間接費(fèi)用包括稅金嗎（6篇）

【第1篇】間接費(fèi)用包括稅金嗎

工程施工間接費(fèi)用包括哪些

直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金?，F(xiàn)在新的定額好像是取消了“工程定額測定費(fèi)”，把“危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)”改成了“意外工傷保險(xiǎn)”。

什么是工程直接費(fèi),間接費(fèi), 規(guī)費(fèi)

工程直接費(fèi)就是人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi)+材料費(fèi);

間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。

規(guī)費(fèi)包括的內(nèi)容

(1)工程排污費(fèi)：是指施工現(xiàn)場按規(guī)定繳納的工程排污費(fèi)。

(2)工程定額測定費(fèi)：是指按規(guī)定支付工程造價(jià)(定額)管理部門的定額測定費(fèi)。

(3)社會(huì)保障費(fèi)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)：是指企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。

(4)失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)：是指企業(yè)按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。

(5)醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)：是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。

(6)住房公積金：是指企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的住房公積命。

(7)危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)：是指按照建筑法規(guī)定，企業(yè)為從事危險(xiǎn)作業(yè)的建筑安裝施工人員支付的意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)。

工程施工的間接費(fèi)用放在累計(jì)折舊

(一)企業(yè)進(jìn)行合同建造時(shí)發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)以及施工現(xiàn)場材料的二次搬運(yùn)費(fèi)、生產(chǎn)工具和用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施折舊費(fèi)等其他直接費(fèi)用，借記本科目(合同成本)，貸記“應(yīng)付職工薪酬”、“原材料”等科目。發(fā)生的施工、生產(chǎn)單位管理人員職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、工程保修費(fèi)、排污費(fèi)等間接費(fèi)用，借記本科目(間接費(fèi)用)，貸記“累計(jì)折舊”、“銀行存款”等科目。

期(月)末，將間接費(fèi)用分配計(jì)入有關(guān)合同成本，借記本科目(合同成本)，貸記本科目(間接費(fèi)用)。

(二)確認(rèn)合同收入、合同費(fèi)用時(shí)，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，按其差額，借記或貸記本科目(合同毛利)。

(三)合同完工時(shí)，應(yīng)將本科目余額與相關(guān)工程施工合同的“工程結(jié)算”科目對沖，借記“工程結(jié)算”科目，貸記本科目。

四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未完工的建造合同成本和合同毛利

工程施工間接費(fèi)用包括哪些為會(huì)計(jì)學(xué)堂整理，作為一些基礎(chǔ)知識說不花精力記憶是不可能的，但小編建議大家在熟悉了解的基礎(chǔ)上，不斷加深記憶是比較好的方式。

【第2篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員在日常核算過程中，很難準(zhǔn)確區(qū)分和把握“開發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”之間的異同，直至稅務(wù)檢查環(huán)節(jié)被提醒核算有誤才進(jìn)行調(diào)整。那么，財(cái)務(wù)人員自身身清楚辨別兩者之間的區(qū)別是至關(guān)重要的，本文將從多角度出發(fā)，為您梳理這兩個(gè)會(huì)計(jì)科目的核算與歸集要點(diǎn)。

我們從概念出發(fā)，了解這兩個(gè)科目到底在核算什么內(nèi)容?

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

這一類費(fèi)用屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的，但是很難精準(zhǔn)歸集于某一項(xiàng)具體的開發(fā)產(chǎn)品，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本當(dāng)中。

所以，為了便于會(huì)計(jì)核算，先將這一類費(fèi)用統(tǒng)一歸集至“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，再分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。

管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，其屬于期間費(fèi)用范疇，在發(fā)生的當(dāng)期就計(jì)入當(dāng)期損益。期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目的管理費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)后該科目應(yīng)無余額。

那么，“開發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”的異同個(gè)如何區(qū)分呢?

類別

開發(fā)間接費(fèi)用

管理費(fèi)用

行政管理費(fèi)

直接從事項(xiàng)目開發(fā)管理的人員與部門產(chǎn)生的工資薪金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用。

企業(yè)董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)生的，或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電費(fèi)、綠化費(fèi)、管理人員工資及福利費(fèi)等

工程管理費(fèi)

開發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制審核費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、合同外獎(jiǎng)勵(lì)等間接費(fèi)用。

營銷設(shè)施建造費(fèi)

開發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)生的廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修裝飾費(fèi)、樣板間費(fèi)用等間接費(fèi)用。

借款費(fèi)用

直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。

因借款產(chǎn)生而發(fā)生的輔助費(fèi)用，例如手續(xù)費(fèi)用等。

專業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi)

聘請專業(yè)中介機(jī)構(gòu)提供財(cái)稅咨詢、項(xiàng)目管理咨詢等費(fèi)用。

指派人員費(fèi)用

如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu),由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用,可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。

區(qū)分核心要點(diǎn)：通常以有無開發(fā)現(xiàn)場設(shè)立機(jī)構(gòu)來確定的，具體情況需要參照相關(guān)資料來進(jìn)一步的判定。

【第3篇】土增清算開發(fā)間接費(fèi)用

對于房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用如何劃分，企業(yè)往往難以判斷，特別是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用，兩者容易混淆。

由于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有比例限制，因此部分納稅人有意或無意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本上，這是不正確的。如果不細(xì)加區(qū)分，就會(huì)造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增。

案例描述

某小區(qū)二期的項(xiàng)目將與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用錄入到了開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)模塊中，在我們進(jìn)行土地增值稅清算工作中借用《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》將納稅人錄入系統(tǒng)開發(fā)成本模塊內(nèi)的開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)檢測，很快得出“開發(fā)間接費(fèi)中的正列舉之外的數(shù)據(jù)”等疑點(diǎn)共計(jì)447條，供審核人員進(jìn)行審核。

該系統(tǒng)依據(jù)土地增值稅相關(guān)政策法規(guī)要求，集成大數(shù)據(jù)分析與數(shù)據(jù)模型等技術(shù)，完善對房地產(chǎn)項(xiàng)目稅源底冊的掌控，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程各節(jié)點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，對清算審核工作全過程進(jìn)行數(shù)據(jù)留痕，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、信息化的閉環(huán)式土地增值稅管理模式，提高土地增值稅清算質(zhì)效。

稅務(wù)機(jī)關(guān)審核意見

根據(jù)審核確認(rèn)，納稅人將應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的成本費(fèi)用錄入到了開發(fā)間接費(fèi)支出模塊，因此應(yīng)將該部分成本費(fèi)用調(diào)至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用模塊，此模塊予以剔除，調(diào)減開發(fā)成本。該項(xiàng)目共計(jì)調(diào)減開發(fā)成本56萬元。

系統(tǒng)涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目全流程，可追溯的數(shù)據(jù)鏈路關(guān)系，還原鑒證審核過程，設(shè)計(jì)理念與稅務(wù)局端應(yīng)用系統(tǒng)一致，而且可以借助系統(tǒng)的留痕讓稅務(wù)局隨時(shí)核查所有調(diào)整，能更好的協(xié)調(diào)稅企征納關(guān)系。

案例分析

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

如果不對開發(fā)間接費(fèi)用中不屬于開發(fā)成本的數(shù)據(jù)加以剔除，就會(huì)造成該公司該項(xiàng)目土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增56萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用虛增56×5%=2.8萬元，加計(jì)扣除金額虛增56×20%=11.2萬元，共計(jì)扣除項(xiàng)目金額虛增56+2.8+11.2=70萬元。

由于扣除項(xiàng)目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。少繳的稅款若日后被稅務(wù)機(jī)關(guān)追征，就會(huì)對納稅人造成不必要的滯納金，反而增加了納稅成本。

政策依據(jù)

土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部1995 6號）第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。

國稅發(fā)〔2009〕91號 第二十三條第二款規(guī)定：“審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?！?/p>

我們的意見

案例中的房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)據(jù)錄入中，由于不規(guī)范操作導(dǎo)致將開發(fā)費(fèi)用中的部分成本錄入到了開發(fā)間接費(fèi)模塊中，造成開發(fā)成本虛增，從而帶來增值額和增值率的減少，導(dǎo)致應(yīng)納土地增值稅減少，關(guān)于土增數(shù)據(jù)規(guī)范方面的問題，我們也在之前的文章中講解過，感興趣的朋友可以去回顧一下。

這類風(fēng)險(xiǎn)在《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》中將會(huì)被直接分析、篩查出來，因此我們建議房地產(chǎn)企業(yè)在遵循法律的前提下，做好數(shù)據(jù)規(guī)范，規(guī)避這類虛增開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)，以免少繳的稅款日后被稅務(wù)機(jī)關(guān)追征，及其帶來的不必要的滯納金，反而增加了納稅成本。

希望本期“土增清算中將開發(fā)費(fèi)用誤記入成本造成虛增成本風(fēng)險(xiǎn)”能給您帶來一定的借鑒之處，如有疑點(diǎn)期望與您共同探討解決。

【第4篇】土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用包括哪些

【稅局答疑】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算常見問題

1.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二)取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形?！?/p>

2.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，什么情況下核定征收？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

3.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時(shí)，可以扣除嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

4.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅?！?/p>

5.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！?/p>

6.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十二條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。”

7.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）第三十條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

8.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以扣除的土地價(jià)款如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）第三十一條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

9.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

以上內(nèi)容僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

文章來源：日照稅務(wù)公眾號

發(fā)布時(shí)間：2023年10月20日

【第5篇】開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用

來源：中道財(cái)稅-常則宇

大家都知道房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中開發(fā)間接費(fèi)用在理論層面的定義，但在實(shí)務(wù)操作中很多財(cái)務(wù)還是一股腦的將所有不可界定的費(fèi)用都放到其中，這當(dāng)然不合理。今天小編就從實(shí)務(wù)的角度上給大家分享哪些費(fèi)用不可以入開發(fā)間接費(fèi)用？

一、維修費(fèi)

很多房地產(chǎn)企業(yè)拿到項(xiàng)目用地后會(huì)選擇分期開發(fā)、分期銷售，如a房企共計(jì)劃開發(fā)三期房盤，2023年一期房盤已交付，2023年二期房盤已交付，2023年10月開盤出售三期房盤。在三期房盤的建造交付過程中，一二期因年限已久（已過保質(zhì)期）房屋、配套等出現(xiàn)需要維修的情況，為了維護(hù)房企聲譽(yù)保證三期房產(chǎn)順利出售和交付，因此選擇承擔(dān)一二期房屋的維修責(zé)任，并將這些維修支出列入至開發(fā)間接費(fèi)用——維修費(fèi)。

分析上述案例，已交付房產(chǎn)的維修費(fèi)從本質(zhì)上已經(jīng)不屬于房企的維修范疇了，移交后房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)完全轉(zhuǎn)移。如房產(chǎn)出現(xiàn)需要維修的情況，應(yīng)由物業(yè)公司以業(yè)主繳納的大修基金進(jìn)行修理修繕，不應(yīng)由房企承擔(dān)，更不應(yīng)記入開發(fā)間費(fèi)用中享受土地增值稅加計(jì)扣除。

二、中介服務(wù)費(fèi)

在房企的開發(fā)經(jīng)營過程中，不可避免的會(huì)有很多中介機(jī)構(gòu)的介入，比如造價(jià)咨詢、財(cái)稅咨詢、獵頭服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)等，這一系列的中介服務(wù)費(fèi)到底是在開發(fā)間接費(fèi)中列支，還是在期間費(fèi)用中列支，一直是企業(yè)財(cái)務(wù)人員比較頭疼的地方。在《國稅發(fā)〔2009〕31號》文件中，針對開發(fā)間接費(fèi)用的入賬有明確的指示——“是為其他直接管理和組織開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用”。如工程項(xiàng)目的招聘費(fèi)，財(cái)稅咨詢服務(wù)，在嚴(yán)格意義上并不屬于直接作用于項(xiàng)目上的，因此需要記入期間費(fèi)用中。

三、公務(wù)用車費(fèi)用

常見的公務(wù)用車費(fèi)用一般可以從大方向上分為兩種，一是車輛屬于企業(yè)自有車輛；二是車輛屬于員工自有車輛，企業(yè)與員工簽訂了車輛租賃協(xié)議。

如車輛是企業(yè)的自有車輛且專屬于工程部，日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中因項(xiàng)目需要而使用，那么與該車輛相關(guān)的加油費(fèi)、過路費(fèi)等支出可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。

如車輛屬于員工自有車輛，企業(yè)與員工簽訂了私車公用的租賃合同，如發(fā)生與項(xiàng)目直接相關(guān)的用車費(fèi)用，可列支在開發(fā)間接費(fèi)用中。值得注意的是，私車公用情形下的車輛保險(xiǎn)費(fèi)、車船使用稅等支出不可作為費(fèi)用入賬。

四、樣板房裝修

樣板房的裝修需要分為硬裝和軟裝兩方面考慮。

小編認(rèn)為，硬裝根據(jù)樣板房是否在紅線內(nèi)又有不同的入賬方法，如樣板房在紅線內(nèi)建筑主體中且后續(xù)進(jìn)行售賣，需要記入建筑安裝成本中；如樣板房在紅線外或建筑主體外的臨時(shí)建筑物，應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用中。軟裝（如可移動(dòng)裝飾物、家電、家具等）不區(qū)分是否在紅線內(nèi)，不可記入開發(fā)成本中，需要記入銷售費(fèi)用。

但各省對該硬裝、軟裝支出的列支有不同觀點(diǎn)，實(shí)務(wù)操作中還需結(jié)合當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)的要求。

綜上所述，開發(fā)間接費(fèi)用的入賬需要仔細(xì)甄辨，財(cái)務(wù)人員不可模糊對待，否則在后續(xù)的土地增值稅清算時(shí)會(huì)存在無法抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。

【第6篇】土地增值稅清算開發(fā)間接費(fèi)用

問：什么情況下才申報(bào)按鈕才能用啊，現(xiàn)在是灰色不能申報(bào)？

答：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

問：支付管理是必填項(xiàng)嗎，每個(gè)模塊都要錄入嗎？

答：支付管理里面錄入的是對發(fā)票或政府類付款的銀行憑證（實(shí)際的銀行付款憑證，支付管理對付款進(jìn)度的監(jiān)督。需要錄入支付管理的模塊有：前期、建筑安裝、基礎(chǔ)、配套四個(gè)模塊。

問：因?yàn)槲覀冺?xiàng)目現(xiàn)在稅務(wù)局走核定5%，但必須錄系統(tǒng)，主要錄收入，成本這一塊就簡單錄一些數(shù)據(jù)，所以看看成本這一塊哪個(gè)是必填項(xiàng)？

答：企業(yè)端的錄入都是核實(shí)錄入，核實(shí)的錄入全部清算數(shù)據(jù)；核定只是稅務(wù)端審核的時(shí)候如果不符合核實(shí)的在審核確認(rèn)的時(shí)再轉(zhuǎn)為核定的清算結(jié)果。

問：請教下，間接費(fèi)用中有社保，能算到開發(fā)成本中扣嗎？

答：屬于工程部人員的可以，應(yīng)提供工程人員名單和勞動(dòng)合同

問：導(dǎo)入的時(shí)候提示增值稅應(yīng)該為數(shù)據(jù)值？

答：首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點(diǎn)完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設(shè)置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。

問：我問一下我當(dāng)期的土地使用稅交了兩個(gè)項(xiàng)目的，在一張銀行回單上，如何錄入系統(tǒng)？

答：實(shí)繳金額既是票面金額 ，本期繳納金額是指一張發(fā)票承擔(dān)多期或多項(xiàng)目的稅款中，本期按比例分?jǐn)偟慕痤~。

問：導(dǎo)入的時(shí)候提示應(yīng)稅收入計(jì)算錯(cuò)誤，增值稅計(jì)算錯(cuò)誤?

答:首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點(diǎn)完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設(shè)置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。

問：我們沒有達(dá)到清算條件，也要填寫嗎？

答：沒有達(dá)到清算的，軟件可以起到項(xiàng)目監(jiān)控的作用，也可以方便查詢和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

問：地下車位怎么添加信息，地下車位沒有分單元，就是420個(gè)？

答：添加房源只選擇地下部分創(chuàng)建房源信。息創(chuàng)建完成后，再在層處單擊右鍵，設(shè)置樓層信息，在本層戶數(shù)處修改房源數(shù)量即可。

問：我自己導(dǎo)入數(shù)據(jù)時(shí)候提示“數(shù)據(jù)庫內(nèi)該房屋不存在”

答:第一步房源創(chuàng)建，第二再導(dǎo)入銷售

問：您好，想問一下如果10萬以下的成本，是專票的話，原始憑證類型、原始憑證代碼、號碼、收款單位是否可以不填寫呀？

答：如果專票抵扣的，不管金額大小都要填寫代碼、號碼、收款單位