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【第1篇】出賣(mài)二手商品房合同
2023出賣(mài)二手商品房甲方:
乙方:
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)民法典》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律、規(guī)章的規(guī)定,經(jīng)友好協(xié)商,本著平等互利的原則,就該存量房買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致,訂立本合同。
第一條房產(chǎn)基本情況
1.賣(mài)方房產(chǎn)(下稱(chēng)該房產(chǎn))座落于______________________________________________________,建筑面積:____________平方米(其中單元面積:____________平方米,附屬間面積:___________平方米,其它:______________________)。詳見(jiàn)___________房權(quán)證___________字第___________號(hào)《房屋所有權(quán)證》,___________房共字第___________號(hào)《房屋共有權(quán)證》(若上述表述與房屋登記簿不符,則以房屋登記簿記載內(nèi)容為準(zhǔn))。
第二條賣(mài)方對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀的聲明
1.賣(mài)方根據(jù)國(guó)家的規(guī)定已依法取得該房產(chǎn)所有權(quán),對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀負(fù)全責(zé),并保證該房產(chǎn)符合國(guó)家及所在地房產(chǎn)上市的有關(guān)政策及規(guī)定。賣(mài)方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效,否則由此產(chǎn)生的后果由賣(mài)方承擔(dān)。
2.賣(mài)方特此告知買(mǎi)受人上述房產(chǎn)存在下列情況:
(1)抵押狀態(tài):存在抵押□、不存在抵押□,關(guān)于抵押權(quán)的補(bǔ)充約定及說(shuō)明:________________________________________________________________________。
(2)出租狀態(tài):存在出租□、不存在出租□,若該房產(chǎn)存在出租,則賣(mài)方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),關(guān)于租賃的補(bǔ)充約定及說(shuō)明:
_____________________________________________________________________________。
(3)土地證狀態(tài):已辦理□、未辦理□
(4)房產(chǎn)內(nèi)戶(hù)口情況:該房產(chǎn)內(nèi)已有□、未有□戶(hù)口落戶(hù);該房產(chǎn)享受過(guò)□、未享受過(guò)□政府相關(guān)“外地人購(gòu)房落戶(hù)”政策
關(guān)于戶(hù)口問(wèn)題的補(bǔ)充約定及說(shuō)明:
_____________________________________________________________________;
(5)其他:
_______________________________________________________________________________。
第三條買(mǎi)方對(duì)購(gòu)買(mǎi)情況的聲明
1.買(mǎi)方已親自實(shí)地看房,并對(duì)該房產(chǎn)的現(xiàn)狀及疑慮詢(xún)問(wèn)過(guò)賣(mài)方,在明確賣(mài)方所告知
的事項(xiàng)后自愿簽訂本合同。買(mǎi)方已親自審查過(guò)該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬信息資料,了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息,愿意購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)。
2.買(mǎi)方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效,否則由此產(chǎn)生的后果由買(mǎi)方承擔(dān)。
第四條房產(chǎn)成交價(jià)
買(mǎi)賣(mài)雙方商定上述房產(chǎn)成交價(jià)為人民幣(大寫(xiě)):__________________(¥:
___________)包括□、不包括□該房產(chǎn)的附屬設(shè)施、設(shè)備等物品(物品內(nèi)容可另立清單附件)。
第五條交易定金
買(mǎi)方應(yīng)向賣(mài)方支付的定金為人民幣(大寫(xiě)):______________________(¥:___________)。(說(shuō)明:____________________________________________)
上述定金交由[買(mǎi)方直接支付給賣(mài)方]□、[存入______________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)]□。
買(mǎi)賣(mài)雙方約定定金通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)的,買(mǎi)方將定金在合同約定期限內(nèi)存入專(zhuān)用存款賬戶(hù)的,即視為賣(mài)方收訖。在合同履行過(guò)程中,定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款,但買(mǎi)賣(mài)雙方另有約定的除外。
第六條房款交付
合同簽訂后,買(mǎi)賣(mài)雙方同意,買(mǎi)方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款:
(1)一次性付款:
買(mǎi)方于___________年___________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě)):_______________(¥:__________)。
(2)分期付款:
①買(mǎi)方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě)):_______________(¥:__________);
②買(mǎi)方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě)):_______________(¥:__________);
③買(mǎi)方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購(gòu)房款人民幣(大寫(xiě)):__________(¥:__________)。
(3)買(mǎi)方向銀行按揭貸款□、公積金貸款□方式付款
①買(mǎi)方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣(大寫(xiě)):____________________(¥:__________),并在買(mǎi)方辦理貸款審批時(shí)存入貸款銀行指定帳戶(hù)。
②買(mǎi)方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)
的相關(guān)資料,并配合銀行辦理貸款審批手續(xù),抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。
因買(mǎi)方辦理貸款手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由買(mǎi)方自行承擔(dān)。
(4)買(mǎi)賣(mài)雙方約定的其它付款方式:
______________________________________________________________________________。
上述款項(xiàng)由買(mǎi)方直接支付給賣(mài)方]□、[存入____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)□]。
____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)行為:______________________________,賬號(hào)為:____________________。
買(mǎi)方在取得房屋所有權(quán)證書(shū)后,持賣(mài)方已登記在買(mǎi)方名下的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
第七條交房保證金
為保證按約定如期交付該房產(chǎn)并結(jié)清該房產(chǎn)項(xiàng)下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費(fèi)用,買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商同意從房產(chǎn)成交價(jià)中預(yù)留人民幣(大寫(xiě)):______________________________(¥:__________)作為交房保證金(不超過(guò)交易總價(jià)款的__________%)。該款項(xiàng)在賣(mài)方實(shí)際交付房產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算,由買(mǎi)方直接支付給賣(mài)方]□、[存入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)□、其他:____________________□
第八條有關(guān)稅費(fèi)
1.買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)所涉及稅、費(fèi),買(mǎi)賣(mài)雙方約定按下列方式承擔(dān):
買(mǎi)方承擔(dān):________________________________________;
賣(mài)方承擔(dān):________________________________________。
按有關(guān)規(guī)定,賣(mài)方需付稅費(fèi):(1)營(yíng)業(yè)稅及附加(2)印花稅;(3)個(gè)人所得稅;
(4)土地增值稅;(5)交易手續(xù)費(fèi)。買(mǎi)方需付稅費(fèi):(6)印花稅;(7)契稅;(8)交易手續(xù)費(fèi);(9)房屋登記費(fèi)。其它費(fèi)用:以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)。
本合同在履行過(guò)程中因政策原因須繳納新的稅費(fèi)的,由政策規(guī)定的繳納方繳納;政策中未明確繳納方的,由賣(mài)方□、買(mǎi)方□繳納。
2.土地證辦理費(fèi)用:土地證從賣(mài)方名下過(guò)戶(hù)至買(mǎi)方名下的全部費(fèi)用由賣(mài)方□、買(mǎi)方□承擔(dān);如房產(chǎn)所屬土地為劃撥地,則土地出讓金由賣(mài)方□、買(mǎi)方□承擔(dān);雙方約定其他承擔(dān)方式:__________________________________________________。
3.配套設(shè)施過(guò)戶(hù)費(fèi):配套設(shè)施的相關(guān)證件過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)用由賣(mài)方□、買(mǎi)方□承擔(dān)。
4.買(mǎi)賣(mài)雙方商定,對(duì)該房產(chǎn)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行簽訂過(guò)戶(hù)
協(xié)議,結(jié)余部分隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。
5.買(mǎi)賣(mài)雙方商定,賣(mài)方在交付該房產(chǎn)時(shí),對(duì)該房產(chǎn)附隨的水、電、煤氣、__________等度數(shù)進(jìn)行確認(rèn),并結(jié)清水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、____________________等費(fèi)用,并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。
分頁(yè)閱讀第1頁(yè):第一條房產(chǎn)基本情況第2頁(yè):第九條房屋的交付
第九條房屋的交付
賣(mài)方在買(mǎi)方支付扣除交房保證金外的購(gòu)房款之日起__________日內(nèi)或__________年__________月__________日前,將上述房產(chǎn)正式交付給買(mǎi)方,并履行下列手續(xù):
1.賣(mài)方在交房前保證維護(hù)上述房產(chǎn)的現(xiàn)有固定裝修(固定裝修指構(gòu)成該房裝修之固定部分,經(jīng)拆除將破壞設(shè)施完整性,包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門(mén)、門(mén)把、門(mén)窗、防盜網(wǎng)、廚衛(wèi)設(shè)施及其它設(shè)施等),在買(mǎi)方接收時(shí)移交。
2.買(mǎi)方在接收該房產(chǎn)時(shí)對(duì)該房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等約定事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,交接確認(rèn)后對(duì)該房產(chǎn)及附屬配套設(shè)施負(fù)全責(zé)。
3.如雙方認(rèn)為在上述房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的描述有不詳盡之處,可另行補(bǔ)充書(shū)面約定,在交接時(shí)以書(shū)面約定為準(zhǔn),雙方僅對(duì)書(shū)面內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。
第十條房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記
按下列第項(xiàng)辦理登記手續(xù)(選一項(xiàng)),選擇第(1)項(xiàng)的第十一條不生效。
(1)買(mǎi)賣(mài)雙方同意,自本合同簽訂之日起__________日內(nèi),雙方共同到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
(2)買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
(3)買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)由買(mǎi)受方單方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
第十一條關(guān)于預(yù)告登記的約定
1.預(yù)告登記自__________內(nèi)有效(約定的預(yù)告登記有效期最長(zhǎng)不超過(guò)自預(yù)告登記之日起一年)。
2.申請(qǐng)預(yù)告登記的,在預(yù)告登記有效期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理該房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
3.買(mǎi)賣(mài)雙方因故終止存量房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),預(yù)告登記的申請(qǐng)人應(yīng)在__________日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記注銷(xiāo)手續(xù)。
第十二條違約認(rèn)定
1.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂本合同后,一方未按合同約定擅自變更或解除合同的,或未按合同及合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的,視為違約。
2.賣(mài)方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰,在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前,若發(fā)生與賣(mài)方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛概由賣(mài)方負(fù)責(zé),如因此造成合同履行障礙,視為其違約;若該房產(chǎn)已出租,賣(mài)方未在交房前妥善解決租賃事項(xiàng)的,視為其違約。
第十三條違約責(zé)任
(一)自違約行為發(fā)生之日起,違約方按成交價(jià)款每日萬(wàn)分之向守約方支付違約金。該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。
(二)自違約行為發(fā)生之日起超過(guò)___________日,守約方即向違約方發(fā)出函件促其履約,發(fā)函即日起超過(guò)__________日仍未回復(fù)并履約的,守約方可解除合同。若賣(mài)方違約,則賣(mài)方除應(yīng)將扣除定金金額的買(mǎi)方已付購(gòu)房款退還給買(mǎi)方外,還應(yīng)向買(mǎi)方雙倍返還定金;若買(mǎi)方違約,則賣(mài)方應(yīng)將扣除定金金額的買(mǎi)方已付購(gòu)房款退還給買(mǎi)方,買(mǎi)方已支付的定金則作為對(duì)賣(mài)方的賠償。同時(shí)守約方有權(quán)要求違約方支付產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費(fèi)、交易過(guò)程中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用、因違約行為給守約方增加的費(fèi)用、律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)等。(收件人地址以合同落款處所留地址為準(zhǔn),因地址不詳或有誤而無(wú)法送達(dá),視為送達(dá)。因此而產(chǎn)生的責(zé)任由應(yīng)提供地址方自行承擔(dān)。)
第十四條合同變更
本合同在履行期間,買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方要求變更合同條款的,應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方,并征得對(duì)方的同意后,在約定的時(shí)限內(nèi),簽訂補(bǔ)充協(xié)議,注明變更事項(xiàng)。未征得對(duì)方同意,擅自變更造成的經(jīng)濟(jì)損失,由責(zé)任方承擔(dān)。
第十五條因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行,買(mǎi)賣(mài)雙方免責(zé)。交易過(guò)程中已產(chǎn)生的費(fèi)用由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)。根據(jù)本條款免責(zé),雙方應(yīng)簽訂具結(jié)報(bào)告。第十六條爭(zhēng)議解決方式
本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可請(qǐng)求當(dāng)?shù)叵M(fèi)者委員會(huì)調(diào)解處理,或者向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申訴。協(xié)商不成的,按下述第__________種方式解決:
1.提交__________仲裁委員會(huì)仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
第十七條合同附件
本合同未盡事項(xiàng),可由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。
第十八條合同數(shù)量及持有
本合同經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽字即生效,本合同一式__________份,買(mǎi)方、賣(mài)方各執(zhí)__________份,房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)__________份,具有同等法律效力。
第十九條合同生效
本合同自買(mǎi)賣(mài)雙方簽字(或蓋章)之日起生效。
第二十條、特別條款
賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在所售房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起日內(nèi),向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理原
有戶(hù)口遷出手續(xù)。如因賣(mài)方自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶(hù)口遷出的,應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)方支付____________________元的違約金;逾期超過(guò)__________日未遷出的,自逾期超過(guò)__________日起,賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)方支付全部已付房款__________的違約金。(本合同履行過(guò)程中,若涉及戶(hù)口問(wèn)題,適用本條款。)
出售人:______________________
電話:_____________________________
買(mǎi)受人:___________________________
電話:________________________
代理人:______________________
電話:________________________
簽約地點(diǎn):____________________
代理人:___________________________
電話:_____________________________
【第2篇】買(mǎi)賣(mài)合同:出賣(mài)人未取商品房預(yù)售許可證應(yīng)承擔(dān)何賠償責(zé)任
李某于20xx年初預(yù)付購(gòu)買(mǎi)了某甲開(kāi)發(fā)公司的商品房一套。當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán),李某預(yù)交十萬(wàn)元定金,該公司出具收款收據(jù)(寫(xiě)明3號(hào)樓302室預(yù)交定金)。年底開(kāi)始交付使用時(shí),得知該公司未取得商品房預(yù)售許可證,但該房屋在竣工前一年已開(kāi)始銷(xiāo)售。 李某該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益
根據(jù)《合同法》第54條:一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。
根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條:出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:
(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。
由以上的規(guī)定可以看出,對(duì)出賣(mài)人的行為適用的是懲罰性賠償。法律之所以做出了這樣的規(guī)定,在于懲罰出賣(mài)人的欺詐行為。構(gòu)成欺詐行為需符合以下三個(gè)特征:
1. 出賣(mài)人有欺詐的故意;
2. 出賣(mài)人實(shí)施了欺詐的行為;
3. 受欺詐人因受欺詐而陷于錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí),并基于該錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)而作出了意思表示。
很顯然,某甲公司的行為構(gòu)成了欺詐,李某可以選擇撤銷(xiāo)或者解除合同,請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并請(qǐng)求某甲公司承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。只有這樣,才能在一定程度上彌補(bǔ)李某的損失。
【第3篇】買(mǎi)賣(mài)合同:商品房買(mǎi)賣(mài)合同出賣(mài)人違反有效要約時(shí)糾紛
20xx年2月大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售其開(kāi)發(fā)的空中花園別墅,因該樓盤(pán)處于預(yù)售開(kāi)發(fā)階段,欲購(gòu)一套聯(lián)體別墅的張某在售樓工作人員的帶領(lǐng)下觀看了一套樣板房。該樣板房設(shè)計(jì)精巧、裝修雅致,并帶有地下車(chē)庫(kù)(凈高2.25米),張某對(duì)此甚為滿意。張某得知該樓房的價(jià)位比同類(lèi)別墅高出許多時(shí),對(duì)于是否購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生了擾豫。但當(dāng)其看到大洋公司的售樓宣傳材料后,得知預(yù)售別墅的設(shè)計(jì)與樣板房一樣,且地下車(chē)庫(kù)屬于贈(zèng)送的,遂與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同,約定購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的一套聯(lián)體別墅,并對(duì)房?jī)r(jià)、面積、樓高、付款與交房時(shí)間等作了約定。合同簽訂后的1個(gè)月內(nèi)張某付清了全部房款。20xx年1月樓盤(pán)完工并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收,大洋公司通知張某交接房屋,但張某發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)別墅的地下車(chē)庫(kù)的高度僅為1.625米,與樣板房及其宣傳資料的說(shuō)明嚴(yán)重不符,于是拒絕接受房屋,并要求大洋公司承擔(dān)賠償損失及承擔(dān)由此造成逾期交房的違約責(zé)任。大洋公司則反駁說(shuō),地下車(chē)庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送,雙方簽訂的商品房預(yù)售合同中沒(méi)有約定,其不屬于買(mǎi)賣(mài)房屋的一部分,故不存在違約,大洋公司亦不承擔(dān)違約賠償?shù)呢?zé)任。大洋公司告知張某,如若因此不滿意可以退房,但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立階段,對(duì)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中所作的允諾的性質(zhì)如何界定,是屬于要約邀請(qǐng)還是要約這將直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的義務(wù)與責(zé)任承擔(dān)以及買(mǎi)受人所應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。
根據(jù)《合同法》第13條的規(guī)定,當(dāng)事人訂立合同,必須采用要約、方式。合同是從合同當(dāng)事人之間的交涉開(kāi)始,經(jīng)要約、,即告成立。如果合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)而只停留在要約階段,則合同未成立。根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定,要約是指一方當(dāng)事人以訂立合同為目的,向他人提出的訂立合同的建議和要求,是希望與他人訂立合同的意思表示。提出要約的一方當(dāng)事人稱(chēng)為要約人,接受要約的人稱(chēng)為受要約人。
要約通常都具有特定的形式和內(nèi)容,一項(xiàng)要約要發(fā)生法律效力,則必須具有特定的有效條件:(1)內(nèi)容具體確定;(2)表明經(jīng)受要約人,要約人即受該意思表示約束。不具備這些條件,要約在法律上不能成立,也不能產(chǎn)生法律效力。根據(jù)我國(guó)《合同法》第15條的規(guī)定,要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約。根據(jù)上述分析可以看出,在通常情況下開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對(duì)樓房所作的說(shuō)明屬于要約邀請(qǐng),它不能產(chǎn)生要約的后果,即開(kāi)發(fā)商不因發(fā)出要約邀請(qǐng)而受到約束。但是,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約。
大洋公司雖然將別墅附屬的地下車(chē)庫(kù)作為贈(zèng)送,但這種贈(zèng)送是在買(mǎi)房者完全接受了其售房條件基礎(chǔ)上發(fā)生的,從而也構(gòu)成了買(mǎi)房者購(gòu)買(mǎi)商品房的條件之一,如果不贈(zèng)送地下車(chē)庫(kù),則買(mǎi)房者張某就有可能不購(gòu)買(mǎi)大洋公司所售別墅。根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定,如果商品房出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾的具體規(guī)定,對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見(jiàn),本案中即使張某與大洋公司沒(méi)有在合同中約定地下車(chē)庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送,但開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對(duì)贈(zèng)送地下車(chē)庫(kù)作了允諾,且其對(duì)雙方訂立預(yù)售合同以及對(duì)商品房?jī)r(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響,因此應(yīng)將其視為要約,并因張某的而發(fā)生合同的效力。因此,對(duì)于這一合同的內(nèi)容,作為開(kāi)發(fā)商的大洋公司應(yīng)當(dāng)遵守,如若違反,則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)我國(guó)《合同法》和人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定,商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任;在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,對(duì)方還有其他損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。
【第4篇】買(mǎi)賣(mài)合同:商品房買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人交付內(nèi)容確定
由于買(mǎi)受人承擔(dān)的交付內(nèi)容很容易確定,即為金錢(qián)。但如何確認(rèn)出賣(mài)人的交付內(nèi)容在這里,出賣(mài)人承擔(dān)的主要交付義務(wù)是給付商品房,但不限于商品房,還包括綠化、公共配套設(shè)施等。
買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的條款系合同的不可或缺的條款,標(biāo)的必須明確、具體,否則合同亦無(wú)法成立。合同的標(biāo)的可以是種類(lèi)物,也可以是特定物。如果是種類(lèi)物,如大米、水果等,則對(duì)其數(shù)量的要求必須確定,否則買(mǎi)賣(mài)無(wú)法進(jìn)行。如果是特定物,則必須在合同中載明明確的特征,使該物具有惟一性或排他性。
而商品房買(mǎi)賣(mài)合同所涉主要標(biāo)的物即為商品房,由于商品房所處的位置肯定是惟一的、排他的,所以合同所涉標(biāo)的是特定物。
一、對(duì)于出賣(mài)方交付內(nèi)容的確定標(biāo)準(zhǔn)
(一)合同所約定的套房是合同的核心內(nèi)容,內(nèi)容包括位置、樓層、面積、建筑質(zhì)量、裝潢以及套房本身的配套設(shè)施。
(二)由于商品房系屬于某幢高樓分割成若干小塊而成,這不僅涉及買(mǎi)賣(mài)人的自有部分,還要區(qū)分共有部分。這也是商品房不同于其他商品之處。所以,對(duì)于商品房標(biāo)的的認(rèn)定,不僅指套房,還有包括綠化、公共配套設(shè)施等。
二、對(duì)于實(shí)際交付是否符合約定的認(rèn)定原則
審定實(shí)際交付是否符合約定的依據(jù)主要有以下幾個(gè)方面:
(一)合同,合同系約束雙方當(dāng)事人的最主要組成部分。其中關(guān)于商品房的一些特征以及綠化、配套設(shè)施的約定,均應(yīng)被視為對(duì)于標(biāo)的的描述。
(二)規(guī)劃說(shuō)明。由于規(guī)劃必須經(jīng)國(guó)家行政部門(mén)審批通過(guò)后,出賣(mài)人才能進(jìn)行施工,而出賣(mài)人施工也必須按照規(guī)劃方案進(jìn)行。由于規(guī)劃方案將決定買(mǎi)受人房屋的朝向、采光、通風(fēng),以及公共面積分?jǐn)偟膯?wèn)題,這些雖然在合同中有所體現(xiàn),但不可能全部體現(xiàn),因此,開(kāi)發(fā)商所交付的房屋必須如規(guī)劃設(shè)施。
(三)樣板房。出賣(mài)人為促銷(xiāo),常制作樣板房以吸引消費(fèi)者。但這屬于憑樣品的買(mǎi)賣(mài)。在樣品買(mǎi)賣(mài)中,出賣(mài)人應(yīng)擔(dān)保其交付標(biāo)的物與貨樣有同一品質(zhì)?!逗贤ā返?86條規(guī)定:憑樣品買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品,并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說(shuō)明。出賣(mài)人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說(shuō)明的質(zhì)量相同。而樣板房其應(yīng)擔(dān)保其他所售房屋與其同樣的品質(zhì)。一般樣板房都進(jìn)行了裝潢,對(duì)于裝潢是否屬樣品,這應(yīng)視出賣(mài)人如何處理而定,如出賣(mài)人在樣板房?jī)?nèi)或有關(guān)附加說(shuō)明中,明確裝潢僅為參觀所需,而不屬樣板之列,則裝潢不具有樣板效力,若出賣(mài)人未予明示,則買(mǎi)受人有權(quán)將其視為樣板之列,出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人取得的房屋應(yīng)盡相同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝潢。如何對(duì)待樣板房的隱蔽瑕疵,購(gòu)買(mǎi)者的房屋是否也允許有此瑕疵這里所指隱蔽瑕疵,是指買(mǎi)方盡交易上的注意未能發(fā)現(xiàn)的、且非賣(mài)方故意不告知的瑕疵。《合同法》第169條規(guī)定:憑樣品買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的,即使交付的標(biāo)的物與樣品相同,出賣(mài)人交付的標(biāo)的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當(dāng)符合同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)。這樣的規(guī)定類(lèi)似于《美國(guó)統(tǒng)一商法典》第2—213條規(guī)定的“適銷(xiāo)性品質(zhì)”,即:(1)合同項(xiàng)下的貨物在該行業(yè)中可以無(wú)異議地通過(guò)檢驗(yàn);(2)如果出售的貨物是種類(lèi)物,則賣(mài)方所交的貨物應(yīng)在該規(guī)格范圍內(nèi)具有平均良好品質(zhì);(3)貨物應(yīng)適合于該商品的一般用途;(4)除非允許有差異外,所有貨物的每一單位在品種、品質(zhì)和數(shù)量方面都應(yīng)當(dāng)相同。因此對(duì)于樣板房隱蔽瑕疵,如果買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)并不知曉,買(mǎi)受人所購(gòu)房屋的質(zhì)量仍應(yīng)按同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)處理。
三、各種具體情況下的認(rèn)定規(guī)范
(一)關(guān)于位置和樓層。這在各商品房合同中都會(huì)有規(guī)定。而出賣(mài)人所交付的房屋的位置以及樓層均應(yīng)與約定相符,這是最起碼的要求。如果,出賣(mài)人所交付的房屋與約定的不符,這就構(gòu)成了根本性違約。
(二)關(guān)于房屋朝向、間距:房屋因外面環(huán)境不同,可分為景觀房和非景觀房。景觀房系指憑樓可眺望大海、樹(shù)林、青山等風(fēng)景的樓房,這些樓房以風(fēng)景為賣(mài)點(diǎn),價(jià)格較一般非景觀房?jī)r(jià)格要偏高,而這些房屋對(duì)朝向、間距的要求非常高。如果朝向、間距誤差直接導(dǎo)致景觀效果反差很大,應(yīng)即視為根本性違約。而相對(duì)于非景觀房,即一般景觀房而言,朝向、間距問(wèn)題主要影響通風(fēng)、采光,但這種影響要小于對(duì)于景觀房的影響?,F(xiàn)出賣(mài)人從考慮采光角度,開(kāi)發(fā)樓盤(pán)一般都選擇偏南方向,至于違約認(rèn)定,應(yīng)根據(jù)受朝向改變影響通風(fēng)、采光程度而定。對(duì)于間距,這將直接影響部分樓層房屋的日照時(shí)間,如果購(gòu)買(mǎi)人所購(gòu)房屋由于樓房前后造之間間距縮小而導(dǎo)致日照影響,應(yīng)視為違約,至于違約程度,應(yīng)根據(jù)受影響程度而定。(三)關(guān)于房屋面積。由于商品房一般都采取預(yù)售方案。簽訂預(yù)售合同,房屋一般都處于建造之中,由于房屋建造允許與規(guī)劃設(shè)計(jì)要求之間存在一定的誤差。合理的誤差不能認(rèn)定為出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò),所以對(duì)于該合理的誤差,不能算定為出賣(mài)人的違約責(zé)任而要求出賣(mài)人對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。但對(duì)于超出合理誤差范圍之外的誤差,應(yīng)視為出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò),出賣(mài)人應(yīng)對(duì)超過(guò)部分承擔(dān)責(zé)任。而房屋面積計(jì)量,一般采取建筑面積或套內(nèi)面積計(jì)算。