【第1篇】土地費用怎么攤銷
企業(yè)購進土地使用權(quán)會計按照40年攤銷，稅前扣除能否按照10年攤銷嗎？
因為稅法規(guī)定的無形資產(chǎn)攤銷年限是10年。
解答：
《企業(yè)所得稅法》第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第15號）第八條規(guī)定，“對企業(yè)依據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定，并實際在財務(wù)會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業(yè)實際會計處理確認的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應(yīng)納稅所得額”。
綜上所述，對于稅法沒有特別規(guī)定的，固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，如果會計核算沒有進行折舊或攤銷的，就不能算為“實際發(fā)生”。因此，很多地方對于以公允價值計量的“投資性房地產(chǎn)”，因為沒有會計核算沒有計提折舊就不能稅前扣除折舊，道理就在此。對于這個問題，亦是如此。
【第2篇】土地增值稅的土地費用滯納金
編者按：近日，華稅律師接到稅務(wù)咨詢，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工驗收之后預(yù)計清算土地增值稅為0，遂向地方政府申請暫不申報繳納預(yù)征土地增值稅并得到了許可。后隨著稅務(wù)機關(guān)合并改革，合并后的稅務(wù)機關(guān)否認了之前確認納稅人暫不申報預(yù)繳的認定，要求納稅人就未預(yù)繳的行為繳納滯納金。問題在于，清算土地增值稅為已經(jīng)0，是否還要繳納滯納金？改革前的稅務(wù)機關(guān)的行為，又能否構(gòu)成納稅人的合理的信賴利益呢？
一、案情導(dǎo)入：清算土地增值稅為0，未預(yù)繳被加征滯納金
（一）企業(yè)預(yù)計清算土地增值稅為0，申請暫緩預(yù)繳獲許可
納稅人系一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由多家建筑企業(yè)作為股東投資組成。涉案項目是為股東們，即各建筑企業(yè)建設(shè)總部辦公大樓。2023年，在涉案項目竣工完成驗收之后，納稅人將總建筑面積的70%按照股東的投資比例和成本利潤率，定價轉(zhuǎn)讓給各股東，剩下的面積由納稅人自持。納稅人經(jīng)過計算，考慮開發(fā)成本加計扣除的各類扣除因素，該宗土地的增值額已經(jīng)為負，預(yù)計清算后的土地增值稅稅額為0。
考慮到該宗土地清算過后的土地增值稅稅額為0，納稅人認為先預(yù)繳稅款然后經(jīng)過清算再退回稅款，實無必要。因此納稅人向當?shù)厥姓暾垥翰簧陥罄U納預(yù)征土地增值稅。當?shù)厥姓畷械囟惥值认嚓P(guān)單位，召開了專題會議研究該問題并形成了會議紀要，市地稅局遂執(zhí)行了相關(guān)決議，暫緩預(yù)征土地增值稅。
（二）稅務(wù)機關(guān)合并改革，清算土增稅為0也要加征滯納金
2023年，該宗項目符合清算條件，納稅人于是向主管稅務(wù)機關(guān)進行土地增值稅清算申報，申報應(yīng)繳納土地增值稅為0。此時經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)合并改革，主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過審查，發(fā)現(xiàn)納稅人沒有對開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入按照規(guī)定進行預(yù)征土地增值稅的申報繳納，要求對納稅人2023年的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入，進行預(yù)征土地增值稅的申報繳納并加收滯納金。此外，主管稅務(wù)機關(guān)認為政府會議紀要違反稅法規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)不得執(zhí)行，應(yīng)予以糾正。
（三）納稅人：不是納稅人過錯不應(yīng)加征滯納金
納稅人提出不應(yīng)加征滯納金的理由為：
第一，沒有履行預(yù)繳土地增值稅的原因，并不是納稅人具有過錯，因此不應(yīng)當加征滯納金。當時，納稅人履行了向市政府和主管地稅局申請緩繳土地增值稅的程序，由于行政機關(guān)自身的過錯，導(dǎo)致作出的批準納稅人暫緩繳納的決議違法，屬于因稅務(wù)機關(guān)原因造成少繳稅款。
第二，超過3年的追征期，因此納稅人不用補繳預(yù)征土地增值稅及滯納金。
（四）爭議小結(jié)
在納稅人咨詢的案件中，主要的爭議點有3個，其一是清算土地增值稅稅額為0，在清算之前納稅人沒有履行預(yù)繳土地增值稅的義務(wù)是否可以加征滯納金；其二是本案是因為納稅人的過錯，還是因為稅務(wù)機關(guān)的過錯導(dǎo)致納稅人沒有在規(guī)定的期限內(nèi)預(yù)繳土地增值稅。其三是本案的追征期問題。
二、基于預(yù)征制度的性質(zhì)，本案不宜加征滯納金
（一）預(yù)征稅款的性質(zhì)：是否是納稅義務(wù)
納稅人咨詢的核心問題在于，既然土增稅清算時應(yīng)納稅額為0，表明整個房地產(chǎn)項目沒有增值額，那么理論上土增稅的計稅依據(jù)為0，如何能夠課以預(yù)征稅款，并據(jù)以加收滯納金？根據(jù)《稅收征收管理法》對于滯納金的規(guī)定，滯納金是滯納稅款的萬分之五，既然連應(yīng)納稅額都不存在，自然不應(yīng)有滯納金。
不過，在司法裁判上，有判決將繳納預(yù)征的土地增值稅定性為納稅義務(wù)：
該案的爭議也在于，被告一直沒有預(yù)繳土地增值稅，雖然其最終土地增值稅清算的結(jié)果認定實際應(yīng)繳納土地增值稅稅額為0元，但稅務(wù)機關(guān)依然要求追征土地增值稅（預(yù)征）的滯納金。在該案中，法院認為在納稅人應(yīng)當預(yù)繳但沒有預(yù)繳土地增值稅的當期，滯納金已經(jīng)實際發(fā)生，嗣后的清算行為不影響滯納金的追征。然而，在該案中法院的說理稍嫌混亂，適用了企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定來認定預(yù)征土地增值稅滯納金的事宜，以及將每月預(yù)征土地增值稅的時間視為納稅義務(wù)發(fā)生時間。
總的來看，法院認為納稅人“按照每月預(yù)售收入預(yù)征率申報繳納土地增值稅，納稅義務(wù)發(fā)生時間為實際收到售房款的當月，期限為次月15日內(nèi)”，是將預(yù)繳行為定性為納稅義務(wù)。按照這種觀點，預(yù)征行為是納稅人履行納稅義務(wù)，土地增值稅的清算行為只是對應(yīng)納稅額做出一個準確的調(diào)整，多退少補，并不影響滯納金在預(yù)征階段的發(fā)生。
（二）基于納稅人權(quán)利保護，應(yīng)當以預(yù)征稅款定性為征管技術(shù)手段
目前，我國的《土地增值稅暫行條例》對于土地增值稅的納稅義務(wù)的發(fā)生時間規(guī)定較為模糊，只規(guī)定了“納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！?/p>
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行清算，多退少補?？梢钥闯觯恋卦鲋刀惖念A(yù)征是基于征管效率，提供的不同于直接申報繳納土地增值稅的另一種納稅辦法。這種納稅辦法應(yīng)當涵蓋整個預(yù)征和清算過程。
按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依法計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，辦理土地增值稅清算手續(xù)，以結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。換言之，“預(yù)征”和“清算”的關(guān)系也可以理解為土增稅在清算時才需要繳納，前期的預(yù)征稅款只是一種征管技術(shù)手段。
目前，土地增值稅沒有履行預(yù)繳義務(wù)，按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定：“三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！北疚恼J為，出于保護國家稅款之目的，通過加征滯納金的方式倒逼納稅人及時預(yù)繳土地增值稅。
不過，在本案中納稅人并沒有造成國家稅款的損失，而且和其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外預(yù)售房產(chǎn)不同，本案中納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目主要是定價轉(zhuǎn)讓給其股東，剩余的部分自持，并無盈利空間，相較而言資金較為緊張，也正是因為納稅人在資金上具有困難所以其向地方政府和主管稅務(wù)機關(guān)申請延期預(yù)繳、免繳土地增值稅，并且在實踐中納稅人取得了地方政府和當時的主管稅務(wù)機關(guān)的批準。
本文認為，既然納稅人的項目并沒有土地增值不存在征收土地增值稅的情況，那么只是對納稅人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因為納稅人的過錯），就對其加征高額的滯納金，不利于對納稅人權(quán)利的保護。本文主張應(yīng)當平衡納稅人權(quán)利與國家的財政收入利益，在立法上還沒有做出修改之前，應(yīng)當以土地增值稅的清算作為納稅義務(wù)的實現(xiàn)，對于納稅人未履行其預(yù)繳義務(wù)的，視情況謹慎對其加征滯納金。
三、本案屬于稅務(wù)機關(guān)過錯，應(yīng)保護納稅人的信賴利益
（一）未預(yù)繳稅款并非基于納稅人的過錯
根據(jù)我國《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定，并非所有欠繳稅款在補繳過程中都要繳納滯納金，而是根據(jù)納稅人與稅務(wù)機關(guān)之間的過錯，認定是否需要繳納滯納金以及滯納金的期限。通?？梢苑譃?類：
如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是納稅人具有過錯，那么應(yīng)當對納稅人少繳稅款的行為加征滯納金。這種加征滯納金又根據(jù)納稅人過錯程度的不同而有區(qū)別：如果納稅人是故意偷稅、抗稅、騙稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第3款的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)追繳稅款、加征滯納金沒有期限限制。但如果納稅人在主觀上是因過失漏稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第2款的規(guī)定，“因納稅人、扣繳義務(wù)人計算錯誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)在三年內(nèi)可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長到五年?！?/p>
如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是稅務(wù)機關(guān)具有過錯，那么就不應(yīng)對納稅人加收滯納金。根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第1款的規(guī)定，因稅務(wù)機關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致納稅人少繳稅款的，不能加征滯納金，且稅款的追征期限為3年。
本文認為，在本案中納稅人本身不具有過錯。首先，納稅人沒有主觀上的偷稅、抗稅、騙稅的故意，客觀上也沒有實施偷稅的行為，因此不屬于納稅人故意偷稅、抗稅、騙稅，不能適用無期限的追征滯納金的規(guī)定。其次，納稅人也不是因為計算錯誤等原因未繳或少繳稅款。
在納稅人預(yù)估清算后的土地增值稅稅額時，其計算并無錯誤，實際上清算后的土地增值稅稅額確實為0。同時，納稅人在發(fā)現(xiàn)項目的土地增值額為負、土地增值稅額為0的時候，積極同地方政府和主管稅務(wù)機關(guān)溝通，向地方政府和主管稅務(wù)機關(guān)提出申請緩征和免征土地增值稅的預(yù)征稅款，在程序上履行了申請的義務(wù)。按照《稅收征收管理法》、《稅收征收管理法實施細則》的規(guī)定，納稅人應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)提出書面申請，由稅務(wù)機關(guān)進行審核、核準，確定是否延期以及延期的時限。
因此，納稅人對于稅務(wù)機關(guān)是否作出批準、作出批準的原因和程序沒有控制權(quán)，可能由于種種因素導(dǎo)致在當年稅務(wù)機關(guān)作出批準的決定在程序和法律適用上存在問題，但是這種程序是行政機關(guān)內(nèi)部的行政行為作出的程序，不能苛責(zé)作為行政相對人的納稅人。納稅人相對于稅務(wù)機關(guān)本身處于弱勢地位，不能將稅務(wù)機關(guān)的錯誤轉(zhuǎn)嫁給納稅人。
綜上所訴，本文認為在本案中應(yīng)當屬于因稅務(wù)機關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致納稅人少繳稅款，不能對納稅人加征滯納金。
（二）基于行政行為的公定力，應(yīng)保護納稅人的信賴利益
根據(jù)行政法原理，行政行為一經(jīng)作出，就具有公定力、確定力，對于行政機關(guān)和相對人都產(chǎn)生約束力。如果行政行為是違法的，行政機關(guān)有權(quán)予以撤銷或變更。但是，如果行政行為已經(jīng)使行政相對人對其產(chǎn)生信賴，行政相對人在此信賴基礎(chǔ)上已經(jīng)作出一定行為，行政機關(guān)在考慮撤銷違法或不當行政行為時，應(yīng)保護行政相對人的信賴利益。如果該違法的行政行為嚴重違法，必須予以撤銷，那么在具體行政行為被撤銷后，要對納稅人因信賴該行政行為遭受的損失予以補償。
參照《行政許可法》的有關(guān)規(guī)定，公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。如果為了公共利益的需要，行政機關(guān)變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可，由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機關(guān)應(yīng)當依法給予補償。
按照《行政許可法》第69條的規(guī)定，行政機關(guān)濫用職權(quán)、玩忽職守、超越職權(quán)范圍、違反法定程序、授予的相對人不具備資格，屬于重大違法應(yīng)當撤銷，但需要保護相對人的利益。
在本案中，即使現(xiàn)在的主管稅務(wù)機關(guān)認為之前的行政行為屬于重大違法需要予以撤銷變更，那么也不應(yīng)當損害納稅人的利益，也即在這種情形下不應(yīng)當征收滯納金。如果存在少繳稅款的情形，可以在期限內(nèi)追繳其稅款，但由于本案中并不存在少繳稅款的情形。
四、土地增值稅的管理與風(fēng)險應(yīng)對
（一）完善稅會制度，全面掌握稅法規(guī)定
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立完善公司的稅會制度，尤其是財務(wù)負責(zé)人應(yīng)當制定土增稅預(yù)征的內(nèi)部管控制度。在商品房的預(yù)售階段應(yīng)當全面審核和統(tǒng)計土地增值稅預(yù)征稅款的履行情況，在規(guī)定的期限內(nèi)申報繳納土地增值稅的預(yù)征稅款。
其次，全面掌握稅法規(guī)定，合法享受稅收政策。在企業(yè)卻有資金困難時，可以向稅務(wù)機關(guān)申請延期納稅。不過，根據(jù)我國《稅收征收管理法》等相關(guān)規(guī)定，納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，需要主管稅務(wù)機關(guān)層報省一級稅務(wù)機關(guān)核準，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局批準，才可以延期繳納稅款，且最長不得超過三個月。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通
土地增值稅的預(yù)征收管理目前沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，而是授權(quán)各地方自行制定相關(guān)規(guī)定和標準。財務(wù)人員應(yīng)當和主管稅務(wù)機關(guān)保持溝通，明確當?shù)赝猎龆愵A(yù)征的具體辦法、具體的預(yù)征率、免于預(yù)征的范圍。
此外，在實踐中也出現(xiàn)了稅務(wù)機關(guān)無法聯(lián)系上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而以公告形式送達相關(guān)稅務(wù)法律文書的情形，在這種情況下，無論是逾期預(yù)繳土地增值稅、逾期清算申報，還是其他經(jīng)通知申報拒不申報的行為，輕則構(gòu)成偷稅處以罰款和滯納金，重則構(gòu)成逃稅罪追究刑事責(zé)任。因此，各企業(yè)應(yīng)保持與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系。
（三）避免其他土地增值稅涉稅風(fēng)險
加強內(nèi)部資料管理，避免因為內(nèi)部資料管理不完善，票據(jù)、憑據(jù)管理不善，造成后期清算階段發(fā)現(xiàn)部分成本、費用的票據(jù)遺失或者不合規(guī)，將導(dǎo)致成本費用調(diào)減。
避免罰沒性支出。由于行政性罰款、土地閑置費等支出屬不可扣除項目，企業(yè)應(yīng)當在開發(fā)建設(shè)過程中加強監(jiān)管，安全施工，嚴格執(zhí)行規(guī)劃，同時與環(huán)境、安監(jiān)等部門做好溝通，避免面臨行政罰款。
避免虛開風(fēng)險。完善房地產(chǎn)企業(yè)的合同審查制度和財務(wù)管理制度，做好會計審核，杜絕不合規(guī)發(fā)票、虛開發(fā)票的流入。
【第3篇】土地增值稅開發(fā)費用扣除
導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費有哪些呢？
土地增值稅可以扣除的稅費
答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括四個方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用；二是房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實施細則還規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。
什么是土地增值稅
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
本文詳細介紹了土地增值稅可以扣除的稅費有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時候扣除的。
【第4篇】開發(fā)費用土地增值稅
來源：中道財稅-湯茹亦
以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價款抵減的聯(lián)動影響進行探討。
一、土地增值稅
上圖中可以看出，對土地價款抵減的后續(xù)涉稅認定主要是圍繞對收入和成本的影響，概括起來基本觀點有以下三種：
觀點一、作為土增收入，不沖開發(fā)成本；
觀點二、土地價款稅金抵減僅沖減開發(fā)成本，不確認收入；
觀點三、土增不確認收入，也不沖開發(fā)成本；
基于國稅函〔2010〕220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第一款中對土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開票金額、未正式開具增值稅發(fā)票但有交易實質(zhì)的金額以及合理增減項金額（實測面積補差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價款抵減的部分。
沿著土地價款抵減的政策思路，可以得知土地價款抵減的是增值稅，實質(zhì)是因為房地產(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務(wù)（如：土地購進、拆遷安置支出等）無法取得增值稅專用發(fā)票用于確認進項稅額抵扣銷項稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。
對于土地增值稅收入確認，基本邏輯是不含增值稅收入。
下面我們結(jié)合中篇中的案例來對比分析。
安嶺公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開工建設(shè)某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計稅方法計算繳納增值稅。開發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬元，土地面積為18畝，可供銷售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷售清盤，取得含稅銷售收入為72500萬元。
允許抵減的地價款=16000萬元
可以抵減的銷項稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬元
假設(shè)不考慮進項稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，增值稅應(yīng)納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬元
則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬元
如果不考慮土地價款抵減的影響、進項稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，不含稅銷售額=72500/1.09=66513.76
土地增值稅在確認收入時，兩種不同的收入計算方式差異1321.1萬元。
同時，因為將16000萬元的1321.10萬元拆分為抵減銷項稅額，實際土地出讓成本剩余14678.9萬元，在計算土地增值稅時，面臨成本是否要相應(yīng)扣除1321.10萬元。
可見土地價款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬元，而如果作用在開發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬元，相當于損失396.33萬元成本扣除。
此時，我們再看以下三種觀點：
觀點一、作為土增收入，沖減開發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬元，成本按14,678.90萬元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計成本）
觀點二、作為土增收入，不沖減開發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬元，但成本按16,000.00萬元；（折中，對房開企業(yè)來說雖然確認的收入多了，但保住了1.3倍加計成本，整體還是占優(yōu)）
觀點三、土增不確認收入，也不沖開發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬元，但成本任按16,000.00萬元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計成本）
以上三種方式在實際項目中以當?shù)卣鞴芸趶郊傲?xí)慣性計算方式為準，各地存在較大差異但是越來越多的趨勢是偏向于觀點二的處理方式，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)在充分理解差異并按照要求計算土地增值稅。
二、企業(yè)所得稅
回顧土地價款抵減的一般性賬務(wù)處理，一般是借方確認銷項稅額抵減，貸方?jīng)_減主營業(yè)務(wù)成本。
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）
貸：主營業(yè)務(wù)成本
所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價款是直接沖抵了成本不確認收入，原理類同免稅農(nóng)產(chǎn)品計算抵扣進項稅額的方式，即從購進成本中剝離出增值稅抵扣的金額。
小結(jié)：
房地產(chǎn)企業(yè)土地價款抵減雖然是一項增值稅的特殊業(yè)務(wù)處理，但是對土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財務(wù)人員需要及時了解當?shù)卣?，并征得主管稅?wù)機關(guān)的認可才能準確摸清土地價款抵減對各稅種的協(xié)同影響。
土地價款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會篩選一些實務(wù)中大家高頻提出的土地價款抵減相關(guān)問題并繼續(xù)分享筆者的觀點，盡請期待。
【第5篇】土地增值稅代收費用
代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號文件，再到國稅發(fā)[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調(diào)了代收費用的處理規(guī)定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內(nèi)，并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。
近期我們在做土地增值稅清算審核過程中，就發(fā)現(xiàn)了這樣一個案例：
某開發(fā)商與燃氣集團有限公司簽訂天然氣配接費工程開發(fā)協(xié)議（天然氣用途只限于居民灶用、洗浴），約定由開發(fā)商負責(zé)收取該項目一期1678戶居民燃氣用戶安裝工程費，每戶按2500元收取，合計為419.5萬元。該項目進行土地增值稅清算時，開發(fā)商將此代收費用計入成本進行了成本扣除。
在應(yīng)用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)進行風(fēng)險檢測時，系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警，提示疑點方向如下：
案例分析：
由上圖可以看出，稅務(wù)機關(guān)在利用信息化審核時將準確獲取該疑點方向，并通過疑點方向調(diào)取該單位會計資料以及售房合同，確認房價中不包含此燃氣費用，同時調(diào)查該小區(qū)業(yè)主來確認此費用是按照每戶2500元單獨收取，最后，稅務(wù)機關(guān)給出的審核意見：確認此費用不允許扣除，并調(diào)減成本419.5萬，同時還要核查營業(yè)稅是否足額繳納。
我們建議：
在土地增值稅清算審核時，對代收費用的處理應(yīng)注意以下兩點：
（1）確認燃氣開戶費是否單獨收取。
若房價中不含，則成本不予扣除。
若房價中包含，則不允許計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)。可調(diào)取會計資料，售房合同（必須包含補充協(xié)議或附件）中核實或抽查詢問購房者,天然氣或暖氣等開口費是包含在房價中還是單獨收取，以確認房價中是否包含。
（2）若以上代收費用為價外單獨收取，需核查營業(yè)稅是否足額繳納。
因此，建議中介或企業(yè)在申報前應(yīng)用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)對項目申報數(shù)據(jù)進行風(fēng)險檢測，系統(tǒng)會自動進行風(fēng)險提示，發(fā)現(xiàn)該費用不能進行成本扣除，同時提供應(yīng)對策略、應(yīng)補充資料和政策依據(jù)，中介或企業(yè)可根據(jù)提示自行調(diào)整、規(guī)范數(shù)據(jù)后再行申報，避免不必要的麻煩。
相關(guān)的政策：
國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第二十八條 代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規(guī)定關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
河北省物價局關(guān)于規(guī)范天然氣價格管理的指導(dǎo)意見（冀價管2015 119號）第五條第二款規(guī)范相關(guān)收費。城市燃氣初裝費授權(quán)市、縣人民政府管理，并報上一級價格主管部門備案。其中，新建商品房燃氣初裝費，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納，不得向用戶單獨收取，相關(guān)政策及既有住房燃氣初裝費標準按照市、縣人民政府具體規(guī)定執(zhí)行。天然氣計量裝置使用到規(guī)定年限后，由天然氣經(jīng)營企業(yè)負責(zé)更換，所需費用計入企業(yè)成本。（發(fā)文時間2015.06.16）
河北省物價局 河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范居民供熱收費有關(guān)問題的通知(冀價管〔2016〕132號)第三條鑒于新建住宅首次供熱實行整體供熱，其首次采暖費用納入房價（采暖期按當?shù)厝嗣裾嫉臅r間執(zhí)行），統(tǒng)一由開發(fā)建設(shè)單位交納，不得向居民用戶單獨收取、重復(fù)收取。（發(fā)文時間2016.06.21）
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【第6篇】房地產(chǎn)開發(fā)項目土地費用
來源：稅務(wù)總局
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目后開發(fā)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅加計扣除的問題
納稅人所屬地：四川
問題內(nèi)容：請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在未來清算土地增值稅時，對于購置未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目的價款，是否允許作為房地產(chǎn)開發(fā)費用10%及加計扣除20%的基數(shù)？
附件：無附件
答復(fù)機構(gòu)：成都市稅務(wù)局
答復(fù)時間：2023-02-13
答復(fù)內(nèi)容：尊敬的納稅人、繳費人：
您好！
您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計扣除。
由于在整體轉(zhuǎn)讓時，計算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規(guī)定，該加計的已相應(yīng)加計處理，因此不予重復(fù)加計扣除。
以上答復(fù)僅供參考，如對該問題仍有疑問請聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)咨詢，如有其他疑問請致電四川省12366納稅繳費服務(wù)熱線或您的主管稅務(wù)機關(guān)咨詢。
四川省12366納稅繳費服務(wù)熱線
2023年2月13日
【第7篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用
房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負兩個最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個稅種在收入、扣除等多個領(lǐng)域存在重大差異，現(xiàn)將差異點整理列舉如下：
土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析
配比差異
1、企業(yè)所得稅按照年度計算計稅毛利率匯算清繳，項目完工調(diào)整毛利差異實現(xiàn)項目清算；因此年度配比和項目配比共存；
2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項目為單位實施清算，實現(xiàn)最終配比
收入差異
1、收入口徑不同
——所得稅為全口徑收入，包括項目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入；
——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；
2、收入確認范圍不同
——所得稅收入確認基本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認收入；
——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；
3、收入確認時間節(jié)點不同
——所得稅確認收入的時間節(jié)點通常為交房；
——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標志，如竣工驗收且銷售85%；拿到預(yù)售許可證滿三年等條件。
扣除差異
1、扣除項目和內(nèi)容范圍不同
——土地增值稅有加計扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計扣除；
——土地閑置費所得稅可以扣，土增清算不能扣；
——營銷設(shè)施建造費所得稅可以扣，土增有爭議。
2、扣除口徑不同
——土地價款土增扣除單列計算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；
——利息所得稅作為成本扣，土增作為費用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機構(gòu)利息才可以扣
——期間費用所得稅據(jù)實扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項之和10%比例扣；
3、稅金扣除不同
所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項目清算不能扣。
4、預(yù)提和發(fā)票問題
房地產(chǎn)項目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提：
——合同總金額10%以內(nèi)可以預(yù)提扣除
——不可撤銷的公共配套可以預(yù)提扣除
——政府規(guī)費未繳納部分可以預(yù)提
土增清算成本不允許預(yù)提；
5、對發(fā)票的要求
——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；
——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。
【第8篇】應(yīng)計入房產(chǎn)原值的土地費用
15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為lpr-20點（4.4%），二套維持不變最低ipr+60點（5.2%）。各城市可以在這個下限的基礎(chǔ)上自行確定。很多人可能沒啥感受，其實這是央行2023年8月以來第一次下調(diào)這個下限標準，打破lpr利率下限的限制，政策態(tài)度遠超預(yù)期。
基于“一城一策”的地方政策的調(diào)整，前不久無錫和沈陽將本市住房轉(zhuǎn)讓的增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年，回歸到36號文的規(guī)定，目前很多城市也都由5年調(diào)整為2年。進入4月份，各地刺激樓市的政策如雨后春筍層出不窮，這次央媽的動作是全國范圍內(nèi)的一次政策的寬松，關(guān)于地產(chǎn)政策改善的預(yù)期又上了一個層次。當然上邊的話純屬有感而發(fā)，今天主要聊聊房產(chǎn)稅的事，土地返還款到底要不要計入房產(chǎn)稅原值，因為這個目前更是爭議不斷，很多地方連個明文的政策都沒有。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）明確要求，無論納稅人在會計上如何處理，計征房產(chǎn)稅的房屋原價必須包含地價。實踐中，對于土地出讓環(huán)節(jié)地方政府給予土地受讓人的地價返還款是否應(yīng)當從地價中剔除，各地意見不統(tǒng)一，需要在稅收政策上作進一步明確。
小談公司于2023年1月通過“招拍掛”程序取得一塊工業(yè)用地，簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，合同約定出讓土地使用權(quán)的宗地面積50000㎡，轉(zhuǎn)讓價格為1000元/㎡，小談公司當月通過銀行實際支付款項5000萬元，并取得國土部門的收款憑證，次月取得國土部門頒發(fā)的國土使用權(quán)權(quán)屬證書，證載面積為49860㎡。根據(jù)事先的約定，當?shù)卣?023年6月向a公司返還土地出讓金2000萬元。
存在爭議
在確定此地塊上房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計稅原值時，對于地價的確認實踐中存在三種不同的意見：
第一種意見認為，該土地的地價應(yīng)當確定為5000萬元。主要依據(jù)：一是按5000萬元確定地價，符合公允價值計量原則，能夠體現(xiàn)公平；二是會計處理時政府返還的土地出讓金應(yīng)當作為“政府補助”，而不能沖減買價；三是在確定地價時應(yīng)當以土地出讓合同為準。
第二種意見認為，該土地的地價應(yīng)當確定為4986萬元。主要依據(jù)地價應(yīng)當按照土地出讓合同約定的價格（1000元/㎡）乘以企業(yè)實際取得土地面積（國土使用權(quán)權(quán)屬證書，證載面積為49860㎡）。
第三種意見認為，該土地的地價應(yīng)當確定為3000萬元。主要依據(jù)：一是當前確定地價計入房產(chǎn)原值的原則是“實際支付原則”，而不是“公允價值計量原則”；二是政府是土地的賣方，對于賣方給予的減免或返還會計上應(yīng)當作為“折扣”處理；三是土地受讓方與政府約定地價返還，應(yīng)當視為對土地出讓合同的變更。
案例分析
在當前房產(chǎn)稅的政策環(huán)境下，本人更傾向于第三種意見。
1.從稅收政策的角度看，地價計入房產(chǎn)原值應(yīng)執(zhí)行“實際支付原則”。
財稅〔2010〕121號文件規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。從上述規(guī)定不難看出，現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策并未要求按照土地的公允價值計入房產(chǎn)原值。地價計入房產(chǎn)原值的實際執(zhí)行標準是多支付多計、少支付少計、不支付不計。
例如《江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知〉的通知》（蘇財稅〔2011〕3號）規(guī)定，通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的，計入房產(chǎn)原值的地價為零。
以及稅務(wù)總局內(nèi)部便函解讀財稅[2010]121號文的內(nèi)容，都可以認為地價計入房產(chǎn)原值應(yīng)執(zhí)行“實際支付原則”。
小談?wù)J為，對于先支付后返還的地價應(yīng)當視同“未支付”，最后應(yīng)當按照實際支付來確認地價。
2.從稅種銜接的角度看，各稅種對于政府返還地價的稅務(wù)處理應(yīng)當保持一致。
從土地增值稅政策執(zhí)行情況來看，目前各地一般不允許將政府已經(jīng)返還的地價計入“取得土地使用權(quán)支付金額”，即返還的地價必須沖減土地成本。例如《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函[2012]92號）第六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。
從企業(yè)所得稅政策執(zhí)行情況來看，如果要求將政府返還的地價作為“政府補助”計入當期應(yīng)納稅所得額，則必然產(chǎn)生極大的不合理性。例如某新辦企業(yè)甲公司以3億元的價格受讓一塊土地，政府返還地價1億元，如果作為應(yīng)稅收入來處理，則意味著甲公司在沒有開始生產(chǎn)經(jīng)營的情況下，因購買土地而產(chǎn)生應(yīng)繳企業(yè)所得稅2500萬元，這顯然會讓納稅人難以接受。并且現(xiàn)在應(yīng)該大部分企業(yè)也是依據(jù)財稅[2011]70號按照不征稅收入來管理的，也就是說大多數(shù)稅務(wù)機關(guān)并未要求將政府返還地價直接計入收入，而是允許沖減土地買價。
小談?wù)J為，在政府返還款的稅務(wù)處理問題上，房產(chǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理應(yīng)當保持一致，而不能僅從多征稅款的角度考慮問題。
當然仁者見仁智者見智，以上就是本人關(guān)于土地返還款是否需要計入房產(chǎn)稅原值的簡單分析，對這個話題感興趣的朋友歡迎下方留言進行探討
【第9篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)費用
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅清算。
1.為什么要清算？
我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時候就預(yù)征了土增稅，但并沒有全額征稅，為了公平起見，還是要根據(jù)實際，核算房地產(chǎn)項目成本情況、增值情況，然后多退少補（絕大多數(shù)是補）。這個是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補。
2.什么時候清算？
這個要分開來記了，一個是應(yīng)該清算，也就是一定要清算，一個是可以清算，也就是未滿足應(yīng)該清算的時候，稅務(wù)部門可以要求你清算。
什么時候應(yīng)清算？
符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
這里有個知識點，什么叫“竣工”？
竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
②房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；
③房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
有些房地產(chǎn)公司因為市場行情不好，房地產(chǎn)項目緩建。這個緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個時候稅務(wù)部門就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。
什么時候可清算？
對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
清算申報的時間期限是什么？
①應(yīng)清算
在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)
②可清算
規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
3.清算申報要交哪些材料？
土地增值稅清算申報時間
納稅人辦理清算時， 應(yīng)以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間
土地增值稅清算資料
《土地增值稅納稅申報表》
（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明， 包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；
（4）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；
（5）需要清算項目記賬憑證的， 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；
（6）委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)鑒證的清算項目， 報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的鑒定和證明；
（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項目，應(yīng)報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有視同銷售情形的， 應(yīng)予詳細說明。
每天學(xué)習(xí)一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。
【第10篇】土地費用計入房產(chǎn)原值嗎
結(jié)論：不需要。
請看分析：
財稅〔2010〕121號 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》
三、關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題
對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
從121號文里面看出，房產(chǎn)原值是包含地價的，但是政府無償劃撥的土地，經(jīng)評估入賬，這個評估價是地價嗎？能否按此計入房產(chǎn)原值呢？
瓊地稅發(fā)【2014】180號 《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》
瓊財稅〔2011〕299號《國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》
二、劃撥土地計入房產(chǎn)原值的問題
單位或個人取得的劃撥地，無論以什么方式取得，或者是否經(jīng)過評估增值，均不需要計入房產(chǎn)原值。
總局的文都沒有說清楚，為海南省稅務(wù)局點贊。
【第11篇】土地增值稅扣除的銷售費用
點擊關(guān)注“稅小課”，獲取最實用的財稅知識。
全面營改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項目也陸續(xù)進入土地增值稅清算期。營改增給土地增值稅的計算帶來了很大的變化，然而筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財務(wù)人員對這種變化并沒有引起足夠的重視，對政策的理解上還存在一些誤區(qū)。
土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)的確認
(一)預(yù)售階段?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下，土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。
(二)現(xiàn)房銷售階段。現(xiàn)房銷售時產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)分別為：
1.適用簡易計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%
2.適用一般計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -銷項稅額
銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率
土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點
(一)城市維護建設(shè)稅及教育費附加的扣除
國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點：
1.如果項目的增值稅實際稅負率超過預(yù)征率，那么該項目實際負擔的附加稅費相應(yīng)也會超過預(yù)繳增值稅時繳納的附加稅費。在此情況下，據(jù)實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。
2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項目準確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應(yīng)的附加稅費如何扣除?由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務(wù)機關(guān)會秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級機關(guān)能對此予以明確。
(二)印花稅的扣除
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》對房地產(chǎn)開發(fā)費用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。
《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對此有不同認識。筆者認為，財稅字〔1995〕48號文件當時對房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品不單獨扣除印花稅的規(guī)定，基于當時的上位法(條例實施細則以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度)，現(xiàn)在會計制度進行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。
來源：稅海無涯苦作舟
【第12篇】土地增值稅開發(fā)費用扣除嗎
導(dǎo)讀：計算增值額的扣除項目土地增值稅來說一共有五個項目，具體的項目內(nèi)容可以來咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來介紹關(guān)于“土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!
土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?
答：可以扣除
條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計扣除?
加計扣除是2006年出臺的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房價，但是沒起作用。
根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項支出之和加計20%的扣除。
建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的，免征土地增值稅。
【第13篇】土地增值稅開發(fā)間接費用包括哪些
【稅局答疑】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算常見問題
1.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，符合什么條件需要進行土地增值稅清算？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
第二十二條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算。
（一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二)取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。
取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。”
2.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，什么情況下核定征收？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！?/p>
3.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建造的與清算項目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時，可以扣除嗎？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開發(fā)成本。
公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當計算收入，并準予扣除成本、費用。
（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認收入，其應(yīng)當分擔的成本、費用也不得扣除。
4.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫，需要預(yù)征土地增值稅嗎？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅?！?/p>
5.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記或備案?！?/p>
6.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算繳納土地增值稅時，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十二條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。”
7.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，普通標準住宅的條件是什么？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）第三十條規(guī)定，普通標準住宅同時符合以下條件：
（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
（二）單套建筑面積在144平方米以下；
（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
8.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在土地增值稅清算時，土地增值稅扣除項目中可以扣除的土地價款如何確定？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）第三十一條規(guī)定，土地增值稅扣除項目金額的確認：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。
9.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)如何確定？
答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號公告修改）規(guī)定：“第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”
以上內(nèi)容僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準。
文章來源：日照稅務(wù)公眾號
發(fā)布時間：2023年10月20日
【第14篇】土地增值稅開發(fā)費用
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，裝修費用往往是開發(fā)成本的重要組成部分，那么裝修費能否在土地增值稅清算時扣除呢？相信這是各房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的一個問題。對于這個問題，我們不能簡單回答“是”或“否”，而是要區(qū)分具體情況來進行判斷。那么，具體需要符合哪些條件才可以扣除，又或是哪些類型裝修費允許扣除呢？
先看國家稅務(wù)總局層面的規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項目。”
相信以上條款是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員都應(yīng)知曉的，從這個規(guī)定中可以得到的基本結(jié)論，也就是符合條件的裝修費用是可以扣除的，但具體需要符合哪些條件，文件并未明確規(guī)定。筆者根據(jù)實務(wù)清算經(jīng)驗、各地政策梳理總結(jié)，裝修費用的扣除主要存在以下幾點問題：
1.裝修費用可扣除的前提是什么？即如何證明或確定是“銷售已裝修的房屋”。
2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計入成本扣除？
3.營銷設(shè)施裝修費、樣板房裝修費是否允許計入成本扣除？
關(guān)于以上這些問題，未見稅務(wù)總局有更明確的解釋文件，但實務(wù)中卻經(jīng)常會遇到，所以往往會讓人產(chǎn)生疑問。筆者查詢到一些地方稅務(wù)局對此類問題有進一步的明確規(guī)定。如：
《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號) 第一條：“關(guān)于家具家電成本的扣除問題規(guī)定，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調(diào)、電視、電冰箱等)的外購成本予以據(jù)實扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)?！?/p>
《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號，已全文廢止）第三條第（四）款：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用；對在銷售商品房內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！?/p>
《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號）第十六條：“開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費。”
《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號）第十六條：“建筑安裝工程費的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：
(一)銷售已裝修的房屋，裝修費符合以下情形之一的，允許扣除：
1.在銷售合同或補充協(xié)議中明確了房價中包含裝修費的;
2.銷售發(fā)票中包含裝修費的;
3.簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的;
隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除;
(二)清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費、裝修費等不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。在清算項目內(nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓，且房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費包含在房價中的，樣板房裝修費允許扣除; ”
《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）第三十八條規(guī)定：“
納稅人銷售已裝修的房屋，其實際發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。
納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當是真實的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費用。納稅人住宅的裝修標準應(yīng)當符合《商品住宅裝修一次到位實施細則》(建住房[2002]190號)以及廈門市人民政府發(fā)布的規(guī)定。
納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。
納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費用以及裝修費用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。”
《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號）第五十條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的營銷設(shè)施建造費，按下列原則進行處理：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房等營銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營租賃方式租入房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、樣板房、展廳等營銷設(shè)施的，土地增值稅清算時，已實際支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營銷設(shè)施的，其裝修費用應(yīng)當計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。”
第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫)等所發(fā)生的支出。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。“
總結(jié)上述各地方的規(guī)定，我們再來回答關(guān)于裝修費用能否在土地增值稅清算時扣除的問題。
1.關(guān)于裝修費用扣除的前提，即企業(yè)如何能證明是屬于“銷售已裝修的房屋”。
一般而言，如果售房合同中已明確屬銷售已裝修的房屋，那么扣除是沒有問題的。但實務(wù)中由于各種原因，也有存在很多售房合同為銷售“毛坯房”實際卻是銷售“精裝房”的情況，此類情況一般需要能提供額外的證明才允許扣除，如售房合同的補充協(xié)議，或是另簽的贈送裝修協(xié)議等書面證明。需要注意的是，此問題各地的規(guī)定或執(zhí)行口徑不盡相同，但建議企業(yè)都應(yīng)注意相關(guān)證據(jù)的提前準備。
2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計入成本扣除。
關(guān)于“軟裝”的費用，大部分地方稅務(wù)局基本形成了共識，即認為“軟裝”不應(yīng)列入房地產(chǎn)的開發(fā)成本來扣除，但也有部分地方口徑有所不同。比如按廣州市的規(guī)定，雖然“軟裝”也不允許作為開發(fā)成本加計扣除，但卻允許據(jù)實扣除，這相對于其他地方全部不允許扣除則更寬松。筆者認為廣州市的規(guī)定更為合理，因如果“軟裝”是隨同房屋一起銷售的，則銷售價款中實際含有“軟裝”價款，那么即使不能計入開發(fā)成本加計扣除，但允許其從銷售價款中剔除也是很合理的（與廣州文件所述據(jù)實扣除而不能加計扣除計算一致）。
3.營銷設(shè)施裝修費、樣板房裝修費又是否允許計入成本扣除。
關(guān)于營銷設(shè)施、樣板房的裝修費是否允許扣除，則通常應(yīng)區(qū)分具體情況來判斷。首先，其中的“軟裝”也同樣不能計入開發(fā)成本加計扣除；其次，則需要進一步判斷營銷設(shè)施、樣板房的建造位置，建造在項目主體之外的通常不允許計入成本扣除；再次，如果是利用可銷售的產(chǎn)品建造的并隨同產(chǎn)品一起銷售的“硬裝”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等設(shè)施建造的，之后權(quán)屬移交政府或是屬全體業(yè)主所有的情況，其裝修成本允許扣除。
以上是筆者關(guān)于裝修費用在土地增值稅扣除問題的分析總結(jié)，由于稅務(wù)總局關(guān)于此問題的規(guī)定仍不夠明確，所以土地增值稅的實務(wù)清算中，就這些問題的認定與判斷，仍然比較容易產(chǎn)生稅企爭議，企業(yè)人員需要充分的理解稅收規(guī)定的原理來進行判斷，并為可能存在的爭議問題提前進行準備，另外還需要了解項目當?shù)氐囊?guī)定與執(zhí)行口徑，這樣在實際清算時會更易為企業(yè)爭取到更多合法的利益，避免不必要的損失。
本文涉及到的法規(guī)鏈接：
1. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號)
https://www.webtax.com.cn/articles/90320
2. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號，已全文廢止）
https://www.webtax.com.cn/articles/8106
3. 《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號）
https://www.webtax.com.cn/articles/7458
4. 《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號）
https://www.webtax.com.cn/articles/213364
5. 《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）
https://www.webtax.com.cn/articles/43498
6. 《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號）
https://www.webtax.com.cn/articles/7732
【第15篇】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除
目 錄
一、土地成本項目
二、開發(fā)成本項目三、開發(fā)費用項目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金
五、加計扣除項目
一、土地成本
取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。具體包括：
1.政府地價及市政配套費
支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。
2.合作款項
補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
3.紅線外市政設(shè)施費
紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。二、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
4.拆遷補償費
土地征用費、勞動力安置費有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。（一）前期工程費開發(fā)前期準備費
指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：
5.勘察設(shè)計費
(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。
(2) 規(guī)劃設(shè)計費：
規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。
設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。
其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。
(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費
6.報批報建增容費
(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。
(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費
7.“三通一平”費
(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。
(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。
(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。
(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
8.臨時設(shè)施費
(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。
(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。
(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。
(4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。 （二）建筑安裝工程費主體建筑工程費
指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。
主要包括：
9.基礎(chǔ)造價
包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。
10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價
主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。
11.門窗工程
主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。
12.公共部位精裝修費
主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費用。
13.戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。
主體安裝工程費
14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費
(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；
(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；
(3) 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；
(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋
15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費
(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；
(2) 電梯及其安裝費；
(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；
(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；
(5) 人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
16.弱電系統(tǒng)費
(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；
(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；
(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；
(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；
(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；
(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
社區(qū)管網(wǎng)工程費
17.室外給排水系統(tǒng)費
(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；
(2) 雨污水系統(tǒng)費用
18.室外采暖系統(tǒng)費
主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用
19.室外燃氣系統(tǒng)費
主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。
20.室外電氣及高低壓設(shè)備費
(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；
(2) 室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；
(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用
21.室外智能化系統(tǒng)費
(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；
(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；
(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；
(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；
(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；
(6) 電子公告屏費用
園林環(huán)境工程費
指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：
22.綠化建設(shè)費
包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；
23.建筑小品
雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；
24.道路、廣場建造費
道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；
25.圍墻建造費
包括永久性圍墻、圍欄及大門；
26.室外照明
室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
27.室外背景音樂
28.室外零星設(shè)施
兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。
（三）公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：
29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；
30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；
31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；
32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如
：a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；
b.業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；
c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；
d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；
e.球場；
f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；
g.車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。（四）開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。
33.工程管理費
(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；
(2) 預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；
(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費
(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎
(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；
(6) 安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；
(7) 工程保險費。
34.營銷設(shè)施建造費
(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；
(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；
(3) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；
(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；
(5) 其他。
35.資本化借款費用
包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。
36.物業(yè)管理完善費
包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。
三、開發(fā)費用
是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加、地方教育費附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計20％的扣除。
【第16篇】土地增值稅中代收費用
作者：嚴穎
一、納稅人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。
要點：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。
二、征稅對象
土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
收入指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。
三、收入的確認
（一）收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。
房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？
在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：
（1）出售舊房及建筑物的；
（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（3）提供扣除項目金額不實的；
（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（三）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
四、扣除額
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。
注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用
指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。
2.凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。
（四）舊房及建筑物的評估價格。
指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。
（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目
1.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。
2.代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
五、稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金領(lǐng)100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。
六、主要減免稅政策
（一）銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。
高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認。現(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。
對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
（二）個人銷售住房免征土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。
（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形
因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
（四）單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
（五）轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅
根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
（八）被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。
（十）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。
根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。
（十一）根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
七、征收管理
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當按下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。
對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。
2.稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認評估價格。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。
注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進行審核確認。
3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
（二）對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。
預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
（三）清算
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。
八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應(yīng)繳土地增值稅稅額。
（一）收入2000萬元
（二）扣除
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬元
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：
（1）利息支出=500*5%=25萬元
（2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）
4.稅金=110萬元
5.加計扣除=1100*20%=220萬元
扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元
（三）增值額=2000-1510=490萬元
（四）稅率
增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%
（五）稅額
應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元
土地增值稅納稅申報表（二）
（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）
九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。
解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是:
1.計算評估價格。其公式為:
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
2.匯集扣除項目金額。
3.計算增值率。
4.依據(jù)增值率確定適用稅率。
5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
（1）評估價格=600×70%=420（萬元）
（2）允許扣除的稅金27.5萬元
（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）
（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）
（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）
十、案例三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法
王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）
解析：（一）計稅收入
1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元
2.計稅收入
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。
（二）可扣除房產(chǎn)原值
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元
（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金
1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43萬元；
2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；
3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬元；
（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬元。
（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436萬元；
（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%
（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。
