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進項稅額。

財稅〔2016〕36號 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

后續(xù)年度的納稅申報

在完成土地增值稅清算后，對于尚未對外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對外出租時，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。

重慶市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率為20%，對于單純出租業(yè)務(wù)而言，其實際應(yīng)稅所得率遠低于20%。

財務(wù)核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接

對于一個企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財務(wù)處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產(chǎn)品計稅基礎(chǔ)如何確定，也將是一件令會計人員傷神又費力的事情。

因此納稅人在認(rèn)為自身可能滿足核定征收條件時，一定要盡可能得找到可以佐證的財務(wù)及相關(guān)資料，謹(jǐn)慎采用核定征收的清算方式。

一個土地增值稅核定征收問題的討論

某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時有一部分商品房為超規(guī)劃建設(shè)，當(dāng)時未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個難以解決的問題。下面來討論這個問題。

某房地產(chǎn)開發(fā)項目，2003年取得立項批文，規(guī)劃總建筑面積7萬平方米，實際建筑面積8.6萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬平方米。超規(guī)劃建設(shè)部分由于與國土管理部門在補繳土地出讓金方面存在爭議，不能領(lǐng)取銷售許可證，不允許銷售。

2023年，開發(fā)項目中除了超規(guī)劃建設(shè)的部分，其他商品房均已銷售。稅務(wù)機關(guān)對已銷售的部分進行了土地增值稅清算，由于項目成本資料不全，對其進行了核定征收。當(dāng)前房地產(chǎn)項目所在地稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務(wù)機關(guān)據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。

直到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土地管理部門對超規(guī)劃建設(shè)部分補繳土地出讓金的問題得到解決。房地產(chǎn)開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設(shè)的商品房進行拍賣，以拍賣收入補繳土地出讓金。但是拍賣收入補繳土地出讓金前應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設(shè)的部分仍是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，2023年稅務(wù)機關(guān)對項目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設(shè)的商品房，因此認(rèn)為仍應(yīng)當(dāng)按3.5%核定征收。

但是2023年以來土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個變化。

一是2023年《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

二是項目所在地省級稅務(wù)機關(guān)取消了核定征收率的規(guī)定，要求對核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項目測算稅負(fù)，以測算的稅負(fù)作為核定征收率征收土地增值稅，測算的稅負(fù)低于5%的，按5%核定征收。

存在這兩個政策變化因素，超規(guī)劃建設(shè)的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？

先要解決一個問題：超規(guī)劃建設(shè)的商品房是不是原房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分。

這個問題要房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項管理部門確定。如果確定不是原來房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項目金額的，仍需要核定征收，很顯然應(yīng)按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項管理部門將其認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，問題要復(fù)雜一些。

超規(guī)劃建設(shè)部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，就這個項目來說，2023年該項目銷售的比例未達到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設(shè)部分銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)項目才達到了清算條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的時間是2023年。由于項目由于成本資料不全，難以計算扣除項目金額，仍要核定征收，但是核定征收應(yīng)當(dāng)適用2023年的政策。

作為問題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的核定征收另外一種情況。

如果超規(guī)劃建設(shè)的商品房面積不足以影響2023年對該項目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。

假設(shè)該項目規(guī)劃建筑面積為15萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設(shè)商品，但該項目符合清算條件仍然是2023年。

本人認(rèn)為，盡管核定征收政策進行了調(diào)整，但是只適用政策實施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對這種情況有針對性的調(diào)整核定征收的政策，應(yīng)當(dāng)對超規(guī)劃建設(shè)的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。

【第16篇】土地增值稅是含稅收入嗎

土地出讓金計征契稅是按不含稅嗎？

我們先看一下依據(jù)，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第一條規(guī)定，計征契稅的成交價格不含增值稅。第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

總結(jié)：通過上述文件可以知道，一般情況下計征契稅的成交價格是不含增值稅的，免稅情況下計征契稅時成交價格是不扣減增值稅的。

我們再結(jié)合一下企業(yè)取得土地使用權(quán)如何繳納增值稅情況來分析一下：

出讓土地使用權(quán)：

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：

第一種情形：正常繳稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。2023年5月1日到2023年3月31日轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%，從2023年4月1日起稅率降為9%。

第二種情形：簡易計稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

第三種情形：免稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十五款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。同時根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）規(guī)定，納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。

第一條第三十六款規(guī)定，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。

第四種情形：不征稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，下列項目不征收增值稅：（5）在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

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